Extraits : 1/ « L’article 1170 du code civil prévoit que toute clause qui prive de sa substance l'obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite. L’article 1171 du code civil dispose que dans un contrat d'adhésion, toute clause non négociable, déterminée à l'avance par l'une des parties, qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite. L'appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix à la prestation. Aux termes de l’article 1110 du code civil, le contrat d’adhésion est celui qui comporte un ensemble de clauses non négociables, déterminées à l'avance par l'une des parties.

En l’espèce, les demandeurs sollicitent que de nombreuses conditions suspensives soient écartées comme non écrites.

D’une part, sur le fondement de l’article 1170, la condition d’obtention d’un permis de construire est remise en cause. La promesse de vente stipule que le « bénéficiaire devra déposer la demande de permis de construire dans un délai de six (6) mois à compter de la signature des présentes. Il devra en justifier auprès du promettant […]. A défaut, et après une mise en demeure de déposer la demande de permis de construire par lettre recommandée avec avis de réception qui lui aura été adressée par le promettant, restée infructueuse pendant huit jours ouvrés, les présentes seront nulles et non avenues, les parties seront déliées de tout engagement ». Les demandeurs estiment que cette disposition s’assimile à une clause limitative de responsabilité en ce qu’elle exonère la société IP1R du paiement de l’indemnité d’immobilisation. Or, il convient de relever que cette disposition a été stipulée dans l’intérêt des promettants. En effet, en l’absence de dépôt de la demande de permis de construire, ces derniers peuvent être déliés de leurs engagements et remettre en vente leur bien sans attendre la fin du délai de 16 mois prévu dans la promesse. Par ailleurs, il doit être considéré que ces dispositions ont une fonction comminatoire pour le bénéficiaire. Le fait que les promettants puissent mettre en demeure le bénéficiaire de déposer la demande de permis de construire sous peine de caducité de la promesse constitue, en principe, une incitation pour le bénéficiaire à déposer la demande s’il a réellement la volonté de conclure le contrat, puisque, s’il ne le fait pas, il s’expose à perdre le bénéfice du délai de la promesse. Ainsi, les dispositions permettant aux parties d’être déliées de leurs engagements en l’absence de dépôt de la demande de permis de construire ne constituent pas une clause limitative de responsabilité qui prive de sa substance l’obligation essentielle du débiteur.

D’autre part, sur le fondement de l’article 1171, les demandeurs sollicitent que les conditions suspensives suivantes soient déclarées non écrites : - la signature d’un contrat de réservation avec un bailleur social (article 8.2 ; 14°) ; - droit de préemption (article 8.1 ; 1°) ; - la capacité du promettant de vendre le bien (article 8.1 ; 2°) ; - la justification que le bien est libre de toute occupation (article 8.1 ; 3°) ; - les titres de propriété (article 8.2 ; 1°) ; - l’absence d’inscription ou charges grevant le bien (article 8.2 ; 2°) ; - l’absence de servitude grevant le bien (article 8.2 ; 4°).

En l’espèce, la promesse synallagmatique de vente a été conclue par acte authentique en date du 24 novembre 2021 reçu par maître Z., notaire à [Localité 6], lequel est débiteur d’une obligation de conseil envers leurs signataires, faisant obstacle à qualification de contrat d’adhésion. D’ailleurs, les demandeurs ne rapportent aucune preuve de ce que les clauses de la promesse litigieuse auraient été déterminées à l’avance par la société IP1R en accord avec le notaire, étant observé qu’aucune action en réparation n’a été diligentée contre le notaire par les demandeurs. En outre, il n’est pas contesté que Mme X. était placée sous tutelle au moment de la conclusion de la promesse synallagmatique de vente. Il convient toutefois de rappeler qu’elle était représentée par son tuteur et que M. Y. n’était pas encore placé sous tutelle à cette date.

En ce qui concerne l’éventuel déséquilibre significatif, le nombre important de conditions suspensives ainsi que le délai de 16 mois accordé au bénéficiaire pour réitérer la vente n’apparaissent pas excessifs au regard de l’importance du projet immobilier envisagé, étant observé que la promesse de vente prévoit la réalisation d’une opération immobilière de construction de logements de 1614 mètres carrés de surface de plancher avec 15 logements en accession libre, 8 logements sociaux et 28 places de stationnement.

Enfin, les promettants dénoncent l’insuffisance du prix en produisant des pièces visant à prouver qu’ils ont reçu une offre d’achat de M. [C] [O] à un prix similaire en novembre 2021. Or, l’offre est parvenue aux demandeurs après la signature de la promesse de vente. Les demandeurs avaient déjà accepté les conditions de la promesse et notamment le prix de vente qui leur convenait au moment de la conclusion de l’acte.

Ainsi, alors qu’ils ont donné leur consentement sur l’ensemble des clauses de la promesse, dont celle concernant le prix de vente du bien, ils ne peuvent, a posteriori, se prévaloir d’un déséquilibre significatif portant sur ce prix. En conséquence, les demandes tendant à déclarer non écrites les conditions suspensives susvisées seront rejetées. »

2/ « L’article 1231-5 du code civil définit la clause pénale. Il dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, l’acte notarié du 24 novembre 2021 constitue une promesse synallagmatique de vente. La SNC IP1R s’est engagée irrévocablement à acquérir le bien. L’article 7.2 de la promesse prévoit que l’indemnité d’immobilisation « ne constitue pas des arrhes, mais le prix forfaitaire de l’indisponibilité du bien pendant sa durée ». Cette définition correspond à la définition jurisprudentielle des indemnités d’immobilisation.

Néanmoins, l’acte notarié stipule que l’indemnité est due au promettant « en cas de non-réalisation de la vente du fait de ce dernier, toutes les conditions suspensives fixées aux présentes étant réalisées, ou dans le cas où la non-réalisation de ces conditions serait liée à la carence du bénéficiaire ». Il en résulte que la finalité de l’indemnité n’est pas d’indemniser le promettant en raison de l’immobilisation du bien mais de sanctionner les manquements du bénéficiaire qui feraient obstacle à la réitération de l’acte. La clause 7.2 vise donc à sanctionner une partie qui manquerait d’exécuter le contrat. Cette clause devra ainsi être requalifiée en clause pénale, sachant que la somme prévue est forfaitaire.

