Extrait : « Attendu toutefois, que le bailleur a été informé du départ de sa locataire par M. Y., au mois de juin 2007, fixant lui même la date du départ de Madame X. au mois de septembre 2006 ; Que de la lecture du décompte, il ressort qu'a cette date la dette locative s'élevait à la somme de 2.376,03 euros ;

Que toutefois, de la lecture du contrat de bail, il résulte que Madame X. était preneur solidaire, la clause de solidarité ayant pour vocation à s'appliquer à toutes les sommes dues par application du contrat de bail et ce pendant une durée de trois ans même en cas de congé donné par l'un des locataires ;

Mais attendu, que selon les dispositions de l'article L. 132-1 du code de la consommation qui dispose : […] ; Qu'en l'espèce, la disproportion économique des parties signataires du bail, ne permettait pas aux preneurs et en particulier à Madame X. de s'opposer à la signature de cette clause ; Que son refus d'accepter cette clause revenait à ne pas prendre ledit logement objet du bail ; Qu'en outre, la durée de l'engagement est manifestement disproportionnée au regard des faibles ressources des parties candidates à l'obtention d'un logement à loyer modéré ; Qu'il appert dès lors que cette clause permet au bailleur institutionnel de s'assurer d'une caution sans que la partie signataire soit à même de réaliser la portée de son engagement ;

Qu'en conséquence, il convient de déclarer cette clause abusive ».

 

TRIBUNAL D’INSTANCE DE GIEN

PROCÉDURE CIVILE DE DROIT COMMUN

JUGEMENT DU 8 DÉCEMBRE 2009

 

Répertoire général : R.G. n° 2009/25. Jugement n° 2009/219.

JUGEMENT rendu le 8 décembre 2009, Par Magali FALLOU, Juge au Tribunal d'Instance de Montargis chargée du service du Tribunal d'Instance de Gien, Assistée de Bernadette ROBLIN, Adjoint administratif principal faisant fonction de Greffier,

 

ENTRE :

LOGEMLOIRET

[adresse], représenté par Madame BRUGIER, munie d'un pouvoir D'UNE PART,

 

ET :

Madame X.

[adresse], (Bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale par décision du [date] du TGI de Montargis), représentée par Maître MORICE, avocate au Barreau de MONTARGIS, D'AUTRE PART,

 

[minute page 2] DONNÉES DU LITIGE :

Par contrat du 28 août 1990 comportant une clause résolutoire en cas de non-paiement à son échéance d'un seul terme de loyer, ou de non présentation d'une quittance d'assurance l'Office Public de l'Habitat LOGEMLOIRET a donné à bail à M. Y. et Mme X. un logement sis [adresse] (Loiret)

Mme X. a quitté le dit logement au mois de septembre 2006. Son départ a été signalé au bailleur par M. Y. le 15 juin 2007.

Par assignation en date du 25 février 2009 l'OPH LOGEMLOIRET a saisi le Tribunal d'Instance de GIEN afin d'obtenir la condamnation de Madame X. au paiement des sommes suivantes

- 4.912,48 € au titre de loyers impayés,

- 490 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

A l'audience,

Le bailleur maintient à titre principales ses demandes initiales et sollicite subsidiairement le débotté de Madame X. de ses demandes en paiement de dommages et intérêts et de délais et réclame sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

- 2.262,55 euros au titre des loyers impayés ;

- 490 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Madame X. a comparu par la représentation de son avocat. Elle a contesté devoir la somme réclamée, expliquant que la clause de solidarité insérée au contrat de bail est abusive et que son bailleur avait commis une faute dans l'exécution de ses obligations contractuelles. Elle a sollicité :

- à titre principal le débouté de l'OPH LOGEMLOIRET ;

- subsidiairement la condamnation du bailleur à la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts et la compensation des créances, ainsi que des délais de paiement.

L'affaire, enrôlée sous le n° 09-25/11 à la date du 5 mars 2009 pour être appelée à celle du 14 avril 2009, a fait l'objet à la demande des parties de quatre renvois successifs pour être fixée au 17 novembre 2009 et a été mise en délibéré à la date du 8 décembre 2009.

 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la procédure :

Attendu que Madame X. comparait à l'audience du 17 novembre 2009, par la représentation de son avocat ;

Attendu que conformément aux dispositions des articles 467 du CPC et L. 221-4 et R. 221-4 du COJ, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire et en premier ressort ;

[minute page 3]

Sur la demande en paiement :

Attendu que selon l'article 1134 du Code Civil, « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être exécutées de bonne foi » ;

Que l'article 1135 dudit Code rappelle que « les conventions obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que l'équité, l'usage ou la loi donnent à l'obligation d'après sa nature » ;

Que les prétentions des parties prennent pour base des éléments de fait, des actes et des situations juridiques, qui doivent être allégués (article 6 du Code de Procédure Civile) puis prouvés conformément à l'article 9 du CPC ;

Au titre des loyers

Attendu qu'aux termes de l'article 1315 du code civil : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »

Attendu que l'OPH LOGEMLOIRET sollicite l'évaluation de la somme due au jour de l'audience à 4.912,48 € ;

Qu'en l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que, déduction faite des sommes réclamées à un titre autre que locatif, cette créance n'est pas contestable ;

Attendu toutefois, que le bailleur a été informé du départ de sa locataire par M. Y., au mois de juin 2007, fixant lui même la date du départ de Madame X. au mois de septembre 2006 ;

Que de la lecture du décompte, il ressort qu'a cette date la dette locative s'élevait à la somme de 2.376,03 euros ;

