Extrait : « L'application de la clause pénale insérée au bail se heurte à l'avis de la Commission des clauses abusives qui dans sa recommandation 00-01 a précisé que de telles clauses doivent être éliminées des contrats de location, en ce qu'elles déterminent le montant de l'indemnité due par le locataire qui n'exécute pas ses obligations, sans prévoir une indemnité du même ordre à la charge du bailleur qui n'exécute pas les siennes. »

 

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITÉ

ARRÊT DU 1^er FÉVRIER 2018

 

R.G. n° 16/05895. DÉCISION DÉFÉRÉE : Jugement du TRIBUNAL D'INSTANCE DE ROUEN du 12 septembre 2016.

 

APPELANTE :

Madame X.

Demeurant chez Mme Liliane P. [adresse], Représentée par Maître Valérie G. de la SELARL G. S., avocat au barreau de ROUEN

 

INTIMÉS :

Madame D. Y.

Monsieur F. Y.

N'ayant pas constitué avocat bien que régulièrement assignés par acte d'huissier

 

COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 786 du Code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 23 novembre 2017 sans opposition des avocats devant Madame LABAYE, Conseiller, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de : Madame LEPELTIER-DUREL, Présidente, Madame LABAYE, Conseiller, Madame DELAHAYE, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme DUPONT, Greffier

DÉBATS : A l'audience publique du 23 novembre 2017, où l'affaire a été mise en délibéré au 25 Janvier 2018, prorogé pour être rendu ce jour.

ARRÊT : Réputé contradictoire, Prononcé publiquement le 1^er février 2018, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, Signé par Mme LEPELTIER-DUREL, Présidente et par Mme DUPONT, Greffier.

 

FAITS, PROCÉDURE et PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Suivant acte sous seing privé signé le 30 octobre 2014, Mme X. a donné en location à M. F. Y. et M. D. Y. née Z. un logement situé [adresse], moyennant le paiement d'un loyer mensuel d'un montant initial, hors charges, de 680 euros.

Par acte du 30 juillet 2015, Mme X. a fait assigner M. et Mme Y. afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

A titre principal :

- le constat de l'acquisition de la clause résolutoire au 31 mai 2015,

- la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme de 4.080 euros, au titre des loyers impayés arrêtés au 31 mai 2015, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, outre une indemnité d'occupation de 44,68 euros par jour à compter du 1^er juin 2015 et jusqu'à la complète libération des lieux, avec imputation des paiements ultérieurs sur l'arriéré de loyers, puis sur les indemnités d'occupation,

A titre subsidiaire :

- le prononcé de la résiliation du contrat, pour manquement des locataires à leurs obligations de payer le loyer, d'entretenir le bien loué, de le laisser libre d'accès pour la réalisation de travaux, de restituer à la bailleresse les sommes remises pour la réalisation des travaux,

- la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme de 4.080 euros, au titre des loyers impayés arrêtés au 31 mai 2015, à parfaire à raison de 680 euros par mois, selon la date du jugement à intervenir, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, outre une indemnité d'occupation de 44,68 euros par jour à compter de la décision à intervenir et jusqu'à la complète libération des lieux, avec imputation des paiements ultérieurs sur l'arriéré de loyers, puis sur les indemnités d'occupation,

- la libération des lieux par M. et Mme Y., dès la signification du jugement à intervenir, en les laissant en bon état d'entretien et de réparation, sous astreinte de 35 euros par jour de retard,

- à défaut de libération volontaire, l'expulsion de M. et Mme Y. des lieux loués, au besoin avec l'assistance de la force publique, et avec séquestration des meubles et objets laissés sur place, dans tel garde meuble, aux frais et risques des défendeurs,

- que le dépôt de garantie reste acquis à la bailleresse,

- la condamnation solidaire des défendeurs au paiement :

* d'une somme équivalente à 10 % du montant des condamnations prononcées au titre de l'arriéré locatif et des indemnités d'occupation, à titre de clause pénale,

* de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, lesquels devront comprendre les sommes retenues par l'huissier instrumentaire en application de l'article 10 du décret du 8 mars 2011.

