Extrait : « La SCI ne peut demander que la TVA soit mentionnée sur les factures, sans payer ce service conformément aux stipulations du contrat de syndic prévoyant une rémunération au forfait pour cette prestation non incluse dans le forfait annuel (111,08 euros TTC), alors que cette clause ne peut être qualifiée d'abusive puisqu'elle rémunère une tâche supplémentaire à effectuer par le syndic et ne crée aucun déséquilibre significatif au détriment d'un consommateur ; en conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté la SCI de sa demande à l'encontre du syndic visant à l'obliger à faire figurer la TVA sans facturation supplémentaire. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 16 OCTOBRE 2020

 

R.G. n° 2 A 19/00161. Arrêt n° 321/2020. N° Portalis DBVW-V-B7C-G7D7. Décision déférée à la cour : jugement du 7 novembre 2018 du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de STRASBOURG.

 

APPELANTES et demanderesses :

1 - La SCI PATRICIA

prise en la personne de son représentant légal, ayant son siège social [...], [...]

2 - LA SARL TAC AUTOMOBILE

prise en la personne de son représentant légal, ayant son siège social [...], [...]

représentées par Maître H., avocat à la cour, plaidant : Maître V., avocat à STRASBOURG

 

INTIMÉS et défendeurs :

1 - Le Syndicat des Copropriétaires [...]

représenté par son syndic la SARL IMMOBILIERE ELSAESSER prise en la personne de son représentant légal, ayant son siège social [...], [...]

2 - La SARL IMMOBILIERE ELSAESSER

prise en la personne de son représentant légal, ayant son siège social [...], [...], représentés par Maître B., avocat à la cour, plaidant : Maître O., avocat à STRASBOURG

 

COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 4 septembre 2020, en audience publique, devant la cour composée de : Monsieur Bernard POLLET, Président, Monsieur Emmanuel ROBIN, Conseiller, Madame Catherine GARCZYNSKI, Conseiller, qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN

ARRÊT : Contradictoire, - prononcé publiquement après prorogation du 2 octobre 2020 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. - signé par Monsieur Bernard POLLET, président et Madame Dominique D., faisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

 

FAITS ET PROCÉDURE :

La SCI Patricia (ci-après la SCI) est propriétaire des lots 4, 174, 546, 361,362, 370, 371, 372 et 374 (local commercial, caves et parkings) dans l'immeuble en copropriété [...], sis [...], ainsi que de parcelles contiguës sur lesquelles elle a édifié, après 1998, une extension de son local commercial, à un endroit où se trouvaient, lorsque les parcelles appartenaient précédemment à la société Total, des pompes de distribution de carburant.

Lors de l'assemblée générale du 1^er octobre 1998, la SCI avait été autorisée à « procéder à l'implantation d'un point Renault minute sur sa parcelle (située devant la copropriété), en s'accolant à la façade (de la copropriété, partie commune), et ce conformément à la notice descriptive et aux plans adressés à tous les copropriétaires ».

Le syndic avait précisé, lors des débats à l'assemblée générale : « la future construction assurera son chauffage, son amenée d'eau chaude et, d'une façon générale, ses équipements, en parfaite autonomie, c'est-à-dire sans raccordement aucun sur les réseaux collectifs, ce bâtiment étant un lot indépendant de la copropriété. »

La SCI a loué ses locaux commerciaux situés [...], y compris l'extension réalisée sur les parcelles contiguës, à la société Tac automobiles suivant bail commercial du 1^er juin 2000, pour l'exploitation d'un fonds de commerce de garage, réparations, mécanique, carrosserie, peinture, achat, vente, import, export de tous véhicules.

Une expertise a été ordonnée en référé le 16 octobre 2012, à la demande de la SCI et de la société Tac automobiles, se plaignant d'une insuffisance du chauffage, liée à la température de l'eau chaude provenant de la chaufferie collective, outre de dégâts des eaux à répétition ; le rapport de M. A., expert commis, est en date du 5 juillet 2013.

Par acte d'huissier délivré le 29 juin 2015, les deux sociétés ont assigné, devant le tribunal de grande instance de Strasbourg, le syndicat des copropriétaires et son syndic.

