Extrait : « Vu l’article 1131 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 ; […] ; Qu’en statuant ainsi, alors, d’une part, qu’il résultait de ses propres constatations que l’obligation faite aux assurés de payer les primes avait pour contrepartie l’obligation faite à l’assureur d’indemniser les assurés des pertes locatives subies antérieurement à la résiliation du contrat ainsi que, postérieurement à celle-ci, de prendre en charge la totalité des frais de procédure et d’assurer le suivi de la procédure jusqu’à son terme lorsque les conditions du contrat sont remplies, et, d’autre part, que les pertes pécuniaires liées aux défaillances postérieures à la résiliation ne trouvaient pas leur origine dans les impayés survenus pendant la période de validité du contrat, la cour d’appel a violé le texte susvisé ».

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR DE CASSATION

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 2 FÉVRIER 2017

 

N° de pourvoi : 16-10165. Arrêt n° 153.

DEMANDEUR à la cassation : Société anonyme de défense et d’assurance

DÉFENDEUR à la cassation : Société Belin gestion

Mme Flise (président), président. Maître Le Prado, SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat(s).

 

LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

 

Sur le moyen unique, pris en sa troisième branche, qui est recevable :

Vu l’article 1131 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 ;

 

Attendu, selon l’arrêt attaqué, que par acte du 23 octobre 2010, prenant effet au 1er janvier 2011, la société Belin gestion, administrateur de biens, a souscrit auprès de la Société anonyme de défense et d’assurance (l’assureur), pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, un contrat d’assurance, dénommé « locatio », pour le compte de ceux des propriétaires bailleurs dont elle gère les biens qui décident d’y adhérer, afin de garantir, notamment, le risque d’impayé locatif ; que, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 18 octobre 2012, l’assureur, invoquant une « sinistralité » trop importante, a notifié à la société Belin gestion la résiliation du contrat à l’échéance du 31 décembre 2012, puis cessé, à compter de cette date, la prise en charge de quatre sinistres déclarés antérieurement, en se prévalant des stipulations de la police selon lesquelles la résiliation du contrat entraîne la cessation des indemnités ; que contestant cette position, la société Belin gestion, agissant en qualité de mandataire des propriétaires assurés, a assigné l’assureur pour obtenir la poursuite de la prise en charge des sinistres litigieux ;

 

Attendu que, pour condamner l’assureur au paiement de diverses sommes au titre des sinistres en litige ainsi que les sommes dues à l’un des propriétaires assurés depuis le 20 novembre 2014 dans les limites des plafonds contractuels et rejeter ses demandes, l’arrêt, d’une part, énonce qu’aux termes de l’article 2 des conditions générales du contrat le sinistre est défini comme étant « constitué par le non-paiement total ou partiel d’un terme de loyer [...] avant l’appel du loyer suivant », l’assureur garantissant « à l’assuré le remboursement des pertes pécuniaires subies du fait du non-paiement par le locataire des loyers, charges ... », qu’aux termes de l’article 3, « l’assureur s’engage à rembourser à l’assuré [...] les pertes pécuniaires successives telles que définies à l’article 2. La durée de l’indemnisation est composée des défaillances successives et ne peut excéder 24 mois de quittancement à compter du premier terme impayé, ce dernier correspondant à la première défaillance. En cas de résiliation du présent contrat, la prise en charge des loyers, [...] cessera immédiatement. Toutefois, si une assignation à l’initiative de l’assureur a été signifiée au locataire antérieurement à ladite résiliation, l’assureur prendra en charge la totalité des frais de procédure [...] et assurera le suivi de la procédure jusqu’à son terme », que l’article 5 stipule que les indemnités cesseront, notamment, à la résiliation du contrat ; que, d’autre part, l’arrêt retient que, dès lors que le fait générateur du sinistre est intervenu pendant la période de validité de la garantie, les prestations liées à la réalisation de ce sinistre ne peuvent être remises en cause par la résiliation ultérieure du contrat, toute clause contraire devant être réputée non écrite ; qu’en effet, le versement des primes pour la période qui se situe entre la prise d’effet du contrat et sa résiliation a pour contrepartie nécessaire la garantie des dommages qui trouvent leur origine dans un fait qui s’est produit pendant cette période ; que les clauses litigieuses qui tendent à réduire la durée de la garantie telle que définie par le contrat et privent les assurés du bénéfice de l’assurance en raison de la résiliation, créent un avantage illicite au profit du seul assureur ayant perçu sans contrepartie les primes et doivent être réputées non écrites ;

 

Qu’en statuant ainsi, alors, d’une part, qu’il résultait de ses propres constatations que l’obligation faite aux assurés de payer les primes avait pour contrepartie l’obligation faite à l’assureur d’indemniser les assurés des pertes locatives subies antérieurement à la résiliation du contrat ainsi que, postérieurement à celle-ci, de prendre en charge la totalité des frais de procédure et d’assurer le suivi de la procédure jusqu’à son terme lorsque les conditions du contrat sont remplies, et, d’autre part, que les pertes pécuniaires liées aux défaillances postérieures à la résiliation ne trouvaient pas leur origine dans les impayés survenus pendant la période de validité du contrat, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

 

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 5 novembre 2015, entre les parties, par la cour d’appel de Nîmes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Paris ;

Condamne la société Belin gestion aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer à la Société anonyme de défense et d’assurance la somme de 3.000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux février deux mille dix-sept.

