RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE RENNES

QUATRIÈME CHAMBRE

ARRÊT DU 9 JUIN 2016

 

R.G. n° 13/01375. Arrêt n° 266.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Conseiller faisant fonction de Président, Madame Christine GROS, Conseiller, Madame Sylvie REBE, Conseiller,

GREFFIER : Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS : A l'audience publique du 22 mars 2016, devant Madame Christine GROS, magistrat rapporteur, tenant seule l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 9 juin 2016 par mise à disposition au greffe, date indiquée à l'issue des débats : 2 juin 2016 prorogée au 9 juin 2016

 

APPELANTE :

DIRECTEUR DÉPARTEMENTAL DE LA PROTECTION DES POPULATIONS

en la personne de M. J. successeur de M. K. depuis le 17 mars 2014, Représenté par Madame B. DE B., inspecteur de la DDPP de Loire Atlantique

 

INTIMÉE :

SAS AVIS IMMOBILIER

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. Représentée par Maître Luc B. de la SELARL AVOCAT LUC B., Postulant, avocat au barreau de RENNES, Représentée par Maître Pierre Q., Plaidant, avocat au barreau de PARIS

 

La société AVIS IMMOBILIER exploite l'activité de franchiseur d'agences immobilières sous la marque du même nom.

Elle propose à ses franchisés différents modèles de documents pour l'exercice de leurs activités notamment celui titré « MANDAT DE NÉGOCIATION EXCLUSIF »

Le Directeur Départemental de la Protection des Populations de Loire Atlantique a considéré que certaines clauses figurant dans ce modèle de mandat étaient abusives.

Par acte d'huissier du 30 novembre 2010, il a fait assigner la société AVIS IMMOBLIER devant le tribunal de grande instance de NANTES afin que soient déclarées abusives les clauses relatives à la durée irrévocable de trois mois du mandat, à l'interdiction de négocier et d'acquérir sans le concours du mandataire tant pendant la durée du mandat que pendant une durée de six mois suivant son terme et au versement des dommages et intérêts en cas de négociation et d'acquisition sans le concours du mandataire.

Par jugement du 23 janvier 2013, le tribunal a :

- dit n'y avoir lieu de déclarer abusive la clause prévoyant une durée irrévocable de trois mois du mandat donné à l'agence AVIS IMMOBILIER par le mandataire dans le cadre du mandat de négociation exclusif ;

- dit n'y avoir lieu de déclarer abusive la clause portant interdiction de négocier ou d'acquérir le bien désigné au mandat sans le concours du mandataire, pendant une durée de six mois sous peine de dommages et intérêts, stipulée dans le mandat de négociation exclusif ;

- dit n'y avoir lieu de déclarer abusive la clause relative au versement d'une indemnité forfaitaire correspondante aux honoraires de négociation de l'agence en cas de non-respect de l'interdiction de négocier ou d'acquérir le bien désigné au mandat sans le concours du mandataire, pendant une durée de six mois ;

- débouté la société AVIS IMMOBILIER de sa demande en dommages et intérêts ;

- condamné le Directeur Départemental de la Protection des Populations es qualité aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Florence N. de la SELARL A. ;

- condamné le Directeur Départemental de la Protection des Populations es qualité à verser à la société AVIS IMMOBILIER la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

 

Le Directeur Départemental de la Protection des Populations a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 19 février 2013.

Dans sa déclaration, il a limité son appel aux chefs suivants :

- dit n'y avoir lieu de déclarer abusive la clause portant interdiction de négocier ou d'acquérir le bien désigné au mandat sans le concours du mandataire, pendant une durée de six mois sous peine de dommages et intérêts, stipulée dans le mandat de négociation exclusif ;

- dit n'y avoir lieu de déclarer abusive la clause relative au versement d'une indemnité forfaitaire correspondante aux honoraires de négociation de l'agence en cas de non-respect de l'interdiction de négocier ou d'acquérir le bien désigné au mandat sans le concours du mandataire, pendant une durée de six mois ;

- condamné le Directeur Départemental de la Protection des Populations es qualité à verser à la société AVIS IMMOBILIER la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions du 14 mai 2013 du Directeur Départemental de la Protection des Populations qui demande à la cour de :

- réformer partiellement le jugement du tribunal de grande instance de NANTES ;

- dire et juger recevable son action engagée en application de l'article L. 141-1-VI du code de la consommation à l'encontre de la SAS AVIS IMMOBILIER dont Monsieur F. est président ;

- déclarer abusives sur le fondement de l'article L. 132-1 du code de la consommation, en ce qu'elles instaurent au détriment du mandant particulier des obligations et des délais excessifs et disproportionnés au regard des obligations des parties :

* la clause du mandat de négociation exclusif relative à l'interdiction de négocier ou d'acquérir le bien désigné au mandat, sans le concours du mandataire pendant une durée de 6 mois suivant le terme du mandat de trois mois ;