Par jugement du 7 novembre 2018, le tribunal a déclaré les demandes recevables, les deux sociétés ayant intérêt à agir, mais a fait droit à leur demande à l'encontre du syndicat uniquement au titre des dégâts des eaux et pour la seule somme de 3.800 euros ; il a rejeté les demandes relatives aux dysfonctionnements du système de chauffage, au remboursement de charges de chauffage et à l'absence de mention du taux de TVA applicable à celles-ci. Il a, en revanche, condamné la SCI à payer au syndicat la somme de 24.775,90 euros au titre des charges de copropriété impayées, arrêtées au 7 novembre 2017, et la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts. Il a condamné les deux sociétés aux dépens, y compris ceux du référé, et à payer au syndicat et au syndic la somme de 1.000 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal a estimé, pour l'essentiel, que :

- la SCI n'avait pas respecté les termes de l'autorisation de l'assemblée générale, dans la mesure où l'extension créée a été chauffée à partir de l'installation de la copropriété,

- elle ne démontrait pas qu'il lui avait été demandé d'utiliser l'installation existante pour l'intégralité de ses locaux et de procéder au remplacement des aérothermes défaillants par des aérothermes identiques, outre que le syndic et le conseil syndical ne pouvaient revenir sur une décision de l'assemblée générale,

- il n'y avait pas lieu à remboursement de charges, dans la mesure où les éventuels dysfonctionnements du dispositif installé par elle lui étaient imputables et où l'expert indiquait que, si la chaleur fournie avait été faible, les charges l'avaient été également,

- aucune disposition ne contraignait le syndic à faire apparaître le montant de la TVA comprise dans les charges dont il demandait le remboursement aux copropriétaires,

- le syndicat était responsable, sur le fondement de l'article 1384, alinéa 1, du code civil, des désordres affectant les locaux de la SCI du fait des 25 dégâts des eaux répertoriés par l'expert survenus entre 2000 et 2009, résultant selon lui pour deux tiers de l'état de vétusté des réseaux et pour un tiers du comportement des occupants des niveaux supérieurs et le préjudice subi, tel qu'évalué par l'expert, était de 3.800 euros,

- la SCI ne justifiait pas suffisamment du sinistre supplémentaire invoqué du 11 juillet 2016 qui lui aurait causé un préjudice de 871,75 euros,

- l'assemblée générale du 1^er juin 2012 ayant autorisé des travaux de réfection des balcons, la SCI ne pouvait refuser de participer au paiement de ces travaux, à défaut de justifier avoir contesté la résolution litigieuse,

- les comptes ayant été approuvés, elle ne pouvait contester devoir les charges qui lui étaient réclamées,

- ces impayés, importants et anciens, génèrent un préjudice pour la copropriété, évalué à 600 euros.

*

La SCI Patricia et la société Tac automobiles ont interjeté appel le 21 décembre 2018.

Par conclusions du 5 août 2020, elles demandent à la cour d'infirmer le jugement déféré et de :

- condamner le syndicat à payer à la SCI la somme de 4.671,75 euros au titre des dégâts des eaux,

- dire que la copropriété devra procéder, à ses frais, au remplacement des aérothermes par de nouveaux, adaptés au régime d'eau fourni par la chaufferie collective (chaudière fournissant de l'eau basse température), pour permettre un chauffage répondant aux exigences de 16° minimum en ce qui concerne les zones desservies (température requise dans le garage), et autoriser la désolidarisation de leurs locaux (y compris ceux situés dans la copropriété) du chauffage central de la copropriété, aux frais du syndicat,

- subsidiairement, dire que la copropriété devra leur fournir de l'eau à une température comprise entre 80 et 60° à l'entrée de leurs locaux et mettre en place un système leur permettant de mettre en route et d'arrêter le chauffage, indépendamment du chauffage des autres locaux,

- condamner le syndicat à déplacer le compteur d'eau chaude de la chaufferie à l'entrée de ses locaux et à faire procéder au calorifugeage du circuit d'alimentation des aérothermes de la chaufferie jusqu'à l'entrée de leurs locaux,

- dire que le syndicat facturera désormais les frais de chauffage aux frais réels découlant du comptage et que des décomptes précis de la société Urate devront être transmis,

- dire que la SCI n'aura pas à participer aux appels de fonds pour financer le montant des condamnations à son profit,

- dire que le syndic devra faire figurer sans facturation supplémentaire le taux de TVA applicable sur les charges dont le paiement est demandé,

- condamner le syndicat à leur payer :

* une provision de 16.000 euros au titre du remboursement des charges de chauffage indues à compter des cinq années précédant l'assignation,

* 1.174 euros au titre de leur préjudice lié à l'impossibilité de récupérer la TVA sur leurs charges pour la période non prescrite,

* 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens y compris ceux du référé expertise,

- rejeter la demande reconventionnelle en paiement de charges et subsidiairement dire n'y avoir lieu à compensation.

