Avertissement. N.B. L’examen des clauses des contrats de syndic possède une certaine spécificité, compte tenu de l’évolution constante des textes en la matière (arrêté de 2010 et décret de 2015 notamment) et de l’analyse simultanée des caractères abusif et illicite des stipulations. La question est d’autant plus complexe qu’entre le jugement et l’appel, le contrat ou/et les textes ont pu changer. Il est matériellement impossible d’éclater systématiquement la présentation des décisions recensées en fonction du droit applicable à l’époque de chaque décision. Les utilisateurs sont donc invités à vérifier les textes applicables à l’époque de chaque décision en les confrontant le cas échéant à leur évolution ultérieure.

A. RAPPEL DE L’ÉVOLUTION DES TEXTES

Version initiale. La version initiale de l’art. 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 n’évoquait pas l’ouverture d’un compte.

Loi du 21 juillet 1994. La loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 a modifié cette disposition en précisant que le syndic est chargé, à peine de nullité de son mandat, « de soumettre au vote de l'assemblée générale, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, la décision d'ouvrir ou non un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel seront versées toutes les sommes ou valeurs reçues par ce dernier. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la présente loi. » Le texte offrait donc une option que les clauses des contrats de syndic pouvaient contrarier (V. ci-dessous).

Nullité du mandat dès lors que le syndic n'a pas soumis à l'assemblée générale la question exigée par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, un sous-compte dans les comptes du syndic ne pouvant être qualifié de compte bancaire séparé au sens de ce texte. Cass. civ. 3^e, 3 mai 2001 : pourvoi n° 99-19592 ; AJDI septembre 2001, 711 ; Dnd. § Rappr. aussi : Cass. com. 17 janvier 2006, pourvoi n° 03-17129 ; Dnd.

Loi du 12 juillet 2010. Dans sa rédaction résultant de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 (art. 216), l’art. 18 disposait que « le syndic est chargé, […] : d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1 […]. La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables ». Cette présentation fait clairement du compte séparé le principe, sauf exception devant respecter certaines conditions.

Loi du 24 mars 2014. A compter de l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (24 mars 2015), l’art. 18-II a été modifié pour imposer un compte séparé, seul le choix de l’établissement bancaire pouvant être modifié. Dans cette version, le texte dispose que le syndic est chargé « d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut décider, à la majorité de l'article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix. Ce compte bancaire ne peut faire l'objet ni d'une convention de fusion, ni d'une compensation avec tout autre compte. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables ».

Cette rédaction n’est pas modifiée dans la version de l’art. 18 résultant de la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017.

Rémunération : arrêté du 19 mars 2010. La rubrique II de l’arrêté du 19 mars 2010 intitulée « Comptabilité générale de la copropriété » inclut dans la liste minimale des prestations courantes une sous-rubrique II-5 « Compte bancaire séparé ou, le cas échéant, compte du cabinet en cas de dispense (possibilité de prix différencié selon le choix de la copropriété) ».

Rémunération : décret du 26 mars 2015 (annexe 1). La rubrique III de l’annexe 1 au décret du 26 mars 2015 intitulée « Gestion des opérations financières et comptabilité générale de la copropriété » inclut une sous-rubrique « III-8° Comptes bancaires » qui place dans la liste non limitative des prestations incluses dans le forfait : l’ouverture d'un compte bancaire séparé ou, le cas échéant, d'un sous-compte individualisé en cas de dispense (résultant d'une décision de l'assemblée générale des copropriétaires statuant dans les conditions prévues au II de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965) (a), l’ouverture d'un compte bancaire séparé destiné à recevoir les cotisations prévues à l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 (b). § N.B. La solution semble surprenante dès lors que la possibilité d’une dispense n’est plus possible depuis le 24 mars 2015.

B. APPRÉCIATION DES CLAUSES

Choix d’un compte séparé ou non (droit antérieur à la loi du 24 mars 2014, entrée en vigueur le 24 mars 2015). La Commission des clauses abusives et la jurisprudence ont à plusieurs reprises pris position sur des clauses par lesquelles les contrats de syndic tentent d’influencer le choix de la nature du compte, soit en dissuadant de l’ouverture d’un compte séparé, soit en incitant à cette solution, avec dans les deux cas des stipulations induisant les consommateurs sur les droits offerts par la loi du 10 juillet 1965.

