Extrait : « L'acte authentique de vente stipule sous le titre « TRAVAUX MODIFICATIFS ACQUEREUR » : « Il est expressément convenu que toute demande de modification, options ou de travaux supplémentaires, de la part de l'acquéreur concernant les biens objets des présentes, acceptées par le vendeur, devront sous réserve de leur faisabilité, faire l'objet préalablement à leur exécution d'un avenant écrit, signé du vendeur et de l'acquéreur, précisant la nature des travaux, leurs coûts et leurs conditions de paiement. Cet avenant vaudra de la part de l'acquéreur renonciation au délai de livraison ci-dessus convenu et acceptation automatique d'une prorogation dudit délai d'un trimestre. »

La clause prévoyant que toute demande de modification, options ou de travaux supplémentaires, doit faire l'objet d'un avenant écrit signé des parties et entrainera pour l'acquéreur acceptation d'une prorogation du délai de livraison d'un trimestre, n'a ni pour objet ni pour effet de créer au détriment des acquéreurs non professionnels, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et partant n'est pas abusive. »

2/ « Il est justifié par la SCI RHONE de la défaillance de l'entreprise D. CONSTRUCTION chargée du gros œuvre, par la production des élément suivants : […] En application des dispositions contractuelles, il y a lieu de prendre en compte à ce titre un délai de suspension de 3 mois et demi entre la résiliation du marché et la reprise des travaux par l'entreprise remplaçante ».

 

COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

CHAMBRE CIVILE PREMIÈRE SECTION

ARRÊT DU 12 DÉCEMBRE 2017

 

R.G. 16/00570. Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance de THONON-LES-BAINS en date du 19 février 2016 : R.G. n° 15/00592.

 

Appelante :

SCI RHONE

dont le siège social est situé [adresse], représentée par la SCP B. G. G. S., avocats au barreau d'ANNECY

 

Intimés :

M. X.

né le [date] à [ville], demeurant [adresse]

Mme Y. épouse X.

née le [date] à [ville], demeurant [adresse]

représentés par la SELAS R.-T.-A., avocats au barreau de THONON-LES-BAINS

 

COMPOSITION DE LA COUR : Lors de l'audience publique des débats, tenue en rapporteur, sans opposition des avocats, le 31 octobre 2017 par Mme Inès REAL DEL SARTE, en qualité de rapporteur, avec l'assistance de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par : - Monsieur Philippe GREINER, Président - Madame Alyette FOUCHARD, Conseiller - Madame Inès REAL DEL SARTE, Conseiller.

 

Par acte notarié en date du 14 octobre 2011, Monsieur et Madame X. ont acquis de la SCI RHONE dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement dans un ensemble immobilier dénommé [...] les lots n° 3, 38, 106 et 123 correspondant à un appartement T 3, une cave, un garage et une place de stationnement tels que définis dans l'état descriptif de division et règlement de copropriété pour un prix de 276.000 euros TTC, la date d’achèvement étant prévue au plus tard dans le courant du quatrième trimestre 2012 sauf survenance d'un cas de force majeure ou d'une cause légitime de suspension du délai de livraison.

La livraison est intervenue le 28 juin 2013 avec des réserves.

Par ordonnance du 25 juin 2014, le juge des référés a désigné Monsieur Z., en qualité d'expert aux fins d'examiner les désordres allégués par les époux X. et faire les comptes entre les parties, ce dernier ayant déposé son rapport le 14 février 2015.

