Extraits : 1/ « Le bail a stipulé le montant de cette redevance révisable, et non indexé sur un quelconque indice. Le montant figurant à la dernière facture est supérieur de 48,42 % à celui figurant au bail pour l'année 2002, soit sur 11 années une augmentation moyenne de 4,40 % l'an. Cette augmentation ne peut être regardée abusive et relever d'une déloyauté de la Société VERT OCEAN. »

2/ « La clause résolutoire insérée au bail stipule que « A défaut de paiement d'un appel de fonds à son échéance exacte ou à défaut d'exécution de I'une ou de l'autre des conditions du présent bail, quinze jours après une mise en demeure adressée sous pli recommandé avec accusé de réception, restée sans effet, le présent bail sera résilié immédiatement et de plein droit, si bon semble au Bailleur, sans qu'il soit besoin de former une demande en justice nonobstant toutes offres ou consignations ultérieures ». Il a été précisé que « cette disposition constitue une condition essentielle et déterminante du présent bail, sans laquelle il n'aurait pas été consenti ».

Dans sa recommandation n° 05-01 relative aux contrats d'hôtellerie de plein air et locations d'emplacements de résidence mobile (BOCCRF du 23 juin 2005), la commission des clauses abusives a considéré que révèlent un déséquilibre significatif au détriment du consommateur les clauses qui « prévoient qu'à défaut d'exécution d'une seule condition du bail ou à défaut du paiement d'un seul terme du loyer, le contrat sera résilié huit jours après mise en demeure » et celles qui « réduisent ce délai de résiliation à quatre jours ». Le délai stipulé à la clause résolutoire insérée au bail étant supérieur, cette recommandation ne peut être considérée s'y appliquer.

Par ailleurs cette clause, qui subordonne la résiliation de plein droit du bail d'une part à un défaut de paiement, d'autre part à l'envoi préalable d'une mise en demeure, n'a pas créé au détriment du preneur un déséquilibre significatif au profit du bailleur. Elle ne peut donc être qualifiée abusive. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 16 DÉCEMBRE 2016

 

R.G. n° 15/00899. Arrêt n° 536. Décision déférée à la Cour : Jugement au fond du 16 janvier 2015 rendu par le Tribunal de Grande Instance des SABLES D'OLONNE.

 

APPELANTS :

Madame X.

née le [date] à [ville]

Monsieur Y.

né le 4 [date] à [ville]

demeurant [adresse], ayant pour avocat postulant Maître Emmanuelle B., avocat au barreau de POITIERS

 

INTIMÉES :

EURL VERT OCÉAN

dont le siège social est [adresse], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité, ayant pour avocat postulant Maître Jean-pierre L., avocat au barreau de POITIERS

SELARL H. ès-qualité de mandataire judiciaire de l'EURL VERT OCÉAN

dont le siège social est [adresse], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité, défaillante

 

COMPOSITION DE LA COUR : En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 2 novembre 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Isabelle CHASSARD, Président, Madame Odile CLEMENT, Conseiller, Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Madame Marie-Laure MAUCOLIN,

ARRÊT : - RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - Signé par Madame Isabelle CHASSARD, Président, et par Madame Marie-Laure MAUCOLIN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

 

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Madame X. et Monsieur Y. ont convenu le 1^er mai 2008 du bail d'une parcelle constituant le lot n° 78 du parc résidentiel de loisirs VERT OCEAN d'une superficie de 279 m², destinée à la réception d'une résidence mobile. Le loyer a été stipulé d'un montant forfaitaire de 35.000 euros (TVA incluse), payable d'avance.

Aux termes de ce bail, le preneur avait la faculté de choisir entre deux options :

- renouveler le bail par une location annuelle, tacitement reconductible au tarif en vigueur, tel qu'établi par le bailleur et aux mêmes conditions que celles établies au sein du contrat régularisé ;

- acquérir la parcelle objet du bail, moyennant le versement d'une somme forfaitaire fixée à 4.600 euros, montant indexé sur l'indice des prix à la consommation hors tabac.

