Extrait : « Attendu que le contrat qui a été approuvé par l'assemblée générale précise, point 5, les tâches du syndic entrant dans la gestion courante, point 6, les prestations supplémentaires pour lesquelles le syndic peut obtenir une rémunération, point 7, la rémunération du syndic ;

Attendu que le contrat de syndic régit les relations du syndic avec le Syndicat des Copropriétaires et non avec les copropriétaires pris individuellement ; que s'il apparaît que le syndic peut selon le sous-paragraphe 7.2.2 du contrat qui a été approuvé, obtenir une rémunération en cas de mutation d'un lot pour l'état daté remis aux notaires, ce ne peut être que du Syndicat des Copropriétaires, et non du copropriétaire concerné ; qu'il n'y a pas en conséquence double rémunération possible pour mutation de lot au terme du contrat ;

Attendu ensuite que le paragraphe 7.2 du contrat de syndic règle les honoraires du syndic pour les prestations supplémentaires définies au point 6, et que le paragraphe 7.3 prévoit que le syndic aura droit en sus des honoraires au remboursement par le syndicat des frais et débours qu'il énumère, sur justificatifs ;

Attendu que la répétition des frais postaux n'est nullement abusive dès lors qu'il s'agit de frais engagés pour le compte du syndicat ».

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE NANCY

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 24 MARS 2009

 

R.G. n° 07/00806. Arrêt n° 964/2009. Décision déférée à la Cour : Déclaration d'appel du 29 mars 2007 d'un jugement du Tribunal de Grande Instance de NANCY, R.G. n° 06/04579, en date du 2 février 2007,

 

APPELANT :

Monsieur X.

né le [date] à [ville], demeurant [adresse], Comparant et procédant par le ministère de la SCP LEINSTER, WISNIEWSKI & MOUTON, avoués à la Cour, Plaidant par Maitre BUISSON, avocat à la Cour,

 

INTIMÉE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 28 RUE Y.,

dont le siège est [adresse], prise en la personne de son syndic la société BERTRAND IMMOBILIER pour ce domicilié audit siège, Comparant et procédant par le ministère de la SCP MERLINGE, BACH-WASSERMANN, FAUCHEUR-SCHIOCHET, avoués à la Cour, Plaidant par Maitre PONCET, avocat à la Cour,

 

COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 910 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 24 février 2009, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Guy DORY, Président de Chambre, et Madame Joëlle ROUBERTOU, Conseiller, chargée du rapport,

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Guy DORY, Président de Chambre, Monsieur Gérard SCHAMBER , Conseiller, Madame Joëlle ROUBERTOU, Conseiller, [minute Jurica page 2]

Greffier, lors des débats : Madame DEANA ;

ARRÊT : contradictoire, prononcé à l'audience publique du 24 MARS 2009 date indiquée à l'issue des débats, par Monsieur DORY, Président, conformément à l'article 452 du Code de Procédure Civile ; signé par Monsieur Guy DORY, Président, et par Madame DEANA, greffier présent lors du prononcé ;

 

FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte d'huissier du 2 mai 2006, Monsieur X. a fait assigner le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble 28 rue Y. à [ville] devant le Tribunal de Grande Instance de NANCY, afin de voir annuler les délibérations n° 3, 4, 5 et 14 de l'assemblée générale des copropriétaires du 27 février 2006 qui ont approuvé les comptes de l'exercice clos, donné quitus au syndic pour sa gestion, désigné comme syndic l'agence BERTRAND IMMOBILIER, et autorisé le syndic à ester en justice contre l'agence HOMNIS, ancien syndic de la copropriété, et de voir condamner le défendeur à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du NCPC et aux dépens.

Il a remis en question la nouvelle répartition d'eau selon les millièmes généraux alors que le bâtiment B n'est pas alimenté en eau, a contesté la nomination du syndic faute de choix entre plusieurs candidats, relevé une contradiction dans le contrat du syndic entre les articles 7.2.5 et 7.3 et contesté les honoraires prévus pour les frais de mutation de lot, contesté l'autorisation donnée au syndic d'agir en justice contre l'ancien syndic compte tenu des frais générés par une telle procédure.

