Extrait (4^e moyen subsidiaire, 2^e branche) : « 2) ALORS QUE le juge doit écarter d’office l’application d’une clause dont le caractère abusif ressort des éléments du débat ; qu’en l’espèce, pour juger que la société Marquises n’avait pas commis de faute en modifiant le plan de masse initial deux mois avant la livraison des lots, la cour d’appel a retenu que tant dans le règlement de copropriété que dans les actes de cession des divers lots, il avait été donné mandat par avance à la société Marquises pour déposer « toutes demandes de permis de construire modificatif et autres autorisations administratives » ; qu’en statuant ainsi sans rechercher si un tel mandat donné par avance au promoteur vendeur de déposer toute demande de permis de construire modificatif ne constituait pas une clause abusive, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 212-1 et R. 632-1 du code de la consommation ». 

Extrait (motifs) : « Vu les articles 5, 7 et 9 de l’ordonnance du 1^er juillet 2004, ensemble les articles 31 et 32 du code de procédure civile ; 12. Il résulte de ces textes que les associations syndicales libres, qui sont administrées par un syndicat et dont les statuts définissent les règles de fonctionnement, peuvent agir en justice dès lors qu’elles ont accompli les formalités de publicité nécessaires pour leur conférer la personnalité juridique, que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé et qu’est irrecevable toute prétention émise par une personne dépourvue du droit d’agir. […]

14. L’article 5 de l’ordonnance du 1^er juillet 2004 reconnaît aux associations syndicales libres le droit d’agir en justice. Elles sont, à cette fin, représentées par leur président. 15. A la différence de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoit expressément que les copropriétaires peuvent exercer seuls les actions concernant la copropriété, aucune disposition de l’ordonnance précitée ne donne qualité aux membres de l’association syndicale libre pour agir pour la sauvegarde des droits afférents au patrimoine de l’association. 16. Les règles de fonctionnement des associations syndicales libres sont déterminées par les statuts. Il n’a pas été invoqué devant les juges du fond de disposition des statuts prévoyant que les syndicats membres de l’ASL ont qualité pour agir en ses lieu et place. 17. Le droit d’agir en justice dans l’intérêt d’autrui, revêtant un caractère exceptionnel, ne peut résulter que de la loi. L’action tendant à faire entrer un bien dans le patrimoine de l’ASL est une action attitrée que seule celle-ci peut exercer.

18. Dès lors, la cour d’appel, en retenant que le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Cannet le Lac avait qualité à agir pour obtenir la rétrocession de la parcelle [...] au profit de l’ASL, a violé les textes susvisés. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR DE CASSATION

TROISIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 23 JANVIER 2020

 

N° de pourvoi : 19-11863. Arrêt n° 26 FS-P+B+I.

DEMANDEUR à la cassation : Syndicat des copropriétaires de la résidence Azureo

DÉFENDEUR à la cassation : Syndicat des copropriétaires Le Cannet le Lac - Association ASL domaine du lac de la Palestre - Société Marquises

M. Chauvin (président), président. SCP Delamarre et Jehannin, SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat(s).

 

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Azureo [...], dont le siège est [adresse], représenté par son syndic la société Cabinet Deliquaire, [adresse], a formé le pourvoi n° N 19-11.863 contre l’arrêt rendu le 6 décembre 2018 par la cour d’appel d’Aix-en-Provence (4^e chambre A), dans le litige l’opposant :

1°/ au syndicat des copropriétaires Le Cannet le Lac [...], dont le siège est [adresse], représenté par son syndic la société [...], [...],

2°/ à l’association ASL domaine du lac de la Palestre, dont le siège est [adresse], représentée par M. K... B..., domicilié [...],

3°/ à la société Marquises, société en nom collectif, dont le siège est [adresse],

défendeurs à la cassation.

Le demandeur invoque, à l’appui de son pourvoi, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence Azureo [...], de la SCP Delamarre et Jehannin, avocat de la société Marquises, de la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat du syndicat des copropriétaires Le Cannet le Lac [...], l’avis de Mme Guilguet-Pauthe, avocat général, après débats en l’audience publique du 10 décembre 2019 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, M. Parneix, Mmes Andrich, Provost-Lopin, M. Jessel, conseillers, Mme Corbel, M. Béghin, Mme Schmitt, conseillers référendaires, Mme Guilguet-Pauthe, avocat général, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l’article R. 431-5 du code de l’organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

 

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 6 décembre 2018), en 1998, la société George V Côte d’Azur, aux droits de laquelle se trouve la société Marquises, a acquis des terrains cadastrés [...], [...] et [...] et situés dans une zone d’aménagement concertée, en vue d’y édifier un immeuble de quarante-trois logements qu’elle a vendus en l’état futur d’achèvement et qui constituent la résidence Azureo. Un règlement de copropriété a été établi le 19 décembre 2011.

2. Il était prévu que la parcelle [...], constituée de parkings et d’une partie de la voie de circulation qui dessert d’autres copropriétés, serait rétrocédée à l’association syndicale libre du Domaine du Lac de la Palestre (l’ASL), ayant pour objet l’acquisition et l’entretien des équipements communs dont les voies de circulation. Les copropriétaires de neuf résidences, ainsi que le syndicat des copropriétaires de la résidence Azureo et le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Cannet le Lac, font partie de cette association syndicale libre.

3. Le syndicat des copropriétaires Le Cannet le Lac, se plaignant de ce que des arceaux, installés sur la voie qui traverse la parcelle [...], empêchaient la libre circulation des membres de l’association syndicale libre, a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence Azureo, l’ASL et la société Marquises pour obtenir leur condamnation à signer les actes notariés emportant rétrocession de la parcelle [...], à enlever les arceaux et à lui payer un euro à titre de dommages et intérêts.

 

Examen des moyens

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

4. Le syndicat des copropriétaires de la résidence Azureo fait grief à l’arrêt de rejeter l’exception de nullité tirée du défaut d’autorisation d’agir en justice donnée au syndic par le syndicat des copropriétaires Le Cannet le Lac, alors :

« 1°/ que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat de copropriétaires sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale permettant de déterminer de façon certaine les personnes contre lesquelles l’action doit être dirigée ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a relevé que s’il était certain que l’autorisation d’ester en justice du 28 avril 2014 avait été donnée limitativement à l’encontre de l’ASL et du promoteur de la copropriété Azureo, l’assemblée générale avait cependant voté une autre résolution le 3 juin 2016 donnant au syndic l’autorisation précise d’ester en justice pour faire valoir les droits de passage et d’accès au parking à l’encontre de l’ASL négligente mais aussi des personnes qui avaient installé les arceaux ou qui s’opposaient à leur enlèvement ; qu’en statuant ainsi quand la délibération du 3 juin 2016 ne faisait que confirmer la précédente résolution du 28 avril 2014 qui avait autorisé le syndic à agir limitativement contre l’ASL et la société Marquises, de sorte qu’il ne pouvait en être déduit qu’elle donnait de façon certaine mandat au syndic pour agir contre le syndicat des copropriétaires Azureo, la cour d’appel a violé l’article 55 du décret du 17 mars 1967 et les articles 117 et 122 du code de procédure civile ;

