Présentation. La rémunération des syndics est une source d’innombrables litiges entre syndics professionnels et syndicats de copropriétaires ou association de consommateurs. Les textes ont été remaniés à plusieurs reprises (A). Indépendamment de la distinction entre les prestations courantes et particulières (V. Cerclab n° 6727), certains arguments transversaux peuvent être avancés pour retenir le caractère abusif des clauses fixant la rémunération du syndic (B).

Avertissement. N.B. L’examen des clauses des contrats de syndic possède une certaine spécificité, compte tenu de l’évolution constante des textes en la matière (arrêté de 2010 et décret de 2015 notamment) et de l’analyse simultanée des caractères abusif et illicite des stipulations. La question est d’autant plus complexe qu’entre le jugement et l’appel, le contrat ou/et les textes ont pu changer. Il est matériellement impossible d’éclater systématiquement la présentation des décisions recensées en fonction du droit applicable à l’époque de chaque décision. Les utilisateurs sont donc invités à vérifier les textes applicables à l’époque de chaque décision en les confrontant le cas échéant à leur évolution ultérieure.

A. ÉVOLUTION DES TEXTES

Contrat-type : décret du 26 mars 2015. Selon l’art. 18-1 A de la loi du 10 juilllet 1965, dans sa rédaction résultant de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, « La rémunération des syndics est déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l'occasion de prestations particulières, définies par décret en Conseil d'Etat. »

L’annexe 1 à l’art. 29 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans sa rédaction résultant du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, définit le contenu de ce contrat-type en mentionnance dans une annexe une « liste non limitative des prestations incluses dans le forfait ». Ce tableau définit plusieurs grandes rubriques : assemblée générale, conseil syndical, gestion des opérations financières et comptabilité générale de la copropriété, administration et gestion de la copropriété en conformité avec le règlement de copropriété, assurances, gestion du personnel. Pour chaque catégorie, la deuxième colonne du tableau décrit la prestation et, le cas échéant, des détails plus circonstanciés sont fournis dans la troisième colonne.

L’annexe 2 du même article prévoit une « liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu au versement d'une rémunération spécifique complémentaire ».

Arrêté du 19 mars 2010. L’art. 1^er de l’arrêté du 19 mars 2010, modifiant celui du 2 décembre 1986 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels (JORF n° 0068 du 21 mars 2010) dispose « Les dispositions relatives aux syndics de copropriété figurant à l'annexe 2 de l'arrêté du 2 décembre 1986 susvisé sont complétées par les dispositions suivantes : « Les opérations effectuées par les administrateurs d'immeuble ou syndics de copropriété qui figurent dans le tableau annexe relèvent de la gestion courante. Cette annexe énumère la liste minimale des prestations incluses dans le forfait annuel. Toute prestation particulière doit figurer explicitement en tant que telle dans le contrat de syndic. Le contenu des prestations particulières doit être défini avec précision dans les rubriques correspondantes figurant dans le contrat de syndic. » Selon l’art. 2 du même texte, l’arrêté est entré en vigueur le 1^er juillet 2010 et concerne « tous les nouveaux contrats signés à compter de cette date ».

L’arrêté regroupe les prestations incluses dans le forfait annuel sous plusieures rubriques générales, qu’il détaille par ailleurs, avec quelques différences avec le décret du 26 mars 2015 : assemblée générale annuelle, comptabilité générale de la copropriété, administration et gestion de la copropriété en conformité avec le règlement de copropriété, assurances, gestion du personnel.

