Extrait : « En l’espèce, la SAS B. fonde sa demande sur la clause de solidarité du contrat de bail, produit aux débats, selon laquelle « le congé délivré par l’un vaut pour tous les autres locataires et met définitivement fin au bail.

Le contrat de bail est un contrat d’adhésion dont les clauses sont déterminées à l’avance par le bailleur. La clause de solidarité sur laquelle s’appuie la demanderesse a pour effet de priver Monsieur X. de son droit au maintien dans le logement, dès lors qu’un colocataire quitte le logement.

Elle semble créer un déséquilibre significatif au profit du bailleur, d’autant plus qu’elle lui accorde le droit de décider seul du sort du locataire restant, en lui permettant de l’interroger sur ses ressources afin d’apprécier s’il est en mesure de payer seul le loyer et de suspendre le cas échéant les effets de cette clause.

Ainsi, la présente demande se heurte donc à des contestations sérieuses. Il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé de ce chef.

Par voie de conséquence, il convient de dire n’y avoir lieu à référé concernant la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 MAI 2026

 

N° RG 26/00162. Jugement n° 26/00144. N° Portalis DB2Q-W-B7K-GDGW

 

DEMANDERESSE :

SAS B.

dont le siège social est sis [Adresse 1], représentée par Maître David GOLDSTEIN, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Julie ACIN, avocat au barreau d’ANNECY

 

DÉFENDEURS :

Monsieur X.

demeurant [Adresse 2], non comparant

Madame Y.

demeurant [Adresse 3], comparante

 

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 1^er avril 2026 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 13 mai 2026.

Ordonnance rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

 

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat de bail en date du 23 décembre 2024, la SCI PSL IMMO a donné en location à Madame Y. et Monsieur X. un logement situé [Adresse 4] à [Adresse 5].

Par contrat de cession de créance en date du 5 décembre 2024, le bailleur a cédé à la SAS B. l’intégralité de sa créance de loyers, provisions sur charge et toute taxe locative imputable au locataire.

Par courrier réceptionné le 27 août 2025, Madame Y. a délivré congé à la SCI PSL IMMO. Son bail a pris fin le 27 septembre 2025.

Monsieur X. s’est maintenu dans les lieux.

Trois procès-verbaux de constat de carence ont été dressés par des commissaires de justice en dates des 20 octobre 2025, 9 janvier 2026 et 6 mars 2026, venus réaliser un état des lieux de sortie.

Par courrier en date du 10 octobre 2025, le syndic de copropriété PEAK IMMOBILIER a informé le bailleur de nuisances répétées causées par la présence d’un chien dans l’appartement.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2026, la SAS B. a fait assigner en référé Madame Y. et Monsieur X. devant le juge des contentieux de la protection d’Annecy pour demander, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

CONSTATER que Monsieur X. est occupant sans droit ni titre depuis le 27 septembre 2025 ; ORDONNER son expulsion sans délai dès le prononcé de l’ordonnance à venir, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, au besoin avec le concours de la force publique ; DIRE que les meubles se trouvant sur place donneront lieu à l’application des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNER solidairement Madame Y. et Monsieur X. à lui payer la somme provisionnelle de 918,67 euros au titre de l’arriéré de loyer du 1er au 26 septembre 2025 ; CONDAMNER Monsieur X. à lui payer la somme provisionnelle de 5794,55 euros au titre de l’indemnité d’occupation ; FIXER à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur X. à 1068,70 euros mensuels à partir du 1er janvier 2026 et jusqu’à la libération effective des locaux ; CONDAMNER solidairement Madame Y. et Monsieur X. à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ; CONDAMNER solidairement Madame Y. et Monsieur X. aux dépens ; CONDAMNER solidairement Madame Y. et Monsieur X. à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de sa demande d’expulsion, la SAS B. se fonde sur l’article 834 du Code de procédure civile et sur une clause du contrat de bail pour affirmer que le congé donné par Madame Y. vaut également pour Monsieur X. et qu’il est donc devenu occupant sans droit ni titre du logement depuis le 27 septembre 2025.

Elle explique que le bailleur subit un préjudice du fait qu’il ne peut disposer librement de son bien ni le remettre en location. Elle fait également valoir que les aboiements du chien de Monsieur X. et ses défections sur le balcon portent atteinte à la tranquillité du voisinage et la salubrité de l’immeuble.

Elle considère que le refus réitéré de Monsieur X. de se présenter à l’état des lieux de sortie constitue une obstruction délibérée renforçant l’urgence à statuer. La SAS B. explique ne pas avoir procédé à la notification à la préfecture car sa demande ne concerne pas une résiliation du bail.

A l’appui de sa demande de provision, la SAS B. se fonde sur l’article 835 du Code de procédure civile et l’article 1728 du Code civil. Elle fonde sa demande de dommages et intérêts sur une résistance abusive de Monsieur X. au visa de l’article 1240 du Code civil et déclare subir un préjudice économique et de jouissance. Elle soutient que les nuisances liées à son chien peuvent engager la responsabilité du bailleur.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er avril 2026.