* la clause prévoyant en cas de non-respect de l'interdiction de négocier et d'acquérir le bien désigné au mandat le versement d'une indemnité forfaitaire correspondantes aux honoraires de l'agence, d'un montant égal à 10 % du prix de vente convenu ;

- déclarer ces clauses non écrites à l'égard des mandants ayant signé un mandat de négociation exclusif dans une des 168 agences AVIS-IMMOBILIER, franchisées de la SAS AVIS IMMOBILIER et en ordonner la publicité à leur égard ;

- ordonner la suppression de ces clauses sous astreinte de 500 euros par jour de retard, sous quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;

- condamner la SAS AVIS IMMOBILIER à verser à la direction départementale de la protection des populations de la Loire-Atlantique la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;

- condamner la SAS AVIS IMMOBILIER aux entiers dépens.

Le Directeur Départemental de la Protection des Populations de Loire-Atlantique soutient que :

* la clause relative à l'interdiction de négocier et d'acquérir sans le concours du mandataire le bien désigné tant pendant la durée du mandat que pendant une durée de six mois suivant son terme est contraire à l'article 78 du décret du 20 juillet 1972 qui permet de dénoncer le mandat contenant une clause d'exclusivité trois mois après la signature du contrat.

* la clause qui octroie au mandataire des dommages et intérêts égaux à sa rémunération lui procure un avantage hors de proportion avec le préjudice subi.

 

Vu les conclusions du 24 décembre 2015 de la SAS AVIS IMMOBILIER qui demande à la cour de :

- rejeter toutes conclusions éventuelles de la DDPP 44 qui répliqueraient à l'appel incident formulé par la société AVIS IMMOBILIER à ses conclusions signifiées le 9 juillet 2013 ;

- recevoir la SAS AVIS IMMOBILIER en son argumentation d'intimée et d'appelante incidente, l'y dire bien fondée et y faire droit ;

- débouter le Directeur Départemental de la Protection des Populations, antenne de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes et ladite DDPP 44 dont le siège est situé [...], de son appel, de toutes ses demandes, fin et conclusions contraires ;

- confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il a :

* accordé à la SAS AVIS IMMOBILIER la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

* rejeté sa demande de condamnation de la DDPP 44 à lui verser la somme de 5.000 euros pour procédure abusive ;

- dire et juger que le modèle incriminé de « Mandat de Négociation Exclusive » dit MNE proposé par la SAS AVIS IMMOBILIER à ses franchisés est licite et ne comporte aucune clause abusive ;

- condamner le Directeur Départemental de la Protection des Populations, antenne de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes et ladite DDPP 44 dont le siège est situé [...] à verser à la SAS AVIS IMMOBILIER :

* la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive en première instance ;

* la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour appel abusif.

- condamner le Directeur Départemental de la Protection des Populations, antenne de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes et ladite DDPP 44 à lui payer les sommes de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles de de la première instance et 5.000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel ;

- condamner le Directeur Départemental de la Protection des Populations, antenne de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes et ladite DDPP 44aux entiers dépens de première instance et d'appel avec application de l'article 699 du même code.

La société AVIS IMMOBILIER soutient que :

* les clauses critiquées ne présentent pas de caractère excessif ;

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour se réfère expressément à la décision critiquée et aux dernières écritures des parties.

L'ordonnance de clôture était rendue le 5 janvier 2016.

 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l'article L 132-1 du code de la consommation : « Dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Un décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la commission instituée à l'article L. 534-1, détermine une liste de clauses présumées abusives ; en cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le professionnel doit apporter la preuve du caractère non abusif de la clause litigieuse.

Un décret pris dans les mêmes conditions détermine des types de clauses qui, eu égard à la gravité des atteintes qu'elles portent à l'équilibre du contrat, doivent être regardées, de manière irréfragable, comme abusives au sens du premier alinéa.

Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. (...)

Sans préjudice des règles d'interprétation prévues aux articles 1156 à 1161,1163 et 1164 du code civil, le caractère abusif d'une clause s'apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu'à toutes les autres clauses du contrat. Il s'apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque la conclusion ou l'exécution de ces deux contrats dépendent juridiquement l'une de l'autre.

Les clauses abusives sont réputées non écrites.

L'appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Le contrat restera applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s'il peut subsister sans lesdites clauses.

Les dispositions du présent article sont d'ordre public. »

 

Sur la clause relative à l'interdiction de négocier ou d'acquérir le bien désigné au mandat pendant une durée de six mois suivant le terme du mandat de trois mois :

Aux termes de l'article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 : « Lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale, ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d'une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l'opération à réaliser.

Passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat contenant une telle clause peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d'en aviser l'autre partie quinze jours au moins à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Toutefois, les dispositions du précédent alinéa ne s'appliquent pas lorsque le mandat est donné en vue de :

1° La vente d'immeuble par lots ;

2° La souscription ou la première cession d'actions ou de parts de société immobilière donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété ;

3° La location, par fractions, de tout ou partie des locaux à usage commercial dépendant d'un même ensemble commercial.

