Extrait : « Considérant que c'est à bon droit que les premiers juges ont retenu que le fait pour la société Agence Rousseau de dénoncer le contrat de garantie, dans des conditions le vidant de sa substance, peu après qu'il avait produit effet pour une durée maximale de 24 mois, constituait une exécution de mauvaise foi de la convention, constitutive d'un abus de droit de résiliation, indépendamment de toute volonté de nuire ; Qu'en effet, le fait de résilier le contrat dès la survenance du sinistre alors que le bailleur avait, jusqu'alors, réglé des primes d'assurance, en l'espèce égale à 1,55 % du montant des loyers, revient pour l'assureur ou son mandataire à se procurer un avantage indu, le paiement des primes n'ayant plus aucune contrepartie ; Que dans ces conditions, en raison du caractère manifestement abusif de la clause permettant de résilier la garantie alors que le sinistre était survenu sans invoquer aucun motif légitime, il convient de déclarer cette clause non écrite ».

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE PARIS

VINGT CINQUIÈME CHAMBRE SECTION B

ARRÊT DU 19 OCTOBRE 2007

 

Numéro d'inscription au répertoire général : 05/22003. Arrêt n° 291. Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 septembre 2005 -Tribunal de Grande Instance de MEAUX (1^re ch.) - RG n° 04/484.

 

APPELANT :

Monsieur X.

représenté par la SCP ROBLIN - CHAIX DE LAVARENE, avoués à la Cour, assisté de Maître BERGHEIMER, avocat au barreau de PARIS, toque : P 181

 

INTIMÉE :

Société AGENCE ROUSSEAU

prise en la personne de ses représentants légaux [adresse], représentée par la SCP VERDUN - SEVENO, avoués à la Cour, assistée de Maître PAUTONNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L 159

 

COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 910 du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 septembre 2007, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur LAURENT-ATTHALIN, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur JACOMET, président, Monsieur LAURENT-ATTHALIN, conseiller, Madame DELMAS-GOYON, conseiller

Greffière, lors des débats : Madame MARTEYN

[minute page 2] ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau Code de procédure civile. - signé par Monsieur Fabrice JACOMET, président et par Mme Marie-José MARTEYN, greffier.

 

M. X. est propriétaire d'un appartement situé route de C. à [ville M.] (Seine-et-Marne).

Le 1^er août 1997, il a donné ce bien en location à M. Y. et à Mme Z. moyennant un loyer de 3.650 Francs par mois.

Le 8 février 2002, M. X. a confié un mandat de gestion à la société Agence Rousseau et il a souscrit une garantie du paiement des loyers, charges et taxes impayés et détériorations immobilières, intitulée Service Plus FNAIM. Cette garantie garantissait le paiement des loyers après six mois, pendant une durée de 24 mois.

Le mandat de gestion était conclu pour une durée d'une année renouvelable par tacite reconduction, et la garantie Service Plus FNAIM était résiliable à tout moment moyennant un préavis fixé dans la lettre de résiliation.

Les locataires ont cessé de régler les loyers à compter du 1^er octobre 2002 et, le 29 octobre 2002, la société Agence Rousseau a résilié le contrat de gérance avec effet au 8 février 2003 et dénoncé la garantie Service Plus FNAIM avec effet à la même date.

La société Agence Rousseau a versé à M. X. le montant des loyers jusqu'en janvier 2003.

Estimant que cette résiliation présentait un caractère abusif, M. X. a assigné la société Agence Rousseau en paiement des loyers impayés jusqu'en septembre 2004 et d'une provision sur le remboursement des dégradations immobilières, les locataires ayant été expulsés le 5 août 2005.

Par jugement du 15 septembre 2005, le tribunal de grande instance de Meaux :

- dit que la résiliation du contrat de gérance et du contrat de garantie des loyers était abusive,

- condamné la société Agence Rousseau à payer à M. X. la somme de 2.411,21 euro,

- alloué à M. X. 1.000 euro en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.