* Clause ne respectant pas le rôle de l’assemblée générale. Est illicite la clause qui permet au syndic d'imposer, sans vote spécifique de l'assemblée générale des copropriétaires, l'ouverture d'un « sous-compte » au nom de la copropriété en lieu et place d'un compte séparé, étant précisé que la clause méconnaît également l’art. 29-1 du décret n° 67-223 du 17 juillet 1967 qui impose que la décision par laquelle le syndic est dispensé de l'ouverture d'un compte bancaire séparé fixe la durée de cette autorisation. TGI Grenoble (4^e ch.), 2 novembre 2009 : RG n° 07/3093 ; Cerclab n° 14.

* Clause présentant un type de compte comme obligatoire. La Commission des clauses abusives recommande d’éliminer les clauses présentant comme légalement obligatoire l’ouverture d’un compte séparé au nom du syndicat, ou, au contraire, l’utilisation d’un compte unique au nom du syndic. Recomm. 96-01/3° : Cerclab n° 2164 (motifs : clause portant atteinte à la liberté de choix offerte par la loi du 10 juillet 1965).

Caractère abusif de la clause se contentant de proposer au vote de l’assemblée un contrat contenant un compte bancaire unique, sans préciser les modalités de fonctionnement de comptes séparés, et en laissant croire que le compte unique est la seule possibilité légale. TGI Paris (8^e ch. 1), 7 septembre 1999 : RG n° 98/088 ; Cerclab n° 428 ; D. 1999. AJ. 89, obs. Y. R. ; RJDA 1999/11, n° 1257 ; Lamyline, confirmé par CA Paris (23^e ch. B), 4 septembre 2003 : RG n° 2002/17698 ; Cerclab n° 975 ; Juris-Data n° 222846 ; Loyers et copr. 2004, n° 59, note G. Vigneron, cassé par Cass. civ. 1^re, 1^er février 2005 : pourvoi n° 03-19692 ; arrêt n° 245 ; Bull. civ. I, n° 64 ; Cerclab n° 1991 ; D. 2005. AJ. 565, obs. Avena-Robardet ; ibid. Pan. 2840, obs. Amrani Mekki ; JCP 2005. I. 141, n° 8 s., obs. Sauphanor-Brouillaud ; ibid. I. 181, n° 7, obs. Périnet-Marquet ; Defrénois 2005. 1178, obs. Atias ; CCC 2005, n° 97, note Raymond ; RTD civ. 2005. 393, obs. Mestre et Fages ; RDC 2005. 725, obs. Fenouillet, et 1141, obs. X. Lagarde ; Loyers et copr. 2005, n° 78, note G. Vigneron (cassation sur un autre moyen, curieusement en totalité alors que cette clause n’était pas discutée). § Caractère abusif de la clause ne présentant qu'une seule alternative, avec omission de l'autre possibilité, et ne permettant pas au syndicat de délibérer au vu des conditions essentielles du contrat, notamment sur l'ouverture ou non d'un compte bancaire séparé. TGI Paris (8^e ch. 1), 7 septembre 1999 : RG n° 98/086 ; Cerclab n° 427 ; RJDA 1999/11, n° 1257 ; Juris-Data n° 109127 ; Lamyline. § Est illicite, au regard de l’art. 18 de la loi du 10 juillet 1965, la clause qui impose d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat, sauf décision contraire de l'assemblée générale. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 28 janvier 2013 : RG n° 09/00604 ; Cerclab n° 4193 (examen d’une version antérieure à l’arrêté de 2010), confirmant TGI Grenoble, 2 février 2009 : RG n° 07/01532 ; Dnd. § Condamnation de la clause imposant l'ouverture d'un sous-compte bancaire au nom du syndic. TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 27 octobre 2008 : RG n° 07/03705 ; Cerclab n° 4256, confirmé par CA Grenoble (1^re ch. civ.), 13 janvier 2014 : RG n° 08/04572 ; Cerclab n° 4669 (confirmation dans le dispositif).

* Clause présentant le compte séparé comme une exception. La Commission des clauses abusives recommande l’élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet de présenter l'ouverture d'un compte bancaire ou postal unique comme le principe et l'ouverture d'un compte séparé comme une prestation non comprise dans le forfait annuel. Recomm. n° 11-01/2 : Cerclab n° 3779 (clauses abusives, soit parce qu’elles laissent croire aux syndicats de copropriétaires que le principe est celui de l'ouverture d'un compte unique alors que la loi prévoit le contraire dans l’art. 18 L. 10 juillet 1965 modifiée, soit parce l'ouverture d'un compte séparé qui doit figurer au titre des prestations courantes, est mentionnée au titre des prestations particulières, rémunérées distinctement).

