Extrait : « Il en résulte que les parties au bail de sous-location sont convenues d'une indexation automatique le 1^er janvier de chaque année, intervenant pour la première fois en juin 2010, sur la variation de l'indice national de la construction publié par l'INSEE.

En l'état d'une indexation annuelle automatique, l'absence de réclamation de l'augmentation en temps utile n'implique pas renonciation du bailleur à s'en prévaloir, si bien qu'il conserve le droit de réclamer l'arriéré correspondant, sous réserve de la prescription quinquennale. Le moyen résultant du caractère abusif de la clause de tolérance énoncée par l'article 7 du bail de sous-location est dès lors inopérant. »

 

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

PREMIÈRE CHAMBRE B

ARRÊT DU 17 SEPTEMBRE 2015

 

R.G. n° 14/05231. TRIBUNAL D'INSTANCE DE NÎMES 24 septembre 2014 : R.G. n  1112001504

 

APPELANTS :

Monsieur Y.

né le [date] à [ville] ; Représenté par la SCP GUALBERT BANULS RECHE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NÎMES

Madame X. épouse Y.

née le [date] à [ville] ; Représentée par la SCP GUALBERT BANULS RECHE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

 

INTIMÉE :

Madame Z.

née le [date] à [ville] ; Représentée par Maître PAGES de la SCP FELIX-RESBEUT CHABANON-CLAUZEL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NÎMES

Affaire fixée en application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile

 

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS : Mme Jacqueline FAURE, Conseiller, a entendu les plaidoiries en application de l'article 786 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Monsieur Gilles ROLLAND, Président, Mme Marie-Agnès MICHEL, Conseiller, Mme Jacqueline FAURE, Conseiller

GREFFIER : Mme Anne-Marie SAGUE, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS : à l'audience publique du 18 juin 2015, où l'affaire a été mise en délibéré au 17 septembre 2015 ; Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel ;

ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé et signé par Monsieur Gilles ROLLAND, Président, publiquement, le 17 septembre 2015, par mise à disposition au greffe de la Cour

 

Exposé du litige :

Locataires en vertu d'un bail principal du 21 juin 2002, d'une propriété sise [adresse], comprenant une maison de maître, un parc, une maison de gardien, 2 garages et annexes, M. X. et Mme Y. épouse X., ont sous-loué à Mme Z. par acte sous seing privé à effet au 1^er mars 2009, un mazet comprenant 3 pièces à l'étage, salle de bains, cuisine, petite salle de douche et wc au rez-de-chaussée, moyennant un loyer mensuel révisable de 600 euros.

Par acte du 31 mai 2013, M. et Mme X. ont donné congé à Mme Z. pour le 30 juin 2013, en invoquant leur départ du bien loué à titre principal.

Par acte du 20 novembre 2012, Mme Z. a fait assigner M. et Mme X. devant le tribunal d'instance de Nîmes en invoquant un préjudice de jouissance et la mise à disposition d'un logement indécent.

Par jugement du 24 septembre 2014, le tribunal a, avec exécution provisoire :

- condamné M. et Mme X. à payer à Mme Z. les sommes de :

* 1.600 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

* 9.126 euros au titre des loyers indûment versés avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

- condamné Mme Z. à payer à M. et Mme X. la somme de 132,49 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement (au titre de la taxe sur les ordures ménagères),

- condamné M. et Mme X. payer à Mme Z. la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rejeté les autres demandes des parties,

- condamné M. et Mme X. aux entiers dépens.

Par acte du 29 octobre 2014, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestés, M. et Mme X. ont interjeté appel général de cette décision.

