Extraits : 1/ « Il n'est plus contesté à hauteur d'appel que la prescription biennale de l'article L.137-2 devenu L.218-2 du code de la consommation, qui ne bénéficie qu'aux consommateurs, n'est pas applicable en l'espèce, la SCI SMS ne pouvant être considérée comme un consommateur. C'est à juste titre que le juge de l'exécution a estimé que le délai de prescription applicable en l'espèce était le délai quinquennal de droit commun. »

2/ « Certes, l'acte notarié du 11 mai 2011 ne comporte pas de clause de déchéance du terme, mais il se réfère à l'offre préalable de prêt, acceptée le 21 avril 2011 et annexée à l'acte, qui en contient une dans ses conditions générales.

L'article L. 132-1 alinéa 1er du code de la consommation, dans sa version en vigueur à la date du contrat et applicable au litige, dispose que dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. Le consommateur désigne toute personne physique qui agit à des fins qui n'entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole. Le non-professionnel est défini comme étant toute personne morale qui n'agit pas à des fins professionnelles.

D'après les statuts de la SCI SMS, la société a pour objet l'acquisition, par voie d'achat ou d'apport, la propriété, la mise en valeur, la transformation, la construction, l'aménagement, l'administration et la location de tous biens et droits immobiliers, de tous biens et droits pouvant constituer l'accessoire, l'annexe ou le complément des biens et droits immobiliers en question, et ce, soit au moyen de capitaux propres, soit au moyen de capitaux d'emprunt, ainsi que de l'octroi, à titre accessoire et exceptionnel, de toutes garanties à des opérations conformes au présent objet civil et susceptibles d'en favoriser le développement ; et généralement toutes opérations civiles pouvant se rattacher directement ou indirectement à cet objet ou susceptibles d'en favoriser le développement, et ne modifiant pas le caractère civil de la société. Ainsi, la souscription du prêt immobilier litigieux en vue d'acquérir un bien immobilier entre parfaitement dans l'objet social de la SCI SMS, de sorte qu'elle ne saurait être considérée comme étant un non-professionnel, peu important qu'il s'agisse d'une SCI familiale.

Dès lors, c'est en vain que l'appelante invoque le caractère abusif de la clause de déchéance du terme. L'exigibilité du prêt doit donc être considérée comme ayant été valablement prononcée le 24 mai 2017, après mises en demeure préalables. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE PARIS

PÔLE 1 CHAMBRE 10

ARRÊT DU 10 JUILLET 2025

 

R.G. n° 24/20644 (14 pages). N° Portalis 35L7-V-B7I-CKQIV. Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 octobre 2024 - Juge de l'exécution de Créteil - RG n° 22/00092.

 

APPELANTE :

SCI SMS

[Adresse 1], [Localité 5], Représentée par Maître Véronique DUFFAY, avocat au barreau de PARIS, toque : A0052

 

INTIMÉES :

BANQUE POPULAIRE OCCITANE

[Adresse 4], [Localité 3], Représentée par Maître Frank MAISANT de la SCP MAISANT ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : J055

Le FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS

ayant pour société de gestion la société IQ EQ MANAGEMENT, société par actions simplifiée immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro XXX, dont le siège social est à [Adresse 8], représenté par son entité en charge du recouvrement, la société MCS TM, société par actions simplifiée, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro YYY, ayant son siège social à [Adresse 9], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, venant aux droits du FONDS COMMUN DE TITRISATION « QUERCIUS », ayant pour société de gestion la société IQ EQ Management (anciennement EQUITIS ,GESTION SAS), ayant la société MCS ET ASSOCIES comme entité en charge du recouvrement, en vertu d'un bordereau de cession de créances conforme aux dispositions du Code monétaire et financier en date du 31 janvier 2024, lui-même venant aux droits de la BANQUE POPULAIRE OCCITANE en vertu d'un acte de cession de créances en date du 14 novembre 2019, conforme aux dispositions du Code Monétaire et Financier et contenant celles détenues à l'encontre de la SCI SMS., Représentée par Maître Nicolas TAVIEAUX MORO de la SELARL TMDLS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J130

CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL D'ILLE ET VILAINE

Représentée par Maître Hugues BOUCHETEMBLE du PARTNERSHIPS MORGAN LEWIS & BOCKIUS UK LLP, avocat au barreau de PARIS, toque : J008

SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS DE [Localité 10]

n'a pas constitué avocat

SAS CABOT FINANCIAL FRANCE

n'a pas constitué avocat

 

COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 4 juin 2025, en audience publique, devant la Cour composée de : Mme Bénédicte PRUVOST, Présidente de chambre, Madame Catherine LEFORT, Conseillère, Madame Valérie DISTINGUIN, Conseiller, qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Catherine LEFORT, Conseillère dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M. Grégoire GROSPELLIER

ARRÊT : - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Bénédicte PRUVOST, Présidente de chambre et par Grégoire GROSPELLIER, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

 

PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Suivant acte notarié en date du 11 mai 2011, la Banque Populaire Occitane a consenti à la SCI SMS un prêt d'un montant de 400.000 euros remboursable en 240 mensualités, au taux conventionnel fixe de 3,80 % l'an, hors assurance.

Suivant commandement de payer valant saisie immobilière en date du 6 avril 2022, publié le 20 avril 2022 au service de la publicité foncière de Créteil, le fonds commun de titrisation Quercius, ayant pour société de gestion la société Equitis Gestion, représenté par la société MCS et Associés), et venant aux droits de la Banque Populaire Occitane, a entrepris une saisie des biens immobiliers de la SCI SMS, situés [Adresse 2], pour avoir paiement d'une somme totale de 312 865,48 euros arrêtée au 4 mars 2022, outre les intérêts postérieurs.

