Extraits : 1/ « L'article 7 du contrat, relatif au financement de la construction, prévoit que : « Le Maître de l'ouvrage fait son affaire personnelle de l'obtention des prêts, la participation et la responsabilité du Constructeur étant limitées aux documents techniques qu'il serait amené à lui fournir en vue de l'obtention du ou des prêts. Le Maître de l'ouvrage s'oblige à déposer le(s) dossier(s) de demande de prêt dans un délai de 60 jours à compter de la signature du présent contrat, et en justifier au Constructeur par courrier recommandé avec A/R dans les 8 jours de l'expiration du délai de 60 jours précité. À défaut de respect de ce délai, la condition suspensive d'obtention de prêt ne sera plus opposable au Constructeur et le Maître de l'ouvrage ne pourra plus se prévaloir du refus de prêt pour considérer le contrat de construction comme caduc ».

Cette clause ne subordonne par le remboursement de l'acompte versé à la justification du refus d'une demande de prêt, laquelle serait non écrite aux termes de l'article L. 231-3 du code de la consommation.

Elle n'est donc pas abusive puisqu'elle ne fait obligation au consommateur que de présenter dans un délai précis, des demandes de prêts. »

2/ « Il n'en demeure pas moins que l'analyse du caractère licite ou non des clauses, intrinsèquement et par le jeu de leur combinaison, est indépendante de la question de l'exécution du contrat.

Or, la combinaison notamment des articles 7, 17-1 et 17-2 du contrat, fait apparaître un déséquilibre entre les sanctions attachées à l'inobservation des obligations contractuelles de chacune des parties, qui correspond à l'hypothèse prévue par l'article R. 212-2-2° du code de la consommation, sus-visé.

Il convient par conséquent de confirmer le jugement en ce qu'il a constaté la caducité du contrat et déclaré non écrites ses conditions générales en leurs articles 7, 17-1 et 17-2, de sorte que les demandes de l'appelante visant à obtenir l'indemnité contractuelle correspondant à 10 % du prix convenu prévue à l'article 17-2, par compensation avec l'acompte déjà perçu, est rejetée. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE PARIS

PÔLE 4 CHAMBRE 9-A

ARRÊT DU 2 SEPTEMBRE 2021

 

R.G. n° 20/18317 (7 pages). N° Portalis 35L7-V-B7E-CCZ3R. Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 octobre 2020 - Tribunal de proximité d'AULNAY SOUS BOIS – R.G. n° 11-20-000397.

 

APPELANTE :

La SAS MAISONS PIERRE

société par actions simplifiée prise en la personne de son président domicilié en cette qualité audit siège, N° SIRET : XXX, [...], [...], représentée et assisté de Maître Brice A. de la SCP B. - S. - A. - B., avocat au barreau de MELUN

 

INTIMÉS :

Monsieur X.

né le [date] à [ville], [...], [...], représenté et assisté de Maître Linda H., avocat au barreau de PARIS, toque : D1383

Madame Y. épouse X.

née le [date] à [ville], [...], [...], représentée et assistée de Maître Linda H., avocat au barreau de PARIS, toque : D1383

 

COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 juin 2021, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Agnès BISCH, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Patricia GRANDJEAN, Présidente de chambre, Mme Fabienne TROUILLER, Conseillère, Mme Agnès BISCH, Conseillère.

Greffière, lors des débats : Mme Camille LEPAGE

ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Patricia GRANDJEAN, Présidente et par Mme Camille LEPAGE, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

 

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Le 24 avril 2018, un contrat de construction de maison individuelle pour un prix de 179.425 euros TTC a été conclu entre M. X. et Mme Y. épouse X. d'une part et la société Maisons Pierre d'autre part, sur un terrain à [ville V.] que les consorts X. projetaient d'acquérir. Les consorts X. ont versé à la société Maisons Pierre la somme de 6.890 euros à titre d'acompte, conformément aux stipulations contractuelles.

L'article 4-2 du contrat, relatif à l'autorisation de construire, prévoit que : « Le Constructeur établit, en autant d'exemplaires qu'il en est besoin, le dossier de demande de permis de construire. Le Constructeur s'oblige à constituer ce dossier et, s'il y a lieu, celui des autres autorisations administratives dans le délai de deux mois à compter de la signature du contrat, sous réserve que tous les préalables administratifs relatifs aux terrains mentionnés à l'article 4-1, du présent contrat soient réunis et fournis au Constructeur par le Maître de l'ouvrage. Dans le cas où le Maître de l'ouvrage constate que ces délais ne sont pas respectés, sous réserve qu'il ait fourni au Constructeur tous les préalables administratifs relatifs au terrain de l'article 4-1, il peut mettre en demeure le Constructeur, par courrier recommandé avec accusé de réception, d'avoir à déposer le dossier de demande de permis de construire sous huitaine. En cas de mise en demeure restée infructueuse, le Maître de l'ouvrage pourra décider de résilier le présent contrat sans toutefois prétendre à une quelconque indemnité ».