La somme de 73.000 euros correspond à 10 % du prix de vente de l’immeuble. Compte tenu des carences de la société défenderesse ayant empêché la réalisation de certaines conditions suspensives, cette somme n’apparaît pas manifestement excessive. En effet, comme indiqué précédemment, la défenderesse a attendu plus de sept mois avant de communiquer aux demandeurs et au notaire son intention de ne pas réitérer la vente, de sorte qu’elle n’est pas fondée à obtenir la modération de la pénalité.

En conséquence, elle sera condamnée à verser aux demandeurs la somme de 73.000 euros et déboutée de sa demande de remboursement sous astreinte de la caution bancaire versée. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AIX-EN-PROVENCE

JUGEMENT DU 9 JUILLET 2026

 

R.G. n° 23/04287. N° Portalis DBW2-W-B7H-L76Y.

 

DEMANDEURS :

Madame X.

née le [date] à [Localité 2], de nationalité française, demeurant [Adresse 1], représenté par son tuteur en exercice, Madame A. Y., demeurant [Adresse 2]

Madame A. Y.

née le [date] à [Localité 3] de nationalité française, demeurant [Adresse 3]

Monsieur I. Y.

né le [date] à [Localité 3], de nationalité française, demeurant [Adresse 4] à [Localité 4], représenté par son tuteur en exercice l’UDAF 13 dont le siège est [Adresse 5]

Tous représentés par Maître Guillaume MAS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, substitué et plaidant à l’audience par Maître SEDAF Frédéric

 

DÉFENDERESSE :

SNC IP1R

Immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro XXX, dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal, représentée par Maître Grégoire ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE, substitué à l’audience par Maître Clémence GAILLARD-GUENEGO, avocat au barreau de MARSEILLE

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

PRÉSIDENT : Madame LEYDIER Sophie, première vice-présidente, Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame MILLET, Greffier

En présence de [X] [B], auditeur de justice

DÉBATS : A l’audience publique du 12 mai 2026, après rapport oral de Madame LEYDIER Sophie, première vice-présidente et après avoir entendu les conseils des parties en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré au 9 juillet 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe signé par Madame LEYDIER Sophie, Première Vice-Présidente, assistée de Madame MILLET, Greffier

 

Exposé du litige :

Par acte authentique en date du 24 novembre 2021 reçu par maître Z., notaire à [Localité 6], Mme X., Mme A. Y. et M. I. Y., ont promis de vendre à la société SNC IP1R (ci-après dénommée la société défenderesse) une maison avec un terrain sis [Adresse 7], moyennant le prix de 730.000 euros.

La promesse synallagmatique de vente a été consentie pour une durée de 16 mois, expirant le 23 mars 2023 à 16 heures, avec une prorogation possible jusqu’au 23 mai 2023.

Elle est assortie de nombreuses conditions suspensives regroupées aux articles 8.1 et 8.2 de l’acte notarié dont la purge du droit de préemption, l’obtention d’un permis de construire valant démolition autorisant la réalisation d’une opération immobilière comprenant 30% de logements sociaux ainsi que la signature par le bénéficiaire d’un contrat de réservation avec un bailleur social.

L’article 7.2 de la promesse prévoit une « indemnité d’immobilisation » d’un montant de 73.000 euros. Au sujet de son exigibilité, la promesse précise que l’indemnité est due au promettant par le bénéficiaire notamment dans le cas où la non-réalisation d’au moins une condition suspensive serait due à la carence du bénéficiaire. La caution bancaire a été produite par la SNC IP1R au notaire.

Par courriel électronique en date du 17 janvier 2023, la SNC IP1R a informé maître [D] que la vente ne pourra pas être réitérée notamment en raison de la défaillance de la condition relative à la signature d’un contrat de réservation avec un bailleur social.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 juin 2023, Mme X., Mme A. Y. et M. I. Y. ont fait sommation à la SNC IP1R d’avoir à comparaitre devant le notaire instrumentaire le 19 juillet 2023 afin de procéder à la signature du contrat de vente.

En l’absence de comparution de la société IP1R, un procès-verbal de carence a été dressé par le notaire instrumentaire le 19 juillet 2023.

Par courrier en date du 19 juillet 2023, la société IP1R a indiqué au notaire que l’acte authentique de vente ne peut être signé en raison de la défaillance des conditions suspensives.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 octobre 2023, Mme A. Y., M. I. Y. représenté par son tuteur en exercice, l’UDAF 13, et Mme X. représentée par son tuteur en exercice, Mme A. Y., ont assigné la SNC IP1R devant le tribunal judiciaire de céans aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de l’indemnité d’immobilisation.

[*]

Dans leurs dernières conclusions notifiées par le RPVA le 3 janvier 2026, Mme X., Mme A. Y. et M. I. Y. demandent au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

À titre principal,

Annuler les conditions suspensives suivantes, stipulées à l’article 8 de la promesse synallagmatique de vente en date du 24 novembre 2021 : -Obtention d’un permis de construire ;

- Dépôt d’un état parasitaire relatif au bien à faire réaliser dans les sept mois qui suivent la signature de la promesse ;

- Rapport de sondage ne révélant pas de sujétions spéciales relatives à la nature du sol à faire réaliser dans les sept mois qui suivent la signature de la promesse ;

- Diagnostic de pollution à faire réaliser dans les sept mois qui suivent la signature de la promesse ;

- Absence d’archéologie préventive dans le cadre de l’obtention du permis de construire ;

- Absence de soumission du projet aux dispositions de la loi sur l’eau dans le cadre de l’obtention du permis de construire ;

- Diagnostic d’amiante à faire réaliser dans les sept mois qui suivent la signature de la promesse ;

Ecarter comme non écrites les conditions suspensives suivantes, stipulées à l’article 8 de la promesse synallagmatique de vente en date du 24 novembre 2021 :

- Obtention d’un permis de construire ;

- Signature d’un contrat de réservation avec un bailleur social ;

- Droit de préemption ;

- Capacité du promettant de vendre le bien ;

- Justification que le bien est libre de toute occupation ;

- Titres de propriété ;

- Absence d’inscription ou charges grevant le bien ;

- Absence de servitude grevant le bien.

