Recommandation. Recommandation n° 94-04, du 1^er juillet 1994 relative aux locations saisonnières : Boccrf 27 octobre 1994, rectificatif du 9 décembre1994 ; Cerclab n° 2162. § N.B. Sauf pour le A et B, la numérotation des points de la recommandation ne figure pas dans celle-ci et a été ajoutée pour accroître la précision des références.

Régime juridique. Les location saisonnières (notamment de vacances, ski, etc.) sont des baux d’habitation meublés, qui échappent à la loi du 6 juillet 1989 dès lors qu’elles portent sur une résidence qui n’est pas une résidence principale (art. 2 et 25-3 ; V. Cerclab n° 6393) et qui sont donc soumis aux règles de droit commun du Code civil. Si le bailleur est professionnel, le caractère abusif peut s'inspirer de cette recommandation spécifique n° 94-04, mais aussi de recommandations plus générales, telles que les recommandations n° 80-04 et n° 00-01 (dispositions communes ou dispositions visant spécifiquement les baux soumis au régime C. civ.).

Domaine. L’applicabilité de la protection contre les clauses abusives ne soulève aucune difficulté lorsque le bailleur est professionnel. Toutefois, comme pour les baux d’habitation à usage de résidence principale, il est fréquent que le bailleur soit un particulier qui a conclu un contrat de mandat avec une agence professionnelle, pour la conclusion et souvent également pour la gestion du bien. § Sur les problèmes posés par l’application stricte de la théorie de la représentation, dans le cadre d’un contrat effectivement conclu, V. Cerclab n° 5849. § Sur le contrôle des modèles de contrats lors d’une action d’une association de consommateurs, V. Cerclab n° 5760.

Pour des décisions admettant la recevabilité de l’action de l’association même lorsque le professionnel n’est qu’un mandataire du bailleur : TGI Albertville (ch. civ.), 17 janvier 1997 : RG n° 95/1276 ; jugt n° 052/97 ; Cerclab n° 317 ; Juris-Data n° 044727 (contrat destiné à être signé par le consommateur et l’agence, qui est également le rédacteur des conditions générales de location, alors que le propriétaire des lieux loués, dont le nom n'apparaît pas dans le contrat, ne reçoit de l’agence qu'un avis de location et ne donne aucun accord pour la location qui est entièrement gérée par l’agence) - TGI Grenoble (6^e ch. civ.), 22 mai 1997 : RG n° 95/04537 ; jugt n° 242 ; Cerclab n° 3155 ; RJDA 1997/12, n° 1553 (arg. 1/ le mandataire a bien la qualité de professionnel au sens de l'ancien art. L. 132-1 [212-1] C. consom. dès lors qu’il propose au consommateur des contrats types ayant le caractère de contrats d'adhésion, qu’il est leur seul interlocuteur et qu’en qualité de professionnel de la location saisonnière, il gère ses fichiers d'offre avec l’objectif d'atteindre un coefficient maximal d'occupation des logements dont il a la charge ; arg. 2/ les conventions sont proposées par l'agence immobilière en tant que professionnelle de cette activité et c'est cette action de « proposition » qui est visée par l'ancien art. L. 421-6 C. consom.) - CA Paris (1^re ch. B), 7 mai 1998 : RG n° 96/86626 ; arrêt n° 160 ; Cerclab n° 1103 ; Juris-Data n° 023868 ; RJDA 8-9/98, n° 1058 ; D. Affaires 1998. 1851, obs. V.A.-R ; Lamyline (adoption des motifs du jugement ayant retenu que l’agence était un professionnel de la location saisonnière, qu'elle avait rédigé les conditions générales des contrats en cause, qu'elle les faisait signer, que le propriétaire n'était destinataire que d'un avis ultérieur de location et que l'accord était donné par l'agence après une négociation qui n’avait lieu qu’entre elle et le locataire), confirmant TGI Paris (1^re ch.), 8 octobre 1996 : RG n° 15827/95 ; Cerclab n° 426 ; Juris-Data n° 049942 (même solution) - TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 13 septembre 2004 : RG n° 02/04238 ; Site CCA ; Cerclab n° 3900.