A l'appui, les sociétés appelantes font valoir que :

- la société Tac automobile, locataire, est recevable à agir contre le syndicat, sur le fondement de la responsabilité extra-contractuelle, et la SCI, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, pour régler un litige concernant le chauffage collectif, le montant des charges et des dégâts des eaux affectant les lots de la SCI,

- les indications données à l'assemblée générale des copropriétaires, selon lesquelles « la future construction assurera son chauffage, son amenée d'eau chaude et, d'une façon générale, ses équipements, en parfaite autonomie, c'est-à-dire sans raccordement aucun sur les réseaux collectifs, ce bâtiment étant un lot indépendant de la copropriété », n'ont pas été contournées par elles, le syndicat, à travers son syndic et le conseil syndical, ayant pris la décision, en mars 2000, de mettre en place l'installation existant actuellement et ayant fait procéder aux travaux d'installation du compteur dans la chaufferie, de sorte qu'il ne peut opposer la décision de l'assemblée générale,

- la société Uriate, mandatée par le syndic, avait en effet conclu que les besoins en énergie de la SCI pouvaient être assurés par l'installation originelle de la copropriété,

- la SCI a dû accepter que le compteur qui lui était propre, assurant le comptage du volume et de la déperdition caloriques entraînés par le chauffage de ses installations pour ne pas pénaliser la copropriété du fait de l'extension, soit posé en chaufferie, suivant devis de l'installateur de la copropriété, et il lui a été demandé de remplacer à l'identique les aérothermes situés dans son lot, défaillants du fait de leur vétusté,

- les nouveaux aérothermes sont toujours dans son lot de copropriété et chauffent l'ensemble de la zone de réparation automobile et de la zone d'accueil et d'exposition, lesquelles sont pour moitié dans la copropriété et pour moitié dans l'extension,

- le compteur installé sur le circuit des aérothermes relève la consommation d'eau chaude de chauffage pour l'intégralité des locaux de la SCI, sans distinguer ceux en copropriété et ceux qui ne le sont pas, de sorte qu'on ne peut appliquer à ses charges de chauffage des millièmes en plus de la facturation réelle sur la base du compteur,

- le compteur étant situé en chaufferie, 14 degrés de température comptabilisés par le compteur sont perdus au travers du réseau de la copropriété, depuis le compteur jusqu'aux aérothermes, et 14 degrés pour le circuit retour, soit 28 degrés au total,

- il y a aussi une perte de chaleur due à l'absence de calorifugeage des tuyaux des parties communes, à laquelle le syndicat doit remédier,

- la SCI ne peut pas agir elle-même sur la température de l'eau parvenant aux aérothermes, seul l'exploitant Cofely pouvant le faire,

- les problèmes rencontrés résultent de la décision de la copropriété de lui imposer en 2000 le maintien des aérothermes, alors qu'ils étaient inadaptés au régime de chaufferie existant qui n'était plus celui d'origine de la copropriété, la chaudière ayant déjà remplacée par une chaudière basse température, produisant de l'eau à 54 degrés, ce dont la SCI n'a pu se rendre compte en 2000, ceux en place étant défaillants,

- sur les charges :

* les charges se répartissent en frais fixes pour 40 %, correspondant à la déperdition de chaleur dans les parties communes et au chauffage de celles-ci, qui sont répartis par millièmes, et en frais variables pour 60 %, imputés à chaque copropriétaire en fonction du résultat obtenu par le comptage des calories,

* les déperditions de chaleur dans les parties communes sont prises en charge dans les frais fixes et ne devraient pas être enregistrées par le compteur du circuit des aérothermes comptabilisant les frais variables, de sorte qu'elle supporte une double facturation à ce titre,

* ses locaux ne sont pas non plus alimentés en eau chaude sanitaire et la SCI ne sait pas comment cette eau chaude spécifique est englobée dans la facture de chauffage,

* elle estime la surfacturation qui lui est imputée à ces titres à plus de 16.000 euros,

* elle paye également des frais fixes sur l'eau chaude sanitaire en fonction de ses millièmes, alors qu'elle n'est pas raccordée au circuit de distribution d'eau chaude et n'en consomme pas,