En tout état de cause, à titre principal,

Condamner la SNC IP1R à leur verser la somme de 73.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

Ne pas modérer la pénalité convenue si la clause d’immobilisation devait être interprétée comme une clause pénale,

À titre subsidiaire,

Condamner la SNC IP1R à leur verser la somme de 30.000 euros de dommages et intérêts au titre de la perte de valeur vénale de leur bien depuis le 24 novembre 2021,

Condamner la SNC IP1R à leur verser la somme de 35.000 euros de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de conclure une vente à un prix similaire,

Désigner tel expert avec pour mission de donner tout élément susceptible de permettre à une juridiction saisie de se prononcer sur les dommages et intérêts sollicités, dans le cas où le tribunal devait se considérer comme insuffisamment éclairé,

En tout état de cause,

Rejeter toutes fins, conclusions et prétentions contraires,

Condamner la SNC IP1R à leur verser la somme de 10.000 euros au titre de sa résistance abusive,

Condamner la SNC IP1R aux entiers dépens de l’instance,

Condamner la SNC IP1R à leur verser la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leur demande principale de condamnation de la SNC IP1R au versement de l’indemnité d’immobilisation, les demandeurs développent plusieurs moyens. Ils estiment que certaines conditions suspensives doivent être annulées, déclarées non écrites ou défaillantes en raison de la carence de la défenderesse.

En ce qui concerne la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire, les demandeurs considèrent, en premier lieu, que la condition préalable consistant à déposer une demande de permis de construire dans un délai de six mois est purement potestative dans la mesure où si le bénéficiaire n’effectue pas cette demande, aucune indemnité ne sera due. Ils sollicitent ainsi que la condition soit annulée au titre de l’article 1304-2 du code civil.

En second lieu, les consorts Y. demandent que la condition soit déclarée non écrite au visa de l’article 1170 du code civil. Ils exposent que la condition suspensive prévoit une clause limitative de responsabilité qui prive de sa substance l’obligation du bénéficiaire de la promesse de déposer un permis de construire.

En troisième lieu, ils estiment que l’absence de dépôt d’un permis de construire résulte de la seule carence du bénéficiaire. À cet égard, ils rappellent que les services de la commune de [Localité 6] ont indiqué ne jamais avoir reçu de demande de permis de construire. En outre, les promettants contestent la valeur probante du courriel en date du 30 mai 2022 émanant du directeur du service de l’urbanisme et faisant état de difficultés pour réaliser le projet. Les demandeurs indiquent que ce courriel a été établi postérieurement au délai de six mois de dépôt de la demande de permis de construire. Ensuite, ils dénoncent l’impossibilité de savoir si le courriel concerne leur projet tel que prévu dans la promesse. Par ailleurs, les promettants exposent que les motifs avancés ne peuvent justifier un refus de permis de construire. D’une part, au visa de l’article R.111-27 du code de l’urbanisme, les demandeurs affirment que la société défenderesse ne rapporte aucunement la preuve d’une problématique d’insertion du projet dans son environnement. D’autre part, au sujet de l’accessibilité, ils rappellent que la parcelle litigieuse est largement desservie. Enfin, les consorts Y. ajoutent que la société défenderesse est de mauvaise foi de sorte qu’elle les a avertis de la défaillance de la condition suspensive dix mois après la réception du courriel alors qu’elle savait qu’elle n’allait pas déposer de demande.

En ce qui concerne la condition suspensive de signature d’un contrat avec un bailleur social, les consorts Y. font valoir en premier lieu, sur le fondement de l’article 1171 du code civil, qu’il s’agit d’une clause d’adhésion. Ils sollicitent ainsi qu’elle soit déclarée non écrite. Pour démontrer le déséquilibre, ils précisent que le contrat a été conclu entre un professionnel de l’immobilier et des particuliers dont la majorité se trouvent sous tutelle. Ils mettent en avant que le notaire instrumentaire est le notaire habituel de la société défenderesse et que la promesse a été rédigée dans l’intérêt exclusif de cette dernière. À cet égard, ils dénoncent le nombre excessif de conditions suspensives et le délai important accordé au bénéficiaire pour réitérer la promesse et ce, en l’absence de conditions financières plus avantageuses. En effet, ils exposent avoir reçu une offre émanant d’un particulier au même prix en novembre 2021.

En second lieu, les demandeurs affirment que la société défenderesse n’a pas accompli de bonne foi son obligation de recherche d’un contrat avec un bailleur social. Ils exposent qu’elle n’a contacté qu’un seul bailleur social, la CDC Habitat. En effet, ils rejettent la qualité de bailleur social d’une autre société que la défenderesse a contacté. Ils affirment que cette société n’intervient pas sur la commune de [Localité 6] et ne peut effectuer des acquisitions de logement sociaux. Enfin, les demandeurs dénoncent la communication tardive de la société défenderesse qui aurait attendu 10 mois après l’attestation de CDC Habitat pour les avertir de l’abandon du projet.

En ce qui concerne les autres conditions suspensives, en réponse aux moyens de la défenderesse tendant à affirmer que certaines conditions n’ont pas été réalisées en raison de la carence des demandeurs, ces derniers considèrent que la SNC IP1R ne rapporte pas la preuve de la non-réalisation des conditions. À titre d’exemple, la défenderesse ne rapporte pas la preuve que le bien est soumis au droit de préemption. Par ailleurs, les demandeurs affirment que davantage de démarches auraient été effectuées si la défenderesse avait justifié et obtenu un permis de construire. En tout état de cause, au visa de l’article 1171 du code civil, ils estiment que ces conditions doivent être considérées comme non écrites car il s’agit de clauses d’adhésion.

En second lieu, les promettants estiment que des conditions suspensives dont le dépôt d’un état parasitaire ou le diagnostic d’amiante, sont purement potestatives et doivent être annulées sur le fondement de l’article 1304-2 du code civil.

En conséquence, l’ensemble des demandes visant à annuler, à déclarer non écrites les conditions suspensives et à affirmer que leurs défaillances est due à la carence de la SNC IP1R, tendent, in fine, à obtenir le paiement de l’indemnité d’immobilisation.