Par acte de commissaire de justice du 16 juin 2022, le créancier poursuivant a fait assigner la SCI SMS à l'audience d'orientation du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de vente forcée.

Le commandement a été dénoncé, avec assignation à comparaître à l'audience d'orientation, le 17 juin 2022 à la Banque Populaire Occitane, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel (ci-après Crcam) d’Ille et Vilaine et au Service des Impôts des Particuliers (ci-après SIP) de [Localité 10], créanciers inscrits, qui n'ont pas constitué avocat.

La Sas Cabot Financial France a constitué avocat et a déclaré sa créance.

Le 31 janvier 2024, le fonds commun de titrisation Quercius, représenté par sa société de gestion IQ EQ Management, a cédé sa créance au fonds commun de titrisation Absus, représenté par la même société de gestion (ci-après le créancier poursuivant ou le FCT Absus).

Par jugement réputé contradictoire du 10 octobre 2024, le juge de l'exécution a :

- déclaré irrecevables les demandes de la société Cabot Financial France à l'encontre de la SCI SMS,

- déclaré recevables les demandes du FCT Absus ;

- déclaré irrecevables les demandes reconventionnelles de la SCI SMS aux fins de nullité de la clause de stipulation d'intérêts conventionnels et de déchéance du droit aux intérêts,

- rejeté les demandes reconventionnelles de la SCI SMS d'imputation des intérêts indûment perçus, de production par le créancier poursuivant d'un nouveau décompte prenant en compte la substitution du taux d'intérêt légal au taux d'intérêt conventionnel et la déchéance du droit aux intérêts ;

- débouté la SCI SMS de sa demande de nullité du commandement du 6 avril 2022 et tous les actes subséquents,

- débouté la SCI SMS de sa demande de dommages-intérêts,

- rejeté la demande de la SCI SMS de réduction à 1 euro de la clause pénale,

- rejeté la demande de la SCI SMS de production d'un décompte faisant apparaître les versements non pris en compte,

- rejeté la demande de la SCI SMS d'imputation des versements sur le capital restant dû,

- rejeté la demande de la SCI SMS de réduction à un euro de la clause pénale,

- rejeté la demande de la SCI SMS de délais de paiement,

- fixé la créance du FCT Absus à la somme de 298 281,55 euros en principal, frais et intérêts arrêtés au 31 juillet 2024, outre les intérêts de retard au taux d'intérêt conventionnel fixe de 3,800 % l'an hors assurance l'an à compter du 1er août 2024 jusqu'au parfait règlement,

- autorisé la SCI SMS à poursuivre la vente amiable de l'immeuble situé dans les lieux visés au cahier des conditions de vente ;

- dit que le prix de vente ne pourra être inférieur à 630.000 euros,

- taxé les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la charge de l'acquéreur à la somme de 2 455,81 euros,

- fixé la date de l'audience à laquelle serait constatée la vente amiable,

- rejeté les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,

- dit que les dépens seront compris dans les frais soumis à taxe,

- débouté les parties de leurs plus amples demandes.

Pour statuer ainsi, le juge de l'exécution a, s'agissant du titre exécutoire et de l'existence d'une créance liquide et exigible, considéré que le créancier poursuivant avait qualité et intérêt à agir, en écartant les contestations du débiteur s'agissant de la validité de l'acte de cession, tirées de la discordance du nom du notaire, de l'absence de mention de date de l'acte de cession, du défaut de pouvoir de l'entité ayant certifié la conformité de l'acte, enfin de l'absence de preuve que sa créance a été cédée au créancier poursuivant ; que la SCI SMS ne pouvant être considérée comme un consommateur, l'action en paiement était soumise à la prescription quinquennale de droit commun, qui courait à compter du 22 mai 2017, date de la déchéance du terme, de sorte qu'au jour de la délivrance du commandement, l'action n'était pas prescrite ; que s'agissant de la demande de nullité du commandement valant saisie, d'une part, le FCT Absus justifiait d'un titre exécutoire constatant une créance certaine, liquide et exigible dès lors que l'absence de déchéance du terme régulière n'est pas susceptible d'entraîner l'annulation dudit commandement mais seulement de remettre en cause l'exigibilité du capital restant dû, cette solution étant identique si la déchéance du terme était réputée non-écrite, d'autre part, que les demandes de la SCI SMS aux fins de nullité de la clause de stipulation des intérêts conventionnels ainsi que celle aux fins de déchéance du droit aux intérêts du fait du caractère erroné du TEG étaient prescrites ; que l'article 1343-1 du code civil prévoyant que les versements effectués s'imputaient en priorité sur les intérêts et les intérêts de retard au taux égal au taux du prêt ne constituant pas une clause pénale, la débitrice devait être déboutée de sa demande d'imputation des sommes versées sur le capital et de sa demande de réduction des intérêts de retard ; qu'il était démontré que le créancier poursuivant avait pris en compte tous les versements de la SCI SMS, de sorte que la demande de production d'un nouveau décompte était sans objet ; que la demande de réduction de la clause pénale à 1 euro symbolique était également sans objet compte tenu de l'accord du FCT Abus pour réduire l'indemnité d'exigibilité et l'intégration d'une telle somme dans le calcul de sa créance.

Sur la demande de dommages-intérêts, il a estimé qu'au regard des énonciations précédentes, le FCT Absus était fondé à engager la procédure contestée.

Quant à la demande de délais de paiement, il a estimé que la débitrice ne justifiait pas être en capacité de respecter un échéancier si des délais de paiement étaient accordés, en ajoutant qu'elle avait déjà bénéficié de délais de paiement accordés par la banque.

