A. PREUVE ET DÉLAI DE RÉCLAMATION

État des lieux de sortie. La Commission des clauses abusives recommande d’éliminer les clauses réservant au professionnel le droit d’effectuer les formalités de sortie de manière unilatérale et après le départ du consommateur, sans offrir à celui-ci la possibilité d’exiger l’établissement d’un état des lieux contradictoire. Recomm. 94-04/B-9° : Cerclab n° 2162 (clause abusive). § Est abusive la clause permettant l’établissement d’un état des lieux unilatéral. TGI Albertville (ch. civ.), 3 février 1998 : RG n° 95/1276 ; jugt n° 053/98 ; Cerclab n° 319 (solution rappelée à l’occasion de l’évaluation du préjudice collectif).

Est abusive la clause autorisant le bailleur à réaliser un état des lieux de sortie unilatéral en cas d'incompatibilité de l'heure de départ avec l'emploi du temps, le locataire n'étant pas en mesure de contester d'éventuels dommages qui seraient mis à sa charge. CA Lyon (1^re ch. civ. A), 22 novembre 2012 : RG n° 11/02789 ; Cerclab n° 4076 (points n° 58 à 60 ; clause modifiée). § V. dans la même affaire, précédemment : donné acte à la Fédération Nationale des Locations de France de son engagement de modifier dans les conditions générales de son contrat type de location la clause relative à l'état des lieux effectué par le propriétaire dans les termes suivants : « un état des lieux contradictoire de sortie doit obligatoirement être établi. Le locataire accepte que celui-ci puisse être effectué soit avec le propriétaire, soit avec un représentant du propriétaire dûment habilité et muni d'un mandat ». TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 27 juin 2005 : RG n° 02/04052 ; Cerclab n° 3177 (professionnel se contentant de délivrer un label de qualité pour des locations saisonnières conclues par des particuliers, situation qui pour le tribunal et la Cour ne relève pas de l'ancien art. L. 132-1 [212-1] C. consom., solution désavouée par la Cour de cassation), sur appel CA Grenoble (1^re ch. civ.), 15 janvier 2008 : RG n° 05/03326 ; arrêt n° 39 ; Cerclab n° 3138 ; Juris-Data n° 356520 (problème non examiné), point expressément non remis en cause par Cass. civ. 1^re, 3 février 2011 : pourvoi n° 08-14402 ; Bull. civ. I, n° 23 ; Cerclab n° 3052.

Délais de réclamation. Dès lors que la fixation d'un délai est imposé au consommateur pour faire valoir ses droits, sous peine de voir ses réclamations postérieures écartées, sans examen ni discussion de leur bien fondé, le caractère approprié du délai laissé au contractant est essentiel à l'exercice effectif de ses droits contractuels ; la recevabilité de cet exercice ne préjuge en rien de leur bien fondé et ne déroge pas aux règles sur la charge de la preuve, si bien qu'aucune restriction du délai de réclamation ne saurait être légitimée seulement par un quelconque principe de réalité, qui s'imposera en toute hypothèse au réclamant trop tardif sur le plan de la charge de la preuve. TGI Albertville (ch. civ.), 3 février 1998 : RG n° 95/1276 ; jugt n° 053/98 ; Cerclab n° 319.

* Pendant le séjour. La Commission des clauses abusives recommande d’éliminer les clauses imposant au consommateur un délai inférieur à trois jours pour effectuer, lors de son entrée dans les lieux, toute réclamation relative à l’état de ceux-ci. Recomm. 94-04/B-5° : Cerclab n° 2162 (considérant n° 6 ; la spécificité des locations saisonnières exige certes que les réclamations soient faites dans un bref délai, mais un délai de vingt-quatre heures est manifestement abusif).

