Extrait : « Attendu qu'en premier lieu la SA LE CHAPUIS expose qu'elle avait la possibilité de résilier le contrat sans respecter ce délai d'un mois, la société EURO IMMO n'ayant pas respecté les dispositions de l'article L. 136-1 du code de la consommation ; Que cet argument ne saurait prospérer puisque, d'une part, la qualité de consommateur est réservée aux personnes physiques qui se procurent ou qui utilisent des biens ou services pour la satisfaction de leurs besoins personnels ou de leurs familles et que la SA LE CHAPUIS est une personne morale de droit commercial et que, d'autre part, le contrat souscrit était en lien direct avec l'activité professionnelle qu'elle exerce, son objet social étant l'exploitation de maisons de retraite et le contrat de mandat ayant précisément trait à la vente de lots d'une maison de retraite ».

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE LYON

TROISIÈME CHAMBRE A

ARRÊT DU 11 AVRIL 2013

 

R.G. n° 11/07276.  Décision du Tribunal de Commerce de BOURG EN BRESSE, Au fond, du 23 septembre 2011 : R.G. n° 2010/004562

 

APPELANTE :

SA LE CHAPUIS

représentée par ses dirigeants légaux en exercice, représentée par la SCP LAFFLY - WICKY, avocats au barreau de LYON, assistée de Maître Luc CHAUPLANNAZ, avocat au barreau de LYON

 

INTIMÉE :

SARL EURO IMMO en cours de liquidation amiable, agissant poursuites et diligences, du liquidateur M. Monsieur S.

représentée par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET, avocats au barreau de LYON, assistée de la SCP PRIEUR & STUCKEY, avocats au barreau de MARSEILLE

 

Date de clôture de l'instruction : 8 janvier 2013

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 25 février 2013

Date de mise à disposition : 11 avril 2013

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré : - Jean-Luc TOURNIER, président - Hélène HOMS, conseiller - Pierre BARDOUX, conseiller, assistés pendant les débats de Jocelyne PITIOT, greffier .

En présence de Madame Sylvie LEGROS, juge consulaire au Tribunal de Commerce de LYON.  A l'audience, Jean-Luc TOURNIER a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Jean-Luc TOURNIER, président, et par Jocelyne PITIOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

 

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS DES PARTIES :

La société EURO IMMO et la société LE CHAPUIS ont signé le 28 novembre 2007 un contrat cadre d'agent d'affaires non exclusif ainsi qu'un avenant à ce contrat.

Aux termes de ce contrat il a été convenu que la société EURO IMMO était mandatée par la société LE CHAPUIS pour distribuer plusieurs produits immobiliers intégrés dans un programme dénommé VILLA S. L'avenant précisait : « la rémunération que recevra le mandataire en contrepartie de la distribution de ses produits sera ainsi calculée : 14 % HT sur le prix de vente HT (Terrain + immobilier + mobilier) ». En outre la société LE CHAPUIS se serait engagée le 8 mai 2009 à payer la somme de 100.000 euros à la société EURO IMMO.

Le 20 novembre 2009, la société LE CHAPUIS a informé la société EURO IMMO qu'elle résiliait le contrat d'agent d'affaires non exclusif avec un préavis de un mois. Le même jour la société EURO IMMO a appris que les lots qui lui restaient à vendre avant la fin du préavis n'étaient plus disponibles à la vente car réservés.

Le 4 décembre 2009 la SARL EURO IMMO a mis en demeure la SA LE CHAPUIS, d'une part, de lui apporter la preuve que ces lots avaient bien été réservés, d'autre part, de lui régler la somme de 59.320 euros correspondant à la vente de 59,32 % du programme.

La SA LE CHAPUIS refusant de payer cette somme la SARL EURO IMMO l'a assignée devant le tribunal de commerce de BOURG EN BRESSE.

Cette juridiction a, le 23 septembre 2011 :

- confirmé l'existence des contrats et leur validité,

- condamné la SA LE CHAPUIS à payer à la SARL EURO IMMO :

* la somme de 59.320 euros HT, soit 70.946.72 euros TTC en application de l'accord du « 8  mai 1945 », en réalité 8 mai 2009,

* la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts,

- rejeté l'exécution provisoire et toutes autres demandes,

- condamné la SA LE CHAPUIS à payer à la SARL EURO IMMO la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux dépens.