Enfin, concernant la créance de la société Cabot, il a constaté que la cession ne pouvait être considérée comme valablement notifiée à la débitrice Mme [H], de sorte qu'elle n'était pas opposable au garant hypothécaire, la SCI SMS.

Par déclaration du 13 décembre 2024, la SCI SMS a fait appel de ce jugement, intimant le FCT Absus, la Banque Populaire Occitane, la Crcam d’Ille et Vilaine, le SIP de Villejuif et la société Cabot Financial France. Puis elle a saisi le premier président, par requête du 20 décembre 2024, aux fins d'être autorisée à assigner à jour fixe, autorisation qu'elle a obtenue par ordonnance du 23 décembre 2024.

Par actes de commissaire de justice des 29 janvier, 3, 4 et 5 février 2025, déposés au greffe par le Rpva le 5 mars 2025, la SCI SMS a fait assigner à jour fixe respectivement le FCT Absus, la Banque Populaire Occitane, la Crcam d’Ille et Vilaine, la société Cabot Financial France et le SIP de Villejuif pour l'audience de la cour d'appel de Paris du 28 mai 2025.

Par actes des 28 avril et 5 mai 2025, déposés au greffe par le Rpva le 9 mai 2025, la SCI SMS a fait délivrer une assignation « sur et aux fins » pour la même audience du 28 mai 2025, respectivement à la Banque Populaire Occitane, à la Crcam d’Ille et Vilaine, au FCT Absus et au SIP de Villejuif.

[*]

Par conclusions n°3 du 3 juin 2025, la SCI SMS demande à la cour d'appel de :

- la déclarer recevable et bien fondée en son appel,

- en conséquence, débouter le FCT Absus et la Banque Populaire Occitane de leur fin de non-recevoir,

- la déclarer recevable en son appel formé à l'encontre de la Crcam d’Ille et Vilaine,

- infirmer le jugement rendu en ce qu'il :

- déclare recevables les demandes du FCT Absus ;

- déclare irrecevables ses demandes reconventionnelles aux fins de nullité de la clause de stipulation d'intérêts conventionnels et de déchéance du droit aux intérêts,

- rejette ses demandes reconventionnelles d'imputation des intérêts indûment perçus, de production par le créancier poursuivant d'un nouveau décompte prenant en compte la substitution du taux d'intérêt légal au taux d'intérêt conventionnel et la déchéance du droit aux intérêts ;

- la déboute de sa demande de nullité du commandement du 6 avril 2022 et tous les actes de procédure subséquents,

- la déboute de sa demande de dommages-intérêts,

- rejette sa demande de réduction à 1 euro de la clause pénale,

- rejette sa demande de production d'un décompte faisant apparaître les versements non pris en compte,

- rejette sa demande d'imputation des versements sur le capital restant dû,

- rejette sa demande de réduction à un euro de la clause pénale,

- rejette sa demande de délais de paiement,

- fixe la créance du FCT Absus à la somme de 298 281,55 euros en principal, frais et intérêts arrêtés au 31 juillet 2024, outre les intérêts de retard au taux d'intérêt conventionnel fixe de 3,800 % l'an hors assurance l'an à compter du 1er août 2024 jusqu'au parfait règlement, - rejette les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,

- dit que les dépens seront compris dans les frais soumis à taxe,

- déboute les parties de leurs plus amples demandes,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il :

- déclare irrecevables les demandes de la société Cabot Financial France à son encontre,

- l'autorise à poursuivre la vente amiable de l'immeuble saisi à un prix ne pouvant être inférieur à 630.000 euros,

- taxe les frais déjà exposés, à la charge de l'acquéreur, à la somme de 2 455,81 euros,

- fixe la date de l'audience de rappel pour constater la vente amiable,

Et statuant à nouveau,

- déclarer que le FCT Absus est dépourvu d'intérêt et de qualité à agir,

En conséquence,

- déclarer que le FCT Absus est irrecevable en ses demandes,

- déclarer que la déchéance du terme du prêt du 21 avril 2011 est en date du 17 octobre 2016,

- déclarer prescrite l'action du FCT Absus au titre des mensualités du prêt relatives à la période du 9 mai 2014 au 9 avril 2017 d'un montant de 54 945,81 euros, outre intérêts, soit au total la somme de 55 071,33 euros,

- déclarer prescrite l'action en paiement du FCT Absus au titre du capital restant dû au titre du prêt, soit la somme de 319 645,69 euros au 9 octobre 2016,

A titre subsidiaire,

- déclarer abusive la clause « Défaillance et exigibilité des sommes dues » insérée à l'offre de prêt du 6 avril 2011 annexée à l'acte authentique ;

- la déclarer recevable en son action en nullité de la stipulation d'intérêts car non prescrite,

- prononcer la nullité de la stipulation de l'intérêt conventionnel inséré à l'offre préalable de prêt,

A titre subsidiaire,

- prononcer la déchéance de la totalité des intérêts sur le capital restant dû en application des articles L. 312-33 et L. 312-8 du code de la consommation,

- déclarer que le FCT Absus devra restituer les intérêts déjà décomptés et payés au-delà de l'intérêt légal,

- enjoindre au FCT Absus de produire un nouveau décompte sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification de l'arrêt à intervenir,

- déclarer que la cession du 14 novembre 2019 entre la Banque Populaire Occitanie et le FCT Quercius lui est inopposable,

En conséquence,

- prononcer la nullité du commandement de payer du 6 avril 2022,

- annuler tous les actes de procédure subséquents au commandement du 6 avril 2022,

- ordonner la radiation du commandement et la mainlevée de la saisie immobilière aux frais du FCT Absus,

A titre très subsidiaire,

- réduire la somme correspondant aux intérêts de retard à un euro symbolique,

- réduire la clause pénale à la somme d'un euro symbolique,

- condamner le FCT Absus à lui verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi,

- lui accorder les plus larges délais de paiement pour s'acquitter de sa dette à compter de la signification de l'arrêt à venir,

- débouter le FCT Absus de l'intégralité de ses demandes plus amples ou contraires,

- condamner le FCT Absus à lui verser la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- prendre acte de son désistement en ce qui concerne la condamnation de la société Cabot Financial France à lui verser la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouter la Crcam de ses demandes plus amples ou contraires,

- condamner le FCT Absus aux entiers dépens sur le fondement de l'article 699 (sic) du code de procédure civile.