Est abusive, en raison de son ambiguïté de nature à induire le consommateur en erreur, la clause qui présente la dispense d'ouverture d'un compte bancaire au nom du syndicat comme une alternative à l'ouverture de ce compte, alors qu'il ne s'agit en réalité que d'une exception, qui doit faire l'objet d'un vote spécifique de l'assemblée générale. TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 14 décembre 2009 : RG n° 07/03725 ; Cerclab n° 4257. § V. aussi : TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 14 décembre 2009 : RG n° 07/03725 ; Cerclab n° 4257 (syndic ; clause abusive en raison de son ambiguïté de nature à induire le consommateur en erreur, en ce qu’elle présente comme une alternative ce que la loi considère comme une exception).

* Clause présentant le compte séparé comme désavantageux. La Commission des clauses abusives recommande l’élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet de présenter le compte unique comme le seul compte permettant de bénéficier de la garantie financière et de la délivrance d'informations imposées légalement. Recomm. n° 11-01/22 : Cerclab n° 3779 (garantie et délivrance de ces informations obligatoires, respectivement en application de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 17 mars 1967). § Dans le même sens : TGI Paris (8^e ch. 1), 7 septembre 1999 : RG n° 98/086 ; Cerclab n° 427 ; RJDA 1999/11, n° 1257 ; Juris-Data n° 109127 ; Lamyline (garantie financière présentée comme un élément attractif du compte unique alors qu'il s'agit d'une obligation légale imposée à tous les administrateurs de biens).

* Clause prévoyant un choix par défaut. Est illicite la clause qui stipule que les fonds du syndicat seront déposés sur un compte séparé ouvert au nom du syndicat des copropriétaires, « à défaut d'une décision différente prise en assemblée général », qui est contraire aux dispositions de l’art. 35-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 qui impose une délibération de l'assemblée générale des copropriétaires pour décider du placement des fonds recueillis et de l'affectation des intérêts produits. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 10 décembre 2012 : RG n° 09/02134 ; Cerclab n° 4086 (jugement confirmé sauf à préciser que cette clause est illicite ; N.B. il faut noter que la clause se donnait l’apparence de la légalité en précisant qu’elle était prise « en application de l’article 18-6° de la loi du 10 juillet 1965 » et de l’art. 29-1 du décret du 17 mars 1967), réformant TGI Grenoble, 18 mai 2009 : RG n° 07/1148 ; Dnd.

Rémunération du syndic. Est abusive la clause prévoyant la rémunération du syndic pour l'ouverture d'un compte bancaire séparé, alors qu'il s'agit d'une prestation certaine relevant du fonctionnement a minima de la copropriété et que l'avis du CNC en date du 27 septembre 2007 considère d'ailleurs qu'il s'agit d'un acte de gestion courante. TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 27 octobre 2008 : RG n° 07/03705 ; Cerclab n° 4256 (application du critère de certitude/prévisibilité ; N.B. dans le dispositif, est condamnée la clause qui classe en prestations particulières la « tenue ou la gestion d'un compte bancaire séparé »), confirmé par CA Grenoble (1^re ch. civ.), 13 janvier 2014 : RG n° 08/04572 ; Cerclab n° 4669 (confirmation dans le dispositif). § L’arrêté du 19 mars 2010 classe en prestations invariables relevant de la gestion courante du syndic, l'ouverture d'un compte séparé ou le cas échéant, un compte de cabinet en cas de dispense et prévoit la possibilité de prix différencié selon le choix de la copropriété ; est illicite la clause qui classe en prestation particulière la tenue d'un compte séparé, dont il faut rappeler qu'elle est de droit. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 10 décembre 2012 : RG n° 09/02134 ; Cerclab n° 4086 (clause illicite et non pas abusive), réformant TGI Grenoble, 18 mai 2009 : RG n° 07/1148 ; Dnd.