Est abusive la clause stipulant que le locataire dispose de 24 heures pour dénoncer les anomalies constatées, à l'exception de l'état de propreté qui doit être constaté sur le champ, cette faible durée apparaissant excessive, même au regard de la brièveté de la location, et ce d'autant plus que les périodes de location commencent généralement un samedi et que l’agence en cause est fermée le dimanche, comme le mentionne une clause des conditions générales. CA Paris (1^re ch. B), 7 mai 1998 : RG n° 96/86626 ; arrêt n° 160 ; Cerclab n° 1103 ; Juris-Data n° 023868 ; RJDA 8-9/98, n° 1058 ; D. Affaires 1998. 1851, obs. V.A.-R ; Lamyline (Commission ayant également estimé cette clause abusive), confirmant TGI Paris (1^re ch.), 8 octobre 1996 : RG n° 15827/95 ; Cerclab n° 426 ; Juris-Data n° 049942 (clause excessive, même au regard de la brièveté de la location, et rendant plus difficile la mise en œuvre des garanties dont est tenu le loueur). § Est manifestement abusive la clause imposant une dénonciation immédiate de l'état de propreté qui, outre qu'elle peut être impossible à respecter compte tenu de l'heure d'arrivée tardive le premier jour des occupants saisonniers, ne trouve ainsi aucune justification et ne constitue pas même un délai quantifiable. TGI Albertville (ch. civ.), 3 février 1998 : RG n° 95/1276 ; jugt n° 053/98 ; Cerclab n° 319. § Est abusive la clause imposant un délai de 48 heures pour signaler les anomalies, autres que l’état de propreté, dans l'inventaire et l'état des lieux, alors que la recommandation n° 94-04 préconise un délai minimal de trois jours, que ce délai est inapproprié, compte tenu du fait que certaines anomalies peuvent ne se révéler qu'après usage continu et que les arrivants, emménageant tardivement le premier jour, ne disposent en fait que du jour suivant pour constater et dénoncer d'éventuelles anomalies. TGI Albertville (ch. civ.), 3 février 1998 : RG n° 95/1276 ; jugt n° 053/98 ; Cerclab n° 319. § Est abusive la clause limitant à 24 heures le délai de présentation de toute réclamation sur l'inventaire et le matériel des lieux loués à compter de la remise des clés. TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 17 novembre 2003 : RG n° 02/04936 ; jugt n° 242 ; Site CCA ; Cerclab n° 3174. § Est abusive la clause prévoyant qu’« en cas d'impossibilité de procéder à l'inventaire lors de l'arrivée, le locataire disposera de 24 h. pour vérifier l'inventaire affiché et signaler au propriétaire les anomalies constatées », dès lors qu’un tel délai est trop court puisqu'il est nécessaire que le locataire utilise notamment les appareils de la vie quotidienne pour pouvoir constater un éventuel dysfonctionnement. CA Lyon (1^re ch. civ. A), 22 novembre 2012 : RG n° 11/02789 ; Cerclab n° 4076 (points n° 52 s. ; donné acte au professionnel de la modification apportée, portant le délai à 72 heures : la présomption selon laquelle les biens loués seront considérés comme exempts de dommage en l'absence d'anomalies signalées par le locataire dans les 72 h. de son arrivée, n’est pas abusive et ne saurait être interprétée comme permettant au propriétaire de modifier unilatéralement une caractéristique essentielle du bien).

Mise en conformité du contrat jugée satisfaisante, dès lors que le délai est augmenté de 24 à 72 heures, laissant aux locataires un temps suffisant pour vérifier l'état des lieux loués et la conformité de l'inventaire des meubles et objets mis à leur disposition, et pour provoquer, le cas échéant un état des lieux contradictoire avec un représentant de l'agence, d'autant plus que le décompte du délai de trois jours ne pourrait licitement être effectué que par référence aux règles de computation de l'art. 641 CPC. TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 17 novembre 2003 : RG n° 02/04936 ; jugt n° 242 ; Site CCA ; Cerclab n° 3174 (selon le jugement, il « s'ensuit que l'application éventuelle de la présomption instituée par l'art. 1731 C. civ. ne saurait entraîner aucun déséquilibre préjudiciable aux locataires »). § Donné acte à la Fédération Nationale des Locations de France de son engagement de modifier les conditions générales de son contrat type de location en mettant un place un délai de 72 heures pour permettre au locataire, en cas d'impossibilité de procéder à l'inventaire lors de l'arrivée, de vérifier l'inventaire affiché et de signaler au propriétaire les anomalies constatées. TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 27 juin 2005 : RG n° 02/04052 ; Cerclab n° 3177 (professionnel se contentant de délivrer un label de qualité pour des locations saisonnières conclues par des particuliers, situation qui pour le tribunal et la Cour ne relève pas de l'ancien art. L. 132-1 [212-1] C. consom., solution désavouée par la Cour de cassation), sur appel CA Grenoble (1^re ch. civ.), 15 janvier 2008 : RG n° 05/03326 ; arrêt n° 39 ; Cerclab n° 3138 ; Juris-Data n° 356520 (problème non examiné), cassé partiellement par Cass. civ. 1^re, 3 février 2011 : pourvoi n° 08-14402 ; Bull. civ. I, n° 23 ; Cerclab n° 3052.

Comp. : sont abusives les stipulations cumulées aboutissant à faire subir au locataire, dans tous les cas, une présomption de propreté et d'intégrité concernant les locaux et les biens, sauf pour lui à rechercher et dénoncer toute anomalie dans les 72 heures, sans pouvoir obtenir un état contradictoire à l'entrée, qui n’est pas prévu, ni à la sortie, où cette faculté n’est offerte qu’à certaines conditions par l’agence, qui se réserve notamment la possibilité de le refuser pour des motifs tirés de « l'indisponibilité de son personnel ». TGI Grenoble (6^e ch.), 27 novembre 2003 : RG n° 2002/03140 ; jugt n° 319 ; site CCA ; Cerclab n° 3175.

* Après le séjour. La Commission des clauses abusives recommande d’éliminer les clauses fixant des délais trop brefs pour les réclamations que peut être amené à faire le consommateur après l’expiration de la location. Recomm. 94-04/B-10° : Cerclab n° 2162 (considérant n° 11 : délai abusif « compte tenu de la période habituelle de ces locations »).

