Extrait : « Qu'il convient de rappeler à cet égard que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base ; que le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique au titre d'honoraires supplémentaires de cette activité n'en change pas la nature ; que, dès lors, ces frais ne sont pas des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement d'une créance à l'encontre d'un copropriétaire ; Que cette analyse de la Cour est partagée par la commission des clauses abusives qui a, naguère, estimé (cf. sa recommandation n° 96-01 du 24 janvier 1996) que constituent des clauses abusives celles qui ont pour effet de restreindre la notion de gestion courante par l'accumulation de prestations particulières telle que celle, notamment, qui fait supporter au copropriétaire défaillant une rémunération au profit du syndic à l'occasion de frais de relance et de recouvrement ; Que l'introduction au sein de la loi du 10 juillet 1965 d'un nouvel article 10-1 ne remet pas en cause le sens de cette recommandation ».

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE PARIS

VINGT TROISIÈME CHAMBRE SECTION B

ARRÊT DU 21 AVRIL 2005

 

Numéro d'inscription au répertoire général : 04/22619. Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 octobre 2004 - Tribunal de Grande Instance de PARIS 8^ème Chambre 1^re Section - RG n° 03/8941.

 

APPELANTE :

SCI JML WAGRAM

représentée par son gérant, ayant son siège social [adresse], représentée par la SCP VERDUN - SEVENO, avoués à la Cour, assistée de Maître Frédéric FANGIO de la SELARL ADVOCATIS, avocat au barreau de PARIS, toque : L04.

 

INTIMÉS :

- Syndicat des copropriétaires de l'immeuble X.,

représenté par son syndic, le cabinet LOISELET et DAIGREMONT, ayant son siège [adresse],

- SA LOISELET ET DAIGREMONT

prise en la personne de ses représentants légaux, ayant son siège social [adresse],

représentés par Maître Chantal BODIN-CASALIS, avoué à la Cour, assistés de Maître Aurélie AUBOIN de la SELAFA Cabinet CASSEL, avocat au barreau de PARIS, toque : K 49.

[minute page 2]

COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 785 et 910 - 1^er alinéa du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 mars 2005, en audience publique, devant Monsieur DELANNE, président, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur DELANNE, président, Monsieur RICHARD, conseiller, Monsieur RAGUIN, conseiller.

Greffier lors des débats : Monsieur NGUYEN.

ARRÊT : Contradictoire, - prononcé publiquement par Monsieur DELANNE, Président. signé par Monsieur DELANNE, président, et par Monsieur NGUYEN, greffier présent lors du prononcé.

 

Vu le jugement du tribunal de grande instance de Paris en date du 26 octobre 2004 qui a statué ainsi qu'il suit :

- dit n'y avoir lieu à annulation des résolutions 16 et 17 de l'assemblée générale du 28 décembre 2001 et 10-2 de l'assemblée générale du 26 juin 2003 tenues par les copropriétaires de l'immeuble X.,

- ordonne la dépose des ouvrages réalisés par la SCI JML Wagram à peine d'astreinte de 300 €/jour de retard,

- déboute le syndicat des copropriétaires et le Cabinet Loiselet et Daigremont de leur demande de dommages et intérêts,

- dit que les frais de contentieux mis à la charge de la SCI JML Wagram pour un montant de 126,25 € ne sont pas fondés,

- déboute la SCI JML Wagram de ses autres demandes,

- [minute page 3] condamne la SCI JML Wagram à payer au syndicat des copropriétaires et au Cabinet Loiselet et Daigremont la somme de 1.500 € en application de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile,

- ordonne l'exécution provisoire,

- condamne la SCI JML Wagram aux dépens.

 

Vu l'appel de la SCI JML WAGRAM en date du 17 novembre 2004 ;

Vu ses dernières conclusions du 16 février 2005 aux termes desquelles elle demande à la Cour de :

- infirmer le jugement entrepris,

- déclarer le rapport de diagnostic du bureau de contrôle QUALICONSULT opposable au syndic et au syndicat des copropriétaires,

- déclarer les travaux de cloisonnement réalisés par la SCI JML WAGRAM conformes au règlement de copropriété ainsi qu'à la réglementation sur la sécurité incendie et plus particulièrement à la circulaire du 3 mars 1975,

- prononcer la nullité des résolutions n° 16 et 17 de 1’assemblée générale de copropriété en date du 28 novembre 2001,

- prononcer la nullité de la résolution 10-2 de l'assemblée générale du 25 juin 2003,

- autoriser les travaux de cloisonnement des emplacements de stationnement réalisés par la SCI JML WAGRAM et en conséquence, la transformation des lots n° 163, 164 et 165 en deux nouveaux lots à définir,

- dire que la présentation dolosive des travaux de cloisonnement réalisés faite par la société LOISELET et DAIGREMONT et le refus consécutif du syndicat des copropriétaires est constitutif d'un abus de droit,

- condamner solidairement la Société LOISELET et DAIGREMONT et le syndicat des copropriétaires à la somme de 8.000 € à titre de dommages et intérêts,

- déclarer les frais de contentieux, à hauteur de 765,20 € mis à la charge de SCI JML WAGRAM infondés,

- condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et la société LOISELET et DAIGREMONT à la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile.