[*]

Par conclusions du 22 avril 2025, la Banque Populaire Occitane demande à la cour d'appel de :

- juger irrecevable la SCI SMS en son appel ;

- condamner la SCI SMS à lui payer la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Par conclusions n°2 du 27 mai 2025, le FCT Absus, ayant pour société de gestion la société IQ EQ Management, représenté par son entité en charge du recouvrement, la société MCS TM, venant aux droits du FCT Quercius, lui-même venant aux droits de la Banque Populaire Occitane, demande à la cour de :

A titre principal,

- déclarer irrecevable l'appel de la SCI SMS,

- condamner la SCI SMS au versement de la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles,

- ordonner que les dépens soient compris dans les frais taxés de vente,

A titre subsidiaire,

- "ordonner que la créance détenue sur la SCI SMS fait partie du périmètre de cessions de créances intervenues le 14 novembre 2019 entre la Banque Populaire Occitane et le FCT Quercius et le 31 janvier 2024 entre le FCT Quercius et le FCT Absus",

- ordonner qu'il a intérêt et qualité à agir à l'encontre de la SCI SMS,

- débouter la SCI SMS de ses moyens relatifs à l'absence de qualité et d'intérêt à agir, à la prescription de la créance, à l'irrégularité de la déchéance du terme, à l'absence de créance exigible et liquide, au caractère abusif de la clause d'exigibilité anticipée,

- déclarer irrecevables les demandes aux fins de nullité de la stipulation d'intérêts conventionnels et de déchéance du droit aux intérêts, ou à défaut, les juger mal fondés,

- dire que le montant de la créance n'a pas à être réduit,

- débouter la SCI SMS de sa demande de dommages-intérêts,

En conséquence,

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

Y ajoutant,

- condamner la SCI SMS au versement de la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles,

- ordonner que les dépens soient compris dans les frais taxés de vente.

[*]

Par conclusions n°2 du 27 mai 2025, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel d’Ille et Vilaine demande à la cour de :

A titre principal,

- déclarer la SCI SMS irrecevable en son appel formé à son encontre,

A titre subsidiaire,

- déclarer infondé l'appel formé par la SCI SMS à son encontre,

En tout état de cause,

- condamner la SCI SMS au paiement d'une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

[*]

Le SIP de [Localité 10] et la société Cabot Financial France n'ont pas constitué avocat, étant précisé qu'ils ont tous deux été cités à personne morale.

 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire, la cour ne peut que confirmer la disposition du jugement déclarant la société Cabot Financial France irrecevable en ses demandes dirigées contre la SCI SMS, aucune des parties ne demandant l'infirmation du jugement sur ce point, étant rappelé que l'intéressée n'a pas constitué avocat en appel.

 

I. Sur l'irrecevabilité de l'appel :

1) Sur le défaut d'annexion de pièces à l'assignation :

Le FCT Absus invoque l'irrecevabilité de l'appel sur le fondement de l'article 920 du code de procédure civile, au motif que seule l'ordonnance autorisant l'appelante à assigner à jour fixe a été annexée à l'assignation du 29 janvier 2025. Il estime que l'arrêt de la Cour de cassation sur la disproportion invoqué par l'appelante n'a pas vocation à s'appliquer en l'espèce.

De même, la Banque Populaire Occitane conclut à l'irrecevabilité de l'appel en application de l'article 920 du code de procédure civile, expliquant que ni la déclaration d'appel, ni la requête aux fins d'être autorisée à assigner à jour fixe n'ont été jointes à l'assignation qui lui a été délivrée.

En réponse, la SCI SMS fait valoir que la Cour de cassation a assoupli sa jurisprudence en considérant que l'irrecevabilité de l'appel prononcée du seul fait que la requête au premier président ne contenait pas les conclusions au fond était une sanction disproportionnée ; qu'en l'espèce, exiger que la requête soit jointe à l'assignation à jour fixe à peine d'irrecevabilité de l'appel relèverait également d'un formalisme excessif ; qu'en tout état de cause, l'irrecevabilité ne peut être prononcée si la cause a cessé au moment où le juge statue, ce qui est le cas en l'espèce, puisqu'elle a fait délivrer au FCT Absus et à la Banque Populaire une nouvelle assignation en joignant l'ordonnance l'autorisant à assigner à jour fixe, la requête et la déclaration d'appel.

Il résulte de l'article 920 du code de procédure civile et de la jurisprudence de la Cour de cassation que les copies de la requête, de l'ordonnance du premier président et de la déclaration d'appel sont jointes à l'assignation à jour fixe et qu'à défaut, l'appel est irrecevable.

Selon l'article 126 du même code, dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d'être régularisée, l'irrecevabilité est écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

En l'espèce, il est constant que les premières assignations à jour fixe délivrées respectivement les 29 janvier et 3 février 2025 à la Banque Populaire Occitane et au FCT Absus ne comportaient que l'ordonnance du conseiller délégataire du premier président en pièce jointe, mais que la situation a été régularisée par la délivrance, le 28 avril 2025, de nouvelles assignations auxquelles étaient jointes les copies de la requête, de l'ordonnance du conseiller délégataire du premier président et de la déclaration d'appel.

