Extrait : « Attendu que les demandes de Monsieur X. relatives à d’autres procédures en cours ou achevées devant les juridiction de premier comme de second degré ne présentent aucun lien suffisant avec la présente instance pour se voir rattacher à la demande initiale dans les termes de l’article 70 du Nouveau Code de Procédure Civile, et que l’ordonnance dont appel sera également confirmée de ce chef ;

Que, de même, le premier juge a, à raison, rappelé que Monsieur X., devenu occupant sans droit ni titre du logement loué auprès de la Société F.I.F., n’avait pas qualité pour solliciter de celle-ci des travaux de mise en conformité ou remise en état dans l’appartement litigieux ; qu’il ne pouvait davantage critiquer dans le cadre de la présente instance des clauses insérées au bail dont le bailleur lui même, demandeur au principal, n’entendait pas se prévaloir ».

 

COUR D’APPEL DE REIMS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE SECTION INSTANCE

ARRÊT DU 19 SEPTEMBRE 2007

 

R.G. n° 06/00872.

 

APPELANT :

Monsieur X.

[adresse] (Bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2006/XX du [date] accordée par le Bureau d’Aide Juridictionnelle de REIMS). COMPARANT, concluant par la SCP DELVINCOURT - JACQUEMET - CAULIER-RICHARD, avoués à la Cour, et ayant pour conseil Maître Alain ROCH, avocat au barreau de REIMS. Appelant d’une décision rendue par le Tribunal d’Instance de TROYES le 20 janvier 2006.

 

INTIMÉE :

SCI SOCIÉTÉ FAMILIALE IMMOBILIÈRE ET FONCIÈRE (F.I.F.)

prise en la personne de son Gérant en exercice domicilié de droit au siège social - [adresse] N’AYANT PAS CONSTITUÉ AVOUÉ, bien que régulièrement assignée.

 

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Madame Marie-Bernard BRETON

CONSEILLER : Madame Christine SOUCIET

CONSEILLER : Madame Anne HUSSENET

GREFFIER D’AUDIENCE : Madame Frédérique BIF, Greffier lors des débats et du prononcé.

DÉBATS : A l’audience publique du 20 juin 2007, où l’affaire a été mise en délibéré à l’audience du 19 septembre 2007.

ARRÊT : Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Nouveau Code de Procédure Civile, et signé par Madame Christine SOUCIET, Conseiller, par suite d’un empêchement du Président et par Madame Frédérique BIF, Greffier, auquel la minute de la décision lui a été remise par le magistrat signataire.

 

[minute page 2] Suivant acte sous seing privé en date du 2 novembre 2000, conclu avec la SCI SOCIÉTÉ FAMILIALE IMMOBILIÈRE ET FONCIÈRE, ci-après dénommée F.I.F., Monsieur X. est devenu locataire d’un logement situé [adresse], moyennant un loyer mensuel de 1.350 F (205,81 Euros), avec provisions pour charges de 450 F (68,60 Euros).

La SCI a fait délivrer le 17 juin 2005 à Monsieur X. une sommation d’avoir à payer les loyers et charges échus, soit la somme de 1.816,78 Euros, indiquant qu’elle entendait se prévaloir de la clause résolutoire de plein droit.

Par exploit d’huissier du 22 septembre 2005, elle a assigné son locataire par-devant le Juge des référés du Tribunal d’Instance de TROYES, à l’effet de voir :

- constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion sous astreinte de 16 Euros par jour de retard passé le délai de huit jours à compter de la signification, de Monsieur X., de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

- condamner Monsieur X. à lui payer la somme provisionnelle de 2.800 Euros, ramenée à l’audience à 2.396 Euros, ainsi que celle de 216,25 Euros au titre de la clause pénale,

- le condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 290,74 Euros jusqu’à libération des lieux,

- rejeter l’ensemble de ses prétentions,

- le condamner en outre au paiement d’une indemnité de 150 Euros pour frais irrépétibles,

- condamner Monsieur X. aux dépens.

La bailleresse faisait en substance valoir que Monsieur X. avait, dès son entrée dans les lieux, pris l’habitude de régler ses loyers avec retard, sans s’acquitter de l’intégralité des montants réclamés, comportement pour lequel il avait déjà été à de multiples reprises sanctionné judiciairement, ayant lui-même initié plus de soixante procédures contre son propriétaire. Elle contestait par ailleurs les allégations du défendeur relativement à son refus de procéder à divers travaux dans le logement litigieux.

