Extrait : « Considérant que : - le tribunal à juste titre a déduit de la créance des bailleurs les frais d'huissier entrepris sans titre exécutoire, portés en débit sur le compte locatif pour les montants de 456,41 euros le 9 mai 2008 et 177,53 euros le 2 novembre 2012 en application de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution, étant précisé que les frais du congé validé dans le cadre de la présente instance ont été englobés dans les dépens de première instance, - en revanche, les frais de relances prévus par l'article 1.10 du contrat, qui n'entrent pas dans les prévisions de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution, ni dans celle du code de la consommation, et qui s'élèvent à la somme de 270 euros sont dus par les époux Y. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE PARIS

PÔLE 4 CHAMBRE 4

ARRÊT DU 1^er DÉCEMBRE 2015

 

R.G. n° 14/25201 (10 pages). Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 octobre 2014 -Tribunal d'Instance de FONTAINEBLEAU - RG n° 11-13-000-604.

 

APPELANTS :

Madame X. épouse Y.

Née le [date] à [ville], Représentée par Maître Vanina MEPLAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : E1055 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2014/XX du [date] accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)

Monsieur Y.

Né le [date] à [ville], Représenté par Maître Vanina MEPLAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : E1055 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2014/YY du [date] accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)

 

INTIMÉS :

Madame Z. épouse W.

Née le [date] à [ville], Représentée par Maître Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020, Ayant pour Conseil Maître Sandrine BAUDINOT, avocat au barreau de MELUN

Monsieur W.

Né le [date] à [ville], Représenté par Maître Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020, Ayant pour Conseil Maître Sandrine BAUDINOT, avocat au barreau de MELUN

SARL SAINT-ASPAIS IMMOBILIER

 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés, en cette qualité audit siège [adresse], N° SIRET : ZZZ, Représentée par Maître Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020, Ayant pour Conseil Maître Sandrine BAUDINOT, avocat au barreau de MELUN

 

COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 octobre 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jacques LAYLAVOIX, Président de chambre, chargé du rapport et de Madame Sabine LEBLANC, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Jacques LAYLAVOIX, Président de chambre, Madame Sabine LEBLANC, Conseillère, Madame Sophie GRALL, Conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Christelle MARIE-LUCE

ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Jacques LAYLAVOIX, président et par Mme Fabienne LEFRANC, greffier présent lors du prononcé.

 

Vu le jugement prononcé le 17 octobre 2014 par le tribunal d'instance de Fontainebleau, qui, saisi, d'une part, sur déclaration au greffe de M. Y. du 22 juillet 2013, d'autre part, sur assignation délivrée le 3 octobre 2013 à M. et Mme Y. à la requête de M. W. et de Mme Z., a :

- prononcé la jonction des procédures,

- débouté M. Y. et Mme X., épouse Y., de leur demande de nullité de la clause portant des frais de relance,

- dit que la clause n° 1-10 du contrat était réputée non écrite,

- condamné solidairement M. Y. et Mme X. à verser à M. W. et à Mme Z. la somme de 11.648,32 euros au titre des loyers et charges, arrêtée au 15 mai 2014 avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2012,

- débouté M. Y. et Mme X. de leur demande de nullité de la clause pénale et les a condamnés solidairement à verser à M. W. et à Mme Z. la somme de 250 euros au titre de la clause pénale ainsi réduite,

- validé le congé délivré le 18 janvier 2013 à M.Y. et à Mme X. et constaté que le bail a été résilié le 22 juillet 2013,

- débouté M. W. et Mme Z. de leur demande d'attribution du dépôt de garantie à titre de clause pénale,

- condamné solidairement M. Y. et Mme X. à verser à M. W. et à Mme Z. à compter du 1^er juin 2014 et jusqu'à la libération des lieux une indemnité d'occupation mensuelle de 1.100 euros, se substituant aux loyers et charges échus et à échoir,

- autorisé M. Y. et Mme X. à apurer la dette locative en 24 mensualités de 500 euros chacune, payables le 10 de chaque mois à compter du mois suivant le jugement, la dernière étant constituée par le solde de la dette,

- dit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à son terme, l'intégralité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible dix jour après la présentation d'une mise en demeure par lettre recommandée restée infructueuse,

- ordonné l'expulsion de M. Y. et Mme X., faute pour eux d'avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux,

