Extraits : « L’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution énonce que le juge doit vérifier que les conditions de la saisie immobilière posées aux articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 du même code sont réunies, c’est à dire que le créancier est muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible et que le bien saisi est de nature immobilière et saisissable. La partie saisie se prévaut à titre principal des dispositions de l'article L 313-1 du code de la consommation.

Cette SCI a pour objet social : - l'acquisition par tous moyens de tout ou partie d'immeuble en pleine propriété ou en usufruit, droits sociaux, parts ou lots donnant vocation à la jouissance puis à l'attribution pleine propriété de tout ou partie d'immeubles ou locaux - leur gestion, leur exploitation par bail ou autrement, leur location, leur administration, leur mise en valeur, leur transformation, la vente desdits biens - et plus généralement, toutes opérations quelconques immobilières ou financières se rapportant directement ou indirectement à l'objet social ou susceptibles d'en favoriser la réalisation dès lors qu'elles conservent un caractère civil.

Il ressort du contrat de prêt que celui-ci a été consenti pour l'acquisition d'un immeuble destiné à la location, conformément à l'objet social ci-dessus reproduit. Dès lors, il s'ensuit que : - le prêt dont s'agit est en lien direct avec l'objet social de la SCI - cette dernière a vocation à dégager des revenus tirés de l'exploitation de l'immeuble qu'elle a acquis. Il s'ensuit qu'elle ne peut être regardée comme un non professionnel pouvant bénéficier des dispositions du texte précité et la clause de déchéance du terme ne peut en conséquence être déclarée abusive.

Outre qu'un acte notarié de prêt ne saurait être considéré comme un contrat d'adhésion au sens de l'article 1171 du Code civil, il importe en tout état de cause d'estimer que :

- la clause d'exigibilité immédiate, en cas de défaillance de l'emprunteuse, ne crée aucun déséquilibre significatif au détriment de cette dernière, celle-ci sanctionnant une inexécution contractuelle grave et se trouve justifiée par la nature même des obligations auxquelles la débitrice est tenue - cette clause n'est pas potestative puisque conditionnée par la défaillance de l'emprunteuse - elle a été mise en œuvre sans abus, ni déloyauté, puisque précédée de 2 mises en demeure restées infructueuses, l'emprunteuse ayant bénéficié de 2 mois pour régulariser sa situation avant le prononcé de la déchéance du terme.

En conséquence, la demande subsidiaire tendant à l'annulation de la clause d'exigibilité immédiate sera également écartée. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

SERVICE DU JUGE DE L'EXÉCUTION - SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT DU 3 JUILLET 2025

 

R.G. n° 24/00300. N° Portalis 352J-W-B7I-C57ZB.

 

DEMANDERESSE :

La société CRÉDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL exerçant sous sigle « CIC »

RCS DE [Localité 7] : XXX, [Adresse 3], [Localité 5], représentée par Maître Nicolas SIDIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0047

 

DÉFENDERESSE :

SCI PSR REAL ESTATE

RCS DE [Localité 7] : YYY, [Adresse 2], [Localité 4], représentée par Maître Alexandre CORATELLA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E2149

 

JUGE : Michel LAMHOUT, Vice-président, Juge de l’Exécution par délégation du Président du Tribunal judiciaire de PARIS.

GREFFIER : Louisa NIUOLA

DÉBATS : à l’audience du 19 juin 2025 tenue publiquement,

JUGEMENT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire, susceptible d’appel

 

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Suivant acte notarié en date du 8 avril 2019, le CIC a consenti à la SCI PSR REAL ESTATE un prêt de 485.000 € en principal au taux de 1,55 % l'an, remboursable en 240 échéances mensuelles (la première payable le 5 mai 2019 et la dernière au plus tard le 5 avril 2039), destiné à financer l'acquisition d'un bien immobilier situé [Adresse 6] et [Adresse 1].