A. FORMATION DU CONTRAT

Présentation du contrat. La Commission des clauses abusives recommande que les documents contractuels soient imprimés en caractères typographiques de corps 8 au minimum. Recomm. 94-04/A-1° : Cerclab n° 2162.

Information du consommateur. La Commission des clauses abusives recommande que les documents contractuels précisent le mécanisme de la formation du contrat. ainsi que les conditions et les délais dans lesquels le professionnel est tenu de confirmer son accord, de remettre le texte du contrat définitif au consommateur et de rembourser les sommes versées par celui-ci lors de la conclusion du pré-contrat. Recomm. 94-04/A-2°, a et b : Cerclab n° 2162 (considérant n° 2 ; information compensant les clauses soumettant la conclusion du contrat à la confirmation par le professionnel, après l’acceptation par le consommateur et le versement d’une somme par celui-ci, situation qui peut se justifier par le fait que le professionnel peut recevoir de nombreuses réponses à une unique annonce). § Comp. depuis le décret du 18 mars 2009 l’ancien art. R. 132-2-1° C. consom., devenu l’art. L 212-2-1° C. consom. et R. 212-5 C. consom. pour l’extension de la protection aux non-professionnels.

Qualité du locataire : locataire mineur. Est illicite la clause stipulant que « les locations sont réservées aux familles ; s'il s'agissait de mineurs la caution des parents serait exigée, sans celle-ci la location pourrait être annulée de plein droit et l'acompte versé acquis au propriétaire, à titre de dommages-intérêts », dès lors que, dans le cas où le contrat a été conclu par un mineur n'ayant pas la capacité de contracter, il est nul, cette nullité étant une nullité de protection du mineur et non de son cocontractant, dont l’anéantissement rétroactif entraîne la restitution des sommes versées, l'acompte payé par le mineur ne pouvant être conservé par le professionnel. TGI Grenoble (6^e ch.), 27 novembre 2003 : RG n° 2002/03140 ; jugt n° 319 ; site CCA ; Cerclab n° 3175 (N.B. : le jugement estime que la référence au point B/1° de la recommandation n° 94-04 est inadapté en l’occurrence, puisqu’il vise l’illicéité de causes de résolution liées à l’âge du contractant, alors que la clause litigieuse concerne la nullité d’un contrat irrégulièrement conclu par un mineur).

Discrimination entre consommateurs. La Commission des clauses abusives recommande d’éliminer les clauses opérant une discrimination permettant au professionnel de résoudre le contrat pour des motifs fondés sur l’âge des occupants. Recomm. 94-04/B-1° : Cerclab n° 2162. (considérant n° 3 ; hypothèse visée : clauses permettent au professionnel de résoudre le contrat, après sa conclusion, lorsque les locataires sont des « groupes de jeunes » ; clauses manifestement illicites). § V. aussi : Recomm. n° 85-03/B-2° : Cerclab n° 2155 (hébergement de personnes âgées ; condamnation des clauses permettant au professionnel de refuser sans motif légitime de contracter et pouvant favoriser dans certains cas des attitudes ségrégationnistes ; motifs contestables évoquées : « gens de bonne vie et mœurs », « honorablement connus » ou « n'ayant fait l'objet d'aucune condamnation pénale »). § Rappr. estimant que cette recommandation ne vise que la résolution du contrat et non le cas de la conclusion par un locataire mineur : TGI Grenoble (6^e ch.), 27 novembre 2003 : RG n° 2002/03140 ; jugt n° 319 ; site CCA ; Cerclab n° 3175.