- rejeté la demande de remise de quittances de loyer,

- condamné la société Saint-Aspais Immobilier à verser à M. Y. la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi en raison des erreurs dans la gestion du compte locatif,

- ordonné l'exécution provisoire,

- condamné in solidum M. Y. et Mme X. aux dépens comprenant le coût de l'assignation et celui de l'acte de signification du congé, mais à l'exclusion de tout autre acte d'huissier antérieur à la date du jugement,

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

 

Vu l'appel interjeté de ce jugement le 12 décembre 2014 par M. Y. et Mme X., épouse Y., qui, aux termes de leurs conclusions notifiées le 13 octobre 2015, prient la cour de :

- infirmer le jugement entrepris,

- déclarer nul et en tous cas mal fondé le congé qui leur a été délivré le 18 avril 2013,

- dire que la demande de résiliation judiciaire n'est pas fondée,

- débouter les époux W. et la société Saint-Aspais Immobilier de leurs demandes et les condamner au paiement des sommes de 951,47 euros au titre des frais d'huissier indus, 270 euros au titre des frais de relance indus, 120 euros au titre de frais de régie indus, 379 euros au titre de la régularisation de charges 2008, 40 euros au titre de la régularisation de charges 2013 ainsi que la somme de 1.500 euros au titre de dommages et intérêts pour le préjudice matériel et moral subi du fait de leurs fautes de gestion,

- à titre subsidiaire, leur accorder les plus larges délais de paiement sur le fondement de l'article 1244 alinéa 3 du code civil et dire qu'ils s'acquitteront de leur dette locative sur 36 mois, fixer le montant de l'indemnité d'occupation au montant actuel du loyer, rejeter la demande d'application de la clause pénale et d'attribution du dépôt de garantie aux bailleurs et rejeter la demande de séquestration des meubles,

- en tout état de cause, condamner les époux W. et la société Saint-Aspais Immobilier à verser à leur conseil la somme de 3.000 euros d'indemnité à leur conseil et les condamner aux dépens ;

 

Vu les conclusions notifiées le 7 octobre 2015 par M. W., Mme Z., épouse W., et la société Saint- Aspais Immobilier, intimés et appelants à titre incident, qui demande à la cour de :

- confirmer le jugement déféré sauf en ce que le tribunal a dit que la clause n°1-10 du contrat était réputée non écrite, déduit des sommes dues les frais d'huissier pour un montant de 951,47 euros ainsi que les frais de relance de 270 euros, réduit le montant de la clause pénale à 250 euros, débouté les époux W. de leur demande d'attribution du dépôt de garantie à titre de clause pénale, accordé des délais de paiement aux époux Y. et condamné la société Saint-Aspais Immobilier à verser la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts à M.Y.,

- subsidiairement, prononcer la résiliation du bail,

- dans tous les cas, prononcer l'expulsion immédiate des époux Y. ainsi que de tous occupants de leur chef, les condamner solidairement à payer aux époux W. la somme de 21.445,71 euros au titre de l'arriéré de loyer et d'indemnités d'occupation dus au 1er janvier 2015, avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2013 et, à compter de la date d'effet du congé ou de la date de résiliation du bail, une indemnité d'occupation mensuelle fixe de 1.100 euros, les débouter de leur demande de délais de paiement, de nullité de la clause portant sur les frais de relance, de la clause pénale, les condamner solidairement au paiement de la somme de 2.144,57 euros au titre de la clause pénale, dire que le dépôt de garantie restera acquis aux époux W. en réparation du préjudice subi, ordonner la séquestration des meubles garnissant les lieux, débouter les époux Y. de leur demande de remise de quittances de loyer et de leur demande de dommages et intérêts et condamner solidairement les époux Y. aux dépens de première instance et d'appel, comprenant le coût de l'acte de signification du congé, et au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Vu l'ordonnance de clôture prononcée le 26 octobre 2015 ;

 

Considérant que, suivant acte sous seing privé en date du 22 juillet 2004, M. et Mme W. ont donné en location meublée à M. Y. pour une durée d'un an à compter du 23 juillet 2004 un appartement de quatre pièces principales situé [adresse], moyennant un loyer mensuel de 780 euros et une provision sur charges de 108 euros ;

Que, le bail ayant été tacitement reconduit jusqu'alors, le 18 janvier 2013, M. et Mme W. ont fait délivrer à M. et Mme Y. un congé pour motif légitime et sérieux, les retard répétés dans le paiement des loyers, à effet au 22 juillet 2013 ;