Pour une présentation explicite des principes applicables : modifiant l’arrêté n° 86-63/A du 2 décembre 1986 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs d'activité, l'arrêté « Novelli » du 19 mars 2010 institue une liste minimale des prestations de gestion courante incluses dans le forfait annuel, reprenant ainsi globalement, la liste issue du groupe de travail du Conseil national de la consommation, pour permettre de la sorte aux copropriétés, d'établir des comparaisons entre les différents contrats de syndic et de les mettre en concurrence ; il en résulte que cette liste n'est pas exhaustive et que les parties peuvent d'un commun accord prévoir d'augmenter le nombre de ces prestations, sauf à veiller, comme le recommande la Commission des clauses abusives dans son dernier avis du 15 septembre 2011, au respect de l'arrêté dont s'agit, en différenciant les prestations courantes des prestations variables, au strict respect des dispositions légales et/ou réglementaires en matière de copropriété (loi du 10 juillet 1965 et décret du 17 mars 1967) et en matière d'activité des syndics professionnels (loi du 2 janvier 1970 dite loi « Hoguet »), à la suppression des clauses relatives aux prestations particulières redondantes par rapport à des prestations de gestion courante, à la suppression des clauses relatives à des prestations particulières redondantes par rapport à d'autres prestations particulières ainsi qu'à la suppression des clauses imprécises. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 17 juin 2013 : RG n° 09/04822 ; Cerclab n° 4632 - CA Grenoble (1^re ch. civ.), 5 mars 2012 : RG n° 10/00215 ; Cerclab n° 15 - CA Grenoble (1^re ch. civ.), 28 janvier 2013 : RG n° 09/00604 ; Cerclab n° 4193 (idem), sur appel de TGI Grenoble, 2 février 2009 : RG n° 07/01532 ; Dnd - CA Grenoble (1^re ch. civ.), 10 septembre 2013 : RG n° 11/02728 ; Cerclab n° 4620 (idem), sur appel de TGI Grenoble, 16 mai 2011 : RG n° 0704030 ; Dnd  - CA Grenoble (1^re ch. civ.), 10 décembre 2012 : RG n° 09/02134 ; Cerclab n° 4086, infirmant TGI Grenoble, 18 mai 2009 : RG n° 07/1148 ; Dnd.

Si les tâches dévolues au syndic sont fixées par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (dont l'article 18) et s'imposent à lui, la gestion courante d'une copropriété ne se confond pas avec ces dispositions et doit s'entendre des prestations de base effectuées par un syndic c'est à dire des prestations réalisées et renouvelées régulièrement par le syndic tout au long de son mandat annuel, biennal ou triennal telles qu'elles figurent dans l'arrêté susvisé, le juge n'ayant pas à se substituer au législateur ou à l'autorité réglementaire pour ajouter à la liste établie. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 5 mars 2012 : RG n° 10/00215 ; Cerclab n° 15 - CA Grenoble (1^re ch. civ.), 28 janvier 2013 : RG n° 09/00604 ; Cerclab n° 4193 (idem), sur appel de TGI Grenoble, 2 février 2009 : RG n° 07/01532 ; Dnd - CA Grenoble (1^re ch. civ.), 17 juin 2013 : RG n° 09/04822 ; Cerclab n° 4632 - CA Grenoble (1^re ch. civ.), 10 septembre 2013 : RG n° 11/02728 ; Cerclab n° 4620 (idem), sur appel de TGI Grenoble, 16 mai 2011 : RG n° 0704030 ; Dnd.

Pour la Commission des clauses abusives : la Commission recommande l’élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet de prévoir une rémunération particulière pour une prestation de gestion courante énumérée par l’arrêté du 2 décembre 1986 modifié par l’arrêté du 19 mars 2010. Recomm. n° 11-01/15 : Cerclab n° 3779 (clauses illicites et, maintenues dans les contrats, abusives ; exemple général : clauses qui prévoient une rémunération particulière pour des prestations de gestion courante confiées par le syndic à des tiers ; pour les illustrations particulières, V. pour la présentation des clauses Cerclab n° 6727). § La Commission recommande l’élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet de scinder des prestations de gestion courante en plusieurs prestations afin de permettre une rémunération au titre des prestations particulières. Recomm. n° 11-01/13 : Cerclab n° 3779 (exemple : établissement et mise à jour du carnet d’entretien, en plusieurs prestations particulières du type « création du carnet d’entretien », « tenue du carnet d’entretien de l’immeuble » ; clause illicite et, maintenue dans un contrat, abusive).