Dans les trois cas prévus au précédent alinéa, le mandat doit néanmoins préciser les cas et conditions dans lesquels il peut être dénoncé avant sa complète exécution lorsque l'opération porte en totalité sur un immeuble déjà achevé. »

La société AVIS IMMOBILIER propose un mandat de négociation exclusif d'une durée irrévocable de trois mois, aux termes duquel les acquéreurs confient au mandataire le mandat de négocier et de faire accepter par les vendeurs à leur profit, dans le délai maximum de trois mois à compter du jour de la signature du mandat, la vente ou cession de droit immobilier, bien immobilier ou valeurs immobilières donnant vocation de propriété ou de jouissance des biens désignés par les acquéreurs.

Dans ce mandat, le mandant s'engage sur une offre de prix, et le mandataire sur une obligation de négociation à laquelle ses honoraires sont subordonnés.

Ainsi, contrairement à ce que soutient le DDPP 44 le mandat engage réciproquement les parties.

Le contrat comporte une clause aux termes de laquelle : « Le mandant aux présentes, s'interdit de négocier et d'acquérir sans le concours du mandataire le bien qui est désigné, tant pendant la durée du mandat que pendant une durée de 6 mois suivant son terme. En cas de non-respect de cette interdiction, le mandant devra verser au mandataire à titre d'indemnité forfaitaire de dommages intérêts sur le fondement de l'article 1142 du Code civil une somme d'un montant égal à celui des honoraires résultant du barème ci-dessus. »

En premier lieu, cette clause n'est pas contraire aux dispositions de l'article 78 ci-dessus, en ce qu'elle ne fait pas obstacle à la résiliation par le mandant, mais se borne à garantir au mandataire qui a effectué un travail pour un bien déterminé la perception d'une somme équivalente au montant de ses honoraires dans l'hypothèse où la vente est réalisée postérieurement à la résiliation.

La durée de six mois est raisonnable au regard du risque pris par le mandataire de fournir un travail fructueux sans recouvrer d'honoraires par suite d'une rupture du contrat décidée unilatéralement par le mandant.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

 

Sur la clause relative à l'interdiction de négocier sans le concours du mandataire sous peine de dommages et intérêts :

Il résulte des dispositions de l'article R. 132-2 du code de la consommation qu'une clause qui impose au non-professionnel ou au consommateur qui n'exécute pas ses obligations une indemnité d'un montant manifestement disproportionné est présumée abusive.

Le contrat litigieux comprend une clause aux termes de laquelle le mandant « s'interdit de négocier et d'acquérir sans le concours du mandataire le bien qui y est désigné, tant pendant la durée du mandat que pendant une durée de six mois suivant son terme. En cas de non-respect de cette interdiction (il) devra verser au mandataire à titre d'indemnité forfaitaire de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1142 du code civil une somme d'un montant égal à celui des honoraires (...) »

Cette indemnité n'est pas contraire aux dispositions de l'article 78 susvisé en ce qu'elle n'est pas supérieure au montant des honoraires convenus et que le contrat peut être résilié par le mandant après trois mois à compter de la signature.

Le préjudice subi par le mandant s'apprécie en fonction des données de chaque espèce. Il en résulte que le caractères excessif d'une clause conforme aux dispositions de l'article 78 du décret de 72 ne peut s'apprécier in abstracto.

Enfin, cette clause ne crée pas de déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat dès lors d'une part, que le mandataire qui a fourni un travail sans pouvoir percevoir d'honoraires par la faute du mandant doit pouvoir obtenir une indemnisation ; et d'autre part, que le montant des dommages et intérêts prévu dans une clause pénale reste soumis à l'appréciation du juge.

 

Sur la demande de la société AVIS IMMOBILIER au titre de la procédure abusive :

Il n'est pas démontré que le DDPP 44 ait diligenté la procédure de première instance ou interjeté appel avec une intention de nuire. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la société AVIS IMMOBILIER de sa demande en première instance et la demande en cause d'appel sera rejetée.

 

Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile :

Il apparaît équitable de condamner le Directeur Départemental de la Direction Départementale de la Protection des Populations de Loire Atlantique, es qualité, à verser à la société AVIS IMMOBILIER une somme de 2.000 euros au titre de ses frais irrépétibles en cause d'appel.

 

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire et dans les limites de l'appel ;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant ;

Déboute la société AVIS IMMOBILIER de sa demande au titre de l'appel abusif ;

Condamne le Directeur Départemental de la Direction Départementale de la Protection des Populations de Loire Atlantique, es qualité, à verser à la société AVIS IMMOBILIER une somme de 2.000 euros au titre de ses frais irrépétibles en cause d'appel.

Condamne le Directeur Départemental de la Direction Départementale de la Protection des Populations de Loire Atlantique, es qualité, aux dépens d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier,                                       Le Président,