En réponse à la demande de modération du montant de l’indemnité, les demandeurs font valoir, sur le fondement des articles 1188, 1190 et 1192 du code civil, que la clause doit s’interpréter contre la SNC IP1R. De plus, la qualifier de clause pénale reviendrait à la dénaturer de sorte qu’elle vise à dédommager le temps important pendant lequel ils n’ont pas pu vendre leur bien. En tout état de cause, en cas de requalification, ils estiment qu’aucune raison valable ne justifie la modération du montant contractuellement prévu.

À l’appui de leurs demandes subsidiaires de dommages et intérêts, les demandeurs rappellent, au visa des articles 1217, 1231-1 et 1231-2 du code civil, que leur bien a été immobilisé 16 mois alors que la société défenderesse semblait informée de l’impossibilité de réaliser le projet 6 mois après la conclusion de la promesse. Ils ajoutent que la défenderesse a manqué à son obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat en ne déposant pas une demande de permis de construire ou en ne contactant pas sérieusement des bailleurs sociaux. S’agissant du préjudice, ils précisent que la valeur de leur bien a diminué de 30.000 euros entre 2021 et 2023 en raison de l’augmentation des taux de crédits immobiliers. Par ailleurs, ils exposent que la promesse leur a fait perdre une chance de contracter la vente à un prix similaire alors qu’ils avaient reçu une autre offre.

[*]

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 6 février 2026, la SNC IP1R demande au tribunal de :

À titre principal,

Débouter Mme X., Mme A. Y. et M. I. Y. de l’intégralité de leurs demandes, fins, et conclusions, Débouter Mme X., Mme A. Y. et M. I. Y. de leur demande d’expertise judiciaire,

À titre subsidiaire,

Modérer la pénalité convenue dans la promesse de vente du 24 novembre 2021 à défaut de préjudice des demandeurs,

En tout état de cause,

Condamner solidairement Mme X., Mme A. Y. et M. I. Y., sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la décision à intervenir, à lui restituer l’original de la caution bancaire de 73.000 euros,

Condamner Mme X., Mme A. Y. et M. I. Y. aux entiers dépens,

Condamner Mme X., Mme A. Y. et M. I. Y. à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En ce qui concerne la condition suspensive relative à l’obtention du permis de construire, la défenderesse conteste, en premier lieu, la nullité de la clause au titre de son caractère potestatif. Elle rappelle que la condition consistant à effectuer la demande dans un délai de six mois a été stipulée dans l’intérêt exclusif des promettants. En effet, elle leur permettait de se délier de la promesse en l’absence de dépôt notamment pour pouvoir vendre à un tiers. Par ailleurs, la défenderesse estime que la condition ne résulte pas de sa seule volonté dès lors que l’obtention d’un permis dépend d’une décision de l’autorité administrative.

En second lieu, la société défenderesse ne conteste pas l’absence d’obtention du permis de construire. Elle estime néanmoins que la non-réalisation de la condition ne lui est pas imputable. En effet, elle produit un courrier du directeur de l’urbanisme de la ville de [Localité 6] qui a remis en cause l’opération immobilière et a rendu impossible l’obtention d’un permis de construire. Elle précise qu’aucune pièce complémentaire ne lui a été demandée, de sorte que la réponse semble définitive.

S’agissant de la condition suspensive relative à la signature d’un contrat avec un bailleur social, la SNC IP1R réfute, en premier lieu, l’application de l’article 1171 du code civil. Au visa de l’article 1110 du code civil, la défenderesse expose que les demandeurs ne rapportent pas la preuve que la promesse constitue un contrat d’adhésion et que les clauses ont été établies sans possibilité de négociation. Au contraire, la défenderesse rappelle que la promesse a été rédigée par un notaire, débiteur d’une obligation de conseil prenant en compte les spécificités du bien. L’impartialité du notaire ne saurait être remise en cause par les demandeurs en l’absence de preuve. La défenderesse expose également l’absence de déséquilibre significatif et affirme que le prix de vente est supérieur à celui pouvant être obtenu dans le cadre d’une vente classique. À cet égard, la société IP1R estime que l’attestation produite par les demandeurs selon laquelle une autre offre avait été reçue, n’a pas de valeur probante. Il s’agit, selon elle, d’une attestation de complaisance établie par un proche des demandeurs qui doit être écartée des débats en vertu de la règle selon laquelle nul ne peut se constituer de preuve à soi-même.

En second lieu, la défenderesse expose que la non-réalisation de la condition ne lui est pas imputable. Elle affirme avoir contacté deux bailleurs sociaux. En tout état de cause, elle estime que la promesse de vente n’exige pas qu’elle contacte plus d’un bailleur ou que ce dernier soit une agence locale de la ville de [Localité 6]. Elle considère enfin que les demandeurs n’établissent pas sa mauvaise foi.

Enfin, la société défenderesse relève, au visa de l’article 1353 du code civil, que la charge de la preuve de certaines conditions suspensives dont la purge du droit de préemption ou la justification que le bien est libre de toute occupation, incombe aux demandeurs. Or, à défaut de réalisation des conditions suspensives à la charge des demandeurs, la société défenderesse estime que l’indemnité n’est pas due. Elle précise que le bien est soumis au droit de préemption conformément aux articles L. 211-1 et L. 213-2 du code de l’urbanisme.

Au soutien de sa demande subsidiaire de modération la pénalité prévue, la SNC IP1R affirme que la clause d’indemnité d’immobilisation s’analyse en réalité en une clause pénale conformément à l’article 1231-5 du code civil. Elle considère qu’aucune indemnité d’immobilisation ne peut être consentie dans le cadre d’une promesse synallagmatique de vente. L’indemnité prévue dans le contrat a pour seul objet de sanctionner le non-respect des obligations d’une partie.