 

Prétentions et moyens des parties :

Par conclusions du 27 janvier 2015, ils demandent à la cour de :

- juger leur appel recevable et bien fondé,

- réformer la décision entreprise en ce qu'elle accorde à Mme Z. la somme de 1.600 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et la condamne à payer la somme de 132,49 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères,

- juger recevable et bien-fondée la demande de revalorisation du loyer et des charges,

- condamner Mme Z. à leur payer la somme de 4.540,35 euros,

- juger qu'il y a lieu de compenser avec la créance résultant de la restitution du trop-perçu sur les loyers soit 9.126 euros,

- juger qu'ils ne sont donc redevables que de la somme de 4.585,65 euros,

- rejeter toutes autres demandes comme injustes et mal fondées,

- condamner Mme Z. aux entiers dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Acquiesçant au jugement en ce qu'il fixe le loyer mensuel à 426 euros, évalue le trop perçu de loyer à 9.126 euros et déboute Mme Z. de sa demande en remboursement d'une facture d'électricité, les appelants contestent être à l'origine du préjudice de jouissance invoqué par l'intimée, alors qu'ils ont fait toutes diligences pour remédier à l'insuffisance du chauffage et aux infiltrations en toiture, dès qu'ils en ont eu connaissance, en septembre 2012.

Ils estiment en outre, que l'absence de réclamation ne vaut pas renonciation à revaloriser le loyer, qui doit être fixé à 600 euros par mois, le loyer réduit à 426 euros ne tenant pas compte du garage fermé et de l'emplacement de parking mis à la disposition de leur locataire, éléments retenus, en ce qui les concerne, par le tribunal d'instance de Nîmes le 28 avril 2009 statuant sur la revalorisation du loyer principal.

 

Par conclusions du 29 mars 2015, Mme Z. demande à la cour, au visa des articles 1131, 1133, 1134, 1719 du Code civil, 6 et 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, de :

- déclarer l'appel recevable mais infondé,

- débouter M. et Mme X. de leurs demandes,

- constater néanmoins qu'ils reconnaissent devoir un trop-perçu de loyers de 9.126 euros,

- juger qu'ils n'ont pas respecté leur obligation d'obtenir l'autorisation expresse du bailleur principal sur le principe et le prix d'une sous-location et qu'ils ont pratiqué une sous-location interdite moyennant un prix illicite,

- juger qui n'ont pas respecté leur obligation de délivrer un logement décent, de l'entretenir et de le réparer,

- déclarer son appel incident recevable et bien fondé,

- au principal, les condamner solidairement à lui rembourser l'intégralité des loyers et dépôt de garantie indûment versés à hauteur de 31.800 euros alors que leur cause est illicite,

- subsidiairement, les condamner solidairement à lui rembourser la somme de 19.406 euros au titre du trop-perçu des loyers et dépôt de garantie,

- les condamner à lui payer la somme de 10.400 euros à titre de dommages intérêts en réparation de son trouble de jouissance,

- juger qu'ils ont commis une faute à l'origine de son préjudice et les condamner solidairement à rembourser la somme de 7.502,68 euros au titre d'une dette de quatre années de factures d'électricité qu'elle a prise en charge en leur lieu et place,

- juger que les sommes susvisées porteront intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 20 novembre 2012,

- condamner solidairement M. et Mme X. à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens d'instance et d'appel, comprenant les frais de constat huissier.

L'intimée soutient que la sous-location n'a pas été autorisée par écrit par le bailleur principal ; que le loyer a été calculé sur la base d'une superficie approximative de 80 m², non conforme à la superficie réelle de 51,59 m² seulement ; que les appelants ne pouvant exiger un loyer supérieur au prix de leur propre loyer au m², soit 2048/443 m² = 4,62 euros, le loyer de sous-location doit être ramené à 51,59 euros x 4,62 m² = 238,34 euros ; que le loyer de 600 euros ainsi fondé sur une cause illicite, doit lui être restitué en totalité, de même que le dépôt de garantie.

Elle considère encore que l'indécence du logement mis à sa disposition justifie la restitution des loyers et dépôt de garantie perçus dans leur totalité, ou, subsidiairement, à concurrence de 19.406 euros.

Soulignant que l'indemnisation du trouble de jouissance n'est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur, elle évalue l'indemnisation de son préjudice pendant toute la durée de la location à 200 euros x 52 mois.

