Extraits : 1/ « - s'il appartient au juge du fond de rechercher la commune intention des parties, encore faut-il que le contrat soit litigieux quant à cette intention (Com., 13 mars 2019, pourvoi n° 17-26.571, Civ 1^re., 30 janvier 2019, pourvoi n° 18-10.796, Com., 16 janvier 2019, pourvoi n° 17-14.118), à défaut de quoi il pourrait dénaturer le contrat,

- que la convention d'hébergement litigieuse mentionne expressément que ce contrat s'inscrit dans un dispositif d'intermédiation locative financée par le Département de Paris dans le cadre du Fonds de Solidarité Logement afin de permettre l'accueil de personnes défavorisées, logées en hôtel meublés à [Localité 3], dans un logement temporaire ; que le caractère précaire de la mise à disposition se trouve donc justifié par des circonstances particulières et n'a pas pour finalité d'échapper aux règles impératives de la législation sur les baux d'habitation ; que l'intéressée a adhéré en toute connaissance de cause à ce dispositif ; la cour ajoute que la convention d'hébergement rappelle explicitement « qu'en aucun cas, un titre quelconque de location [ne] pourra être reconnu à l'occupant, l'hébergeant étant seul titulaire du titre de locataire en vertu d'un bail conclu le 30 décembre 2009 pour une durée de trois ans » avec le propriétaire ;

- que pour conclure une telle convention, l'association signe un contrat de location avec des propriétaires privés, offrant ainsi une protection contre les risques d'impayés locatifs et garantissant un suivi dans l'entretien du logement ; que l'association est donc locataire en titre et met le logement à disposition sous forme de convention d'hébergement à titre provisoire ; qu'elle n'est donc pas propriétaire du bien qu'elle met à la disposition des personnes dont elle assure le suivi, de sorte qu'elle n'est pas en droit de signer un bail pour un bien appartenant à autrui,

- que le juge ne saurait donc substituer à une convention régulière un bail irrégulier ou à tout le moins inopposable au véritable propriétaire du bien ».

2/ « Mme X. estime que la clause stipulée à l'article 4 de la convention d'hébergement, qui dispose que les parties peuvent mettre fin à la convention à tout moment sous réserve de respecter un préavis d'un mois et d'en informer l'autre partie par lettre recommandée avec avis de réception, est abusive et doit être déclarée non écrite en application de l'article 1171 du code civil, en ce qu'elle permettrait une résiliation « sans motif légitime » de personnes en situation précaire.

Toutefois cette clause confère aux deux parties le même droit de résiliation et prend place dans un dispositif d'hébergement par définition transitoire et temporaire, qui doit prendre fin en principe dès que l'occupant accède à un logement de droit commun ; ainsi elle n'entraîne entre les parties aucun déséquilibre significatif. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE PARIS

PÔLE 4 CHAMBRE 3

ARRÊT DU 15 SEPTEMBRE 2022

 

R.G. n° 20/02022. N° Portalis 35L7-V-B7E-CBL3G. Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 octobre 2019 -Tribunal d'Instance de Tribunal d'instance de Paris - RG n° 11-19-007777.

 

APPELANTE :

Madame X.

[Adresse 2], [Localité 3], Représentée par Maître Marine THISSE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC32 substituée par Maître Charlotte SAUDEMONT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 32

 

INTIMÉE :

Association AURORE

[Adresse 1], [Localité 3], Représentée par Maître Thierry BAQUET de la SCP DOMINIQUE DROUX - BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 191 substitué par Maître Diaka CISSÉ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 191

 

COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président de chambre, Anne-Laure MEANO, présidente assesseur, Bérengère DOLBEAU, conseillère.

Greffier, lors des débats : Mme Marthe CRAVIARI

ARRÊT : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

 

EXPOSÉ DU LITIGE :

Mme X. est hébergée depuis le 27 janvier 2010 par l'Association Aurore, dans le cadre d'un dispositif d'intermédiation locative financée par le département de Paris, en application d'une convention d'hébergement portant sur un appartement situé [Adresse 2], d'une surface de 101,20 m², moyennant une contribution mensuelle d'un montant de 200 euros.

Par courrier du 30 décembre 2018, reçu le 9 janvier 2019, l'Association Aurore a adressé à Mme X. un congé fondé sur le dépassement de la durée d'occupation.

