Extrait : « A supposer que les dispositions du Code de la Consommation dans les articles L. 121-21 et suivants relatives au démarchage et à la vente à domicile soient applicables à la vente de biens immobiliers d'une part et à la vente sous seing privé du 21 novembre 1995 entre la SCI REZE RENAISSANCE et M. et Mme X. par l'entremise du Cabinet Z. et de son agent la SA ABALLEA PATRIMOINE GESTION ce dernier en relation d'affaires avec les acquéreurs d'autre part et enfin que ces dispositions du Code de la Consommation aient été violées - preuve qui resteraient à faire - la sanction d'éventuelles méconnaissances de ces dispositions est la nullité relative de la convention litigieuse (Cour de Cassation Chambre Civile I - 28 novembre 1995 – B. contre D. et autres - inédits de la Cour de Cassation - Jurifrance). Une telle nullité est donc susceptible d'être couverte notamment par une nouvelle manifestation de volonté régulière ayant le même objet ou par l'exécution volontaire et en connaissance de cause de la convention annulable. En l'espèce les époux X. assistés de leur propre notaire ont régularisé l'achat des deux studios à la SCI REZE RENAISSANCE par acte authentique du 29 décembre 1995 établi par Maître A., notaire associé à la résidence de REZE. »

 

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NANTES

PREMIÈRE CHAMBRE

JUGEMENT DU 13 SEPTEMBRE 2001

 

RG n° 98/06641.

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Hervé BRIQUE, Vice-Président,

Assesseur : Anne-Marie JOUANNE, Juge,

Assesseur : Nathalie LE RENDU, Juge,

Greffier : Aline LALLEMAND

Débats à l'audience publique du 2 mai 2001.

Prononcé du jugement fixé au 13 septembre 2001.

Jugement contradictoire rédigé par M. BRIQUE, Vice-Président, prononcé à l'audience publique par le Président.

[minute page 2]

ENTRE :

- Monsieur X., demeurant [adresse]

Rep/assistant : Maîtres Dominique MENARD et Antoine DRAIN, avocats au barreau de NANTES

- Madame Y. épouse X. , demeurant [adresse]

Rep/assistant : Maîtres Dominique MENARD et Antoine DRAIN, avocats au barreau de NANTES

 

ET :

- Monsieur Z.

demeurant [adresse], Rep/assistant : Maître Laurent LE BRUN, avocat au barreau de NANTES

- Appel en garantie SCI REZE RENAISSANCE

dont le siège social est [adresse], Rep/assistant : Maître Yves MENARD, avocat au barreau de NANTES

- Société RENE ABALLEA FINANCE SA

dont le siège social est [adresse], Rep/assistant : Maître Michel GUIVIER, avocat au barreau de NANTES

- Société PIVETEAU IMMOBILIER

dont le siège social est sis [adresse], Rep/assistant : Maître Jérôme GAUTIER, avocat au barreau de NANTES

[minute page 3]

AINSI QUE :

SOCIÉTÉ ABALLEA PATRIMOINE GESTION

dont le siège social est [adresse], Rep/assistant : Maître Michel GUIVIER, avocat au barreau de NANTES, PARTIE INTERVENANTE

 

Vu l'ordonnance de clôture du 19 avril 2001

 

FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte authentique du 29 décembre 1995 M. et Mme X. ont acquis de la SCI REZE RENAISSANCE deux studios dans une résidence pour personnes âgées, studios qu'ils destinaient à la location de rapport. Cette acquisition leur a été présentée comme une bonne opportunité par la Société René ABALLEA FINANCE, conseil en gestion de patrimoine.

M. et Mme X., jugeant les studios impossibles à louer, ont fait assigner par actes des 20 et 30 novembre 1998 :

- la SCI REZE RENAISSANCE,

- la Société RENE ABALLEA FINANCE SA,

- la Société PIVETEAU IMMOBILIER SARL.

 

Par conclusions récapitulatives signifiées le 22 décembre 2000 faisant suite à l'acte introductif

[minute page 4] d'instance et à des conclusions signifiés les 5 octobre 1999 et 7 mars 2000, M. et Mme X. demandaient :

À titre principal sur le fondement des articles L. 121-21 et suivants du Code de la Consommation :

  - de prononcer l'annulation du compromis de vente en date du 21 novembre 1995 et de l'acte authentique subséquent en date du 28 décembre 1995 et portant sur les deux studios ;

- de condamner la Société REZE RENAISSANCE à rembourser M. et Mme X. du prix de vente soit la somme de 500.000 francs (cinq cent mille francs), plus les frais et accessoires de la vente avec intérêts de droit à compter du 21 novembre 1995 outre la capitalisation des intérêts ;

- de condamner la Société REZE RENAISSANCE à rembourser à M. et Mme X. la somme de 178.988,70 francs (cent soixante dix huit mille neuf cent quatre vingt huit francs et soixante dix centimes)

- de condamner in solidum la Société REZE RENAISSANCE, la Société ABALLEA FINANCE, la Société ABALLEA PATRIMOINE GESTION, et la Société PIVETEAU IMMOBILIER à payer à M. et Mme X. la somme de 339.010,96 francs (trois cent trente neuf mille francs et quatre vingt seize centimes) à titre de dommages et intérêts ;

- de condamner in solidum la Société REZE RENAISSANCE, la Société ABALLEA FINANCE, la Société ABALLEA PATRIMOINE GESTION, et la Société PIVETEAU IMMOBILIER à garantir M. et Mme X. de toutes les sommes qui pourraient être réclamées par l'établissement bancaire prêteur en raison de l'annulation à intervenir en sus de la restitution des fonds prêtés ;

