Extrait : « Dans ces conditions, les deux baux ayant été établis entre les mêmes parties, il est établi que, nonobstant l'éloignement géographique des deux locaux loués, la commune intention des parties était que le bail de location du garage soit l'accessoire du bail relatif au logement ; le contrat de location de l'emplacement auto est donc soumis à l'application des dispositions d'ordre public de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Ce dernier texte dispose que le bailleur est tenu d'assurer la jouissance paisible du logement et de garantir le preneur des vices et défauts de nature à y faire obstacle et qu'il doit délivrer le bien loué en bon état d'usage et de réparation et l'entretenir en état de servir à l'usage prévu.

Cependant, les appelants ne sont pas fondés à soutenir que la clause d'exonération de responsabilité du bailleur pour les vols commis à l'intérieur de l'emplacement loué doit être qualifiée de clause abusive et réputée en conséquence non écrite alors qu'il s'agissait en l'espèce non d'une clause d'exonération générale mais d'une clause strictement limitée au seul cas de vol.

Par ailleurs, si l'annexe du bail dispensait le locataire des réparations de serrurerie et si les constatations des enquêteurs font ressortir la vétusté du système de fermeture du local loué, M X. a cependant reconnu avoir pris les lieux loués en l'état lors de son entrée en jouissance et il ne justifie pas avoir adressé la moindre réclamation à son bailleur relative à une défectuosité de la fermeture du local pendant la période de plus de dix-huit mois qui s'est écoulée avant la commission du vol alors que, le bailleur n'étant pas tenu d'une obligation de résultat quant à la sécurité du locataire et seule sa faute lourde étant de nature à lui interdire de se prévaloir de la clause exonératoire de responsabilité en cas de vol, aucune faute déterminée de la SA HLM DES CHALETS n'est établie. » […]

« Enfin et en tout état de cause, le bail litigieux ayant été passé entre la SA HLM DES CHALETS et Mme B., il en résulte que, en l'absence de Mme Y. dans la présente instance, M. X. et la SA FILIA MAIF, cette dernière en qualité de subrogée dans les droits de M. X., ne peuvent poursuivre la SA HLM DES CHALETS sur le fondement de la responsabilité contractuelle alors que M. X. est un tiers au contrat de location. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE

TROISIÈME CHAMBRE SECTION 1

ARRÊT DU 5 JUILLET 2011

 

R.G. n° 10/01888. Arrêt n° 348. Décision déférée du 25 février 2010 - Tribunal d'Instance de TOULOUSE - 11/09/2414.

 

APPELANT :

Monsieur X.

représenté par la SCP M., avoués à la Cour, assisté de Maître Marie A., avocat au barreau de TOULOUSE

 

INTIMÉES :

SA SOCIÉTÉ HLM DES CHALETS

représentée par la SCP D. S. D., avoués à la Cour, assistée de la SCP D.-B., avocats au barreau de TOULOUSE

SA SOCIETE FILIA MAIF

représentée par la SCP M., avoués à la Cour

 

COMPOSITION DE LA COUR : Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 17 mai 2011 en audience publique, devant la Cour composée de : B. LAGRIFFOUL, président, M. MOULIS, conseiller, M.O. POQUE, conseiller, qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : E. RICAUT

ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par B. LAGRIFFOUL, président, et par E. RICAUT, greffier de chambre.

 

Mme Y. est locataire d'un box situé à [ville R.] en vertu d'un acte de bail en date du 25 août 2005 consenti par la SA HLM DES CHALETS.

Mme Y. et son concubin, M X., ont été victimes d'un vol commis dans le box loué entre le 9 et le 11 avril 2007.

Par acte d'huissier du 20 juillet 2009, les consorts Y.-X. et la SA FILIA MAIF ont fait assigner la SA HLM DES CHALETS devant le tribunal d'instance de TOULOUSE en réparation de leur préjudice résultant du vol commis.

Par jugement du 25 février 2010, le tribunal d'instance de TOULOUSE a :

- débouté les demandeurs de leurs demandes,

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.

