A. DURÉE DU CONTRAT

Durée initiale. Un contrat locatif d'emplacement de longue durée serait irrégulier puisque l'art. R. 111-34-1 du Code de l'urbanisme interdit les contrats de location d'emplacement dans les terrains de camping, pour y installer des mobil-homes, d'une durée de plus de deux ans. TGI Sables d’Olonne (réf.), 6 février 2012 : RG n° 12/00003 ; site CCA ; Cerclab n° 4237, infirmé sur un point préalable par CA Poitiers, 31 août 2012 : Dnd (impossibilité pour le juge des référés d’examiner une clause dans un contrat qui n’est pas encore conclu, en l’espèce une proposition de renouvellement), solution reprise au fond par CA Poitiers (1^re ch. civ.), 6 décembre 2013 : RG n° 13/01853 ; Cerclab n° 7350, infirmant TI Les Sables-D'olonne, 14 mai 2013 : Dnd, moyen non admis (!) sur ce point par Cass. civ. 1^re, 1^er juillet 2015 : pourvoi n° 14-12669 ; arrêt n° 793 ; Cerclab n° 5215.

S’agissant de la location d’un emplacement sur un terrain de camping, la durée d’un an spécifiée au contrat et habituellement pratiquée par tous les terrains de camping ne présente en elle même aucun caractère abusif. TI Marennes, 13 mars 2003 : RG n° 11-02-000234 ; jugt n° 49 ; Site CCA ; Cerclab n° 3092.

Reconduction tacite du contrat. * Absence d’obligation d’insérer une clause de reconduction. N’est pas abusive la clause excluant la reconduction tacite et prévoyant que le locataire qui souhaite poursuivre la relation en fait la demande à l’exploitant au plus tard le 30 septembre de l’année en cours, l’exploitant devant répondre dans le mois en communiquant les éventuelles modifications, notamment de tarif, l’absence de réponse dans ce délai entraînant une reconduction aux conditions antérieures. TI Vannes 25 février 2010 : RG n° 11-09-000140 ; jugt n° 166 ; Cerclab n° 4228 (jugement écartant la référence à la recommandation visant le contrat d'hôtellerie alors qu'en l'espèce, il s'agit de la location d'un emplacement d'un mobil-home, ce qui n'est pas parfaitement assimilable). § V. aussi implicitement, ne discutant pas la validité de la clause : CA Poitiers (1^re ch. civ.), 6 décembre 2013 : RG n° 13/01853 ; Cerclab n° 7350, sur appel de TI Les Sables-D'olonne, 14 mai 2013 : Dnd, moyen non admis Cass. civ. 1^re, 1^er juillet 2015 : pourvoi n° 14-12669 ; arrêt n° 793 ; Cerclab n° 5215 (moyen non admis sur ce point) - CA Poitiers (1^re ch. civ.), 30 janvier 2015 : RG n° 14/03683 ; Cerclab n° 5039 (le contrat ne se renouvelle pas par tacite reconduction si bien que chaque résident qui souhaite rester l'année suivante est amené à signer un nouveau contrat), sur appel de TGI Les Sables-D'olonne (réf.), 1^er août 2014 : Dnd - CA Pau (2^e ch. sect. 1), 22 mars 2021 : RG n° 19/02953 ; arrêt n° 21/1275 ; Cerclab n° 8861 (location d’emplacement de mobile home ; la clause qui stipule que le contrat est conclu pour une durée d’un an, sans clause de reconduction tacite, ne peut être déclarée abusive, dès lors qu’elle porte sur l’objet principal du contrat et qu’elle est stipulée de façon claire et compréhensible ; trouble manifestement illicite dans l’occupation sans titre, l’arrêt estimant qu’il n’y a pas lieu de s’interroger en référé, sur le caractère fautif du refus de renouvellement, à supposer celui-ci dépourvu de motif légitime, appréciation qui relève du pouvoir du juge du fond), sur appel de TGI Mont-de-Marsan (réf.), 2 août 2019 : Dnd - CA Pau (1^re ch.), 21 juin 2022 : RG n° 20/00443 ; arrêt n° 22/02430 ; Cerclab n° 9685 (absence de caractère abusif de la clause d’un contrat annuel prévoyant que le contrat n’est pas reconductible et que, sauf motif légitime dont le locataire devra être informé par LRAR deux mois avant le terme du contrat, ce dernier se verra proposer pour l'année suivante la souscription d'un nouveau contrat suivant conditions à la convenance du bailleur exploitant, seul le prix de la redevance faisant l'objet d'une garantie puisque son augmentation est limitée à 5 %), confirmant TI Bayonne, 18 décembre 2019 : RG n° 11-19-000326 ; Dnd (motifs du jugement approuvés par l’arrêt : - le locataire ne dispose pas d'un droit perpétuel au renouvellement du contrat, de sorte que la clause ne contrevient pas à un droit préexistant, - cette disposition ne s'apparente pas à un refus de service dès lors qu'à l'échéance le locataire se voit proposer, sauf motif légitime, la souscription d'un nouveau contrat).

* Transformation en contrat à durée indéterminée. Le contrat de location initial à durée déterminée s’étant transformé en contrat à durée indéterminée dès le terme du premier contrat, il n’y a pas lieu de s'interroger sur l'existence d'un refus abusif de renouvellement ou sur l'illicéité de certaines clauses du contrat initial quant à ce renouvellement. CA Montpellier (1^re ch. sect. D), 5 mai 2010 : RG n° 09/04566 ; arrêt n° 10/2375 ; arrêt n° 2375 ; Cerclab n° 2944 (locataire ayant simplement, à chaque fin de période estivale, rangé son matériel et démonté l’auvent, l'emplacement restant continuellement occupé depuis l'origine des relations contractuelles), sur appel de TI Béziers, 29 mai 2009 : RG n° 11-08-001587 ; jugt n° 880/2009 ; Cerclab n° 3312 (problème non examiné).

