Extrait : « Attendu que dans sa recommandation n° 00-01, la commission des clauses abusives recommande que soient éliminées des contrats les clauses ayant pour objet ou pour effet : « de déterminer le montant de l'indemnité due par le locataire qui n'exécute pas ses obligations sans prévoir une indemnité du même ordre à la charge du bailleur qui n'exécute pas les siennes » ; Qu'en l'occurrence le contrat de bail prévoit que « le simple retard de paiement générera automatiquement à la charge du locataire une indemnité forfaitaire de 15 % sur l'intégralité des sommes dues » ; Qu'aucune clause du contrat ne prévoyant à la charge du bailleur une indemnité similaire en cas de non-respect de ses obligations, cette clause sera considérée comme non écrite ».

 

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITÉ

ARRÊT DU 15 MARS 2018

 

R.G. n° 17/01802. DÉCISION DÉFÉRÉE : Jugement du TRIBUNAL D'INSTANCE D'EVREUX du 14 mars 2017.

 

APPELANTES :

Madame X.

née le [date], [ville], Représentée et assistée de Maître Christine LEBEL de la SCP PICARD LEBEL QUEFFRINEC, avocat au barreau de l'EURE

Madame Y.

née le [date], [ville], Représentée et assistée de Maître Christine LEBEL de la SCP PICARD LEBEL QUEFFRINEC, avocat au barreau de l'EURE

 

INTIMÉE :

Commune DE SACQUENVILLE

[adresse], Représentée et assistée de Maître Jean-Paul LEGENDRE, avocat au barreau de l'EURE

 

COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 786 du Code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 11 décembre 2017 sans opposition des avocats devant Madame DELAHAYE, Conseiller, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de : [minute page 2] Madame F., Présidente, Madame LABAYE, Conseiller, Madame DELAHAYE, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Madame DUPONT, Greffier

DÉBATS : A l'audience publique du 11 décembre 2017, où l'affaire a été mise en délibéré au 08 Mars 2018, prorogé pour être rendue ce jour.

ARRÊT : Contradictoire, Prononcé publiquement le 15 mars 2018, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, Signé par Mme F., Présidente et par Mme YUPONT, Greffier présent à cette audience.

 

FAITS, PROCÉDURE et PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par acte notarié du 23 mars 2011, La commune de Sacquenville a donné à bail à Mme X. une maison située [adresse] [ville] moyennant un loyer mensuel de 575 euros.

Mme Y. s'est portée caution solidaire au même acte.

Le 29 mars 2016, la commune de Sacquenville a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour paiement de la somme de 4.375,35 euros, dénoncé à la caution le 1^er avril 2016. La dette n'ayant pas été réglée dans le délai imparti, elle a fait, par actes du 19 juillet 2016, citer Mme X. et Mme Y. devant le tribunal d'instance d'Evreux, lequel, par jugement du 14 mars 2017 a :

- rejeté le moyen tiré de l'irrecevabilité de la procédure,

- constaté l'acquisition au 29 mai 2016 de la clause résolutoire du contrat de bail conclu le 23 mars 2011 entre la Commune de Sacquenville d'une part et Mme X. d'autre part et portant sur un logement situé [adresse] [ville],

- condamné solidairement Mme X., en sa qualité de locataire et Mme Y., en sa qualité de caution, à payer à la Commune de Sacquenville la somme de 3.804,65 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au mois de février 2016, ce avec intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2016 et jusqu'à complet paiement,

- condamné solidairement Mme X. et Mme Y. à payer à la Commune de Sacquenville la somme de 1 euro au titre de la clause pénale prévue au bail et ce avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement,

- [minute page 3] débouté Mme X. de sa demande de délais de paiement,

- débouté les parties de leurs demandes de dommages et intérêts,

- ordonné à Mme X. de quitter les lieux loués et de les laisser libres de toute personne et de tout bien, dans les deux mois suivant la signification d'un commandement, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, étant rappelé que la libération effective ne pourrait être considérée comme acquise qu'après restitution de l'ensemble des clés,

- dit que la Commune de Sacquenville serait autorisée, à défaut de libération effective des lieux à l'expiration du délai précité, à procéder à l'expulsion de Mme X. et de tout occupant de son chef des lieux loués, avec l'assistance de la force publique, si besoin était, sauf pour cette dernière à demander des délais, conformément aux dispositions des articles L. 412-3 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

- condamné solidairement Mme X. et Mme Y. à payer à la Commune de Sacquenville une indemnité d'occupation égale au montant du loyer augmentée des charges contractuelles à compter du 29 mai 2016 et ce jusqu'à la libération effective des lieux,

- dit qu'une copie de la présente décision serait transmise par le secrétariat greffe à la Préfecture de l'Eure par application de l'article L. 613-2 1 du code de la construction et de l'habitation,

- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision,

- condamné in solidum Mme X. et Mme Y. à payer à la Commune de Sacquenville la somme de 900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum Mme X. et Mme Y. aux entiers dépens de l'instance, en ce y compris le coût des commandements de payer.

Par déclaration au greffe du 5 avril 2017, Mme X. et Mme Y. ont formé appel de ce jugement.