2°/ que l’autorisation du syndic d’agir en justice doit avoir été donnée régulièrement ou avoir été régularisée au moment où le juge statue ; qu’en l’espèce, pour juger que le syndic de la copropriété Le Cannet Le Lac avait été autorisé à agir en justice par l’assemblée générale des copropriétaires contre le syndicat des copropriétaires Azureo, la cour d’appel a retenu que par délibération du 9 mai 2017, l’assemblée des copropriétaires Le Cannet Le Lac avait été informée par le syndic de la procédure devant le tribunal de grande instance « sur le dossier Azureo » et avait expressément acté qu’ « en cas de décision défavorable qui serait rendue par le TGI sur le dossier Azureo, l’assemblée générale autorise le syndic à faire appel de la décision. »

 

Réponse de la Cour

5. Il résulte de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 que l’autorisation d’agir en justice donnée au syndic vaut, à défaut de limitation de pouvoirs de celui-ci, à l’égard de l’ensemble des personnes concernées par l’obligation dont il est demandé le respect.

6. La cour d’appel a relevé que l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence Le Cannet le Lac qui avait, le 28 avril 2014, autorisé le syndic à agir contre l’ASL et la société Georges V-Nexity pour « non-respect des statuts » et fermeture de la voie Palestra, n’avait délivré qu’une autorisation limitée quant aux personnes visées.

7. Elle a ensuite constaté que l’assemblée générale de ces copropriétaires avait, le 3 juin 2016 (en réalité le 3 mai 2016), donné mandat au syndic d’agir en justice en vue de faire retirer l’arceau litigieux et faire valoir les droits de passage et d’accès au parking de la résidence Le Cannet le Lac.

8. Ayant retenu à bon droit qu’il n’est pas imposé que, dans l’autorisation d’agir en justice donnée au syndic par une assemblée générale, l’identité des personnes à assigner soit précisée, dès lors qu’elle est déterminable, elle a pu en déduire que l’autorisation donnée au syndic de la résidence Le Cannet le Lac était valable, dès lors que l’action devait être dirigée à l’encontre de l’ASL et des personnes qui avaient installé l’arceau ou qui s’opposaient à son enlèvement.

9. La critique relative à l’autorisation donnée au syndic et l’habilitant à interjeter appel s’attaque à un motif surabondant.

10. Le moyen n’est donc pas fondé.

 

Mais sur le deuxième moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

11. Le syndicat des copropriétaires de la résidence Azureo fait grief à l’arrêt de rejeter la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt et de qualité à agir du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Cannet le Lac, alors « que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a retenu qu’en sa qualité de membre de l’association syndicale libre (ASL) Domaine du Lac de la Palestre, le syndicat de copropriété Le Cannet Le Lac avait qualité à agir pour demander que soit ordonnée au profit de l’association syndicale libre la cession de la parcelle [...] ; qu’en statuant ainsi quand seule l’association syndicale libre, personne morale distincte de ses membres, était titulaire du droit de demander en justice la conclusion d’un contrat de cession d’une parcelle à son profit, le syndicat de copropriété Le Cannet Le Lac n’ayant pas qualité pour agir au nom de l’association syndicale libre, la cour d’appel a violé les articles 2 et 5 de l’ordonnance du 1^er juillet 2004, ensemble les articles 31, 32 et 122 du code de procédure civile. »

 

Réponse de la Cour

Vu les articles 5, 7 et 9 de l’ordonnance du 1^er juillet 2004, ensemble les articles 31 et 32 du code de procédure civile :

 

12. Il résulte de ces textes que les associations syndicales libres, qui sont administrées par un syndicat et dont les statuts définissent les règles de fonctionnement, peuvent agir en justice dès lors qu’elles ont accompli les formalités de publicité nécessaires pour leur conférer la personnalité juridique, que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé et qu’est irrecevable toute prétention émise par une personne dépourvue du droit d’agir.

 

13. Pour rejeter la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Cannet le Lac, l’arrêt retient qu’en sa qualité de membre de l’ASL, ce syndicat a un intérêt à agir pour obtenir le respect des actes constitutifs de la zone d’aménagement concertée, dans la mesure où les copropriétaires composant ce syndicat ne peuvent circuler librement sur la voie Palestra qui a été obturée par un arceau, ce qui limite les possibilités d’accès à la zone d’aménagement concertée et à la résidence Le Cannet le Lac, la circulation des véhicules de sécurité et l’accès au parking occupant la parcelle [...] .

 

14. L’article 5 de l’ordonnance du 1^er juillet 2004 reconnaît aux associations syndicales libres le droit d’agir en justice. Elles sont, à cette fin, représentées par leur président.

15. A la différence de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoit expressément que les copropriétaires peuvent exercer seuls les actions concernant la copropriété, aucune disposition de l’ordonnance précitée ne donne qualité aux membres de l’association syndicale libre pour agir pour la sauvegarde des droits afférents au patrimoine de l’association.

16. Les règles de fonctionnement des associations syndicales libres sont déterminées par les statuts. Il n’a pas été invoqué devant les juges du fond de disposition des statuts prévoyant que les syndicats membres de l’ASL ont qualité pour agir en ses lieu et place.

17. Le droit d’agir en justice dans l’intérêt d’autrui, revêtant un caractère exceptionnel, ne peut résulter que de la loi. L’action tendant à faire entrer un bien dans le patrimoine de l’ASL est une action attitrée que seule celle-ci peut exercer.

18. Dès lors, la cour d’appel, en retenant que le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Cannet le Lac avait qualité à agir pour obtenir la rétrocession de la parcelle [...] au profit de l’ASL, a violé les textes susvisés.

Portée et conséquences de la cassation

19. Après avis donné aux parties, conformément à l’article 1015 du code de procédure civile, il est fait application des articles L. 411-3, alinéa 1, du code de l’organisation judiciaire et 627 du code de procédure civile.

