Extrait : « Considérant que la recommandation de la commission des clauses abusives sur les clauses pénales n'est pas impérative et que l'article 1152 du code civil ne permet au juge qu'une réduction en cas d'excès ; que, dès lors, faute d'établir le caractère excessif de la clause contractuelle qui fait la loi des parties et qui ne majore que de 10 % les sommes impayées, il n'y a pas lieu de supprimer ni de réduire cette clause pénale ; que le jugement entrepris qui a accordé à Madame X. la restitution de la somme de 48 euros sera infirmé sur ce point et que Madame X. se verra déboutée de sa nouvelle demande de restitution de la somme de 112 euros ».

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D'APPEL DE PARIS

PÔLE 4 CHAMBRE 4

ARRÊT DU 27 MAI 2014

 

R.G. n° 12/22649. Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 novembre 2012 - Tribunal d'Instance d'Aubervilliers - R.G. n° 11/12032.

 

APPELANTE :

SCI DU Y.,

représentée par son gérant domicilié en cette qualité audit siège, Représentée et assistée de Maître Bertrand CAHN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 210

 

INTIMÉE :

Madame X.

Représentée et assistée de Maître Véronique FOLCH, avocat au barreau de PARIS, toque : D0960 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2013/XX du [date] accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)

 

COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 8 avril 2014, en audience publique, devant la Cour composée de : Monsieur Jacques LAYLAVOIX, Président de chambre, Madame Sabine LEBLANC, Conseillère, Madame Sophie GRALL, Conseillère, qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Mme Fabienne LEFRANC

ARRÊT : contradictoire, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur Jacques LAYLAVOIX, président et par Mme Fabienne LEFRANC, greffier présent lors du prononcé.

 

Le 1^er décembre 1997 la SCI du Y. a donné en location à M. et Mme X. un appartement de deux pièces au [adresse].

Les lieux ont été libérés le 15 décembre 2010.

Le 4 janvier 2011 Madame X. a fait assigner son bailleur et l'agence Foncia C. L. devant le tribunal d'instance d'Aubervilliers.

Par jugement du 27 novembre 2012, le tribunal d'instance d'Aubervilliers a :

- déclaré recevables les demandes de Madame X.,

- condamné la SCI du Y. à payer à Madame X. les sommes de :

* 800 euros en réparation de son préjudice moral,

* 3.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

* 312,58 euros en restitution des sommes perçues au titre des charges de l'année 2005

* 60,35 euros en restitution des sommes perçues au titre des charges de l'année 2006,

* 597,62 euros en restitution des sommes perçues au titre des charges de l'année 2008,

* 98,74 euros en restitution des sommes perçues au titre des charges de l'année 2009,

* 48 euros en restitution des sommes prélevées au titre de la clause pénale,

- condamné l'agence Foncia C. L. à payer à Madame X., la somme de 1,02 euros au titre des frais de quittancement indûment prélevés,

- débouté Mme X. de ses autres demandes,

- débouté la SCI du Y. de sa demande en dommages et intérêts,

- condamné in solidum les défendeurs aux dépens,

- condamné in solidum la SCI du Y. et l'agence Foncia C. L. au paiement de la somme de 800 euros à Maître Stenne au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l'aide juridique,

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.

Le 13 décembre 2012, la SCI du Y. a interjeté appel de ce jugement. La société Foncia C. L. n'a pas été intimée.

 

Par conclusions numéro 2 du 3 mars 2014, la SCI du Y. demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris. Elle sollicite la condamnation de Madame X. à lui verser une somme de :

- 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

- 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- et aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile.

Elle invoque à cet effet un dégât des eaux intervenu en 2003 dans l'appartement, pour lequel les locataires n'étaient pas assurés et qui serait à l'origine des préjudices dont Mme X. demande réparation. Elle ajoute qu'elle a été diligente pour la réalisation des travaux nécessaires.

 

Par conclusions du 30 avril 2013 Mme X. demande, quant à elle, à la cour de confirmer le jugement et statuant à nouveau :

- de condamner l'agence Foncia à lui rembourser 3,06 euros prélevés à tort au titre des frais d'envoi de quittances,

- de condamner la SCI du Y. à lui verser la somme de 112 euros en restitution des sommes prélevées au titre de la clause pénale,

- de condamner la SCI à lui verser une somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l'aide juridictionnelle ainsi qu'aux dépens.

Elle invoque les constatations des services d'hygiène, la restitution du dépôt de garantie et la perception de sommes indues au titre des charges.