- sur la TVA: compte tenu du statut commercial de l'occupation des locaux, elles sont en droit de récupérer la TVA et ont demandé au syndic d'établir des décomptes la faisant apparaître, qu'il a prétendu pouvoir facturer suivant le contrat de syndic, ce qui constitue, selon les appelantes, une clause abusive et justifie dès lors leur demande de condamnation du syndic à adresser des décomptes indiquant la TVA, outre à réparer leur préjudice résultant de l'absence de décompte de TVA à compter de 2008, le fait qu'il n'y ait pas d'obligation pour le syndic de mentionner le TVA ne signifiant pas qu'il ne doit pas le faire spontanément,

- l'appel de fonds pour les travaux réalisés en 2012 n'est pas justifié, l'assurance dommages ouvrage souscrite lors des travaux de 2002 aurait dû les prendre en charge ou le syndic aurait dû mettre en jeu la responsabilité décennale de l'entreprise intervenue.

*

Par conclusions du 12 août 2020, le syndicat des copropriétaires de la [...] et son syndic, la société immobilière Elsaesser, appelée en déclaration de jugement commun, et, formant appel incident, demandent à la cour d'infirmer le jugement déféré et de déclarer les demandes des appelantes irrecevables, subsidiairement de les rejeter, et de condamner la SCI à verser au syndicat la somme de 4.000 euros, pour préjudice financier et procédure abusive, ainsi que la somme de 4.500 euros à chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir que :

1) sur la recevabilité :

- s'agissant de la société Tac automobiles : elle n'a pas de lien de droit avec le syndicat et invoque un trouble de jouissance concernant un local hors copropriété, dont elle ne peut se plaindre qu'à son bailleur, outre le fait qu'elle ne justifie pas être toujours exploitante, alors qu'une enseigne Midas a remplacé l'enseigne Renault et que, si elle prétend agir en responsabilité extra-contractuelle, elle ne rapporte pas la preuve d'un préjudice,

- s'agissant de la SCI Patricia :

* aucun fondement juridique à sa demande ne figure dans l'assignation,

* elle n'a aucun intérêt à agir, car elle ne peut se prévaloir de sa propre turpitude, devant faire son affaire personnelle du mode de chauffage de l'extension construite, le syndicat n'étant pas intervenu dans la modification des installations privatives, le comptage des locaux commerciaux existant depuis toujours en chaufferie, et seul le compteur ayant été changé, pour s'assurer de l'enregistrement des consommations de la SCI et pouvoir les lui imputer dans son décompte de charges ;

2) sur le fond :

- les problèmes de chauffage sont liés à l'extension de ses locaux réalisée par la SCI, qui a été accolée à ses lots de copropriétés (abattage des portes rendant moins isolant le lot 4) et a augmenté la superficie à chauffer de 190 m²,

- la SCI devait respecter la décision de l'assemblée générale en prévoyant un système de chauffage pour son extension, et il n'y aurait pas eu de difficulté, car elle aurait amené elle-même son eau chaude,

- M. B., représentant de la société Uriate, n'a fait que valider le déplacement des aérothermes, appartenant à la SCI, pour les avancer dans les locaux partie de la copropriété, afin de permettre de souffler de l'air chaud jusque dans l'extension et définir les modalités de comptage de l'énergie utilisée par elle, sans qu'il soit question de gérer la consommation de chauffage de l'extension,

- la SCI n'avait d'autre choix que d'accepter l'installation d'un nouveau compteur puisque, en déplaçant son aérotherme, elle consommerait davantage de calories,

- la courrier du 4 avril 2000 ne fait pas état d'une question de chauffage, mais d'eau sanitaire et usée,

- l'expertise ne dit pas que la température de 16 degrés ne peut pas être atteinte en hiver dans les locaux occupés par Tac automobiles,

- la SCI n'a jamais assuré le chauffage de l'extension par des moyens qui lui sont propres, violant l'engagement pris lors de sa demande,

- il est en outre clairement stipulé dans le règlement de copropriété qu'il est interdit de modifier la surface de chauffe et que la désolidarisation est également interdite,

- le syndicat des copropriétaires ne peut changer les aérothermes, qui sont la propriété privative de la SCI comme les radiateurs d'un appartement,

- il n'y a pas de décomptage du volume d'eau chaude sanitaire, le réchauffage de l'eau froide pour en faire de l'eau chaude faisant partie des charges de chauffage,

- les relevés Urate établissent la bonne application du règlement de copropriété quant à la répartition 60 % et 40 % des charges de chauffage, et ceci en fonction des unités consommées relevés sur tous les radiateurs et des millièmes détenus par chacun des copropriétaires.