La cause d'irrecevabilité ayant disparu, il n'y a pas lieu de déclarer l'appel irrecevable sur le fondement de l'article 920 du code de procédure civile.

 

2) Sur l'indivisibilité du litige :

La Crcam d’Ille et Vilaine soulève l'irrecevabilité de l'appel, faisant valoir qu'elle a cédé sa créance à la société Cabot Finance France le 18 octobre 2021, de sorte que rien ne justifie qu'elle soit attraite à la présente procédure, étant observé que la SCI SMS n'indique pas en quoi le jugement dont appel serait source d'indivisibilité. Elle conclut que la SCI SMS est dépourvue de droit d'agir à son encontre.

En réponse, la SCI SMS invoque les dispositions de l'article 553 du code de procédure civile et soutient que le jugement entrepris présente un caractère d'indivisibilité entre tous les créanciers.

Il résulte de l'article 553 du code de procédure civile qu'en cas d'indivisibilité à l'égard de plusieurs parties, l'appel formé contre l'une n'est recevable que si toutes sont appelées à l'instance.

Selon la jurisprudence de la Cour de cassation, la procédure de saisie immobilière étant indivisible, l'appel de l'une des parties à l'instance devant le juge de l'exécution doit être formé contre toutes les parties à l'instance, à peine d'irrecevabilité de l'appel.

En l'espèce, il est constant que la Crcam d’Ille et Vilaine a reçu dénonciation du commandement, valant assignation à comparaître à l'audience d'orientation, en sa qualité de créancier inscrit au jour de la publication du commandement, conformément à l'article R.322-6 du code des procédures civiles d'exécution. Dès lors, étant partie à l'instance devant le juge de l'exécution, c'est à bon droit qu'elle a été intimée par la SCI SMS, peu important qu'elle ait cédé sa créance à la société Cabot Financial France et qu'elle ne s'estime plus créancière de la SCI.

Il convient donc de rejeter la fin de non-recevoir invoquée par la Crcam.

 

II. Sur l'irrecevabilité des demandes du FCT Absus :

1) Sur la qualité et l'intérêt à agir du FCT Absus :

La SCI SMS estime que le FCT Absus ne justifie pas de ce que la créance du FCT Quercius lui aurait été cédée par acte du 14 novembre 2019, la référence 36029 du dossier mentionnée sur l'annexe 1 du bordereau ne ressortant d'aucun autre document ni aucun courrier de la Banque Populaire. Elle conclut que le FCT Absus est irrecevable en ses demandes faute d'intérêt et de qualité à agir à son encontre.

Le FCT Absus répond que la créance visée dans l'annexe du bordereau de l'acte de cession est suffisamment identifiée par le nom du débiteur, la référence de la créance, correspondant au numéro du prêt figurant sur l'acte notarié et la lettre de déchéance du terme, et la référence dossier qui figure sur des courriers de la société MCS et Associés.

Il n'est pas contesté que le prêt immobilier litigieux porte le numéro 08641976, tel que mentionné dans les décomptes de créance joints aux mises en demeure et lettre de déchéance du terme adressées par la Banque Populaire Occitane à la SCI SMS en 2015 et 2017 (pièces 7, 8, 9, 34 et 35 du FCT Absus).

Or le bordereau de cession de créances daté du 14 novembre 2019 comporte en annexe 1 la liste des créances cédées par la Banque Populaire Occitane au fonds commun de titrisation Quercius parmi lesquelles figure une créance identifiée comme suit :

Référence dossier Référence créance Nom 36029 8641976 SMS SCI

Il ne fait donc aucun doute que c'est bien la créance résultant du prêt n°08641976 souscrit par la SCI SMS auprès de la Banque Populaire Occitane qui a été cédée au FCT Quercius le 14 novembre 2019. D'ailleurs, le créancier poursuivant produit un décompte des sommes dues par la SCI SMS, établi par le FCT Quercius représenté par MCS et Associés et arrêté au 10 janvier 2023, qui porte mention des deux références 36029 et 2108641976 (pièce 12 FCT Absus), tandis que la lettre de mise en demeure de la société MCS et Associés, pour le FCT Quercius, adressée le 12 novembre 2021 à la SCI SMS porte la seule référence 36029 et concerne bien le prêt immobilier de 400.000 euros du 11 mai 2011 (pièce 10). Le décompte annexé au commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 6 avril 2022 par le FCT Quercius, venant aux droits de la Banque Populaire Occitane, porte également mention des deux références 36029 et 2108641976.

Enfin, l'annexe 1 du bordereau de cession de créance daté du 31 janvier 2024 se rapportant à la cession entre les deux fonds communs de titrisation Quercius et Absus mentionne également, parmi les créances cédées, celle à l'encontre de la SCI SMS, en la désignant par les deux références dossier et créance : 36029 et 2108641976 (pièce 40 du FCT Absus).

C'est donc à tort que la SCI SMS soutient que la référence dossier 36029 ne ressort d'aucun document produit par le FCT Absus et que cette référence ne correspond pas à la créance cédée par la Banque Populaire.

Il importe peu que le montant de la créance cédée, par nature évolutif, ne figure pas sur l'annexe du bordereau de cession du 14 novembre 2019, dès lors que la créance cédée par la Banque Populaire est suffisamment identifiée par le nom du débiteur cédé et la référence 8641976.