Que toutefois, de la lecture du contrat de bail, il résulte que Madame X. était preneur solidaire, la clause de solidarité ayant pour vocation à s'appliquer à toutes les sommes dues par application du contrat de bail et ce pendant une durée de trois ans même en cas de congé donné par l'un des locataires ;

Mais attendu, que selon les dispositions de l'article L. 132-1 du code de la consommation qui dispose : « Dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. (...) Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat (...) Les clauses abusives sont réputées non écrites. (..) Les dispositions du présent article sont d'ordre public. »

Qu'en l'espèce, la disproportion économique des parties signataires du bail, ne permettait pas aux preneurs et en particulier à Madame X. de s'opposer à la signature de cette clause ;

[minute page 4] Que son refus d'accepter cette clause revenait à ne pas prendre ledit logement objet du bail ;

Qu'en outre, la durée de l'engagement est manifestement disproportionnée au regard des faibles ressources des parties candidates à l'obtention d'un logement à loyer modéré ;

Qu'il appert dès lors que cette clause permet au bailleur institutionnel de s'assurer d'une caution sans que la partie signataire soit à même de réaliser la portée de son engagement ;

Qu'en conséquence, il convient de déclarer cette clause abusive ;

Qu'il résulte de tout ce qui précède, qu'il convient de débouter l'OPH LOGEMLOIRET de sa demande en paiement à l'encontre de madame X., pour les dettes locatives nées postérieurement à son départ du logement,

Qu'en conséquence, Madame X. sera condamnée à verser à l'OPH LOGEMLOIRET la somme de 2.242,24 € solde du au 19 septembre 2009, la somme de 133,79 euros correspondant à la moitié du dépôt de garantie étant déduite ;

 

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts :

Attendu qu'aux termes de l'article 1146 du Code Civil « les dommages et intérêts ne sont dus que lorsque le débiteur est en demeure de remplir son obligation.., et s'il en ressort une interpellation suffisante » ;

Attendu que l'article 1147 du Code Civil dispose que « le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part » ;

Attendu qu'au surplus, le législateur a prévu, tel que cela résulte de l'article 1153 du même Code, que « les dommages et intérêts résultant du retard dans l'exécution du paiement d'une certaine somme ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal et sont dus, sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte, du jour de la sommation de payer ou de tout acte équivalent..., et si par sa mauvaise foi le débiteur a causé un préjudice indépendant de ce retard, le créancier peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance » ;

Attendu que le Tribunal a un pouvoir souverain d'appréciation pour évaluer et régler le montant des dommages et intérêts dus  ;

Attendu que la mise en location d'un bien immobilier n'apporte au bailleur aucune obligation autre que celles prévues au contrat de bail et dans la loi du 6 juillet 1989 ;

Qu'en conséquence, Madame X. ne peut réclamer de dommages et intérêts à son ancien bailleur ayant permis à son colocataire de se maintenir dans les lieux postérieurement à son propre départ, n'étant plus partie au contrat ;

[minute page 5] Qu'il n'y a dés lors pas lieu d'allouer des dommages et intérêts ;

 

Sur la demande de délai de paiement :

Attendu qu'aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : « Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues aux articles 1244-1 (premier alinéa) et 1244-2 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

Attendu que l'article 1244-1 du Code Civil précise « Toutefois, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. En outre, il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement, par le débiteur, d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. Les dispositions du présent article ne s'appliquent pas aux dettes d'aliments. » ;

Qu'il résulte de l'étude de la situation de Madame X. qu'elle est en mesure de régler sa dette locative ;

Qu'il y a lieu, en application des dispositions légales précitées d'accorder un délai de 24 mois pour le paiement des sommes dues ;

 

Sur l'exécution provisoire, les dépens et l'application de l'article 700 du Code de Procédure Civile :

Attendu que l'exécution provisoire est nécessaire en l'espèce, compte tenu des besoins du créancier ;

Qu'il y a lieu de la prononcer ;

Attendu que selon l'article 696 du Code de Procédure Civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ;

Qu'en l'espèce, Madame X. succombe à l'instance ;

Qu'il convient de le condamner aux entiers dépens de l'instance

Attendu qu'aux termes de l'article 700 du Code de Procédure Civile, le Juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Qu'en l'espèce, Madame X. est condamnée aux dépens ;

Qu'il convient de condamner Madame X. à payer à l'OPH LOGEMLOIRET une somme fixée équitablement à 200€ ;

 

[minute page 6] PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame X. à payer à l'Office Public de l'Habitat LOGEMLOIRET la somme de 2.242,24 au titre de sa dette locative ;

DÉBOUTE Madame X. de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

ACCORDE à Madame X. un délai de 24 mois pour se libérer de sa dette par mensualités égales de 100 euros payables d'avance au plus tard le 15 de chaque mois, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification de l'ordonnance et ce de mois en mois jusqu'à parfait paiement, y compris des intérêts et des dépens ;

DIT que la dernière mensualité devra apurer la dette en principal et intérêts ;

DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité, et huit jours après une mise en demeure de payer demeurée vaine, la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible ;

ORDONNE l'exécution provisoire de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Madame X. à payer à l'Office Public de l'Habitat LOGEMLOIRET la somme de 200 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile

RAPPELLE qu'a défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le présent jugement, l'exécution forcée pourra être réalisée par l'intermédiaire d'un huissier, le montant des sommes par lui retenues en application de l'article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12/12/1996 n° 96-1080 sur le tarif des huissiers sera supporté par Madame X. en sus de l'application de l'article 700 du CPC ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DIT que les dépens seront supportés par Madame X.

CONDAMNE Madame X. au paiement des entiers dépens

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE AU PALAIS DE JUSTICE DE GIEN, LE 8 décembre 2009

LE GREFFIER            LE PRÉSIDENT