 

Par conclusions enregistrées au greffe le 2 juin 2017, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé des prétentions et moyens présentés en cause d'appel, Mme X. et Mme Y., soutenant sur le montant des sommes dues, que des versements effectués n'ont pas été imputés, qu'elles restent devoir la somme de 3.418,50 euros arrêtée au mois de novembre 2016, que le décompte figurant dans le commandement n'est pas régulier et la commune ne peut donc s'en prévaloir, soutenant sur la clause pénale que celle-ci doit être fixée à 1 euro, soutenant sur les délais de paiement que Mme X. est retraitée, est à jour des loyers courants et sollicite des délais de paiement sur 3 ans, demandent à la cour de :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il les a condamnées à payer à la Commune de Sacquenville la somme de 1 euro au titre de la clause pénale prévue au bail et ce avec intérêt au taux légal à compter du prononcé du jugement,

- l'infirmer pour le surplus,

- débouter la Commune de Sacquenville de l'ensemble de ses demandes,

- dire que la créance de la Commune de Sacquenville n'est pas certaine,

- [minute page 4] accorder à Mme X. les plus larges délais de paiement conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

- ordonner la suspension du jeu de la clause résolutoire conformément aux délais de paiement accordés à Mme X.,

- condamner la Commune de Sacquenville au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la Commune de Sacquenville aux entiers dépens.

 

Par conclusions n° 2 enregistrées au greffe le 26 octobre 2017, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé des prétentions et moyens présentés en cause d'appel, la Commune de Sacquenville, soutenant sur le montant des loyers dus lors du commandement, que Mme X. ne peut plus les contester faute d'avoir saisi le tribunal dans les deux mois, qu'elle reste devoir une somme de 4,857,72 euros au 14 juin 2017, soutenant sur la clause pénale que celle-ci doit être fixée à 570,70 euros, s'opposant aux délais de paiement compte tenu du préjudice subi par la commune du fait du non-paiement des loyers, demande à la cour de :

- confirmer le jugement à l'exception du montant de la condamnation au titre de la clause pénale,

- condamner solidairement Mme X. et Mme Y. à lui payer la somme de 570,70 euros au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2017,

- condamner in solidum Mme X. et Mme Y. à lui payer à la Commune de Sacquenville sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les mêmes in solidum aux dépens de première instance, y compris le coût des commandements de payer et d'appel.

 

A l'audience, la cour a demandé à l'intimée le fondement textuel de son affirmation selon laquelle la locataire ne pourrait plus contester les sommes réclamées dans le commandement faute d'avoir saisi le tribunal dans les deux mois du commandement, celle-ci a indiqué qu'elle avait repris ce qu'avait dit le premier juge dans son jugement.

Par une note du 11 décembre 2017, la cour a invité les parties à fournir leurs observations sur le caractère de clause abusive de la clause pénale incluse au bail et à produire un décompte depuis au moins l'origine du commandement.

Par courrier du 11 janvier 2018, la commune de Sacquenville a produit un décompte faisant état d'un solde de 4.922,28 euros incluant l'indemnité d'occupation du mois de juillet 2017.

Mme X. et Mme Y. n'ont formulé aucune observation.

 

MOTIFS de la DÉCISION :

Attendu qu'aux termes de l'article 24 modifié de la loi du 6 juillet 1989, « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux (…) ;

Le juge peut même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de 1244-1 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. L'article 1242 du même code s'applique lorsque la décision du juge est prise [minute page 5] sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi ;

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet » ;

Attendu que le bail contient une clause de résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ;

Que par ailleurs le commandement de payer vise régulièrement la clause résolutoire, l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 ;

Attendu qu'il n'existe aucune disposition légale enfermant dans un délai de deux mois la contestation par le locataire des sommes réclamées dans le commandement visant la clause résolutoire ; que la saisine du juge par le locataire dans les deux mois du commandement pour obtenir la suspension de la clause résolutoire ayant été abrogée par la loi du 29 juillet 1998 ;

Attendu que le commandement de payer du 29 mars 2016 a été délivré pour le paiement des loyers suivants : novembre 2014 pour 660 €, octobre 2015 pour 604,53 €, novembre 2015 pour 726,53 €, décembre 2015 pour 604,53 €, janvier 2016 pour 604,53 € et février 2016 pour 604,53 €, outre la clause pénale ;

Que dans le décompte produit aux débats, le loyer de mois de novembre 2014 réclamé pour 723,31 € a fait l'objet d'un paiement partiel de 63,31 € le 12 février 2016, puis d'un virement de 604,53 € le 2 juin 2016 ;

Que Mme X. soutient avoir réglé la somme de 660 € réclamée et produit aux débats un relevé de compte bancaire démontrant le débit d'un chèque de 660 € en décembre 2014, que d'ailleurs le rappel effectué par le Trésor Public le 22 décembre 2014 pour le loyer du mois de novembre 2014 fait état d'un paiement de 660 € et réclame une somme de 63,31 € qui sera réglée le 12 février 2016 ; que si Mme X. a reçu en juin 2015 une nouvelle lettre de rappel pour le loyer de novembre 2014 qui ne mentionne plus le versement de 660 €, force est toutefois de constater que la commune de Sacquenville ne s'explique pas sur la contradiction des deux documents et sur le paiement de 660 € ;