De son côté, Monsieur X. concluait à l’incompétence du Juge des référés, à la nullité de la mise en demeure du 17 juin 2005, à l’irrecevabilité de la demande de provision, affirmant qu’au regard des versements effectués tant par lui-même que par la Caisse d’Allocations Familiales, non pris en considération dans le décompte de la demanderesse, il se trouvait en réalité créancier de celle-ci. Il critiquait de manière générale le mode de calcul des charges retenu par le bailleur, et se portait demandeur reconventionnel, sollicitant la condamnation de la F.I.F. à lui payer les sommes de :

* 1.000 Euros de provision au titre de l’exécution de mauvaise foi du contrat de location caractérisée par l’insertion de clauses illégales ou abusives,

* 1.500 Euros de provision au titre des préjudices non sérieusement contestables consécutifs à l’usage devant la Cour d’Appel de REIMS de faux bulletins de salaire 2002,

* [minute page 3] 1.400 Euros de provision à valoir sur la réparation des préjudices non sérieusement contestables consécutifs à l’usage devant le Tribunal d’Instance de TROYES dans une précédente procédure, de l’attestation mensongère du 8 avril 2003 de Z.,

* 1.400 Euros de provision à valoir sur la réparation des préjudices non sérieusement contestables consécutifs à l’usage devant le Tribunal d’Instance de TROYES, dans le cadre d’une autre procédure, de l’attestation mensongère A.,

* 2.500 Euros au titre des frais irrépétibles,

demandant en outre la condamnation de la SCI F.I.F. aux dépens.

 

Par ordonnance rendue le 20 janvier 2006, le Juge des référés a :

- rejeté l’exception de nullité soulevée par Monsieur X.,

- constaté l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit liant la SCI F.I.F. à Monsieur X.,

- ordonné à celui-ci de libérer les lieux de sa personne, de ses meubles ainsi que de tous occupants de son chef, dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance, faute de quoi il pourrait être procédé à son expulsion, dans les formes et délais prévus par la Loi du 9 juillet 1991 et son décret du 31 juillet 1992, au besoin avec le concours de la force publique,

- condamné Monsieur X. à payer à la SCI F.I.F. la somme de 956,76 Euros à titre de provision sur la dette au 30 novembre 2005,

- dit n’y avoir lieu à référé au titre de la clause pénale,

- dit que jusqu’à libération des lieux, Monsieur X. serait tenu d’une indemnité d’occupation mensuelle de 242,93 Euros,

- dit que Monsieur X. était irrecevable en ses demandes visant à l’exécution de travaux, et en dommages et intérêts au titre de l’insertion de clauses au contrat de bail,

- débouté Monsieur X. de ses autres demandes reconventionnelles,

- rappelé que les ordonnances de référé sont exécutoires par provision,

- condamné Monsieur X. à verser à la SCI F.I.F. la somme de 50 Euros au titre des frais irrépétibles,

- rejeté les plus amples demandes des parties,

- condamné Monsieur X. aux dépens.

 

Monsieur X. a relevé appel de cette décision le 27 mars 2006.

Au terme de ses dernières conclusions, jointes à l’assignation délivrée le 19 décembre 2006 à la SCI F.I.F., auxquelles il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de l’appelant, ce dernier poursuit l’infirmation de l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, demandant à la cour, statuant à nouveau, de :

- constater que la Cour est incompétente pour prononcer la résiliation du bail d’habitation comme pour se substituer aux dispositions d’ordre public régissant la nature et l’exigibilité des charges et provisions sur charges,

- constater que l’intimée a dissimulé des règlements de Monsieur X. pour créer fictivement un impayé locatif,

- [minute page 4] constater que l’intimée n’a pas satisfait aux obligations qui pèsent sur elle dans la justification des charges locatives qu’elle prétend récupérer comme dans l’exigence de provisions pour charges locatives et qu’elle a ignoré les contestations de charges 2002, 2003 et 2004,

- constater la nullité de la mise en demeure du 17 juin 2005,

- constater l’irrecevabilité de la demande de provisions pour impayé locatif,

- constater l’irrecevabilité de la clause pénale,

- constater l’irrecevabilité de la fixation d’une indemnité d’occupation,

- constater que l’intimée n’a pas délivré un logement décent en bon état d’usage et de réparation,