L'intéressée s'est maintenue dans les lieux en dépit de ce congé.

Par acte d'huissier de justice en date du 26 mars 2019, l'Association Aurore a fait assigner Mme X. devant le tribunal d'instance de Paris en validation du congé, résiliation de la convention d'occupation, expulsion, condamnation à payer une indemnité d'occupation et 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par jugement contradictoire entrepris du 29 octobre 2019 le tribunal d'instance de Paris a ainsi statué :

- Déboute Mme X. de sa demande de requalification de la convention conclue le 27 janvier 2010 avec l'Association Aurore ;

- Constate que ladite convention se trouve résiliée depuis le 9 février 2019 ;

- Dit que Mme X. est occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 2] depuis le 10 février 2019 ;

- Ordonne l'expulsion des lieux loués de Mme X. et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

- Autorise le cas échéant la séquestration du mobilier garnissant les lieux loués dans un garde-meubles, aux frais et risques de Mme X. ;

- Accorde à Mme X. un délai supplémentaire de deux mois pour libérer les lieux ;

- Fixe l'indemnité d'occupation due jusqu'à la libération totale des lieux, au montant des redevances et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et condamne Mme X. à son paiement ;

- Déboute l'Association Aurore de sa demande de dommages-intérêts ;

- Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

- Ordonne l'exécution provisoire ;

- Condamne Mme X. aux dépens ;

- Rejette les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

 

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l'appel interjeté le 22 janvier 2020 par Mme X. ;

Vu les dernières écritures remises au greffe le 8 décembre 2020 par lesquelles Mme X., appelante, demande à la cour de :

- Infirmer le jugement du 29 octobre 2019 en ce qu'il constate la résiliation de la Convention d'occupation du 27 janvier 2010 et prononce l'expulsion de Mme X. ;

- De le réformer en conséquence :

A titre principal :

- Qualifier la relation contractuelle entre l'Association Aurore et Mme X. d'un contrat de bail soumis aux dispositions d'ordre public de la loi de 1989 ;

- Constater l'irrégularité du congé délivré le 30 décembre 2018 ;

- Prononcer l'irrecevabilité de la demande de constatation de résiliation de ladite convention et d'expulsion en conséquence, ainsi que du surplus des demandes formulées par l'Association Aurore ;

A titre subsidiaire :

- Constater que la clause stipulée à l'article 4 de la Convention ne peut produire d'effet ou est réputée non écrite ;

- Prononcer l'irrecevabilité de la demande de constatation de résiliation de ladite convention et d'expulsion en conséquence, ainsi que du surplus des demandes formulées par l'Association Aurore ;

A titre infiniment subsidiaire :

- Rejeter la demande d'expulsion de l'Association Aurore en ce qu'elle est contraire à l'article 8 de la Convention européenne des droits de l'Homme ;

A titre infiniment subsidiaire :

- Accorder à Mme X., d'une part le délai de deux mois prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, et d'autre part un délai laissé à la libre appréciation du Tribunal de céans, conformément aux dispositions de l'article L. 412-3 code précité ;

- Fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 200 euros ;

En tout état de cause :

- Confirmer le jugement du 29 octobre 2019 en ce qu'il déboutait l'Association Aurore de sa demande de dommages et intérêt ;

- Confirmer le jugement du 29 octobre 2019 en ce qu'il déboutait l'Association Aurore de la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner l'Association Aurore au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance.

[*]

Vu les dernières écritures remises au greffe le 24 décembre 2020 au terme desquelles l'Association Aurore, intimée, demande à la cour de :

Vu les articles 1103, 1104 et 1193 du code civil,

Vu les articles 1741 et suivants du code civil,

Vu le jugement rendu le 29 octobre 2019 par le tribunal d'instance de Paris,

Vu la convention d'occupation du 27 janvier 2010,

Vu la lettre de congé adressé par l'Association Aurore, en date du 30 décembre 2018,

- Déclarer l'Association Aurore recevable et bien fondée en ses demandes ;

- Débouter Mme X. de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

- Confirmer le jugement rendu le 29 octobre 2019 par le tribunal d'instance de Paris en toutes ses dispositions ;

- Condamner, enfin, Mme X. aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement de la somme complémentaire de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 code de procédure civile.

