Extraits : 1/ « Par note adressée aux parties le 29 mars 2017, le cour a invité les parties à s'expliquer sur la validité de la clause contractuelle « Loyers – c qui prévoit une indemnité de 10 % des sommes dues lors de tout retard de paiement et dont la société HLM La Plaine Normande réclame l'application, au vu de la Recommandation n° 00-01 locations à usage d'habitation de la commission des clauses abusives, en ce qu'elles déterminent le montant de l'indemnité due par le locataire qui n'exécute pas ses obligations, sans prévoir une indemnité du même ordre à la charge du bailleur qui n'exécute pas les siennes » ; Elle a prorogé son délibéré au 6 avril 2017, en demandant une réponde au plus tard pour le 5 avril ».

2/ « qu'il n'y a pas lieu en revanche de faire droit à la demande d'application de la « clause pénale » de 10 % incluse au bail et libellée comme suit : « tout retard de paiement à son exacte échéance d'un seul terme de loyer, charges et accessoires, et plus généralement du non-paiement de tout autre somme exigible au titre du présent bail dans les délais requis, rend le locataire redevable de plein droit sans mise en demeure préalable d'une indemnité, au titre de la réparation du préjudice subi par le bailleur, d'une indemnité de 10 % du total des sommes dues » ; qu'en effet, cette clause, insérée dans un bail conclu par un bailleur professionnel, est réputée non écrite en application de la Recommandation 00-01 de la commission des clauses abusives en ce que « de telles clauses, compte tenu de l'absence de réciprocité en cas de manquement du bailleur, sont source de déséquilibre contractuel au détriment du consommateur »; qu'en l'occurrence le contrat de bail ne prévoit aucune clause de ce type en cas d'inexécution par le bailleur de ses obligations, qu'elle sera donc considérée comme non écrite ».

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITÉ

ARRÊT DU 6 AVRIL 2017

 

R.G. n° 16/00084. DÉCISION DÉFÉRÉE : Ordonnance de référé du TRIBUNAL D'INSTANCE DU HAVRE du du 18 décembre 2015.

 

APPELANTE :

Société D'HLM LA PLAINE NORMANDE

Représentée et assistée par Maître Pascal H. de la SCP H. D., avocat au barreau du HAVRE substitué par Maître G., avocat au barreau de ROUEN

 

INTIMÉS :

Monsieur X.

né le [date], Représenté par Maître Déolinda L. G., avocat au barreau du HAVRE

Madame Y. épouse X.

née le [date], à [ville], Représentée par Maître Déolinda L. G., avocat au barreau du HAVRE

(bénéficient d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2016/XX du [date] accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Rouen)

 

COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 786 du Code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 19 janvier 2017 sans opposition des avocats devant Madame DELAHAYE, Conseiller, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de : Madame BRYLINSKI, Président, Madame LABAYE, Conseiller, Madame DELAHAYE, Conseiller.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme LECHEVALLIER, Faisant-fonction de greffier.

DÉBATS : A l'audience publique du 19 janvier 2017, où l'affaire a été mise en délibéré au 30 mars 2017 date à laquelle le délibéré a été prorogé pour être rendu ce jour.

ARRÊT : Contradictoire, Prononcé publiquement le 6 avril 2017, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, Signé par Madame BRYLINSKI, Président et par Mme NOEL DAZY, Greffier présent à cette audience.

 

Par acte sous seing privé du 27 juin 2013, la société HLM La Plaine Normande a donné à bail à M. X. et Mme Y. épouse Y. un logement situé [...], [ville], moyennant un loyer mensuel de 374.55 euros outre une provision pour charges de 105.44 euros.

Le 4 mai 2015, la société HLM La Plaine Normande a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire pour paiement d'une somme de 1.332.28 euros ; la dette n'ayant pas été réglée dans le délai imparti, par acte d'huissier du 3 août 2015, elle a fait assigner M. et Mme X. devant le juge des référés du tribunal d'instance du Havre, lequel, par ordonnance du 18 décembre 2015, a :

Vu les articles 56 et 848 du code de procédure civile

- constaté que l'assignation n'est pas entachée de nullité ;

- s'est déclaré incompétent pour connaître de la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail consenti par la société La Plaine Normande à M. X. et à Mme X. née Y. et les demandes y afférentes, faute de justifier d'une situation d'urgence ;

- renvoyé la société La Plaine Normande à se pouvoir autrement ;

- laissé les dépens de la présente instance à la charge de la société La Plaine Normande.