L'EURL VERT OCEAN a mis en demeure le 8 juillet 2011 ses cocontractants d'avoir à régler les redevances individuelles afférentes à la parcelle louée en sus du loyer.

Par courrier recommandé du 22 décembre 2011, l'EURL VERT OCEAN a mis en demeure Madame X. et Monsieur Y. d'avoir à lui payer le montant des redevances collectives.

Par lettre recommandée du 25 octobre 2011, Madame X. et Monsieur Y. avaient notifié à l'EURL VERT OCEAN leur intention d'opter pour l'achat de la parcelle louée.

En l'absence de paiement des différentes sommes dues par Madame X. et Monsieur Y., l'EUR.L. VERT OCÉAN a par courrier recommandé en date du 1er février notifié la résiliation du contrat de location en application de la clause résolutoire stipulée.

Par acte du 23 octobre 2012, Madame X. et Monsieur Y. ont fait assigner devant le Tribunal de Grande Instance des SABLES D'OLONNE la Société VERT OCEAN. Ils ont demandé de constater que la vente de la parcelle était parfaite et paiement de dommages et intérêts.

Par acte du 27 juin 2013, ils ont assigné l'EURL VERT OCEAN et Maître Thomas H. ès-qualités de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de cette société prononcé par jugement du 11 février 2013 du Tribunal de Commerce de LA ROCHE-SUR-YON, aux fins de régularisation de la procédure.

Par jugement en date du 15 octobre 2013, le Tribunal d'Instance des SABLES D'OLONNE, dans une instance en expulsion et en paiement du reliquat de charges impayées engagée par l'EURL VERT OCEAN, s'est dessaisi au profit du Tribunal de Grande Instance des SABLES D'OLONNE à raison de la connexité soulevée par Madame X. et Monsieur Y. entre les deux affaires.

Ces procédures ont été jointes.

L'EURL VERT OCEAN a dans le dernier état de ces procédures notamment demandé de :

- constater que Madame X. et Monsieur Y. avaient perdu tout droit à option à raison du défaut de paiement des charges ;

- rejeter leur demande de voir dire la vente parfaite ;

- prononcer la résiliation du bail ;

- les dire occupants sans droit ni titre ;

- prononcer sous astreinte leur expulsion ;

- les condamner au paiement de la somme de 3.147,29 euros en principal, de celle de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts et d'une indemnité d'occupation.

 

Par jugement contradictoire du 16 janvier 2015, le Tribunal de Grande Instance des SABLES D'OLONNE a statué en ces termes :

« - Déboute Monsieur et Madame Y. X. de l'ensemble de leurs demandes ;

- Dit n'y avoir lieu de constater la perfection de la vente à raison de la déchéance du droit à option de Monsieur et Madame Y. X. ;

- Condamne Monsieur et Madame Y. X. à verser à l'EURL VERT OCEAN la somme de 3.147,29 euros au titre des charges portant intérêts au taux légal à compter du 27 juillet 2012 ;

- Prononce la résiliation du bail en date du 1^er mai 2008 conclu entre l'EURL VERT OCEAN et Monsieur et Madame Y. X. ;

- Dit que Monsieur et Madame Y. X. doivent libérer les lieux - la parcelle n° 78 - de toute occupation ;

- Condamne Monsieur et Madame Y. X. à verser à l'EURL VERT OCEAN, au prorata de leur occupation, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer jusqu'à la libération effective de la parcelle ;

- Condamne Monsieur et Madame Y. X. à verser à I'EURL VERT OCEAN une indemnité de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts, majorée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, ainsi que la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Dit n'y avoir lieu d'assortir le jugement d'une astreinte ;

- Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du jugement ;

- Condamne Monsieur et Madame Y. X. aux dépens de l'instance ;

- Autorise l'avocat de la cause qui en a fait la demande, à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il aurait fait l'avance sans avoir reçu provision ».