B. SUITES DE LA FIN DU CONTRAT

Nettoyage du logement. Est abusive la clause stipulant que le locataire doit laisser l'appartement propre en partant, faute de quoi il devra supporter les frais de remise en ordre, qui laisse à l’agence l’appréciation discrétionnaire, non seulement de la propreté des lieux, faute d'état contradictoire, mais aussi le coût des frais de remise en ordre. TGI Grenoble (6^e ch.), 27 novembre 2003 : RG n° 2002/03140 ; jugt n° 319 ; site CCA ; Cerclab n° 3175.

Suppression de la clause fixant un coût forfaitaire pour un nettoyage complémentaire des appartements après restitution des clés, par imputation systématique d’une somme forfaitaire de 40 euros sur la caution, qui ne répond qu'à une préoccupation de gestion simplifiée avantageuse pour l'agence, en ne distinguant pas les locataires qui ont réalisé des nettoyages imparfaits de ceux qui n’ont rien fait, alors que, dans le souci de préserver l'équilibre nécessaire au maintien de relations contractuelles justes, le principe d'indemnisation défini à l'ancien art. 1151 [1231-4] C. civ. ne saurait être méconnu. TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 17 novembre 2003 : RG n° 2002/04936 ; jugt n° 242 ; Site CCA ; Cerclab n° 3174 (jugement supprimant la clause en l’état, en rappelant qu’une action judiciaire du professionnel reste possible et en estimant qu’il incombe à l’agence de proposer et de négocier une grille de dédommagement permettant de déterminer de manière adaptée les frais d'intervention d'une femme de ménage proportionnellement aux omissions des locataires sortants, soit au cas par cas - sols, vitres, miroirs... - soit en pourcentage du forfait global).

Remplacement des objets dégradés ou perdus. Crée un avantage injustifiable et disproportionné la clause imposant un prix de remplacement de tous les objets manquants ou détériorés suivant un inventaire type présumé accepté par le locataire, en considération de l'obligation qui serait celle du locataire de faire vérifier concrètement tous les éléments constitutifs occasionnés par le moindre manquement de l'agence à ses obligations contractuelles ; si l'obligation de répondre des dégradations et pertes qui arrivent pendant sa jouissance s'impose au locataire, en vertu de l'art. 1732 C. civ., l'évaluation du préjudice ne peut s'opérer en fonction du prix figurant sur un inventaire type, auquel le locataire ne saurait présumer adhérer, au risque de subir l'arbitraire de l’agence. TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 17 novembre 2003 : RG n° 2002/04936 ; jugt n° 242 ; Site CCA ; Cerclab n° 3174 (jugement estimant illusoire d'envisager une solution alternative pour des consommateurs en vacances, éloignés de leur domicile, dans une station de montagne relativement isolée, quand il s'agira de remplacer des meubles ou objets peu disponibles dans un marché local relativement peu ouvert à la concurrence).

S'il ne peut être reproché à l'agence de se préoccuper de la sécurité de la personne et des biens des locataires ultérieurs, la clause stipulant qu'en cas de perte des clés qui lui sont remises, le locataire supportera les frais de remplacement de la serrure, est abusive en ce qu'elle ne prévoit pas que le paiement par le locataire se fera sur présentation par l'agence de la facture des travaux effectivement réalisés. TGI Grenoble (6^e ch.), 27 novembre 2003 : RG n° 2002/03140 ; jugt n° 319 ; site CCA ; Cerclab n° 3175.

Restitution de la « caution ». Sur le caractère abusif des clauses imposant un délai de restitution trop long, spécialement pour les locataires ayant respecté leurs obligations au vu de l’état de lieux de sortie, V. Cerclab n° 6054.

Clause d’exclusivité en cas d’achat ultérieur du logement. Est abusive la clause prévoyant que « le locataire s'interdit d'acheter directement cet appartement sans le concours de l'agence à peine d'être redevable d'une indemnité compensatrice correspondant au barème de commissions affiché dans les locaux » ; une telle clause est contraire à l'objet naturel du contrat de location et elle est imposée par l'agence dans son intérêt exclusif, assortie de surcroît d'une sanction financière, sans contrepartie ni prestation quelconque au profit du locataire, alors que l’agence n'est pas forcément investie d'un mandat de vente exclusif. TGI Grenoble (6^e ch.), 27 novembre 2003 : RG n° 2002/03140 ; jugt n° 319 ; site CCA ; Cerclab n° 3175 (jugement estimant que la clause pourra être stipulée au moment où le locataire s’adressera effectivement à l’agence en vue de l’achat).

C. LITIGES

Clauses compromissoires. La Commission des clauses abusives recommande d’éliminer les clauses imposant au consommateur des clauses compromissoires. Recomm. 94-04/B-11° : Cerclab n° 2162 (clauses illicites). § N.B. V. l’art. 2061 C. civ. n’autorisant ces clauses que si elles sont conclues avec un professionnel.

Clauses attributives de compétence. La Commission des clauses abusives recommande d’éliminer les clauses prévoyant une attribution de compétence territoriale ou à des juridictions commerciales. Recomm. 94-04/B-11° : Cerclab n° 2162 (clauses illicites).