Sur la TVA, les intimés soutiennent que, par courrier du 18 décembre 2013, la SCI a dispensé le syndic de lui préciser la quote-part de TVA et que le contrat de syndic, approuvé en assemblée générale, autorisait la facturation d'une telle prestation.

Sur les dommages et intérêts au titre des dégâts des eaux, ils les contestent, aux motifs que la SCI devait déclarer le sinistre, qui ne concerne que des embellissements, à sa propre assurance, et en justifier au syndic pour qu'il le déclare à l'assureur de la copropriété, charge aux experts de déterminer les responsables.

*

L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 août 2020.

 

MOTIFS :

1 - Sur la recevabilité des demandes :

1-1 - La recevabilité des demandes de la SCI :

L'absence de fondement juridique de l'assignation

L'assignation n'est pas produite. En tout état de cause, l'article 56 du code de procédure civile ne prévoit pas, à défaut d'exposé des moyens de droit dans l'assignation, une irrecevabilité, mais une nullité, laquelle suppose, pour être prononcée, un grief, en vertu de l'article 114, alinéa 2, du code de procédure civile, et peut être couverte, en vertu de l'article 115 du même code.

En l'espèce, il n'est pas contesté que le fondement juridique des demandes a été précisé par la suite. C'est donc à juste titre que le premier juge n'a pas retenu cette exception.

 

L'absence d'intérêt à agir de la SCI

A l'appui de cette fin de non-recevoir, le syndicat soutient seulement que la SCI ne peut se prévaloir de sa propre turpitude, en ce qu'elle doit faire son affaire personnelle du mode de chauffage de l'extension construite, lequel n'est pas « le souci » de la copropriété et dont le défaut est de son fait, n'ayant pas respecté la décision de l'assemblée générale.

Cependant, en invoquant cet adage, le syndicat aborde le fond du litige ; or, dans la mesure où la consommation de chauffage du lot de la SCI et de son extension est comptabilisée par un compteur d'énergie installé dans les parties communes, où elle conteste le calcul de sa quote-part de charges de chauffage et où elle souhaite une modification du système de chauffage de son lot et de son extension, elle-même reliée au chauffage collectif de la copropriété, la SCI a bien intérêt à agir à l'encontre du syndicat.

 

1-2 - La recevabilité des demandes de la société Tac automobiles :

La société Tac automobiles justifie du bail commercial du 1^er juin 2000, en vertu duquel elle exploite des locaux de la SCI Patricia ; le syndicat ne démontre pas que l'enseigne du garage aurait changé, ni que la société Tac automobiles aurait quitté les lieux.

Une partie des locaux loués forme un lot de copropriété et si, pour l'extension, il s'agit de locaux ne faisant pas partie de la copropriété, la société Tac automobiles prétend également y pâtir de dysfonctionnements du système de chauffage imputables à la copropriété.

Bien que n'ayant pas de lien de droit avec le syndicat, elle a un intérêt à contester les consommations de chauffage de ces locaux, qu'elle paye en tant que locataire des lieux et qui sont décomptés par le compteur précité, installé dans les parties communes, et à agir à l'encontre du syndicat, sur le fondement de la responsabilité extra-contractuelle, sans avoir à rapporter la preuve d'un préjudice, cette preuve ressortant du fond du litige.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a déclaré la demande recevable.

 

2 - Sur les demandes relatives au système de chauffage :

Selon la résolution n° 13 de l'assemblée générale ordinaire du 1^er octobre 1998, la SCI a été autorisée à « procéder à l'implantation d'un point Renault minute sur sa parcelle, en s'accolant à la façade, et ce conformément à la notice descriptive et aux plans adressés à tous les copropriétaires ».

Il ressort du procès-verbal que le vote a été précédé d'une présentation du projet par un représentant de la société Renault et par une intervention du syndic, lequel a « estimé nécessaire d'intervenir dans le débat pour rappeler aux copropriétaires », d'une part, que l'autorisation n'était demandée que parce qu'il s'agissait de s'accoler à la façade de l'immeuble, partie commune, et, d'autre part, que « la future construction assurera son chauffage, son amenée d'eau chaude, et d'une façon générale, ses équipements, en parfaite autonomie, c'est-à-dire sans raccordement aucun sur les réseaux collectifs, ce bâtiment étant un lot indépendant de la copropriété. »

En conséquence, les copropriétaires ne se sont pas engagés à assurer le chauffage de la future construction, ni à lui amener son eau chaude ou à changer les équipements de la SCI.