Renouvellement du contrat. Le bailleur d’emplacement pour mobile home, qui a régulièrement utilisé de la faculté de dénonciation du contrat en respectant le préavis et, qui a proposé la conclusion d’un nouveau contrat, ne peut se voir reprocher un « refus de vente » au sens de l’ancien art. L. 122-1 [121-11] C. consom., ce qui rend sans objet l’examen de la légitimité des motifs de la résiliation. CA Poitiers (1^re ch. civ.), 6 décembre 2013 : RG n° 13/01853 ; Cerclab n° 7350 (contrat annuel à compter du 1^er avril, sauf dénonciation deux mois avant le terme), infirmant TI Les Sables-D'olonne, 14 mai 2013 : Dnd, moyen non admis (!) sur ce point par Cass. civ. 1^re, 1^er juillet 2015 : pourvoi n° 14-12669 ; arrêt n° 793 ; Cerclab n° 5215. § V. dans la même affaire en référé TGI Sables d’Olonne (réf.), 6 février 2012 : RG n° 12/00003 ; site CCA ; Cerclab n° 4237 (n’est pas illicite et ne constitue pas un refus de prestation de service au sens de l'ancien art. L. 122-1 [121-11] C. consom., le congé donné par le repreneur, avec un préavis de six mois supérieur aux deux mois prévus par le contrat, qui, en proposant la conclusion d’un nouveau contrat, ne s’oppose pas à la poursuite de la relation contractuelle et constitue l'expression de la liberté laissée à l'une des parties de ne pas renouveler le bail, sur appel), sur appel CA Poitiers, 31 août 2012 : Dnd (solution inconnue, mais sans doute identique). § N’est pas abusive la clause, rédigée de façon très claire et compréhensible, qui dispose que le contrat de location est conclu pour une durée d'un an et qu'il prend fin automatiquement à l'arrivée du terme, en laissant le locataire libre s'engager contractuellement à chaque nouvelle année et d'en accepter ou non les conditions. CA Poitiers (2^e ch. civ.), 17 décembre 2019 : RG n° 17/02012 ; arrêt n° 681 ; Cerclab n° 8275, confirmant TGI La Roche-Sur-Yon, 17 mai 2016 : Dnd. § Même solution pour le fait que la proposition de renouvellement propose un prix différent, dès lors que le locataire, qui bénéficie chaque nouvelle année d'un contrat distinct de celui précédemment conclu, a toute liberté d'accepter ou non les conditions tarifaires qui lui sont présentées par la direction et d'en discuter les termes avant même d'envisager, le cas échéant, le retrait de la résidence mobile de loisirs. CA Poitiers (2^e ch. civ.), 17 décembre 2019 : précité. § N.B. L’arrêt n’aborde pas les conditions de mise en œuvre de la clause, alors que le nouveau contrat était communiqué un ou deux mois avant l’échéance, selon les contrats, en laissant un mois à l’occupant pour se décider, ce qui en cas de refus et compte tenu d’une échéance au 31 décembre laisse peu de temps à l’occupant pour quitter les lieux en période de fête, alors qu’il risque de ne pas être sur place et que, l’occupation annuelle cessant à la fin septembre, l’exploitant pouvait envoyer le projet en laissant un délai plus réaliste.

Les recommandations n° 84-03 et n° 05-01, et notamment le 3° de la première qui préconise l’élimination des clauses permettant au professionnel de rompre le contrat unilatéralement sans avoir à fournir de motif, sont inopérantes s’agissant en l’espèce, non d'une rupture unilatérale d'un contrat en cours, mais seulement du non renouvellement d'un contrat parvenu à terme, contrat qui était stipulé pour une durée déterminée, ce qui est licite, sans possibilité de tacite reconduction. CA Montpellier (1^re ch. B), 7 novembre 2018 : RG n° 16/01887 ; Cerclab n° 7922 (rejet de la demande de réattribution des anciens emplacements, qui serait incompatible avec les normes de sécurité d’ordre public imposées par l’administration et justifiant l’accomplissement de travaux dans le camping), sur appel de TI Montpellier, 4 février 2016 : RG n° 14-000664 ; Dnd, pourvoi rejeté par Cass. civ. 1^re, 23 septembre 2020 : pourvoi n° 19-13725 ; arrêt n° 513 ; Cerclab n° 8589 (ayant fait ressortir que la clause litigieuse, claire et compréhensible, portait sur l'objet même du contrat de location, la cour d'appel, qui n'avait pas à procéder à la recherche prétendument omise de son caractère abusif).

La conclusion d’un nouveau contrat chaque année interdit au cocontractant de se prévaloir des clauses du contrat de l’année précédente comme d’un droit acquis. TI Marennes, 13 mars 2003 : RG n° 11-02-000234 ; jugt n° 49 ; Site CCA ; Cerclab n° 3092. § Compte tenu de l’interdiction des engagements perpétuels, il ne peut être soutenu par les locataires qu’ils ont un droit permanent à la reconduction annuelle des contrats antérieurs, avec maintien de leurs clauses essentielles. CA Poitiers (1^re ch. civ.), 6 décembre 2013 : RG n° 13/01853 ; Cerclab n° 7350 (les contrats de location d’emplacement de mobile home ne sont pas des contrats d’abonnement et ne sont pas assimilables à la vente d’un service à exécution échelonnée sur une période prédéfinie moyennant paiement d’un prix unique d’abonnement), moyen non admis sur ce point par Cass. civ. 1^re, 1^er juillet 2015 : pourvoi n° 14-12669 ; arrêt n° 793 ; Cerclab n° 5215.