20. La cassation prononcée n’impliquant pas qu’il soit à nouveau statué sur le fond, il n’y a pas lieu à renvoi.

 

PAR CES MOTIFS, la Cour : CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu’il constate que la société Marquises ne conteste pas en appel avoir qualité pour agir, rejette l’exception de nullité tirée du défaut d’autorisation d’ester en justice donnée au syndic par le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Cannet le Lac et condamne, sous astreinte, le syndicat des copropriétaires de la résidence Azureo à supprimer tous les obstacles implantés sur la parcelle cadastrée [...] [...] empêchant la libre circulation sur la [...] et à payer au syndicat des copropriétaires Le Cannet le Lac la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts, l’arrêt rendu le 6 décembre 2018, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ;

DIT n’y avoir lieu à renvoi ;

Déclare irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Cannet le Lac tendant à la rétrocession de la parcelle [...] ;

Dit n’y avoir lieu à modifier les condamnations aux dépens et au titre de l’article 700 du code de procédure civile prononcées par les juges du fond ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Cannet le Lac aux dépens du présent arrêt ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois janvier deux mille vingt.

 

 

Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de la résidence Azureo [...]

 

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR rejeté l’exception de nullité tirée du défaut d’autorisation d’ester en justice donnée au syndic par le syndicat des copropriétaires Le Cannet le Lac ;

 

AUX MOTIFS QU’aux termes de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale ; que si l’habilitation doit préciser l’objectif et la finalité du contentieux engagé, il n’est pas imposé que soit précisée l’identité des personnes à assigner, dès lors qu’elles sont déterminées ; que cette autorisation peut concerner plusieurs procédures différentes sans qu’il soit nécessaire de réitérer l’autorisation avant chaque procédure ; qu’enfin cette autorisation est donnée jusqu’à l’aboutissement définitif de la procédure, il n’y a lieu de la réitérer en fonction de l’évolution du litige ; que l’assemblée générale des copropriétaires Le Cannet Le Lac du 28 avril 2014, a adopté la résolution numéro 37 intitulée « Autorisation à donner au syndic d’ester en justice contre l’ASL et le promoteur d’Azureo (Georges V - Nexity) pour non-respect des statuts, fermeture de la voie Palestra, installation d’un récepteur pirate au portail d’entrée et non participation aux charges de l’ASL depuis septembre 2013 » qui est ainsi rédigée : « L’assemblée générale prenant acte du courrier effectué par la CFDP à la société George-V Nexity, décide de lancer une procédure à l’encontre de l’ASL et le promoteur de l’Azureo George-V-Nexity, compte tenu des différentes actions constatées ayant enfreint les statuts et règles de droit, et notamment par la pose d’arceaux illégaux empêchant ainsi une continuité de la voie Palestra, la pose d’un récepteur non autorisée sur le portail d’entrée de l’ASL, ainsi que le non paiement des charges à l’ASL depuis le mois de septembre 2013. Les frais de cette procédure seront pris en compte tout ou partie par la protection juridique de la copropriété » ; qu’il est certain que cette autorisation d’ester en justice a été donnée limitativement à l’encontre de l’ASL et du promoteur de la copropriété Azure’O ; que cependant, l’assemblée générale des copropriétaires du 3 juin 2016 a adopté la résolution n° 22 aux termes de laquelle elle a pris acte de l’immobilisme de l’ASL dans le règlement de ce litige et a donné mandat au syndic d’ester en justice au fond en vue de faire retirer l’arceau litigieux et faire valoir les droits de passage et d’accès au parking du Cannet Le Lac ; que le syndic de la copropriété Le Cannet Le Lac a donc bien obtenu une autorisation précise d’ester en justice afin non seulement d’obtenir le retrait des obstacles sur la voie Palestra, mais aussi de faire valoir les droits de passage et d’accès au parking, et ainsi permettre la libre circulation sur cette voie et l’accès au parking ; que surtout, sa validité n’est pas viciée par l’absence de désignation des personnes à mettre en cause dès lors que l’action devait être dirigée à l’encontre de l’ASL négligente et des personnes qui ont installé ledit arceau qui s’opposent à son enlèvement ; que par la délibération n° 5 du 9 mai 2017, l’assemblée des copropriétaires Le Cannet Le Lac a été informée par le syndic de la procédure concernant le dossier Azureo : « assignation à jour fixe le 10 février 2017, attente de délibéré » ; que surtout, il est expressément acté : « En cas de décision défavorable qui serait rendue par le TGI sur le dossier Azureo, l’assemblée générale autorise le syndic à faire appel de la décision » ; que l’autorisation d’ester en justice donnée au syndic de la copropriété Le Cannet Le Lac est donc valide, y compris à l’égard du syndicat des copropriétaires Azure’O ; que le syndicat des copropriétaires de la résidence Azure’O sera débouté de cette exception de nullité pour défaut d’autorisation donnée au syndic d’ester en justice ;

 

1) ALORS QUE le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat de copropriétaires sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale permettant de déterminer de façon certaine les personnes contre lesquelles l’action doit être dirigée ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a relevé que s’il était certain que l’autorisation d’ester en justice du 28 avril 2014 avait été donnée limitativement à l’encontre de l’ASL et du promoteur de la copropriété Azureo, l’assemblée générale avait cependant voté une autre résolution le 3 juin 2016 donnant au syndic l’autorisation précise d’ester en justice pour faire valoir les droits de passage et d’accès au parking à l’encontre de l’ASL négligente mais aussi des personnes qui avaient installé les arceaux ou qui s’opposaient à leur enlèvement ; qu’en statuant ainsi quand la délibération du 3 juin 2016 ne faisait que confirmer la précédente résolution du 28 avril 2014 qui avait autorisé le syndic à agir limitativement contre l’ASL et la société Marquises, de sorte qu’il ne pouvait en être déduit qu’elle donnait de façon certaine mandat au syndic pour agir contre le syndicat des copropriétaires Azureo, la cour d’appel a violé l’article 55 du décret du 17 mars 1967 et les articles 117 et 122 du code de procédure civile ;

2) ALORS QUE l’autorisation du syndic d’agir en justice doit avoir été donnée régulièrement ou avoir été régularisée au moment où le juge statue ; qu’en l’espèce, pour juger que le syndic de la copropriété Le Cannet Le Lac avait été autorisé à agir en justice par l’assemblée générale des copropriétaires contre le syndicat des copropriétaires Azureo, la cour d’appel a retenu que par délibération du 9 mai 2017, l’assemblée des copropriétaires Le Cannet Le Lac avait été informée par le syndic de la procédure devant le tribunal de grande instance « sur le dossier Azureo » et avait expressément acté qu’ « en cas de décision défavorable qui serait rendue par le TGI sur le dossier Azureo, l’assemblée générale autorise le syndic à faire appel de la décision » ;

 

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt et de qualité à agir du syndicat des copropriétaires Le Cannet Le Lac ;

 