Par déclaration enregistrée le 27 octobre 2011, la SA LE CHAPUIS a fait appel de cette décision.

L'ordonnance de clôture est du 8 janvier 2013.

 

Dans ses dernières écritures, du 28 novembre 2012, la SA LE CHAPUIS demande de :

- Réformer le jugement entrepris,

- Décharger la SA LE CHAPUIS de toutes les condamnations prononcées contre elle,

- Rejeter la demande en dommages intérêts et d'article 700 formée contre elle reconventionnellement par la SARL EURO IMMO,

- Condamner la SARL EURO IMMO à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de la procédure de première instance et celle de 3.000 euros au titre de la procédure d'appel,

- Condamner la SARL EURO IMMO aux dépens.

Elle fait notamment valoir que :

- les contrats litigieux ont été signés par Monsieur S. pour le compte de la SARL EURO IMMO or il n'est ni gérant de société, ni agent immobilier, ni négociateur et n'avait donc aucune qualité pour signer le contrat et son avenant qu'il conviendra donc de déclarer nuls.

- les sommes demandées par la SARL EURO IMMO ne prennent pas en compte les commissions qu'elle a perçues en vertu de son contrat d'agent immobilier, qui s'élèveraient à 661.836 euros entre le 16 janvier 2009 et le 14 janvier 2010,

- l'engagement du 8 mai 2009 à payer la somme de 100.000 euros à la société EURO IMMO est nul ayant été signé par Monsieur F. qui n'avait pas le pouvoir de prendre cet engagement pour la SA LE CHAPUIS dont le président est son père. En outre toutes stipulations et promesses de rémunération qui ne figurent pas dans le mandat initial sont nulles de plein droit.

- Il est infiniment peu probable que pendant un délai d'un mois la SARL EURO IMMO qui avait fortement réduit son activité aurait pu vendre un ou plusieurs des lots que le successeur d'EURO IMMO s'apprêtait à vendre.

- elle avait la possibilité de résilier le contrat sans respecter ce délai de préavis d'un mois contractuellement prévu, car la société EURO IMMO n'aurait pas respecté les dispositions de l’article L. 136-1 du code de la consommation.

 

Pour sa part, la SARL EURO IMMO, dans ses dernières conclusions du 5 juin 2012, demande de :

- confirmer le jugement entrepris,

- débouter la SA LE CHAPUIS de ses demandes,

- condamner la SA LE CHAPUIS à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, avec distraction.

Elle expose notamment que :

- Monsieur S. étant cogérant de la société EURO IMMO, ses actes engageaient la société à l'égard des tiers. L'objet de la SARL EURO IMMO, tel que mentionné sur le K bis, était bien conforme au contrat de mandat d'agent d'affaires. En tant qu'apporteur d'affaire Monsieur S. n'était pas soumis à la loi Hoguet.

- Elle n'a pas encaissé la somme totale de 661.836 euros : Pour chaque lot vendu et acte, un pourcentage de 1,4 % HT sur le total Hors Taxes du prix promoteur, à savoir 100.000 euros, lui a été versé puis elle a reversé à différents intermédiaires, notamment des cabinets de gestion de patrimoine, entre 10 et 12 % sur les 14 % perçus en amont, soit plus de 476.000 euros de commissions auprès de divers cabinets de gestion de patrimoine.

- Il est faux et non prouvé qu'elle ait contraint ou forcé la SA Le Chapuis à rédiger l'engagement du 8 mai 2009.

- la SA LE CHAPUIS s'est engagée le 8 mai 2009 à verser la commission de 100.000 euros à titre « d'apporteur d'affaires » et les dispositions de la loi Hoguet n'ont donc pas à trouver application.

- il est établi que la SA LE CHAPUIS a utilisé un faux prétexte pour résilier le contrat,

- les dispositions relatives à la protection contre les clauses abusives s'appliquent uniquement dans les contrats conclus entre professionnels et non professionnels ou consommateurs et la SA LE CHAPUIS ne peut prétendre être un simple consommateur.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures devant la cour ci-dessus évoquées auxquelles il est expressément renvoyé pour répondre aux exigences de l’article 455 du code de procédure civile.