Caractère abusif de la clause relative aux nuisances occasionnées par certains occupants, ne respectant par le principe de non discrimination en prenant en considération l'âge des locataires (« les jeunes »), mais absence de caractère abusif de la clause rectifiée qui, en ne désignant plus que les occupants, rétablit une prescription acceptable, qui constitue un simple rappel, adapté aux circonstances, dans le cadre d'une résidence de vacances, conformément aux dispositions du quatrième alinéa de l'ancien art. L. 132-1 [212-1] C. consom., des règles générales énoncées à l'art. 1728-1 C. civ. TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 17 novembre 2003 : RG n° 2002/04936 ; jugt n° 242 ; Site CCA ; Cerclab n° 3174.

Arrhes et dédit. La Commission des clauses abusives recommande que les documents contractuels rappellent les dispositions relatives aux arrhes de l’ancien art. L. 114-1 du code de la consommation. Recomm. 94-04/A-3° : Cerclab n° 2162. § N.B. V. désormais art. L. 214-1 s. C. consom., anciennement l’art. L. 131-1 s. C. consom.

* Renonciation par le professionnel. La Commission des clauses abusives recommande d’éliminer les clauses permettant au professionnel de ne pas exécuter le contrat en remboursant au consommateur les sommes versées par celui-ci en excluant toute forme d’indemnité. Recomm. 94-04/B-3° : Cerclab n° 2162.

Est abusive la clause qui, contrairementà l’art. 1590 C. civ. et à l’ancien L. 114-1 C. consom., ne prévoit en cas de renonciation du propriétaire que le remboursement des arrhes reçues et non le double de celles-ci. CA Lyon (1^re ch. civ. A), 22 novembre 2012 : RG n° 11/02789 ; Cerclab n° 4076 (points n° 61 à 64 ; clause modifiée).

Comp. : n’est pas abusive la clause prévoyant que le contrat est définitif au moment de la réception du chèque de réservation dans la limite de disponibilité des locaux et que la somme engagée par le consommateur lui est immédiatement renvoyée lorsque le local choisi n'est plus disponible. TGI Grenoble (6^e ch. civ.), 22 mai 1997 : RG n° 95/04537 ; jugt n° 242 ; Cerclab n° 3155 ; RJDA 1997/12, n° 1553 (arg. : l'activité économique dans ce type particulier d'activité nécessite une indispensable souplesse dans la gestion de l'offre et de la demande ; N.B. : jugement affirmant que la faculté laissée au professionnel crée en elle-même un déséquilibre, mais que les conditions de la confirmation en l’espèce écartent le caractère abusif, le système mis en place étant conforme à la recommandation).

* Renonciation par le consommateur. La Commission des clauses abusives recommande d’éliminer les clauses prévoyant qu’en cas de dédit du consommateur celui-ci sera débiteur de la totalité du loyer prévu par le contrat, alors que le professionnel ne serait pas tenu à une obligation équivalente. Recomm. 94-04/B-4° : Cerclab n° 2162.

La stipulation relative à la fixation des arrhes auxquelles peut prétendre le propriétaire dans une fourchette comprise entre 15 % et 30 % du prix de la location ne contrevient nullement aux dispositions du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 applicables à la gestion immobilière, dans le cadre plus général de la loi du 2 janvier 1970. TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 27 juin 2005 : RG n° 02/04052 ; Cerclab n° 3177 (art. 1590 C. civ. inapplicable, tout comme l'art. L. 132-1 C. consom., le bailleur n'étant pas un professionnel), confirmé par CA Grenoble (1^re ch. civ.), 15 janvier 2008 : RG n° 05/03326 ; arrêt n° 39 ; Cerclab n° 3138 ; Juris-Data n° 356520 (l'art. 1590 C. civ. ne s'applique pas au contrat de location et les dispositions des anciens art. L. 114-1 alinéa 4 et L. 131-1 C. consom. [L. 214-1 s.] sont relatives aux contrats passés entre professionnel et consommateur ce qui n'est pas le cas des contrats litigieux, constituant des modèles proposés par un groupe spécialisé dans le tourisme à ses adhérents), point expressément non remis en cause par Cass. civ. 1^re, 3 février 2011 : pourvoi n° 08-14402 ; Bull. civ. I, n° 23 ; Cerclab n° 3052. § N’est ni abusive, ni illicite, la clause prévoyant des arrhes représentant entre 15 % et 30 % du montant total du séjour, dès lors que cette clause a pour objectif de compenser une annulation tardive du séjour et que son montant ne paraît pas excessif, puisqu'une annulation de dernière minute cause un préjudice financier certain au propriétaire qui éprouve des difficultés à retrouver un locataire dans un délai très court. CA Lyon (1^re ch. civ. A), 22 novembre 2012 : RG n° 11/02789 ; Cerclab n° 4076 (points n° 32 à 38 ; rejet de l’argument de l’association tiré du non respect de l’art. 68 du décret du 22 juillet 1972 qui ne concerne que les mandataires susceptibles de recevoir des fonds de la part des locataires du fait de leur rôle d'intermédiaire).