- de condamner in solidum la Société REZE RENAISSANCE, la Société ABALLEA FINANCE, la Société ABALLEA PATRIMOINE GESTION, et la Société PIVETEAU IMMOBILIER à garantir M. et Mme [minute page 5] X. de toutes les sommes qui pourraient être réclamées par l'administration fiscale en raison de l'annulation à intervenir en sus du reversement par ces derniers de l'économie d'impôt réalisée ;

À titre subsidiaire, vu les dispositions de l'article 1184 du Code Civil :

- de prononcer la résolution du compromis de vente en date du 21 novembre 1995 et de l'acte authentique subséquent en date du 28 décembre 1995 entre M. X. et la Société REZE RENAISSANCE ;

- de condamner la Société REZE RENAISSANCE à rembourser M. et Mme X. du prix de vente soit la somme de 500.000 francs (cinq cent mille francs), plus les frais et accessoires de la vente avec intérêts de droit à compter du 21 novembre 1995 outre la capitalisation des intérêts

- de condamner la Société REZE RENAISSANCE à rembourser M. et Mme X. la somme de 178.988,70 francs (cent soixante dix huit mille neuf cent quatre vingt huit francs et soixante dix centimes) ;

- de condamner in solidum la Société REZE RENAISSANCE, la Société ABALLEA FINANCE, la Société ABALLEA PATRIMOINE GESTION, et la Société PIVETEAU IMMOBILIER à payer à M. et Mme X. la somme de 339.010,96 francs (trois cent trente neuf mille dix francs et quatre vingt seize centimes) à titre de dommages et intérêts ;

- de condamner in solidum la Société REZE RENAISSANCE, la Société ABALLEA FINANCE, la Société ABALLEA PATRIMOINE GESTION, et la Société PIVETEAU IMMOBILIER à garantir M. et Mme X. de toutes les sommes qui pourraient être réclamées par l'établissement bancaire prêteur en raison de l'annulation à intervenir en sus de la restitution des fonds prêtés ;

- de condamner in solidum la Société REZE RENAISSANCE, la Société ABALLEA FINANCE, la [minute page 6] Société ABALLEA PATRIMOINE GESTION, et la Société PIVETEAU IMMOBILIER à garantir M. et Mme X. de toutes les sommes qui pourraient être réclamées par l'administration fiscale en raison de la résolution à intervenir en sus du reversement par ces derniers de l'économie d'impôt réalisée ;

À titre très subsidiaire,

- de condamner in solidum la Société REZE RENAISSANCE, la Société ABALLEA FINANCE, la Société ABALLEA PATRIMOINE GESTION et la Société PIVETEAU IMMOBILIER à payer à M. et Mme X. la somme de 580.182,22 francs (cinq cent quatre vingt mille cent quatre vingt deux francs et vingt deux centimes) à titre de dommages et intérêts ;

En tout hypothèse,

- d'ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel ou opposition ;

- de condamner les mêmes à payer à M. et Mme X. la somme de 15.000 francs (quinze mille francs) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;

- de condamner les mêmes aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Maître MENARD, avocat-postulant.

Répondant à un moyen de nullité de l'assignation, ils estiment d'abord qu'ils ont respecté les dispositions de l'article 56 du Nouveau Code de Procédure Civile et qu'en second lieu SCI REZE RENAISSANCE a pu parfaitement organiser sa défense.

Répondant à un moyen d'irrecevabilité tirée de la non-publication de l'assignation, ils estiment avoir régularisé la situation.

Au fond, ils articulent avoir été démarchés à domicile par le Cabinet ABALLEA qui a signé le compromis de vente du 21 novembre 1995. Les dispositions des articles L. 121-21 et suivants du Code de la Consommation [minute page 7] seraient applicables à la vente d'immeubles, et les époux X. auraient signé l'acte authentique de vente sans savoir qu'un délai de rétractation de sept jours leur était ouvert après la signature du compromis. Une formalité aurait donc été inobservée et il s'ensuivrait la nullité du compromis de vente entraînant la nullité de l'acte authentique subséquent alors que les époux X. n'avaient pu renoncer à ce moyen de nullité d'ordre public, ni confirmer l'acte alors qu'au surplus ils n'avaient pas connaissance du vice ni l'intention de le réparer.

Les responsables seraient le Cabinet ABALLEA démarcheur, la Société REZE RENAISSANCE vendeur du bien immobilier et la Société PIVETEAU IMMOBILIER commercialisateur du bien immobilier.

Quant aux conséquences, les époux X. demandent outre la restitution du prix de vente (500.000 francs) et les frais et accessoires de la vente (11.038,19 francs) assortis d'intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 1995 et la capitalisation,

- 178.988,70 francs au titre des taxes foncières, charges de copropriété et de cercles,

- 141.732 francs de manque à gagner,

- 197.278,96 francs d'intérêts d'emprunts arrêtés au 5 septembre 1999,

- toute somme pouvant être réclamée par le banquier prêteur, l'administration fiscale.

À titre subsidiaire, la résolution de la vente devrait être prononcée pour :

- manquement à l'obligation de délivrance,

- manquement à l'obligation d'information et de conseil.

Les époux X. estiment que les documents publicitaires énonçaient un certain nombre d'avantages, services, simulation mais ils se plaignent de n'avoir reçu aucun document, information sur les risques financiers de [minute page 8] l'opération ou encore sur le contrat liant l'association les Acacias à la SODEXHO, etc.