 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la nullité du mandat d'agent d'affaires non exclusif du 28 novembre 2007 et de l’avenant n° 1 du 28 novembre 2007 :

Attendu que la SA LE CHAPUIS invoque la nullité du mandat d'agent d'affaires non exclusif du 28 novembre 2007 et de l’avenant n° 1 du 28 novembre 2007 au motif que le signataire, pour le compte de la SARL EURO IMMO, Monsieur S., ne serait pas gérant de la société et ne serait pas agent immobilier ou négociateur, de sorte qu'il n'aurait eu aucune qualité pour signer les contrats ;

Attendu cependant qu'il suffit de se reporter à l'extrait K BIS de la société EURO IMMO pour constater que Monsieur S. est cogérant de cette SARL ; Qu'aux termes de l'article L. 223-18 du code de commerce « Dans les rapports avec les tiers, le gérant est investi des pouvoirs les plus étendus pour agir en toute circonstance au nom de la société » ; Qu'ainsi, même à supposer que Monsieur S. n'ait pas eu compétence pour signer les contrats, cette incompétence prétendue n'était en rien opposable aux tiers et n'affectait pas l'engagement de la SARL EURO IMMO à l'égard de ceux-ci ; Qu'en conséquence les premiers juges ont fait une exacte appréciation du droit en considérant que les actes d'un gérant de SARL engageaient la société à l'égard des tiers ;

Attendu que le même extrait K BIS donne, pour objet social de la SARL EURO IMMO, outre la création de fonds de commerce, les « transactions immobilières, ventes, achats, défiscalisation », activité en rapport avec le contrat d'apporteur d'affaires signé le 28 novembre 2007 ; Qu'en outre il n'est pas contesté que Madame B., l'autre cogérant de la société, est titulaire d'une carte professionnelle ; Que l'article L. 223-18 du code de commerce dispose que, « en cas de pluralité de gérants, ceux-ci détiennent séparément les pouvoirs prévus au présent article » ; Que le même article ajoute « l'opposition formée par un gérant aux actes d'un autre gérant est sans effet à l'égard des tiers, à moins qu'il ne soit établi qu'ils en ont eu connaissance » ; Qu'en l'espèce, cependant, il n'est même pas allégué que Madame B. se soit opposée aux actes de Monsieur S. ;

Attendu qu'enfin il suffit de lire les conventions qui tiennent lieu de loi entre les parties, au sens de l’article 1134 du code civil, pour constater que les accords passés portent sur la rémunération de la SARL EURO IMMO à titre « d'apporteur d'affaires » et non d'agent immobilier, de sorte qu'il n'y a pas matière en l'espèce de faire application de la loi Hoguet ;

Qu'en conséquence Monsieur S. était habilité à engager la SARL EURO IMMO vis à vis des tiers de sorte que le mandat d'agent d'affaires non exclusif du 28 novembre 2007 et l’avenant n° 1 du 28 novembre 2007 qu'il a signés sont valides et qu'il convient de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a rejeté la requête en nullité de ces contrats ;

 

Sur la demande en paiement de 59.320 euros HT :

Attendu qu'en l'espèce un contrat cadre d'agent d'affaires non exclusif et un avenant à ce contrat ont été signés le 28 novembre 2007. Qu'ils avaient pour objet de distribuer plusieurs produits immobiliers intégrés dans un programme dénommé « VILLA S. » ;

Que, par courrier du 8 mai 2009, la SA LE CHAPUIS s'est engagée à payer 100.000 euros HT supplémentaires au titre d'apporteur d'affaires sur le dossier « VILLA S. » ;

Attendu que la société LE CHAPUIS ne conteste pas l'envoi de ce courrier mais, pour se soustraire à ses obligations contractuelles prétend, d'une part, que le montant de la somme prévue dans cet engagement serait trop important au regard des commissions déjà perçues par la SARL EURO IMMO, et, d'autre part, que cet engagement serait nul puisqu'il aurait été rédigé sous la contrainte, serait contraire à la loi Hoguet, et aurait été signé par Monsieur F. qui n'avait pas le pouvoir de prendre cet engagement pour la SA LE CHAPUIS ;