Le premier juge a retenu que le défaut de paiement des charges avait fait perdre aux demandeurs le droit d'option stipulé au bail, et fondé sa résiliation.

Madame X. par déclaration reçue au greffe le 26 février 2015 et enrôlée sous le numéro 15/00614, et Monsieur Y. par déclaration reçue le 3 mars suivant enrôlée sous le numéro 15/00899, ont interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

Par ordonnance du 4 juin 2015, le conseiller de la mise en état a joint ces procédures.

 

Dans leurs dernières écritures notifiées par RPVA le 18 mai 2016, Madame X. et Monsieur Y. ont demandé de :

« Vu les articles 1134, 1147, 1382 et 1583 du code civil,

Vu l'article L. 132-1 du code de la consommation,

Vu l'article 12 du code de procédure civile,

Dire et juger l'appel formé par Monsieur Y. et Madame X. recevable et bien fondé,

Y faisant droit et statuant à nouveau,

Réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

Constater que la vente entre Monsieur Y. et Madame X. et la société VERT OCEAN relative au terrain situé à [adresse], parcelle constituant le n° 78 du parc résidentiel de loisirs VERT OCEAN pour une surface de 279 m², est parfaite à effet du 25 octobre 2011, date de la notification d'acquérir,

Ordonner a l'EURL VERT OCEAN de régulariser la vente dont s'agit chez Maître B. ou Maître B.-M., notaires associés à TALMONT ST HILAIRE et dire qu'à défaut d'une comparution de la Société EURL VERT OCEAN en vue de ladite signature il sera dressé procès verbal de difficultés pour être publié au Centre des Impôts Fonciers et valoir titre de propriété de Monsieur Y. et Madame X.,

Condamner la société VERT OCEAN à payer à Monsieur Y. et Madame X. une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

Débouter l'EURL VERT OCEAN de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Condamner l'EURL VERT OCEAN à payer à Monsieur Y. et Madame X. une somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner la même aux entiers dépens, tant de première instance que d'appel, dont distraction au profit de SELARL AD ASTREA, avocat aux offres et affirmations de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ».

Ils ont soutenu que le contrat devait être requalifié en vente différée, que la clause résolutoire, abusive, n'avait pas été mise en oeuvre avant la levée d'option, et que l'EURL VERT OCEAN, de mauvaise foi, ne justifiait nullement des charges dont elle avait demandé paiement.

 

L'EURL VERT OCEAN, dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 22 juillet 2015, a demandé de :

« Vu les articles 1134, 1147, 1184 du Code civil,

Vu le contrat de bail,

Vu le défaut de respect de ses obligations par les consorts Y. X.,

Vu les relances formulées par la société VERT OCÉAN,

Vu le règlement intérieur du parc résidentiel de loisirs VERT OCÉAN,

- Constater les manquements par chacun les consorts Y. X. à leurs obligations ;

- Constater l'injonction faite par la société VERT OCEAN aux consorts Y. X. d'avoir à réparer leurs manquements ;

- Constater la résistance des consorts Y. X. devenus occupants sans droit ni titre à respecter leurs obligations ;

En conséquence :

- CONFIRMER le jugement dont appel en ce qu'il a :

* Résilié le contrat de bail régularisé par la Société VERT OCEAN au profit des consorts Y. X. en date du 1^er mai 2008 portant sur la parcelle n° 78 ;

* Dit n'y avoir lieu de constater la perfection de la vente à raison de la déchéance du droit à option des consorts Y. X. ;

* Ordonné la libération de la parcelle louée de toute résidence mobile et ajoutant au jugement ordonner l'expulsion des consorts Y. X. et de tous occupants de leur chef au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;

* Condamné les consorts Y. X. au paiement de la somme de 3.147,29 euros ;

* Condamné les consorts Y. X. aux versements de la somme de 1.000 euros à la société VERT OCEAN à titre de dommages et intérêts et en faisant juste appréciation du préjudice subi, y ajoutant, la porter à une somme de 5.000 euros et condamner les consorts F. à son paiement ;

* condamné au versement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer jusqu'à parfaite libération des lieux ;

- Condamner les consorts Y. X. au versement d'une somme de 2.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du CPC ;

- Les condamner en tous les dépens dont distraction sera ordonnée au profit de Maître Jean Pierre L. conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC ».