Après l'envoi de 2 mises en demeure en date des 8 décembre 2023 et 8 janvier 2024, le CIC, par courrier recommandé en date du 9 février 2024, a prononcé, en raison de la défaillance de l'emprunteuse, la résiliation du prêt.

Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 29 juillet 2024, publié le 9 août 2024 au Service de la Publicité Foncière de Paris 1, sous les références B XXX, la société CIC a poursuivi la vente de biens et droits immobiliers appartenant à la SCI précitée, situés [Adresse 6] et [Adresse 1], et plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente déposé au greffe du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Paris le 4 octobre 2024.

Par acte en date du 1^er octobre 2024, le créancier poursuivant a assigné la partie saisie devant le juge de l’exécution de céans à l’audience d'orientation du 5 décembre 2024 aux fins suivant conclusions soutenues à l'audience du 19 juin 2025 et précédemment signifiées par RPVA le 6 juin 2025 de voir, à titre principal :

- ordonner la vente forcée des biens immobiliers saisis sur la mise à prix mentionnée au cahier des conditions de vente,

- mentionner que sa créance en principal et intérêts est d’un montant de 408 914,38 €, intérêts arrêtés au 13 mai 2024,

- rejeter les contestations et demandes (y compris celle tendant à la vente amiable) formulées par la partie saisie,

- ordonner dans le jugement d'adjudication l'expulsion du saisi et tout occupant de son chef,

- désigner le commissaire de justice ayant établi le procès-verbal descriptif des lieux ou tel commissaire de justice qu'il plaira pour procéder à la visite des lieux,

- dire que les formalités de publicité seront celles de droit commun,

- dire que les dépens seront compris dans les frais taxés de vente, outre une indemnité de 5000 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.

[*]

Suivant conclusions soutenues à la même audience et précédemment signifiées par RPVA le 18 juin 2025, la SCI PSR RÉAL ESTATE fait valoir que :

- à titre principal : la clause de déchéance du terme figurant dans l'acte de prêt doit être déclarée non écrite, de sorte que la poursuite du contrat de prêt doit être ordonnée aux conditions initiales

-à titre subsidiaire : ladite clause doit être déclarée nulle du fait qu'elle est purement potestative, ce qui implique le report de l'exigibilité de toute condamnation prononcée à son encontre selon l'échéancier figurant dans le dispositif de ses écritures, étant entendu que tout paiement à intervenir devra s'imputer par priorité sur le capital

-à titre encore plus subsidiaire : la possibilité de vendre amiablement le bien saisi à un prix minimum de 480.000 €

-en tout état de cause : l'allocation d'une indemnité de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

[*]

A l'issue des débats, il a été indiqué que la décision sera mise à disposition au greffe le 3 juillet 2025.

 

MOTIFS DU JUGEMENT :

L’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution énonce que le juge doit vérifier que les conditions de la saisie immobilière posées aux articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 du même code sont réunies, c’est à dire que le créancier est muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible et que le bien saisi est de nature immobilière et saisissable.

La partie saisie se prévaut à titre principal des dispositions de l'article L 313-1 du code de la consommation.

Cette SCI a pour objet social :

- l'acquisition par tous moyens de tout ou partie d'immeuble en pleine propriété ou en usufruit, droits sociaux, parts ou lots donnant vocation à la jouissance puis à l'attribution pleine propriété de tout ou partie d'immeubles ou locaux

- leur gestion, leur exploitation par bail ou autrement, leur location, leur administration, leur mise en valeur, leur transformation, la vente desdits biens

- et plus généralement, toutes opérations quelconques immobilières ou financières se rapportant directement ou indirectement à l'objet social ou susceptibles d'en favoriser la réalisation dès lors qu'elles conservent un caractère civil.

Il ressort du contrat de prêt que celui-ci a été consenti pour l'acquisition d'un immeuble destiné à la location, conformément à l'objet social ci-dessus reproduit.

Dès lors, il s'ensuit que :

- le prêt dont s'agit est en lien direct avec l'objet social de la SCI

-cette dernière a vocation à dégager des revenus tirés de l'exploitation de l'immeuble qu'elle a  acquis.