 

 

Moyen produit par la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat aux Conseils, pour la Société anonyme de défense et d’assurance.

 

Le moyen reproche à l’arrêt infirmatif attaqué D’AVOIR condamné la Sada à payer à la société Belin, ès qualités, diverses sommes – 4.410,92 € au titre du sinistre F./G., 15.184,10 € au titre du sinistre G./L. et B., 18.593,40 € au titre du sinistre P./M., 15.906,18 € au titre du sinistre R./G. ainsi que les sommes dues par madame X. depuis le 20 novembre 2014 dans les limites des plafonds contractuels et D’AVOIR rejeté les demandes de la Sada ;

 

AUX MOTIFS QU’aux termes des conditions générales du contrat liant les parties, le sinistre est défini comme étant « constitué par le non-paiement total ou partiel d’un terme de loyer hors charges et taxes avant l’appel du loyer suivant », l’assureur garantissant « à l’assuré le remboursement des pertes pécuniaires subies du fait du non-paiement par le locataire, des loyers, charges et taxes prévus au bail des lots immobiliers dont la gestion est confiée à l’administrateur de biens » (article 2) ; que l’article 3 litigieux, intitulé « durée de la garantie » est ainsi rédigé « l’assureur s’engage à rembourser à l’assuré, par l’intermédiaire du souscripteur, les pertes pécuniaires successives telles que définies à l’article 2. La durée de l’indemnisation est composée des défaillances successives et ne peut excéder 24 mois de quittancement à compter du premier terme impayé, ce dernier correspondant à la première défaillance. En cas de résiliation du présent contrat, la prise en charge des loyers, charges et taxes et indemnité d’occupation dus par le locataire cessera immédiatement. Toutefois, si une assignation à l’initiative de l’assureur a été signifiée au locataire antérieurement à ladite résiliation, l’assureur prendre en charge la totalité des frais de procédure dans les limites contractuelles et assurera le suivi de la procédure jusqu’à son terme. Le commandement de payer signifié avant la résiliation fera également l’objet d’un règlement » ; que d’autre part, l’article 5 des mêmes conditions générales, intitulé « fin de la garantie » stipule que les indemnités cesseront, notamment, à la résiliation du contrat ; que les conditions particulières du contrat disposent au paragraphe « garanties souscrites » que la garantie des loyers impayés est d’une durée illimitée avec un maximum de 80.000 € par sinistre et par lot, et ce sans franchise ; qu’il y est également prévu une augmentation maximum de 40 % par an, si le ratio « sinistre sur primes » du contrat est supérieur à 60 % ; que, d’autre part, il est expressément stipulé dans les conditions générales que l’assureur s’engage à indemniser le souscripteur pour le compte de l’assuré, « le premier règlement intervenant à compter du 4e mois suivant le premier terme impayé, en prenant en compte les impayés dès le premier mois dans les conditions du contrat», les règlements suivants intervenant trimestriellement à terme échu jusqu’à expiration et/ou épuisement de la garantie, et ce au vu de l’extrait de compte actualisé adressé à l’assureur par le souscripteur tous les 3 mois suivant la première déclaration, le souscripteur devant prévenir l’assureur de toute modification dans la situation matérielle du locataire pouvant faire évoluer le recouvrement et le type de contentieux mis en place (article 7 et 8) ; qu’enfin, l’article 42 des dispositions générales précise que « le contrat est conclu pour une durée d’un an et reconduit chaque année par tacite reconduction, sauf dénonciation par le souscripteur ou l’assuré au moins 2 mois avant la date d’échéance principale », l’article 43 détaillant les différents cas de résiliation du contrat par l’assuré, ou par l’assureur ; que se prévalant d’une trop importante sinistralité, la société Sada Assurances a fait usage de ces dispositions en notifiant par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 octobre 2012, la résiliation du contrat, à l’échéance de celui-ci, soit le 31 décembre 2012 à 24 heures ; que les conditions de forme et de délais de la résiliation ne sont pas contestées ; qu’il est donc acquis aux débats que le contrat a pris fin le 31 décembre 2012 ; que, pour soutenir qu’elle ne saurait être tenue de prendre en charge les loyers demeurés impayés après cette date, et ce même pour les sinistres régulièrement déclarés avant l’expiration du contrat, la société SADA Assurances invoque la particularité du contrat et prétend que le sinistre se réalise de manière successive et intervient chaque mois ; que s’il n’est pas contestable que le contrat de bail est un contrat à exécution successive, l’interprétation de la société SADA Assurances apparaît contraire aux stipulations contractuelles et ne peut être retenue ; qu’en effet, aux termes de l’article 3 qui définit la durée de la garantie, la société SADA s’est engagée à rembourser les pertes