Elle a exposé que depuis 2012, certains résidents avaient décidé de ne plus régler les charges dont ils étaient redevables, contractuellement stipulées, et que les appelants demeuraient redevables pour les années 2012 et 2013 de la somme de 2.686,27 euros. Elle a soutenu que les contrats conclus étaient des baux, et que la clause résolutoire y ayant été stipulée et dont elle s'est prévalue était valable.

Une première ordonnance de clôture est du 24 mai 2016. A l'audience du 21 juin 2016 à laquelle elle était appelée, cette ordonnance a été révoquée et l'affaire a été renvoyée à l'audience du 2 novembre suivant. Le conseiller de la mise en état a mis en place un calendrier de procédure.

Vu l'ordonnance de clôture est du 5 octobre 2016.

 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A - SUR LE CONTRAT :

1 - Qualification :

L'article 1709 du code civil dispose que « le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer ».

Les parties ont qualifié le contrat en date du 1^er mai 2008 de « contrat de bail de 10 ans d'une parcelle destiné à la réception d'une résidence mobile ». Il a été stipulé en page 9 de ce contrat, à l'article 10 « Loyers », que « le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer forfaitaire »... Dans leur courrier en date du 25 octobre 2011 relatif à la levée de l'option en vue de l'acquisition de la parcelle, ils ont qualifié le contrat de « contrat de crédit bail avec option d'achat » et ont précisé vouloir « expressément réaliser la vente ».

Il s'ensuit que le contrat litigieux, en ce qu'il prévoyait le paiement d'un loyer, une faculté d'acquisition de la parcelle en fin de contrat, était un bail à loyer au sens des dispositions des articles 1709, 1711, 1714 et suivants du code civil, qualification au surplus retenue d'un commun accord par les parties.

Un tel bail ne peut dès lors être qualifié vente différée ainsi que soutenu par les appelants, l'option d'achat devant s'analyser ainsi que l'a justement retenu le premier juge comme une promesse unilatérale de vente à l'expiration du contrat de location. Il résulte du contrat que si la volonté réelle des parties traduites par les clauses est de rendre le bail et la promesse unilatérale interdépendantes, elles n'ont aucunement entendu remettre en question le fait que la relation contractuelle initiale était bien un bail.

 

2 - Incidence de la réglementation des parcs résidentiels de loisirs

Le code de l'urbanisme soumet la création ou l'extension d'un parc résidentiel de loisirs à la délivrance d'un permis d'aménager. Il n'est pas soutenu que le parc géré par Société VERT OCÉAN a été irrégulièrement créé, en manquement à la réglementation d'urbanisme applicable.

L'article L. 333-1 du code du tourisme dans sa version applicable à la date de conclusion du bail disposait que « l'État détermine et met en oeuvre les procédures de classement des parcs résidentiels de loisirs exploités sous régime hôtelier, selon des modalités fixées par décret ». A cette même date, l'article D. 333-4 du même code disposait que « les installations d'un parc résidentiel de loisirs exploité sous régime hôtelier sont destinées à la location à la nuitée, à la semaine ou au mois, pour une clientèle qui n'y élit pas domicile ». Le parc résidentiel VERT OCÉAN avait été classé sous régime hôtelier par arrêté du préfet de la Vendée du 11 octobre 2004, pour 121 emplacements. Par arrêté du 8 juillet 2011, le préfet de la Vendée a rejeté la demande de la Société VERT OCÉAN de classement de l'établissement qu'elle exploitait en parc résidentiel de loisirs à gestion hôtelière en catégorie 5 étoiles pour 127 emplacements. Ce rejet, qui a trait aux modalités d'exploitation du parc résidentiel de loisirs mais n'en remet pas en cause l'existence, est sans incidence sur la validité des baux qu'a pu antérieurement conclure la Société VERT OCÉAN.

Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu'il a qualifié bail le contrat litigieux.

 

B - CRÉANCE DE LA SOCIÉTÉ VERT OCÉAN :

L'article 1134 ancien du code civil en vigueur à la date de conclusion du contrat (articles 1103 et 1104 nouveaux) dispose que « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites » et qu'elles « doivent être exécutées de bonne foi ».

 

1 - Stipulations

En page 9 du contrat (article 10 - Loyers), il a été stipulé que :

« Au montant du loyer s'ajoutent :

les charges communes :

610 euros (4.001 Frs) par an, tarif 2002 révisable annuellement, comprenant : entretien du parc et des parcelles, gardiennage, taxe foncière, taxe ordures ménagères, abonnements et électricité des parties communes du parc, assurance et responsabilité du parc, gestion du parc, accès aux piscines aux détenteurs du bracelet sigle VERT OCÉAN

Les charges individuelles :

taxe locale d'équipement suite à déclaration de travaux, si la résidence mobile est d'une surface totale supérieure ou égale à 40 m², consommation d'eau et d'électricité (compteurs individuels), assurance résidence obligatoire, antenne collective et réseau câblé, 11 chaînes, forfait annuel : 20 euros (131.20 F), taxe de séjour : 0,39 euros/jour/personne à partir de 12 ans, applicable en juillet et août, accès à l'espace balnéo avec participation selon tarif en vigueur

Le Preneur fera son affaire personnelle de la fourniture du gaz pour un usage personnel ».

Les preneurs se sont ainsi engagés, en sus du paiement du loyer, au règlement des charges collectives et individuelles facturées par la Société VERT OCÉAN.

Tel que stipulé, le montant des charges communes, rappelé pour l'année 2002 au bail, présente un caractère forfaitaire. Les charges individuelles dont il est demandé paiement par la Société VERT OCEAN doivent par contre être justifiées.

 

2 - Facturation

a - Charges communes

Ces charges communes ont été qualifiées aux factures produites aux débats de « Redevance de Servitudes ».

Ces factures sont en date des :

- 1^er novembre 2011 (n° 98) d'un montant de 881,57 euros ;

- 1^er novembre 2012 (n° FC000090) d'un montant de 899,33 euros.

Figure par ailleurs à la situation de compte arrêtée au 11 février 2014, mais non produite aux débats, une facture n° FC00042 en date du 1er novembre 2013, d'un montant de 905,37 euros.

Le bail a stipulé le montant de cette redevance révisable, et non indexé sur un quelconque indice. Le montant figurant à la dernière facture est supérieur de 48,42 % à celui figurant au bail pour l'année 2002, soit sur 11 années une augmentation moyenne de 4,40 % l'an. Cette augmentation ne peut être regardée abusive et relever d'une déloyauté de la Société VERT OCEAN.

Les appelants ne contestent pas ne s'être que partiellement acquittés du paiement de ces charges. Restait due au 11 février 2014 la somme de 2.686,27 euros.

 

b - Charges individuelles

Les factures afférentes aux charges individuelles sont en date des :

- 27 janvier 2011 (n° 264) pour un montant de 432,64 euros ;

- 24 janvier 2012 (n° 257 A) pour un montant de 305,69 euros ;

- 17 juillet 2002 (n° 411) d'un montant de 108,95 euros ;

- 17 septembre 2009 (n° 528) d'un montant de 37,03 euros ;

- 14 janvier 2013 (n° 259) pour un montant de 125,89 euros.