Il s'ensuit qu'elle ne peut être regardée comme un non professionnel pouvant bénéficier des dispositions du texte précité et la clause de déchéance du terme ne peut en conséquence être déclarée abusive.

Outre qu'un acte notarié de prêt ne saurait être considéré comme un contrat d'adhésion au sens de l'article 1171 du Code civil, il importe en tout état de cause d'estimer que :

- la clause d'exigibilité immédiate, en cas de défaillance de l'emprunteuse, ne crée aucun déséquilibre significatif au détriment de cette dernière, celle-ci sanctionnant une inexécution contractuelle grave et se trouve justifiée par la nature même des obligations auxquelles la débitrice est tenue

- cette clause n'est pas potestative puisque conditionnée par la défaillance de l'emprunteuse

- elle a été mise en œuvre sans abus, ni déloyauté, puisque précédée de 2 mises en demeure restées infructueuses, l'emprunteuse ayant bénéficié de 2 mois pour régulariser sa situation avant le prononcé de la déchéance du terme.

En conséquence, la demande subsidiaire tendant à l'annulation de la clause d'exigibilité immédiate sera également écartée.

Dans ces conditions, le décompte établi par le CIC, lequel en tant que tel n'est pas contesté, sera purement et simplement entériné et sa créance sera mentionnée pour un montant de 408.914,38 €, intérêts arrêtés au 13 mai 2024.

Compte tenu de l'ancienneté de la créance et de l'absence de tout paiement intervenu depuis l'engagement de la procédure de saisie immobilière, la demande de délai de grâce (formulée sous forme de report) sera rejetée.

De même, la demande tendant à la vente amiable ne saurait prospérer, celle-ci n'étant, hors la production d'une estimation immobilière, aucunement étayée en fait.

Il y a donc lieu d’ordonner la vente forcée des biens et droits immobiliers faisant l'objet des poursuites, selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement étant rappelé qu'en vertu de l'article R. 322-26 du code des procédures civiles d'exécution, lorsque le juge ordonne la vente forcée, il fixe la date de l'audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision et détermine les modalités de visite de l'immeuble à la demande du créancier poursuivant.

Les mesures de publicité seront celles habituellement pratiquées, outre une insertion sur un site Internet, sauf à la partie poursuivante de les étendre s’il y a lieu dans le respect des dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé que le jugement d'adjudication, comme le prévoit l'article L. 322-13 du code des procédures civiles d'exécution, constitue de plein droit un titre d'expulsion contre la partie saisie ou tout occupant de son chef.

Les circonstances de la cause ne justifient pas l'application de l'article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront compris dans les frais taxés de vente.

 

PAR CES MOTIFS :

Le Juge de l'Exécution, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute la SCI PSR REAL ESTATE de l'intégralité de ses contestations et demandes,

Ordonne la vente forcée des droits et biens immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière,

Fixe l’audience d’adjudication au jeudi 23 octobre 2025 à 14h,

Mentionne que le montant retenu pour la créance du poursuivant est de 408 914,38 € intérêts arrêtés au 13 mai 2024,

Désigne Maître P. X., pour procéder à la visite des lieux dans la quinzaine qui précédera la vente pendant la durée d’une heure et possibilité d'aller au-delà si les circonstances de l'espèce le justifient, avec l’assistance si besoin est d’un serrurier et d'une autorité de police ou de deux témoins majeurs et de tout professionnel qualifié utile à la procédure de saisie immobilière,

Dit qu’en cas d’empêchement du commissaire de justice, Maître C. I., pourvoira à son remplacement,

Dit que les mesures de publicité sont celles de droit commun des articles R. 322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec possibilité d’aménagement dans les conditions requises aux articles R 322-37 et suivants du même code,

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,

Dit que les dépens seront compris dans les frais taxés de vente.

Fait et jugé à [Localité 7], le 3 juillet 2025.

La Greffière                                                 Le Juge de l’Exécution