Extrait : « Pour s'opposer à la résolution du contrat ils soutiennent que la clause instituant un privilège spécial du vendeur inscrit à la publicité foncière constitue une clause abusive dès lors qu'elle les empêche d'obtenir un financement leur permettant de faire face à la dernière mensualité et qu'elle crée ainsi un déséquilibre manifeste entre les droits et obligations des deux parties. Ils ajoutent qu'ils ont souscrit plusieurs crédits afin d'engager des travaux indispensables de réhabilitation de l'immeuble et que l'existence du privilège spécial du vendeur a fait obstacle à la restructuration des prêts.

En premier lieu les appelants ne justifient nullement du refus d'un financement par un organisme bancaire en raison de l'existence de ce privilège du vendeur puisqu'ils ne produisent que des courriers de la société Partners finances indiquant que le dossier sera [minute page 6] accepté sous la réserve de l'absence de « fichage à la Banque de France ».

En second lieu les vendeurs qui ont consenti aux acquéreurs un crédit en acceptant de recevoir 94 % du prix de vente plus d'un an et demi après la signature de l'acte authentique, ont légitimement inscrit au service de la publicité foncière un privilège spécial indépendamment de l'action résolutoire leur appartenant. Cette inscription de privilège était indispensable pour les garantir du paiement de la partie du prix stipulée payable à terme et cette clause ne constitue donc nullement une clause abusive. Au contraire c'est l'absence d'une telle clause qui aurait créé un déséquilibre manifeste entre les droits et obligations des parties.

En outre, dans l'hypothèse de l'octroi d'un prêt aux époux X. afin d'assurer le paiement de la dernière échéance, mainlevée de l'inscription du privilège du vendeur aurait été donnée en contrepartie du versement des fonds afin de permettre à la banque d'inscrire son privilège de prêteur de deniers. Ce n'est donc pas la clause instituant ce privilège spécial qui a mis obstacle à une restructuration des crédits ou à l'octroi d'un prêt sollicité par les époux X. »

 

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

PREMIÈRE CHAMBRE A

ARRÊT DU 1^er MARS 2018

 

R.G. n° 14/09060. Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 JUIN 2014, TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BÉZIERS : R.G. n° 13/03276.

 

APPELANTS :

Monsieur X.

né le [date], à [ville], représenté par Maître Murielle MOLINE, avocat au barreau de BÉZIERS

Madame Y. épouse X.

née le [date], à [ville], de nationalité française, représentée par Maître Murielle MOLINE, avocat au barreau de BÉZIERS

 

INTIMÉS :

Monsieur D. Z.

né le [date], à [ville], de nationalité française  [minute page 2], représenté par Maître Bernard BORIES de la SCP MAGNA BORIES CAUSSE CHABBERT, avocat au barreau de BÉZIERS

Madame W.

née le [date], à [ville], de nationalité française, représentée par Maître Bernard BORIES de la SCP MAGNA BORIES CAUSSE CHABBERT, avocat au barreau de BÉZIERS (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2014/XX du [date] accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Montpellier)

Madame E. Z.

née le [date], à [ville], de nationalité française, représentée par Maître Bernard BORIES de la SCP MAGNA BORIES CAUSSE CHABBERT, avocat au barreau de BÉZIERS

Madame G. Z. épouse V.

née le [date], à [ville], de nationalité française, représentée par Maître Bernard BORIES de la SCP MAGNA BORIES CAUSSE CHABBERT, avocat au barreau de BÉZIERS

 

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 19 décembre 2017

COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 9 JANVIER 2018, en audience publique, Madame Brigitte DEVILLE, Conseiller, ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de procédure civile, devant la cour composée de : Madame Nadia BERGOUNIOU-GOURNAY, Président, Madame Caroline CHICLET, Conseiller, Madame Brigitte DEVILLE, Conseiller, qui en ont délibéré.

[minute page 3] Greffier, lors des débats : Madame Elisabeth RAMON

Le délibéré prononcé au 22 février 2018 est prorogé au 1^er mars 2018.

ARRÊT : - Contradictoire - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ; - signé par Madame Nadia BERGOUNIOU-GOURNAY, Président, et par Madame Elisabeth RAMON, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

 

FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte authentique du 11 janvier 2012 les consorts Z. ont vendu aux époux X. une maison d'habitation à [ville L.] pour la somme de 240.000 euros payable par versements mensuels de 800 euros pendant 18 mois à compter du 11 février 2012 jusqu'au 11 juillet 2013 et par paiement du reliquat, soit la somme de 225.600 euros, le 11 août 2013.