Elle indique que la somme de 7.502,68 euros dont elle s'est acquittée pour éviter une coupure d'énergie, aurait dû être payée par les appelants en vertu de l'article 5 du contrat de bail et ajoute que M. et Mme X. ne peuvent se prévaloir d'un contrat de bail illicite, leurs demandes relatives au loyer, charges et tolérance étant en outre irrecevables eu égard au caractère abusif des clauses qui les concernent, tandis que le jugement du 28 avril 2009 concernant les parties au bail principal, n'est pas opposable à la sous-locataire ; que la demande présentée au titre de la taxe sur les ordures ménagères est également fondée sur une clause abusive, nulle et non écrite ; qu'en tout état de cause, la réclamation soudaine présentée sur une période de plus de 4 ans, pour un logement indécent dont le loyer perçu est illicite, constitue un manquement manifeste à l'obligation d'exécuter les conventions de bonne foi.

 

Motifs :

Sur le montant du loyer :

L'exigence d'une autorisation écrite du bailleur principal en faveur d'une sous-location est protectrice des intérêts de celui-ci, qui a seul intérêt le cas échéant, à solliciter la nullité de la sous-location. La validité du contrat de sous-location n'étant pas contestée par le bailleur principal, l'absence d'autorisation écrite de sa part est indifférente en l'espèce.

En application de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation, les caractéristiques d'un tel logement étant définies par décret en Conseil d'État.

En l'espèce, Mme A., inspecteur de salubrité du service d'hygiène de la ville de Nîmes, a établi un rapport en date du 25 octobre 2012 dont il ressort que le logement présente des traces d'humidité avec moisissures dans la première pièce en entrant dans le logement (angle gauche du plafond) et que des traces de condensation sont visibles au niveau de la douche dans la 3^e pièce, ainsi que des traces d'humidité dans la pièce du milieu ; que certaines menuiseries, en bois simple vitrage, n'assurent plus l'étanchéité à l'air et à l'eau ; que la pièce à usage de chambre avec douche est dépourvue de sortie d'évacuation de l'air vicié en partie haute ; que la terrasse, en mauvais état, présente un risque de chute et une difficulté à l'entretien.

L'inspecteur souligne que l'installation électrique doit être vérifiée, la ventilation générale et permanente n'est pas conforme, le chauffage est insuffisant, les ouvrages d'évacuation (gouttières, chéneaux, tuyaux de descente) doivent être maintenus en bon état de fonctionnement d'étanchéité, notamment après la chute des feuilles, les cabinets d'aisance ne doivent pas communiquer directement avec la pièce à usage de cuisine ou les pièces où se prennent les repas, les orifices de vidange des postes d'eau ménagère (éviers, lavabos, baignoires) doivent être pourvus d'un système d'occlusion hydraulique conforme aux normes homologuées et assurant une garde d'eau permanente.

Il est ainsi établi que l'habitation dont s'agit n'est pas conforme aux caractéristiques d'un logement décent définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, et qu'elle présente des risques pour la santé et la sécurité de ses occupants en particulier par son humidité, l'insuffisance de son chauffage et le mauvais état de sa terrasse.

Eu égard à leur nature et à leur gravité, ces facteurs d'indécence justifient non la suppression du loyer, mais sa réduction au montant qui sera précisé ci-après.

Par ailleurs, l'article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le prix du loyer au m² de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal.

Pour rendre compte de la surface habitable, le certificat établi par le cabinet Dual pour le seul logement de sous-location sera écarté au profit des descriptifs des deux logements établis sur le même modèle et selon les mêmes critères, soit 390 m² pour le logement occupé par M. et Mme X. (mazet non compris) et 53 m² pour le logement occupé par Mme Z., soit 443 m² au total pour le bien objet du bail principal.

Compte tenu du loyer de 2.133 euros ressortant du jugement du 28 avril 2009, qui statue sur le loyer de renouvellement du bail principal, en prenant en compte garages et jardins, le loyer au m² habitable dû par M. et Mme X. s'élève ainsi à 2 133 euros/443 m² = 4,81 euros, si bien que celui incombant à Mme Z. (intégrant garage et jardin) ne peut excéder 53 m² x 4,81 euros = 254,93 euros.

Le loyer effectivement dû étant fixé à cette somme, sera en outre réduit du fait de l'indécence précitée à la somme mensuelle de 240 euros.

 

Sur la revalorisation du loyer et des charges :

En son article 9, le bail de sous-location prévoit que le loyer sera automatiquement modifié et dans les mêmes proportions que celui du bail principal, la première révision intervenant en juin 2010.