L’envoi de la proposition d’un nouveau contrat en fin d’année pour l’année suivante ne constitue pas un procédé illicite dès lors que le propriétaire de mobile home connaît la date d’échéance de son contrat ; compte tenu de la nature de l’activité déployée, le propriétaire du parc ne peut connaître avant les derniers mois de l’année les conditions financières qu’il est en mesure de proposer pour l’année suivante eu égard aux résultats et investissements de l’année en cours. TI Marennes, 13 mars 2003 : RG n° 11-02-000234 ; jugt n° 49 ; Site CCA ; Cerclab n° 3092 (absence de preuve de l’obligation dans laquelle se trouveraient les locataires, en cas de non renouvellement de leur contrat de location, de vendre leur mobile home au bailleur). § Le renouvellement annuel du contrat implique également le renouvellement selon la même périodicité de l’ensemble des conditions du contrat y compris son prix ; comme dans toute relation économique, le prix est proposé par l’offrant et accepté ou non par le bénéficiaire de l’offre ; ce procédé classique correspondant à la loi de l’offre et de la demande dans un pays d’économie libérale de liberté des prix ne présente aucun caractère abusif. TI Marennes, 13 mars 2003 : RG n° 11-02-000234 ; jugt n° 49 ; Site CCA ; Cerclab n° 3092.

N’est pas abusive la clause qui stipule que la « location est consentie et acceptée pour une durée déterminée d'occupation de 7 mois », du 1^er avril au 30 octobre, et qu’elle prendra fin automatiquement à cette date, en obligeant l’occupant à libérer les lieux en l’absence de renouvellement du contrat, ou, en cas de renouvellement, en lui permettant de laisser son hébergement sur l’emplacement, dès lors qu’il ne peut être soutenu que la décision de ne pas renouveler des contrats de location équivaudrait, à l'égard du consommateur, à un refus de prestation de service, alors que l'art. 1737 C. civ. dispose que « le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé, lorsqu'il a été fait par écrit, sans qu'il soit nécessaire de donner congé » ; l’exploitant demeurant propriétaire des emplacements loués par les propriétaires de mobiles-home, dans un cadre juridique où les engagements perpétuels sont interdits, les occupants ne peuvent prétendre disposer d’un droit permanent à la reconduction des contrats antérieurs. CA Poitiers (1^re ch. civ.), 10 novembre 2020 : RG n° 19/00270 ; arrêt n° 481 ; Cerclab n° 8641, sur appel de TGI La Rochelle, 2 octobre 2018 : Dnd. § N.B. 1. En évoquant le fait que l’absence clause de reconduction n’est pas en elle-même un refus de prestation de service, l’arrêt semble implicitement rappeler le fait qu’un refus de renouvellement doit être justifié par un motif légitime. § N.B. 2. Selon la clause reproduite par l’arrêt, « il est convenu que le gestionnaire préviendra le locataire, au moins 2 mois avant la date d'échéance du contrat en cours, de toutes modifications substantielles des conditions pour le prochain contrat, qu'elles soient tarifaires ou qu'elles portent sur les conditions d'accueil de l'hébergement ou bien encore sur les règles et conditions d'usage de l'emplacement. Le gestionnaire pourra justifier de modifications notables des conditions de location, notamment si des investissements nouveaux et des éléments supplémentaires de confort ont été réalisés qui modifient significativement le niveau des prestations du camping ou charges extérieurs en hausse ex : ordures ménagères ou autre taxe etc. ». Or, sur ce point, l’arrêt est insuffisamment motivé. D’une part, si le gestionnaire avertit deux mois avant le terme des modifications envisagées, il ne précise pas quel est le délai accordé à l’occupant (jusqu’au dernier jour du contrat ou avec un préavis, cette seconde solution semblant la bonne puisqu’une autre stipulation impose au locataire de prévenir le bailleur un moins à l’avance de l’enlèvement du mobile home). D’autre part, à s’en tenir à la rédaction littérale de la clause, l’information visée concerne des modifications substantielles et non la communication de la totalité du nouveau contrat, ce qui pourrait permettre l’adjonction de modifications inconnues des occupants, aux motifs qu’elles n’auraient pas été jugées substantielles selon une appréciation discrétionnaire de l’exploitant, situation qui ne serait pas acceptable. § N.B. 3. L’arrêt n’examine non plus le problème posé par la discordance, dans un contrat annuel, entre la période d’utilisation et la période d’occupation. La formule « en lui permettant de laisser son hébergement sur l’emplacement » pourrait indiquer le passage à une simple tolérance, analyse qui pourrait rendre la clause abusive, en lui conférant un effet exonératoire des obligations du bailleur, alors que rien n’a changé sur le plan de l’occupation de l’emplacement et qu’une restriction des droits du locataire ne saurait diminuer les obligations de l’exploitant ! (qui ne souhaite sans doute pas assumer les obligations d’un dépositaire pendant la période hivernale). § N.B. 4 Il faut noter aussi que la clause impose la sortie du mobile home avant l’échéance du terme et non à l’issue, ce qui ampute d’autant la période de location accordée et oblige à exécuter une obligation de restitution avant qu’elle soit exigible. Cette privation est d’autant plus importante que le preneur doit remettre à niveau le sol, l’engazonner et qu’il doit trouver une entreprise pour sortir son mobile home.