Les époux Y. ont conclu à la nullité du contrat de bail et réclamé diverses sommes à Mme X. (travaux, sur-consommation électrique, frais de déménagement et relogement, ...). Ils ont quitté les lieux en cours de procédure.

 

Par jugement du 12 septembre 2016, le tribunal d'instance de Rouen a :

- rejeté la demande en nullité du contrat de bail,

- constaté l'acquisition au 31 mai 2015 de la clause résolutoire du contrat de bail conclu le 30 octobre 2014, entre Mme X. d'une part, et M. et Mme Y. d'autre part, et portant sur le logement situé [...]

- constaté que Mme X. avait abandonné ses demandes en expulsion, M. et Mme Y. ayant quitté les lieux loués,

- condamné solidairement M. et Mme Y. à payer à Mme X. la somme de 6.206,68 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 6 novembre 2015, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

- condamné solidairement M. et Mme Y. à payer à Mme X. la somme de 1 euro à titre de clause pénale,

- dit que Mme X. conserverait le dépôt de garantie à son profit, soit la somme de 680 euros,

- condamné Mme X. à payer à M. et Mme Y. la somme de 2.450 euros, à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

- condamné Mme X. à payer à M. et Mme Y. la somme de 1.405,49 euros, à titre de dommages et intérêts complémentaires,

- dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit que chacune des parties conserverait la charge de ses propres dépens,

- dit n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire du jugement,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

* * *

Mme X. a interjeté appel du jugement par déclaration au greffe du 6 décembre 2016.

Dans ses dernières conclusions du 27 février 2017, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, elle demande à la cour de :

Vu la loi du 6 juillet 1989 et l'article 1146 du code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

* confirmer le jugement rendu le 12 septembre 2016 par le tribunal d'instance de Rouen en ce qu'il a :

- rejeté la demande en nullité du contrat de bail,

- constaté l'acquisition au 31 mai 2015 de la clause résolutoire du contrat de bail conclu le 30 octobre 2014,

- dit qu'elle conservera le dépôt de garantie à son profit, soit la somme de 680 euros,

* l'infirmer pour le surplus,

Puis, statuant à nouveau :

* condamner solidairement les époux Y. à lui payer :

- la somme de 4.080 euros au titre de leur arriéré locatif arrêté au 31 mai 2015 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2015 (date de signification de l'assignation d'avoir à comparaître devant le tribunal d'instance de Rouen),

- une indemnité d'occupation de 44,68 euros par jour à compter du 1^er juin 2015 et jusqu'au 16 janvier 2016 inclus, c'est-à-dire une somme de (44,68 euros x 230 jours =) 10.276,40 euros, tout paiement éventuellement intervenu ultérieurement et qui ne serait pas pris en compte dans les présentes conclusions devant être imputé par priorité sur l'arriéré de loyers puis, pour l'éventuel surplus, sur les indemnités d'occupation,

* condamner solidairement les époux Y. à lui payer une somme égale à 10 % du montant des condamnations prononcées au titre de l'arriéré locatif et des indemnités d'occupation,

* débouter les époux Y. de l'ensemble de leurs prétentions,

* condamner solidairement les époux Y. à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

* les condamner solidairement aux entiers dépens de première instance et d'appel que la Selarl G. S., avocats associés, sera autorisée à recouvrer, pour ceux la concernant, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Mme X. remarque que, si les époux Y. ont soutenu qu'ils avaient quitté les lieux dès le 8 août 2015, ils ne le démontrent pas, en outre, ils ne l'ont avertie de leur départ que le 16 octobre 2015, leur courrier constitue un congé puisqu'ils y ont fait part de leur intention de quitter le logement, les loyers sont donc dus pendant un délai de préavis de trois mois, c'est-à-dire au 16 janvier 2016. Elle sollicite une indemnité d'occupation de 44,68 euros par jour à compter du 1^er juin 2015 et jusqu'au 16 janvier 2016, soit 10.276,40 euros, et non jusqu'au 6 novembre 2015, comme retenu par le tribunal comme étant la date de restitution des clés. Mme X. demande application de la clause pénale telle que prévue au bail prétendant qu'elle n'est nullement excessive et que le premier juge l'a, à tort, réduite.