N’est pas illicite la clause conforme aux dispositions de l'arrêté du 19 mars 2010 qui permet de distinguer le prix applicable selon que le compte bancaire est séparé ou non, sauf à dire que le syndic devra présenter les deux prix de son forfait pour permettre aux copropriétaires de choisir leur option. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 5 mars 2012 : RG n° 10/00215 ; Cerclab n° 15 (omission de statuer du jugement sur ce point ; N.B. la clause semblait indiquer la possibilité d’une rémunération différenciée, sans indiquer le montant, ce qui explique l’incidente de l’arrêt sur l’information du consommateur, non reprise dans le dispositif).

Placement des fonds et affectation des intérêts. A compter de l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (24 mars 2015), l’art. 18-II a été modifié pour imposer un compte séparé et préciser que « les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat ».

V. déjà antérieurement pour la Commission des clauses abusives : la Commission recommande d’éliminer les clauses imposant sans contrepartie au syndicat des copropriétaires la renonciation à percevoir les fruits et produits financiers des sommes placées sur un compte séparé. Recomm. 96-01/4° : Cerclab n° 2164. § La Commission recommande l’élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet de décider du placement des fonds recueillis et de l'affectation des intérêts produits sans vote exprès de l'assemblée générale. Recomm. n° 11-01/7 : Cerclab n° 3779 (clause illicite, contraire à l’art. 35-1 du décret du 17 mars 1967 et, maintenue dans un contrat, abusive).

Pour la Cour de cassation : le placement des fonds décidé par l’assemblée générale moyennant une rémunération particulière constitue un avantage conféré au syndic sans contrepartie spécifique, qui instaure un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties. Cass. civ. 3^e, 19 novembre 2015 : pourvoi n° 13-24109 ; arrêt n° 1265 ; Cerclab n° 5387 (clause abusive au visa de l’ancien art. L. 132-1 C. consom.), cassant CA Grenoble (1^re ch. civ.), 17 juin 2013 : RG n° 09/04822 ; Cerclab n° 4632 (si le placement des fonds et l'affectation des intérêts produits est une compétence exclusive de l'assemblée générale par application de l'article 35-1 du décret de 1967, il n'en demeure pas moins que cette tâche qui n'est ni récurrente ni prévisible, ne relève pas de la gestion courante du syndic), sur appel de TGI Grenoble (4^e ch.), 2 novembre 2009 : RG n° 07/3093 ; Cerclab n° 14 (clause illicite dans une version antérieure).

Pour les juges du fond, s’attachant plutôt à la prise de décision : est illicite comme contraire aux dispositions de l’art. 35-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 la clause qui stipule que « si les fonds du syndicat de copropriétaires sont versés au compte courant bancaire ou postale ouvert au nom du syndic, les charges et les produits éventuels provenant de la gestion et du fonctionnement de ce compte sont à la charge et/ou au bénéfice du syndic », alors que le texte précité impose une délibération de l'assemblée générale des copropriétaires pour décider du placement des fonds recueillis et de l'affectation des intérêts produits. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 17 juin 2013 : RG n° 09/04822 ; Cerclab n° 4632 (analyse d’un contrat antérieur à l’arrêté du 19 mars 2010 ; clause non contestée devant la Cour de cassation), sur appel de TGI Grenoble (4^e ch.), 2 novembre 2009 : RG n° 07/3093 ; Cerclab n° 14 (idem pour une version antérieure) - CA Grenoble (1^re ch. civ.), 10 septembre 2013 : RG n° 11/02728 ; Cerclab n° 4620 (idem ; contrat antérieur à l’arrêté de 2010), sur appel de TGI Grenoble, 16 mai 2011 : RG n° 0704030 ; Dnd. § Est illicite, contraire aux dispositions de l'art. 35-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 la clause qui stipule que, si les fonds du syndicat sont versés au compte courant ouvert au nom du syndic, les charges et les produits éventuels provenant de la gestion du fonctionnement de ce compte sont à la charge et/ou au bénéfice du syndic, alors que le texte impose une délibération de l'assemblée générale des copropriétaires pour décider du placement des fonds recueillis et de l'affectation des intérêts produits. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 5 mars 2012 : RG n° 10/00215 ; Cerclab n° 15, sur appel de TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 14 décembre 2009 : RG n° 07/03725 ; Cerclab n° 4257 (examen d’une version antérieure identique : clause illicite). § V. aussi : TGI Paris (8^e ch. 1), 7 septembre 1999 : RG n° 98/086 ; Cerclab n° 427 ; RJDA 1999/11, n° 1257 ; Juris-Data n° 109127 ; Lamyline (stipulations du contrat de syndic relatives à l'affectation des fonds en attente déséquilibrées et non conformes aux dispositions de l'art. 11, 4° du décret du 17 mars 1967).