pécuniaires successives suite à un non-paiement d’un terme de loyer, et ce pendant 24 mois à compter de la première défaillance, voire de façon illimitée selon les conditions spéciales ; que la clause selon laquelle la prise en charge des loyers cesse immédiatement après résiliation du contrat apparaît donc en contradiction avec les autres stipulations contractuelles définissant les engagements de l’assureur ; que, d’autre part, aucune disposition du contrat n’impose à l’assuré de déclarer chaque défaut de paiement mensuel au titre d’un nouveau sinistre, il est seulement réclamé un état trimestriel afin d’actualiser le montant dû au titre des pertes pécuniaires successives ; qu’eu égard aux obligations réciproques des parties et aux modalités de règlement stipulées par le contrat, il est donc incontestable que le sinistre naît dès la première défaillance du locataire, et s’inscrit dans le temps avec les impayés successifs et ce dans la limite de 24mois ; que le contrat a donc bien prévu des limites et il ne peut dès lors être valablement soutenu que chaque terme impayé de loyer constituerait un sinistre distinct, et que la prise en charge des loyers impayés échus après la résiliation du contrat romprait l’économie de celui-ci ; que s’agissant d’un contrat d’assurance de dommages, les dispositions du titre Ier relatives aux règles communes aux assurances de dommages et aux assurances de personnes, du code des assurances sont effectivement applicables, et notamment les dispositions des articles L. 111-1 et L. 111-2, dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance nº 2011-839 du 15 juillet 2011 ; qu’il s’ensuit que contrairement à ce qui est soutenu par la société SADA Assurances, il ne peut être dérogé par des conventions particulières aux règles d’ordre public relatives à la résiliation du contrat et aux conséquences de celle-ci, les articles L 113-12 et L 113-5 ne faisant pas partie des exceptions limitativement énumérées par l’article L. 111-2 du code des assurances ; qu’or, s’il n’est pas contestable, que les stipulations contractuelles sont conformes aux dispositions de l’article L. 113-12 du code des assurances, en prévoyant une faculté de résiliation annuelle tant pour l’assuré que pour l’assureur, respectant le délai de préavis de 2 mois prévu par la loi, il ne peut être valablement prétendu que les dispositions de l’article L. 113-5 du code des assurances ont été respectées ; qu’aux termes de ces dispositions, « lors de la réalisation du risque ou à l’échéance du contrat, l’assureur doit exécuter dans le délai convenu la prestation déterminée par le contrat et ne peut être tenu au-delà » ; qu’il s’ensuit, que dès lors que le fait générateur du sinistre est intervenu pendant la période de validité de la garantie, les prestations liées à la réalisation de ce sinistre ne peuvent être remises en cause par la résiliation ultérieure du contrat, et toute clause contraire doit être réputée non écrite ; qu’en effet, le versement des primes pour la période qui se situe entre la prise d’effet du contrat et sa résiliation a pour contrepartie nécessaire la garantie des dommages qui trouvent leur origine dans un fait qui s’est produit pendant cette période ; que les clauses litigieuses qui tendent à réduire la durée de la garantie telle que définit par le contrat, et privent les assurés du bénéfice de l’assurance en raison de la résiliation, créent un avantage illicite au profit du seul assureur ayant perçu sans contrepartie les primes ; qu’elles sont donc contraires aux dispositions sus rappelées et doivent être réputées non écrites ; que la société SADA Assurances qui n’a pas usé de la faculté de résiliation spécifique qui lui était offerte en application de l’article L.113-4 du code des assurances, ne peut donc valablement invoquer la résiliation du contrat pour refuser de prendre en charge l’ensemble des conséquences des sinistres déclarés au cours de la période de validité du contrat ; que la société Sas Belin Gestion est donc bien fondée à solliciter la prise en charge des quatre sinistres litigieux, qui ont fait l’objet d’une déclaration avant la date de résiliation et pour lesquels la société SADA Assurances a d’ores et déjà pris en charge les loyers et charges demeurées impayées jusqu’au 31 décembre 2012 inclus, comme en attestent les quittances subrogatives produites ; que la décision doit être infirmée ; que la société SADA Assurances conteste le principe même de l’indemnisation mais n’a formulé aucune observation sur les montants sollicités par l’appelante ; qu’au vu des éléments justificatifs produits, et compte tenu des versements effectués, les sommes réclamées pour chacun des sinistres au titre des loyers et charges sont justifiées ; qu’à l’exception du dossier M., pour lequel une procédure est toujours pendante, aucune autre somme ne peut être allouée, les locataires ayant quitté les lieux (arrêt, pp. 5-9) ;