Que, dans ces circonstances, le tribunal d'instance de Fontainebleau, saisi par M. Y., d'une part, par les bailleurs, d'autre part, a rendu le jugement déféré ;

 

Sur la cessation du bail :

Considérant que les appelants soutiennent que :

- le bail tacitement reconduit constitue un nouveau contrat aux mêmes conditions que le précédent, de sorte que le motif sérieux invoqué dans le congé ne peut se rapporter qu'au bail en cours et non aux baux antérieurs, mais que le commandement de payer la somme de 6.403,46 euros correspond à des montants prétendument dus avant la naissance du bail du 23 juillet 2012,

- le bail a été donné conformément aux dispositions de l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, alors que le contrat de location est exclu de la loi du 6 juillet 1989 et a été délivré à M. et Mme Y. sans distinction, le procès-verbal de signification ne permettant pas d'identifier la personne qui avait reçu le congé,

- la dette locative a été indûment établie par suite de mauvaise gestion financière de la part de la S.A.R.L. Saint-Aspais Immobilier, d'abus et d'anomalies de toutes sortes dans le calcul du montant des loyers et de la régularisation des charges locatives et les justificatifs des montants mis en compte ont démontré le caractère fictif de la dette locative,

- ils justifient avoir réglé les causes du commandement dans les deux mois de la délivrance de cet acte de telle sorte que le congé n'est pas fondé sur des motifs réels ou sérieux ;

Mais considérant que, comme le font observer les intimés :

- en premier lieu, le congé a été délivré distinctement à chacun des époux Y., puisqu'il a été signifié, d'une part, à la personne de M. Y. par procès-verbal de signification du 18 janvier 2013, d'autre part, à Mme Y. à son domicile suivant procès-verbal de signification dressé le même jour,

- en deuxième lieu, les époux Y. ne démontrent pas que l'irrégularité du congé qu'ils invoquent en ce que cet acte vise les dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et non celles de l'article 632-1 du code de la construction et de l'habitation, spécifiques au baux meublés, leur a causé un grief puisque, bien au contraire, ils ont bénéficié du délai de préavis de six mois prévu par l'article 15 précité au lieu de celui de trois mois instauré par l'article 632-1 du code de la construction et de l'habitation en cas de congé donné par le bailleur au locataire de locaux meublés,

- en troisième lieu, si le bail tacitement reconduit est distinct du bail antérieur quoique soumis aux mêmes conditions, cela ne conduit pas à faire totalement abstraction des relations contractuelles poursuivies entre les parties pendant plusieurs années dans le cas, comme en l'espèce, d'un bail d'une année tacitement reconduit à huit reprises et, en tout état de cause, la nécessité dans laquelle les bailleurs ont été placés de délivrer un commandement de payer aux locataires le 15 octobre 2012, soit au cours du dernier bail reconduit le 23 juillet 2012, pour obtenir le paiement des loyers, alors qu'aucun paiement n'avait été effectué depuis le mois de juillet 2012 par les locataires, illustre l'inexécution de leur part de leur première obligation de locataire consistant dans le paiement des loyers à leur échéance, dont ils avaient déjà fait preuve à plusieurs reprises antérieurement, obligeant les bailleurs à leur faire délivrer un commandement de payer la somme de 5.410,47 euros le 9 juin 2011,

- en quatrième lieu, la circonstance que les époux Y. ont réglé les causes du commandement n'est pas de nature à les exonérer du respect de l'obligation de régler spontanément les loyers à l'échéance prévue par le bail et l'erreur de calcul portant sur l'indexation du montant du loyer commise par le mandataire des bailleurs, qui a donné lieu au remboursement à ceux-ci de la somme de 2.803,92 et celle de 37,92 euros en janvier et en février 2012, ne rend pas fictive la dette locative et n'est ainsi pas de nature à justifier le manquement des locataires à leur obligation de payer les loyers et les provisions sur charges à leur échéance, étant précisé que la somme recréditée sur le compte locatif au titre de la régularisation des charges n'est pas révélatrice d'erreurs de calcul ou de gestion de la part de ce mandataire ;

Qu'en conséquence, le tribunal, par des motifs pertinents approuvés par la cour, a constaté à juste titre que les bailleurs pouvaient se prévaloir d'un motif sérieux et légitime justifiant le congé délivré aux époux Y., qu'il a ainsi déclaré valable ;