Arrêté 86-63A du 2 décembre 1986. Pour une présentation explicite des principes applicables avant l’arrêté du 19 mars 2010 par la Cour d’appel de Grenoble : antérieurement à l’arrêté du 19 mars 2010, si la distinction entre les prestations de gestion courante et les prestations particulières existait déjà aux termes d'un arrêté 86-63A du 2 décembre 1986, celui-ci ne définissait pas précisément ce qui relevait de l'un ou l'autre régime de prestations ; par référence à la liste issue du groupe de travail du Conseil National de la Consommation, laquelle a été d'ailleurs globalement reprise par l'arrêté Novelli de 2010, il est permis de retenir que les actes de gestion courante sont ceux qui, dans le cadre d'un fonctionnement habituel de la copropriété, se renouvellent régulièrement et sont suffisamment prévisibles pour faire l'objet d'une tarification forfaitaire. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 17 juin 2013 : RG n° 09/04822 ; Cerclab n° 4632 - CA Grenoble (1^re ch. civ.), 28 janvier 2013 : RG n° 09/00604 ; Cerclab n° 4193 (idem), confirmant TGI Grenoble, 2 février 2009 : RG n° 07/01532 ; Dnd. § Dans le même sens : CA Grenoble (1^re ch. civ.), 5 mars 2012 : RG n° 10/00215 ; Cerclab n° 15 - CA Grenoble (1^re ch. civ.), 10 septembre 2013 : RG n° 11/02728 ; Cerclab n° 4620 (antérieurement à l’arrêté du 19 mars 2010, si la distinction entre les prestations de gestion courante et les prestations particulières existait déjà aux termes d'un arrêté 86-63A du 2 décembre 1986, celui-ci ne définissait pas précisément ce qui relevait de l'un ou l'autre régime de prestation ; par référence à la liste issue du groupe de travail du Conseil national de la consommation, laquelle a été d'ailleurs globalement reprise par l'arrêté Novelli de 2010, il est permis de retenir que les actes de gestion courante sont ceux qui, dans le cadre d'un fonctionnement habituel de la copropriété, se renouvellent régulièrement et sont suffisamment prévisibles pour faire l'objet d'une tarification forfaitaire), sur appel de TGI Grenoble, 16 mai 2011 : RG n° 0704030 ; Dnd.