AUX MOTIFS PROPRES QU’aux termes de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ; que l’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ; que l’intérêt à agir est l’utilité, l’avantage que l’action peut procurer au demandeur ; que toutefois, l’intérêt pour agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action, et l’existence ou non du droit invoqué par le demandeur n’est pas une condition de recevabilité de la demande ; que le syndicat des copropriétaires Le Cannet Le Lac sollicite que le syndicat des copropriétaires Azure’O soit condamné à rétrocéder la parcelle concernant la voie de circulation et le parking à l’ASL, comme cela était prévu aux statuts de l’ASL et au cahier des charges de la ZAC de l’Aubarède, et que soient enlevés les obstacles installés pour empêcher cette circulation et l’accès à ce parking ; qu’en sa qualité de membre de l’ASL, le syndicat des copropriétaires Le Cannet Le Lac a un intérêt à agir pour obtenir le respect des actes constitutifs de la ZAC de l’Aubarède qu’il estime ne pas être respectés par l’ASL et le syndicat des copropriétaires Azure’O, et qu’il estime lui créer un préjudice, dans la mesure où les copropriétaires du syndicat des copropriétaires Le Cannet Le Lac ne peuvent circuler librement sur la voie Palestra laquelle a été obturée par un arceau, ce qui limite les possibilités d’accès à la ZAC et à la résidence Le Cannet Le Lac, la circulation des véhicules de sécurité, et l’accès au parking occupant la parcelle [...] ; que le syndicat des copropriétaires Le Cannet Le Lac démontre donc avoir un intérêt personnel, né, actuel et légitime au succès de ses prétentions ; que le syndicat des copropriétaires Azure’O sera débouté de cette fin de non-recevoir ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE selon l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agit aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ; que l’intérêt est la condition essentielle de l’existence du droit d’agir et la qualité n’intervient que « sous réserve » des cas où « la loi attribue » l’action à certaines personnes, le code de procédure civile subordonnant la qualité à une disposition légale qui autorise certaines personnes à élever ou à combattre une prétention ; qu’en l’absence de titre légal attribuant précisément l’action en justice à certaines personnes, a qualité pour agir celui qui a un intérêt personnel au succès ou au rejet d’une prétention ; que toute personne qui prétend qu’une atteinte a été portée à un droit lui appartenant et qui profitera personnellement de la mesure qu’elle réclame a un intérêt personnel à agir en justice et donc qualité pour le faire ; que le syndicat des copropriétaires Azure’O pris en la personne de son syndic, le cabinet Safi Méditerranée, soulève au visa de l’article 31 tant dans ses écritures que dans son dispositif l’irrecevabilité de la demande du syndicat de copropriétaires Le Cannet le Lac et seul le dispositif de ses écritures fait l’objet du rajout du mot « qualité » ; qu’il ne fait cependant la démonstration que d’un éventuel défaut d’intérêt à agir et ne démontre pas qu’il existerait une disposition légale empêchant le demandeur d’élever des prétentions ; que dans le cadre d’une procédure à jour fixe, le demandeur joint ses conclusions sur le fond à la requête et ne peut plus en déposer d’autres contenant des prétentions ou moyens non inclus dans la requête sauf pour répondre à l’argumentation adverse ; qu’en réponse à l’irrecevabilité de sa demande, tirée du défaut d’intérêt, le syndicat des copropriétaires Cannet Le Lac souligne qu’il est membre de droit de l’ASL Domaine du Lac de la Palestre, que les divers actes prévoient la rétrocession de la parcelle numéro [...], au bénéfice de l’ASL, permettant ainsi à l’ensemble des copropriétaires de disposer de deux voies d’accès ; que le syndicat des copropriétaires est effectivement membre de l’ASL Domaine du lac de la Palestre, conformément à ses statuts en leur article 2 ; que cet article stipule « Tout propriétaire pour quelque cause que ce soit de l’un des lots de l’ensemble immobilier visé en l’article 1 est membre de droit de l’association » ; que selon l’article 1 de ces mêmes statuts, l’ASL Domaine de la Palestre « existera entre les propriétaires de l’ensemble immobilier sis [...], dont le périmètre est défini par un liseré rouge au plan ci-annexé (Annexe 1) » ; qu’il n’est contesté par aucune partie que l’ensemble immobilier du demandeur se situe dans le périmètre de l’assiette foncière de cette ASL, en dépit de l’absence de production du plan annexé ; que le règlement de copropriété de l’immeuble « Azureo » précise que les biens vendus sont également situés dans l’assiette foncière de l’Association Syndicale Libre du Domaine du Lac de la Palestre et stipule en page 23 Chapitre I « Désignation et division de l’ensemble immobilier » : « (…) Il est précisé que l’assiette définitive de la copropriété sera constituée par les parcelles cadastrées [...] [...] et [...], la parcelle cadastrée section [...] ayant vocation à recevoir un parc de stationnement et une voie d’accès, sera cédée à titre gratuit à l’association syndicale libre qui gère les équipements collectifs de la ZAC (…) » ; qu’ainsi, cette parcelle [...] est ainsi bien composée d’équipements, dont l’utilisation est commune à tous les copropriétaires, entrant dans le périmètre d’intervention de l’ASL dont le demandeur est membre ; que par ailleurs, son action a été dûment autorisée par l’assemblée générale du 28 avril 2014 (point 37) ;

que le syndicat du syndicat copropriétaires Cannet Le Lac est empêché de jouir notamment de la [...] traversant la parcelle [...], situation au demeurant non contestée par les parties, en ce que cette voie ne permet pas, aujourd’hui, de desservir les deux côtés de la zone et que cette dernière devait être cédée à l’ASL Domaine du Lac de la Palestre ; que l’action présente ainsi une utilité pour le demandeur, ses prétentions constituant un moyen de faire cesser le dommage allégué, qui dispose bien en conséquence d’un intérêt personnel, né, actuel et légitime au succès de sa prétention et la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir sera en conséquence rejetée ;

 

1) ALORS QUE l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a retenu qu’en sa qualité de membre de l’association syndicale libre (ASL) Domaine du Lac de la Palestre, le syndicat de copropriété Le Cannet Le Lac avait qualité à agir pour demander que soit ordonnée au profit de l’association syndicale libre la cession de la parcelle [...] ; qu’en statuant ainsi quand seule l’association syndicale libre, personne morale distincte de ses membres, était titulaire du droit de demander en justice la conclusion d’un contrat de cession d’une parcelle à son profit, le syndicat de copropriété Le Cannet Le Lac n’ayant pas qualité pour agir au nom de l’association syndicale libre, la cour d’appel a violé les articles 2 et 5 de l’ordonnance du 1^er juillet 2004, ensemble les articles 31, 32 et 122 du code de procédure civile ;

2) ALORS QUE l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ; qu’en l’espèce, pour rejeter la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du syndicat de copropriété Le Cannet Le Lac, la cour d’appel a retenu que ce dernier démontrait avoir un intérêt personnel, né, actuel et légitime au succès de ses prétentions ; qu’en statuant par un tel motif impropre à caractériser la qualité à agir du syndicat pour exercer une action tendant à la conclusion d’un contrat de cession au profit de l’ASL, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2 et 5 de l’ordonnance du 1^er juillet 2004, ensemble les articles 31, 32 et 122 du code de procédure civile ;

3) ALORS QUE l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ; qu’en l’espèce, pour rejeter la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du syndicat de copropriété Le Cannet Le Lac, la cour d’appel a retenu qu’aux termes de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires avait qualité pour agir en justice en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ; qu’en statuant ainsi quand le fait d’obtenir la cession à l’association syndicale libre Domaine du Lac de la Palestre d’une parcelle devant être intégrée dans les équipements collectifs gérés par l’association syndicale libre ne consistait pas à sauvegarder un droit afférent à l’immeuble de la copropriété Le Cannet Le Lac, la cour d’appel a violé les articles 31, 32 et 122 du code de procédure civile, ensemble l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965.