Par déclaration au greffe du 8 janvier 2016, la société HLM La Plaine Normande a formé appel de cette ordonnance.

Par arrêt du 8 décembre 2016, la cour a :

- infirmé l'ordonnance rendue le 18 décembre 2015 par le juge des référés du Havre en ce que celui-ci s'est déclaré incompétent pour statuer sur les demandes de la société d'HLM la Plaine Normande

Avant dire droit sur le surplus des demandes

- ordonné la réouverture des débats dit qu'en vue de l'audience de renvoi la société d'HLM la Plaine Normande devra communiquer et produire la justification de la date d'expédition de la lettre adressée à la CAF et de la date d'envoi du courrier adressé à la CCAPEX et/ou le récépissé de ce courrier tel que prévu sur l'imprimé daté du 4 mai 2015

- réservé les dépens.

Par conclusions dites « en poursuite d'instance et en réouverture des débats » enregistrées au greffe le 28 décembre 2016 et auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé des prétentions et moyens présentés en cause d'appel, la société d'HLM la Plaine Normande, soutenant sur l'irrecevabilité de l'assignation, qu'elle a saisi la CAF le 21 avril 2015 puis la CCAPEX le 4 mai 2015 afin de faire courir un premier délai de 3 mois venu à expiration le 21 juillet 2015 et un second délai de deux mois venu à expiration le 4 juillet 2015, que l'assignation délivrée le 3 août 2015 est donc régulière ; soutenant sur la nullité du commandement qu'un décompte précis de la dette est annexé à cet acte ; soutenant en ce qui concerne la suspension des effets de la clause résolutoire que celle-ci devra être rejeté au vu de la situation financière des locataires et de l'absence de tout règlement régulier de leur part en plus de l'allocation logement étant précisé que depuis le 1^er janvier 2016, ils ont réglé seulement la somme de 290 euros, demande à la cour de :

- infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions hormis sur le terrain du constat de l'absence de nullité de l'assignation et statuant à nouveau, et après avoir jugé mal fondées pour les en débouter toutes demandes et fins contraires de M et Mme X.,

- constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail en date du 27 juin 2013 et visée dans le commandement de payer en date du 4 mai 2015,

- en conséquence, ordonner l'expulsion de M. X. et Mme X. dans les conditions légales de l'appartement dépendant de l'immeuble sis [...] - [...],

- condamner solidairement M. X. et Mme X. au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 2.432,07 euros du chef de leur arriéré de loyers et charges arrêté provisoirement au 23 décembre 2016, outre clause pénale de 10 %, avec intérêts de droit sur la somme de 519,93 euros à compter du 4 mai 2015, 1.679,75 euros à compter de l'assignation en date du 3 août 2015 et pour le surplus à compter de la date des présentes écritures, outre le coût du commandement pour un montant de 138,52 euros,

- condamner en outre solidairement M. X. et Mme X. au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'à la complète libération des lieux,

- condamner in solidum M. X. et Mme X. au paiement d'une somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens tant de première instance que d'appel dont distraction pour ces derniers au profit de la SCP H.D. en application de l'article 699 du même code.

Par conclusions enregistrées au greffe le 2 janvier 2017, et auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé des prétentions et moyens présentés en cause d'appel, M. et Mme X., faisant valoir l'irrecevabilité de l'assignation qui ne peut avoir été délivrée que trois mois après la saisine de la section départementale de l'APL ou de la caisse d'allocation familiale, ce en application des dispositions prévues par les articles L. 353-15-1 et L. 442-6-1 du code de la construction et de l'habitation, soutenant en effet que la lettre du 21 avril 2015 n'a été réceptionnée que le 7 mai 2015, la mention du 22 avril 2015 sur le double du courrier n'étant pas probante et à tout le moins en contradiction avec l'accusé de réception postal, et que la saisine de la CCAPEX n'a été réceptionnée que le 11 mai 2015, si bien que l'assignation ne pouvait être délivrée au plutôt qu'à compter du 4 août 2015, voire même du 11 août 2015 et est donc irrecevable ; faisant valoir subsidiairement une contestation sérieuse sur la validité du commandement qui n'indique pas les dates d'échéances impayées et ne distingue pas entre les loyers et charges locatives ; faisant enfin valoir à titre très subsidiaire leur situation financière difficile justifiant la suspension de la clause résolutoire, demandent à la cour de :

A titre principal,

- dire que l'assignation est irrecevable sur les fondements des articles L. 353- 15 1, L. 442-6 1 du code de la construction et de l'habitation et l'article 115 de la Loi n° 98-657 du 29 juillet 1998 d'orientation relative à la lutte contre les exclusions,

A titre subsidiaire

- constater qu'il existe une contestation sérieuse sur sa validité du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 4 mai 2015,

- en conséquence, dire que la clause résolutoire n'est pas acquise,

A titre très subsidiaire

- constater que M. et Mme X. s'engagent à régler les loyers courants,

- reporter d'une année le paiement des sommes dues et échelonner sur une période de deux ans le paiement de la somme due par les époux X. au titre de l'arriéré de loyers et charges sur le fondement des articles 24 V° de la loi du 6 juillet 1989 et 1244-1 du code civil.