- constater l’actualisation et l’insertion au bail de clauses illégales ou abusives,

- constater la réalisation et l’usage par l’intimée lors de procédures judiciaires de faux bulletins de paie 2002 et 2003,

- constater par l’intimée d’une attestation mensongère de M. Z. dans une précédente instance,

- constater l’usage par l’intimée d’une attestation mensongère de M. A. dans une précédente instance,

- constater le lien direct entre le contrat de location objet de l’instance et l’exécution de ce contrat caractérisée par la réalisation et/ou l’usage réitéré par l’intimée de documents manifestement faux,

- constater que la Cour d’Appel dans l’arrêt du 6 janvier 2005 ne s’est pas prononcée sur la répartition des charges et qu’elle n’était pas saisie de l’exercice de charges 2002, et qu’à ce titre l’autorité de la chose jugée ne saurait être retenue,

- constater la mauvaise foi et l’intention délibérée de nuire de l’intimée.

En conséquence :

- dire et juger irrecevables et infondées les prétentions émises par l’intimée,

- condamner l’intimée à la somme de 3.000 Euros de provision à valoir sur la réparation des troubles de jouissance consécutifs au défaut de délivrance de locaux en bon état d’usage et d’habitation,

- la condamner à faire réaliser à ses frais les travaux visés par le devis du 14 mai 2004 sous astreinte de 30 Euros par jour de retard,

- la condamner au paiement de la somme de 3.000 Euros de provision à valoir sur la réparation de l’exécution de mauvaise foi du contrat caractérisée par l’insertion de clauses illégales pu abusives,

- la condamner au paiement de la somme de 3.000 Euros de provision à valoir sur la réparation des préjudices non sérieusement contestables consécutifs à l’usage devant la cour d’appel de faux bulletins de salaire, de celle de 3.000 Euros de provision à valoir sur la réparation du préjudice consécutif à l’usage devant le premier juge de faux bulletins de salaire 2002 et 2003, de celles de deux fois 3.000 Euros de provision à valoir sur la réparation des préjudices consécutifs à l’usage de deux attestations mensongères,

- la condamner au paiement de la somme de 3.500 Euros en réparation de l’abus manifeste de procédure,

- la condamner à la somme de 30 Euros par jour depuis la signification de l’ordonnance en réparation du grave trouble de jouissance occasionné à l’appelant et jusqu’au rétablissement de celui-ci dans ses entiers droits et titre contractuel,

- [minute page 5] le cas échéant, condamner l’intimée à la restitution des locaux loués en bon état d’usage et d’habitation ainsi que des meubles, objets et effets personnels de Monsieur X., sous astreinte de 50 Euros par jour de retard,

- condamner l’intimée au paiement de la somme de 2.000 Euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens, avec pour ceux d’appel, droit de recouvrement direct au profit de la S.C.P. DELVINCOURT - JACQUEMET - CAULIER-RICHARD.

 

La SCI F.I.F., régulièrement assignée à la personne de son Gérant, n’a pas constitué avoué.

 

SUR CE,

Sur la compétence du Juge des référés :

Attendu que s’il n’entre pas dans les attributions du Juge des référés de prononcer la résiliation d’un bail, qui suppose l’appréciation, au fond, d’une faute du locataire, il en va en revanche différemment de la constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire de plein droit par suite du défaut de paiement des loyers et/ou charges à échéances, comme c’est le cas en l’espèce ; que, de même le juge des référés du tribunal d’instance tient de l’article 849 du Nouveau Code de Procédure Civile le pouvoir, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’accorder une provision au créancier ; que le Juge des référés de TROYES était dès lors parfaitement compétent pour connaître de l’ensemble de la demande présentée par la SCI F.I.F. ;

 

Sur la recevabilité des demandes formées par la Société F.I.F. :

Attendu que le premier juge a, à juste au titre au vu des pièces produites, considéré que les dispositions de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 avaient été respectées par le bailleur, l’acte introductif d’instance visant la clause résolutoire ayant été notifié au représentant de l’Etat, d’une part, et le commandement visant expressément le délai légal de deux mois imparti au débiteur pour se libérer de sa dette, d’autre part, de sorte que tant le commandement que l’exploit introductif d’instance étaient parfaitement réguliers ; que l’ordonnance entreprise doit être confirmée de ce chef ;

