Extrait : « Qu'il convient d'écarter, en effet : […] - les frais de « suivi de contentieux », de relance simple, de remise du dossier à l'avocat ou à l'huissier, perçus par le syndic ; Qu'en effet, s'agissant de ces derniers, il convient de souligner que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base ; que ces frais ne sont « nécessaires » au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que s'ils sortent de la gestion courante du syndic, qu'ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant ; Que le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique au titre d'honoraires supplémentaires de cette activité n'en change pas la nature ; Que cette analyse de la Cour est partagée par la commission des clauses abusives qui a, naguère, estimé (cf sa recommandation n° 96-01 du 24 janvier 1996) que constituent des clauses abusives celles qui ont pour effet de restreindre la notion de gestion courante par l'accumulation de prestations particulières telle que celle, notamment, qui fait supporter au copropriétaire défaillant une rémunération au profit du syndic à l'occasion de frais de relance et de recouvrement ; Que l'introduction au sein de la loi du 10 juillet 1965 d'un nouvel article 10-1 ne remet pas en cause le sens de cette recommandation ».

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE PARIS

VINGT TROISIÈME CHAMBRE SECTION B

ARRÊT DU 31 MARS 2005

 

Numéro d'inscription au répertoire général : 04/14241. Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 mai 2004 - Tribunal de Grande Instance de PARIS 8^ème Chambre 1^ère Section - RG n° 02/06013.

 

APPELANTE :

SCI ALEXANDRA

prise en la personne de son gérant, ayant son siège [adresse], représentée par Maître Louis-Charles HUYGHE, avoué à la Cour, assistée de Maître Isabelle FILIERE, avocat au barreau de PARIS, toque : D 949.

 

INTIMÉ :

Syndicat des copropriétaires Y.

représenté par son syndic, la Société GERANCE EXPERT, ayant son siège [adresse], représenté par la SCP VERDUN-SEVENO, avoués à la Cour, assisté de Maître Giuseppe GUIDARA plaidant pour Maître Gérard CHIARONI, avocat au barreau de PARIS, toque : E1144.

[minute page 2]

COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 910 - 1^er alinéa du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 février 2005, en audience publique, devant Monsieur DELANNE, président, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur DELANNE, président, Monsieur RICHARD, conseiller, Monsieur RAGUIN, conseiller.

Greffier lors des débats : Monsieur NGUYEN.

ARRÊT : Contradictoire, - prononcé publiquement par Monsieur DELANNE, Président. - signé par Monsieur DELANNE, président, et par Monsieur NGUYEN, greffier présent lors du prononcé.

 

Vu le jugement du Tribunal de grande instance de Paris en date du 25 mai 2004 qui a statué ainsi qu'il suit :

- déclare recevable l'action du syndicat des copropriétaires du Y.,

- dit que la preuve du défaut d'information de la SCI ALEXANDRA par le syndic relativement à la nouvelle clé de répartition des charges de l'eau et à ses propres dettes vis-à-vis du syndicat des copropriétaires n'est pas rapportée,

- dit non démontré le non-encaissement par la SCI ALEXANDRA du chèque de 24.000 francs en date du 25 juillet 2000 et se rapportant à un trop perçu de charges,

- dit que faute d'avoir produit les appels de charges pour les 2^ème, 3^ème trimestres 2003, la créance du syndicat des copropriétaires sera arrêtée, dans le cadre de la présente procédure, au 31 mars 2003,

- [minute page 3] dit que compte tenu de la somme de 3.968,48 € versées par la SCI ALEXANDRA, et imputée, en vertu de l'article 1256 du Code civil, sur la reprise de solde de l'ancien syndic se montant à 4.251,04 €, la créance du syndicat des copropriétaires s'élevait au 31 mars 2003 à 26.557,88 €,

- condamne la SCI ALEXANDRA, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 26.557,88 € au titre de l'arriéré de charges arrêté au 31 mars 2003,

- déboute la SCI ALEXANDRA de sa demande reconventionnelle tendant à la nomination d'un expert géomètre,

- prononce l'exécution provisoire,

- condamne la SCI ALEXANDRA à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile,

- condamner la SCI ALEXANDRA aux dépens.