Le FCT Absus, venant aux droits du FCT Quercius, justifie donc bien de sa qualité de créancier de la SCI SMS, et partant, de sa qualité et de son intérêt à agir en procédure de saisie immobilière à l'encontre de cette dernière, comme l'a d'ailleurs très justement retenu le premier juge. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

 

2) Sur la date de déchéance du terme et la prescription de la créance :

La SCI SMS invoque la prescription, soutenant que le premier impayé non régularisé date du 9 mai 2014 et qu'il n'est justifié d'aucun acte interruptif de prescription entre cette date et la délivrance du commandement du 6 avril 2022. Elle explique que le FCT Absus ne peut se prévaloir d'une déchéance du terme du 24 mai 2017 alors que les mises en demeure précédentes emportaient clairement déchéance du terme ; qu'ainsi, la déchéance du terme est intervenue en réalité huit jours après la réception du courrier du 19 novembre 2014, ou au plus tard au 15 octobre 2015 (délai accordé par courrier du 30 janvier 2015) ou au pire au 28 octobre 2016 (mise en demeure du 17 octobre 2016).

Le FCT Absus explique que le délai applicable est celui de l'article L.110-4 du code de commerce, soit cinq ans, et que la prescription court à compter de la date de déchéance du terme, soit en l'espèce le 24 mai 2017 ; que les précédentes mises en demeure ont été suivies d'accords sur des délais de paiement, de sorte que le créancier a renoncé à plusieurs reprises à la déchéance du terme ; qu'en tout état de cause, des paiements partiels, interruptifs de prescription, sont intervenus entre août 2015 et avril 2023.

Il n'est plus contesté à hauteur d'appel que la prescription biennale de l'article L.137-2 devenu L.218-2 du code de la consommation, qui ne bénéficie qu'aux consommateurs, n'est pas applicable en l'espèce, la SCI SMS ne pouvant être considérée comme un consommateur. C'est à juste titre que le juge de l'exécution a estimé que le délai de prescription applicable en l'espèce était le délai quinquennal de droit commun.

Contrairement à ce que soutient le FCT Absus, il est de jurisprudence constante qu'à l'égard d'une dette payable par termes successifs, la prescription se divise comme la dette elle-même et court à l'égard de chacune de ces fractions à compter de son échéance, de sorte que l'action en paiement des mensualités impayées se prescrit à compter de leurs dates d'échéances respectives, l'action en paiement du capital restant dû se prescrivant, quant à elle, à compter de la déchéance du terme, qui emporte son exigibilité. Cette jurisprudence s'applique aussi bien aux prêts consentis aux consommateurs qu'aux prêts professionnels (Cass., Com., 17 octobre 2018, n°16-50.003 ; Cass., Com., 19 janvier 2022, n°20-14.522).

Il ressort des décomptes de créance et notamment celui joint au commandement que les mensualités sont impayées depuis le 9 mai 2014.

La SCI SMS a reçu de la Banque Populaire Occitane de nombreuses mises en demeure dès le 19 novembre 2014 pour régulariser les mensualités impayées (17 695,79 euros à cette date). De nombreux délais lui ont été accordés pour régulariser l'arriéré par un plan d'apurement, dans l'attente de la vente d'un bien immobilier. Certes, les lettres de la banque, constatant le non-respect des accords de règlement, comportaient l'avertissement que faute de régularisation, la déchéance du terme serait prononcée, mais le montant des mensualités impayées n'a cessé d'augmenter pour atteindre 52 322,56 euros au 27 avril 2017. Ce n'est finalement que le 24 mai 2017 que la Banque Populaire Occitane a informé la SCI SMS du prononcé de la déchéance du terme, en date du 22 mai 2017 d'après les décomptes de créance. L'appelante n'apporte pas la preuve de ce que la déchéance du terme aurait en réalité été prononcée à une date antérieure comme elle le soutient alors que les lettres produites ne constituent que des avertissements préalables. Cette date du 22 mai 2017 constitue donc le point de départ du délai de prescription quinquennal pour l'action en recouvrement du capital restant dû. Le commandement ayant été délivré le 6 avril 2022, cette action n'est nullement prescrite.

Le décompte annexé à la lettre du 24 mai 2017 fait état de mensualités impayées du 9 mai 2014 au 9 mai 2017, mais également des 14 versements effectués par la débitrice entre le 3 août 2015 et le 17 mars 2017, qui ont nécessairement régularisé les échéances les plus anciennes, ce qui recule le point de départ des prescriptions s'agissant des mensualités impayées. Ainsi, au regard du nombre de versements et de leurs montants, la SCI SMS a régularisé entièrement 13 mensualités impayées du 9 mai 2014 au 9 septembre 2015 (d'un montant de 2 527,97 euros par mois chacune). Ainsi, la dernière échéance non régularisée en totalité est celle du 9 octobre 2015.

Par ailleurs, aux termes de l'article 2240 du code civil, la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription. En outre, selon la jurisprudence constante de la Cour de cassation, la reconnaissance, même partielle, que le débiteur fait du droit de celui contre lequel il prescrivait, entraîne pour la totalité de la créance un effet interruptif qui ne peut se fractionner.

Les paiements partiels postérieurs à la déchéance du terme peuvent, le cas échéant, valoir reconnaissance par les débiteurs du droit de créance au sens de l'article 2240 du code civil. A cet égard, la Cour de cassation admet que le nombre et la régularité des paiements partiels effectués entre la déchéance du terme et la délivrance du commandement impliquent une reconnaissance de la dette ayant un effet interruptif de prescription (1ère civ, 25 février 2016, n°15-15994). Il appartient aux juges du fond d'apprécier souverainement si les paiements postérieurs à la déchéance du terme ont un effet interruptif de prescription.