Possibilité de contester le contenu de l’offre de renouvellement. V. aussi Cerclab n° 6134. § Sur la possibilité de contrôler préventivement les clauses abusives figurant dans la proposition : l’ancien art. L. 132-1 [212-1] C. consom. permettant au juge d’examiner et éventuellement d’écarter les clauses jugées abusives en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entouraient cette conclusion, il en résulte que la compétence du juge en la matière est limitée à l’examen du caractère abusif ou non des clauses contenues dans les contrats conclus entre les parties et non dans ceux qui ne le sont pas encore, le juge n’ayant pas vocation à se substituer aux parties pour leur imposer a priori les termes d’une convention qu’ils restent libres de conclure ou non et qui ne pourrait être soumise à la censure judiciaire qu’après sa signature. CA Poitiers (1^re ch. civ.), 6 décembre 2013 : RG n° 13/01853 ; Cerclab n° 7350, infirmant TI Les Sables-D'olonne, 14 mai 2013 : Dnd, moyen non admis sur ce point (!) par Cass. civ. 1^re, 1^er juillet 2015 : pourvoi n° 14-12669 ; arrêt n° 793 ; Cerclab n° 5215. § V. aussi dans la même affaire en référé : CA Poitiers, 31 août 2012 : Dnd, infirmant sur ce point TGI Sables D’olonne (réf.), 6 février 2012 : RG n° 12/00003 ; site CCA ; Cerclab n° 4237 (admission du contrôle sur le fondement de l’art. 808 CPC). § V. aussi : CA Poitiers (1^re ch. civ.), 30 janvier 2015 : RG n° 14/03683 ; Cerclab n° 5039 (l'art. L. 132-1 C. consom., tant dans son alinéa 1^er que dans son alinéa 5 fait référence à un contrat et aux circonstances qui entourent sa conclusion, de sorte que le juge ne peut examiner la demande qu'en présence d'un contrat signé des parties ; intérêt à agir reconnu pour les occupants ayan signé le contrat et rejet pour les autres, qui n’apportent pas la preuve de leur réponse au contrat que leur a envoyé le bailleur, pour signature, par LRAR), sur appel de TGI Les Sables-D'olonne (réf.), 1^er août 2014 : Dnd - CA Poitiers (1^re ch. civ.), 28 juin 2022 : RG n° 20/03063 ; arrêt n° 397 ; Cerclab n° 9729 (location d’emplacement de mobile home ; impossibilité de contester les clauses d’un contrat qui n’a pas été conclu), sur appel de T. proxim. Rochefort-sur-Mer, 5 novembre 2020 : Dnd.

V. aussi dans la même affaire, pour le montant des sommes dues par les occupants pendant la période de suspension : les locataires d’emplacement de mobile home ont contesté un congé avec offre de renouvellement qui leur a été proposé par l’exploitant, au motif qu’il contenait des clauses abusives et ont obtenu en référé la suspension du congé jusqu’à l’instance au fond (TGI Sables D’olonne (réf.), 6 février 2012 : précité, confirmé en appel par CA Poitiers, 31 août 2012 : Dnd). L’arrêt rendu au fond (CA Poitiers (1^re ch. civ.), 6 décembre 2013, précité) a finalement estimé que le juge, y compris des référés, n’avait pas la possibilité de déclarer abusives des clauses d’un contrat non encore conclu, mais pour fixer l’indemnité des occupants sans droit ni titre, s’est référé au contrat résilié, au motif que le congé avait été suspendu par l’arrêt d’appel antérieur. Cette solution est cassée par la Cour de cassation dès lors qu’aux termes de l’art. 488 CPC, la décision rendue en référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée. Cass. civ. 1^re, 1^er juillet 2015 : pourvoi n° 14-12669 ; arrêt n° 793 ; Cerclab n° 5215 ; précité.

Mise en œuvre de l’offre de renouvellement : durée du préavis. Si l’octroi d’un droit prioritaire au renouvellement est un avantage pour celui qui renouvelle le contrat, le forfait imposé pour la cession devient un frein, un handicap lorsque le contrat n'est pas renouvelé et cela d'autant plus que son montant est élevé et peut être modifié librement par le bailleur ; crée un déséquilibre significatif et doit être déclarée abusive la clause qui impose un forfait pour la cession du mobile home, dès lors qu’elle pénalise les preneurs sortants, qu’elle a pour effet de dévaloriser leur bien et nuire à sa cession à titre onéreux, sans justification, ni contrepartie pour le preneur sortant. CA Poitiers (1^re ch. civ.), 28 juin 2022 : RG n° 20/03063 ; arrêt n° 397 ; Cerclab n° 9729 (3.000 euros en 2105 portés à 3.500 euros en 2018 ; attestation de l’agence sur l’intérêt de plusieurs candidats pour l’acquisition, projet abandonné après la découverte de la clause ; agence précisant au surplus qu'elle refuse désormais tout mandat portant sur des mobil-homes assortis d'un droit d'entrée), sur appel de T. proxim. Rochefort-sur-Mer, 5 novembre 2020 : Dnd.

Refus de renouvellement. * Principe : nécessité d’un motif légitime. Le refus de reconduire un contrat de location à durée déterminée entrant dans le champ d'application des dispositions visées à l'ancien art. L. 113-2 [abrogé] C. consom. constitue un refus de prestation de service au sens de l'ancien art. L. 122-1 [121-11] C. consom. ; ayant relevé, à bon droit, que l'activité de location d'emplacements de « mobile home » exercée par la société constituait une activité commerciale pour laquelle elle était, dans ses rapports avec ses clients, soumise aux dispositions du Code de la consommation, la cour d’appel a exactement retenu que la décision de ne pas renouveler des contrats de location équivalait, à l'égard du consommateur, à un refus de prestation de service qui devait être justifié par un motif légitime. Cass. civ. 3^e, 13 mai 2009 : pourvoi n° 07-12478 ; Bull. civ. III, n° 107 ; Cerclab n° 4121, rejetant le pourvoi contre CA Poitiers, 28 novembre 2006 : Dnd. § Dans le même sens pour les juges du fond : CA Douai (3^e ch.), 24 mars 2011 : RG n° 09/07624 ; Cerclab n° 2926 (si bien entendu le bailleur est le seul propriétaire des parcelles et dispose du droit de les louer ou non, le refus de renouvellement d'un contrat de location d'un emplacement de mobile home à durée déterminée doit être justifié par un motif légitime) - CA Montpellier (1^re ch. sect. D), 28 novembre 2012 : RG n° 11/03576 ; Cerclab n° 4054 (le refus de reconduire un contrat de location à durée déterminée entre dans le champ d'application des dispositions visées à l’art. L. 113-2 [abrogé] C. consom., tel que cela est le cas en l'espèce et constitue un refus de prestation de service au sens de l'art. L. 122-1 [121-11] C. consom. ; il en résulte que le prestataire de services doit justifier d'un motif légitime pour refuser ce renouvellement), sur appel de TGI Montpellier, 22 mars 2011 : RG n° 09/6993 ; Dnd.