En réponse à la demande subsidiaire de dommages et intérêts des consorts Y., la défenderesse estime que la clause pénale ne peut se cumuler avec l’octroi de dommages et intérêts supplémentaires. Par ailleurs, elle affirme que les demandeurs ne rapportent pas la preuve des conditions permettant d’engager sa responsabilité contractuelle. Sur la faute, la défenderesse indique qu’elle n’avait pas connaissance de l’impossibilité de réaliser le projet au moment du refus de CDS Habitat et elle soutient que ce refus ne vaut pas impossibilité définitive de réaliser le projet immobilier. En outre, elle indique que la promesse ne l’oblige pas à informer les promettants de l’ensemble des échanges avec les bailleurs sociaux. Enfin, la défenderesse rappelle que les demandeurs ont attendu l’année 2023 pour solliciter des nouvelles, excluant ainsi toute urgence.

Sur le préjudice et le lien de causalité, en ce qui concerne la perte de valeur vénale du bien, la défenderesse remet en cause l’avis de valeur de 2023 produit par les demandeurs. Ce dernier ne concernerait pas l’objet du litige. Ensuite, elle rappelle que la vente est apparue compromise au cours de l’année 2022, de sorte que la perte de valeur du bien entre 2021 et 2022 ne peut lui être imputable. En tout état de cause, la société défenderesse déclare ne pas être responsable de l’évolution du marché immobilier. En ce qui concerne la perte de chance de conclure une vente à un prix similaire, elle rappelle que l’attestation produite par M. [O] affirmant être disposé à acquérir le bien en 2021, doit être écartée des débats conformément aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile, puisqu’elle a été établie par un ami des demandeurs, lesquels sont également ses clients. En tout état de cause, la défenderesse relève que cette attestation est sans conséquences juridiques puisque les demandeurs étaient déjà engagés auprès d’elle.

Pour s’opposer à la demande d’expertise des demandeurs, la défenderesse rappelle, aux termes des articles 6 et 9 du code de procédure civile et de l’article 146 alinéa 2 du code civil, que les consorts Y. ne peuvent solliciter une expertise pour pallier leur carence dans l’administration de la preuve.

Enfin, elle soutient que l’exécution provisoire est incompatible avec la nature de l’affaire conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

[*]

La clôture de la procédure a été ordonnée le 9 février 2026 avec effet différé au 15 avril 2026, et l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 12 mai 2026, à laquelle elle a été retenue.

 

MOTIVATION :

Sur la demande tendant à l’annulation des conditions suspensives :

Aux termes de l’article 1304-2 du code civil, est nulle l'obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur.

En l’espèce, sur le fondement de l’article 1304-2 du code civil, les demandeurs sollicitent l’annulation des conditions suspensives suivantes, figurant à l’article 8 de la promesse synallagmatique de vente du 24 novembre 2021 :

- l’obtention d’un permis de construire (article 8.2 ; 3°) ;

- le dépôt d’un état parasitaire relatif au bien (article 8.2 ; 5°) ;

- le rapport de sondage ne révélant pas de sujétions spéciales relatives à la nature du sol et des sous-sols (article 8.2 ; 6°) ;

- le diagnostic de pollution (article 8.2 ; 7°) ;

- l’absence d’archéologie préventive (article 8.2 ; 8°) ;

- la loi sur l’eau (article 8.2 ; 10°) ;

- le diagnostic d’amiante (article 8.2 ; 11°).

En ce qui concerne l’obtention d’un permis de construire, cette condition résulte à la fois de la volonté du débiteur pour le dépôt de la demande mais également de la volonté d’une autorité administrative en ce qui concerne l’octroi du permis. La réalisation finale de la condition ne dépend pas de la seule volonté du débiteur. Par ailleurs, le dépôt de la demande est encadré dans un délai restreint de six mois, de sorte que la volonté du débiteur n’est pas totalement libre au regard de la durée de 16 mois de la promesse. Il s’ensuit que la condition ne peut être annulée au visa de l’article 1304-2 du code civil.

S’agissant de la condition d’absence d’archéologie dans le cadre de la demande de permis de construire, la décision du préfet de prescrire la réalisation d’un diagnostic archéologique préventif ne dépend pas de la volonté du bénéficiaire. Également, la condition suspensive de la loi sur l’eau exige notamment que la demande d’autorisation ou déclaration ne fasse l’objet d’aucune opposition. Or, les oppositions et les recours éventuels ne dépendent pas de la seule volonté du débiteur.

Enfin, les autres conditions suspensives imposent à la société IP1R de faire réaliser un état parasitaire, des diagnostics de pollution et d’amiante ainsi qu’un sondage sur les sols et sous-sols. L’acte authentique prévoit que ces études seront réalisées à la diligence et aux frais du bénéficiaire dans un délai restreint de six mois à compter de la signature de la promesse, sauf pour l’état parasitaire. Or, la réalisation de rapports ou d’études par des tiers dans un délai restreint ne dépend pas de la seule volonté de la société IP1R. En effet, des délais ou des aléas indépendants du débiteur peuvent survenir et mener à la défaillance de la condition.

Il s’ensuit que les conditions suspensives relatives à l’état parasitaire, au diagnostic d’amiante, au diagnostic de pollution et au rapport de sondage ne sont pas purement potestatives en ce que leur réalisation nécessite l’intervention de tiers.

L’ensemble des conditions susvisées, habituelles dans ce type de promesses, ne revêtent pas un caractère potestatif. Si une partie des diligences résulte de la seule volonté de la société IP1R, la réalisation finale de ces conditions ne dépend pas de son unique volonté.

En conséquence, Mme X., Mme A. Y. et M. I. Y. seront déboutés de leur demande d’annulation des conditions suspensives.

 

Sur la demande tendant à déclarer non écrites des conditions suspensives :

L’article 1170 du code civil prévoit que toute clause qui prive de sa substance l'obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite.

L’article 1171 du code civil dispose que dans un contrat d'adhésion, toute clause non négociable, déterminée à l'avance par l'une des parties, qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite. L'appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix à la prestation.

Aux termes de l’article 1110 du code civil, le contrat d’adhésion est celui qui comporte un ensemble de clauses non négociables, déterminées à l'avance par l'une des parties.

En l’espèce, les demandeurs sollicitent que de nombreuses conditions suspensives soient écartées comme non écrites.