[minute page 4] Vu les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires et de son syndic en date du 2 mars 2005 demandant à la Cour de :

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que les frais imputés sur le compte de la SCI JML WAGRAM n'étaient pas fondés à hauteur de 126,25 €,

Statuant à nouveau,

- condamner la SCI JML WAGRAM au paiement de la somme de 852,09 € au titre desdits frais,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau,

- condamner la SCI JML WAGRAM au paiement de la somme de 8.000 € à titre de dommages et intérêts,

Pour le surplus,

- confirmer le jugement entrepris en l'ensemble de ses autres dispositions

- débouter la SCI JML WAGRAM de l'intégralité de ses demandes,

Statuant à nouveau,

- constater que les travaux de cloisonnement réalisés par la SCI JML WAGRAM ont été entrepris en dehors de toute autorisation de la copropriété et en violation flagrante des dispositions tant de la loi que du règlement de copropriété,

- dire que la Société JML WAGRAM ne saurait aucunement se prévaloir d'un accord tacite du syndic, le Cabinet LOISELET et DAIGREMONT, quant à la réalisation des travaux litigieux,

- dire que les travaux litigieux sont constitutifs d'un trouble manifestement illicite pour l'ensemble des copropriétaires,

- dire que les travaux de cloisonnement des emplacements n° 163, 164 et 165 ne respectent pas les règles de sécurité édictées en la matière et ont du fait du raccordement sur l'électricité générale et leur emprise sur les lots voisins, porté atteinte aux droits des autres copropriétaires,

- [minute page 5] constater que les résolutions n° 16 et 17 de l'assemblée générale du 28 novembre 2001 et la résolution n° 10-2 de l'assemblée générale du 25 juin 2003 ont été adoptées sur la base de motifs sérieux,

En conséquence,

- dire que les assemblées générales des copropriétaires des 28 novembre 2001 et 25 juin 2003 n'ont pas commis d'abus de droit en adoptant les résolutions n° 16, 17 et 10-2,

- dire que tant le syndicat des copropriétaires que le Cabinet LOISELET et DAIGREMONT n'ont commis aucune faute,

- condamner la SCI JML WAGRAM à la dépose des ouvrages réalisés et à la remise en état des emplacements n° 163, 164 et 165, ce sous astreinte de 300 €/jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

- condamner la SCI JML WAGRAM à payer au syndicat des copropriétaires et au Cabinet LOISELET et DAIGREMONT la somme de 1.500 € en application de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile,

Y ajoutant,

- condamner la SCI JML WAGRAM à payer respectivement au syndicat des copropriétaires et au cabinet LOISELET et DAIGREMONT la somme de 4.000 € en application de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile.

 

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

 

CELA, ÉTANT EXPOSÉ, LA COUR :

Considérant que les moyens soutenus par l'appelante ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la Cour adopte, à l'exception du montant des frais de contentieux dont il sera question ci-après, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;

Considérant qu'il convient seulement de souligner que la SCI JML WAGRAM était dûment informée avant son acquisition de ce que les travaux de transformation d'emplacements de stationnement en boxes fermés nécessitaient une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires puisqu'aussi bien, le syndic LOISELET et DAIGREMONT avait précisé par lettre du 20 mars 2001 adressée à son vendeur, la société GLOBE INVEST, que [minute page 6] l'assemblée générale des copropriétaires était seule compétente en la matière pour donner une telle autorisation ;

Qu'elle a, néanmoins, acquis ses emplacements de stationnement le 10 avril 2001 et réalisé ces travaux sans attendre d'y être autorisée ;

Que, dans ces conditions, la SCI JML WAGRAM ne saurait reprocher aux autres copropriétaires de n'avoir pas voulu ratifier a posteriori des travaux illicitement entrepris ;

Qu'en outre, ce refus était particulièrement motivé ; qu'il évoquait l'entrave à la libre circulation des véhicules stationnés sur les emplacements contigus ; la gêne occasionnée aux propriétaires de ces véhicules pour ouvrir leur portière (« servitude de survol des portières »), l'utilisation abusive de l'électricité des services généraux de l'immeuble (les volets métalliques des boxes ainsi créés étant munis d'un moteur électrique pour leur ouverture) ;

Que ces atteintes aux droits des autres copropriétaires sont réels et ont été constatés par un huissier, Maître GUERRIER, requis à cette fin par le syndicat des copropriétaires (constat du 14 juin 2001) ; que les propriétaires des lots n° 161 et 162 sont affectés, du fait des travaux réalisés, dans les modalités de jouissance de leurs parties privatives en raison de la difficulté qu'ils ont, désormais, d'ouvrir leurs portières et d'effectuer leurs manœuvres ;