A l’audience, la SAS B., représentée par son conseil Maître F., maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 8294,05 euros au 1er avril 2026.

Madame Y. comparaît en personne. Elle explique qu’elle n’est pas en capacité de régler la dette et qu’elle a engagé des démarches dans le cadre d’une procédure de surendettement. Elle déclare être employée dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée en tant qu’opératrice de montage et percevoir un salaire de 1.876 euros mensuels.

Le juge a mis dans les débats, le caractère éventuellement abusif de la clause du bail prévoyant que le congé donné par un locataire vaut pour tous les locataires.

Bien qu’assigné à l’étude du commissaire de justice, Monsieur X. n’est ni présent, ni représenté.

Il ressort du procès-verbal de carence dressé par l’enquêteur social que le diagnostic social et financier n’a pas pu être établi.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

La SAS B. produit une note en délibéré en date du 20 avril 2026 dans laquelle elle soutient que sa demande n’est pas soumise aux formalités de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 puisqu’elle ne concerne pas l’acquisition d’une clause résolutoire.

 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

 

Sur la recevabilité de la demande :

La SAS B. produit un justificatif de l’achat du timbre d’un montant de 50 euros en date du 30 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 1635 bis Q du Code général des impôts.

La demande est donc recevable.

 

Sur les demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation :

Il résulte de l’article 834 du Code de procédure civile que « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. »

Aux termes de l’article 1171 du Code civil, « dans un contrat d'adhésion, toute clause non négociable, déterminée à l'avance par l'une des parties, qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite.

L'appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix à la prestation. »

Selon l’article 1110 du Code civil, « le contrat d'adhésion est celui qui comporte un ensemble de clauses non négociables, déterminées à l'avance par l'une des parties. »

En l’espèce, la SAS B. fonde sa demande sur la clause de solidarité du contrat de bail, produit aux débats, selon laquelle « le congé délivré par l’un vaut pour tous les autres locataires et met définitivement fin au bail.

Le contrat de bail est un contrat d’adhésion dont les clauses sont déterminées à l’avance par le bailleur. La clause de solidarité sur laquelle s’appuie la demanderesse a pour effet de priver Monsieur X. de son droit au maintien dans le logement, dès lors qu’un colocataire quitte le logement.

Elle semble créer un déséquilibre significatif au profit du bailleur, d’autant plus qu’elle lui accorde le droit de décider seul du sort du locataire restant, en lui permettant de l’interroger sur ses ressources afin d’apprécier s’il est en mesure de payer seul le loyer et de suspendre le cas échéant les effets de cette clause.

Ainsi, la présente demande se heurte donc à des contestations sérieuses. Il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé de ce chef.

Par voie de conséquence, il convient de dire n’y avoir lieu à référé concernant la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

 

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif :

Il résulte de l’article 1217 du Code civil que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail que Madame Y. et Monsieur X. étaient tenus solidairement aux obligations stipulées dans le contrat « et notamment aux obligations financières en découlant pendant la durée du bail. »

Il ressort de la lettre de congé délivrée par Madame Y. à la SCI PSL IMMO, réceptionnée le 27 août 2025, que son bail a pris fin le 27 septembre 2025, conformément au délai de préavis d’un mois prévu pour les logements meublés. Madame Y. est donc tenue solidairement de payer le loyer du mois de septembre, or il ressort de l’extrait de compte produit aux débats par la SAS B. que le loyer du mois de septembre d’un montant de 918,67 euros n’a pas été payé par les locataires.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame Y. et Monsieur X. à payer à la SAS B. la somme provisionnelle de 918,67 euros au titre de l’arriéré locatif.

 

Sur la demande de dommages et intérêts :

Il résulte de l’article 1240 du Code civil que tout fait de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il n’a pas été fait droit à la demande d’expulsion du locataire, il ne peut être l’existence d’une faute du locataire quant à son maintien dans les lieux. S’agissant des nuisances alléguées, la société B. qui n’a pas la qualité n’a pas intérêt à agir en réparation de celles-ci.

Ainsi, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

 

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Sur les dépens :

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il y a lieu de condamner solidairement Madame Y. et Monsieur X. aux dépens.

 

Sur la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il y a lieu de condamner solidairement Madame Y. et Monsieur X. à payer à la SAS B. la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles.

 

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

 

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé,

DÉCLARE recevable la demande de la SAS B. ;

DIT n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation formées à l’encontre de Monsieur X. ;

CONDAMNE solidairement Madame Y. et Monsieur X. à payer à la SAS B. la somme provisionnelle de 918,67 euros au titre de l’arriéré locatif ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement Madame Y. et Monsieur X. aux dépens ;

CONDAMNE solidairement Madame Y. et Monsieur X. à payer à la SAS B. une indemnité de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière                                                 La Présidente

Véronique BOURGEOIS                            Manon FAIVRE