* Clauses concernant le refus de renouvellement. Est abusive la clause donnant à l’exploitant le droit de ne pas renouveler le contrat, sans en préciser les motifs, contrairement à l’art. L. 122-1 [121-11] C. consom. TI Vannes 25 février 2010 : RG n° 11-09-000140 ; jugt n° 166 ; Cerclab n° 4228 (jugement se référant explicitement à l’arrêt de la troisième Chambre civile du 13 mai 2009). § Comp. CA Poitiers (1^re ch. civ.), 6 décembre 2013 : RG n° 12/00822 ; Cerclab n° 4644 (l’examen, au regard des prescriptions de l’art. L. 122-1 [121-11] C. consom., de la légitimité des motifs du refus de renouvellement, dont la preuve de la matérialité peut être apportée a posteriori même si aucun motif n'est invoqué dans la lettre de refus) - CA Poitiers (1^re ch. civ.), 6 décembre 2013 : RG n° 13/01853 ; Cerclab n° 7350, infirmant TI Les Sables-D'olonne, 14 mai 2013 : Dnd, moyen non admis par Cass. civ. 1^re, 1^er juillet 2015 : pourvoi n° 14-12669 ; arrêt n° 793 ; Cerclab n° 5215.

N’est pas abusive la clause qui prévoit que le contrat de de location est automatiquement reconduit chaque année, sauf si l'une des parties le dénonce par courrier recommandé au moins 45 jours avant l'arrivée du terme, en soumettant au surplus le refus du bailleur à la preuve d’un motif légitime. CA Aix-en-Provence (ch. 1-7), 24 septembre 2020 : RG n° 18/04320 ; arrêt n° 2020/178 ; Cerclab n° 8559, confirmant TI Toulon, 27 novembre 2017 : RG n° 11-17-000450 ; Dnd - CA Aix-en-Provence (ch. 1-7), 24 septembre 2020 : RG n° 18/04321 ; arrêt n° 2020/179 ; Cerclab n° 8560 (idem), confirmant TI Toulon, 27 novembre 2017 : RG n° 11-17-000448 ; Dnd - CA Aix-en-Provence (ch. 1-7), 24 septembre 2020 : RG n° 18/04323 ; arrêt n° 2020/180 ; Cerclab n° 8561 (idem), confirmant TI Toulon, 27 novembre 2017 : RG n° 11-17-000449 ; Dnd. § V. aussi pour un autre jugement : TI Toulon, 27 novembre 2017 : RG n° 11-17-000451 ; jugt n° 1470/2017 ; Site CCA ; Cerclab n° 8254 (absence de caractère abusif de la clause de reconduction automatique, sauf si l'une des parties le dénonce par courrier recommandé au moins 45 jours avant l'arrivée du terme, dès lors que le refus de renouvellement du bailleur doit être justifié par un motif légitime ; absence en l’espèce de motif légitime dans le refus de renouvellement fondé sur une lettre d’un autre résident prétendant que l’occupant perturbe le fonctionnement du camping). § Le fait que cette clause mentionne en outre qu'il « est convenu que nos tarifs seront révisés librement une fois par an » sans autre précision, alors que les conditions de modifications du prix ne sont pas connues, ni la date à laquelle le locataire serait mis en mesure de les connaître, ne permet cependant pas non plus de déclarer cette clause abusive, la difficulté relevant de la mise à disposition pour le locataire des conditions tarifaires proposées par le bailleur, de la fixation du prix et de son adéquation au bien proposé à la location, étant précisé que la reconduction se fait, par principe, au tarif en vigueur lors du renouvellement. Mêmes arrêts. § N.B. Cette seconde solution appelle des réserves. Si la reconduction se fait aux conditions antérieures et que l’augmentation a lieu en cours de contrat, la clause est irréfragablement abusive en application de l’art. R. 212-1-3° C. consom. Compte tenu de cette prohibition, l’augmentation annuelle du prix pour l’année suivante, qui est tout à fait possible, suppose de la communiquer à l’avance, sachant qu’elle implique nécessairement un refus de reconduction tacite et une offre de renouvellement pour un montant différent. Contrairement à ce que semble indiquer l’arrêt, les modalités d’information sur un nouveau prix influent sur l’appréciation du caractère abusif de la clause.

Il ne peut être fait grief à l’exploitant d'imposer une clause présumée abusive au sens des anciens art. R. 132-1 et R. 132- 2 C. consom., lui réservant le droit de modifier unilatéralement les clauses essentielles du contrat en cours, puisque les modifications en cause sont proposées dans le cadre d'un nouveau contrat soumis à l'approbation des locataires. CA Poitiers (1^re ch. civ.), 6 décembre 2013 : RG n° 13/01853 ; Cerclab n° 7350, sur appel de TI Les Sables-D'olonne, 14 mai 2013 : Dnd, moyen non admis sur ce point par Cass. civ. 1^re, 1^er juillet 2015 : pourvoi n° 14-12669 ; arrêt n° 793 ; Cerclab n° 5215.