B. CONTENU INITIAL DU CONTRAT

Acceptation des conditions générales. N’est pas abusive la clause, de pur style, selon laquelle « le locataire déclare avoir pris connaissance de toutes les clauses du contrat et les accepter sans aucune restriction ni réserve », qui n'induit pas de consentement implicite de la part du locataire et n'est pas de nature à le dissuader d'agir en contestation. TGI Grenoble (6^e ch.), 27 novembre 2003 : RG n° 2002/03140 ; jugt n° 319 ; site CCA ; Cerclab n° 3175.

Contractualisation du règlement de copropriété. Est manifestement abusive la clause stipulant que « les locataires se conformeront au règlement de copropriété », dès lors qu’il n'est pas concevable que l'agence rende le locataire contractuellement responsable des obligations prévues au règlement de copropriété, sans lui communiquer au moins les extraits de ce règlement concernant la destination de l'immeuble et la jouissance et l'usage des parties privatives et communes. TGI Grenoble (6^e ch.), 27 novembre 2003 : RG n° 2002/03140 ; jugt n° 319 ; site CCA ; Cerclab n° 3175 (rejet de l’argument du professionnel prétendant que le règlement de copropriété ne contient que des règles de bienséance, de courtoisie et de respect élémentaire et ne contient aucune règle restrictive).

C. MODIFICATION DU CONTRAT

Modification du prix. Est contraire à l'ancien art. R. 132-2 C. consom. (rédaction antérieure au décret de 2009) la clause qui réserve le droit à une agence de location saisonnière de modifier le tarif de la location en cas de nécessité. TGI Grenoble (6^e ch.), 27 novembre 2003 : RG n° 2002/03140 ; jugt n° 319 ; site CCA ; Cerclab n° 3175 (clause illicite ; clause permettant au professionnel de modifier l'économie du contrat sans réelle possibilité de contrôle de la part du consommateur). § V. désormais, depuis le décret du 18 mars 2009, l’art. R. 132-1-3° C. consom.

Modification des prestations. La Commission des clauses abusives recommande d’éliminer les clauses permettant au professionnel de modifier unilatéralement les conditions initiales du contrat. Recomm. 94-04/B-2° : Cerclab n° 2162 (considérant n° 4 ; si des modifications peuvent intervenir en raison de circonstances extérieures indépendantes de la volonté des parties, elles ne le peuvent qu'avec l'accord de ces dernières). § V. désormais, depuis le décret du 18 mars 2009, l’ancien art. R. 132-1-3° C. consom., devenu l’art. R. 212-1-3° C. consom. et R. 212-5 C. consom. pour l’extension aux non-professionnels.