Le Syndicat des Copropriétaires a conclu au débouté des demandes et à la condamnation de Monsieur X. à lui payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et celle de 1.200 euros au titre de l'article 700 du NCPC, à supporter les dépens.

Par jugement du 2 février 2007, le Tribunal a débouté Monsieur X. de toutes ses demandes, l'a condamné à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts et la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles et l'a condamné aux dépens, a ordonné l'exécution provisoire.

Par déclaration remise au greffe le 29 mars 2007, Monsieur X. a interjeté appel de cette décision.

Il a demandé par dernières conclusions déposées au greffe le 2 février 2009, de déclarer recevable et bien fondé son appel, d'infirmer la décision entreprise, de constater l'imputation erronée au profit du bâtiment B des produits exceptionnels, en conséquence de prononcer l'annulation pure et simple des délibérations 3 et 4 de l'assemblée générale du 27 février 2006, de constater que le contrat de syndic contient [minute Jurica page 3] des clauses manifestement abusives relatives à la rémunération du syndic, en conséquence d'en prononcer l'annulation, de condamner le Syndicat de Copropriété à lui verser une indemnité de 1.500 euros au titre de l'article 700 du CPC, de le débouter de toutes demandes contraires, de le condamner aux dépens de première instance et d'appel en disant qu'il sera dispensé de leur paiement conformément aux dispositions de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la SCP LEINSTER WISNIEWSKI MOUTON, avoués associés, étant autorisée à recouvrer ceux d'appel conformément aux dispositions de l'article 699 du NCPC.

Il a précisé que le Syndicat des Copropriétaires fait bénéficier le bâtiment B d'un avoir d'eau d'un montant de 1.425 euros et d'un avoir d'une société CBE d'un montant de 69,37 euros, alors que ce bâtiment n'a pas participé aux dépenses d'eau et de nettoyage et qu'il ne peut se voir créditer de tels avoirs, que la présentation des comptes est manifestement erronée et que la situation justifie l'annulation de la délibération n° 3 et par voie de conséquence de la délibération n° 4 accordant quitus au syndic.

Il a indiqué que si le contrat de syndic peut prévoir la perception d'honoraires pour mutation de lots et frais postaux, les dispositions de l'article 7.2.2 et celles de l'article 7.2.3 du contrat concernant la mutation des lots, permettent au syndic de réclamer ses honoraires à la copropriété et au copropriétaire vendeur, alors qu'outre le fait que la rétribution est injustifiée, le syndic ne peut prévoir sa rémunération que du Syndicat et non du copropriétaire, les décisions d'assemblée générale ne régissant pas les rapports entre chaque copropriétaire et le syndic ; que le contrat prévoit par ailleurs le paiement des frais postaux sous l'article 7.2.5 « divers » et sous l'article 7.3 « frais divers ». Il a fait valoir que ces clauses manifestement abusives justifient l'annulation de la délibération n° 5.

Le Syndicat des Copropriétaires a demandé par dernières conclusions déposées le 9 janvier 2009, de débouter Monsieur X. de son appel, de confirmer la décision entreprise, de le condamner à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 1.500 euros au titre de l'article 700 du NCPC, ainsi qu'aux dépens qui seront recouvrés par la SCP MERLINGE BACH-WASSERMANN conformément aux dispositions de l'article 699 du NCPC.

Il a souligné que l'appelant qui a conclu en première instance à une difficulté sur la répartition des millièmes d'eau, prétend à présent qu'il y a une erreur d'imputation par le syndic de deux produits exceptionnels, mais que cette demande est irrecevable comme étant nouvelle, et précisé subsidiairement que les appels de fonds qui ont été effectués pour les dépenses d'eau et de nettoyage qui n'ont pas été payées ont été répartis en fonction des millièmes et qu'il y a lieu de restituer les fonds sur la même base, même si le bâtiment B est maintenant détruit, qu'il n'existe aucune raison d'annuler les résolutions 3 et 4 de l'assemblée générale, alors par ailleurs qu'il n'y a pas de problème de véracité des comptes permettant l'annulation de la résolution 4.