* Illustrations de refus de motifs légitimes. La cour d'appel, qui a constaté que la jouissance des deux emplacements avait été consentie pour une durée d'une année, que les locataires n'avaient pas été mis en demeure de se conformer, sur les points mentionnés dans la lettre de refus de renouvellement, au règlement intérieur du camping et que les reproches, dont les locataires contestaient le bien-fondé, n'étaient pas établis au jour du refus de la prestation de service, a pu en déduire qu'ils ne pouvaient constituer un motif légitime de refus de renouvellement des contrats de location. Cass. civ. 3^e, 13 mai 2009 : pourvoi n° 07-12478 ; Bull. civ. III, n° 107 ; Cerclab n° 4121, rejetant le pourvoi contre CA Poitiers, 28 novembre 2006 : Dnd. § Des différents avec certains locataires ne constituent pas un motif légitime. CA Montpellier (1^re ch. sect. D), 28 novembre 2012 : RG n° 11/03576 ; Cerclab n° 4054.

Pour des illustrations liées à la cession du contrat : engage sa responsabilité l’exploitant qui a donné son accord à la cession puis l’a retiré, au motif qu’il voulait reprendre la parcelle pour y exposer les mobile homes à vendre, ce qui ne constitue pas un motif légitime. CA Douai (3^e ch.), 24 mars 2011 : RG n° 09/07624 ; Cerclab n° 2926. § V. aussi : absence de caractère abusif de la clause rappelant que la vente du mobile home, dans laquelle l’exploitant ne s’immisce pas, n'entraîne pas transfert automatique du contrat de location d'emplacement à l'acquéreur non agréé par le camping et oblige le vendeur à déplacer sa résidence mobile, ces dispositions relevant de la liberté de contracter ou non avec le nouvel acquéreur. CA Aix-en-Provence (11^e ch. A), 10 février 2015 : RG n° 13/11935 ; arrêt n° 2015/80 ; Cerclab n° 5023 ; Juris-Data n° 2015-002553 (arrêt ne prenant pas en compte le courrier de l’acheteur non agréé évoquant le fait que l’exploitant lui aurait proposé un autre mobile home vendu par ses soins sur une autre parcelle de son camping pour un prix inférieur), sur appel de TI Fréjus, 19 février 2013 : RG n° 11-12-000059 ; Dnd.

* Sanction des refus non motivés. Le caractère abusif d’un refus de renouvellement n'affecte pas la validité du congé et ouvre seulement droit à l'allocation de dommages-intérêts pour le consommateur lésé. CA Montpellier (1^re ch. sect. D), 28 novembre 2012 : RG n° 11/03576 ; Cerclab n° 4054 ; précité. § Les juges du fond apprécient souverainement le préjudice. Cass. civ. 3^e, 13 mai 2009 : pourvoi n° 07-12478 ; Bull. civ. III, n° 107 ; Cerclab n° 4121.

* Appréciation du motif légitime en référé. L’examen, au regard des prescriptions de l’art. L. 122-1 [121-11] C. consom., de la légitimité des motifs du refus de renouvellement, dont la preuve de la matérialité peut être apportée a posteriori même si aucun motif n'est invoqué dans la lettre de refus, excède la compétence du juge des référés en ce qu'elle se heurte aux sérieuses contestations élevées par l’exploitant, qui invoque la liberté dont il dispose de réaffecter la parcelle litigieuse pour réorienter son activité conformément au principe de liberté du commerce et de l'industrie, les dépenses engagées dans ce cadre avec la commande d'un mobile home devant être stationné sur la parcelle libérée et l'atteinte au droit de propriété que constitue le maintien de l’occupant sur les lieux après expiration du contrat de bail. CA Poitiers (1^re ch. civ.), 6 décembre 2013 : RG n° 12/00822 ; Cerclab n° 4644 (refus de la compétence fondé aussi sur l’absence d’urgence), sur appel de TGI Les Sables-D'olonne, 27 juin 2011 : Dnd.

Suites d’un refus de renouvellement. Dès lors que, selon son économie générale, le contrat est conclu pour une année civile, moyennant une redevance annuelle forfaitaire, et que le camping n’est ouvert que du 7 mars au 11 novembre, le locataire n’ayant hors de cette période qu’un droit de laisser stationner son mobile-home, n’est pas abusive la clause prévoyant qu’en cas d’absence de reconduction du contrat, l’emplacement devra être libéré dans les dix jours (21 novembre). TI Vannes 25 février 2010 : RG n° 11-09-000140 ; jugt n° 166 ; Cerclab n° 4228 (jugement admettant l’absence de clarté de la rédaction de la clause sans pour autant la condamner).

N’est pas abusive la clause prévoyant, dans le cas où le contrat n'est pas renouvelé, le paiement d’une redevance « pour garage mort ». TI Vannes 25 février 2010 : RG n° 11-09-000140 ; jugt n° 166 ; Cerclab n° 4228 (N.B. le jugement se contente de constater que « le montant de cette redevance mériterait d'être précisé »). § Mais est abusive, au regard des art. L. 212-1 et R. 212-2-3° C. consom., la clause fixant le montant de l’indemnité d’occupation après le non-renouvellement d’un contrat de location d’emplacement de mobile home, dès lors qu’elle est stipulée au seul profit du professionnel dans ses rapports avec le consommateur et qu’elle fixe une indemnité à la charge de celui-ci excédant la seule redevance pour l'occupation des lieux, puisqu’à la date de la conclusion du contrat, le loyer hors charge correspondait à un montant quotidien de 7,38 euros, alors que l’indemnité d’occupation était fixée à 15 euros, de sorte qu'elle était d'un montant manifestement excessif au regard de la seule occupation des lieux par le locataire au-delà du contrat. CA Poitiers (2^e ch. civ.), 8 septembre 2020 : RG n° 19/02203 ; arrêt n° 295 ; Cerclab n° 8540 (inutilité d’un contrôle au regard de l’art. 1231-5 et retour à une fixation judiciaire de l’indemnité d’occupation à 12 euros, compte tenu du loyer et des charges), sur appel de TI Sables d’Olonne, 21 mai 2019 : Dnd.