Est abusive la clause stipulant que dans le cas où le séjour « devrait être modifié par le prestataire du fait de circonstances extérieures, ce dernier s'efforcera de proposer au client un séjour de remplacement présentant les caractéristiques les plus semblables possibles au séjour initialement prévu », le client pouvant dans ce cas annuler sa réservation dans le délai de sept jours, dès lors que sa rédaction est vague et générale et ne se limite pas aux seuls cas de force majeure, qu’elle autorise une modification unilatérale et que le client n'a que la possibilité, limitée dans un laps de temps très bref, de résilier sa réservation, sans véritable dédommagement de son éventuel préjudice. CA Paris (1^re ch. B), 7 mai 1998 : RG n° 96/86626 ; arrêt n° 160 ; Cerclab n° 1103 ; Juris-Data n° 023868 ; RJDA 8-9/98, n° 1058 ; D. Affaires 1998. 1851, obs. V.A.-R ; Lamyline (Commission ayant également estimé cette clause abusive), confirmant TGI Paris (1^re ch.), 8 octobre 1996 : RG n° 15827/95 ; Cerclab n° 426 ; Juris-Data n° 049942 (clause, non limitée à des cas de force majeure, autorisant en réalité le loueur à modifier unilatéralement l'objet même du contrat au détriment du locataire). § Est contraire à l'ancien art. R. 132-2 C. consom. (rédaction antérieure au décret de 2009) la clause qui réserve le droit à une agence de location saisonnière de modifier les conditions en cas de nécessité. TGI Grenoble (6^e ch.), 27 novembre 2003 : RG n° 2002/03140 ; jugt n° 319 ; site CCA ; Cerclab n° 3175 (clause illicite ; clause permettant au professionnel de modifier l'économie du contrat sans réelle possibilité de contrôle de la part du consommateur).

Est abusive la clause prévoyant que le couchage « peut varier en plus ou en moins », dès lors que, quel que soit le nombre d'occupants indiqué par le client, celui-ci est en droit de compter sur le nombre de couchages prévu, même s'il excède le nombre d'occupants envisagé, que cet élément est un des points importants du contrat et qu'aucun élément conventionnel ne vient limiter le pouvoir unilatéral, discrétionnaire et sans contrepartie de l'agence. CA Paris (1^re ch. B), 7 mai 1998 : RG n° 96/86626 ; arrêt n° 160 ; Cerclab n° 1103 ; Juris-Data n° 023868 ; RJDA 8-9/98, n° 1058 ; D. Affaires 1998. 1851, obs. V.A.-R ; Lamyline (rejet de l’argument de l’agence prétendant que la clause doit être interprétée comme l’engageant à fournir un nombre de couchage adapté au client, la cour relevant que la stipulation en question se poursuit en indiquant que « le nombre indiqué est la capacité maximum » et qu'il serait pour le moins paradoxal que l'agence ne fournisse pas un local comportant un nombre de couchage suffisant pour le nombre d'occupants), confirmant TGI Paris (1^re ch.), 8 octobre 1996 : RG n° 15827/95 ; Cerclab n° 426 ; Juris-Data n° 049942 (clause autorisant en réalité le loueur à modifier unilatéralement l'objet même du contrat au détriment du locataire).

État des lieux d’entrée. Est abusive la clause prévoyant que, « si les parties s'entendent pour ne pas faire d'état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu les lieux loués en bon état de réparation locative », dès lors qu’une telle stipulation ne permet pas au locataire arrivant de se prémunir contre les désordres qui seraient antérieurs à son occupation des locaux, aucun délai n’étant au surplus prévu pour lui permettre de signaler toute défectuosité qui se manifesterait à l'usage des locaux et dont il ne serait pas responsable, alors que de surcroît le locataire entrant peut succéder à un locataire qui n'aura pas lui-même procédé à l'établissement contradictoire d'un état des lieux. TGI Grenoble (6^e ch. civ.), 22 mai 1997 : RG n° 95/04537 ; jugt n° 242 ; Cerclab n° 3155 ; RJDA 1997/12, n° 1553 (consommateur pouvant être soumis à une décision unilatérale et discrétionnaire de l'agence).