Au soutien de sa décision, le tribunal, après avoir retenu que la rupture présentait un caractère abusif, a estimé que la seule somme certaine pouvant être retenue contre la société Agence Rousseau était celle résultant de la lettre adressée à M. X., le 10 avril 2003 faisant le compte entre les parties, soit une somme de 637,07 euro par mois pendant trois mois, soit 1.911,21 euro et qu'en outre M. X. était fondé à réclamer des dommages-intérêts pour rupture abusive des contrats, évalués à 500 euro.

[minute page 3] M. X. a relevé appel. Il conclut à la confirmation du jugement en ce qu'il a dit que la rupture des deux contrats était abusive. Subsidiairement, il demande à la Cour d'annuler la clause de résiliation insérée dans le contrat de garantie de paiement des loyers. Il demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a condamné la société Agence Rousseau à lui payer 2.411,21 euro et il demande à la Cour de la condamner à lui payer 21.535,16 euro, 10.000 euro à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice qu'il a subi en raison de la rupture des contrats, outre 3.000 euro en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.

La société Agence Rousseau, formant appel incident, conclut à l'infirmation du jugement et sollicite 3.000 euro à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et 1.000 euro en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.

 

CELA EXPOSÉ, LA COUR :

Considérant que c'est à bon droit que les premiers juges ont retenu que le fait pour la société Agence Rousseau de dénoncer le contrat de garantie, dans des conditions le vidant de sa substance, peu après qu'il avait produit effet pour une durée maximale de 24 mois, constituait une exécution de mauvaise foi de la convention, constitutive d'un abus de droit de résiliation, indépendamment de toute volonté de nuire ;

Qu'en effet, le fait de résilier le contrat dès la survenance du sinistre alors que le bailleur avait, jusqu'alors, réglé des primes d'assurance, en l'espèce égale à 1,55 % du montant des loyers, revient pour l'assureur ou son mandataire à se procurer un avantage indu, le paiement des primes n'ayant plus aucune contrepartie ;

Que dans ces conditions, en raison du caractère manifestement abusif de la clause permettant de résilier la garantie alors que le sinistre était survenu sans invoquer aucun motif légitime, il convient de déclarer cette clause non écrite ;

Que, par suite, M. X. est fondé à réclamer le paiement des loyers et le paiement des charges qu'il aurait perçus si le contrat de garantie avait été poursuivi jusqu'à son terme soit 21 fois 614,20 euro et 22,87 euro, la société Agence Rousseau ayant réglé les loyers pendant trois mois, soit une somme totale de 13.378,47 euro, de cette somme devant être déduite celle de 1.208,62 euro versée par les locataires en novembre 2003, de sorte que la créance de M. X. s'élève à 12.169,85 euro ;

Considérant que la garantie souscrite par M. X. garantissant, en outre, les frais de contentieux, M. X. peut prétendre à une indemnisation supplémentaire à hauteur de 2.467 euro correspondant à la provision réclamée par l'huissier de justice ayant délivré le commandement et diligenté la mesure d'expulsion ;

Considérant que M. X. ne peut prétendre à des dommages-intérêts supplémentaires à raison du caractère abusif de la clause de résiliation qui a déjà donné lieu à une indemnisation ;

Considérant que les circonstances de la cause commandent d'allouer à M. X. 3.000 euro en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, en cause d'appel ;

 

PAR CES MOTIFS :

Réforme le jugement du chef du montant de l'indemnisation allouée à M. X.,

Statuant à nouveau de ce chef,

[minute page 4] Condamne la société Agence Rousseau à payer à M. X. la somme de 14.636,85 euro à titre de dommages-intérêts,

Confirme le jugement pour le surplus,

Condamne la société Agence Rousseau à verser à M. X. 3.000 euro en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,

Met les dépens d'appel à la charge de la société Agence Rousseau et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE         LE PRÉSIDENT