Mme X. relève qu'il est contradictoire pour les époux Y. de soutenir d'une part, que le logement loué était inhabitable et nécessitait d'importants travaux et d'autre part, de ne pas être en mesure de démontrer qu'ils auraient mis en demeure leur bailleresse d'avoir à réaliser quelques travaux que ce soit. Les désordres invoqués ne sont nullement prouvés et Mme X. soutient que le procès-verbal de constat qu'elle produit démontre au contraire que le logement était en très bon état. Le tribunal a donc à tort estimé que les époux Y. avaient subi des préjudices, ceux-ci ne sont démontrés, ni dans leur principe, ni dans leur quantum et, à supposer qu'ils le soient, il n'est pas prouvé qu'ils seraient la résultante d'une faute sa part, selon Mme X. En outre, le montant retenu par le premier juge est totalement excessif eu égard au montant du loyer.

* * *

M. et Mme Y. n'ont pas constitué avocat, Mme X. leur a fait signifier sa déclaration d'appel par actes du 6 février 2017 remis en l'étude de l'huissier et ses conclusions par actes du 8 mars 2017 remis à personne s'agissant de Mme Y., à personne présente au domicile (épouse) s'agissant de M. Y.

 

SUR CE :

Le bail signé entre les parties le 30 octobre 2014 contient une clause résolutoire, article 11, selon laquelle « à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges, du dépôt de garantie, et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, la présente location sera résiliée de plein droit si bon semble au bailleur, sans aucune formalité judiciaire ».

A la date du 31 mars 2015, Mme X. a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme en principal de 2.040 euros (loyers de décembre 2014 à février 2015), commandement rappelant la clause résolutoire contractuelle, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990 et mentionnant la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

L'assignation a été dénoncée à la Préfète de Seine-Maritime le 3 août 2015, les demandes en résiliation de bail et en expulsion étaient en conséquence recevables.

Les loyers dus n'ont pas été régularisés dans le délai de deux mois du commandement. Les locataires n'établissent pas que les lieux étaient totalement inhabitables et le défaut d'entretien des lieux loués par le bailleur, même s'il était établi, ne peut justifier le non-paiement du loyer par les locataires, le paiement du loyer restant fondé sur la fourniture du logement, il appartient aux locataires d'agir contre le bailleur pour faire déterminer les travaux qui pourraient être nécessaires et se faire autoriser éventuellement à consigner les loyers mais ils ne peuvent « se faire justice eux-mêmes » et se refuser au paiement des loyers et charges échus lesquels constituent une créance certaine, l'éventuelle inexécution de travaux par le bailleur étant une créance indéterminée, aucune compensation n'est possible.

Le constat de l'acquisition de la clause résolutoire au 31 mai 2015 sera confirmé, le bail étant résilié à cette date.

Les locataires ont quitté les lieux en cours de procédure, le 16 octobre 2015, l'avocat des époux Y. a indiqué à celui de Mme X. que ses clients auraient spontanément quitté les lieux le 8 août 2015, toutefois, les clefs du logement n'ont été restituées à l'huissier que le 6 novembre 2015.

Le bail étant résilié au 31 mai 2015, les locataires ne pouvaient pas donner congé, ils n'étaient plus locataires mais occupants à compter de cette date et redevables d'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux et remise des clefs soit jusqu'au 6 novembre 2015. Le courrier d'octobre 2015 ne peut donc pas être considéré comme un congé, cet acte concernant un bail en cours d'exécution.

Le bail prévoit en son article 12 :

« en cas de non-paiement du loyer ou de ses accessoires et dès le premier acte d'huissier, le locataire devra payer en sus des frais de recouvrement et sans préjudice de l'application de l'article 700 du code de procédure civile, une indemnité égale à dix pour cent de la totalité des sommes dues au bailleur.

En cas d'occupation des lieux après la cessation du bail, il sera dû par l'occupant jusqu'à son expulsion une indemnité égale au double du loyer et des charges contractuelles.