Attendu cependant que la SA LE CHAPUIS procède par affirmation lorsqu'elle prétend que la SARL EURO IMMO aurait encaissé 661.836 euros à titre de commissions entre le 16 janvier 2009 et le 14 janvier 2010 ; Qu'elle ne verse en effet aux débats aucun élément de preuve à l'appui de ses dires qui sont contestés par la SARL EURO IMMO ; Qu'au contraire cette dernière démontre le caractère inexact de ces affirmations en versant aux débats sa pièce n° 15 composée de factures ; Qu'il en ressort que pour chaque lot vendu, un pourcentage de 14 % HT du prix promoteur lui a été versé mais qu'elle a reversé à divers intermédiaires, en particulier des cabinets de gestion de patrimoine, une part non négligeable de ces sommes perçues ; Qu'en tout état de cause la SA LE CHAPUIS ne saurait aujourd'hui s'offusquer de la rémunération de la SARL EURO IMMO qu'elle a fixé conjointement avec elle dans le cadre des conventions légalement formées entre les deux sociétés et qui, en tant que telles, s'imposent à elles en application de l’article 1134 du code civil ; Que ce premier argument de l'appelante, non fondé, sera donc écarté ;

Attendu qu'ensuite l'engagement du 8 mai 2009 commence ainsi « suite à votre courrier du 23 avril 2009 et nos échanges avec votre associé Mr DUNOYER un terrain d'entente a été trouvé » démontrant ainsi sans ambiguïté qu'il est le résultat d'une négociation entre les deux parties au contrat ; Que c'est vainement que la cour a recherché la preuve des pressions ou contraintes alléguées par la SA LE CHAPUIS ; Que du fait de cette carence probatoire, ce deuxième argument de l'appelante, non pertinent, sera donc écarté ;

Attendu que la SA LE CHAPUIS, dans sa lettre d'engagement du 8 mai 2009, « s'engage à... verser 100.000 euros au titre d'apporteur d'affaire sur le dossier VILLA S., au déblocage des fonds de la vente par lots de la VILLA S. » ; Que la simple lecture de cet engagement démontre ainsi, sans qu'il soit nécessaire d'interpréter cet engagement clair et sans ambiguïté, qu'il n'a pas pour objet le versement d'une commission dans le cadre d'un contrat d'agent immobilier, mais qu'il s'agit d'une commission d'apporteur d'affaires ; Qu'il n'y a donc pas lieu à application de la loi Hoguet ; Que ce troisième argument de l'appelante, non fondé, sera aussi écarté ;

Attendu qu'enfin il est incontestable que l'engagement de la SA LE CHAPUIS en date du 8 mai 2009 a été signé par Monsieur F., directeur administratif ; Que cependant, dans une lettre recommandée avec accusé de réception du 5 octobre 2009, Monsieur D. F., administrateur de la société, écrit « je vous confirme les termes de la lettre du 8 mai 2009 et l'habilitation de M. Monsieur F. à la signer » ; Qu'il n'y a donc pas matière à s'interroger sur l'absence de qualité de Monsieur F. à prendre cet engagement ;

Attendu qu'aux termes de ces développements il est clair que le courrier du 8 mai 2009 engageait la SA LE CHAPUIS ; Que d'ailleurs elle a rappelé à plusieurs reprises cet accord, que ce soit dans le courrier du 5 octobre 2009 dont il a déjà été fait mention, mais aussi dans des échanges de courriers électroniques des 4 mai 2009 (de Monsieur D. à la société LE CHAPUIS) et 5 mai 2009 (de la société LE CHAPUIS à Monsieur D.) ;

Qu'elle se doit donc de remplir ses engagements ;

Attendu qu'en outre la SA LE CHAPUIS ne conteste pas la vente de 59,32 % des lots qui ont été actés ; Qu'il est donc indéniable que, pour sa part, la SARL EURO IMMO a rempli ses engagements contractuels en apportant les affaires ;

Qu'il convient donc de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné la SA LE CHAPUIS à payer à la SARL EURO IMMO la somme de 59.320 euros HT, soit 70.946,72 euros TTC ;

 

Sur la résiliation du contrat d'agent d'affaires :

Attendu que l'article III du contrat du 28 novembre 2007 indiquait que le mandat d'apporteur d'affaires était donné pour une durée de neuf mois à compter de sa signature et précisait : « Il sera ensuite renouvelé par année civile par tacite reconduction » ;

Que le même article prévoyait la possibilité pour les parties de résilier unilatéralement ce mandat « moyennant un préavis d'un mois notifié par lettre recommandée avec avis de réception » ;

Que, par courrier recommandé avec accusé de réception du 20 novembre 2009, la SA LE CHAPUIS informait la SARL EURO IMMO de sa volonté de mettre fin au mandat d'agent d'affaires non exclusif en précisant « moyennant un préavis d'un mois à réception de la présente » ;