Pour la présentation par le TGI de Grenoble : En vertu de l'art. 29 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, le contrat de syndic doit comporter les éléments de détermination de sa rémunération ; la distinction « gestion courante » -« prestations particulières » est autorisée par l'arrêté n° 86-63A du 2 décembre 1986, de sorte que le syndic ne peut percevoir en sus du forfait une rémunération pour les actes de gestion courante, alors qu'il est fondé à prétendre au paiement d'un supplément de prix, sous réserve d'être clairement déterminé ou déterminable par le contrat de syndic, pour les prestations particulières ; la définition précise du périmètre de la « gestion courante » et l'élimination subséquente des clauses abusives permettant indûment une rémunération hors forfait du syndic pour des actes de gestion courante revêt un intérêt et une importance particulière en ce que, d'une part, elle garantit une prévisibilité optimale par le syndicat des copropriétaires du coût effectif de la prestation de syndic et, d'autre part, elle constitue une condition essentielle de la libre concurrence entre les entreprises proposant des contrats de syndic en rendant possible une véritable comparaison tarifaire ; aucun texte législatif ou réglementaire ne détermine ce qui relève de la gestion courante et des prestations particulières, ainsi laissé à la libre appréciation des parties sous le contrôle des cours et tribunaux, sous réserve de l'avis dépourvu de valeur contraignante du CNC relatif à l'amélioration de la transparence tarifaire des prestations des syndics de copropriété (NORECEC0767160 V) du 27 septembre 2007 qui établit une liste des prestations de gestion courante issue du groupe de travail du CNC ou encore du projet d'arrêté émanant de la DGCRF transmis en mars 2006 ; par ailleurs, il y a lieu de noter que la Commission des clauses abusives dans une recommandation n° 96-01 concernant les contrats proposés par les syndicats de copropriété (BOCCRF 24 janvier 1996) recommande d'éliminer les clauses qui ont pour objet ou pour effet de « restreindre la notion de gestion courante par l'accumulation de prestations particulières et/ou par le recours à la rubrique divers » ; le critère pertinent devant être retenu par le Tribunal pour définir la notion de « gestion courante » correspond à l'ensemble des actes accomplis par le syndic à l'occasion d'un fonctionnement a minima (prestations certaines) de la copropriété ou présentant un caractère suffisamment prévisible pour faire l'objet d'une tarification forfaitaire (prestations prévisibles). TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 14 décembre 2009 : RG n° 07/03725 ; Cerclab n° 4257, sur appel CA Grenoble (1^re ch. civ.), 5 mars 2012 : RG n° 10/00215 ; Cerclab n° 15 (arrêt intervenu après la modification de l’arrêté de 1986 par l’arrêté du 19 mars 2010 et ). § Dans le même sens, V. déjà : TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 27 octobre 2008 : RG n° 07/03705 ; Cerclab n° 4256 (jugement ayant préalablement admis l’absence de caractère contraignant de l’avis du CNC et repoussé la position de l’association pouvant aboutir à une quasi suppression des prestations particulières, alors que celle-ci a admis le principe de cette distinction puisqu’elle a participé au groupe de travail avec les professionnels au sein du CNC) - TGI Grenoble (4^e ch.), 2 novembre 2009 : RG n° 07/3093 ; Cerclab n° 14 (le critère pertinent devant être retenu par le Tribunal pour définir la notion de « gestion courante » correspond à l'ensemble des actes accomplis par le syndic à l'occasion d'un fonctionnement a minima - prestations certaines - de la copropriété ou présentant un caractère suffisamment prévisible pour faire l'objet d'une tarification forfaitaire - prestations prévisibles - ; les autres prestations, à supposer qu'elles correspondent à un travail effectif, peuvent a contrario faire l'objet d'une tarification supplémentaire), sur appel CA Grenoble (1^re ch. civ.), 17 juin 2013 : RG n° 09/04822 ; Cerclab n° 4632 ; précité (arrêt intervenu après l’arrêté de 2010). § V. aussi pour la Cour d’appel de Paris : absence de caractère abusif de la clause prévoyant une rémunération pour la gestion courante et une rémunération pour prestations particulières. TGI Paris (8^e ch. 1^re sect.), 7 septembre 1999 : RG n° 98/086 ; Cerclab n° 427 ; RJDA 1999/11, n° 1257 ; Juris-Data n° 109127 ; Lamyline (absence de preuve que la gestion courante inclut les prestations particulières, le fait de ne payer que ce qui est effectivement effectué n’étant pas critiquable).

Pour une critique de la logique générale de facturation, V. par exemple (le TGI de Grenoble a souvent utilisé l’argument) : a pour effet de créer une confusion manifeste dans l'esprit des consommateurs et surtout de les empêcher toute mise en concurrence efficace entre différents prestataires de services, le modèle-type imposé par le syndicat professionnel qui introduit une différenciation entre le périmètre de la gestion courante et de la rémunération forfaitaire en introduisant une catégorie supplémentaire de « prestations variables incluses dans le forfait annuel issues du choix du syndic », le nombre et la nature de ces prestations variant à la discrétion de chaque syndic. TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 14 décembre 2009 : RG n° 07/03725 ; Cerclab n° 4257 (jugement estimant que cette présentation n’a pas clarifié le contrat, au contraire, et qu’elle méconnait les art. L. 111-1 et L. 113-1 C. consom. dans leur rédaction applicable), sur appel CA Grenoble (1^re ch. civ.), 5 mars 2012 : RG n° 10/00215 ; Cerclab n° 15 (distinction maintenue dans une version ultérieure, mais avec une modification : l’inclusion des prestatations variables dans le forfait n’est plus imposée par le syndic, mais laissée au choix des copropriétaires, ce qui selon la cour ne peut être critiqué sans porter atteinte à la liberté contractuelle).