 

TROISIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR ordonné au syndicat des copropriétaires Azureo de procéder par acte notarié à la rétrocession à titre gratuit de la parcelle section [...] à l’ASL Domaine du Lac de la Palestre, dans le délai de quatre mois à compter de la signification de l’arrêt et passé ce délai, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, d’AVOIR ordonné à l’ASL Domaine du Lac de la Palestre représentée par son syndic d’accepter cette rétrocession et donc de signer ledit acte notarié, dans le délai de quatre mois à compter de la signification de l’arrêt et passé ce délai, sous astreinte de 200 euros par jour de retard et d’AVOIR, en conséquence, condamné le syndicat des copropriétaires Azureo représenté par son syndic à supprimer tous les obstacles implantés sur la parcelle cadastrée [...] empêchant la libre circulation sur la [...] dans le délai de huit jours, à compter de la signification de l’arrêt, et passé ce délai, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, jusqu’à la rétrocession de la parcelle cadastrée section [...] [...] à l’ASL Domaine du Lac de la Palestre et à payer au syndicat des copropriétaires Le Cannet Le Lac des dommages-intérêts ;

 

AUX MOTIFS QUE le cahier des charges stipule dans son article 1, que le présent cahier a pour objet de définir les conditions de cession de location des terrains faisant partie de la zone d’aménagement concertée de l’Aubarède, et qu’il constitue une annexe aux promesses de vente ou actes de cession passés entre l’aménageur et les différents preneurs, loueurs ou acheteurs de l’opération ; que l’article 20 « Prescriptions architecturales », dans son 70 indique que les clôtures séparatrices entre les différents îlots sont proscrites ; que l’article 21 « Dévolution, propriété et gestion des ouvrages, voiries, réseaux et espaces libres » énonce que les ouvrages, réseaux, voiries et espaces libres ne supportant pas de bâtiment ou n’étant pas affectés à un usage privatif seront soit réalisés par l’aménageur et remis pour gestion à la ville du Cannet ou à un concessionnaire qu’elle désignera, ils seront délimités par un trait rouge aux plans annexés, soit réalisés par l’aménageur et remis pour gestion à une association syndicale libre de gestion créée dans les conditions de l’article 22, ils seront délimités par un trait bleu aux plans annexés, soit réalisés par l’acquéreur et remis gratuitement pour gestion à une association syndicale, ils seront délimités par un trait vert aux plans annexés au titre, soit réalisés par l’acquéreur et resteront dans son domaine privé ou dans celui de ses substitués ; que l’article 22 « Associations syndicales » énonce notamment dans son alinéa 2 et 3 que l’aménageur ou les constructeurs transmettront à l’association syndicale dans les conditions de l’article 21 la propriété des terrains et ouvrages collectifs réalisés par eux et qui n’auraient pas été soit cédés aux syndicataires, soit remis à la commune du Cannet ou à ses concessionnaires, et que l’association syndicale aura l’obligation d’accepter ce transfert de propriété dans la mesure où celui-ci serait consenti gratuitement ou pour une somme symbolique ; que le cahier des charges produit par les parties ne sont pas accompagnés des plans ;