La dernière échéance du 11 août 2013 étant demeurée impayée, les consorts Z. ont fait délivrer aux acquéreurs, le 19 septembre 2013, un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par exploit du 26 novembre 2013 ils ont assigné les époux X. devant le tribunal de grande instance de Béziers, sur le fondement des articles 1654 et suivants du Code civil, pour voir constater la résolution de la vente et se voir attribuer une indemnité d'occupation, outre des dommages-intérêts pour résistance abusive.

Par jugement du 16 juin 2014 ce tribunal a :

- constaté la résiliation du contrat de vente découlant de l'acte authentique du 11 janvier 2012 entre les époux X. et les consorts Z.

- dit que les époux X. doivent quitter les lieux et qu'à défaut de départ volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tout occupant de leur chef avec l'appui de la force publique en cas de besoin

- dit que les consorts Z. conserveront les mensualités de 800 euros déjà versées de février 2012 à juillet 2013 inclus à titre d'indemnité d’occupation

- condamné solidairement les époux X. à verser aux consorts Z. une indemnité d'occupation de 800 euros par mois à compter du mois d'août 2013 jusqu'au départ effectif des lieux

- rejeté la demande fondée sur une résistance abusive des époux X.

[minute page 4]

- constaté l'enrichissement sans cause des consorts Z. et l'appauvrissement corrélatif des époux X.

- avant dire droit, ordonne une mesure d'expertise afin de décrire les travaux effectués par les époux X., de préciser la plus-value générée par ces travaux et de proposer un apurement des comptes entre parties.

- dit que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile

- ordonné l'exécution provisoire

- dit que les dépens seront partagés par moitié entre les consorts Z. et les époux X.

 

Les époux X. ont relevé appel de cette décision le 4 décembre 2014.

 

Vu les conclusions des appelants remises au greffe le 4 mars 2015.

Vu les conclusions des consorts Z. remises au greffe le 30 avril 2015.

Vu l'ordonnance de clôture du 19 décembre 2017,

 

MOTIFS :

Sur la demande de nullité de la vente :

Les époux X. sollicitent la nullité du contrat de vente en raison des manœuvres dolosives qui auraient été commises par les vendeurs, les consorts Z.

Les intimés concluent à l'irrecevabilité de cette demande évoquée pour la première fois en appel.

Cependant, au regard des dispositions de l'article 565 du code de procédure civile, cette demande en annulation de la vente qui tend, comme l'action en résolution introduite en première instance, à mettre la cession à néant, est recevable d'appel.

Les époux X. constatent que l'immeuble, déclaré au cadastre comme comportant quatre chambres, aurait en réalité six chambres dans la mesure où les consorts Z. ont créé deux pièces supplémentaires dans les combles sans faire de déclaration fiscale correspondante.

Ils estiment que leur consentement a été vicié par les manœuvres dolosives des vendeurs puisque, informés de cette situation, ils n'auraient pas acquis le bien au regard des conséquences juridiques qui en découlent.

Les époux X. ne peuvent reprocher à leurs vendeurs qu'un défaut d'information et donc une réticence dolosive destinée à provoquer dans leur esprit une erreur de nature à vicier leur consentement.

Une telle réticence est constitutive d'un dol s'il est constaté le caractère intentionnel de ce manquement et une erreur déterminante provoquée par celui-ci.

[minute page 5] Dans l'acte notarié les vendeurs ont déclaré qu'aucune construction ou rénovation n'avait été effectuée dans les dix dernières années et qu’aucun élément constitutif d'ouvrage n'avait été réalisé sur l'immeuble dans ce même délai.

Les intimés ne remettent pas en cause la sincérité de cette déclaration.

Ainsi il n'est pas démontré que, lors des visites de l'immeuble par les époux X., les consorts Z. étaient animés par l'intention de les tromper en leur dissimulant volontairement l'absence de déclaration à l'administration fiscale de la création déjà ancienne dans les combles de ces deux pièces mansardées.

Par ailleurs ces aménagements peuvent faire l'objet d'une régularisation auprès de l'administration.

La conséquence de l'augmentation des surfaces déclarées entraînera l'élévation du montant de la taxe foncière.

