Extrait : « Considérant que le bail prévoyait que « dans tous les cas de résiliation, la somme versée au bailleur à titre de dépôt de garantie demeurera acquise à ce dernier, à titre d'indemnité » ; Que c'est pertinemment que le premier juge a estimé que cette clause conclue entre deux professionnels n'était pas abusive, Monsieur X. ne pouvant pas plus arguer du fait qu'une telle disposition n'était pas prévue en cas de résiliation du bail au tort du bailleur ; Que le premier juge a exactement estimé qu'il n'avait pas lieu de réduire cette somme dont le montant n'apparaît pas excessif, le bail ayant été résilié au tort du preneur ».

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE RENNES

SEPTIÈME CHAMBRE

ARRÊT DU 6 MAI 2009

 

RG n° 07/05969. Arrêt n° 198. Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée.

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ : Madame Marie-Gabrielle LAURENT, Président, Monsieur Patrick GARREC, Conseiller, Madame Agnès LAFAY, Conseiller,

GREFFIER : Mademoiselle Françoise CLERC, lors des débats, et Madame Marie-Noëlle KARAMOUR, lors du prononcé,

DÉBATS : À l'audience publique du 2 mars 2009 devant Madame Agnès LAFAY, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT : [minute Jurica page 2] Contradictoire, prononcé par Madame Agnès LAFAY, Conseiller, à l'audience publique du 6 mai 2009, date indiquée à l'issue des débats.

 

APPELANTS :

Monsieur X.

[adresse], représenté par la SCP D'ABOVILLE, DE MONCUIT SAINT-HILAIRE & LE CALLONNEC, avoués assisté de Maître Yves ROULLEAUX, avocat

SARL DES MAISONS PARTOUT venant aux droits de Monsieur X.,

prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège [adresse], représentée par la SCP D'ABOVILLE, DE MONCUIT SAINT-HILAIRE & LE CALLONNEC, avoués, assistée de Maître Yves ROULLEAUX, avocat

 

INTIMÉS :

EURL Y. TRANSPORTS

prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège [adresse], représentée par la SCP GAUVAIN & DEMIDOFF, avoués, assistée de Maître Didier ROUSSEAU, avocat

Monsieur Y.

[adresse], représenté par la SCP GAUVAIN & DEMIDOFF, avoués, assisté de Maître Didier ROUSSEAU, avocat

Madame Y.

[minute Jurica page 3] [adresse], représentée par la SCP GAUVAIN & DEMIDOFF, avoués, assistée de Maître Didier ROUSSEAU, avocat

 

Par acte sous seing privé en date du 8 septembre 2003, L'EURL Y. TRANSPORTS a donné à bail à Monsieur X. des locaux situés [adresse], afin d'exploiter un commerce de fabrication et vente de meubles jouxtant des locaux exploités par le bailleur et moyennant un loyer annuel de 10.080,00 € taxes et charges en sus.

Par acte d'huissier du 14 octobre 2005, l'EURL Y. a saisi le juge des référés afin de voir constater la résiliation du bail, en raison du défaut de paiement des loyers et charges et de production de l'attestation d'assurance dans le délai de un mois suivant commandement délivré à cet effet.

Par ordonnance de référé du 2 mars 2006 :

- la résiliation du bail a été constatée ;

- la demande d'expulsion a été déclarée sans objet les lieux ayant été libérés par le preneur le 26 janvier 2006 ;

- Monsieur X. a été condamné à payer au bailleur la somme de 940,83 € à titre de provision sur la taxe foncière 2005, les sommes de 13 € et 104,03 € à titre de provision sur les clauses pénales et une indemnité provisionnelle d'occupation de 1.040,30 € par mois à compter de la résiliation jusqu'au 26 janvier 2006 date de la libération des lieux.

Par acte d'huissier en date du 17 août 2006, Monsieur X. a fait assigner L'EURL Y. TRANSPORT pour demander paiement de la somme de 5.600,00 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance pendant la durée du bail.

Il demandait au tribunal de dire que l'article 14 du bail qui prévoit que le dépôt de garantie reste acquis au bailleur dans tous les cas de résiliation est une clause abusive.

Subsidiairement, il demandait que cette clause pénale soit réduite à 1 € symbolique.

Il sollicitait paiement de la somme de 2.520 € outre intérêts légaux à compter de l'assignation à titre de restitution du dépôt de garantie.

L'EURL Y. s'est opposée à ces demandes et à sollicité paiement de la somme de 2.000,00 € à titre de dommages et intérêts, de celle de 950,00 € au titre des charges et que le dépôt de garantie lui reste acquis.

Par jugement du 10 juillet 2007 le Tribunal de Grande Instance de NANTES a débouté Monsieur X. de ses demandes, dit que le dépôt de garantie de 2.250,00 € restera acquis au bailleur et condamné Monsieur X. à payer à l'EURL Y. la somme de 1.000,00 € à titre de dommages et intérêts et celle de 1.200,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure Civile et à Monsieur et Madame Y. la somme de 1.500,00 € chacun à titre de dommages et intérêts.

Monsieur X. et la SARL DES MAISONS PARTOUT ont relevé appel de cette décision et ont conclu le 8 février 2008.

[minute Jurica page 4] L'EURL Y. TRANSPORTS et les époux Y. ont conclu le 8 février 2008 et le 23 février 2009.

 

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l'incident de procédure :

Considérant que les conclusions signifiées le 23 février 2008 se contentent de mettre à jour le compte entre les parties concernant l'exécution de la décision de référé du 2 mars 2006 ;

Qu'elles n'appellent aucune réponse et n'ont pas à être écartées des débats.

