Extrait : « Sur la demande en restitution du complément d'honoraires perçu par l'ancien syndic :

Aux termes de l'article 1103 nouveau du code civil (ancien article 1134 alinéa 1) « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » ; Selon l'article L. 132-1 du code de la consommation, « dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat » ;

La représentation d'un syndicat de copropriétaires par un syndic professionnel ne lui fait pas perdre sa qualité de non-professionnel, en sorte qu'il peut bénéficier des dispositions de l'article L. 136-1 du code de la consommation en dépit de cette représentation ;

Il ressort des pièces produites (pièces n° 2 et 15 de l'intimée) que la clause litigieuse figurait (p. 2) dans les contrats de syndic établis par la société Nouvelle Demeure depuis qu'elle occupait les fonctions de syndic de la copropriété, tandis qu'elle stipulait à l'article « Contentieux / Procédures » qu'en cas de « démission ou cessation de la validité du mandat de gestion, complément d'honoraires : 1.500,00 euros H.T. » ;

Il est établi que la société Nouvelle Demeure a été élue et réélue, de façon continue, par l'assemblée générale des copropriétaires en qualité de syndic de la copropriété sur la base de ce contrat depuis 1996, date de sa prise de fonction de syndic, jusqu'au 26 septembre 2013, date de la dernière assemblée générale qui a renouvelé son mandat à l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés (pièce n° 1 de l'intimée) ;

Par une lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 27 mai 2014 adressée à la présidente du conseil syndical (Mme C.) (p. 1), la société Nouvelle Demeure a démissionné de ces fonctions de syndic (pièce n° 12 de l'intimée) ;

La clause litigieuse, qui figure dans différents contrats établis par l'ancien syndic, la société Nouvelle Demeure, stipule un honoraire complémentaire, prévu dans le contrat de syndic approuvé par l'assemblée générale ;

Cet honoraire complémentaire ne dépend pas exclusivement du syndic en exercice en ce qu'il est prévu qu'il s'applique non seulement en cas de démission à l'initiative du syndic mais aussi en cas de « cessation de la validité du mandat » du syndic à l'initiative du syndicat des copropriétaires ;

En outre, cet honoraire complémentaire n'est pas sans fondement ni contrepartie en ce qu'il tend à rémunérer tant l'intérim assuré par l'ancien syndic jusqu'à la désignation du nouveau syndic, qui lui succède dans la gestion de la copropriété, que les obligations pesant sur lui de rendre les documents et comptes de la copropriété (situation de trésorerie, totalité des fonds disponibles, ensemble des documents et archives du syndicat puis, solde de fonds après apurement des comptes, état des comptes des copropriétaires et de ceux du syndicat, avec bordereau récapitulatif conformément aux dispositions de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965) ;

Le syndicat des copropriétaires, qui ne justifie pas en quoi la clause litigieuse rendrait plus difficile une révocation du mandat du syndic à l'initiative du non professionnel ou de celui-ci ou constituerait une rémunération particulière de prestations exceptionnelles non définies dans le contrat de syndic, n'établit pas son caractère abusif ;

Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande en restitution du complément d'honoraires perçu par le syndic à l'occasion de sa démission de ses fonctions de syndic ».

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE PARIS

PÔLE 4 CHAMBRE 2

ARRÊT DU 19 DÉCEMBRE 2018