Les engagements contractuels n'auraient pas été tenus :

- pas d'assistance médicale,

- garantie locative s'éteignant avec le premier locataire,

- charges de cercles dues par le propriétaire en l'absence de location,

- locaux impossibles à louer du fait d'un défaut de conception (petits, mal conçus, loyer trop élevé) et donc à revendre.

Dans cette hypothèse, les mêmes responsables devraient être tenus des mêmes sommes que celles réclamées au titre de l'annulation de la vente.

A titre très subsidiaire, les époux X. entendaient engager la responsabilité des trois sociétés précitées à leur égard en estimant que les défendeurs tenus d'une obligation d'information et de conseil auraient dû les éclairer entièrement sur les particularités du projet immobilier et leur faire connaître qu'il ne remplissait pas les conditions exigées pour un investissement rentable dans le cadre de la loi Méhaignerie et telles que définies dans la plaquette publicitaire :

- emplacement et construction de qualité,

- demande locative effective et durable,

- prix du m² habitable raisonnable.

Ils seraient donc tenus de réparer leur préjudice financier (138.450,22 francs de charges de cercles, 141.732 francs de manque à gagner et 300.000 francs pour la perte de valeur des studios.

La SCI REZE RENAISSANCE a constitué avocat.

[minute page 9] Par acte du 31 mai 2000, la SCI RENAISSANCE a fait assigner en intervention forcée M. Z., Agence Immobilière de l'Ouest, auquel elle avait donné mandat et sous l'égide duquel le compromis de vente du 29 novembre 1995 avec les époux X. a été signé par le truchement d'ABALLEA PATRIMOINE GESTION et ABALLEA FINANCE gérées par M. ABALLEA qui avaient été elles-mêmes habilitées par M. Z. Cette procédure a été enregistrée sous le n° 00/3227 du répertoire général puis jointe à l'instance principale n° 98/6641 par le Juge de la mise en état le 16 novembre 2000. Cette assignation et les décisions qui en ont été la suite ont été dénoncées aux autres parties à l'instance principale par acte du palais du 12 janvier 2001.

Par conclusions récapitulatives signifiées le 12 avril 2001, faisant suite à de précédentes écritures du 10 août 1999 et du 19 mai 2000, la SCI REZE RENAISSANCE a demandé :

- de dire les époux X. irrecevables et mal fondés en toutes leurs demandes.

En conséquence, sur leur demande formée à titre principal,

- de juger que les demandeurs ont confirmé les actes de vente qu'ils prétendent entachés de nullité

- de juger en conséquence irrecevable leur demande en annulation des actes de vente fondée sur la violation des articles L. 121-21 et suivants du Code de la Consommation ;

à titre subsidiaire,

- de juger que les articles L. 121-1 et suivants du Code de la Consommation ne sont pas applicables en l'espèce et en conséquence de dire les demandeurs mal fondés en leur action en nullité des actes de vente fondée sur la violation de ces articles et les en débouter ;

[minute page 10] À titre plus subsidiaire,

- de juger que la prétendue violation des articles L. 121-21 et suivants du Code de la Consommation ne peut être imputable qu'au Cabinet Z. et à la Société ABALLEA PATRIMOINE GESTION ou à d'autres parties qu'elles appelleraient dans la cause et dont la responsabilité serait reconnue, et de les condamner à payer à la SCI REZE RENAISSANCE à titre de dommages et intérêts toutes sommes qu'elle pourrait être condamnée à payer à quelque titre que ce soit aux demandeurs ou à toute autre personne à la suite de l'annulation des actes de vente au-delà de la créance de restitution au titre du prix de vente des studios ;

Sur leur demande formée à titre subsidiaire :

- de juger que les studios achetés par les demandeurs sont conformes aux spécifications convenues par les époux X. lors de leur achat et déterminantes de leur engagement, et qu'aucun manquement à l'obligation de délivrance ni à une quelconque obligation de renseignement ne peut être reproché à la SCI REZE RENAISSANCE, et en conséquence, de débouter les demandeurs de leur demande en résolution des actes de vente et en dommages et intérêts à l'encontre de la SCI REZE RENAISSANCE fondées sur l'article 1184 du Code Civil

Sur leur demande formée à titre très subsidiaire :

- de juger que les demandes des époux X. de condamnation de la SCI REZE RENAISSANCE à leur payer des dommages et intérêts sur le fondement de manquement à l'obligation de renseignement sont mal fondées, et les en débouter intégralement ;

En tout état de cause :

- de dire mal fondées les demandes reconventionnelles formées par M. Z. à l'encontre de la SCI REZE RENAISSANCE et l'en débouter ;

- [minute page 11] dans l'hypothèse où la SCI REZE RENAISSANCE serait condamnée à payer toutes sommes aux époux X. sur quelque fondement que ce soit, d'ordonner la compensation entre les sommes que devra payer la SCI REZE RENAISSANCE et les sommes payées par la SCI REZE RENAISSANCE aux époux X. au titre de la mise en jeu de la garantie locative, et que la créance compensée en premier lieu soit la créance de restitution du prix de vente ;

- dans l'hypothèse où la SCI REZE RENAISSANCE serait condamnée à payer toutes sommes aux époux X. sur quelque fondement que ce soit, de dire que ces sommes ne porteront intérêts qu'au jour de la signification du jugement à intervenir, seule cette décision faisant naître pour les époux X. une créance à l'encontre de la SCI REZE RENAISSANCE, et ne pas ordonner la capitalisation de ces intérêts ;

- de ne pas ordonner l'exécution provisoire du jugement à venir ;

- de condamner les époux X. à payer à la SCI REZE RENAISSANCE la somme de 35.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure  Civile ainsi qu'aux entiers dépens à recouvrer directement par la SCP MENART-QUIMBERT et ASSOCIES.