L'article 7 du contrat, relatif au financement de la construction, prévoit que : « Le Maître de l'ouvrage fait son affaire personnelle de l'obtention des prêts, la participation et la responsabilité du Constructeur étant limitées aux documents techniques qu'il serait amené à lui fournir en vue de l'obtention du ou des prêts. Le Maître de l'ouvrage s'oblige à déposer le(s) dossier(s) de demande de prêt dans un délai de 60 jours à compter de la signature du présent contrat, et en justifier au Constructeur par courrier recommandé avec A/R dans les 8 jours de l'expiration du délai de 60 jours précité. À défaut de respect de ce délai, la condition suspensive d'obtention de prêt ne sera plus opposable au Constructeur et le Maître de l'ouvrage ne pourra plus se prévaloir du refus de prêt pour considérer le contrat de construction comme caduc ».

L'article 17-1 du contrat prévoit que : « Si la non réalisation d'une au moins des conditions suspensives est imputable au maître de l'ouvrage, elle sera réputée accomplie, conformément à l'article 1178 du code civil. En cas de résiliation du présent contrat, il sera fait application de l'article 17-2 des conditions générales. ».

L'article 17-2 du contrat dispose quant à lui que : « La résiliation du contrat par le maître de l'ouvrage en application de l'article 1794 du code civil entraîne l'exigibilité, en plus des sommes correspondant à l'avancement des travaux, d'une indemnité forfaitaire évaluée à 10 % du prix convenu de la construction en dédommagement des frais engagés par le constructeur et du bénéfice qu'il aurait pu retirer de la réalisation complète de la construction ».

Saisi par les consorts X. d'une demande tendant principalement à la condamnation de la société à la restitution de l'acompte versé, le tribunal de proximité d'Aulnay-sous-Bois par jugement contradictoire rendu le 29 octobre 2020 auquel il convient de se reporter, a notamment :

- constaté la caducité du contrat conclu le 24 avril 2018 entre les consorts X. et la société Maisons Pierre ;

- réputé non écrites les clauses 7, 17-1, et 17-2 des conditions générales ;

- condamné la société Maisons Pierre à verser aux consorts X. la somme de 6.890 euros au titre de l'acompte versé ;

- rejeté le surplus des demandes.

Le tribunal a principalement considéré que les clauses 17-1 et 17-2 des conditions générales du contrat qui prévoyaient le versement au constructeur d'une indemnité de 10 % du prix convenu en cas de non réalisation d'une condition suspensive, et leur combinaison avec la clause 7 des conditions générales créait un déséquilibre significatif entre les parties au sens de l'article L. 212-1 du code de la consommation en créant une disparité dans les sanctions aux manquements des parties à leurs obligations respectives.

[*]

Par une déclaration du 15 décembre 2020, la société Maisons Pierre a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions remises le 20 avril 2021, elle demande à la cour, notamment :

- d'infirmer le jugement rendu le 29 octobre 2020 par le tribunal de proximité d'Aulnay-sous-Bois, sauf en ce qu'il ordonné l'exécution provisoire ;

- de la recevoir en ses demandes, fins et conclusions ;

- de constater que les consorts X. n'ont pas justifié auprès du constructeur d'offres de financement conformes aux stipulations contractuelles ;

- de constater que le délai de 60 + 8 jours pour justifier de dépôts de demandes de prêt auprès du constructeur n'a pas été respecté par les consorts X. ;

- de déclarer en conséquence que la condition suspensive « a défailli » du fait du comportement fautif des maîtres de l'ouvrage et la dire ainsi réputée accomplie ;

- de débouter les consorts X. de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions dirigées à son encontre ;

- à titre reconventionnel :

- de la recevoir en sa demande d'application de la clause de résiliation stipulée au sein de l'article 17-2 des conditions générales du contrat et de l'indemnité contractuelle correspondant à 10 % du prix convenu dont paiement par les consorts X. ;

- de condamner solidairement les consorts X. à lui payer la somme de 13.781 euros au titre de l'indemnité contractuelle prévue à l'article 17-2 des conditions générales ;

- d'ordonner la compensation avec les 6.890 euros correspondant au dépôt de garantie effectué par les consorts X. lors de la signature du CCMI e 24 avril 2018 ;

- de condamner solidairement les consorts X. après compensation à lui payer la somme de 6.891 euros.