 

Vu l'appel de la Société ALEXANDRA en date du 24 juin 2004,

Vu ses dernières conclusions du 16 février 2005 aux termes desquelles elle demande à la Cour de :

- réformer le jugement entrepris,

- dire que les résolutions d'assemblées générales et les clauses du règlement de copropriété contraires à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 d'ordre public doivent être déclarées nulles et imprescriptibles,

- dire que de son compte doit être déduite la somme de 48.044,21€ et de dire que pour l'avenir comme à compter de l'exercice 2005, les charges non répercutables sur la SCI ALEXANDRA tels qu'honoraires d'avocats qui appartiennent à l'article 700 du Nouveau code de procédure civile, frais de contentieux et les charges dont elle n'a pas la contrepartie au titre de l'article d'ordre public 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 devront être supprimées ou déduites de son compte,

- lui donner acte de ce qu'elle ne s'oppose pas à toute expertise que la Cour voudrait ordonner pour corroborer son raisonnement,

- dire que doivent être déduites de son compte les charges telles que honoraires d'avocat qui appartiennent à l'article 700 du Nouveau code de procédure civile, frais de contentieux et des charges dont il n'a pas la contrepartie au titre de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 sur les années 2003/2004 et au-delà,

- [minute page 4] débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes et de son appel incident comprenant une demande de dommages et intérêts,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile.

 

Vu les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires en date du 9 février 2005 demandant à la Cour de :

- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a arrêté la dette au titre des charges et frais dus au 30 mars 2003 à la somme de 26.557,88 € et condamné la SCI ALEXANDRA à payer la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de première instance,

- infirmer le jugement pour le surplus et statuant à nouveau,

- condamner la SCI ALEXANDRA au paiement des sommes suivantes :

* 30.483,37 € montant des charges et frais dus au 2 janvier 2005 (hors dépens de première instance et article 700 du Nouveau code de procédure civile),

* 2.000 € à titre de dommages et intérêts,

- condamner la SCI ALEXANDRA en vertu de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile, au paiement de la somme de 2.000 € en plus de celle déjà octroyée en première instance,

A titre subsidiaire,

- dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires se verrait débouté des frais portés au débit du compte pour la période allant du 1^er avril 2003 au 2 janvier 2005,

- condamner la SCI ALEXANDRA au paiement de la somme de 24.366,98 € représentant les charges dues au 2 janvier 2005,

- accorder des sommes plus importantes au titre des dommages et intérêts et de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile et en conséquence, condamner la SCP ALEXANDRA, à lui payer les sommes de 3.500 € à titre de dommages et intérêts et 3.500 € sur le fondement de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile.

[minute page 5] La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

 

CELA ETANT EXPOSÉ, LA COUR :

Considérant que le syndicat des copropriétaires n'étant pas en mesure de produire les appels de charges correspondant à la reprise de solde, pour un montant de 4.251,04 €, afférente à la gestion de l'ancien syndic, il y a lieu de retrancher cette somme du montant de ses prétentions ;

Qu'en adressant le 22 juillet 2000 à la société ALEXANDRA un chèque de 24.000 francs, daté du 25 juillet 2000, dont celle-ci allègue sans justification qu'il aurait été sans provision si elle l'avait présenté à l'encaissement, le précédent syndic a démontré par la même - si tant est qu'effectivement au 25 juillet 2000 ce syndic ne disposait pas d'une provision suffisante sur son compte bancaire pour honorer ce chèque (ce que ne peut confirmer, plus de quatre ans après les faits, le mandataire judiciaire chargé de la liquidation judiciaire du syndic G.A.I.M.) - qu'il n'était pas en mesure de représenter les fonds qui lui avaient été confiés par des copropriétaires ;