D’une part, sur le fondement de l’article 1170, la condition d’obtention d’un permis de construire est remise en cause. La promesse de vente stipule que le « bénéficiaire devra déposer la demande de permis de construire dans un délai de six (6) mois à compter de la signature des présentes. Il devra en justifier auprès du promettant […]. A défaut, et après une mise en demeure de déposer la demande de permis de construire par lettre recommandée avec avis de réception qui lui aura été adressée par le promettant, restée infructueuse pendant huit jours ouvrés, les présentes seront nulles et non avenues, les parties seront déliées de tout engagement ».

Les demandeurs estiment que cette disposition s’assimile à une clause limitative de responsabilité en ce qu’elle exonère la société IP1R du paiement de l’indemnité d’immobilisation. Or, il convient de relever que cette disposition a été stipulée dans l’intérêt des promettants. En effet, en l’absence de dépôt de la demande de permis de construire, ces derniers peuvent être déliés de leurs engagements et remettre en vente leur bien sans attendre la fin du délai de 16 mois prévu dans la promesse.

Par ailleurs, il doit être considéré que ces dispositions ont une fonction comminatoire pour le bénéficiaire. Le fait que les promettants puissent mettre en demeure le bénéficiaire de déposer la demande de permis de construire sous peine de caducité de la promesse constitue, en principe, une incitation pour le bénéficiaire à déposer la demande s’il a réellement la volonté de conclure le contrat, puisque, s’il ne le fait pas, il s’expose à perdre le bénéfice du délai de la promesse.

Ainsi, les dispositions permettant aux parties d’être déliées de leurs engagements en l’absence de dépôt de la demande de permis de construire ne constituent pas une clause limitative de responsabilité qui prive de sa substance l’obligation essentielle du débiteur.

D’autre part, sur le fondement de l’article 1171, les demandeurs sollicitent que les conditions suspensives suivantes soient déclarées non écrites :

- la signature d’un contrat de réservation avec un bailleur social (article 8.2 ; 14°) ;

- droit de préemption (article 8.1 ; 1°) ;

- la capacité du promettant de vendre le bien (article 8.1 ; 2°) ;

- la justification que le bien est libre de toute occupation (article 8.1 ; 3°) ;

- les titres de propriété (article 8.2 ; 1°) ;

- l’absence d’inscription ou charges grevant le bien (article 8.2 ; 2°) ;

- l’absence de servitude grevant le bien (article 8.2 ; 4°).

En l’espèce, la promesse synallagmatique de vente a été conclue par acte authentique en date du 24 novembre 2021 reçu par maître Z., notaire à [Localité 6], lequel est débiteur d’une obligation de conseil envers leurs signataires, faisant obstacle à qualification de contrat d’adhésion.

D’ailleurs, les demandeurs ne rapportent aucune preuve de ce que les clauses de la promesse litigieuse auraient été déterminées à l’avance par la société IP1R en accord avec le notaire, étant observé qu’aucune action en réparation n’a été diligentée contre le notaire par les demandeurs.

En outre, il n’est pas contesté que Mme X. était placée sous tutelle au moment de la conclusion de la promesse synallagmatique de vente. Il convient toutefois de rappeler qu’elle était représentée par son tuteur et que M. [S] Y. n’était pas encore placé sous tutelle à cette date.

En ce qui concerne l’éventuel déséquilibre significatif, le nombre important de conditions suspensives ainsi que le délai de 16 mois accordé au bénéficiaire pour réitérer la vente n’apparaissent pas excessifs au regard de l’importance du projet immobilier envisagé, étant observé que la promesse de vente prévoit la réalisation d’une opération immobilière de construction de logements de 1614 mètres carrés de surface de plancher avec 15 logements en accession libre, 8 logements sociaux et 28 places de stationnement.

Enfin, les promettants dénoncent l’insuffisance du prix en produisant des pièces visant à prouver qu’ils ont reçu une offre d’achat de M. [C] [O] à un prix similaire en novembre 2021. Or, l’offre est parvenue aux demandeurs après la signature de la promesse de vente. Les demandeurs avaient déjà accepté les conditions de la promesse et notamment le prix de vente qui leur convenait au moment de la conclusion de l’acte.

Ainsi, alors qu’ils ont donné leur consentement sur l’ensemble des clauses de la promesse, dont celle concernant le prix de vente du bien, ils ne peuvent, à postériori, se prévaloir d’un déséquilibre significatif portant sur ce prix.

En conséquence, les demandes tendant à déclarer non écrites les conditions suspensives susvisées seront rejetées.

 

Sur la demande en paiement de l’indemnité conventionnelle :

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ces contrats doivent être formés et exécutés de bonne foi conformément à l’article 1104 du code civil.

En l’espèce, la promesse synallagmatique de vente du 24 novembre 2021 prévoit en son article 7.2 une indemnité d’immobilisation d’un montant de 73.000 euros. S’agissant de son exigibilité, il est stipulé que l’indemnité sera due au promettant par le bénéficiaire « dans le cas où la non-réalisation de ces conditions serait liée à la carence du bénéficiaire. En revanche, elle ne sera pas due au promettant […] si l’une au moins des conditions suspensives ci-dessous stipulées venait à défaillir selon les modalités et délais prévus aux présentes, sauf si cette défaillance était imputable à la carence du bénéficiaire ».

Les demandeurs estiment que les conditions suspensives d’obtention de permis de construire et de signature d’un contrat de réservation avec un bailleur social n’ont pas été accomplies du fait de la carence du bénéficiaire de la promesse.

En ce qui concerne la condition suspensive d’obtention de permis de construire, l’article 8.2 du contrat du 24 novembre 2021 stipule que le bénéficiaire doit obtenir un permis de construire valant démolition. Il est précisé que le bénéficiaire « devra déposer la demande de permis de construire dans le délai de six (6) mois à compter de la signature des présentes. Il devra en justifier auprès du promettant au moyen d’une copie du récépissé délivré par l’autorité compétente dans un délai d’un (1) mois qui suit le dépôt du permis de construire ».

En l’occurrence, il n’est pas contesté par la société défenderesse que la condition suspensive d’obtention de permis de construire a défailli. À cet égard, un courriel électronique en date du 9 mai 2023 adressé par [E] [Z], instructrice ADS de la ville de [Localité 6], atteste qu’aucun permis de construire n’a été déposé sur la parcelle litigieuse.