- dire que les effets de la clause résolutoire de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais accordés.

En tout état de cause,

- débouter la société d'HLM Plaine Normande de sa demande tendant à voir condamner solidairement M. et Mme X. à lui payer la somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient de relever que malgré une demande à l'audience et un rappel par les soins du greffe, le conseil de M. et Mme X. n'a pas redéposé son dossier.

 

Par note adressée aux parties le 29 mars 2017, le cour a invité les parties à s'expliquer sur la validité de la clause contractuelle « Loyers – c qui prévoit une indemnité de 10 % des sommes dues lors de tout retard de paiement et dont la société HLM La Plaine Normande réclame l'application, au vu de la Recommandation n° 00-01 locations à usage d'habitation de la commission des clauses abusives, en ce qu'elles déterminent le montant de l'indemnité due par le locataire qui n'exécute pas ses obligations, sans prévoir une indemnité du même ordre à la charge du bailleur qui n'exécute pas les siennes » ;

Elle a prorogé son délibéré au 6 avril 2017, en demandant une réponde au plus tard pour le 5 avril.

Par note reçue le 3 avril 2017, la société d'HLM La Plaine Normande a indiqué s'en rapporter sur la discussion potentielle de la validité de la clause stipulée dans le contrat de bail au regard de la recommandation de la commission des clauses abusives.

 

MOTIFS :

Attendu que l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 II prévoit qu'  à compter du 1^er janvier 2015, les bailleurs personnes morales (...) ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 (...) » ;

Que la loi du 2014-366 du 24 mars 2014 a modifié en ce sens l'article 24 précité et a abrogé les articles L. 353-15-1 et L. 442-6-1 du code de la construction et de l'habitation ;

Que dès lors, c'est à tort que M. et Mme X. invoquent les dispositions de ces textes, étant au demeurant observé que la saisine de la caisse d'allocations familiales ayant été faite par un courrier réceptionné selon tampon et mention manuscrite signée le 22 avril 2015, le délai de trois mois était expiré depuis le 22 juillet 2015 lorsque l'assignation a été délivrée le 3 août suivant ;

Qu'en ce qui concerne le respect des dispositions désormais applicables prévues par l'article 24 précité, il résulte des pièces produites que le bailleur a saisi la commission visée par ce texte, la CCAPEX par lettre du 4 mai 2015 réceptionné par le secrétariat de cette dernière le 11 mai suivant, ainsi qu'il en résulte du tampon et de la signature de l'organisme concerné (pièce n° 14 de l'appelante) ;

Que dès lors, le délai de deux mois étant expiré le 11 juillet 2015, l'assignation du 3 août 2015, délivrée après l'expiration de ce délai, est donc recevable ;

Attendu que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 4 mai 2015 produit aux débats contient un relevé de compte mentionnant le détail des échéances et des paiements du 18 septembre 2014 au 30 avril 2015, permettant aux locataires de vérifier tant les sommes réclamées que les paiements comptabilisés ;

Qu'aucune contestation sérieuse ne peut donc être retenue ;

Attendu qu'aux termes de l'article 24 modifié de la loi du 6 juillet 1989, « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

(....)

....)

Le juge peut même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de 1244-1 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. L'article 1242 du même code s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi ;

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet » ;

Que la société d'HLM la Plaine Normande produit aux débats, outre le bail et le commandement de payer, la notification de l'assignation à Monsieur le Préfet de Seine Maritime le 6 août 2015 ;

Que le bail contient une clause de résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ;

Que par ailleurs le commandement de payer vise régulièrement la clause résolutoire, l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 ;

Que M. et Mme X. n'ont pas dans le délai de deux mois qui leur était imparti réglé la totalité des sommes visées au commandement ;