Qu'il appartient à la société ALEXANDRA d'en demander - si cela est encore possible eu égard au temps écoulé - le remboursement à l'organisme de caution qui garantissait ce syndic ;

Que cette somme, dont la société ALEXANDRA n'est pas en mesure de préciser à quoi elle correspond exactement et qui, selon ses dires - confirmés par une lettre particulièrement laconique du syndic G.A.I.M. -, serait un remboursement de charges trop perçues (sans plus de précision) ne saurait être déduite des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires ;

Qu'il n'est pas contesté que, durant la période prise en compte par les premiers juges, la société ALEXANDRA a versé au syndicat des copropriétaires la somme de 3.968,48 € ;

Que pas plus en cause d'appel que devant les premiers juges, le syndicat des copropriétaires ne produit la mise en demeure à partir de laquelle il peut utilement revendiquer le remboursement des frais nécessaires qu'il a exposés pour le recouvrement de sa créance ;

Qu'en outre, la liste des frais dont il revendique le remboursement constitue un véritable florilège des frais écartés par cette chambre ;

Qu'il convient d'écarter, en effet :

- les frais d'avocat, qui relèvent de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile,

- [minute page 6] les frais d'avoué, indemnisés au titre de l'article 699 du Nouveau code de procédure civile,

- les frais d'huissier qui, pour leur part tarifée, sont remboursables au titre des dépens et, en ce qui concerne les honoraires libres, sont pris en charge au titre de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile,

- les frais de « suivi de contentieux », de relance simple, de remise du dossier à l'avocat ou à l'huissier, perçus par le syndic ;

Qu'en effet, s'agissant de ces derniers, il convient de souligner que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base ; que ces frais ne sont « nécessaires » au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que s'ils sortent de la gestion courante du syndic, qu'ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant ;

Que le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique au titre d'honoraires supplémentaires de cette activité n'en change pas la nature ;

Que cette analyse de la Cour est partagée par la commission des clauses abusives qui a, naguère, estimé (cf. sa recommandation n° 96-01 du 24 janvier 1996) que constituent des clauses abusives celles qui ont pour effet de restreindre la notion de gestion courante par l'accumulation de prestations particulières telle que celle, notamment, qui fait supporter au copropriétaire défaillant une rémunération au profit du syndic à l'occasion de frais de relance et de recouvrement ;

Que l'introduction au sein de la loi du 10 juillet 1965 d'un nouvel article 10-1 ne remet pas en cause le sens de cette recommandation ;

Que le syndicat des copropriétaires produisant enfin devant la Cour les appels de charges des deuxième et troisième trimestres 2003, il y a lieu d'en ajouter le montant à la créance du syndicat des copropriétaires ;

Que la Cour relève à cet égard que le syndicat des copropriétaires ne s'explique pas sur le fait qu'en première instance il n'avait pas produit les appels de charges des deuxième et troisième trimestres 2003, se contentant de verser aux débats un relevé de compte informatique arrêté au 1er octobre 2003 ;

Que cela justifie de plus fort la circonspection de la Cour quant à l'indemnisation de prestations défectueuses du syndic ;

[minute page 7] Que, bien évidemment, les frais frustratoires non susceptibles d'être imputés au copropriétaire défaillant ne sauraient davantage être facturés par le syndic au syndicat des copropriétaires ;

Que le syndicat des copropriétaires demande légitimement l'actualisation de sa créance au premier trimestre 2005 inclus (les premiers juges n'ayant été saisis que pour la période du 1^er janvier 2001 au 1^er octobre 2003 inclus) ;