En cas de résiliation du bail aux torts du locataire, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d'indemnité conventionnelle ».

L'application de la clause pénale insérée au bail se heurte à l'avis de la Commission des clauses abusives qui dans sa recommandation 00-01 a précisé que de telles clauses doivent être éliminées des contrats de location, en ce qu'elles déterminent le montant de l'indemnité due par le locataire qui n'exécute pas ses obligations, sans prévoir une indemnité du même ordre à la charge du bailleur qui n'exécute pas les siennes.

Dès lors, Mme X. ne peut réclamer aucune somme à titre de clause pénale, en outre, le dépôt de garantie peut être conservé si des sommes sont dues au bailleur et non à titre d'indemnisation forfaitaire si le bail est résilié aux torts du locataire, le jugement sera réformé de ce chef.

L'indemnité d'occupation due entre le 1^er juin 2015 et le 6 novembre 2015 sera fixée au montant du loyer et des charges dus contractuellement soit 680 euros par mois, sous déduction du dépôt de garantie et de l'aide personnalisée au logement versée au bailleur (selon les propres pièces de Mme X.) les sommes dues par les époux Y. s'élèvent à :

- loyers : 680 euros x 6 mois (décembre 2014-mai 2015) = 4.080,00

- indemnité d'occupation : 680 euros x 5 mois et 6 jours

du 01/06/2015 au 06/11/2015 = 3.536,00

- déduction de l'APL (183,83 euros x 4) = - 735,32

- déduction du dépôt de garantie = - 680,00

solde dû : 6.200,68 euros.

Les époux Y. seront condamnés solidairement à payer cette somme à Mme X. avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 30 juillet 2015.

Les locataires ont demandé devant le premier juge :

- l'annulation du contrat de location pour absence de cause en évoquant l'impossibilité d'occuper normalement le logement du fait de l'absence d'un réseau sanitaire fonctionnel, d'un système de chauffage pour l'hiver et du confort nécessaire pour une habitabilité normale des lieux loués, leur demande a été rejetée, le tribunal considérant justement qu'ils ne démontraient ni ne pas avoir pu prendre possession des lieux ni les désordres invoqués, le jugement sera confirmé de ce chef,

- une indemnisation des dommages et intérêts d'un montant équivalent au montant des loyers et indemnités d'occupation exigibles, au titre de la faute commise par Mme X. laquelle n'aurait pas rempli son obligation de délivrance d'un logement décent et exempt de tous vices : le tribunal a relevé des manquements de Mme X. à son obligation de délivrance d'un logement décent, il a évalué le préjudice subi par les époux Y. à la somme de 2.450 euros (350 euros par mois du 31 octobre 2014 au 31 mai 2015 soit jusqu'à acquisition de la clause résolutoire),

- des dommages et intérêts supplémentaires en invoquant :

* l'enrichissement sans cause de leur bailleresse du fait de travaux réalisés dans le logement (3.400 euros) et du temps passé par eux, outre la somme de 492,66 euros au titre des frais de déplacements et achats de matériels, le tribunal a alloué une somme de 1.405,49 euros,

* les demandes pour frais de déménagement, relogement, remboursement de l'aide personnalisée au logement, surconsommation électrique, problèmes médicaux ont été rejetés.

Mme X. soutient que les désordres listés par les époux Y. n'ont jamais existé et n'ont été invoqués par eux que pour les besoins de leur cause. Il résulte de l'état des lieux de sortie, établi en présence de Mme Y., que le logement est en très bon état et qu'il n'y existe pas de désordres.

L'état des lieux d'entrée, s'il en a été rédigé un, n'est pas produit aux débats. L'état des lieux de sortie établi par huissier le 19 novembre 2015 ne fait pas état de désordres particuliers sauf des peintures défraîchies ou des revêtements de sol portant des traces d'usure dans certaines pièces.