 

SUR CE LA COUR :

Considérant que Madame X. n'est pas recevable à former une demande contre l'agence Foncia C. L., qui n'est pas présente en cause d'appel ;

Considérant que l'existence d'un dégât des eaux en 2003 invoqué par le bailleur ne ressort pas des pièces versées aux débats ; qu'au contraire, un rapport de l'inspecteur de salubrité de 2003 impute l'humidité dans le séjour et la chambre à l'absence de système de ventilation haute et basse ; que certes, en 2010, il a constaté que « le plancher bois de la cuisine et du couloir d'entrée était très dégradé et gondolé à certains endroits et indiqué (ancien dégât des eaux) » ; que, cependant, cette mention, à elle seule, ne suffit pas à imputer l'humidité constante de l'appartement à un dégât des eaux de 2003 non assuré puisqu'à cette date, ce n'est précisément pas la cause de l'humidité indiquée dans le constat des services d'hygiène ;

Considérant qu'en outre, le risque d'intoxication au plomb a bien été établi ;

Que, même si le bailleur a fait les travaux nécessaires en 2005 réservant pour la famille X. un hôtel durant les travaux et que c'est à tort que le tribunal d'instance a retenu un manque de diligence, les locataires ont, en tout état de cause, été exposés à ce risque durant les années précédentes, depuis leur entrée dans les lieux en 1997 ;

Considérant, qu'en outre, les services de la mairie ont constaté que l'électricité était vétuste ;

Considérant que, dès lors, c'est à juste titre, qu'en raison des manquements du bailleur à ses obligations constatés par les services d'hygiène à plusieurs reprises, que le tribunal d'instance a indemnisé le préjudice de jouissance de Madame X., qui en est résulté ; qu'il sera confirmé sur ce point ;

Considérant qu'en revanche, la preuve d'un préjudice moral distinct des conséquences du préjudice de jouissance n'est pas rapportée ; que le jugement entrepris sera infirmé sur ce point ;

Considérant que la SCI forme une demande en dommages et intérêts pour compenser les réparations qu'elle a dû faire entreprendre après restitution des lieux ; Que le tribunal d'instance a cependant souligné que le bailleur a restitué le dépôt de garantie et n'a pas fourni d'états des lieux d'entrée et de sortie ; que l'existence du dégât des eaux imputé au locataire non assuré ou le mauvais usage de l'appartement par les locataires aussi invoqué n'est pas prouvé ; qu'il n'est donc pas établi que le défaut d'assurance ait causé au bailleur un préjudice ;

Que les réparations opérées après la restitution des lieux loués ont été rendues nécessaires par l'humidité des lieux imputée à une absence de ventilation par les services d'hygiène ; qu'en conséquence, le débouté de la demande de dommages-intérêts du bailleur sera confirmée en appel ;

Considérant que la recommandation de la commission des clauses abusives sur les clauses pénales n'est pas impérative et que l'article 1152 du code civil ne permet au juge qu'une réduction en cas d'excès ; que, dès lors, faute d'établir le caractère excessif de la clause contractuelle qui fait la loi des parties et qui ne majore que de 10 % les sommes impayées, il n'y a pas lieu de supprimer ni de réduire cette clause pénale ; que le jugement entrepris qui a accordé à Madame X. la restitution de la somme de 48 euros sera infirmé sur ce point et que Madame X. se verra déboutée de sa nouvelle demande de restitution de la somme de 112 euros ;

Considérant qu'il n'y a pas de compteurs individuels et que le bailleur a expliqué que les relevés de consommation d'eau correspondent à plusieurs compteurs de l'immeuble et que, dès lors, les quotes-parts de consommation s'ajoutent et qu'il n'y a pas double facturation ; que le bailleur produit les justificatifs de ses charges d'eau et qu'en conséquence, c'est à tort que le tribunal d'instance a ordonné la restitution de ses charges à Madame X. ; que dès lors pour l'année 2005 une somme de 98,74 euros de frais de dératisation et pour l'année 2009 une somme de 18 euros pour frais seront seulement restituées à Madame X. ; que le jugement sera infirmé sur les charges pour le surplus ;

Considérant qu'il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre de Madame X. ;

 

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Déclare irrecevable la demande de Mme X. à l'encontre de la société Foncia C. L. ;

Infirme le jugement entrepris sauf sur :

- l'indemnisation du préjudice de jouissance de la locataire,

- le remboursement à Madame X. des frais de dératisation (98,74 euros) de 2005 et de saisie (18 euros) de 2009 ;

- le rejet de la demande de dommages-intérêts de la SCI,

- l'indemnité de l'article 37 de la loi de 1991 et les dépens ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés, et y ajoutant,

Déboute Madame X. de sa demande au titre de son préjudice moral ;

Déboute Madame X. de ses demandes en remboursement des charges d'eau ;

Déboute Madame X. de ses demandes au titre de la clause pénale ;

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

Condamne Madame X. aux dépens d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER                     LE PRÉSIDENT