L'appelante fait valoir, au soutien de ses demandes, que l'article 7 ne constitue pas une clause contraire aux dispositions d'ordre public de l'article L. 231-3 du code de la construction et de l'habitation, dès lors que l'absence de caducité du contrat tient en la carence du maître de l'ouvrage à ne pas justifier de demandes de prêt auprès du constructeur, en l'espèce dans un délai de 60 + 8 jours.

Elle ajoute que cet article n'est pas plus contraire aux dispositions de l'article L. 312-16 du code de la consommation puisqu'il accorde au maître de l'ouvrage 60 + 8 jours pour justifier du dépôt de ses demandes de prêt, auprès du constructeur.

Cet article 7 ne contrevient pas non plus aux dispositions de l'article L. 313-41 du code de la consommation, ajoute l'appelante.

Elle fustige la violation des obligations de M. et Mme X. quant au délai lors duquel ils devaient faire leurs demandes de prêts, et quant à la conformité de la demande au regard de ce qui est prévu au contrat, pour affirmer que les intimés ne peuvent plus lui opposer la non-réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt.

Elle fait observer que le maître de l'ouvrage n'est pas lésé puisque conformément aux termes du contrat de construction de maison individuelle, il peut récupérer son acompte dans plusieurs hypothèses et dès lors que le constructeur manque à ses obligations et n'accomplit pas les diligences auxquelles il est tenu.

L'appelante fait enfin valoir que les articles 17-1 et 17-2 du contrat ne constituent pas non plus des clauses non écrites, puisque dès lors que le maître de l'ouvrage n'est plus en mesure de se prévaloir de la caducité du contrat dans la mesure où la condition suspensive est réputée accomplie du fait de sa défaillance, le constructeur peut lui réclamer le paiement d'une indemnité contractuelle stipulée aux termes de la convention, cette indemnité ayant vocation à indemniser le constructeur des travaux déjà réalisés ainsi que de la perte de ses gains.

[*]

Par des conclusions remises le 4 mars 2021, les intimés demandent à la cour :

- de confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 29 octobre 2020 par le tribunal de proximité d'Aulnay-Sous-Bois ;

- de déclarer la société Maisons Pierre mal fondée en son appel et la débouter de l'ensemble de ses demandes ;

- de prononcer la caducité du contrat de construction conclu le 24 avril 2018 avec la société Maisons Pierre ;

- de condamner la société Maisons Pierre à leur payer la somme de 6.890 euros en restitution du montant de l'acompte versé lors de la conclusion du contrat de construction conclu le 24 avril 2018 ;

- de condamner la société Maisons Pierre à leur payer sur le fondement de l'article 559 du code de procédure civile la somme de 5.000 euros pour procédure d'appel abusive.

Les intimés invoquent le caractère illicite de l'article 7 des conditions générales du CCMI en ce qu'il ajoute un délai qui n'est pas prévu par les dispositions d'ordre public de l'article L. 313-41 du code de la consommation. Ils soulignent que l'article 16 des conditions générales prévoit un délai de 24 mois pour la réalisation des autres conditions suspensives, de sorte que ces deux clauses sont incompatibles.

Ils font ensuite valoir que ces articles créent un déséquilibre significatif entre les parties au sens de l'article L. 212-1 du code de la consommation, puisque l'article 7 impose au maître d'ouvrage de déposer cette demande de prêt dans un délai précis sous peine de déchéance de la condition suspensive et de la conservation de l'acompte versé, tandis que l'article 4-2 prévoit qu'en cas de manquement à ses obligations par le constructeur, le maître de l'ouvrage ne pourra prétendre à aucune indemnisation. Ils considèrent que la combinaison de ces clauses entre dans le champ de l'article R. 212-1, 8° et 2°.

[*]

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures de celles-ci, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 mai 2021.

 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la validité de la clause 7 et sur celle de sa combinaison avec les clauses 4-2, 17-1 et 17-2 du contrat conclu le 24 avril 2018 :

L'article L. 212-1 code de la consommation dispose que dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

L'article 7 du contrat, relatif au financement de la construction, prévoit que : « Le Maître de l'ouvrage fait son affaire personnelle de l'obtention des prêts, la participation et la responsabilité du Constructeur étant limitées aux documents techniques qu'il serait amené à lui fournir en vue de l'obtention du ou des prêts. Le Maître de l'ouvrage s'oblige à déposer le(s) dossier(s) de demande de prêt dans un délai de 60 jours à compter de la signature du présent contrat, et en justifier au Constructeur par courrier recommandé avec A/R dans les 8 jours de l'expiration du délai de 60 jours précité. À défaut de respect de ce délai, la condition suspensive d'obtention de prêt ne sera plus opposable au Constructeur et le Maître de l'ouvrage ne pourra plus se prévaloir du refus de prêt pour considérer le contrat de construction comme caduc ».