Aucune décision postérieure d'assemblée générale n'est non plus intervenue pour autoriser, contrairement à ce qui avait été indiqué par le syndic à l'assemblée générale du 1er octobre 1998, le chauffage de l'extension créée, ne faisant pas partie de la copropriété, à partir du réseau de celle-ci. Dans ces conditions, l'éventuel accord donné par le syndic et/ou le conseil syndical pour installer un compteur dans la chaufferie de l'immeuble en copropriété, relié aux aérothermes destinés à chauffer l'extension, n'a pu faire naître aucune obligation à la charge du syndicat, ni créer de droits au profit de la SCI.

D'ailleurs, le règlement de copropriété interdit formellement de modifier de quelque manière que ce soit la surface de chauffe (p. 149).

La SCI ne démontre pas non plus que l'installation existante serait insuffisante pour chauffer la partie de son local commercial correspondant à son seul lot de copropriété, étant relevé que l'expert conclut dans son rapport que l'installation de chauffage de la copropriété ne présente aucun dysfonctionnement (p. 8/15).

Dès lors, le syndicat n'a pas à remplacer les aérothermes, propriété de la SCI, qui seraient inadaptés à la chaudière basse température de l'immeuble en copropriété, pour permettre une température suffisante dans ses locaux.

Aucune désolidarisation des locaux commerciaux de la SCI, comportant un lot de copropriété, du chauffage central de la copropriété, ne saurait non plus être autorisée ; la SCI pourrait seulement désolidariser elle-même du chauffage de la copropriété le bâtiment qu'elle a construit sur la parcelle lui appartenant.

Il n'appartient pas non plus au syndicat de fournir une eau à une température de 80/60°à l'entrée des locaux de la SCI pour permettre le chauffage de son extension, ni à mettre en place un système de marche/arrêt indépendant du reste de la copropriété.

Enfin, il ressort des constatations de l'expert que, dans la chaufferie, il existe 'un circuit spécifique' alimentant les aérothermes, 'piqué directement sur le départ général après les chaudières' (p. 5/15).

Il en résulte que les portions de canalisations qui desservent ainsi, depuis le compteur privatif de la SCI, ses aérothermes situés dans son lot, sont elles-mêmes privatives, étant réservées à son usage exclusif, conformément à l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, il n'appartient pas au syndicat de faire procéder au calorifugeage du circuit d'alimentation depuis la chaufferie jusqu'à l'entrée des locaux de la SCI pour qu'elle puisse réaliser des économies d'énergie, ni de déplacer son compteur à l'entrée de ses locaux.

C'est donc à juste titre que le premier juge a rejeté l'ensemble des demandes de la SCI et de la société Tac automobiles concernant les modifications du système de chauffage.

Les appelantes demandent, dans le dispositif de leurs conclusions, la condamnation du syndicat à les indemniser pour leur préjudice lié à l'absence de chauffage suffisant de leurs locaux ; outre que cette demande est non chiffrée, il résulte de ce qui précède qu'elle ne peut qu'être rejetée.

 

3 - Sur la demande de provision de 16 000 euros pour surfacturation de charges :

Les sociétés appelantes soutiennent qu'il existe une surfacturation des charges de chauffage, qu'elles évaluent à 16.365,87 euros entre 2007 et 2015, sur la base d'une note de calcul établie par elles, estimant les charges dues en fonction d'une consommation théorique des radiateurs et aérothermes à 1 603,06 euros par an, alors qu'elles ont payé 30.793,42 euros sur la période, soit 3 421,49 euros par an.

Elles imputent cette surfacturation à différentes causes.

 

La température atteinte dans les locaux et la comptabilisation de la déperdition de chaleur

Si la température des locaux de la SCI est insuffisante, il lui appartenait de ne pas augmenter la surface de chauffe du chauffage collectif par l'adjonction de son extension. Elle ne peut se fonder sur les travaux que devrait faire, selon elle, la copropriété et qui réduiraient ses consommations, pour obtenir un remboursement de ses charges, puisque la cour a précédemment rejeté sa demande visant à mettre de tels travaux à la charge du syndicat.

Elle ne peut s'en prendre qu'à elle-même si sont comptabilisées, dans la part variable de ses charges de chauffage, des déperditions de chaleur entre son compteur et l'entrée de ses locaux privatifs, ayant mis en place cette installation sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.

De plus, les canalisations de son circuit spécifique étant, comme il a été dit ci-dessus, privatives, elle ne paie pas deux fois les déperditions de chaleur dans les parties communes comme elle le soutient, en payant également la part fixe des charges de chauffage, répartie en fonction des millièmes. Cette répartition entre part fixe, en fonction des millièmes, et part variable, en fonction des décomptes de consommation de chaque copropriétaire, résulte du règlement de copropriété et ne peut être modifiée.