Il a fait valoir qu'il n'y a pas de clause abusive dans le contrat de syndic, que les articles 7.2.2 et 7.2.3 ne sont pas contradictoires, qu'il est évident que le syndic ne peut percevoir une double rémunération pour le même service ; que jusqu'en 2007 il était d'usage que les frais relatifs à l'état préalable à une vente restent à la charge du copropriétaire vendeur, de même que les frais de poursuite d'un copropriétaire par le syndicat, et que cet usage a été entériné le 27 septembre 2007 par une recommandation du Conseil National de la Consommation ; qu'en ce qui concerne les articles 7.2.5 et 7.3, le syndic ne peut davantage réclamer deux fois les mêmes frais, que les frais postaux en question concernent des services différents.

[minute Jurica page 4] L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 février 2009.

 

SUR CE :

Attendu que l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble 28 rue Y. du 27 février 2006 a, dans sa décision n° 3 approuvé les comptes de l'exercice clos, dans sa décision n°4 donné quitus au syndic pour sa gestion et dans sa décision n° 5 désigné un nouveau syndic en acceptant les clauses et conditions du contrat de syndic ;

 

Sur la demande en nullité des décisions n° 3 et 4 :

Attendu que la demande qui repose sur une imputation estimée erronée par Monsieur X. des produits exceptionnels n'est pas nouvelle alors qu'elle tend à l'annulation des décisions n° 3 et 4 de l'assemblée générale du 27 février 2006, et que les premiers juges ont déjà été saisis d'une demande d'annulation des mêmes décisions  ; qu'elle est donc recevable en application de l'article 565 du CPC ;

Attendu que la copropriété constituée en 1982 comportait deux bâtiments, un bâtiment A comprenant appartements, mansardes, greniers et caves, et un bâtiment B comprenant remises, ateliers et greniers ; que les lots du bâtiment B appartenaient tous au même copropriétaire ;

Attendu que le bâtiment B a été détruit à une période non justifiée mais antérieure au 29 mai 2002, date de l'acte établi par Maître M., Huissier de Justice à NANCY, à la demande de deux copropriétaires, constatant l'abandon et le défaut d'entretien du terrain mis à nu par les propriétaires des lots du bâtiment ;

Attendu que le règlement de copropriété prévoit article 20, que les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes sont réparties entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes de copropriété et se divisent en trois catégories : 1° millièmes généraux, 2° millièmes bâtiment A, 3° millièmes bâtiment B ; qu'il précise dans le paragraphe 1°, que les millièmes généraux concernent toutes les charges communes à l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble et en particulier l'entretien des parties communes générales de l'immeuble, la consommation d'électricité concernant l'éclairage de ces parties communes, les dépenses afférentes au fonctionnement du syndicat, les honoraires du syndic, les primes d'assurances, les impôts communs ;

Attendu qu'en 2001, la répartition des frais de nettoyage et de la charge d'eau s'est effectuée en fonction des millièmes généraux, selon l'état détaillé des dépenses fourni par le Syndicat des Copropriétaires ;

Attendu que les fonds avancés par les copropriétaires pour le paiement de ces charges n'ont cependant pas été utilisés ; que le défaut de paiement a été à l'origine de la création de produits exceptionnels, et que c'est régulièrement que ces produits ont été attribués selon les millièmes généraux et non selon les millièmes du bâtiment A en raison de la destruction du bâtiment B, puisqu'ils ont été avancés par l'ensemble des copropriétaires ;

Attendu qu'il n'y a pas lieu en conséquence à annulation des décisions n° 3 et 4 de l'assemblée générale des copropriétaires du 27 février 2006 qui ont approuvé les comptes de l'exercice clos et donné quitus au syndic pour sa gestion ;

[minute Jurica page 5]