Par jugement réputé contradictoire en date du 19 février 2016, le tribunal de grande instance de THONON saisi à la requête des époux X. a :

- Condamné la SCI RHONE à payer à Monsieur et Madame X. la somme de 4.607 euros TTC avec intérêts indexés sur les variations de l'indice INSEE de la construction à compter de l'assignation ;

- Condamné la SCI RHONE à payer à Monsieur et Madame X. la somme de 14.904 euros au titre du retard de livraison ;

- Condamné la SCI RHONE à payer Monsieur et Madame X. la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

 

Vu la déclaration d'appel de la SCI RHONE en date du 18 mars 2016 ;

Vu les conclusions de cette dernière en date du 30 septembre 2016 aux termes desquelles l'appelante demande à la cour de :

- Réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

En conséquence,

- Dire et juger que la SCI RHONE ne saurait être condamnée à payer à Monsieur et Madame X. au-delà de la somme de 720 euros TTC au titre des travaux de reprise, outre indexation ;

- Dire et juger que la SCI RHONE établit l'existence d'un report conventionnel de la livraison d'un trimestre en raison de travaux modificatifs sollicités, acceptés selon devis et payés par les acquéreurs ;

- Dire et juger que la SCI RHONE justifie de plusieurs causes légitimes de suspension du délai de livraison, à savoir des intempéries (18 jours), la défaillance de l'entreprise D. CONSTRUCTION, chargée du lot gros œuvre (procédure de redressement judiciaire le 12 avril 2012 puis liquidation judiciaire), et d'un glissement de terrain en juillet 2011.

En conséquence,

- Débouter Monsieur et Madame X. de leur demande de condamnation au titre des pénalités de retard en raison des clauses contractuelles stipulées dans l'acte authentique de vente ;

- Débouter les époux X. de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner les époux X., solidairement, à payer à la SCI RHONE la somme de 3.000,00 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

 

Vu les conclusions des époux X. en date du 3 août 2016 aux termes desquelles ces derniers demandent à la cour de :

- Dire et juger que la SCI RHONE doit les indemniser du coût des travaux de réfection ayant fait l'objet de réserves lors de la réception dénoncées dans le mois ayant suivi cette réception ;

- Dire et juger que la SCI RHONE s'est rendue responsable d'un retard dans la livraison de l'appartement sans qu'elle puisse se prévaloir d'aucun avenant régularisé, justifiant d'une prorogation du délai de livraison ;

- Dire et juger que la clause de l'acte de vente prévoyant que toute demande de travaux supplémentaires doit entraîner une prorogation automatique de trois mois du délai contractuel d'achèvement est abusive au sens des dispositions de l'article L. 132-1 du Code de la Consommation ;

- Dire et juger que la SCI RHONE ne justifie d'aucun élément ne nature à entrainer une prorogation du délai de livraison ;

En conséquence,

- Confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la SCI RHONE à leur payer la somme de 4.607,00 euros TTC au titre de travaux de reprise, outre indexation sur les variations de l'indice INSEE de la construction depuis la date du dépôt du rapport jusqu'à la date du jugement.

- Confirmer le jugement déféré en ce qu'il a déclaré la SCI RHONE redevable d'une indemnité au titre du retard dans la livraison de l'appartement.

- Mais, l'émondant sur son montant, condamner la SCI RHONE à leur payer la somme de 16 560,00 euros au titre des pénalités de retard,

- La condamner encore à leur payer la somme de 3.000,00 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

 

Vu l'ordonnance de clôture en date du 16 octobre 2017 ;

 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I - Sur les réserves :

Les joints de carrelage de la salle de bains

Si l'expert a relevé un défaut d'exécution nettement visible et une mauvaise réalisation sur les joints de carrelage de la salle de bains, il n'en demeure pas moins, ainsi qu'il l'a constaté dans son rapport, que les acquéreurs ont levé cette réserve le 29 octobre 2013 dans un document signé par Monsieur X. qui visait notamment la nécessité de reprendre les joints huisserie/faïence dans la salle de bains.

Compte tenu de la levée de cette réserve, le désordre ne peut être retenu.

 

Les plinthes non conformes

L'expert a relevé une discordance entre la solution mise en œuvre et le descriptif contractuel signé par les époux X. dans la mesure où le descriptif de vente signé prévoit des plinthes en sapin teinte deux couches alors que il a été mis en œuvre des plinthes assorties au parquet stratifié.