Figurent par ailleurs à la situation de compte arrêtée au 11 février 2014, mais non produites aux débats, les factures en date des :

- 15 mai 2013 d'un montant de 86,91 euros ;

- 13 septembre 2013 d'un montant de 18,50 euros ;

- 31 décembre 2013 d'un montant de 83,90 euros.

Certaines des factures produites (n° 411 et 259) sont intitulées « facture de consommation d'Eau et d'Electricité en rétrocession ». Les autres font mention de la consommation d'eau, d'électricité, d'une « Participation Taxe Ordures ménagères » et d'une redevance de maintenance des compteurs électrique et d'eau et, pour celle n° 264, de frais de vérification d'extincteur.

La consommation d'électricité refacturée, en ce qu'elle détaille l'index relevé, la quantité d'énergie consommée, le prix unitaire et le taux de la TVA appliqué, apparaît, en regard des factures produites adressées par la société EDF à la société VERT OCEAN, avoir été régulièrement calculée.

La demande de participation à la taxe sur les ordures ménagères n'est pas fondée, cette participation ayant déjà été prise en considération dans la fixation du montant des charges communes. La Société VERT OCEAN ne justifie de même pas du mode de calcul des redevances dont le paiement a été demandé au titre de la maintenance des compteurs électriques et d'eau Ne sont ainsi pas dues les sommes de :

- année 2011 (facture n° 264) : 120,60 euros (30,60 + 30 +60) hors taxes, soit 144,24 euros toutes taxes comprises ;

- année 2013 (facture n° 259) : 71,98 euros (60,84 + 5,57 +5,57) hors taxes, soit 86,09 euros toutes taxes comprises.

Il n'y a pas lieu d'écarter les factures des 13 septembre et 31 décembre 2013, n'incluant pas les participations précitées.

Restait ainsi dû au 11 février 2014 la somme de 230,69 euros (461,02 - 144,24 - 86,09).

 

c - Énonciation des factures

L'arrêté n° 83-50/A du 3 octobre 1983 relatif à la publicité des prix de tous les services dispose notamment en son article 3 que « la note doit obligatoirement mentionner :

- La date de rédaction de la note ;

- Le nom et d'adresse du prestataire ;

- Le nom du client, sauf opposition de celui-ci ;

- La date et le lieu d'exécution de la prestation ;

- Le décompte détaillé, en quantité et prix, de chaque prestation et produit fourni ou vendu, soit dénomination, prix unitaire et désignation de l'unité à laquelle il s'applique, quantité fournie ;

- La somme totale à payer hors taxes et toutes taxes comprises ».

Les factures précitées, qui contiennent les indications précitées, n'ont pas été établies en manquement à ces dispositions.

 

3 - Récapitulatif

Madame X. et Monsieur Y. restaient ainsi redevables au 11 février 2014 de la somme de 2.916,96 euros (2.686,27 + 230,69). Les intérêts de retard seront calculés au taux légal à compter du 11 février 2014.

 

C - SUR LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

1 - Sur une clause abusive :

L'article L. 132-1 ancien (L 212-1 nouveau) du code de la consommation dans sa version applicable à la date de conclusion du bail dispose que « dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat », que « le caractère abusif d'une clause s'apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu'à toutes les autres clauses du contrat » et que « les clauses abusives sont réputées non écrites ». Ces dispositions sont d'ordre public.

La clause résolutoire insérée au bail stipule que « A défaut de paiement d'un appel de fonds à son échéance exacte ou à défaut d'exécution de I'une ou de l'autre des conditions du présent bail, quinze jours après une mise en demeure adressée sous pli recommandé avec accusé de réception, restée sans effet, le présent bail sera résilié immédiatement et de plein droit, si bon semble au Bailleur, sans qu'il soit besoin de former une demande en justice nonobstant toutes offres ou consignations ultérieures ». Il a été précisé que « cette disposition constitue une condition essentielle et déterminante du présent bail, sans laquelle il n'aurait pas été consenti ».