En l'espèce, il résulte du décompte annexé au commandement que la SCI SMS a versé régulièrement la somme de 2.000 euros par mois de juin 2017 à mai 2020 (trois règlements de 2.000 euros en mai 2020), outre 11 500 euros en juillet 2019, puis 1.000 euros par mois de décembre 2020 à juin 2021 inclus, puis de nouveau 2.000 euros par mois de juin à novembre 2021, puis 3.000 euros par mois de décembre 2021 à mars 2022, et même après la délivrance du commandement de payer valant saisie immobilière du 6 avril 2022.

Ces versements constituent assurément des paiements volontaires, et par leur nombre et l'importance des montants, valent reconnaissance du droit de créance de la Banque Populaire Occitane, ayant pour effet d'interrompre la prescription en application de l'article 2240 du code civil.

Dès lors, c'est vainement que la SCI SMS soutient que l'action en recouvrement des mensualités impayées serait prescrite, alors que le commandement de payer valant saisie immobilière lui a été délivré le 6 avril 2022.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré recevables les demandes du FCT Absus.

 

III. Sur les contestations au fond : la nullité du commandement :

1) Sur les contestations relatives à la déchéance du terme :

La SCI SMS invoque l'absence de créance exigible, se prévalant de l'absence de clause sur l'exigibilité anticipée du prêt dans l'acte notarié et du caractère abusif de la clause d'exigibilité contenue dans les conditions générales de l'offre de prêt du 21 avril 2011, dès lors qu'elle autorise la déchéance du terme au bon vouloir de la banque, sans mise en demeure, ni décision en justice. Elle précise qu'elle est une une SCI familiale et doit être considérée comme un non-professionnel.

Sur l'absence de créance exigible, le FCT Absus fait valoir que la SCI SMS, qui ne peut être considérée comme un consommateur ou un non-professionnel, ne peut se prévaloir de la législation sur les clauses abusives ; qu'il n'est pas démontré que cette clause aurait été imposée par un abus de puissance économique du professionnel ni qu'elle aurait conféré à ce dernier un avantage excessif ou provoqué un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties ; que la clause litigieuse n'a de toute façon pas été appliquée puisque des mises en demeure ont été adressées et des délais accordés ; que la déchéance du terme, prononcée après mises en demeure et délais de paiement, est valable.

Certes, l'acte notarié du 11 mai 2011 ne comporte pas de clause de déchéance du terme, mais il se réfère à l'offre préalable de prêt, acceptée le 21 avril 2011 et annexée à l'acte, qui en contient une dans ses conditions générales.

L'article L. 132-1 alinéa 1er du code de la consommation, dans sa version en vigueur à la date du contrat et applicable au litige, dispose que dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Le consommateur désigne toute personne physique qui agit à des fins qui n'entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole. Le non-professionnel est défini comme étant toute personne morale qui n'agit pas à des fins professionnelles.

D'après les statuts de la SCI SMS, la société a pour objet l'acquisition, par voie d'achat ou d'apport, la propriété, la mise en valeur, la transformation, la construction, l'aménagement, l'administration et la location de tous biens et droits immobiliers, de tous biens et droits pouvant constituer l'accessoire, l'annexe ou le complément des biens et droits immobiliers en question, et ce, soit au moyen de capitaux propres, soit au moyen de capitaux d'emprunt, ainsi que de l'octroi, à titre accessoire et exceptionnel, de toutes garanties à des opérations conformes au présent objet civil et susceptibles d'en favoriser le développement ; et généralement toutes opérations civiles pouvant se rattacher directement ou indirectement à cet objet ou susceptibles d'en favoriser le développement, et ne modifiant pas le caractère civil de la société.

Ainsi, la souscription du prêt immobilier litigieux en vue d'acquérir un bien immobilier entre parfaitement dans l'objet social de la SCI SMS, de sorte qu'elle ne saurait être considérée comme étant un non-professionnel, peu important qu'il s'agisse d'une SCI familiale.

Dès lors, c'est en vain que l'appelante invoque le caractère abusif de la clause de déchéance du terme.

L'exigibilité du prêt doit donc être considérée comme ayant été valablement prononcée le 24 mai 2017, après mises en demeure préalables.

Le FCT Absus justifie donc bien d'une créance liquide et exigible.

 

2) Sur les contestations relatives au taux effectif global :

Sur la nullité de la clause de stipulation d'intérêts et la déchéance du droit aux intérêts, la SCI SMS explique qu'elle est une SCI familiale sans activité professionnelle ; que le délai de prescription ne peut courir à compter de la date de l'offre de prêt car elle ne pouvait, à la lecture de l'acte, prendre conscience de l'erreur ; que le taux effectif global (TEG) n'est pas proportionnel au taux de période et n'a pas été calculé sur la base d'une année civile de 365 jours, mais sur 360 jours ; que la sanction du TEG erroné est la substitution du taux d'intérêt contractuel au taux légal, de sorte qu'il appartient au créancier de produire un nouveau décompte, les intérêts versés en trop devant s'imputer sur le capital.

Le FCT Absus soulève la prescription quinquennale de l'action en nullité de la stipulation d'intérêt conventionnel, qui court en l'espèce à compter du jour de l'acte du 11 mai 2011. Il ajoute que la SCI SMS n'apporte pas la preuve de l'erreur affectant le TEG, le taux d'intérêt ayant bien été calculé sur la base de 365 jours, et qu'à la date de l'acceptation de l'offre de prêt, les crédits n'étaient pas soumis à l'exigence de mention des taux et durée de période.