Or, ainsi que le fait valoir la SCI RHONE, si la notice descriptive signée en 2010 lors du contrat de réservation prévoyait effectivement des plinthes en sapin, il convient de se référer à la notice signée lors de l'acte de vente en juillet 2011 et annexée à ce dernier, qui prévoit la pose de plinthes assorties au parquet stratifié, étant précisé au surplus que le désordre allégué de nature esthétique n'a été dénoncé ni lors de la réception ni dans le cadre du délai de parfait achèvement.

 

L'absence de peinture sur les acrotères des deux balcons

Il n'est pas contesté que les balcons constituent des parties communes de sorte que les époux X. n'ont pas qualité à solliciter une reprise de ces derniers.

 

Les finitions placoplâtre du mur de la cave

Ainsi que l'a relevé l'expert, il n'est pas contesté que les plaques de placoplâtre dans la cave étaient totalement moisies avant que Monsieur X. ne les remplace, à titre de mesure conservatoire, afin de pouvoir utiliser sa cave.

Dès lors il y a lieu de retenir ce poste de préjudice chiffré par l'expert à la somme de 600 euros TTC incluant le coût des matériaux et la main d'œuvre.

 

La reprise du tableau de l'ouverture du garage

Il ressort du rapport d'expertise et des pièces versées au débat que cette réserve a été levée par les époux X. qui ne peuvent donc se prévaloir d'un désordre subsistant.

 

Le joint des plinthes carrelées

Ce joint, selon l'expert, a fait l'objet d'une mauvaise exécution réservée lors de la réception.

Il n'en demeure pas moins que cette réserve a été levée par la suite de sorte que ce désordre ne peut être retenu.

 

Le volet roulant défaillant de la cuisine

Ce dernier est tombé en panne après la réception, défectuosité qui a été dénoncée pendant le délai de la garantie de parfait achèvement et la SCI RHONE ne conteste pas devoir prendre en charge le coût de la réparation.

L'expert avait estimé le coût de la réparation à 250 euros TTC, considérant que le devis produit par les époux X. d'un montant de 652,03 euros était excessivement élevé pour le remplacement d'un moteur avant néanmoins de retenir ce montant.

La SCI RHONE produit un devis de l'entreprise EVOLUTEAM d'un montant TTC de 420 euros qu'il convient donc de retenir.

 

Le nettoyage en fin de chantier

L'expert a relevé une absence de nettoyage en fin de chantier, manquement qui n'est pas contesté par la SCI RHONE.

Il y a lieu dès lors de retenir l'estimation de l'expert à hauteur de 480 euros.

 

La réalisation de la tête de cloison et reprise de fissures

L'expert a retenu l'existence d'une fissure entre le placo et le béton au sein de la chambre n°2 qui a été reprise par Monsieur X. ainsi qu'une non-conformité de la tête de cloison, désordres qui ont fait l'objet de réserves lors de la réception, dont il a chiffré le coût de reprise à la somme de 940 euros qu'il convient de retenir.

En définitive, le montant des désordres à retenir s'établit ainsi :

- Nettoyage fin de chantier : 480 euros

- Volet roulant : 420 euros

- Tête de cloison : 940 euros

- Mur de la cave : 600 euros

Soit une somme totale de 2.440 euros et le jugement entrepris sera infirmé en ce sens.

 

II - Sur les délais de livraison :

S'agissant du délai d'achèvement de l'immeuble, l'acte authentique de vente du 14 octobre 2011, prévoit :

« L'achèvement des biens, objet des présentes, est prévu au plus tard dans le courant du 4^ème trimestre, sauf prorogation conventionnelle prévue ci-après sous le titre « TRAVAUX MODIFICATIFS ACQUEREURS » stipulée en 2^ème partie de l'acte (...)