Pour la Commission des clauses abusives : la Commission recommande d’éliminer les clauses restreignant la notion de gestion courante par l’accumulation de prestations particulières et/ou par le recours à la rubrique « divers ». Recomm. 96-01/5° : Cerclab n° 2164.

B. PRINCIPES GÉNÉRAUX (ARGUMENTS GÉNÉRIQUES SUR LE CARACTÈRE ABUSIF)

Clarté de la rédaction. Peu importe que l'al. 7 de l’ancien art. L. 132-1 [L. 212-1] C. consom. prévoie que l'appréciation du caractère abusif des clauses ne peut en principe porter sur l'adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu, dès lors que le contrat de syndic ne comporte aucune définition, ni critère de distinction entre la notion de gestion courante et celle de prestations particulières, de sorte que les clauses relatives à la rémunération du syndic ne sont pas rédigées de manière claire et compréhensible et peuvent ainsi être considérées comme abusives. TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 14 décembre 2009 : RG n° 07/03725 ; Cerclab n° 4257 (N.B. en dépit de la formule « considérées », le caractère abusif n’est pas retenu automatiquement, ce que le reste de la décision confirme ; compte tenu de ce contexte, la formule finale peut être comprise comme « peuvent voir leur caractère abusif apprécié »).

Rémunération non précisée. La Commission des clauses abusives recommande l’élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet de laisser le consommateur ou le non-professionnel dans l'ignorance du prix ou du mode de calcul du prix de certaines prestations. Recomm. n° 11-01/5 : Cerclab n° 3779 (présentation ne permettant pas au consommateur ou non-professionnel, d'avoir connaissance du prix à payer pour ces prestations et empêchant une comparaison efficace avec les autres contrats de syndic).

Prestations exceptionnelles non répertoriées. La Commission des clauses abusives recommande l’élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet de prévoir la rémunération particulière de prestations exceptionnelles non définies dans le contrat. Recomm. n° 11-01/12 : Cerclab n° 3779 (clause illicite et, maintenue dans un contrat, abusive, dès lors que l’arrêté du 19 mars 2010 modifiant l’arrêté du 2 décembre 1986, énonce que toute prestation particulière doit figurer explicitement dans le contrat en tant que telle et que le contenu des prestations particulières doit être défini avec précision dans les rubriques correspondantes).

Est illicite la clause qui stipule que « la liste ci-dessus (prestations hors gestion courante) est limitative, mais toutes prestations non prévisibles et non prévues au contrat dès lors qu'elle est fournie dans l'intérêt de l'immeuble et qu'elle est dûment justifiée, pourra être facturée au temps passé selon le barème horaire du cabinet », dès lors qu’elle est contraire aux dispositions de l’article 29 du décret du 17 mars 1967 qui impose que le contrat de syndic fixe les éléments de détermination de la rémunération de celui-ci et qu’elle est également contraire à l’article 1^er de l’arrêté du 19 mars 2010 qui impose que toute prestation particulière figure explicitement en tant que telle dans le contrat de syndic et que le contenu des prestations particulières soit défini avec précision dans les rubriques correspondantes figurant dans le contrat de syndic. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 10 décembre 2012 : RG n° 09/02134 ; Cerclab n° 4086 (clause permettant au syndic de décider de façon discrétionnaire de la nature de ces prestations non répertoriées, alors qu’elles peuvent éventuellement relever de sa gestion courante et de leur mode de rémunération), confirmant TGI Grenoble, 18 mai 2009 : RG n° 07/1148 ; Dnd. § Est illicite au regard de l'art. 29 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 la clause laissant à la discrétion du syndic la rémunération qu'il s'octroie pour des missions non répertoriées. TGI Grenoble (4^e ch.), 2 novembre 2009 : RG n° 07/3093 ; Cerclab n° 14.