Le dysfonctionnement de la chaudière et l'absence de chauffage au cours de l'hiver 2014-2015 ne sont pas prouvés, la chaudière a fait l'objet d'une intervention de la société Savelys le 3 novembre 2014, en début de bail, avec remplacements de diverses pièces, la fosse septique a été vidangée également avant le début du bail le 22 octobre 2014 (facture société Hambourg, toutefois payée par les époux Y.) et le jardin a fait l'objet d'un entretien début 2015 (pelouse, taille des haies, arbres, bambous, arbustes, par la société APF Cavalier), à noter que la bailleresse s'était engagée, dans le contrat de bail signé le 30 octobre 2014 à réaliser « avant l'entrée des locataires : un entretien de chaudière, un entretien de fosse septique, un entretien de jardin ». Le constat d'huissier de novembre 2015 relève que le sol dans les combles est couvert de crottes de rongeurs mais cette partie du logement, en travaux, n'était pas louée aux époux Y.

Mme X. produit un rapport de Véolia datant de février 2008 qui estime que la fosse septique est « non conforme sans nuisances apparentes sur le dispositif existant », l'absence de ventilation pouvant entraîner des mauvaises odeurs.

Les époux Y. ne comparaissent pas devant la cour et l'absence de pièces de leur part et notamment l'absence du rapport d'expertise amiable produit devant le tribunal, ne permettent pas de confirmer les constatations relevées par le premier juge, hormis celle relative à la fosse septique laquelle ne peut entraîner l'allocation de 350 euros de dommages et intérêts par mois, mais seulement de 20 euros soit pour un an et six jours la somme de 244 euros.

M. et Mme Y. ont effectué des travaux dans le logement avec l'accord de la bailleresse qui avait proposé de leur rembourser le coût des matériaux et de ne pas payer un loyer de 680 euros en contrepartie du paiement des factures Savelys, Halbourg et de l'achat d'une plaque vitrocéramique. M. et Mme Y. ont produit des factures pour la somme totale de 1.045,49 euros, mais Mme X. justifie leur avoir versé 350 euros + 350 euros + 140 euros + 150 euros + 150 euros soit la somme de 1.140 euros, soit, comme relevé par le premier juge, une différence de 94,51 euros, trop payée par Mme X. et due par M. et Mme Y.

Les autres préjudices invoqués, notamment les frais de déménagement, relogement, surconsommation d'électricité, l'humidité excessive et les problèmes de santé qu'elle aurait entraînés, ne sont nullement démontrés et la demande de remboursement de l'aide personnalisée au logement est sans objet, les sommes versées par la caisse d'allocations familiales à la bailleresse ayant été déduites du solde locatif dû par les époux Y.

Le jugement sera réformé sur les condamnations prononcées à l'encontre de Mme X. qui devra payer aux époux Y. la somme de 149,49 euros (244 euros - 94,51 euros) avec intérêts au taux légal à compter du jugement du 12 septembre 2016.

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux indemnités de procédure mais infirmé sur les dépens de première instance, M. et Mme Y. supporteront les dépens de première instance et d'appel, il ne sera pas fait application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

 

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire,

Confirme le jugement rendu le 12 septembre 2016 par le tribunal d'instance de Rouen en ce qu'il a :

- rejeté la demande en nullité du contrat de bail,

- constaté l'acquisition au 31 mai 2015 de la clause résolutoire du contrat de bail conclu le 30 octobre 2014, entre Mme X. d'une part, et Monsieur Y. et M. D. Y. née Z. d'autre part, et portant sur un logement situé [adresse],

- constaté que Mme X. a abandonné ses demandes en expulsion, Monsieur Y. et M. D. Y. née Z. ayant quitté les lieux loués,

- dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

L'infirme sur le surplus,

Statuant à nouveau sur les dispositions infirmées et y ajoutant,

Condamne solidairement M. F. Y. et M. D. Y. née Z. à payer à Mme X. la somme de 6.200,68 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 6 novembre 2015, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

Condamne Mme X. à payer à Monsieur Y. et Madame Y. née Z. la somme de 149,49 euros, à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2016,

Déboute Mme X. de ses autres demandes,

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,

Condamne M. F. Y. et M. D. Y. née Z. aux dépens de procédures de première instance et d'appel avec droit de recouvrement direct au profit des avocats de la cause conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier                            La Présidente