Elle expliquait qu'elle avait entrepris la réalisation d'un programme de construction puis de vente d'une résidence pour personnes âgées à REZE « la résidence des Acacias », résidence offrant différents services (restauration, prestations hôtelières) donnant lieu à une cotisation obligatoire dite « charges de cercle » payée par les propriétaires sauf à les répercuter sur d'éventuels locataires.

La commercialisation de ces logements neufs devait être facilitée par les dispositions de la loi « Méhaignerie ».

Pour cette commercialisation la SCI REZE RENAISSANCE avait donné mandat à des agents immobiliers dont le Cabinet DANIEL.

[minute page 12] Par ailleurs, la SCI REZE RENAISSANCE avait donné mandat notamment au Cabinet PIVETEAU IMMOBILIER de rechercher des locataires.

En revanche la SCI REZE RENAISSANCE estimait que les époux X. avaient des relations d'affaires ignorées d'elle avec un gestionnaire de patrimoine ABALLEA, ce dernier ayant été par ailleurs habilité par M. Y. mandataire de la SCI.

C'est dans ces conditions que le compromis de vente portant sur les deux studios avait été signé.

La SCI REZE RENAISSANCE estime que l'action des époux X. est choquante et mise en œuvre pour échapper à leurs obligations de propriétaire notamment pour le paiement des charges de cercle et d'autre part pour se soustraire à l'aléa locatif de tout investissement immobilier alors qu'ils ont profité de tous les avantages légaux et contractuels (avantages fiscaux, garantie locative, recherche de locataires par le Cabinet PIVETEAU, etc. ).

En droit elle estime notamment :

- que l'éventuelle nullité du compromis de vente résultant de l'inobservation des articles L. 121-21 et suivants du Code de la Consommation est une nullité relative et que l'acte a été confirmé par le comportement postérieur des époux X. qui ont signé l'acte authentique un mois plus tard, accepté et profité des avantages légaux et contractuels pendant trois années sans réclamation ;

- que les dispositions du Code de la Consommation ne s'appliquent pas aux hypothèses où le contrat est conclu dans le cadre de l'exécution d'un mandat de gestion de patrimoine, ni en matière de vente immobilière laquelle est spécifique ainsi que la législation qui s'y rattache ;

- qu'il n'y a donc pas lieu à nullité ni du compromis de vente, ni de l'acte authentique ;

- [minute page 13] qu’à titre plus subsidiaire elle devrait être garantie soit par DANIEL, soit par ABALLEA ;

- qu'enfin les sommes réclamées ne sont pas justifiées.

Sur la demande de résolution de la vente, la SCI RENAISSANCE fait essentiellement valoir que les studios acquis par les époux X. répondent aux spécifications convenues et déterminantes de l'achat, que la SCI a satisfait à son obligation de délivrance, que les époux X. ont bénéficié des avantages fiscaux attendus et de la garantie locative ; qu'il n'y a pas eu davantage dans ces hypothèses de manquement à l'obligation de renseignement.

Qu'enfin, les manquements invoqués par les époux X. (absence de surveillance médicalisée, absence de location de studios) ne peuvent fonder une action en résolution et les demandes de dommages et intérêts sont également sans fondement.

Enfin les actions en dommages et intérêts formées à titre très subsidiaire ne seraient pas davantage justifiées que ce soit au titre des charges de cercle, au titre de l'absence de location ou au titre de la baisse de valeur des studios.

Par conclusions signifiées le 24 février 2000, la SARL PIVETEAU IMMOBILIER a demandé que les demandes dirigées contre elle par M. et Mme X. soient jugées irrecevables ou mal fondées et qu'ils en soient déboutés. Elle réclame aux époux X. 5.000 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Elle précise qu'elle n'a eu aucun rapport avec les demandeurs à l'occasion de leurs acquisitions mais que M. et Mme X. ont ratifié dans l'acte authentique de vente du 29 décembre 1995 les mandats de recherche de locataires signés par le vendeur.

[minute page 14] À ce titre, les demandeurs ont été pourvus d'une locataire, Mme A. pour le studio n°131 à compter du 15 février 1997, locataire qui a donné congé pour le 30 juin 1997 pour un logement plus grand.

La SARL PIVETEAU n'a donc commis aucune faute vis à vis des époux X. n'étant tenue dans le cadre du mandat de recherche du locataire que d'une obligation de moyens.

 

M. Z. « Agence Centrale Immobilière de l'Ouest » a constitué avocat et par conclusions signifiées le 3 avril 2001 a demandé :

- de débouter les époux X. de l'intégralité de leurs demandes ;

- de débouter la SCI REZE RENAISSANCE de l'intégralité de ses demandes dirigées à l'encontre de M. Charles DANIEL ;

- de condamner la SCI REZE RENAISSANCE à verser à M. Z. la somme de 50.000 francs à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Subsidiairement,

- de dire et juger que Maître A. et Maître B. devront garantir M. Y. de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre sur le fondement des dispositions de l'article L. 121-21 du Code de la Consommation ;

- de condamner la SCI REZE RENAISSANCE ou toute partie succombant à verser à M. Z. la somme de 25.000 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;

- de condamner la SCI REZE RENAISSANCE ou toute partie succombant aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Laurent LE BRUN, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.

[minute page 15] Il expliquait avoir reçu mandat le 6 octobre 1995 de la SCI REZE RENAISSANCE de commercialiser un certain nombre de studios, certains vides, d'autres déjà occupés de la résidence « Les Acacias » et qu'il a fait appel aux agents commerciaux avec lesquels il a l'habitude de travailler dont la Société René ABALLEA PATRIMOINE GESTION.