Clauses manquant de clarté, trop vagues ou générales. La Commission des clauses abusives recommande l’élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet de mentionner des prestations particulières dont la définition n’est pas précise et ne permet pas de déterminer si elles sont ou non incluses dans une prestation de gestion courante, offrant ainsi la possibilité de rémunérer deux fois la même prestation. Recomm. n° 11-01/23 : Cerclab n° 3779 (exemples : les clauses imprécise visant « la gestion des comptes à terme », ou « le suivi des placements de fonds » ne permettent pas de savoir si ces prestations sont incluses ou non dans « l’état financier du syndicat des copropriétaires » qui est une prestation intégrée dans les prestations de gestion courante fixée par l’arrêté du 2 décembre 1986 modifié).

V. aussi dans une perspective différente : la Commission recommande l’élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet d’inclure, sous la rubrique du contrat relative aux prestations de gestion courante, l’énumération de prestations facturées en sus du forfait annuel. Recomm. n° 11-01/6 : Cerclab n° 3779 (l’absence de distinction stricte, dans la présentation des contrats, entre les prestations de gestion courante, dont le prix est inclus dans le forfait annuel, et les prestations variables facturées séparément ne permet pas de connaître aisément les prestations incluses dans le forfait annuel et rend difficile une comparaison efficace avec les autres contrats de syndic).

Clause prévoyant plusieurs modes de rémunération au choix du syndic. La Commission des clauses abusives recommande l’élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet de permettre au seul professionnel d'opter pour l'un des modes de rémunération prévus au contrat. Recomm. n° 11-01/21 : Cerclab n° 3779 (clause abusive visée prévoyant par exemple, pour la prestation particulière de tenue d'assemblée générale extraordinaire, une rémunération, soit à la vacation, soit un droit proportionnel par lot principal).

Clauses ayant pour effet une double rémunération d’une même prestation. * Principe. V. de façon générale, pour la Commission des clauses abusives : la Commission recommande l’élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet d’offrir la possibilité de rémunérer deux fois une même prestation. Recomm. n° 11-01 : Cerclab n° 3779 (point n° 17 : « suivi de la procédure contentieuse » et « clôture du compte contentieux », « renseignements aux administrations » et « contrôle URSSAF » ou « inspection du travail » ; point n° 19 : clauses abusives visées mentionnant des honoraires, frais de correspondance, frais administratifs en plus des frais de tirage, d’affranchissement et d’acheminements pour les activités de productions de documents, sans indiquer en quoi elles se distinguent de prestations déjà rémunérées au titre de la gestion courante ou de prestations particulières ; V. aussi point n° 16, pour la facturation de la notification des travaux nécessitant l’accès aux parties privatives, prestation déjà rémunérée au titre de la gestion de ces travaux).

Sur le caractère abusif des clauses ayant pour effet d’imposer au consommateur de payer deux fois une même prestation : Cass. civ. 3^e, 19 novembre 2015 : pourvoi n° 13-24109 ; arrêt n° 1265 ; Cerclab n° 5387 (contrat de syndic ; sol. implicite, le caractère abusif étant écarté après avoir constaté que la clause n’induisait pas de double rémunération), rejetant sur ce point le pourvoi contre CA Grenoble (1^re ch. civ.), 17 juin 2013 : RG n° 09/04822 ; Cerclab n° 4632 - CA Grenoble (1^re ch. civ.), 5 mars 2012 : RG n° 10/00215 ; Cerclab n° 15 - CA Grenoble (1^re ch. civ.), 10 septembre 2013 : RG n° 11/02728 ; Cerclab n° 4620 (contrat de syndic antérieur à l’arrêté de 2010), sur appel de TGI Grenoble, 16 mai 2011 : RG n° 0704030 ; Dnd.