Est abusive la clause qui limite le remboursement partiel des frais d'installation au cas de non reconduction du contrat par le gestionnaire, sans prévoir le cas d’une résiliation par le locataire pour des manquements de l’exploitant à ses obligations. TI Vannes 25 février 2010 : RG n° 11-09-000140 ; jugt n° 166 ; Cerclab n° 4228.

B. RÉSILIATION DU CONTRAT

Résiliation par le consommateur. Une clause dérogeant à l’ancien art. 1134 alinéa 2 C. civ. [1193] au profit du consommateur puisqu’elle permet au seul locataire de résilier unilatéralement le contrat pour n’importe quel motif dont il n’aura pas à aviser son cocontractant, est favorable aux locataires et ne saurait être considérée comme abusive. TI Marennes, 13 mars 2003 : RG n° 11-02-000234 ; jugt n° 49 ; Site CCA ; Cerclab n° 3092.

Est abusive la clause qui limite le remboursement partiel des frais d'installation au cas de non reconduction du contrat par le gestionnaire, sans prévoir le cas d’une résiliation par le locataire pour des manquements de l’exploitant à ses obligations. TI Vannes 25 février 2010 : RG n° 11-09-000140 ; jugt n° 166 ; Cerclab n° 4228.

Il ressort de la recommandation n° 84-03 de la Commission des clauses abusives concernant les contrats d'hôtellerie de plein air que sont manifestement abusives « les clauses qui imposent au consommateur le paiement intégral de la totalité du prix à l'avance, alors que les prestations ne sont pas encore fournies et que dans certains cas, elles peuvent ne pas l'être ou l'être de manière incomplète ». CA Poitiers (1^re ch. civ.), 30 janvier 2015 : RG n° 14/03683 ; Cerclab n° 5039 (suspension ordonnée en référé, dès lors qu’elle est manifestement abusive, de la clause stipulant que « la redevance annuelle devra être intégralement réglée, même si le locataire décide de partir avant la fin de l'année en cours », mais suspension dépourvue d'effet à la date de l’arrêt dès lors que l'année est écoulée et que la redevance est désormais due en sa totalité), sur appel de TGI Les Sables-D'olonne (réf.), 1^er août 2014 : Dnd.

Résiliation par le professionnel : résiliation unilatérale. Un préavis de trois mois est un délai raisonnable au sens de l’art. R. 132-2-4° [212-1-4°] C. consom. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 1^er octobre 2012 : RG n° 09/01314 ; Cerclab n° 3984 (clause modifiée stipulant : « la location peut être résiliée à tout moment par simple lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en mains propres, le congé devant être motivé et donnant lieu à un délai de préavis de trois mois uniquement lorsqu'il émane du bailleur »), sur appel de TGI Bourgoin-Jallieu, 5 février 2009 : RG n° 07/205 ; Dnd.

Est abusive la clause permettant à l’exploitant de résilier automatiquement le contrat « à l'expiration d'un délai de 8 jours à compter de la réception de la mise en demeure restée infructueuse », qui rompt significativement l'équilibre entre les parties dans la mesure où ce délai, trop bref, ne permet pas aux preneurs qui n'occupent les lieux loués qu'une petite partie de l'année de disposer du temps nécessaire pour régulariser leur situation et se mettre en conformité avec les prescriptions de la bailleresse. CA Montpellier (1^re ch. sect. D), 28 novembre 2012 : RG n° 11/03576 ; Cerclab n° 4054 (arrêt semblant s’appuyer assez directement sur la recommandation), sur appel de TGI Montpellier, 22 mars 2011 : RG n° 09/6993 ; Dnd.

Les dispositions des art. 61 et suivants de la loi 91-650 du 9 juillet 1991, modifiées le 13 juillet 1992 puis abrogées le 19 décembre 2011 relatives à l'expulsion d'une personne d'un local affecté à l'habitation principale sont, s'agissant de voies d'exécution, sans intérêt pour apprécier le préavis d’une clause de résiliation, d'autant que tout locataire reconnaît dans une annexe au contrat avoir été informé que le séjour dans ledit camping ne peut être considéré comme une habitation principale. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 1^er octobre 2012 : RG n° 09/01314 ; Cerclab n° 3984.

Résiliation par le professionnel : manquements du consommateur. La Commission des clauses abusives recommande l’élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet de prévoir la résiliation du contrat par le professionnel, à bref délai après l’envoi d’une mise en demeure, à défaut d’exécution par le consommateur d’une clause quelconque du bail. Recomm. n° 05-01/7° : Cerclab n° 2170.

La recommandation n° 05-01 relative aux contrats d'hôtellerie de plein air et locations d'emplacements de résidence mobile qui vise des clauses prévoyant des délais de huit jours ou quatre jours, après mise en demeure, pour la résiliation du contrat, n’est pas applicable à un contrat qui prévoit un délai supérieur, en l’espèce de quinze jours. CA Poitiers (1^re ch. civ.), 16 décembre 2016 : RG n° 15/00899 ; arrêt n° 536 ; Cerclab n° 6668, sur appel de TGI Les Sables-D'olonne, 16 janvier 2015 : Dnd.

N’est pas abusive, la clause qui subordonne la résiliation de plein droit du bail, d'une part à un défaut de paiement, d'autre part à l'envoi préalable d'une mise en demeure. CA Poitiers (1^re ch. civ.), 16 décembre 2016 : RG n° 15/00899 ; arrêt n° 536 ; Cerclab n° 6668 (N.B. l’arrêt omet d’examiner le fait que la clause prévoyait aussi une résiliation « à défaut d'exécution de I'une ou de l'autre des conditions du présent bail », solution qui peut toutefois s’expliquer par le fait qu’en l’espèce les preneurs n’avaient pas payé les charges), sur appel de TGI Les Sables-D'olonne, 16 janvier 2015 : Dnd.