A titre liminaire, il s'étonnait que sa responsabilité puisse être recherchée près de 5 ans après la signature d'un compromis de vente conclu sous l'égide de l'un de ses agents commerciaux.

Il estimait que l'action en annulation est irrecevable au motif que la sanction d'une inobservation des dispositions de l'article L. 121-21 du Code de la Consommation n'est que la nullité relative et que les époux X. ont manifesté depuis une volonté non équivoque d'y renoncer.

En second lieu il relevait également que le Code de la Consommation est inapplicable d'une part parce qu'il n'y a pas eu démarchage et d'autre part parce qu'il ne s'applique pas aux ventes immobilières.

A titre très subsidiaire, il réclamait la garantie du notaire et encore plus subsidiairement celle de la SCI.

S'agissant de la demande des époux X. fondée sur les dispositions de l'article 1184 du Code Civil, il faisait siens les arguments développés par la SCI REZE RENAISSANCE. Subsidiairement il démontrerait qu'aucun manquement n'avait été commis. Il prenait la même position sur la demande de dommages et intérêts. Reconventionnellement, il soutenait que sa mise en cause par la SCI REZE RENAISSANCE était abusive.

Par conclusions signifiées le 26 octobre 1999, faisant suite à celles du 28 mai 1999, la Société René ABALLEA FINANCE et la Société ABALLEA [minute page 16] PATRIMOINE GESTION, cette dernière intervenante volontaire à la cause, ont demandé :

- de prononcer la mise hors de cause de la Société ABALLEA FINANCE et, à défaut, de débouter M. et Mme X. de l'intégralité des prétentions formées à son encontre ;

- de décerner acte à la Société ABALLEA PATRIMOINE GESTION de son intervention volontaire à l'instance ;

- de débouter M. et Mme X. de l'intégralité de leurs demandes à l'encontre de la Société ABALLEA PATRIMOINE GESTION ;

- de condamner M. et Mme X. à payer aux Sociétés ABALLEA FINANCE et ABALLEA PATRIMOINE GESTION la somme de 15.000 francs par application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;

- de condamner M. et Mme X. aux entiers dépens de l'instance qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Elle a fait valoir tout d'abord que la Société René ABALLEA FINANCE qui avait été assignée n'était en aucune façon concernée par l'affaire au contraire de la Société ABALLEA PATRIMOINE GESTION qui est intervenue volontairement à la cause et qui a pour objet « toutes opérations se rapportant aux conseils en matière de gestion du patrimoine, d'intermédiaire en matière de placements financiers de toutes natures et de courtage en assurances ».

Cette Société revendiquait avoir prodigué aux époux X. dès 1993 des conseils de gestion d'épargne et les avoir notamment orienté en 1995 vers un placement immobilier « Loi Méhaignerie » et plus précisément vers le programme immobilier de la SCI REZE RENAISSANCE via l'agence immobilière de M. Z., ce placement dans le cadre d'un dispositif classique et sûr offrant de bonnes garanties de rentabilité [minute page 17] (environnement agréable, construction de qualité, résidence services, prix du m2 habitable raisonnable, garantie de loyer pendant trois ans maximum, etc.).

En droit, et sur la demande d'annulation de la vente, la Société ABALLEA PATRIMOINE GESTION affirmait n'avoir pas démarché les époux X. qui étaient leurs clients depuis de nombreuses années et avoir fait conclure la vente non à domicile mais chez le notaire de REZE avec la participation de leur notaire. S'agissant de dommages et intérêts, cette Société estimait qu'ABALLEA FINANCE pas plus qu'ABALLEA PATRIMOINE GESTION cette dernière tenue d'une obligation de conseil dite « de moyen »  n'avait commis de faute alors que l'opération de défiscalisation recherchée par les époux X. a même atteint son résultat. Enfin cette Société concernée par la conception du montage de l'opération ne peut être tenue du fait que les logements ne soient pas occupés. Au surplus les époux X. n'auraient subi aucun préjudice et il n'existerait enfin aucun lien de causalité entre une hypothétique faute et l'hypothétique préjudice alors qu'ils ne démontrent pas en quoi il ne serait pas possible de trouver des locataires.

La SARL PIVETEAU IMMOBILIER a constitué avocat et, par conclusions signifiées le 24 février 2000 a demandé de débouter les époux X. de leurs demandes dirigées contre elle. Elle réclame 5.000 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Elle expliquait qu'elle était étrangère à la commercialisation et à la vente des studios aux époux X. et qu'elle ne pouvait être concernée que par le mandat de recherche de locataires qu'elle tenait initialement de la SCI REZE RENAISSANCE, mandat ratifié ensuite par les acquéreurs. Elle n'était tenue que d'une obligation de moyens et estimait y avoir satisfait.

[minute page 18] La clôture est intervenue le 19 avril 2001.

 

MOTIFS :

Sur la régularité des assignations :

Il a été justifié de la publication au bureau des hypothèques (NANTES 2^ème bureau 17 septembre 1999 référence XX et n° d'archive YY) de l'assignation délivrée le 30 novembre 1998 à la SCI REZE RENAISSANCE à la requête de M. et Mme X. Cette assignation ainsi que celles délivrées à la Société PIVETEAU IMMOBILIER SARL et à la SA René ABALLEA FINANCE précisaient les faits et prétentions des époux X., les qualifications juridiques des demandes de sorte que les prescriptions de l'article 56 du Nouveau Code de Procédure Civile apparaissent avoir été observées, les défendeurs ayant pu par la suite, comme l'abondance de leurs écritures le démontre, faire valoir leurs moyens de défense de manière utile et exhaustive. Il n'y a donc pas lieu à annulation des assignations.