Dans sa recommandation n° 05-01 relative aux contrats d'hôtellerie de plein air et locations d'emplacements de résidence mobile (BOCCRF du 23 juin 2005), la commission des clauses abusives a considéré que révèlent un déséquilibre significatif au détriment du consommateur les clauses qui « prévoient qu'à défaut d'exécution d'une seule condition du bail ou à défaut du paiement d'un seul terme du loyer, le contrat sera résilié huit jours après mise en demeure » et celles qui « réduisent ce délai de résiliation à quatre jours ». Le délai stipulé à la clause résolutoire insérée au bail étant supérieur, cette recommandation ne peut être considérée s'y appliquer.

Par ailleurs cette clause, qui subordonne la résiliation de plein droit du bail d'une part à un défaut de paiement, d'autre part à l'envoi préalable d'une mise en demeure, n'a pas créé au détriment du preneur un déséquilibre significatif au profit du bailleur. Elle ne peut donc être qualifiée abusive.

 

2 - Sur sa mise en œuvre :

Le conseil de l'EURL VERT OCEAN a par courrier recommandé en date du 8 juillet 2011 posté le même jour mis en demeure ses cocontractants d'avoir à régler les redevances individuelles afférentes à la parcelle louée en sus du loyer. Par courrier recommandé en date du 22 décembre 2011, avec accusé de réception, le conseil de l'EURL VERT OCEAN a de nouveau mis en demeure Madame X. et Monsieur Y. d'avoir à lui payer la somme de 1.029,81 euros, montant des redevances individuelles et collectives demeurées impayées. Il a à chacun de ces courriers été rappelé que le défaut de paiement justifierait une procédure en résiliation du bail. Ces courriers sont demeurés infructueux. A la date de clôture de la procédure devant la cour, soit plus de 15 jours après la dernière mise en demeure de payer, Madame X. et Monsieur Y. n'avaient pas régularisé les impayés.

Ils ne justifient par ailleurs pas d'une inexécution par le bailleur de ses obligations principales fondant l'inexécution de leur obligation de s'acquitter du paiement des redevances contractuellement dues, quand bien même existait-il un différend sur le calcul des charges individuelles.

Il s'ensuit que la Société VERT OCEAN est fondée à se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire, avec effet au 23 juillet 2011 (8 juillet 2011 augmenté de 15 jours).

Le jugement, en ce qu'il a prononcé la résiliation et non l'a constatée par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, sera réformé en conséquence.

 

3 - Indemnité d'occupation :

Le loyer a été stipulé payable d'avance pour 10 années à compter du 1^er mai 2008, soit jusqu'au 1er mai 2018. En l'absence de demande de restitution de partie de celui-ci, et la facture du 1er novembre 2013 de « redevance de servitudes » ayant porté sur la période du 1^er novembre 2013 au 31 octobre 2014, l'indemnité d'occupation sera limitée aux charges individuelles postérieures au 1^er novembre 2013 et aux charges collectives postérieures au 31 octobre 2014.

Le jugement sera réformé de ce chef.

 

4 - Expulsion

Madame X. et Monsieur Y. sont par l'effet de cette résiliation occupants sans droit ni titre de la parcelle n° 78. La Société VERT OCEAN subit, du fait de cette occupation sans titre de la parcelle dont elle est propriétaire, un trouble manifestement illicite dans l'exercice de son droit de propriété qu'il convient de faire cesser en ordonnant ainsi qu'il en sera disposé ci-après l'expulsion de Madame X. et Monsieur Y.

Le jugement, qui s'est limité à dire que les appelants devaient libérer la parcelle, sera complété sur ce point.

 

D - SUR L'OPTION D'ACHAT :

En pages 2 et 3 du bail, il a été stipulé que le preneur avait la faculté :

- soit de renouveler le bail par une location annuelle, tacitement reconductible au tarif en vigueur, tel qu'établi par le bailleur et aux mêmes conditions que celles établies au sein du contrat régularisé ;

- soit d'acquérir la parcelle objet du bail, moyennant le versement d'une somme forfaitaire fixée à 4.600 euros, montant indexé sur l'indice des prix à la consommation hors tabac.