 

Sur la demande de la Société F.I.F., au fond :

Attendu qu’il résulte de l’arrêt de la Cour de céans rendu le 6 janvier 2005, passé en force de chose jugée, que Monsieur X. a été condamné à payer à la SCI F.I.F., au titre des charges des exercices 2000, 2001, et des neufs premiers mois de 2002, la somme de 418,71 Euros, après compensation ;

Qu’aux termes de cet arrêt, c’est à tort que Monsieur X. soutient que des règlements des 6 mars 2001 et 27 février 2002 auraient été « escamotés » par le bailleur ;

Que le premier juge a, par ailleurs, noté à juste titre que le règlement en provenance de la C.A.F. au titre du loyer de Juin 2005 (soit 235,68 Euros), avait été comptabilisé depuis, de même que les paiements effectués en juillet et août 2005, postérieurs à la sommation de payer régularisée le 17 juin ;

[minute page 6] Que la Cour a, toujours aux termes de sa décision du 6 janvier 2005, arrêté le principe, qui n’est plus discutable à ce jour, d’une quote-part de Monsieur X. de 1/16^ème dans les charges locatives, en fonction de laquelle la Société F.I.F. a effectivement établi ses décomptes ;

Qu’il résulte de ce qui précède que la clause résolutoire de plein droit était acquise au bailleur à la date de l’assignation, et que la décision dont appel doit être confirmée en ce qu’elle a consacré le droit acquis du bailleur, ordonné l’expulsion du locataire devenu occupant sans droit ni titre, et l’a condamné au paiement de l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2005, outre une indemnité d’occupation pour la période postérieure et jusqu’à libération effective des lieux ;

Qu’il a de même justement apprécié qu’en vertu du pouvoir modérateur dont disposait le juge en vertu de l’article 1152 du Code Civil quant à l’appréciation de la clause pénale, il n’y avait pas lieu à référé sur ce point ;

 

Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur X. :

Attendu que les demandes de Monsieur X. relatives à d’autres procédures en cours ou achevées devant les juridiction de premier comme de second degré ne présentent aucun lien suffisant avec la présente instance pour se voir rattacher à la demande initiale dans les termes de l’article 70 du Nouveau Code de Procédure Civile, et que l’ordonnance dont appel sera également confirmée de ce chef ;

Que, de même, le premier juge a, à raison, rappelé que Monsieur X., devenu occupant sans droit ni titre du logement loué auprès de la Société F.I.F., n’avait pas qualité pour solliciter de celle-ci des travaux de mise en conformité ou remise en état dans l’appartement litigieux ; qu’il ne pouvait davantage critiquer dans le cadre de la présente instance des clauses insérées au bail dont le bailleur lui même, demandeur au principal, n’entendait pas se prévaloir ;

Qu’il s’ensuit que l’ordonnance déférée, sera confirmée en ce qu’elle a déclaré X. irrecevable en ses demandes, l’a condamné aux dépens de l’instance et au paiement d’une indemnité au titre des frais irrépétibles ;

Attendu que Monsieur X., en multipliant les procédures d’appel aux fins notamment de tenter de revenir sur la chose jugée, ainsi que l’illustre la présente instance, commet un abus de droit tel que prévu et sanctionné par l’article 559 du Nouveau Code de Procédure Civile ; qu’une amende de 1.500 Euros lui sera infligée en conséquence, l’intéressé étant par ailleurs tenu des dépens d’appel, et sa demande au titre des frais irrépétibles, rejetée ;

 

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire,

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise ;

[minute page 7] Y ajoutant,

Déboute Monsieur X. de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

Le condamne au paiement d’une amende civile de MILLE CINQ CENTS EUROS (1.500 Euros), ainsi qu’aux dépens d’appel ;

Dit qu’en raison du caractère abusif de la procédure engagée avec le bénéfice de l’aide juridictionnelle, la présente décision sera transmise au Bureau d’Aide Juridictionnelle qui a statué, aux fins d’application des dispositions de l’article 50 dernier alinéa de la Loi du 10 juillet 1991.

LE GREFFIER,                    LE CONSEILLER,