que dès à présent, les dispositions de l’article 20 relatives aux clôtures ne sont pas applicables au litige relatif à l’obstruction de la [...] dans la mesure où les arceaux litigieux n’ont pas été installés en limite de copropriété ; que les statuts de l’association syndicale libre dit Domaine du Lac de la Palestre énonce dans son article 3 qu’elle a pour objet l’acquisition, la location, la gestion et l’entretien des terrains dont l’utilisation est commune à tous les propriétaires de l’ensemble immobilier et eux seuls, compris à l’intérieur du périmètre figuré par un liseré vert au plan annexé (annexe 2) et dont une liste non limitative est donnée en annexe aux présents statuts (annexe 3) ; que l’article 7 « Transfert de propriété » précise qu’en ce qui concerne les éléments devant être transférés dans le patrimoine de l’association syndicale, la prise en charge des équipements communs et des terrains communs interviendra au profit de l’association syndicale libre, dès que le travaux d’équipements communs seront achevés et réceptionnés ; ... que l’association syndicale libre est engagée à recevoir à titre gratuit les équipements et terrains communs dans le délai de trois mois de la signature des procès-verbaux de la réception sans réserve des travaux ou de la signature des procès-verbaux de levée des réserves, si des réserves ont été émises ; que l’acte de dévolution de ces équipements et terrains communs revêtira la forme notariée ; que le procès-verbal de réception, le cas échéant, le procès-verbal de levée des réserves seront annexés acte ; que les Frais de cet acte seront supportés par l’association syndicale libre ; que les plans annexés au statut de l’ASL produits sont en noir et blanc et illisibles ; que de ce fait, l’annexe 3 qui est un tableau clans lequel il est mentionné que l’ASL est propriétaire pour le premier collège, de la [...] entre les points A et B de l’annexe 2 et des parkings longitudinaux non privatifs, et pour le deuxième collège, de la [...] entre les points A et C de l’annexe 2 et des parkings longitudinaux non privatifs, est privée de tout effet ; que toutes les parties reconnaissent devant la cour qu’en application du cahier des charges et des statuts de l’ASL, la parcelle cadastrée [...] devait être rétrocédée à I’ASL à titre gratuit ; que préalablement à la commercialisation de son programme, le 19 décembre 2011, la SNC Marquises a établi un règlement de copropriété avec état descriptif de division de la copropriété Azure’O, dans lequel il est mentionné que cet acte s’applique à un ensemble immobilier en cours d’édification destiné à être soumis au régime de la copropriété et à usage d’habitation situé sur les parcelles cadastrées section [...], [...] et [...], que l’assiette définitive de la copropriété sera constituée par les parcelles cadastrées section [...] et [...], la parcelle cadastrée section [...] ayant vocation à recevoir un parc de stationnement et une voie d’accès sera cédée à titre gratuit à l’association syndicale libre qui gère les équipements collectifs de la ZAC conformément à la convention d’aménagement et d’équipement de la ZAC et de ses avenants successifs que la requérante et les futurs copropriétaires s’engagent à respecter ; qu’à la section 6 « Rappel de servitudes - Constitution de servitudes particulières », en page 64, il est précisé que la société dénommée SNC Marquises pourra passer tous les actes de disposition sur les parties communes et qui se révéleraient nécessaires pour satisfaire aux obligations imposées par le ou les permis de construire ou les demandes de l’administration ; que plus spécialement, la SNC Marquises disposera de tous pouvoirs à l’effet de céder à titre gratuit la parcelle cadastrée section [...] [...] ci-dessus désignée ayant vocation à recevoir un parc de stationnement et une voie d’accès au profit de l’association syndicale libre du Lac de La Palestre qui gère les équipements collectifs de la ZAC, conformément à la convention d’aménagement équipements de la ZAC et de ses avenants successifs, que l’assiette définitive de la copropriété sera alors composée des parcelles cadastrées section [...] et [...], que la SNC Marquises disposera alors de tous pouvoir à l’effet de déposer tout permis de construire modificatif ou de récolement à cet effet, que l’acquéreur s’engage, en tant que de besoin, à réitérer son accord et à renouveler ces pouvoirs lors de la première assemblée générale des copropriétaires ; que lorsque la SNC Marquises a vendu les lots en l’état futur d’achèvement, il a été mentionné dans chacun des actes.de cession notamment, que l’ensemble immobilier dénommé Azureo destiné à être soumis au régime de la copropriété en cours de construction comprendra trois bâtiments sur les parcelles cadastrées [...], [...] et [...], que l’assiette définitive de la copropriété sera constituée par les parcelles cadastrées section [...] et [...], la parcelle cadastrée section [...] ayant vocation à recevoir un parc de stationnement et une voie d’accès sera cédée à titre gratuit à l’association syndicale libre qui gère les équipements collectifs de la ZAC, conformément à la convention d’aménagement et équipement de la ZAC et de ses avenants successifs que le vendeur et les futurs copropriétaires s’engagent à respecter, que l’acquéreur s’engage à respecter toutes les dispositions des statuts de l’association syndicale libre ; qu’au paragraphe « Pouvoirs généraux », il est précisé que l’acquéreur constitue le vendeur pour son mandataire exclusif à l’effet de passer les conventions qui sont indispensables à la construction de l’immeuble sus désigné, et lui confère d’une manière générale le pouvoir de passer tous les actes de disposition portant sur les parties communes à l’ensemble immobilier considéré et qui se révéleraient nécessaires : pour... Plus spécialement, l’acquéreur donne dès à présent expressément mandat irrévocable au vendeur à l’effet de céder à titre gratuit la parcelle cadastrée section [...] [...] ci-dessus désignée ayant vocation à recevoir un parc de stationnement et une voie d’accès au profit de l’association syndicale du Lac de la Palestre qui gère les équipements collectifs de la ZAC, conformément à la convention d’aménagement et d’équipement de la ZAC et de ses avenants successifs ; que l’assiette définitive de la copropriété sera alors composée des parcelles cadastrées section [...] et [...] ; que l’acquéreur donne également dès à présent expressément mandat irrévocable au vendeur à l’effet de déposer tout permis de construire ou de récolement à cet effet ; qu’il est aussi indiqué : « Les pouvoirs résultant des paragraphes précédents sont concédés au vendeur dans l’intérêt des différents acquéreurs, et en contrepartie des engagements qui sont et seront contractés envers chacun d’eux par le vendeur. En conséquence, ces pouvoirs sont stipulés irrévocables. Ils se transmettront de plein droit aux ayants droit de l’acquéreur par exemple en cas de décès ou de session de droits qu’il tient de la présente vente. Ils expireront le jour de la délivrance de l’attestation de non-contestation de la conformité afférent à l’immeuble considéré, sauf le cas où le but proposé n’aurait pas alors encore été atteint » ;

que le 18 septembre 2013, a été dressé le procès-verbal de livraison des parties communes, et état des lieux et réserves de la résidence Azureo ; que l’attestation de conformité non contestée a été délivrée par le maire du Cannet le 25 septembre 2014 ; que l’ASL Domaine du Lac de la Palestre justifie d’un échange de courriels avec la société Nexity George-V Côte d’Azur, en octobre et novembre 2014, afin de procéder à la signature des actes notariés devant conduire à la rétrocession de la parcelle [...], mais aussi des parcelles [...], [...] et [...] qui appartiennent encore à la société Ressources et Valorisation ; que nonobstant ces échanges et le mandat irrévocable que la SNC Marquises a reçu de par le règlement de copropriété de l’ensemble immobilier Azureo et des divers actes de cession, il n’y a pas eu rétrocession ; que la SNC Marquises justifie que par courrier de son conseil du 23 mars 2015 avec AR, elle s’est plaint à maître R... M..., notaire, des lenteurs des opérations de rétrocession qui lui ont été confiées et l’a mis en demeure d’y procéder ; que depuis l’introduction de la présente instance, lors de l’assemblée générale du 20 juillet 2016, le syndic de la copropriété Azureo, le cabinet SAFI Méditerranée, a sollicité recevoir mandat en vue d’engager toutes les démarches nécessaires et de signer tous actes relatifs à la rétrocession de la parcelle [...] à l’ASL et à la création d’une servitude de passage aux véhicules, en mettant à la charge de l’ASL les frais de géomètre et notaire ; que cette résolution n° 8 n’a pas été adoptée ; qu’aucun vote pour, 15 votants contre représentant 3536 tantièmes, et un votant s’abstenant représentant 1904 tantièmes ; que le syndicat des copropriétaires Azureo s’oppose donc à ladite rétrocession ; qu’il résulte des divers actes examinés ci-dessus et pièces produites qu’en premier lieu la parcelle cadastrée [...] [...] est une partie commune de l’ensemble immobilier Azureo ; que malgré les renseignements obtenus du service de la publicité foncière desquels il résulte que la parcelle cadastrée [...] [...] est la propriété de la SNC Marquises, cette parcelle appartient donc au syndicat des copropriétaires Azureo ; qu’en second lieu, en exécution du cahier des charges de la ZAC de l’Aubarède, des statuts de l’ASL Domaine du Lac de la Palestre dont le syndicat des copropriétaires Azureo est membre de droit, du règlement de copropriété de l’ensemble immobilier Azureo, le syndicat des copropriétaires Azure’0 a l’obligation contractuelle de rétrocéder la parcelle cadastrée [...] à l’ASL ; que le syndicat des copropriétaires Azureo ne peut s’opposer à cette rétrocession au motif qu’il pourrait subir des conséquences préjudiciables, soit une diminution de la sécurité des copropriétaires, une atteinte à leur jouissance du fait de l’augmentation du passage des véhicules, et la disparition de leur parking privatif, alors que la situation actuelle n’est pas conforme aux actes constitutifs, et contraire donc à ses obligations contractuelles ; que le syndicat des copropriétaires Azureo affirme enfin que cette rétrocession serait impossible dans la mesure où une partie du bâti serait édifié sur la parcelle [...] ; que cependant, le plan cadastral produit par le syndicat des copropriétaires Azureo est pris en défaut par les pièces produites par la SNC Marquises, soit le plan de mise en copropriété de la copropriété Azureo dressé par Monsieur A... D..., géomètre expert, ainsi que par le plan cadastral en date du 10 février 2017, ces deux documents implantant l’assise des bâtiments de cette copropriété uniquement sur la parcelle [...] ;