Qu'au vu du décompte actualisé non utilement contredit, la somme due au titre des loyers et charges impayés est de 2.432,07 euros terme de décembre 2016 inclus ; qu'il n'y a pas lieu en revanche de faire droit à la demande d'application de la « clause pénale » de 10 % incluse au bail et libellée comme suit : « tout retard de paiement à son exacte échéance d'un seul terme de loyer, charges et accessoires, et plus généralement du non-paiement de tout autre somme exigible au titre du présent bail dans les délais requis, rend le locataire redevable de plein droit sans mise en demeure préalable d'une indemnité, au titre de la réparation du préjudice subi par le bailleur, d'une indemnité de 10 % du total des sommes dues » ; qu'en effet, cette clause, insérée dans un bail conclu par un bailleur professionnel, est réputée non écrite en application de la Recommandation 00-01 de la commission des clauses abusives en ce que « de telles clauses, compte tenu de l'absence de réciprocité en cas de manquement du bailleur, sont source de déséquilibre contractuel au détriment du consommateur »; qu'en l'occurrence le contrat de bail ne prévoit aucune clause de ce type en cas d'inexécution par le bailleur de ses obligations, qu'elle sera donc considérée comme non écrite ;

Attendu par ailleurs que M. et Mme X. qui ont un enfant à charge invoquent au soutien de leur demande de délais des ressources actuelles de 470 euros incluant l'allocation logement de 306.34 euros, des charges fixes de 520,64 euros ; qu'ils indiquent que M. X. doit percevoir le RSA mais n'en justifient pas, aucun pièce n'ayant été transmise à la cour ; qu'au demeurant leur situation ne leur permet pas d'apurer leur dette locative dans les délais légaux puisqu'ils devraient verser au moins une somme de 67 euros mensuelle en complément du loyer résiduel de 175 euros restant à leur charge après imputation de l'allocation logement, alors qu'au vu du décompte produit, ils ne versent plus le loyer résiduel depuis de nombreux mois, et seule une somme de 386.57 euros a été versée entre janvier et décembre 2016 ;

Qu'il convient de les débouter de leur demande de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire ;

Qu'ainsi, la résiliation du bail ne peut qu'être constatée et l'expulsion ordonnée ;

Attendu qu'il convient de fixer l'indemnité d'occupation que M. et Mme X. devront solidairement verser jusqu'à leur départ effectif des lieux à un montant égal au loyer courant majoré des charges qui aurait été du en cas de poursuite du bail ;

Attendu que M. et Mme X. qui perdent le procès seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel et déboutés de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ; qu'il ne paraît pas par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la société D'HLM La Plaine Normande les frais irrépétibles qu'elle s'est vue contrainte d'exposer devant la cour.

 

PAR CES MOTIFS :

LA COUR

Statuant, publiquement, par arrêt contradictoire,

Vu l'arrêt du 8 décembre 2016 infirmant l'ordonnance du 18 décembre 2015 rendue par le juge des référés du Havre en ce que celui-ci s'est déclaré incompétent pour statuer sur les demandes de la société d'HLM La Plaine Normande ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Constate la résiliation du contrat de bail conclu le 27 juin 2013 entre la société HLM La Plaine Normande et M. X. et Mme Y. épouse X. portant sur un logement situé [...], [ville], à effet au 4 juillet 2015 ;

Dit que M. X. et Mme X. née Y. devront quitter les lieux deux mois après le commandement de quitter les lieux qui leur aura été signifié ;

Ordonne à l'issue de ce délai, l'expulsion M. X. et Mme X. née X. ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef avec l'aide de la force publique si besoin est ;

Condamne solidairement M. X. et Mme X. née Y. à payer à la société d'HLM la Plaine Normande :

- une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges et en subissant les augmentations légales, du 1^er janvier 2017 à l'entière libération des lieux avec remise des clés ;

- la somme de 2.432,07 euros terme de décembre 2016 inclus au titre des loyers et charges et indemnités d'occupation impayés, avec intérêts de retard au taux légal sur la somme de 519,93 euros à compter du 4 mai 2015, sur la somme de 1.679,75 euros à compter de l'assignation en date du 3 août 2015 et pour le surplus à compter du 28 décembre 2016, date de dépôt des conclusions d'appel ;

Dit n'y avoir lieu à allocation d'indemnité de procédure ;

Condamne in solidum M. X. et Mme Y. épouse X. aux dépens de première instance incluant notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, ainsi que ceux d'appel dont recouvrement direct au profit de la SCP H.D. en application de l'article 699 du code de procédure civile et des dispositions sur l'aide juridictionnelle.

Le Greffier                Le Président