 

Sur la nullité de la vente pour inobservation des dispositions du Code de la Consommation :

A supposer que les dispositions du Code de la Consommation dans les articles L. 121-21 et suivants relatives au démarchage et à la vente à domicile soient applicables à la vente de biens immobiliers d'une part et à la vente sous seing privé du 21 novembre 1995 entre la SCI REZE RENAISSANCE et M. et Mme X. par l'entremise du Cabinet Z. et de son agent la SA ABALLEA PATRIMOINE GESTION ce dernier en relation d'affaires avec les acquéreurs d'autre part et enfin que ces dispositions du Code de la Consommation aient été violées - preuve qui resteraient à faire - la sanction d'éventuelles méconnaissances de ces dispositions est la nullité relative de la convention litigieuse (Cour de Cassation Chambre Civile I - 28 novembre 1995 – B. contre D. et autres - inédits de la Cour de Cassation - Jurifrance).

[minute page 19] Une telle nullité est donc susceptible d'être couverte notamment par une nouvelle manifestation de volonté régulière ayant le même objet ou par l'exécution volontaire et en connaissance de cause de la convention annulable. En l'espèce les époux X. assistés de leur propre notaire ont régularisé l'achat des deux studios à la SCI REZE RENAISSANCE par acte authentique du 29 décembre 1995 établi par Maître A., notaire associé à la résidence de REZE.

Il est à noter que les conditions particulières du compromis de vente relatives à la garantie des loyers au bénéfice des acquéreurs sont reprises dans ledit acte authentique et il n'est pas contesté que l'investissement a pu bénéficier des dispositions fiscales de la loi « Méhaignerie », autre condition particulière expresse du compromis.

Au delà de la réitération du consentement devant notaire, en l'espèce formulé non pas dans les sept jours d'un hypothétique délai de rétractation mais cinq semaines après la signature de l'acte sous seing privé les époux X. ont mis en œuvre les stipulations contractuelles qu'ils entendent voir aujourd'hui annulées en percevant du vendeur la garantie de loyer, en entérinant une proposition de location de la SARL PIVETEAU par exemple après avoir réceptionné les immeubles vendus sans réclamation judiciaire pendant trois années.

En conséquence, dans l'hypothèse où l'acte sous seing privé du 21 novembre 1995 aurait été vicié par inobservation des dispositions du Code de la Consommation, cet acte a été réitéré en la forme authentique le 29 décembre 1995 avec toutes les protections juridiques de la manifestation de volonté propre à ce type d'acte et l'éventuelle cause de nullité ne peut plus être utilement invoquée.

M. et Mme X. seront déboutés de leur demande de ce chef.

[minute page 20]

Sur l'action en résolution pour inexécution :

D'éventuels manquements à l'obligation de délivrance ou encore la résolution du contrat pour inexécution doit être appréciée par rapport aux documents contractuels manifestant la rencontre des volontés.

Par une stipulation expresse et manuscrite du compromis de vente l'acquéreur a accepté la vente sous les conditions suivantes :

- que l'opération remplisse les conditions permettant de bénéficier de la réduction d'impôts dite Méhaignerie sur ses revenus 1995 ;

- que le vendeur s'engage à lui verser un loyer brut de 4.287 francs par mois ainsi que les charges de cercle correspondantes depuis la signature de l'acte authentique jusqu'à la mise en place du premier locataire.

Quant à la première condition, il n'est pas contesté qu'elle a été satisfaite puisque les époux X., dans l'hypothèse d'une annulation ou d'une résolution du contrat qu'ils réclament par ailleurs, demandent à être garantis de toute somme qui pourrait leur être réclamée par l'administration fiscale et dont ils auraient bénéficié à ce titre, sommes qu'ils ne chiffrent d'ailleurs pas contrairement aux autres demandes évaluées au centime près.

Quant à la seconde condition, il est constant que la garantie locative qui a été reprise expressément et de manière claire et précise en pages 5, 6 et 7 de l'acte authentique du 29 décembre 1995 a effectivement bénéficié aux époux X. jusqu'à la mise en place de la locataire A. le 15 février 1997, date après laquelle la garantie locative devait cesser peu important ensuite la résiliation précoce du bail le 30 juin 1997 et le fait, qu'à cette date, le délai maximum de garantie de trois ans n'était pas écoulé.

S'agissant des charges et des prestations de services, les époux X. ont été mis en possession lors de l'acquisition, d'une part de l'état [minute page 21] descriptif de division et du règlement de copropriété et d’autre part du contrat de restauration signé entre l’association « Résidence les Acacias » et la SODEXHO le 26 septembre 1995, les époux X. reconnaissant à l'acte authentique, assistés de leur notaire conseil, avoir été informés et mis en possession des statuts de ladite association.

Ces documents contractuels renseignent parfaitement les acquéreurs sur l'étendue de leurs obligations et notamment sur les conditions dans lesquelles sont calculées et exigées les charges de la copropriété ou des services communs de la résidence service. S'agissant des charges de cercle, il convient de remarquer au surplus que celles-ci étaient payées au titre de la garantie de loyers fournie par le vendeur ce qui démontre bien que ces charges de cercle étaient dues même en l'absence de locataires et qu'elles incombaient au premier chef et en toute hypothèse au propriétaire.