 

Au fond :

- Sur la demande en dommages et intérêts présentée par Monsieur X. et la société DES MAISONS PARTOUT pour troubles de jouissance :

Considérant que par lettre du 7 octobre 2004, Monsieur X. rappelait à son bailleur qu'il était dans l'attente de la réparation de deux gouttières ainsi que de la chambre froide et le priait d'effectuer des travaux comme cela avait été prévu antérieurement ;

Que le 11 octobre 2004, l'huissier mandaté par Monsieur X. constatait dans une partie des locaux des fuites d'eau apparentes au plafond qui comporte une isolation en plaques de polystyrène, certaines présentant des auréoles d'humidité importantes et que se rendant ensuite dans l'atelier qui a une toiture en double pan l'huissier a relevé que le long du versant arrière des coulures d'eau étaient visibles sur la maçonnerie ;

Que Monsieur Y. ne peut valablement soutenir que ces fuites étaient en lien avec le percement du toit par Monsieur X. pour la pose d'une enseigne qui se trouve sur le devant du bâtiment ;

Que si Monsieur Y. justifie par une facture du 15 octobre 2004 avoir fait effectuer des travaux pour la réparation des gouttières, les fuites d'eau n'ont pas cessé Monsieur STEVENS attestant que lors de ses passages dans l'atelier courant juillet et août 2005 il a pu constater des fuites couvrant le mur du fond à gauche ;

Que Monsieur N., dont l'attestation est versée aux débats par l'entreprise Y., confirme l'existence d'humidité sur les murs du plafond de la chambre froide ;

Que le bailleur ne peut se prévaloir de constatation faite en août 2003 en plein été et en dehors de la saison des pluies pour justifier du bon état des lieux et de l'absence de fuites ;

Que l'entreprise Y. n'a pas assuré le couvert comme elle en avait l'obligation ;

Considérant que le contrat de bail signé entre les parties prévoyait que les lieux loués comprenaient un entrepôt de 249,37 m² et une chambre froide de 33,05 m² et que « Le Preneur aura le droit d'user des parties communes constituées d'un couloir, d'une cour et de WC et ne pourra en aucun cas user des parties communes pour son activité ni apporter des modifications ou s'en servir pour stocker du matériel à l'exception d'un arbre et des voitures des clients... le bailleur doit laisser visible complètement la façade et l'enseigne du magasin (partie gauche du bâtiment jusqu'à la moitié) » ;

Considérant que Monsieur X. ne saurait reprocher à l'entreprise Y. de garer des véhicules dans la cour lui appartenant tant qu'ils n'empêchent pas l'accès aux locaux loués, le constat du 19 juillet 2005(et non comme mentionné par erreur 2004) étant manifestement insuffisant pour établir un tel fait ;

[minute Jurica page 5] Qu'au contraire il résulte des attestations produites que c'est monsieur X. qui encombrait la cour en contravention aux dispositions du bail ;

Qu'on ne saurait pas plus critiquer l'entreprise Y. pour avoir déplacé des objets qui encombraient la Cour ;

Considérant en revanche qu'il est constant que le bailleur n'a plus donné accès aux toilettes en contravention des clauses du bail au prétexte que le preneur ne payait plus ses charges ;

Considérant que les troubles dans la jouissance des lieux liés au non respect par le bailleur de ses obligations seront réparés par l'allocation d'une somme de 1.000,00 € cette somme portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision en application de l'article 1153-1 du Code Civil.

 

- Sur la restitution du dépôt de garantie :

Considérant que le bail prévoyait que « dans tous les cas de résiliation, la somme versée au bailleur à titre de dépôt de garantie demeurera acquise à ce dernier, à titre d'indemnité » ;

Que c'est pertinemment que le premier juge a estimé que cette clause conclue entre deux professionnels n'était pas abusive, Monsieur X. ne pouvant pas plus arguer du fait qu'une telle disposition n'était pas prévue en cas de résiliation du bail au tort du bailleur ;

Que le premier juge a exactement estimé qu'il n'avait pas lieu de réduire cette somme dont le montant n'apparaît pas excessif, le bail ayant été résilié au tort du preneur ;

 

- Sur la demande de dommages et intérêts présentée par les consorts Y. et l'EURL Y. :

Considérant que c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a condamné Monsieur X. à payer des dommages et intérêts tant à l'entreprise Y. pour la gêne que l'attitude de Monsieur X. lui a causé dans son exploitation qu'aux époux Y. eux-mêmes pour l'attitude injurieuse qu'il a eu à leur égard ;

Que le préjudice de ces derniers est suffisamment établi par les certificats médicaux versés aux débats ;

Considérant que l'entreprise Y. n'a pas relevé appel incident pour le débouté de sa demande au titre des charges puisqu'elle conclu à la confirmation de la décision en toutes ses dispositions.

Considérant que Monsieur X. et la SARL DES MAISONS PARTOUT succombant pour la plus grande part en leur appel, chacune des parties conservera la charge de ses dépens d'appel.

 

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Dit n'y avoir lieu à écarter des débats les conclusions déposées le 28 février 2008 par l'EURL Y. TRANSPORTS et les époux Y.

Confirme la décision en toutes ses dispositions sauf s'agissant du débouté de Monsieur X. pour sa demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et l'infirmant sur ce point condamne l'EURL Y. TRANSPORTS à payer à la SARL DES MAISONS PARTOUT venant aux droits de Monsieur X. la somme de 1.000,00 € avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

[minute Jurica page 6] Déboute les parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du Code de procédure Civile à hauteur d'appel.

Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens d'appel.

LE GREFFIER             LE PRÉSIDENT