M X. a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 9 avril 2010.

M X. a déposé ses dernières conclusions le 5 novembre 2010. Il demande :

- la réformation du jugement,

- la condamnation de la SA HLM DES CHALETS à lui payer la somme de 6.682,75 euros, avec intérêts au taux légal, à titre de dommages et intérêts, outre celle de 1.200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L'appelant expose que :

- la responsabilité du bailleur est pleine et entière en vertu de l'article 1720 du code civil,

- le bailleur devait remettre un local en bon état de réparation,

- la vétusté de la serrure a permis le vol, ce qui constitue un manquement du bailleur à ses obligations relatives à l'entretien ou à la sécurité des équipements du bien loué,

- le lien de causalité directe entre cette responsabilité et le préjudice subi est établi,

- le box est un local accessoire de l'appartement loué par le bailleur,

- la clause exonératoire de responsabilité doit être écartée en vertu de l'article 6-b de la loi du 6 juillet 1989,

- la clause du bail exonératoire de la responsabilité du bailleur en cas de vol, qui constitue une clause abusive en vertu des dispositions d'ordre public de l'article L. 132-1 du code de la consommation, doit être réputée non écrite.

La SA FILIA MAIF a déposé ses dernières conclusions le 3 novembre 2010. Elle demande que :

- à titre principal, le contrat de location du box soit déclaré accessoire au contrat de bail de l'appartement,

- la clause limitative de responsabilité soit écartée en vertu de l'article 6-b de la loi du 6 juillet 1989,

- subsidiairement, la clause exonératoire de responsabilité soit réputée non écrite en ce qu'elle porte atteinte à une obligation essentielle du bail, le bailleur a manqué à ses obligations de délivrance et d'entretien de la chose louée,

- en toutes circonstances, la condamnation de la SA HLM DES CHALETS au paiement de la somme de 1.625 euros, avec intérêts légaux à compter du 20 juillet 2009, en indemnisation du préjudice matériel découlant du recours subrogatoire de M X., outre celle de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

La SA HLM DES CHALETS a déposé ses dernières conclusions le 22 décembre 2010. Elle demande :

- le débouté des appelants de leurs demandes,

- la confirmation du jugement,

- la condamnation solidaire des consorts Y.-S. et de la SA FILIA MAIF au paiement de la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L'intimée fait valoir que :

- le box a été loué en l'état,

- la clause d'exonération du bailleur est valable et non abusive,

- le preneur n'avait jamais signalé au bailleur avant le vol un problème quelconque relatif à la fermeture du local et la vétusté de cette fermeture n'est pas établie,

- la loi applicable n'est pas la loi du 6 juillet 1989 mais celle relative aux locaux d'HLM,

- le manquement du bailleur à ses obligations n'est pas établi,

- le bail du box n'est pas l'accessoire de celui relatif au logement et c'est donc le droit commun du louage qui est applicable,

- la destination du local était le garage d'un véhicule et non la mise à l'abri d'un matériel de valeur,

- la SA FILIA MAIF doit rapporter la preuve d'une faute du bailleur dans le cadre de son recours subrogatoire,

- les sommes réclamées doivent être réduites à de justes proportions.

Mme Y. n'a pas constitué avoué.

En cours d'instance, le conseiller de la mise en état a constaté le désistement partiel de l'appel interjeté par M. X. à l'encontre de Mme Y. par ordonnance du 9 novembre 2010.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 18 avril 2011.

 

SUR CE :

Aux termes de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, les dispositions d'ordre public de ce texte s'appliquent aux locations à usage d'habitation principale ainsi qu'aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l'espèce, la SA HLM DES CHALETS a d'abord donné en location à Mme Y. un logement situé à [...], selon bail en date du 16 août 2005, puis, par un second acte sous seing privé du 25 août 2005, un emplacement auto - parking ; box ou garage - situé à [...].