* Illustrations. V. par exemple, outre d’autres illustrations citées par ailleurs : est abusive, en ce qu'elle permet de facturer deux fois la même prestation, la clause qui classe en prestations variables incluses dans le forfait annuel l’établissement des avis de travaux nécessitant l’accès aux parties privatives, alors que cette tâche fait partie de la gestion des travaux dévolue au syndic et pour laquelle il reçoit déjà une rémunération, qu'il s'agisse de travaux de conservation, de maintenance de l'immeuble ou de travaux d'amélioration. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 17 juin 2013 : RG n° 09/04822 ; Cerclab n° 4632 (analyse d’un contrat antérieur à l’arrêté du 19 mars 2010 ; clause non contestée devant la Cour de cassation) - CA Grenoble (1^re ch. civ.), 10 septembre 2013 : RG n° 11/02728 ; Cerclab n° 4620 (idem pour un contrat antérieur à l’arrêté de 2010), sur appel de TGI Grenoble, 16 mai 2011 : RG n° 0704030 ; Dnd. § V. déjà en ce sens pour la Commission des clauses abusives : la Commission recommande l’élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet de facturer la notification des travaux nécessitant l’accès aux parties privatives, prestation déjà rémunérée au titre de la gestion de ces travaux. Recomm. n° 11-01/16 : Cerclab n° 3779 (l’obligation de notification par le syndic est prévue à l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et, selon l’arrêté du 2 décembre 1986 modifié, la gestion des travaux de maintenance et d’entretien est incluse dans le forfait annuel et que la gestion administrative des autres travaux est une prestation particulière).

Est abusive la clause relative à la remise du dossier à l'huissier ou à l'avocat en ce qu’elle est susceptible de permettre de comptabiliser deux fois la rémunération d'une même prestation, puisque le contrat stipule également que l'action en justice relève des prestations variables. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 10 septembre 2013 : RG n° 11/02728 ; Cerclab n° 4620 (contrat antérieur à l’arrêté de 2010), sur appel de TGI Grenoble, 16 mai 2011 : RG n° 0704030 ; Dnd.

La Commission des clauses abusives recommande l’élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet de permettre au professionnel de facturer deux fois la même prestation. Recomm. n° 11-01/19 : Cerclab n° 3779 (clauses abusives visées mentionnant des honoraires, frais de correspondance, frais administratifs en plus des frais de tirage, d’affranchissement et d’acheminements pour les activités de productions de documents, sans indiquer en quoi elles se distinguent de prestations déjà rémunérées au titre de la gestion courante ou de prestations particulières).

Comp. admettant le principe, mais excluant en l’espèce une double rémunération : CA Nancy (1^re ch. civ.), 24 mars 2009 : RG n° 07/00806 ; arrêt n° 964/2009 ; Cerclab n° 2673 (si le syndic peut obtenir une rémunération en cas de mutation d'un lot pour l'état daté remis aux notaires, ce ne peut être que du syndicat et non du copropriétaire concerné, ce qui exclut l’existence d’une double rémunération possible pour mutation de lot au terme du contrat), sur appel de TGI Nancy, 29 mars 2007 : RG n° 06/04579 ; Dnd.

Clauses de révision des honoraires. La Commission des clauses abusives recommande d’éliminer les clauses prévoyant une clause de révision des honoraires dont les éléments ne sont pas suffisamment explicites et qui n’est pas illustrée par une application chiffrée. Recomm. 96-01/8° : Cerclab n° 2164.

Comp. : absence de caractère abusif de la clause de révision de prix, dépourvue d’automatisme, et restant soumise au vote des copropriétaires, sans contredire l’art. 11-4° du décr. du 17 mars 1967. TGI Paris (8^e ch. 1), 7 septembre 1999 : RG n° 98/086 ; Cerclab n° 427 ; précité.