 

L'eau chaude sanitaire

La SCI ne démontre pas que son lot n'est pas desservi par le réseau d'eau chaude sanitaire de la copropriété, ni qu'elle est dans l'impossibilité d'utiliser de l'eau chaude sanitaire.

En conséquence, sa contestation des charges de chauffage, en ce qu'elles engloberaient la consommation d'eau chaude sanitaire sans la distinguer, n'est pas fondée.

Aucun des motifs de surfacturation n'ayant été retenu, le jugement déféré sera également confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de provision au titre du remboursement des charges de chauffage indues.

Les appelantes demandent, dans le dispositif de leurs conclusions, également la condamnation du syndicat à les indemniser pour leur préjudice lié à « la surfacturation de charges pour les années non prescrites » ; outre que cette demande est non chiffrée, il résulte de ce qui précède que, comme la demande de provision, elle ne peut qu'être rejetée.

 

4 - Sur les demandes concernant l'établissement de la facturation et la transmission de décomptes :

La SCI demande que le syndicat lui facture dorénavant les frais de chauffage aux « frais réels découlant du comptage » et que le syndic lui communique les « décomptes précis » de la société Urate ».

Le tribunal a évoqué la première demande dans son exposé du litige, mais n'y a pas répondu ; la seconde n'est pas mentionnée dans le jugement.

La première demande n'est guère explicitée dans les conclusions ; il semble qu'elle découle des arguments développés à l'appui de la double facturation alléguée. Celle-ci étant rejetée, la demande de facturation aux frais réels sera également rejetée.

Quant aux décomptes, ils concerneraient, selon les motifs des conclusions, les relevés de compteur d'eau chaude et de répartiteurs posés sur les radiateurs pour vérifier la facturation des frais variables, lesquels consisteraient en des 'fiches individuelles de valorisation du chauffage'.

Les appelantes se plaignent de leur non-communication par le syndic malgré leurs multiples demandes, celui-ci ne transmettant aux copropriétaires que les documents relatifs aux données collectives. Cependant, elles ne précisent pas à quelles pièces elles se réfèrent et la cour n'a pas trouvé trace de telles demandes dans les pièces produites.

La demande sera donc rejetée.

 

5 - Sur la demande au titre de la TVA :

La SCI ne peut demander que la TVA soit mentionnée sur les factures, sans payer ce service conformément aux stipulations du contrat de syndic prévoyant une rémunération au forfait pour cette prestation non incluse dans le forfait annuel (111,08 euros TTC), alors que cette clause ne peut être qualifiée d'abusive puisqu'elle rémunère une tâche supplémentaire à effectuer par le syndic et ne crée aucun déséquilibre significatif au détriment d'un consommateur ; en conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté la SCI de sa demande à l'encontre du syndic visant à l'obliger à faire figurer la TVA sans facturation supplémentaire.

La SCI ne peut non plus se plaindre de n'avoir pu récupérer la TVA à hauteur de 1.174 euros pour les mois de septembre à novembre 2014, faute de mention de la TVA sur les factures de charges, puisqu'elle n'a pas voulu payer la somme que le syndic lui réclamait pour la faire figurer, qu'elle lui a même expressément indiqué, par courrier recommandé du 18 décembre 2013, qu'elle ne lui payerait pas les honoraires de 222,16 euros, précédemment mis en compte pour indication de TVA, et qu'elle se 'passerait désormais de ce service payant'. Le syndic lui a d'ailleurs répondu le 13 janvier suivant que, dès lors qu'elle renonçait pour le futur à ce qu'il lui adresse le détail de TVA de ses décomptes de charges, il renonçait également au règlement de la somme qu'elle lui devait.

En conséquence, le jugement déféré sera également confirmé en ce qu'il a rejeté la demande en dommages et intérêts à ce titre.

 

6 - Sur la demande au titre des dégâts des eaux :

En vertu de l'article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes ; il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes.

En l'espèce, il ressort de l'expertise que, parmi les sinistres subis par le syndicat entre 2000 et 2009, deux cas résultent de défaut d'entretien (27 janvier 2003 et 30 mai 2008) et que le montant des réparations s'est élevé à 2.121 euros.

Dès lors, seul ce montant peut être retenu sur ces 25 sinistres et non le préjudice total chiffré par l'expert à 3.800 euros, tel que l'a décidé le premier juge.