Afin de justifier l’absence de dépôt d’une demande de permis de construire, la société défenderesse produit un courrier électronique émis par [N] [J], directeur de l’urbanisme de la ville de [Localité 6] en date du 30 mai 2022 qui indique que « cette construction aurait un impact visuel surtout depuis le haut du cours avec une vue directe, la hauteur est donc problématique vis-à-vis de l’insertion du projet. De plus, les contraintes liées au stationnement et surtout à l’accessibilité du site rendent le projet difficilement acceptable ».

Comme le font exactement valoir les demandeurs, ce courriel ne peut être assimilé à une impossibilité d’obtenir un permis de construire tel que le prétend la défenderesse, puisqu’il s’agit d’un simple avis émis par une voie non officielle, à une date postérieure à la date butoir dont la défenderesse disposait jusqu’au 24 mai 2022 pour déposer sa demande, ce qu’elle a manifestement omis de faire, peu important les raisons de cette omission.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de considérer que le courriel du directeur de l’urbanisme de la ville n’exonère pas la défenderesse de son obligation de solliciter l’obtention d’un permis de construire dans le délai contractuellement prévu. Ainsi, en décidant de ne pas déposer une demande de permis de construire, la défenderesse a causé la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire.

En ce qui concerne la condition suspensive de signature d’un contrat avec un bailleur social, l’article 8.2 du contrat du 24 novembre 2021 stipule que le bénéficiaire doit régulariser un contrat de réservation avec un bailleur social.

L’obligation de signer un contrat de réservation avec un bailleur social constitue une obligation de moyens et le bénéficiaire doit mettre en œuvre toutes les diligences nécessaires pour trouver ce bailleur social. En l’occurrence, la société défenderesse affirme, dans un courriel électronique adressé au notaire instrumentaire le 17 janvier 2023, que la vente ne pourra avoir lieu notamment en raison de l’impossibilité de réaliser la condition suspensive susvisée. Elle produit des courriers de CDC Habitat du 25 mai 2022 et de la société ARCADE-VYV du 30 juin 2022 qui déclinent sa proposition d’acquisition de logements sociaux. Ces deux courriers s’avèrent insuffisants pour prouver que la société défenderesse a mis en œuvre toutes les diligences nécessaires pour trouver un bailleur social. En effet, elle n’a pas poursuivi ses diligences alors que les demandeurs rapportent la preuve que de nombreux bailleurs sociaux interviennent sur la commune de [Localité 6].

En réalité, il résulte des explications des parties et des pièces produites que la SNC IP1R a décidé de ne pas poursuivre le projet depuis le 30 mai 2022.

En conséquence, il y a lieu de considérer que l’absence de réalisation de la condition suspensive de signature d’un contrat avec un bailleur social est également imputable aux carences de la SNC IP1R.

A ces carences s’ajoute une exécution contractuelle entachée de mauvaise foi. En effet, il ressort des conclusions de la défenderesse que le courrier du directeur de l’urbanisme en date du 30 mai 2022 s’assimilait à une impossibilité d’obtenir un permis de construire. Ainsi, depuis le 30 mai 2022, la société défenderesse a choisi de ne pas réaliser le projet et elle n’a effectué aucune démarche sérieuse visant à conclure la vente.

Il ressort de ces éléments que la défenderesse était tenue, au titre d’une exécution contractuelle de bonne foi, d’informer les promettants de son positionnement dès le 30 mai 2022. Or, l’impossibilité de réaliser le projet a été communiquée au notaire instrumentaire plus de 7 mois après, par courriel électronique du 17 janvier 2023. Il convient de considérer que l’information a également touché les demandeurs de sorte que le courriel précise « nous avons prévenu M. [Q] [T], en sa qualité d’intermédiaire, qui nous a indiqué se charger d’en informer votre client vendeur ». En tout état de cause, cette communication est tardive et démontre la carence du bénéficiaire.

Pour affirmer que l’indemnité n’est pas due, la société défenderesse soutient que les demandeurs n’ont pas accompli certaines conditions suspensives dont la purge du droit de préemption, la justification de la capacité du promettant de vendre, la justification que le bien est libre de toute occupation, la justification d’une propriété régulière et la justification de l’absence de servitude, d’inscription ou de charge grevant le bien. Or, l’absence de preuve de la réalisation de ces conditions suspensives ne fait pas obstacle au paiement de l’indemnité de la part du bénéficiaire. En effet, une telle exonération n’est pas contractuellement prévue. Par ailleurs, il ne peut être reproché aux demandeurs de ne pas avoir apporté la preuve de ces démarches en l’absence d’information de la part de la défenderesse sur l’avancement du projet et notamment la demande d’un permis de construire qui constitue la démarche prioritaire préalable. En effet, le dépôt de la demande de permis de construire devait intervenir dans un délai de six mois à compter de la conclusion de l’acte notarié alors que les autres conditions à la charge des promettants pouvaient intervenir postérieurement. Plus encore, la condition suspensive liée au droit de préemption devait être réalisée dans un délai de deux mois à compter de l’obtention du permis de construire.

En conséquence, il est établi que les conditions suspensives d’obtention de permis de construire et de réservation d’un contrat avec un bailleur social ont défailli en raison de la seule carence du bénéficiaire. Conformément aux dispositions contractuelles, l’indemnité est donc due par la SNC IP1R aux promettants.

 

Sur la qualification de l’indemnité conventionnellement prévue :

L’article 1188 du code civil énonce que le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes.

L’article 1124 du code civil définit la promesse unilatérale de vente comme un contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. Il est admis que les promesses unilatérales se distinguent des promesses synallagmatiques de vente, au sein desquelles les deux parties ont consenti à la vente.

L’indemnité d’immobilisation est la contrepartie de l’exclusivité qui est accordée au bénéficiaire pendant le délai d’option. Il est possible de requalifier cette clause d’indemnité en clause pénale.

L’article 1231-5 du code civil définit la clause pénale. Il dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, l’acte notarié du 24 novembre 2021 constitue une promesse synallagmatique de vente. La SNC IP1R s’est engagée irrévocablement à acquérir le bien.