qu’enfin, cette allégation est aussi contredite par l’attestation de conformité non contestée délivrée le 25 septembre 2014 ; qu’à défaut d’autre document tel que plan d’arpentage, le syndicat des copropriétaires Azureo échoue donc à démontrer qu’une partie des immeubles auraient été implantés sur la parcelle [...] ; qu’en troisième lieu, l’ASL a l’obligation de recevoir cette rétrocession, ce qu’elle a tenté d’obtenir certes, mais démarche qu’elle ne poursuit plus aujourd’hui nonobstant ses statuts ; qu’en quatrième lieu, la SNC Marquises a reçu mandat irrévocable de chacun des copropriétaires de l’Azureo de procéder à cette rétrocession et par le règlement de copropriété Azureo, mandat qui perdure toujours jusqu’à ce que les actes notariés de rétrocession aient été signés ; que cependant, la SNC Marquises n’a pas reçu mandat du syndicat des copropriétaires, personne morale distincte, et à ce jour propriétaire de la dite parcelle [...], et il n’est pas justifié que lors de la première assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier Azureo, ledit mandat ait été renouvelé, comme cela était prévu tant dans le règlement de copropriété, que dans les divers actes de cession des lots à chacun des copropriétaires ; que dans la mesure où la SNC Marquises n’a pas été mandatée par le syndicat des copropriétaires Azureo, elle n’a pas le pouvoir de régulariser l’acte authentique de rétrocession de la parcelle [...] à l’ASL ; qu’en conséquence, l’assemblée générale de la copropriété Azureo ayant déjà été interrogée sur ce point et ayant refusé au syndic l’autorisation de passer l’acte notarié nécessaire à cette rétrocession, il sera ordonné au syndicat des copropriétaires Azureo représenté par son syndic d’y procéder ; que cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai de quatre mois après la signification du présent arrêt ; que l’ASL ne sollicitant pas expressément la passation de l’acte notarié nécessaire pour la rétrocession de la parcelle [...] tel que cela résulte de ses statuts, elle y sera aussi condamnée ; que compte tenu de sa passivité dans la présente instance, sa condamnation sera aussi assortie d’une astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai de quatre mois ; qu’il sera rappelé que les statuts de l’ASL prévoient que les frais de cet acte notarié seront supportés par l’ASL ; Sur l’enlèvement des arceaux : que la SNC Marquises reconnaît avoir installé ce ou ces arceaux qui empêchent la libre circulation sur la [...] à la demande des copropriétaires de l’ensemble immobilier Azureo en 2011 ; qu’en 2014, l’ASL Domaine du Lac de la Palestre a sollicité le service départemental d’incendie et de secours des Alpes-Maritimes qui par courrier du 30 juillet 2014, a indiqué que tous rétrécissements et toutes entraves de la voie intérieure étaient de nature à ralentir voire empêcher leur action, que s’agissant d’un domaine totalement privé, le stationnement anarchique la nuit, les rétrécissements, la pose de plots etc..., étaient entièrement du ressort du règlement de la « copropriété », et qu’il attirait néanmoins son attention sur les points suivants :... Rétablir le passage aux droits de la résidence Azure’0 par la suppression de la barrière fixe au niveau du parking ; que le syndic de l’ASL a alors mis en demeure par courrier du 12 août 2014 le syndicat de la copropriété Azureo de bien vouloir retirer immédiatement les arceaux installés sur le terrain dont il est propriétaire ;

que par courrier du 12 janvier 2015, le député-maire a écrit à la société George-V Nexity pour lui demander d’enlever cette barrière pour se conformer complètement aux autorisations qui lui ont été délivrées, et précise qu’il souhaite également que la cession gratuite du parc de stationnement et de la [...] puisse intervenir prochainement ; que par application des statuts de l’ASL et du cahier des charges, les copropriétaires des neuf copropriétés membre de l’ASL Domaine du Lac de la Palestre, et donc les copropriétaires du syndicat des copropriétaires Le Cannet Le Lac auraient dû pouvoir circuler sur la [...] depuis 2011, mesure à laquelle s’est opposé le syndicat des copropriétaires Azureo malgré les nombreuses interventions de toute nature comme il a été explicité ci-dessus ; qu’au demeurant, ces obstacles sont de nature à empêcher ou retarder de façon préjudiciable l’intervention des services de secours en cas d’urgence ; que dès lors, peu importe que le syndicat des copropriétaires Azureo ne soit pas l’installateur desdits obstacles : en sa qualité de propriétaire de la parcelle [...] sur laquelle sont installés le ou les arceaux qui empêchent la libre circulation sur la [...], le syndicat des copropriétaires Azure’0 sera condamné à enlever lesdits arceaux dans le délai de 8 jours à compter de la signification du présent arrêt, et passé ce délai, sous astreinte de 200 euros par jour de retard jusqu’à la rétrocession de ladite parcelle à l’ASL ; Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires Le Cannet Le Lac : que le syndicat des copropriétaires Le Cannet Le Lac sollicite la somme de 50.000 euros au titre du préjudice subi depuis près de 15 ans faute de pouvoir circuler convenablement sur les voies de circulation de la ZAC de l’Aubarède ; que cependant, les obstacles ont été installés d’après les pièces produites en 2011 ; que le préjudice invoqué par le syndicat des copropriétaires Le Cannet Le Lac a été subi par l’ensemble des copropriétaires de cette copropriété qui n’ont pas pu circuler sur la [...] ; que le syndicat des copropriétaires Le Cannet Le Lac sera indemnisé de ce préjudice par l’allocation de la somme de 5.000 euros ;

 