S'agissant enfin du défaut de conception allégué des studios, trop petits, mal conçus, trop chers en loyers, défaut dont la preuve reste à faire, s'il est manifeste que les époux X. ont été déçus par leurs acquisitions (difficultés à louer et donc le cas échéant à revendre), les époux X. n'en ont pas moins été mis en possession de lots immobiliers conformes aux spécifications contractuelles dont ils ont eu parfaite connaissance et il n'appartient pas au vendeur, sauf preuve d'éventuels vices cachés dans le cadre de l'action correspondante, de garantir l'acquéreur au delà de l'obligation de délivrance satisfaite en l'espèce ou au delà de dispositions contractuelles spéciales telle la garantie locative au demeurant prévue et honorée.

Les documents publicitaires versés aux débats sont des instruments de commercialisation précontractuels succincts mais dont le contenu informatif n'est pas en rupture avec les mentions des actes finalisés et leur contenu ni avec les biens vendus et livrés. S'il est exact que des documents publicitaires mentionnaient « une assistance médicale » et qu'en réalité la définition des services pouvant être rendus tant par « l'assistante de jour » que par la veille de nuit s'est révélée très en deçà des attentes des copropriétaires dans ce domaine (lettre [minute page 22] de l'association du 12 avril 1996 au Cabinet PIVETEAU), il reste aux époux X. à faire la preuve qu'ils auraient fait d'une telle assistance dont il conviendrait aussi de préciser l'étendue espérée, une condition essentielle et déterminante de leur acquisition pour prétendre à la résolution du contrat. Les époux X. ne font pas cette preuve alors que les défendeurs établissent en revanche que la résidence remplit sa destination de résidence services pour personnes âgées. Les époux X. seront donc déboutés de leurs demandes sur ce fondement.

Au total les époux X. qui succombent dans l'administration de la preuve qui leur incombe d'établir que le bien livré n'était pas conforme au bien acheté ou bien que le vendeur et subsidiairement ses mandataires n'ont pas rempli les obligations essentielles qui pesaient sur eux et qui étaient une condition de leur engagement d'acheter seront déboutés de leur demande en résolution de la vente et des demandes financières qui en sont la conséquence.

 

Sur les demandes subsidiaires de dommages et intérêts :

Les époux X. fondent ces demandes subsidiaires de dommages et intérêts sur les manquements de l'un ou l'autre des défendeurs à leurs obligations respectives de renseignement et de conseil.

Ils déplorent :

- un préjudice pour les charges de cercle payées et qui, selon eux n'auraient pas dû l'être (138.450,22 francs),

- un préjudice économique pour le manque à gagner du fait de l'absence de location, les emprunts contractés n'ayant pu être amortis (141.732 francs),

- la perte de valeur des studios.

S'agissant des charges de cercle, les époux X., ainsi qu'il a déjà été examiné ont été informés de l'obligation de les payer à défaut de les [minute page 23] répercuter sur un locataire à l'issue de la période de garantie locative et les statuts qui apparaissent sur ce point en harmonie avec les dispositions légales et contractuelles d'usage en matière semblable n'étaient pas de nature à surprendre le propriétaire de lots dans une résidence services. Les époux X. ne peuvent estimer avoir subi de préjudice indemnisable de quiconque en ce domaine.

S'agissant du défaut de location, s'il est constant que ce fait occasionne aux époux X. un manque à gagner important, il a déjà été examiné que ce fait n'était pas rattachable à une faute commise par le vendeur ou les agents de commercialisation, le vendeur ayant rempli ses obligations contractuelles et les intermédiaires leur obligation de renseignement et leurs obligations particulières s'agissant de ABALLEA et DANIEL d'une part et de la SARL PIVETEAU d'autre part.

En effet les époux X. ont été mis en possession des biens immobiliers convenus, propres à remplir leur destination vis à vis d'un investisseur dans l'immobilier locatif alors qu'il est établi que la résidence de services pour personnes âgées fonctionne. L'aléa résiduel de la non-location ne saurait être supporté que par les propriétaires lesquels ne font au surplus pas la preuve que cette absence de location est due à une surface insuffisante du studio plutôt qu'a d'autres causes touchant à la loi de l'offre et de la demande alors que les époux X. sont maîtres du loyer exigé.

S'agissant enfin de la perte de valeur des studios, s'il apparaît plausible que l'absence de location puisse avoir des répercussions directes à la baisse sur un éventuel prix de revente actuel, ou ne peut faire supporter aux co-contractants du fait de leur obligation de renseignement ou d'information l'aléa de la valeur marchande future du bien acheté. Le risque inhérent à tout investissement doit être supporté par les propriétaires seuls.

M. et Mme X. seront déboutés de leurs demandes dirigées contre la SCI venderesse.

[minute page 24] S'agissant de la SARL PIVETEAU IMMOBILIER, investie par les époux X. d'un mandat de recherche de locataire plus général qui la liait à la SCI REZE RENAISSANCE, il est établi qu'elle a trouvé une locataire pour l'un des studios à compter du 15 février 1997 (Mme E.) et elle ne peut être tenue pour responsable du départ prématuré de cette dernière pour convenance personnelle.

La SARL PIVETEAU n'est toutefois tenue que d'une obligation de moyens et elle rapporte la preuve (lettres du 8 novembre 1996, lettre du 29 janvier 1997) qu'elle a tenu informés les époux X. de ses diligences pour parvenir à la location souhaitée. Elle ne peut être tenue pour responsable du fait que ses démarches n'ont pas abouti.

ABALLEA PATRIMOINE GESTION SARL a orienté les époux X. vers cet investissement proposé par la SCI REZE RENAISSANCE et a conçu le montage juridique et financier pour y parvenir, dans l'intérêt de ses clients avec lesquels ils étaient en relation d'affaires depuis plusieurs années.