Il est expressément stipulé dans ce second contrat que celui-ci prendra fin lors du départ du logement si le preneur est, par ailleurs, titulaire d'un contrat de location consenti par la SA HLM DES CHALETS et que l'occupation des lieux ne pourra qu'exceptionnellement être maintenue sous réserve de l'accord de la société et de la souscription d'un nouveau contrat. En outre, il est précisé que « l'autorisation de prélèvement déjà consentie au titre d'un contrat d'habitation souscrit par le titulaire sera automatiquement étendue au présent contrat. »

Par ailleurs, la SA HLM DES CHALETS ne démontre pas, au regard de l'article 40-I de la loi du 6 juillet 1989, que le bail d'habitation établi entre les parties n'est pas soumis aux dispositions des articles 2 et 6 de ce même texte.

Dans ces conditions, les deux baux ayant été établis entre les mêmes parties, il est établi que, nonobstant l'éloignement géographique des deux locaux loués, la commune intention des parties était que le bail de location du garage soit l'accessoire du bail relatif au logement ; le contrat de location de l'emplacement auto est donc soumis à l'application des dispositions d'ordre public de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Ce dernier texte dispose que le bailleur est tenu d'assurer la jouissance paisible du logement et de garantir le preneur des vices et défauts de nature à y faire obstacle et qu'il doit délivrer le bien loué en bon état d'usage et de réparation et l'entretenir en état de servir à l'usage prévu.

Cependant, les appelants ne sont pas fondés à soutenir que la clause d'exonération de responsabilité du bailleur pour les vols commis à l'intérieur de l'emplacement loué doit être qualifiée de clause abusive et réputée en conséquence non écrite alors qu'il s'agissait en l'espèce non d'une clause d'exonération générale mais d'une clause strictement limitée au seul cas de vol.

Par ailleurs, si l'annexe du bail dispensait le locataire des réparations de serrurerie et si les constatations des enquêteurs font ressortir la vétusté du système de fermeture du local loué, M. X. a cependant reconnu avoir pris les lieux loués en l'état lors de son entrée en jouissance et il ne justifie pas avoir adressé la moindre réclamation à son bailleur relative à une défectuosité de la fermeture du local pendant la période de plus de dix-huit mois qui s'est écoulée avant la commission du vol alors que, le bailleur n'étant pas tenu d'une obligation de résultat quant à la sécurité du locataire et seule sa faute lourde étant de nature à lui interdire de se prévaloir de la clause exonératoire de responsabilité en cas de vol, aucune faute déterminée de la SA HLM DES CHALETS n'est établie.

Les appelants ne peuvent davantage invoquer l'article 2 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux obligations du bailleur quant au clos et au couvert alors que ces dispositions sont applicables au logement décent et non aux locaux accessoires qui ne sont pas à usage d'habitation.

En outre, alors que le bail avait pour objet la location d'un emplacement auto, il est établi que M X. a manqué à ses obligations locatives, édictées par l'article 7-b) de la loi du 6 juillet 1989et l'article 2 des conditions générales du bail du 16 août 2005 quant à la destination du garage, en y entreposant divers matériels et équipements sans rapport aucun avec un véhicule automobile.

Enfin et en tout état de cause, le bail litigieux ayant été passé entre la SA HLM DES CHALETS et Mme B., il en résulte que, en l'absence de Mme Y. dans la présente instance, M. X. et la SA FILIA MAIF, cette dernière en qualité de subrogée dans les droits de M. X., ne peuvent poursuivre la SA HLM DES CHALETS sur le fondement de la responsabilité contractuelle alors que M. X. est un tiers au contrat de location.

Les appelants doivent en conséquence être déboutés de leurs demandes et le jugement entrepris est donc confirmé.

 

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Confirme le jugement entrepris.

Y ajoutant :

Condamne in solidum M. X. et la SA FILIA MAIF à payer à la SA HLM DES CHALETS la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens d'appel, dont distraction au profit des avoués en la cause en vertu de l'article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER         LE PRÉSIDENT

E. RICAUT                B. LAGRIFFOUL.