S'agissant du nouveau sinistre allégué du 11 juillet 2016, il n'est produit que des photos, dont le fichier aurait été créé le 11 juillet 2016, et une facture établie par la SCI elle-même pour le nettoyage et la fourniture ainsi que la pose de dalles de faux plafond ; ces éléments sont insuffisants à établir tant l'existence d'un sinistre imputable à un défaut d'entretien, que le préjudice qui en serait résulté.

 

7 - Sur la demande reconventionnelle en paiement d'arriéré de charges et de travaux :

Le syndicat réclame la somme de 24.775,90 euros due au 7 novembre 2017, incluant le quatrième trimestre 2017.

La SCI conteste un appel de provision pour travaux de 4.688,26 euros et, pour le surplus, estime que les charges réclamées lui ont été imputées indûment et qu'un décompte rectifié doit être établi, qui seul pourra donné lieu à paiement.

Cependant, comme l'a indiqué le premier juge, elle est bien redevable de l'appel de fonds pour travaux, puisqu'elle n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale du 1^er juin 2012 autorisant ces travaux, sans qu'il soit besoin d'examiner si la prise en charge de ces travaux par les copropriétaires, et non par l'assurance dommages ouvrage, était justifiée.

Pour le surplus, les contestations de la SCI, s'agissant du décompte de ses charges de chauffage, ayant été rejetées, le syndicat est bien fondé à réclamer paiement de l'arriéré dû, résultant des décomptes produits, en l'absence de contestation des décisions d'assemblée générale approuvant les comptes annuels et les budgets prévisionnels, sur le fondement desquels ces décomptes ont été établis.

Il convient donc de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a fait droit à la demande à ce titre.

 

8 - Sur les dommages et intérêts :

Comme l'a dit le premier juge, l'appréciation inexacte de leurs droits par les appelantes n'est pas constitutive d'un abus de droit. Leur mauvaise foi ou leur intention de nuire n'est en effet pas caractérisée.

En revanche, c'est à tort que le premier juge a estimé pouvoir indemniser le syndicat au titre d'un préjudice financier.

En effet, la résistance abusive de la SCI au paiement des charges n'est pas plus démontrée, puisqu'elle était liée aux contestations des charges de chauffage dont elle a saisi le tribunal, outre la contestation de l'appel de fonds pour travaux ; de plus, l'existence d'un préjudice du syndicat, indépendant du retard apporté au paiement de sa créance, n'est pas non plus caractérisée.

Le jugement sera donc infirmé sur ce point et le syndicat débouté de sa demande en dommages et intérêts.

 

9 - Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile :

Compte tenu de l'issue de l'appel, le jugement déféré sera confirmé sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile ; les appelantes, succombant pour l'essentiel, seront condamnées in solidum aux dépens d'appel et à payer au syndicat et à son syndic la somme de 3.000 euros, ensemble, en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de leurs frais exposés en appel, leurs propres demandes de ce chef étant rejetées.

 

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire,

CONFIRME le jugement déféré, sauf en ce qu'il a condamné le syndicat à payer à la SCI Patricia :

- la somme de 3.800 € (trois mille huit cents euros) au titre des dégâts des eaux,

- la somme de 600 € (six cents euros) à titre de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau dans cette limite et ajoutant au jugement déféré,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Résidence B. à payer à la SCI Patricia la somme de 2.121 € (deux mille cent vingt et un euros), au titre des dégâts des eaux, avec intérêt au taux légal à compter du jugement déféré ;

DÉBOUTE la SCI Patricia et la société Tac automobiles de leur demande d'indemnisation pour le préjudice lié à l'absence de chauffage suffisant des locaux et à la surfacturation de charges pour les années non prescrites ;

DÉBOUTE la SCI Patricia et la société Tac automobiles de leurs demandes de facturation des frais de chauffage « aux frais réels découlant du comptage » et de transmission de « décomptes précis de la société Urate » ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence B. de sa demande en dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI Patricia et la société Tac automobiles in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Balzac et à la société immobilière Elsaesser, ensemble, la somme de 3.000 € (trois mille euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non compris dans les dépens qu'ils ont exposés en appel ;

DÉBOUTE la SCI Patricia et la société Tac automobiles de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile formées en cause d’appel ;

CONDAMNE la SCI Patricia et la société Tac automobiles in solidum aux dépens d'appel.

LE GREFFIER                                LE PRÉSIDENT DE CHAMBRE