V. aussi plutôt en sens contraire de l’arrêt de cassation : l'arrêté du 19 mars 2010 ne classe pas le placements des fonds et l’affectation des intérêts dans la gestion courante du syndic ; n’est ni abusive, ni illicite, la clause qui prévoit une rémunération du syndic dès lors qu’elle précise que si le syndicat décide d'ouvrir un compte spécial destiné à recevoir toutes sommes correspondant aux provisions spéciales et réserves pour travaux futurs (article 35-5° du décret du 17 mars 1967) et à toutes indemnités pouvant revenir au syndicat (sont exclus les fonds affectés à la gestion courante, budget annuel, appels de fonds pour travaux décidés en assemblée générale, fonds de roulement, avance de trésorerie...), ce compte sera générateur d'intérêts revenant au syndicat des copropriétaires selon les modalités fixées par l'assemblée générale conformément à l'article 35 du décret du 17 mars 1967. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 5 mars 2012 : RG n° 10/00215 ; Cerclab n° 15.  § Si le placement des fonds et l'affectation des intérêts produits est une compétence exclusive de l'assemblée générale, par application de l'article 35-1 du décret de 1967, il n'en demeure pas moins que cette tâche, qui n'est ni récurrente ni prévisible, ne relève pas de la gestion courante du syndic ; n'est donc ni abusive, ni illicite, la clause qui classe en prestation variable les placements des fonds et affectations des intérêts. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 10 septembre 2013 : RG n° 11/02728 ; Cerclab n° 4620 (contrat antérieur à l’arrêté de 2010, même si l’arrêt précise que l’arrêté du 19 mars 2010 ne fait pas figurer cette prestation au titre de la gestion courante), sur appel de TGI Grenoble, 16 mai 2011 : RG n° 0704030 ; Dnd. § Si le placement des fonds recueillis et l'affectation des intérêts produits par ce placement est décidé en vertu de l'article 35-1 du décret du 17 mars 1967 par l'assemblée générale, il n'en demeure pas moins que l'exécution de cette délibération incombe au syndic et ne relève pas des prestations invariables telles que figurant sur la liste dressé par l’arrêté du 19 mars 2010 ; n’est pas abusive la clause qui classe en prestation particulière la rémunération du syndic au pourcentage sur les fonds placés au profit de la copropriété. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 10 décembre 2012 : RG n° 09/02134 ; Cerclab n° 4086 (1 % par an du capital placé), infirmant TGI Grenoble, 18 mai 2009 : RG n° 07/1148 ; Dnd.

Garantie financière apportée par le syndic. Est abusive la clause qui classe en prestation variable la garantie financière apportée par le syndic, alors que cette garantie financière est imposée par l'art. 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 5 mars 2012 : RG n° 10/00215 ; Cerclab n° 15, sur appel de TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 14 décembre 2009 : RG n° 07/03725 ; Cerclab n° 4257 (examen d’une version antérieure ; clause illicite). § Est abusive la clause classant en prestations variables, non incluses dans le forfait annuel, la garantie financière apportée par le syndic, alors que cette garantie financière est imposée par l’art. 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 17 juin 2013 : RG n° 09/04822 ; Cerclab n° 4632 (analyse d’un contrat antérieur à l’arrêté du 19 mars 2010 ; clause non contestée devant la Cour de cassation), sur appel de idem pour une version antérieure: RG n° 07/3093 ; Cerclab n° 14 (version antérieure ; jugement se fondant plutôt sur le caractère ambigu de la clause) - CA Grenoble (1^re ch. civ.), 10 septembre 2013 : RG n° 11/02728 ; Cerclab n° 4620 (idem ; contrat antérieur à l’arrêté de 2010), sur appel de TGI Grenoble, 16 mai 2011 : RG n° 0704030 ; Dnd - TGI Grenoble (4^e ch.), 2 novembre 2009 : RG n° 07/3093 ; Cerclab n° 14 (est illicite la clause classant en prestation particulière la garantie financière qui, en vertu de l’art. 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, est imposée à tout professionnel souhaitant exercer une activité de gestion immobilière, et qui ne peut donc en aucune façon donner lieu à rémunération au titre d'une prétendue prestation particulière dans le cadre d'un contrat de syndic).