Le tout sauf survenance d'un cas de force majeure ou plus généralement d'une cause légitime de suspension du délai de livraison précisée dans les conditions générales de vente et auxquelles les parties présentes se réfèreront le cas échéant, l'acquéreur en ayant pris connaissance. »

En l'espèce, la livraison de l'immeuble, prévue au plus tard dans le courant du 4^ème trimestre 2012, est intervenue le 28 juin 2013, soit avec un retard de 6 mois.

 

A - Sur la prorogation conventionnelle du délai de livraison pour travaux modificatifs :

L'acte authentique de vente stipule sous le titre « TRAVAUX MODIFICATIFS ACQUEREUR » :

« Il est expressément convenu que toute demande de modification, options ou de travaux supplémentaires, de la part de l'acquéreur concernant les biens objets des présentes, acceptées par le vendeur, devront sous réserve de leur faisabilité, faire l'objet préalablement à leur exécution d'un avenant écrit, signé du vendeur et de l'acquéreur, précisant la nature des travaux, leurs coûts et leurs conditions de paiement. Cet avenant vaudra de la part de l'acquéreur renonciation au délai de livraison ci-dessus convenu et acceptation automatique d'une prorogation dudit délai d'un trimestre. »

La clause prévoyant que toute demande de modification, options ou de travaux supplémentaires, doit faire l'objet d'un avenant écrit signé des parties et entrainera pour l'acquéreur acceptation d'une prorogation du délai de livraison d'un trimestre, n'a ni pour objet ni pour effet de créer au détriment des acquéreurs non professionnels, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et partant n'est pas abusive.

En l'espèce, les époux X. ont signé deux demandes de devis de travaux modificatifs, la première le 27 août 2011, dont le tribunal a estimé, à juste titre, qu'étant antérieure à la vente intervenue le 14 octobre 2011, elle n'avait pas à être prise en compte, la deuxième en date du 27 novembre 2011, soit postérieurement à l'acte.

En effet, les époux X. ont signé à cette date une demande de travaux modificatifs n° 2 pour la cuisine, la chambre et la salle de bains portant sur la modification des emplacements des corps de chauffe, des créations de prises électriques et le déplacement d'une cloison.

Il leur a été adressé, par courrier en date du 18 janvier 2012, un devis avec la nature des modifications demandées, leur coût et les conditions de paiement ainsi qu'un plan détaillé.

En retour, les époux X. ont adressé, le 25 janvier 2012, soit dans le délai de 5 jours prévu, le devis accepté auquel était joint un chèque de 1.608,62 euros, correspondant au montant de ce dernier.

Dès lors, il y a lieu de considérer que l'échange de ces courriers, est bien constitutif d'un avenant écrit, signé du vendeur et de l'acquéreur, dans la mesure où sont précisés la nature des travaux, leurs coûts et leurs conditions de paiement, conformément aux stipulations contractuelles.

Ainsi, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il n'a pas pris en compte le délai supplémentaire de 3 mois résultant de cet avenant.

 

B - Sur les causes de suspension du délai de livraison :

Le cahier des conditions de vente de la résidence P. établi par acte authentique du 5 juillet 2011, auquel se réfère l'acte de vente en l'état futur d'achèvement signé entre la SCI RHONE et les époux X., précise que seront considérées comme des causes légitimes de suspension du délai de livraison, notamment :

Les jours d’intempéries au sens de la réglementation du travail dans les chantiers dûment constatées par un certificat du maître d’œuvre de réalisation auquel les parties conviennent de se rapporter à cet égard ;

La faillite, redressement judiciaire, liquidation judiciaire, dépôt de bilan, déconfiture ou abandon de chantier des ou de l'une des entreprises effectuant les travaux, y compris sous-traitante, des bureaux d'études, maître d’œuvre, etc. ainsi que la recherche ou la désignation d'une nouvelle entreprise se substituant à une ou aux entreprise(s) défaillante(s), en redressement ou en liquidation judiciaire ;

Les retards pour cause de fouille archéologiques, travaux de dépollution, désamiantage ou encore inondation du chantier et de façon plus générale tout retard provenant d'anomalie du sous-sol telle présence de source ou résurgence d'eau, nature du terrain hétérogène aboutissant à des remblais spéciaux ou des fondations particulières, tous éléments de nature à nécessiter des fondations spéciales ou des reprises en sous-œuvre d'immeubles avoisinants, débords des immeubles voisins en sous-sol et plus généralement tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation.