[*]

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la requalification de la convention d'hébergement :

Comme en première instance, Mme X. se prévaut de la durée d'occupation des lieux pour en déduire que le logement doit être soumis aux dispositions protectrices de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Toutefois c'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelante, laquelle ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu en substance que :

- s'il appartient au juge du fond de rechercher la commune intention des parties, encore faut-il que le contrat soit litigieux quant à cette intention (Com., 13 mars 2019, pourvoi n° 17-26.571, Civ 1^re., 30 janvier 2019, pourvoi n° 18-10.796, Com., 16 janvier 2019, pourvoi n° 17-14.118), à défaut de quoi il pourrait dénaturer le contrat,

- que la convention d'hébergement litigieuse mentionne expressément que ce contrat s'inscrit dans un dispositif d'intermédiation locative financée par le Département de Paris dans le cadre du Fonds de Solidarité Logement afin de permettre l'accueil de personnes défavorisées, logées en hôtel meublés à [Localité 3], dans un logement temporaire ; que le caractère précaire de la mise à disposition se trouve donc justifié par des circonstances particulières et n'a pas pour finalité d'échapper aux règles impératives de la législation sur les baux d'habitation ; que l'intéressée a adhéré en toute connaissance de cause à ce dispositif ; la cour ajoute que la convention d'hébergement rappelle explicitement « qu'en aucun cas, un titre quelconque de location [ne] pourra être reconnu à l'occupant, l'hébergeant étant seul titulaire du titre de locataire en vertu d'un bail conclu le 30 décembre 2009 pour une durée de trois ans » avec le propriétaire ;

- que pour conclure une telle convention, l'association signe un contrat de location avec des propriétaires privés, offrant ainsi une protection contre les risques d'impayés locatifs et garantissant un suivi dans l'entretien du logement ; que l'association est donc locataire en titre et met le logement à disposition sous forme de convention d'hébergement à titre provisoire ; qu'elle n'est donc pas propriétaire du bien qu'elle met à la disposition des personnes dont elle assure le suivi, de sorte qu'elle n'est pas en droit de signer un bail pour un bien appartenant à autrui,

- que le juge ne saurait donc substituer à une convention régulière un bail irrégulier ou à tout le moins inopposable au véritable propriétaire du bien,

- que le seul maintien dans les lieux de Mme X. ne saurait suffire à lui seul à justifier la requalification d'une convention en un bail soumis aux dispositions protectrices de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'en effet l'intéressée ne saurait prétendre que la tolérance qui lui a été accordée lui permet d'en déduire l'existence d'un droit à un bail résultant de la loi de 1989,

La cour ajoute, outre que la novation ne se présume point, que la vente de l'immeuble à un bailleur social, survenue le 27 novembre 2012, est sans incidence sur ces circonstances et sur la nature des relations contractuelles et du titre d'occupation existant entre l'intéressée et l'association Aurore.

Par conséquent la convention d'hébergement, qui est parfaitement explicite quant à la volonté des parties et à leurs engagements respectifs, ne peut être requalifiée en un contrat de location soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point

 

Sur la nullité du congé :

Mme X. estime que la clause stipulée à l'article 4 de la convention d'hébergement, qui dispose que les parties peuvent mettre fin à la convention à tout moment sous réserve de respecter un préavis d'un mois et d'en informer l'autre partie par lettre recommandée avec avis de réception, est abusive et doit être déclarée non écrite en application de l'article 1171 du code civil, en ce qu'elle permettrait une résiliation « sans motif légitime » de personnes en situation précaire.

Toutefois cette clause confère aux deux parties le même droit de résiliation et prend place dans un dispositif d'hébergement par définition transitoire et temporaire, qui doit prendre fin en principe dès que l'occupant accède à un logement de droit commun ; ainsi elle n'entraîne entre les parties aucun déséquilibre significatif.

Au demeurant le congé litigieux a été délivré non pas pour « n'importe quel motif » mais en application de l'article 3 de la convention, lequel n'est pas contesté en lui-même par l'appelante, qui stipule que cette convention est conclue pour une durée d'un mois, renouvelable par tacite reconduction de mois en mois, sans jamais pouvoir excéder une durée maximale de 18 mois, sa date de prise d'effet étant en l'espèce fixée au 27 janvier 2010, étant rappelé que ce dispositif n'a pas vocation à se pérenniser à l'avantage de celui qui en bénéficie mais à permettre d'accueillir en urgence les personnes en situation de précarité particulière.