Qu'il convient ainsi de considérer qu'au moment où le commandement a été délivré le loyer de novembre 2014 était réglé ;

Que concernant le loyer du mois d'octobre 2015, le décompte de la commune mentionne que ce loyer a été réglé par un chèque de 604,53 € le 9 mars 2016 ; que ce loyer était donc réglé au moment de la délivrance du commandement ;

Que le décompte mentionne que le loyer de novembre 2015 a été réglé le 8 août 2016, que le loyer de décembre 2015 a été réglé le 13 avril 2016, que le loyer de janvier 2016 a été réglé le 7 juillet 2016 et que le loyer de février 2016 a été réglé le 21 juin 2017 ;

Que Mme X. ne produit pas d'éléments remettant en cause ces paiements, qu'en revanche le règlement du 2 juin 2016 pour 604,53 € imputé sur le loyer de novembre 2014 alors que celui-ci était réglé devra être déduit du décompte ; [minute page 6] que dès lors, le commandement a été valablement délivré pour le paiement des loyers de novembre et décembre 2015 et pour les loyers de janvier et février 2016 ;

Que par ailleurs compte tenu de la date de paiement de ces loyers, et même si on considère que le règlement du 2 juin 2016 a réglé le loyer de février 2016, Mme X. n'a pas dans le délai de deux mois qui lui était imparti réglé la totalité des sommes visées au commandement ;

Que la clause résolutoire est donc acquise ;

Attendu qu'au vu du décompte produit, et en considération des motifs ci-avant, il convient, après déduction de la somme de 604,53 €, et également des frais de contentieux non justifiés de 405,34 € et d'un complément titre 313 de 100 non justifié, de fixer les sommes dues à 3.012,41 €, terme de juillet 2017 inclus et taxe d'ordures ménagères 2017 incluse ;

Qu'il convient de condamner solidairement Mme X. et Mme Y. à payer à la commune de Sacquenville la somme de 3.012,41 € avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Attendu que Mme X. justifie d'une pension de retraite de 1198 € ; que l'examen du décompte démontre que Mme X. a repris le règlement de son loyer courant depuis le mois de novembre 2016, qu'il convient ainsi de lui accorder des délais tels que précisés au dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire ;

Attendu que dans sa recommandation n° 00-01, la commission des clauses abusives recommande que soient éliminées des contrats les clauses ayant pour objet ou pour effet : « de déterminer le montant de l'indemnité due par le locataire qui n'exécute pas ses obligations sans prévoir une indemnité du même ordre à la charge du bailleur qui n'exécute pas les siennes » ;

Qu'en l'occurrence le contrat de bail prévoit que « le simple retard de paiement générera automatiquement à la charge du locataire une indemnité forfaitaire de 15 % sur l'intégralité des sommes dues » ;

Qu'aucune clause du contrat ne prévoyant à la charge du bailleur une indemnité similaire en cas de non-respect de ses obligations, cette clause sera considérée comme non écrite ; que le jugement sera ainsi infirmé en ce qu'il a condamné Mme X. et Mme Y. au paiement d'une somme au titre de la clause pénale ;

Attendu que les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux indemnités de procédure seront confirmées ;

Qu'en cause d'appel, Mme X. et Mme Y. qui perdent le procès seront condamnées aux dépens d'appel et déboutées de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ; qu'il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la Commune de Sacquenville les frais irrépétibles qu'elle s'est vue contrainte d'exposer devant la cour ; qu'une somme de 800 € lui sera donc accordée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

 

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement rendu par le tribunal d'instance d'Evreux le 14 mars 2017 sauf sur le montant de la dette locative et sur la clause pénale et sauf en ce qu'il a débouté Mme X. de sa demande de délais de paiement,

[minute page 7] Statuant à nouveau dans cette limite et y ajoutant,

Condamne solidairement Mme X. et Mme Y. à payer à la Commune de Sacquenville agissant en la personne de son maire la somme de 3.012,41 € correspondant aux loyers et indemnités d'occupation incluant le terme de juillet 2017 avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Autorise Mme X. à se libérer de cette somme par versements mensuels de 90 €, le dernier devant solder la totalité de la dette ;

Dit que les mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui, et pour la première fois avec le loyer du mois de mai 2018 suivant la signification de la présente décision ;

Suspend les effets de la clause résolutoire durant l'exécution des-dits délais ;

Dit que si les délais sont respectés, elle sera réputée n'avoir jamais joué ;

Dit qu'en revanche à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer à son terme exact :

1 - la clause résolutoire retrouvera ses entiers effet,

2 - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

3 - à défaut par Mme X. d'avoir libéré les lieux situés [adresse] [ville], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification du commandement d'avoir à quitter les lieux,

4 - elle sera tenue solidairement avec Mme Y. au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

Condamne in solidum Mme X. et Mme Y. à payer à la Commune de Sacquenville agissant en la personne de son maire la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Mme X. et Mme Y. aux dépens d'appel.

Le Greffier                La Présidente