 

Les intempéries

Sur la base du compte-rendu de chantier n° 68 du 18 février 2013 qui relate les jours cumulés d'intempéries depuis le 6 juin 2011 représentant 18,5 jours, c'est à juste titre que l'expert puis le tribunal ont pris en compte ces jours durant lesquels le délai de livraison a été suspendu.

 

La défaillance de l'entreprise D. CONSTRUCTION

Il est justifié par la SCI RHONE de la défaillance de l'entreprise D. CONSTRUCTION chargée du gros œuvre, par la production des élément suivants :

- les courriers adressés à cette dernière en février 2012 relatifs à son absence sur le chantier et aux réunions de chantiers, ainsi que l'abandon du chantier par cette entreprise à compter du 20 février 2012,

- le courrier de l'entreprise D. CONSTRUCTION contenant proposition de sous-traitants afin d'apporter une solution au défaut d'avancement en février 2012,

- les mises en demeure de reprendre les travaux, adressées les 27 février, puis 24 mai 2012, par le maître de l'ouvrage,

- le redressement judiciaire de la société D. CONSTRUCTION survenu le 12 avril 2012,

- le courrier de résiliation du marché le 22 juin 2012,

- le nouvel appel d'offre et l'ordre de service du 8 octobre 2012 adressé à la nouvelle entreprise choisie.

En application des dispositions contractuelles, il y a lieu de prendre en compte à ce titre un délai de suspension de 3 mois et demi entre la résiliation du marché et la reprise des travaux par l'entreprise remplaçante,

 

Le glissement de terrain

En revanche, le retard pris dans l'exécution des travaux du fait de la survenance d'un glissement de terrain en juillet 2011, ne sera pas retenu, dans la mesure ainsi que l'a indiqué l'expert, il ne résulte pas d'une anomalie du sous-sol et était prévisible.

En effet, le promoteur s'est contenté d'une étude géotechnique d'avant-projet (étude de faisabilité des ouvrages géotechniques) et a fait réaliser des terrassements de plus de 6 mètres de profondeur dans un terrain en forte pente, sans études d'exécution géotechnique qui lui avaient pourtant été recommandées et qu'en professionnel averti il savait nécessaires.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que le délai contractuel de livraison a été prorogé de 3 mois puis suspendu durant 4 mois, soit un délai supérieur au retard de 6 mois, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'appliquer les pénalités de retard prévues au contrat et le jugement sera infirmé en ce sens.

 

III - Sur les demandes accessoires :

Il serait inéquitable de laisser à la charge des époux X. le montant des frais irrépétibles qu'ils ont dû exposer pour la présente procédure de sorte que la SCI RHONE sera condamnée à leur verser la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La SCI RHONE sera, en application des dispositions des articles 696 et suivants tenue aux dépens.

 

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris en ses dispositions concernant les demandes accessoires sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens,

L'infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Condamne la SCI RHONE à verser à Monsieur X. et Madame X. la somme de 2.440 euros, au titre des travaux de reprise, outre indexation sur les variations de l'indice INSEE du coût de la construction depuis la date du dépôt du rapport d'expertise jusqu'à la date du présent arrêt,

Déboute Monsieur X. et Madame X. de leur demande au titre des pénalités de retard,

Y ajoutant,

Condamne la SCI RHONE à payer à Monsieur X. et Madame P. la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI RHONE aux dépens d'appel avec distraction de ces derniers au profit de la SELAS R.T.A. avocats.

Ainsi prononcé publiquement le 12 décembre 2017 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Philippe GREINER, Président et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier,                           Le Président,