En vertu de l'article 9 du bail principal, le loyer sera automatiquement modifié, à effet du premier jour de chaque période annuelle, en proportion exacte des variations de la moyenne, sur 4 trimestres, de l'indice national de la construction publié par l'INSEE, l'indice de base à retenir étant celui du 4^e trimestre 2001, valeur 1.137,25.

Il en résulte que les parties au bail de sous-location sont convenues d'une indexation automatique le 1^er janvier de chaque année, intervenant pour la première fois en juin 2010, sur la variation de l'indice national de la construction publié par l'INSEE.

En l'état d'une indexation annuelle automatique, l'absence de réclamation de l'augmentation en temps utile n'implique pas renonciation du bailleur à s'en prévaloir, si bien qu'il conserve le droit de réclamer l'arriéré correspondant, sous réserve de la prescription quinquennale. Le moyen résultant du caractère abusif de la clause de tolérance énoncée par l'article 7 du bail de sous-location est dès lors inopérant.

Le sous-bail ayant été régularisé avec effet au 1^er mars 2009, l'indice de référence est celui du 4^e trimestre 2008, soit un loyer indexé de 240 euros / indice de référence x indice nouveau à compter du 1^er janvier 2010, pour lequel Mme Z., qui a quitté les lieux en avril 2013, aurait dû payer la somme de :

240 euros x 9 mois + 237,63 euros x 12 mois + 244,88 euros x 12 mois + 254,81 euros x 12 mois + 259,38 euros x 4 mois = 12 045,36 euros, outre la somme de 240 euros au titre du dépôt de garantie, soit 12.285,36 euros.

Après compensation avec les loyers et dépôt de garantie effectivement payés (50 mois), les bailleurs ont ainsi trop perçu : (600 euros x 50 mois) - 12 285,36 euros = 17 714,64 euros.

 

Sur le préjudice de jouissance :

Si la reconnaissance du préjudice de jouissance n'est pas subordonnée à la mise en demeure des propriétaires, la réparation de la gêne liée aux problèmes d'humidité, de condensation et de chauffage subie par Mme Z. depuis son entrée dans les lieux, du fait de la négligence des propriétaires, sera maintenue à la somme globale de 1.600 euros.

S'agissant de réparations les sommes allouées porteront intérêts au taux légal à compter du jugement et ce, à titre de dommages et intérêts complémentaires en application de l'article 1153-1 alinéa 2 du code civil.

 

Sur la facture d'électricité :

La seule formulation de l'article 5 du bail de sous-location, évoquant le remboursement des frais d'électricité par la locataire aux propriétaires, ne peut dispenser celle-ci du paiement de sa consommation, alors qu'il lui appartenait, en l'absence de réclamation des bailleurs, de s'en inquiéter auprès du service concerné.

C'est dès lors à bon droit que le premier juge a rejeté cette demande.

 

Sur les autres demandes :

La clause relative à la taxe sur les ordures ménagères, correspondant à une prestation dont bénéficie Mme Z., n'est pas abusive et sa réclamation, bien que différée, ne relève pas de la mauvaise foi.

Tout en sollicitant la réformation du jugement sur ce point, les appelants ne demandent pas une somme supérieure, si bien que la décision du premier juge sera confirmée en ce qu'il condamne Madame Z. à payer la somme de 132,39 euros.

M. et Mme X. qui succombent sur l'essentiel de leur appel, supporteront la charge des entiers dépens y afférents, en ce non compris les frais de constat d'huissier, dont le coût est pris en compte au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 700 du code de procédure civile auquel ils ne peuvent eux-mêmes prétendre, ils seront condamnés à payer à Mme Z. la somme de 1.000 euros en complément de celle allouée par le tribunal.

 

PAR CES MOTIFS :       

LA COUR :

Après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

- Confirme le jugement déféré sauf sur le montant des loyers indûment versés ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

- Condamne M. et Mme X. à payer à Mme Z. la somme de 17.714,64 euros en remboursement du trop-perçu sur le montant des loyers et le dépôt de garantie ;

- Condamne M. et Mme X. aux entiers dépens d'appel.

Arrêt signé par Monsieur ROLLAND, Président et par Mme SAGUE, Greffier.

LE GREFFIER,                    LE PRÉSIDENT,