Selon la jurisprudence de la Cour de cassation, la prescription de l'exception de nullité de la clause stipulant l'intérêt conventionnel, contenue dans un acte de prêt ayant reçu un commencement d'exécution, en raison d'une erreur affectant le taux effectif global, court à compter du jour où l'emprunteur a connu ou aurait dû connaître cette erreur. Cette date est celle de la formation du contrat si la seule lecture de l'acte permet de constater le caractère erroné du taux effectif global. A défaut, la prescription court à compter du jour où l'erreur a été révélée à l'emprunteur. Il en est de même s'agissant de la demande de déchéance du droit aux intérêts.

C'est à tort que le premier juge a retenu que, la SCI SMS devant être considérée comme ayant agi en qualité de professionnelle de l'immobilier lorsqu'elle a souscrit le prêt, elle était informée de l'ensemble des modalités et conséquences de ce prêt et pouvait se renseigner sur le taux effectif global au moment de la souscription du prêt, de sorte que le point de départ de la prescription quinquennale était le 11 mai 2011, date de l'acte de prêt.

En effet, d'une part, il résulte tant de l'offre préalable de prêt que de l'acte notarié de prêt que les parties ont expressément entendu soumettre le prêt aux dispositions des articles L.312-1 et suivants du code de la consommation relatives au crédit immobilier. D'autre part, il ne ressort ni de l'offre préalable de prêt ni de l'acte notarié de prêt que la SCI SMS aurait pu déceler les irrégularités affectant le taux effectif global à la seule lecture de ces actes.

Toutefois, la SCI SMS n'invoque aucun événement, aucun acte lui permettant de déceler les erreurs qu'elle invoque, de sorte qu'elle ne justifie pas avoir contesté la régularité du taux effectif global dans les cinq ans de la révélation alléguée. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a déclaré ses contestations irrecevables et a rejeté les demandes subséquentes. Surabondamment, force est de constater que l'appelante ne produit aucune pièce justificative établissant la réalité des irrégularités invoquées, de sorte que sa contestation n'aurait pu prospérer.

 

3) Sur les autres moyens de nullité :

La prescription de la créance, invoquée ici encore par la SCI SMS, a déjà été écartée ci-dessus par la cour. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.

Par ailleurs, l'appelante n'invoque aucun moyen à l'appui de sa demande tendant à voir déclarer que la cession de créance du 14 novembre 2019 entre la Banque Populaire Occitane et le FCT Quercius lui est inopposable, de sorte qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour n'a pas à l'examiner.

 

IV. Sur le montant de la créance :

Rien ne justifie de réduire le montant des intérêts de retard. La SCI SMS, qui n'explicite pas le fondement juridique de sa demande, en sera déboutée.

La SCI SMS persiste à solliciter la réduction de la clause pénale (indemnité conventionnelle de 7%) en ce qu'elle serait manifestement excessive, alors que le premier juge a relevé que, d'après le décompte de créance du FCT Absus, il n'était réclamé par le créancier poursuivant aucune indemnité à ce titre. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.

 

V. Sur la demande de dommages-intérêts :

Au vu du présent arrêt, qui ne fait pas droit aux contestations de la SCI SMS, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté cette dernière de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive, le FCT Absus étant recevable et bien fondé à poursuivre la débitrice.

 

VI. Sur les délais de paiement et l'orientation de la procédure :

A l'appui de sa demande de délais de paiement, la SCI SMS fait valoir qu'elle a désormais une possibilité de refinancement du prêt au vu de l'activité de nouveau florissante de sa gérante, étant précisé que le bien saisi constitue la résidence familiale de ses associés, qui ont deux enfants majeurs en situation de handicap.

Le FCT Absus s'oppose aux délais de paiement sollicités, qui ne sont pas réalistes et compte tenu de l'ancienneté de la dette et des délais déjà accordés.

Aux termes de l'article 1343-5 alinéa 1er du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Eu égard à l'ancienneté de la dette (déchue du terme en 2017) et au montant de celle-ci (298 281,55 euros), rien ne justifie d'accorder à la SCI SMS des délais de paiement, d'autant plus qu'elle ne justifie pas avoir trouvé une solution de refinancement de sa dette permettant de solder la créance du FCT Absus rapidement. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté la SCI SMS de sa demande de délais.

Par ailleurs, à défaut de demande d'infirmation, le jugement sera confirmé en ce qu'il a autorisé la vente amiable.

 

VII. Sur les demandes accessoires :

L'issue du litige justifie de condamner la SCI SMS, qui succombe en ses prétentions, aux dépens d'appel, et de la débouter de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

Il n'est pas inéquitable de faire application de l'article 700 au profit du FCT Absus et de condamner l'appelante à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel.

En revanche, l'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 au profit de la Banque Populaire Occitane ni de la Crcam d’Ille et Vilaine.

 

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par la Banque Populaire Occitane et le fonds commun de titrisation Absus, ayant pour société de gestion la société IQ EQ Management, représenté par son entité en charge du recouvrement, la société MCS TM, venant aux droits du FCT Quercius, lui-même venant aux droits de la Banque Populaire Occitane,

REJETTE la fin de non-recevoir de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel d’Ille et Vilaine,

En conséquence,

DECLARE l'appel recevable,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 10 octobre 2024 par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Créteil,

Y ajoutant,

DÉBOUTE la SCI SMS de sa demande de réduction des intérêts de retard,

CONDAMNE la SCI SMS à payer la somme de 1 500 euros au fonds commun de titrisation Absus, ayant pour société de gestion la société IQ EQ Management, représenté par son entité en charge du recouvrement, la société MCS TM, venant aux droits du FCT Quercius, lui-même venant aux droits de la Banque Populaire Occitane, en application de l'article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel d’Ille et Vilaine de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la Banque Populaire Occitane de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la SCI SMS de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI SMS aux entiers dépens d'appel.

Le greffier,                                        Le Président,