Que, faute pour le syndicat des copropriétaires d'avoir pris la peine de dresser à l'usage de la Cour l'état récapitulatif détaillé de sa créance - document que cette chambre réclame vainement des syndicats des copropriétaires depuis son arrêt du 14 janvier 1994, recueil Dalloz-Sirey, sommaires commentés, page 124 - (mais il est vrai qu'il est plus facile de verser aux débats de multiples relevés informatiques inexploitables que de dresser un tel état), et la Cour ayant pour mission, selon l'ancien adage, de juger et non de calculer, il convient de désigner un expert avec la mission précisée au présent arrêt aux frais du syndicat des copropriétaires et de surseoir à statuer ;

Que la société ALEXANDRA ne démontre toujours pas en quoi la répartition des charges serait contraire aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Qu'elle se contente de solliciter une expertise à cet égard ; qu'une telle mesure d'instruction ne peut être ordonnée que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants au soutien de ses prétentions ;

Que la société ALEXANDRA est, bien sûr, libre de sortir ses poubelles elle-même ; qu'il n'en reste pas moins qu'elle bénéficie, comme les autres copropriétaires, d'un tel service de la part du gardien de l'immeuble ; qu'elle doit contribuer tant au coût de l'éclairage des parties communes qu'à celui des dépenses communes d'eau ; qu'il en serait différemment si la société ALEXANDRA avait demandé une scission de la copropriété, ce que son avocat précédent l'avait - en vain - encouragé à solliciter ;

 

PAR CES MOTIFS :

Statuant contradictoirement,

Dit que le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir d'une créance de 4.251,04 € constituée par une reprise de solde non justifiée ;

Dit que la société ALEXANDRA ne peut déduire de sa dette de charges la somme de 24.000 francs (3.658,78 €) ;

Déboute la société ALEXANDRA de sa demande relative à une nouvelle répartition de charges ;

[minute page 8] Sursoit à statuer sur les autres chefs de demandes ;

Avant dire droit sur ceux-ci, ordonne une mesure d'expertise ; Commet à cet effet : Madame A. [adresse] avec pour mission de :

- déterminer le montant exact des sommes dues par la société ALEXANDRA au titre de ses charges de copropriété restées impayées pour la période du 1^er janvier 2001 au premier trimestre 2005 inclus ;

- dresser un tableau distinct pour les charges proprement dites et pour les frais dont le remboursement est revendiqué par le syndicat des copropriétaires, s'agissant des frais postérieurs à l'assignation (la mise en demeure préalable n'étant pas produite), distinguer - selon les énonciations du présent arrêt - ceux qui relèvent des dépens, ceux qui sont indemnisables au titre de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile, ceux qui sont prévus par l'article 699 du Nouveau code de procédure civile, enfin les frais de syndic justifiés prévus par une note d'honoraires décrivant la diligence pour laquelle ces honoraires sont demandés ;

- se faire remettre par les parties tous documents utiles à l'accomplissement de sa mission et recueillir leurs observations ;

Dit que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Y. devra consigner au Greffe de la Cour, la somme de 3.000 € à valoir sur les honoraires de l'expert dans un délai de six semaines à compter du prononcé de la présente décision ;

Dit que cette somme doit être versée au régisseur d'avances et de recettes de la Cour d'appel de Paris, 34 quai des Orfèvres 75001 PARIS ;

Dit que dans les deux mois à compter de la notification de la consignation, l'expert indiquera le montant de la rémunération définitive prévisible afin que soit éventuellement ordonnée une provision complémentaire dans les conditions de l'article 280 du Nouveau code de procédure civile et qu'à défaut d'une telle indication, le montant de la consignation initiale constituera la rémunération définitive de l'expert ;

Désigne le conseiller de la mise en état pour contrôler les opérations d'expertise ;

[minute page 9] Dit que l'expert devra adresser tous ses courriers au service du contrôle des expertises ;

Dit que l'expert devra déposer son rapport avant le 15 octobre 2005 en double exemplaire à la Cour ;

Dit que l'expert devra remettre à chaque partie un exemplaire de son rapport ;

Réserve les dépens.