Cette société a pris en compte les projets de défiscalisation de ses clients, leur a indiqué les moyens adaptés à ce but et a conçu le montage juridique et financier pour y parvenir. Aucune faute ne peut lui être reprochée de ce chef.

Cette société n'a jamais été chargée de rechercher des locataires pour le compte des époux X. et elle ne peut être tenue de la non-occupation des locaux et de ses conséquences alors que le montage juridico-financier qu'elle a conçu a atteint son but, et que ses clients, bénéficiaires des avantages fiscaux escomptés sont devenus propriétaires de lots dans une résidence services pour personnes âgées qui fonctionne.

M. Z. a été appelé à la cause par son mandant la SCI REZE RENAISSANCE pour qu'il réponde de toute condamnation prononcée le cas échéant contre elle. Il sera mis hors de cause puisqu'indépendamment des moyens qu'il fait valoir face aux prétentions de la SCI, il n'a plus rien à garantir. M. Z. ne peut [minute page 25] prétendre à des dommages et intérêts de la part de la SCI REZE RENAISSANCE pour procédure abusive dans la mesure où, actionnée par les époux X. notamment sur des manquements aux dispositions du Code de la Consommation, la SCI REZE RENAISSANCE pouvait légitimement estimer que si de tels manquements étaient établis, notamment dans un cadre de démarchage, son mandataire constitué à cet effet pouvait avoir à répondre de ses fautes.

M. Z. sera débouté de cette demande.

En revanche, les époux X. qui succombent au principal et qui supporteront les entiers dépens devront indemniser M. Z. de ses frais irrépétibles d'instance à hauteur de 12.000 francs.

M. et Mme X. devront également indemniser sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile :

la SCI REZE RENAISSANCE pour une somme de 20.000 francs ;

la SARL PIVETEAU IMMOBILIER pour une somme de 5.000 francs ;

la SARL ABALLEA FINANCE GESTION et la SARL ABALLEA PATRIMOINE GESTION pour une somme de 10.000 francs.

 

PAR CES MOTIFS :

Statuant en premier ressort,

- Dit n'y avoir lieu à annulation des assignations délivrées à la requête de M. et Mme Jean-Yves X. à la SCI REZE RENAISSANCE, à la SARL PIVETEAU IMMOBILIER et à la Société René ABALLEA FINANCE SA ;

- Donne acte à la SARL ABALLEA PATRIMOINE GESTION de son intervention volontaire ;

- [minute page 26] Dit n'y avoir lieu à annulation du compromis de vente en date du 21 novembre 1995 et de l'acte authentique subséquent du 29 novembre 1995 intervenus entre M. X. et Mme Y. son épouse d'une part et la SCI REZE RENAISSANCE d'autre part et portant sur les lots 123 et 131 d'un immeuble en copropriété situé à REZE rue Félix Faure et rue Jean-Baptiste VIGIER et déboute M. et Mme X. de leur demande en ce sens ;

- Déboute en conséquence M. et Mme X. de leurs demandes en remboursement de prix et de leurs autres demandes appuyées sur la demande principale en annulation de la vente et dirigées tant contre la SCI REZE RENAISSANCE que contre la SARL PIVETEAU IMMOBILIER et les Sociétés ABALLEA FINANCE ou ABALLEA PATRIMOINE GESTION ;

- Déboute M. et Mme X. de leur demande en résolution du compromis de vente en date du 21 novembre 1995 et de l'acte authentique subséquent du 29 décembre 1995 intervenus entre les époux X. et la SCI REZE RENAISSANCE ;

- Déboute en conséquence M. et Mme X. de l'ensemble de leurs demandes de remboursement, de dommages et intérêts ou de condamnation fondées sur la demande principale en résolution de la vente toutes demandes, dirigées contre la SCI REZE RENAISSANCE, la SARL PIVETEAU IMMOBILIER, les Sociétés ABALLEA FINANCE et ABALLEA PATRIMOINE GESTION ;

- Déboute M. et Mme X. de leurs demandes très subsidiaires de dommages et intérêts dirigées contre la SCI REZE RENAISSANCE, la SARL PIVETEAU IMMOBILIER, les Sociétés ABALLEA FINANCE et ABALLEA PATRIMOINE GESTION ;

- Déboute la SCI REZE RENAISSANCE de ses demandes dirigées contre M. Z. ;

- Déboute M. Z. de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive dirigée contre la SCI REZE RENAISSANCE ;

- [minute page 27]  Condamne M. et Mme X. à payer sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile :

* à la SCI REZE RENAISSANCE la somme de trois mille quarante huit euros quatre vingt dix huit (3.048,98 €) (20.000 francs) ;

* à la SARL PIVETEAU IMMOBILIER la somme de sept cent soixante deux euros vingt cinq (762,25 €) (5.000 francs) ;

* à la SARL ABALLEA FINANCE GESTION et à la SARL ABALLEA PATRIMOINE GESTION la somme totale de mille cinq cent vingt quatre euros quarante neuf (1.524,49 €) (10.000 francs) ;

* à M. Z. la somme de mille huit cent vingt neuf euros trente neuf (1.829,39 €) (12.000 francs) ;

- Condamne M. et Mme X. en tous les dépens et accorde :

* à la SCP MENARD-QUIMBERT et associés,

* à Maître Laurent LE BRUN, à Maître GUIVIER, avocats,

le bénéfice des dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile pour leur recouvrement.

LE GREFFIER,                       LE PRÉSIDENT,

Aline LALLEMAND   Hervé BRIQUE