La résiliation du bail étant antérieure à la date de fin de bail, les appelants ne sont pas fondés à se prévaloir de l'option précitée et à solliciter le constat de la perfection de la vente de la parcelle à leur profit. Le jugement sera en conséquence confirmé de ce chef.

 

E - SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS :

La Société VERT OCEAN, qui a perçu d'avance le loyer lui étant dû, ne justifie d'aucun préjudice subi à raison du défaut de paiement partiel des redevances dues par preneurs. Cette demande sera rejetée, et le jugement réformé sur ce point.

 

F - SUR LES DEMANDES PRÉSENTÉES SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE :

Le premier juge ayant équitablement apprécié l'indemnité due sur ce fondement par Madame X. et Monsieur Y., le jugement sera confirmé de ce chef.

Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits de l'intimée de laisser à sa charge les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens d'appel. Il sera pour ce motif fait droit à la demande formée de ce chef pour le montant ci-après précisé.

 

G - SUR LES DÉPENS :

Les dépens d'appel, dont distraction en application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Jean Pierre L., incombent aux appelants.

 

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Statuant après en avoir délibéré, publiquement, en matière civile, en dernier ressort et contradictoirement,

CONFIRME le jugement du 16 janvier 2015 du Tribunal de Grande Instance des SABLES D'OLONNE, sauf en ce qu'il :

« Condamne Monsieur et Madame Y. X. à verser à l'EURL VERT OCÉAN la somme de 3.147, 29 euros au titre des charges portant intérêts au taux légal à compter du 27 juillet 2012,

Prononce la résiliation du bail en date du 1^er mai 2008 conclu entre l'EURL VERT OCÉAN et Monsieur et Madame Y. X.,

Condamne Monsieur et Madame Y. X. à verser à l'EURL VERT OCÉAN, au prorata de leur occupation, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer jusqu'à la libération effective de la parcelle,

Condamne Monsieur et Madame Y. X. à verser à I'EURL VERT OCÉAN une indemnité de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts, majorée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement » ;

statant à nouveau sur ces chefs d'infirmation,

CONDAMNE Madame X. et Monsieur Y. à payer à l'EURL VERT OCÉAN la somme de 2.916,96 euros avec intérêts de retard au taux légal à compter du 11 février 2014 ;

CONSTATE l'acquisition au 23 juillet 2011 au bénéfice de l'EURL VERT OCÉAN de la clause résolutoire insérée au bail consenti par acte sous seing privé en date du 1^er mai 2008 à Madame X. et Monsieur Y., ayant pour objet la parcelle n° 78 du parc résidentiel de loisirs VERT OCÉAN, d'une contenance de 279 m², située à [...] ;

DIT Madame X. et Monsieur Y. occupants sans droit ni titre de cette parcelle à compter du 23 juillet 2011 précité ;

ORDONNE en conséquence l'expulsion de Madame X., de Monsieur Y. et de tous occupants de leurs chefs, avec l'aide de la force publique si nécessaire ;

CONDAMNE Madame X. et Monsieur Y. à payer à l'EURL VERT OCÉAN une indemnité d'occupation limitée au montant des charges individuelles postérieures au 1^er novembre 2013 et des charges collectives postérieures au 31 octobre 2014, jusqu'à libération de la parcelle objet du bail résilié ;

DÉBOUTE l'EURL VERT OCÉAN de sa demande de condamnation de Madame X. et Monsieur Y. au paiement de dommages et intérêts ;

et y ajoutant,

CONDAMNE Madame X. et Monsieur Y. à payer à l'EURL VERT OCÉAN la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame X. et Monsieur Y. aux dépens d'appel, qui seront recouvrés par Maître Jean Pierre L., avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER,                               LE PRÉSIDENT,