Cette clause ne subordonne par le remboursement de l'acompte versé à la justification du refus d'une demande de prêt, laquelle serait non écrite aux termes de l'article L. 231-3 du code de la consommation.

Elle n'est donc pas abusive puisqu'elle ne fait obligation au consommateur que de présenter dans un délai précis, des demandes de prêts.

* * *

Sans préjudice des règles d'interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d'une clause s'apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu'à toutes les autres clauses du contrat.

En cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le professionnel doit apporter la preuve du caractère non abusif de la clause litigieuse.

L'article R. 212-2 du code de la consommation, qui dresse la liste des clauses présumées abusives, prévoit en 2°, la clause qui a pour objet ou pour effet d' : « Autoriser le professionnel à conserver des sommes versées par le consommateur lorsque celui-ci renonce à conclure ou à exécuter le contrat, sans prévoir réciproquement le droit pour le consommateur de percevoir une indemnité d'un montant équivalent, ou égale au double en cas de versement d'arrhes au sens de l'article L. 214-1, si c'est le professionnel qui renonce ».

Il est rappelé qu'en l'espèce, l'article 4-2 du contrat, sus-mentionné, fait obligation au constructeur de constituer un dossier pour obtenir le permis de construire et les autorisations administratives nécessaires à la construction de la maison, le maître de l'ouvrage pouvant, à défaut, résilier le contrat, sans prétendre à une indemnité.

Il est également constaté que par application de l'article 7 du contrat, le maître de l'ouvrage qui ne présente pas, dans un délai précis, une demande de prêt, permet au constructeur d'obtenir la somme correspondant à leur avancement des travaux ainsi qu'une indemnité de 10 % du prix convenu, ainsi qu'il est prévu aux articles 17-1 et 17-2.

L'appelante fait valoir que M. et Mme X. ont disposé d'un délai de 68 jours au total pour présenter à la société Maisons Pierre des demandes de financement conformes aux stipulations contractuelles, alors qu'ils ont présenté bien au-delà de l'expiration de ce délai, des justificatifs de refus de concours bancaires pour un montant supérieur à ce qui était contractuellement fixé.

Elle conclut son propos par le fait qu'il n'y a pas de déséquilibre entre les droits et obligations des parties, dans la mesure où elle bénéficie d'une indemnité en cas de non-exécution par les intimés de leurs obligations contractuelles, tandis qu'eux-mêmes auraient pu solliciter la résiliation du contrat si elle n'avait pas constitué un dossier pour déposer une demande permis de construire, qui a été accordée.

Il n'en demeure pas moins que l'analyse du caractère licite ou non des clauses, intrinsèquement et par le jeu de leur combinaison, est indépendante de la question de l'exécution du contrat.

Or, la combinaison notamment des articles 7, 17-1 et 17-2 du contrat, fait apparaître un déséquilibre entre les sanctions attachées à l'inobservation des obligations contractuelles de chacune des parties, qui correspond à l'hypothèse prévue par l'article R. 212-2-2° du code de la consommation, sus-visé.

Il convient par conséquent de confirmer le jugement en ce qu'il a constaté la caducité du contrat et déclaré non écrites ses conditions générales en leurs articles 7, 17-1 et 17-2, de sorte que les demandes de l'appelante visant à obtenir l'indemnité contractuelle correspondant à 10 % du prix convenu prévue à l'article 17-2, par compensation avec l'acompte déjà perçu, est rejetée.

 

Sur les demandes en restitution de l'acompte et en paiement d'une indemnité pour procédure d'appel abusive :

Pour les mêmes motifs, le jugement est également confirmé en ce qu'il a condamné la société Maisons Pierre à payer à M. X. et Mme Y. épouse X. la somme de 6.890 euros au titre de la restitution de l'acompte.

* * *

Par ailleurs, les intimés font état des dispositions de l'article 559 du code de procédure civile selon lesquelles en cas d'appel principal dilatoire ou abusif, l'appelant peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10.000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui lui seraient réclamés.

L'erreur commise par une partie sur l'étendue de ses droits ne suffisant pas à caractériser son intention malicieuse, la demande indemnitaire présentée par les intimés est rejetée.

 

PAR CES MOTIFS :

LA COUR,

Statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,

- Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

- Rejette les autres demandes ;

- Condamne la société Maisons Pierre aux dépens d'appel, qui pourront être directement recouvrés par Maître Linda H., avocate, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

- Condamne la société Maisons Pierre à payer à M. X. et Mme Y. épouse X., la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La greffière                           La présidente