V. cependant : la clause prévoyant que « le présent bail pourra être résilié de plein droit pour défaut de paiement des charges ou d’exécution de l’une ou l’autre des charges et conditions du bail, conventionnelles ou légales, ou non respect du règlement intérieur, si bon semble au bailleur, un mois après simple commandement de payer ou mise en demeure d’exécuter demeurés infructueux » confère un avantage exclusif au bailleur et doit être déclarée abusive car, rédigée en termes généraux, elle lui permet de décider, selon ses propres critères, si l’exécution du bail ou du règlement intérieur est selon lui défectueuse. TI Coutances, 15 janvier 2007 : RG n° 11-06-000070 ; jugt n° 10/07 ; Cerclab n° 3091, infirmé par CA Caen (1^re ch. sect. civ. et com.), 13 mars 2008 : RG n° 07/00729 ; Legifrance ; Cerclab n° 2896 ; Juris-Data n° 364675 (arrêt estimant que la clause n’est pas abusive, aux motifs que les manquements sont objectifs, qu’ils ne constituent que la reproduction des obligations essentielles de tout locataire, que le délai prévu est raisonnable, que la faculté donnée au bailleur est favorable au preneur et ne constitue pas une condition potestative et que l’exécution de la clause reste soumise à l’appréciation des juridictions de droit commun), arrêt cassé sur ce point par Cass. civ. 3^e, 10 juin 2009 : pourvoi n° 08-13797 ; Bull. civ. III, n° 140 ; Cerclab n° 2861 (cassation pour dénaturation de la clause).

Suites de la fin du contrat : restitution du dépôt de garantie. N’est pas abusive la clause imposant le versement préalable d’un dépôt de garantie (caution) de 1.000 euros, pour garantir la bonne restitution de la parcelle par le locataire qui devra remettre à niveau le sol et engazonner la parcelle, la nettoyer de tout déchet et installer impérativement une prise boiter étanche au câble électrique, un robinet sur le tuyau arrivée eau, et bouchon sur la canalisation tout à l'égout, en prévoyant qu’« après vérification le chèque de caution sera renvoyé par la poste », dès lors qu’aucune obligation d’état des lieux n’étant contractuellement prévue, à l'entrée ou à la sortie des locataires, les occupants bénéficient de la présomption de bon état de l’art. 1731 C. civ. et qu’à défaut d'état des lieux de sortie opposable au locataire, ce dernier est présumé les avoir restitués en bon état de réparation locative ; au regard de ces principes, et en l'absence d'état des lieux de sortie qui pourra toujours être sollicité par le locataire - notamment si un état des lieux d'entrée n'a pas été réalisé, il n'apparaît pas que cette clause ait pour effet de créer un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat, et ce au détriment du consommateur. CA Poitiers (1^re ch. civ.), 10 novembre 2020 : RG n° 19/00270 ; arrêt n° 481 ; Cerclab n° 8641, sur appel de TGI La Rochelle, 2 octobre 2018 : Dnd. § N.B. 1. La position de l’arrêt est assez ambiguë pour ne pas dire contradictoire. La clause qui, dans son sens littéral, dispense l’exploitant d’un état contradictoire est très clairement abusive. En rappelant la possibilité d’un état des lieux de sortie « opposable au locataire », l’arrêt écarte donc le caractère abusif de la clause en l’interprétant dans le sens d’une interprétation favorable au consommateur et de sa validité (ce qui ne revient pas à écarter le déséquilibre, mais à l’admettre dans une des interprétations possibles de la clause). § N.B. 2. L’arrêt n’examine pas un autre élément de la clause, qui est l’absence de délai pour le remboursement, omission source de déséquilibre significatif. § N.B. 3. Enfin, il faut noter que le contrat prévoyait une clause d’accession des plantations : non critiquable en elle-même a priori, elle doit toutefois être rapprochée des autres stipulations puisque le preneur doit engazonner la parcelle (obligation dont on se demande quand elle peut être exécutée puisqu’il n’a plus accès au camping après l’échéance, ce qui l’obliger à le faire avant et donc ampute sa période de jouissance).

C. LITIGES

Médiation. N’est pas abusive la clause qui n'impose pas au consommateur de passer exclusivement par une médiation ou une procédure participative, qui ne sont envisagées que comme un préalable à la saisine de la juridiction compétente, pour parvenir à un règlement amiable des litiges, sans que ne soit nullement entravé l'accès au juge par le consommateur ; l'encouragement des parties à tenter de résoudre par eux-mêmes les différends qui peuvent les opposer ne présente en effet aucun caractère abusif, particulièrement pour les parties qui, comme en l'espèce, sont appelées à rester plusieurs années dans les liens d'une relation contractuelle qu'un accord négocié stabilise certainement mieux qu'une décision judiciaire. CA Poitiers (1^re ch. civ.), 18 mars 2016 : RG n° 14/03685 et n° 15/03431 ; Cerclab n° 5563, sur appel de Jur. proxim. Les Sables-d’Olonne, 12 septembre 2014 : Dnd (arrêt rappelant que les art. 56 et 58 CPC, dans leur rédaction issue du décret du 11 mars 2015, imposent aux parties, pour pouvoir saisir le juge, de justifier des diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige), sur renvoi de Cass. civ. 1^re, 1^er juillet 2015 : pourvoi n° 14-12669 ; arrêt n° 793 ; Cerclab n° 5215 (problème non examiné), cassant partiellement CA Poitiers, 6 décembre 2013 : Dnd.

Clauses attributives de compétence territoriale. Doit être réputée non écrite, en application de l’art. 48 CPC, une clause attributive de compétence territoriale. TI Marennes, 13 mars 2003 : RG n° 11-02-000234 ; jugt n° 49 ; Site CCA ; Cerclab n° 3092. § La Commission des clauses abusives recommande l’élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet de déroger aux règles légales de compétence territoriale. Recomm. n° 05-01/12° : Cerclab n° 2170 (clause illicite et, maintenue dans le contrat, abusive).