Les époux X. ne démontrent cependant pas que le montant de la taxe foncière était un élément déterminant de leur consentement alors même qu'il acquérait une villa pour le prix de 240.000, construite sur un terrain de 980 m² avec piscine.

En conséquence à défaut de démontrer l'existence d'une réticence intentionnelle ainsi que le caractère déterminant des conséquences fiscales découlant de la création de deux chambres supplémentaires, les appelants doivent être déboutés de leur demande d'annulation de la vente pour dol.

 

Sur la demande de résolution de la vente :

Aux termes de l'article 1654 ancien du code civil, applicable en l'espèce, si l'acheteur ne paye pas le prix, le vendeur peut demander la résolution de la vente.

Le vendeur peut exercer cette action même s'il a reçu un paiement partiel.

En l'espèce, si les époux X., conformément aux termes de l'acte authentique du 11 janvier 2012, ont régulièrement réglé les 18 mensualités d'un montant de 800 euros chacune, ils ne se sont pas acquittés de la dernière échéance du 11 août 2013 d'un montant de 225.600 euros.

Ils n'ont donc pas réglé la majorité du prix de vente fixé à 240.000 euros.

Pour s'opposer à la résolution du contrat ils soutiennent que la clause instituant un privilège spécial du vendeur inscrit à la publicité foncière constitue une clause abusive dès lors qu'elle les empêche d'obtenir un financement leur permettant de faire face à la dernière mensualité et qu'elle crée ainsi un déséquilibre manifeste entre les droits et obligations des deux parties.

Ils ajoutent qu'ils ont souscrit plusieurs crédits afin d'engager des travaux indispensables de réhabilitation de l'immeuble et que l'existence du privilège spécial du vendeur a fait obstacle à la restructuration des prêts.

En premier lieu les appelants ne justifient nullement du refus d'un financement par un organisme bancaire en raison de l'existence de ce privilège du vendeur puisqu'ils ne produisent que des courriers de la société Partners finances indiquant que le dossier sera [minute page 6] accepté sous la réserve de l'absence de « fichage à la Banque de France ».

En second lieu les vendeurs qui ont consenti aux acquéreurs un crédit en acceptant de recevoir 94 % du prix de vente plus d'un an et demi après la signature de l'acte authentique, ont légitimement inscrit au service de la publicité foncière un privilège spécial indépendamment de l'action résolutoire leur appartenant.

Cette inscription de privilège était indispensable pour les garantir du paiement de la partie du prix stipulée payable à terme et cette clause ne constitue donc nullement une clause abusive.

Au contraire c'est l'absence d'une telle clause qui aurait créé un déséquilibre manifeste entre les droits et obligations des parties.

En outre, dans l'hypothèse de l'octroi d'un prêt aux époux X. afin d'assurer le paiement de la dernière échéance, mainlevée de l'inscription du privilège du vendeur aurait été donnée en contrepartie du versement des fonds afin de permettre à la banque d'inscrire son privilège de prêteur de deniers.

Ce n'est donc pas la clause instituant ce privilège spécial qui a mis obstacle à une restructuration des crédits ou à l'octroi d'un prêt sollicité par les époux X.

En conséquence le jugement doit être confirmé en ce qu'il a fait droit à la demande de résolution de la vente pour défaut de paiement du prix par les acquéreurs en application de la clause résolutoire figurant dans l'acte, sauf à corriger l'erreur de plume du premier juge dans le dispositif de sa décision relative à la résiliation du contrat de vente.

Il le sera également en ce qu'il a ordonné l'expulsion des lieux des époux X.

Il sera en revanche infirmé en ce qu'il a attribué aux consorts Z. le bénéfice d'une indemnité d'occupation puisque les vendeurs ne sont pas fondés, en raison de l'effet rétroactif de la résolution de la vente, à obtenir une indemnité liée à la seule utilisation de la chose vendue ou même à l'usure résultant de cette utilisation.

Les intimés devront donc rembourser aux époux X. la somme de 14.400 euros versée en paiement partiel du prix de l'immeuble.

La demande de remboursement des frais de notaire doit être écartée puisque les consorts Z. n'ont pas perçu ces sommes et, en outre, ne sont pas à l'origine de la résolution de la vente.

Ces derniers ont subi un préjudice distinct résultant de la privation depuis le mois d'août 2013, soit depuis plus de quatre ans, du solde du prix de vente, soit 225.600 euros, dont ils auraient pu disposer pour le réinvestir ou le faire fructifier.