Attendu qu'en premier lieu la SA LE CHAPUIS expose qu'elle avait la possibilité de résilier le contrat sans respecter ce délai d'un mois, la société EURO IMMO n'ayant pas respecté les dispositions de l'article L. 136-1 du code de la consommation ;

Que cet argument ne saurait prospérer puisque, d'une part, la qualité de consommateur est réservée aux personnes physiques qui se procurent ou qui utilisent des biens ou services pour la satisfaction de leurs besoins personnels ou de leurs familles et que la SA LE CHAPUIS est une personne morale de droit commercial et que, d'autre part, le contrat souscrit était en lien direct avec l'activité professionnelle qu'elle exerce, son objet social étant l'exploitation de maisons de retraite et le contrat de mandat ayant précisément trait à la vente de lots d'une maison de retraite ;

Attendu qu'en second lieu ce préavis d'un mois aurait du permettre à la SARL EURO IMMO de poursuivre la vente des lots restant mais, par courriel du même jour, elle apprenait que « les lots 19-30-48-31-34-35-42 et 52 sont considérés comme réservés et ne sont plus disponibles à la vente » ;

Que cette décision était d'autant plus surprenante que, par courriers électroniques :

- du 16 novembre 2009, la société LE CHAPUIS écrivait « pour nous, les lots disponibles sont les 19-30-48-31-34-35-42 »,

- du 17 novembre 2009, la société VIPINVEST, mandatée sur ce projet par la société LE CHAPUIS, écrivait « Je vous confirme la disponibilité des lots 19-30-48-31-34-35-42 et 52 » ;

Que c'est dans ces conditions que, par lettre du 4 décembre 2009, le conseil de la SARL EURO IMMO a mis en demeure la SA LE CHAPUIS de lui apporter la preuve que les lots en question n'étaient plus disponibles à la vente, en vain ;

Que c'est finalement dans un courriel du 18 décembre 2009 que la SA LE CHAPUIS explique « Les clients ont été informés que les lots leur ont été retirés avant que les offres de prêt ne soient éditées. Le délai de 30 jours pour acceptation du prêt étant révolu. Les accords de prêt nous sont parvenus après cette notification de reprise des lots aux clients », reconnaissant ainsi implicitement que ce n'est pas en raison de leur indisponibilité que ces lots ont été retirés ;

Que, du reste, dans ses dernières conclusions (page 10) la SA LA CHAPUIS se fait plus explicite : « Effectivement, la société LE CHAPUIS a écrit que ces lots étaient devenus indisponibles alors que le nouvel agent immobilier qu'elle venait de choisir pour remplacer EURO IMMO était en pourparlers pour les vendre mais ne les avait pas encore vendus définitivement à des candidats acquéreurs » ;

Que peu importe de savoir si pendant le délai d'un mois la société EURO IMMO aurait été en capacité de vendre ou non un ou plusieurs lots, dès lors qu'il est manifeste qu'en ne permettant pas, par son attitude fautive, à la SARL EURO IMMO d'user de ses droits pendant le temps du préavis, la SA LE CHAPUIS lui a fait perdre une chance de finaliser les ventes des lots qui étaient encore effectivement disponibles ;

Qu'il convient donc de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné la SA LE CHAPUIS à payer la somme de 10.000 euros à la SARL EURO IMMO à titre de dommages et intérêts ;

 

Sur l'article 700 :

Attendu qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la SARL EURO IMMO les frais irrépétibles engagés par elle tant en première instance qu'en appel ;

Qu'il convient donc de confirmer la condamnation de la SA LE CHAPUIS à payer la somme de 1.500 euros à la SARL EURO IMMO au titre des frais irrépétibles de première instance ;

Qu'y ajoutant, il convient, en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel, de condamner la SA LE CHAPUIS à payer la somme de 4.000 euros à la SARL EURO IMMO ;

 

PAR CES MOTIFS :

LA COUR,

Statuant publiquement par arrêt contradictoire,

CONFIRME, en toutes ses dispositions, le jugement entrepris,

Y AJOUTANT,

CONDAMNE la SA LE CHAPUIS à payer la somme de 4.000 euros à la SARL EURO IMMO, au titre des frais irrépétibles d'appel, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire des parties,

CONDAMNE la SA LE CHAPUIS aux entiers dépens de l'instance, ceux d'appel pouvant être distraits conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER,                    LE PRÉSIDENT,