Par ailleurs, Mme X. soutient que l'association Aurore a fait preuve de mauvaise foi en délivrant ce congé après des années d'occupation tolérée, et alors qu'elle n'a fait aucune démarche pour l'aider à se voir attribuer un autre logement.

Toutefois, comme cela a déjà été indiqué, le fait que la convention d'hébergement ait été tacitement reconduite entre les parties et que Mme X. ait bénéficié d'une tolérance à cet égard n'implique pas une renonciation de l'association Aurore à demander l'exécution du contrat litigieux et à invoquer son terme, et ce, en outre, dans le respect de ses propres obligations contractuelles dans le dispositif d'intermédiation locative de la Ville de [Localité 3] ; en outre aucune disposition légale ou contractuelle ne lui impose de procéder au relogement des personnes hébergées ainsi que cela a d'ailleurs été rappelé à l'intéressée par courrier du 12 février 2019, cette question relevant des services de la Ville de [Localité 3] et de l'État.

Enfin le principe d'ordre public de la bonne foi dans l'exécution des contrats, prévu à l'article 1134 du code civil, devenu 1104, s'impose aux deux parties et en l'espèce également à Mme X. qui a conclu une convention d'hébergement dont elle connaissait parfaitement le caractère temporaire.

La régularité formelle du congé n'est par ailleurs pas contestée ; comme l'a constaté le premier juge le contrat s'est trouvé résilié à la date du 9 février 2019, un mois après la lettre recommandée adressée par l'association Aurore à Mme X. le 30 décembre 2018, dont il a été accusé de réception le 9 janvier 2019.

Il n'y a donc pas lieu d'écarter le congé litigieux comme étant irrégulier ni la demande de résiliation comme étant « irrecevable ».

Par conséquent la convention étant résiliée, Mme X. est devenue occupante sans droit ni titre à compter du 10 février 2019.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point

 

Sur l'expulsion :

Mme X. soutient, comme en première instance, que l'expulsion est en l'espèce disproportionnée et demande, subsidiairement, un délai supplémentaire pour quitter les lieux.

C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelante laquelle ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu qu'il convenait de faire droit à la demande d'expulsion de l'association Aurore, et a rappelé que l'expulsion est la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement, l'ingérence qui en résulte dans le droit au respect du domicile de l'occupant, protégé par l'article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l'atteinte portée au droit de propriété (Civ. 3^e, 4 juillet 2019, pourvoi n° 18-17.119) et que de façon plus générale, l'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite (Civ. 3e, 21 décembre 2017, pourvoi n° 16-25.469, Bull. 2017, III, n° 145).

S'agissant des délais d'expulsion, il résulte des articles L. 412-3 et L. 412-4 que le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder des délais de trois mois à trois ans chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, en tenant compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

Le premier juge a octroyé à Mme X. un délai supplémentaire de deux mois, compte tenu de la nécessité de réaffecter ce logement à une personne pouvant bénéficier en urgence du dispositif d'intermédiation locative, de la situation familiale et financière de l'intéressée et des recherches dont elle justifie pour trouver une solution de relogement.

Devant la cour, Mme X. ne produit aucune pièce actualisée à l'appui de sa nouvelle demande de délais pour justifier de sa situation personnelle ou de ses démarches en vue de son relogement, ni de sa bonne volonté dans l'exécution de ses obligations, les pièces produites datant de 2019 et ses enfants étant tous majeurs ; elle a d'ores et déjà bénéficié des délais de la procédure ; sa demande de délai d'expulsion supplémentaire sera donc rejetée.

Le jugement sera confirmé.

Par ailleurs les chefs de dispositif du jugement fixant les indemnités d'occupation dues par Mme X. et rejetant les demandes de dommages et intérêts de l'association Aurore ne font l'objet d'aucune critique et demandes particulières et ils seront donc confirmés.

 

Sur l'article 700 du code de procédure civile :

Il est équitable de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

 

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris,

Et statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme X. aux dépens d'appel,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière                                      Le Président