L’article 7.2 de la promesse prévoit que l’indemnité d’immobilisation « ne constitue pas des arrhes, mais le prix forfaitaire de l’indisponibilité du bien pendant sa durée ». Cette définition correspond à la définition jurisprudentielle des indemnités d’immobilisation.

Néanmoins, l’acte notarié stipule que l’indemnité est due au promettant « en cas de non-réalisation de la vente du fait de ce dernier, toutes les conditions suspensives fixées aux présentes étant réalisées, ou dans le cas où la non-réalisation de ces conditions serait liée à la carence du bénéficiaire ». Il en résulte que la finalité de l’indemnité n’est pas d’indemniser le promettant en raison de l’immobilisation du bien mais de sanctionner les manquements du bénéficiaire qui feraient obstacle à la réitération de l’acte. La clause 7.2 vise donc à sanctionner une partie qui manquerait d’exécuter le contrat.

Cette clause devra ainsi être requalifiée en clause pénale, sachant que la somme prévue est forfaitaire.

La somme de 73.000 euros correspond à 10 % du prix de vente de l’immeuble. Compte tenu des carences de la société défenderesse ayant empêché la réalisation de certaines conditions suspensives, cette somme n’apparaît pas manifestement excessive.

En effet, comme indiqué précédemment, la défenderesse a attendu plus de sept mois avant de communiquer aux demandeurs et au notaire son intention de ne pas réitérer la vente, de sorte qu’elle n’est pas fondée à obtenir la modération de la pénalité.

En conséquence, elle sera condamnée à verser aux demandeurs la somme de 73.000 euros et déboutée de sa demande de remboursement sous astreinte de la caution bancaire versée.

La demande principale des demandeurs ayant été accueillie, il n’y a pas lieu d’examiner leurs demandes subsidiaires.

 

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

Conformément à l’article 6 du code de procédure civile, à l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder. L’article 9 du même code ajoute qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, les demandeurs ne justifient pas avoir mis en demeure la SNC IP1R avant de l’assigner devant le tribunal de céans, de sorte qu’aucune résistance abusive de la part de la défenderesse n’apparaît caractérisée.

En conséquence, ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive.

 

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SNC IP1R, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SNC IP1R, partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer aux demandeurs une somme qu’il est équitable de fixer à 3.000 euros.

La SNC IP1R sera par ailleurs déboutée de sa propre demande de ce chef.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code civil précise que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire de la présente décision est compatible avec la nature de l’affaire. La société défenderesse ne justifie d’aucun élément justifiant d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande de ce chef, et il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de l’article 514 du code de procédure civile.

 

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE Mme A. Y., M. I. Y. représenté par son tuteur en exercice, l’UDAF 13, et Mme X. représentée par son tuteur en exercice, Mme A. Y., de leur demande d’annulation des conditions suspensives suivantes, stipulées à l’article 8 de la promesse synallagmatique de vente du 24 novembre 2021 :

- l’obtention d’un permis de construire (article 8.2 ; 3°) ;

- le dépôt d’un état parasitaire relatif au bien (article 8.2 ; 5°) ;

- le rapport de sondage ne révélant pas de sujétions spéciales relatives à la nature du sol et des sous-sols (article 8.2 ; 6°) ;

- le diagnostic de pollution (article 8.2 ; 7°) ;

- l’absence d’archéologie préventive (article 8.2 ; 8°) ;

- la loi sur l’eau (article 8.2 ; 10°) ;

- le diagnostic d’amiante (article 8.2 ; 11°).

DÉBOUTE Mme A. Y., M. I. Y. représenté par son tuteur en exercice, l’UDAF 13, et Mme X. représentée par son tuteur en exercice, Mme A. Y., de leur demande visant à écarter comme non écrites les conditions suspensives suivantes, stipulées à l’article 8 de la promesse synallagmatique de vente du 24 novembre 2021 :

- d’obtention d’un permis de construire (article 8.2 ; 3°) ;

- de signature d’un contrat de réservation avec un bailleur social (article 8.2 ; 14°);

- droit de préemption (article 8.1 ; 1°) ;

- la capacité du promettant de vendre le bien (article 8.1 ; 2°) ;

- la justification que le bien est libre de toute occupation (article 8.1 ; 3°) ;

- les titres de propriété (article 8.2 ; 1°);

- l’absence d’inscription ou charges grevant le bien (article 8.2 ; 2°) ;

- l’absence de servitude grevant le bien (article 8.2 ; 4°).

REQUALIFIE la clause d’indemnité d’immobilisation figurant au point 7.2 de la promesse synallagmatique de vente du 24 novembre 2021, en clause pénale ;

DÉBOUTE la SNC IP1R de sa demande de modération de la pénalité ;

CONDAMNE la SNC IP1R à verser à Mme A. Y., à M. I. Y. représenté par son tuteur en exercice, l’UDAF 13, et à Mme X. représentée par son tuteur en exercice, Mme A. Y., pris ensemble, la somme de 73.000 euros au titre de la requalification en clause pénale de la clause d’indemnité d’immobilisation stipulée au point 7.2 de la promesse synallagmatique de vente du 24 novembre 2021 ;

DÉBOUTE la SNC IP1R de sa demande de condamnation solidaire de Mme A. Y., M. I. Y. représenté par son tuteur en exercice, l’UDAF 13, et Mme X. représentée par son tuteur en exercice, Mme A. Y., de lui restituer l’original de la caution bancaire de 73.000 euros sous astreinte de 100 euros par jour ;

DÉBOUTE Mme A. Y., M. I. Y. représenté par son tuteur en exercice, l’UDAF 13, et Mme X. représentée par son tuteur en exercice, Mme A. Y., de leur demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;

CONDAMNE la SNC IP1R à verser à Mme A. Y., à M. I. Y. représenté par son tuteur en exercice, l’UDAF 13, et à Mme X. représentée par son tuteur en exercice, Mme A. Y., la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la SNC IP1R au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SNC IP1R aux dépens ;

DÉBOUTE la SNC IP1R de sa demande visant à écarter l’exécution provisoire ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, par la chambre généraliste A du tribunal judiciaire d’Aix en Provence, la minute étant signée par Mme LEYDIER, vice-présidente, et Mme MILLET, greffier.

LE GREFFIER                                LA PRÉSIDENTE