Que le jugement sera donc confirmé de ce chef et sur les conséquences en résultant quant à la mesure d'expulsion des époux Y., devenus occupants sans droit ni titre, et à l'indemnité d'occupation mensuelle se substituant au loyer et charges, mise à leur charge et justement fixée à la somme de 1.100 euros par mois compte tenu du double caractère compensatoire et indemnitaire de l'indemnité d'occupation ;

 

Sur la créance des époux W. et les frais :

Considérant que les époux Y. prétendent que les frais de relance stipulés par l'article 1-10 du contrat (270 euros au total) ne peuvent leur été réclamés en invoquant les dispositions de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et la recommandation n° 13-01 de la commission des clauses abusives et qu'il en va de même des frais d'huissier qui ont été sollicités (456,41 euros portés au débit sur le compte locatif le 9 mai 2008, 177,53 euros portés au débit le 2 novembre 2011 et 317,53 euros, portés au débit en novembre/décembre 2013 ;

Qu'ils demandent l'annulation des frais d'envoi de quittances (120 euros = 2 euros x 60 mois), non prévus par le contrat et alors qu'aucune quittance ne leur a été envoyée ;

Qu'ils réclament le remboursement de la somme de 379 euros qui correspondrait à des provisions sur charges non justifiées pour l'année 2008 ;

Qu'ils prétendent que la caisse d'allocations familiales a effectué des versements qui n'ont pas été intégralement pris en compte ;

Qu'ils contestent l'application des clauses pénales du bail de majoration de 10 % des sommes dues et d'acquisition au profit du bailleur du dépôt de garantie ;

Que les intimés soutiennent que les époux Y. leur étaient redevables de la somme de 12.869,79 euros au 15 mai 2014 et de celle de 21.445,71 euros au 1^er janvier 2015 ;

Qu'ils réclament l'application de la clause pénale du bail (majoration de 10% des sommes dues), soit 2 144,57 euros, ainsi que l'acquisition à leur profit du dépôt de garantie en se prévalant de la résiliation du contrat de location ;

Qu'ils ajoutent, alors qu'ils ne sont pas des bailleurs professionnels, que le bail n'entre pas dans le champ d'application des recommandations de la commission des clauses abusives et qu'il serait injuste que les frais de relance demeurent à leur charge ;

Qu'ils font valoir que les frais d'huissier de 456,41 euros et de 177,53 euros sont justifiés, que les frais de relance correspondent à l'application des dispositions contractuelles et que ces relances étaient fondées en l'absence de règlement pendant plusieurs mois et qu'il en va de même des frais de régie ;

Qu'ils précisent que la régularisation des charges de l'année 2008 a eu lieu le 1^er mai 2009, la somme de 94,52 euros ayant été inscrite au débit du compte locatif et que la régularisation des charges de l'année 2013 est intervenue le 27 mars 2014, la somme de 41,91 euros ayant été portée au crédit du compte locatif ;

Considérant que :

- le tribunal à juste titre a déduit de la créance des bailleurs les frais d'huissier entrepris sans titre exécutoire, portés en débit sur le compte locatif pour les montants de 456,41 euros le 9 mai 2008 et 177,53 euros le 2 novembre 2012 en application de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution, étant précisé que les frais du congé validé dans le cadre de la présente instance ont été englobés dans les dépens de première instance,

- en revanche, les frais de relances prévus par l'article 1.10 du contrat, qui n'entrent pas dans les prévisions de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution, ni dans celle du code de la consommation, et qui s'élèvent à la somme de 270 euros sont dus par les époux Y.,

- les frais d'envoi de quittance, dont le montant global de 120 euros n'est pas contesté, ne sont pas justifiés car, au vu des décomptes locatifs produits, ils correspondent en réalité à des frais d'envoi d'avis d'échéances improprement qualifiés de quittances, de sorte qu'ils seront déduits de la créance des bailleurs,

- les régularisations de charges opérées pour les années 2008 et 2012 et ayant donné lieu à l'inscription sur le compte locatif respectivement de la somme de 94,52 euros en débit et de la somme de 536,14 en crédit, les demandes de remboursement des époux Y. des sommes de 379 euros et de 40 euros ne sont pas justifiées,

- les appelants ne précisent pas de quels versements opérés par la caisse d'allocations familiales il n'aurait pas été tenu compte dans le décompte locatif, de sorte que cette contestation de leur part sera rejetée ;