1) ALORS QUE l’inexécution d’un engagement de céder, qui s’analyse en une obligation de faire, ne peut donner lieu à exécution forcée ; qu’en l’espèce, après avoir constaté qu’en exécution du cahier des charges de la ZAC de l’Aubarède, des statuts de l’ASL Domaine du lac de la Palestre et du règlement de copropriété de l’ensemble immobilier Azureo, le syndicat des copropriétaires Azureo avait l’obligation contractuelle de rétrocéder la parcelle cadastrée [...] à l’ASL Domaine du Lac de la Palestre, la cour d’appel a ordonné au syndicat des copropriétaires Azureo, en sa qualité d’actuel propriétaire de la parcelle [...], de procéder par acte notarié à la rétrocession de cette parcelle à l’ASL sous astreinte ; qu’en ordonnant au syndicat de copropriétaires Azureo de procéder à l’exécution de la cession quand elle n’avait constaté qu’un engagement de céder de ce dernier, la cour d’appel a violé l’ancien article 1142 du code civil ;

2) ALORS, en toute hypothèse, QUE l’exécution forcée d’un engagement de céder ne peut se faire qu’à la demande du bénéficiaire de la cession ; qu’en l’espèce, en ordonnant au syndicat de copropriétaires Azureo, en sa qualité d’actuel propriétaire de la parcelle [...], de procéder par acte notarié à la rétrocession de cette parcelle à l’ASL sous astreinte, quand elle avait constaté que cette rétrocession n’était pas demandée par l’ASL mais seulement par le syndicat des copropriétaires Le Cannet Le Lac, tiers à l’acte de cession, la cour d’appel a violé l’ancien article 1142 du code civil, ensemble l’article 1165 du même code.

 

QUATRIÈME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR débouté le syndicat des copropriétaires Azureo de sa demande de dommages-intérêts dirigée à l’encontre de la société Marquises ;

 

AUX MOTIFS QUE le syndicat des copropriétaires Azureo recherche subsidiairement la responsabilité contractuelle de la SNC Marquises pour ne pas avoir délivré des constructions conformes à ses obligations contractuelles, au motif en premier lieu que le permis de construire initial déposé le 11 mai 2011 prévoyait un portail et un portillon de part et d’autre de la résidence, et que par le permis de construire modificatif déposé le 24 juin 2013, il a été prévu une ouverture permettant aux véhicules de traverser la résidence de part en part ; que les demandes de permis de construire n’ont pas été produites, et il ne résulte ni du règlement de copropriété, ni des actes de cession des divers lots de la copropriété Azure’0 qu’il avait été prévu que cette copropriété soit fermée, alors au surplus, que cela est contraire aux cahiers des charges de la ZAC qui dans son article 20 exclut expressément toute clôture séparatrice entre les différents îlots ; que sur le plan de masse qui était joint au permis de construire initial, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires Azureo ne figure aucun portail ou portillon ; que cependant, sur ce plan de masse, que ce soit par la gauche ou par la droite, la voie de circulation aboutit devant le bâtiment B et C de la future copropriété Azure’0 à un parking en cul de sac dans la mesure où une double rangée d’aire de stationnement empêche la jonction des deux parties de la [...] ; que par la droite, la [...] donne accès aux terrains de tennis qui apparaissent comme communs aux neuf copropriétés du Domaine du Lac de la Palestre ; que le permis de construire modificatif de 2013 a consisté notamment à supprimer quatre aires de stationnement, de façon à rétablir cette jonction ; que c’est à ce niveau qu’ont été installés les arceaux litigieux ; que tant dans le règlement de copropriété que dans les actes de cession des divers lots, il avait été donné mandat par avance à la SNC Marquises pour déposer toutes demandes de permis de construire modificatif et autres autorisations administratives ; que cette modification était nécessaire afin de mettre la copropriété en conformité avec le cahier des charges de la ZAC et les statuts de l’ASL, lesquels s’imposaient comme il a été développé ci-dessus, démarche qui a permis l’obtention de l’attestation de conformité non contestée ; qu’en deuxième lieu, le syndicat des copropriétaires Azure’0 invoque à nouveau que ses bâtiments seraient implantés sur la parcelle [...] ; qu’il a déjà été développé ci-dessus que le syndicat des copropriétaires Azure’0 ne démontrait pas que le bâti de ses immeubles empiétait sur la parcelle [...] ; qu’en conséquence, le syndicat des copropriétaires Azureo qui ne démontre pas que la SNC Marquises aurait commis une faute contractuelle pour défaut de livraison des constructions conformes, sera débouté de sa demande de dommages et intérêts ;

 

1) ALORS QUE le juge a interdiction de dénaturer les documents de la cause ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a jugé que, contrairement à ce que soutenait le syndicat des copropriétaires Azureo, aucun portail ou portillon ne figurait sur le plan de masse joint au permis de construire initial ; qu’en statuant ainsi, quand figurait au contraire sur le plan de masse joint au permis de construire initial un portillon situé entre le parking de la résidence Azureo et l’aire de stationnement contigüe, la cour d’appel a dénaturé ce plan de masse en violation de l’interdiction faite au juge de dénaturer les documents de la cause ;

2) ALORS QUE le juge doit écarter d’office l’application d’une clause dont le caractère abusif ressort des éléments du débat ; qu’en l’espèce, pour juger que la société Marquises n’avait pas commis de faute en modifiant le plan de masse initial deux mois avant la livraison des lots, la cour d’appel a retenu que tant dans le règlement de copropriété que dans les actes de cession des divers lots, il avait été donné mandat par avance à la société Marquises pour déposer « toutes demandes de permis de construire modificatif et autres autorisations administratives » ; qu’en statuant ainsi sans rechercher si un tel mandat donné par avance au promoteur vendeur de déposer toute demande de permis de construire modificatif ne constituait pas une clause abusive, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 212-1 et R. 632-1 du code de la consommation ;

3) ALORS QUE le certificat de conformité délivré par l’administration au constructeur, qui n’atteste que de la conformité de l’achèvement des travaux par rapport au permis délivré ou à la déclaration préalable, ne dispense pas le constructeur de livrer un immeuble conforme aux prévisions contractuelles ; qu’en l’espèce, en retenant pour juger que la société Marquises n’avait pas manqué à son obligation de délivrance conforme que l’attestation de conformité délivrée par l’administration n’avait pas été contestée, quand il ne pouvait être déduit de cette attestation de conformité le respect par le constructeur de son obligation de délivrance conforme, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 462-1 et L. 462-2 du code de l’urbanisme, ensemble l’article 1604 du code civil ;

4) ALORS QUE la déclaration de conformité finale ne fait qu’attester de la conformité de l’achèvement des travaux par rapport au permis délivré ou à la déclaration préalable ; qu’en l’espèce, en jugeant que le permis de construire modificatif déposé par la société Marquises était nécessaire pour l’obtention de l’attestation de conformité non contestée, quand l’attestation de conformité est délivrée dès lors que l’immeuble est conforme au permis de construire, la cour d’appel a violé les articles L. 462-1 et L. 462-2 du code de l’urbanisme.