 

ALORS, EN PREMIER LIEU, QU’ainsi que l’arrêt l’avait lui-même retenu, les articles 3 et 5 des conditions générales du contrat d’assurance litigieux, portant garantie des risques de la location immobilière, énonçaient que toute indemnisation du propriétaire assuré cessait après la date d’effet de la résiliation du contrat ; que, si ladite police d’assurance prévoyait par ailleurs, au titre de la durée de l’indemnisation de l’assuré, une période de 24 mois à compter de la première défaillance (conditions générales) ou de durée illimitée (conditions particulières), les articles précités n’étaient pas contraires à de telles stipulations – ces dispositions combinées entre elles signifiant, de manière claire et précise, que l’indemnisation de l’assuré, couvrant en principe une période maximale de 24 mois, voire une durée illimitée, cessait en revanche, en cas de résiliation, à la date d’effet de celle-ci ; qu’en retenant néanmoins que ces clauses étaient contradictoires, la cour d’appel a dénaturé le contrat et violé l’article 1134 du code civil ;

ALORS, EN DEUXIÈME LIEU, QU’il ne résulte pas de l’article L. 113-5 du code des assurances – disposant que l’assureur, lors de la réalisation du risque ou à l’échéance du contrat d’assurance, doit exécuter la prestation déterminée au contrat et ne peut être tenu au-delà – que la prestation due au titre d’un sinistre dont le fait générateur serait intervenu pendant la période d’application de cette garantie devrait se poursuivre après la résiliation du contrat – l’assureur ne pouvant au contraire être tenu au-delà de la prestation contractuellement déterminée et ainsi, par exemple, au-delà d’une indemnisation limitée, en cas de résiliation, à la période antérieure à la prise d’effet de celle-ci ; qu’en estimant néanmoins que les stipulations contractuelles prévoyant une cessation de l’indemnisation de l’assuré à la date d’effet de la résiliation du contrat remettraient en cause la prestation liée à un sinistre dont le fait générateur était antérieur à cette résiliation et étaient contraires aux dispositions de l’article L. 113-5 du code des assurances, la cour d’appel a violé ledit texte ;

ALORS, EN TROISIÈME LIEU ET EN TOUT ÉTAT DE CAUSE, QUE la cause de l’obligation d’une partie à un contrat synallagmatique, tel un contrat d’assurance, consiste dans l’obligation contractée par l’autre ; que la cour d’appel avait constaté que l’article 3 des conditions générales du contrat d’assurance litigieux, portant garantie des risques de la location immobilière, stipulait notamment que l’assureur s’engageait à rembourser à l’assuré les pertes pécuniaires causées par la défaillance du locataire et que, selon ce même article et l’article 5 desdites conditions générales, cette indemnisation cessait en cas de résiliation de ladite police ; qu’il résultait de telles constatations que ne pouvaient être réputées non écrites lesdites stipulations, comme privant de contrepartie l’obligation faite à l’assuré de payer les primes d’assurance, dès lors que ladite obligation avait pour contrepartie l’obligation faite à l’assureur d’indemniser l’assuré des pertes locatives subies antérieurement à la résiliation de ladite police d’assurance ; qu’en réputant au contraire non écrites lesdites clauses, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l’article 1131 du code civil ;

ALORS, EN QUATRIÈME LIEU ET EN TOUT ÉTAT DE CAUSE, QUE l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, telles que fixées par les conclusions ; que, par ses dernières écritures d’appel, la société Sada Assurance avait fait valoir que « le sinistre » objet de la garantie ne se réalisait pas « en une seule fois, mais (…) de manière successive » (p. 9, in fine) et qu’il s’agissait donc « d’un sinistre à caractère successif dont les parties [avaient] expressément décidé (…) que la prise en charge (…) cesserait à la date de la résiliation » (p. 11, alinéa 4) ; que la société Sada Assurance n’avait donc pas soutenu devant la cour d’appel que chaque terme impayé de loyer constituerait un sinistre distinct, mais que les défaillances d’un locataire constituaient un même sinistre, à caractère successif ; qu’en retenant néanmoins, pour justifier la prétendue illicéité des clauses qui, selon l’arrêt, remettraient en cause la prestation liée à un sinistre dont le fait générateur était antérieur à la résiliation, qu’il ne pouvait être valablement « soutenu » que chaque terme impayé de loyer constituait un sinistre distinct, la cour d’appel a modifié l’objet du litige et violé l’article 4 du code de procédure civile.