Qu'il en résulte qu'au vu du décompte locatif, le montant de la condamnation prononcée contre les époux Y. à titre d'arriéré arrêté au 15 mai 2014 doit être porté à 11 648,32 euros + 270 euros - 120 euros = 11 798,32 euros ;

Que, pour la période postérieure du 15 mai 2014 au 1er janvier 2015, les époux Y. seront condamnés à payer aux époux W. la somme de 8 800 euros compte tenu du montant de l'indemnité d'occupation fixée par le tribunal et confirmé par la cour, cette condamnation portant intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2015, date des conclusions contenant cette demande de condamnation ;

 

Sur l'application des clauses pénales :

Considérant qu'ayant exactement relevé que la clause n° 9.2 du contrat de location ne prévoyait pas que le dépôt de garantie resterait acquis au bailleur dans l'hypothèse d'un congé pour motif sérieux, qui ne s'assimile pas à la résiliation du bail, le premier juge à bon droit a rejeté la demande des bailleurs tendant à se voir attribuer le dépôt de garantie en application de cette clause ;

Qu'il a aussi à juste titre fait application de la clause contractuelle pénale prévoyant une majoration de 10 % des sommes dues pour défaut de paiement à l'échéance en un modérant le montant compte de son caractère excessif ;

Que le jugement sera donc confirmé sur ces deux points ;

 

Sur la demande de dommages et intérêts dirigée contre les époux W. et la société Saint-Aspais Immobilier :

Considérant que la demande de dommages et intérêts formée pour la première fois en appel contre les époux W. est irrecevable en application de l'article 564 du code de procédure civile ;

Que la demande de dommages et intérêts dirigée contre la société Saint-Aspais Immobilier, outre qu'elle n'est aucunement étayée devant la cour, n'est pas fondée ;

Qu'en effet, il n'existe aucune relation contractuelle entre cette société et les époux Y. et les simples erreurs de calcul, auxquelles il a été ensuite remédié, ou même de gestion ne sont pas constitutives de fautes délictuelles ;

Que le jugement sera infirmé sur ce point ;

 

Sur la demande de délais de paiement :

Considérant que la demande de délais de paiement formée par les époux Y. n'est étayée par aucun élément en particulier concernant leurs ressources actuelles et leurs facultés de remboursement ;

Qu'en outre, les délais de paiement qui leur ont été accordés par le tribunal n'ont pas été suivis d'effet, puisqu'ils n'ont effectué depuis lors aucun règlement ;

Qu'en conséquence, ils seront déboutés de ce chef de demande et le jugement sera infirmé en ce sens ;

 

Sur le sort des meubles :

Considérant que le tribunal a fait une exacte application du droit en retenant qu'il n'avait pas vocation à statuer sur le sort des meubles dont la destination était régie par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

 

Sur les frais et dépens :

Considérant qu'eu égard au sens du présent arrêt, les époux Y. supporteront les dépens d'appel, le jugement devant être confirmé quant à l'imputation des dépens de première instance, et seront condamnés en application de l'article 700 du code de procédure civile à payer à M. et Mme W. et à la société Saint-Aspais Immobilier la somme de 3.000 euros pour compenser les frais non compris dans les dépens exposés par ceux-ci ;

Que les conditions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ne sont pas réunies au profit de M. et Mme Y.

 

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu'il a dit que la clause n°1-10 du bail était réputée non écrite, autorisé M. et Mme Y. à apurer leur dette locative en 24 mensualités et condamné la société Saint-Aspais Immobilier à leur payer la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ainsi que sur le montant de la condamnation au titre d'arriéré locatif et d'indemnité d'occupation prononcée contre les époux Y.,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Rejette la demande de dommages et intérêts dirigée contre M. et Mme W. et contre la société Saint-Aspais Immobilier,

Dit que le montant de la condamnation au titre d'arriéré locatif et d'indemnité d'occupation prononcée contre les époux Y. par le tribunal est de 11.798,32 euros, le point de départ des intérêts restant inchangé,

Condamne en outre solidairement M. et Mme Y. à payer à M. et Mme W. la somme complémentaire de 8.800 euros avec intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2015,

Condamne in solidum M. et Mme Y. aux dépens d'appel et à payer à M. et Mme W. et à la société Saint-Aspais Immobilier la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de toute demande autre, plus ample ou contraire à la motivation ci-dessus exposée.

LE GREFFIER                                 LE PRÉSIDENT