Sur la demande en nullité de la décision n° 5 et la demande d'annulation du contrat de syndic :

Attendu que Monsieur X. demande dans les motifs de ses écritures l'annulation de la décision n° 5 de l'assemblée générale des copropriétaires du 27 février 2006, et dans le dispositif de celles-ci l'annulation du contrat de syndic ;

Attendu que l'article 29 du décret du 17 mars 1967 sur la copropriété énonce que le contrat de mandat du syndic fixe sa durée, sa date de prise d'effet ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic ;

Attendu que le contrat qui a été approuvé par l'assemblée générale précise, point 5, les tâches du syndic entrant dans la gestion courante, point 6, les prestations supplémentaires pour lesquelles le syndic peut obtenir une rémunération, point 7, la rémunération du syndic ;

Attendu que le contrat de syndic régit les relations du syndic avec le Syndicat des Copropriétaires et non avec les copropriétaires pris individuellement ; que s'il apparaît que le syndic peut selon le sous-paragraphe 7.2.2 du contrat qui a été approuvé, obtenir une rémunération en cas de mutation d'un lot pour l'état daté remis aux notaires, ce ne peut être que du Syndicat des Copropriétaires, et non du copropriétaire concerné ; qu'il n'y a pas en conséquence double rémunération possible pour mutation de lot au terme du contrat ;

Attendu ensuite que le paragraphe 7.2 du contrat de syndic règle les honoraires du syndic pour les prestations supplémentaires définies au point 6, et que le paragraphe 7.3 prévoit que le syndic aura droit en sus des honoraires au remboursement par le syndicat des frais et débours qu'il énumère, sur justificatifs ;

Attendu que la répétition des frais postaux n'est nullement abusive dès lors qu'il s'agit de frais engagés pour le compte du syndicat ;

Attendu qu'il n'y a pas lieu en conséquence à annulation de la décision n° 5 de l'assemblée générale des copropriétaires du 27 février 2006 ;

Attendu qu'il ne peut être statué sur la demande en annulation du contrat de syndic hors la présence du syndic qui ne peut régulièrement être mis en cause à hauteur d'appel ;

Attendu que les demandes de Monsieur X. sont développées différemment à hauteur d'appel qu'en première instance ; qu'elles ne revêtent pas un caractère abusif, n'étant pas manifestement infondées, et qu'il n'y a pas lieu de le condamner à des dommages et intérêts pour procédure abusive à hauteur d'appel ;

Attendu qu'il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du CPC au profit de Monsieur X. ; qu'il convient en revanche de le condamner à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 1.500 euros ;

 

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant en audience publique et contradictoirement :

DECLARE recevable la demande en annulation des décisions n° 3 et 4 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble 28 rue Y. à [ville] du 27 [minute Jurica page 6] février 2006, fondée sur une imputation erronée des produits exceptionnels ;

CONFIRME le jugement du Tribunal de Grande Instance de NANCY du 2 février 2007 en toutes ses dispositions ;

DIT qu'il ne peut être statué sur la demande en annulation du contrat de syndic hors la présence du syndic ;

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble 28 rue Y. à [ville] de sa demande de dommages et intérêts pour demandes abusives à hauteur d'appel ;

DEBOUTE Monsieur X. Arnaud de sa demande au titre des frais irrépétibles d'appel ;

CONDAMNE Monsieur X. à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble 28 rue Y. à [ville] la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1.500 €) au titre des frais irrépétibles d'appel ;

CONDAMNE Monsieur X. aux dépens d'appel, la SCP MERLINGE BACH-WASSERMANN étant autorisée à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ;

L'arrêt a été prononcé à l'audience publique du vingt quatre Mars deux mille neuf par Monsieur DORY, Président de la première chambre civile de la Cour d'Appel de NANCY, conformément aux articles 452 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame DEANA, Greffier.

Et Monsieur le Président a signé le présent arrêt ainsi que le Greffier.

Signé : C. DEANA.- Signé : G. DORY.-

Minute en sept pages.