Que si chacun des copropriétaires a, en ce qui concerne les lots qui sont sa propriété privée, le droit d'en jouir et d'en disposer comme des choses lui appartenant en toute propriété, c'est à la condition de ne jamais nuire aux autres copropriétaires, ainsi que l'énonce l'article 4 du règlement de copropriété,

Que les conventions particulières prises entre cédants et cessionnaires sont inopposables au syndicat des copropriétaires ; qu'il en résulte, ainsi d'ailleurs que le syndic l'avait rappelé au notaire qui a dressé l'acte authentique translatif de propriété, que « tous appels de fonds, toutes charges liquides et exigibles après la vente, même au titre de gros travaux votés avant la vente, (sont) à la charge du cessionnaire » ; que l'article 10 du règlement de copropriété rappelle expressément cette règle ;

Que si les appels travaux ont finalement été réglés par la SCI JML WAGRAM c'est avec retard ; que, de ce fait, le syndicat des copropriétaires réclame à la SCI JML WAGRAM le remboursement des sommes que lui a facturées le syndic sur la base du contrat qui les lie et qui est versé aux débats ;

Que seuls les « frais nécessaires » au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 peuvent être réclamés à la SCI JML WAGRAM ; qu'il s'agit des « mises en demeure » successives représentant une somme totale de 281 € ;

[minute page 7] Que les « frais d'ouverture du dossier contentieux » ne sauraient être pris en compte ; qu'il en est de même des frais de rappel antérieurs à la mise en demeure ;

Que les « frais de rappel » postérieurs à la mise en demeure et antérieurs à la délivrance éventuelle d'une assignation peuvent être pris en compte s'il ne s'agit pas simplement de relances automatiques périodiques qui font partie de l'activité normale du syndic ; qu'en l'espèce, le syndicat des copropriétaires n'a pas versé aux débats la moindre justification de ces appels et de leur envoi ; que la Cour, dans ces conditions, ne peut tenir compte, au titre des « frais nécessaires », que de la somme susindiquée de 281 € ;

Qu'il convient de rappeler à cet égard que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base ; que le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique au titre d'honoraires supplémentaires de cette activité n'en change pas la nature ; que, dès lors, ces frais ne sont pas des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement d'une créance à l'encontre d'un copropriétaire ;

Que cette analyse de la Cour est partagée par la commission des clauses abusives qui a, naguère, estimé (cf. sa recommandation n° 96-01 du 24 janvier 1996) que constituent des clauses abusives celles qui ont pour effet de restreindre la notion de gestion courante par l'accumulation de prestations particulières telle que celle, notamment, qui fait supporter au copropriétaire défaillant une rémunération au profit du syndic à l'occasion de frais de relance et de recouvrement ;

Que l'introduction au sein de la loi du 10 juillet 1965 d'un nouvel article 10-1 ne remet pas en cause le sens de cette recommandation ;

Considérant que le syndicat des copropriétaires et son syndic ne justifient pas plus en appel qu'en première instance d'un préjudice distinct de celui résultant du coût de la procédure pour lequel ils sont indemnisés au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; qu'il convient donc de confirmer la décision des premiers juges qui les ont déboutés de ce chef ;

Considérant qu'il serait inéquitable et économiquement injustifié de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires la totalité des frais non compris dans les dépens qu'il a dû exposer pour assurer sa défense en cause d'appel ; qu'il convient de lui allouer, en sus de la somme qui lui a déjà été accordée en première instance et qui est confirmée, celle de 2.500 € à la charge de la SCI JML WAGRAM, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;

Considérant qu'il serait inéquitable et économiquement injustifié de laisser à la charge du cabinet LOISELET et DAIGREMONT la [minute page 8] totalité des frais non compris dans les dépens qu'il a dû exposer pour assurer sa défense en cause d'appel ; qu'il convient de lui allouer, en sus de la somme qui lui a déjà été accordée en première instance et qui est confirmée, celle de 2.000 € à la charge de la SCI JML WAGRAM, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;

Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet des demandes de la SCI JML WAGRAM formulées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et à titre de dommages-intérêts ;

 

PAR CES MOTIFS,

Statuant contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qui concerne le montant des frais de contentieux mis à la charge de la SCI JML WAGRAM ;

Réformant de ce seul chef et y ajoutant,

Condamne la SCI JML WAGRAM à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble X., les sommes de 281 € à titre de frais de contentieux et 2.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;

Condamne la SCI JML WAGRAM à payer à la société « cabinet LOISELET et DAIGREMONT » la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;

Condamne la SCI JML WAGRAM aux dépens d'appel et admet Maître BODIN-CASALIS, avoué, au bénéfice des dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.