À ce titre il convient de faire droit à leur demande de dommages et intérêts à hauteur de la somme de 15.000 euros.

 

Sur la demande au titre d'un enrichissement sans cause :

Les époux X. déclarent avoir réalisé en 2012 et 2013 de nombreux travaux nécessaires à la mise en sécurité de l'immeuble : électricité, isolation et ouvertures ainsi que des travaux d'embellissement : réfection de la cuisine, de la salle de bain et [minute page 7] du carrelage.

Ils soutiennent que ces travaux ont apporté une plus-value au bien immobilier.

Les consorts Z. estiment que ces travaux ont été exécutés à leurs risques et périls, que leur utilité n'est pas démontrée et qu'ils n'ont pas apporté une réelle plus-value à l'immeuble.

Le premier juge, après avoir constaté l'existence d'un enrichissement sans cause des consorts Z., a ordonné, avant dire droit, une mesure d'expertise afin de décrire les travaux et de préciser la plus-value qu'ils ont générée.

L'expert M. a déposé son rapport le 25 mars 2015.

S'agissant de se prononcer sur la réalité d'un enrichissement sans cause des consorts Z. et de son montant la cour considère qu'il y a lieu d'évoquer pour une bonne administration de la justice.

Cependant les époux X. ont conclu antérieurement au dépôt du rapport d'expertise et n'ont pas déposé de nouvelles conclusions en réponse à celles prises par les consorts Z. au vu des conclusions de l'expert.

Les appelants doivent formuler leurs demandes en fonction des résultats de la mesure d'instruction.

Pour ce faire il importe d'ordonner la réouverture des débats et de surseoir à statuer sur les demandes des parties relatives à cet éventuel enrichissement sans cause ainsi que sur la demande de dommages et intérêts des intimés.

 

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme le jugement sauf en ce qu'il a constaté, à la suite d'une erreur de plume, la résiliation du contrat de vente immobilière en date du 11 janvier 2012, en ce qu'il a dit que les consorts Z. conserveront les mensualités déjà versées par les époux X. de février 2012 à juillet 2013 à titre d'indemnité d'occupation, en ce qu'il a condamné les époux X. à verser aux consorts Z. une indemnité d'occupation de 800 euros par mois à compter du mois d'août 2013 jusqu'au départ effectif des lieux et en ce qu'il a débouté les consorts Z. de leur demande de dommages et intérêts.

Et statuant à nouveau sur ces chefs et y ajoutant,

Déclare recevable la demande des époux X. en nullité de la vente pour dol.

Déboute les époux X. de leur demande en nullité de la vente.

Prononce la résolution de la vente intervenue par acte authentique du 11 janvier 2012 entre les consorts Z. et les époux X.

Ordonne la publication au fichier immobilier compétent et aux frais des époux X. de la présente décision ordonnant la résolution de la vente intervenue par acte authentique du 11 janvier 2012 entre d'une part D. Z. né à [ville] le [minute page 8]  [date], Mme W. née à [ville] le [date], E. Z. née à [ville] le [date] et G. Z. épouse V née à [ville] le [date] et d'autre part M. X. né à [ville] le [date] et son épouse née Y. à [ville] le [date] et portant sur un bien sis commune de [ville L.] [adresse], cadastré XXX.

Déboute les consorts Z. de leur demande de paiement d'une indemnité d'occupation.

Condamne in solidum les consorts Z. à rembourser aux époux X. la somme de 14.400 euros reçue à titre de paiement partiel du prix de vente de l'immeuble.

Déboute les époux X. de leur demande de remboursement des frais de notaire.

Condamne in solidum les époux X. à payer aux consorts Z. la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Décidant d'évoquer sur la réalité d'un enrichissement sans cause des consorts Z. et sur le montant de celui-ci, ordonne la réouverture des débats.

Sursoit à statuer sur les demandes des parties à ce titre.

Renvoie l'instance et les parties à l'audience de plaidoirie du mardi 11 septembre 2018 à 9 h 00

Dit que les époux X. devront conclure avant le 3 mai 2018 à peine de radiation.

Dit que les consorts Z. devront conclure en réponse avant le 30 juin 2018.

Dit qu'une nouvelle clôture interviendra trois semaines avant la date de l'audience.

Réserve les dépens et les frais irrépétibles.

LE GREFFIER                    LE PRÉSIDENT