Extrait : « 1° au regard de la loi sur le démarchage que la faculté, de renonciation figure parmi les mentions obligatoires que doit contenir l'écrit, obligatoirement remis à la personne démarchée qu'encore l'écrit doit comporter un formulaire détachable y afférent ; et que l'absence de ces obligations est sanctionnée par la nullité du contrat et que le tribunal, estime en l'espèce que cette loi a bien lieu présentement de s'appliquer au motif que les époux X., s'ils sont bien professionnels en matière de bar-brasserie ne sauraient être considérés autrement que comme de simples particuliers que la loi souhaite protéger en matière de « cession de fonds de commerce ».

 

TRIBUNAL DE COMMERCE D’ORLÉANS

DEUXIÈME CHAMBRE

JUGEMENT DU 21 SEPTEMBRE 1994

 

R.G. n° 2762/94. Jugement contradictoire. LE TRIBUNAL DE COMMERCE D'ORLÉANS, 2^ème CHAMBRE, SIÈGEANT EN AUDIENCE PUBLIQUE, À QUINZE HEURES, LE 21 SEPTEMBRE MIL NEUF CENT QUATRE VINGT QUATORZE A RENDU LE JUGEMENT DONT LA TENEUR SUIT :

Dans l'instance mise au rôle sous le numéro n° 2762/94

 

ENTRE :

Société-SDHR-IMMO, Sari

dont le siège social est [adresse] ; Agissant poursuites et diligences de sa gérante, demeurant audit siège ; Demanderesse suivant assignation en date du dix huit avril mil neuf cent quatre vingt quatorze ; Comparant par la SCP d'avocats-PILLAUDIN-VOLLET, avocats à Orléans ;

 

ET :

Monsieur X.

demeurant [adresse] et

Madame Y. épouse X.

demeurant à la même adresse ; Défendeurs comparant par Maître LEROY, avocat à Orléans.

 

La cause entendue le 29 juin 1994 le tribunal a pris l'affaire en son délibéré à ce jour ;

 

I - LA PROCÉDURE :

Par le ministère de Maître A., huissier de justice [ville], la Société SDHR Immo a fait délivrer le 18 avril 1994 aux époux X.-Y., assignation à comparaître devant notre juridiction à l'audience du 4 mai 1994 en paiement :

- d'une somme de 65.000 Francs outre intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 1994 jusqu'à complet paiement ;

- celle de 6.000 Francs au titre de l'article 700 du NCPC ;

- des entiers dépens ;

et demande en outre l'exécution provisoire ;

Attendu que les époux X.-Y. demandent au tribunal de :

Déclarer la Société SDHR Immo irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes et les rejeter ;

Prononcer la nullité du mandat du 15 juin pour les motifs énoncés dans l'assignation ;

dire et juger subsidiairement que la SDHR Immo ne peut prétendre à recevoir une commission ;

Que les actes conservatoires formulés, déclarés de nul effet et que les époux X. pourront recevoir l'intégralité du prix de vente du fonds de commerce ;

Condamner la SDHR à leur verser une somme de 10.000 Francs titre de dommages et intérêts et celle de 10.000 Francs au titre de l'article 700 du NCPC ;

[minute page 2] Ordonner l'exécution provisoire ;

Condamner SDHR IMMO aux entiers dépens ;

 

II - LES-FAITS :

Attendu que M. et Mme X. exploitaient à [ville] un commerce de bar, brasserie sous l'appellation « Bar … », [adresse] ; ayant décidé de mettre en vente ce fonds de commerce, ils se sont adressé à plusieurs agents immobiliers,

Ayant également remarqué la publicité d'une autre agence immobilière, l'Agence SDHR de [ville], les époux X. ont également contacté cette dernière agence pour lui signaler que leur affaire était en vente ;

Quelques jours plus tard, le 14 juin 1993, M. Z. de SDHR a accompagné un acquéreur éventuel chez les époux X. et fait signer aux candidats acheteurs une reconnaissance d'indication et de visite n° 41 ; ce n'est que le lendemain, 15 juin 1993 qu'il a fait signer à Mme X. le mandat le désignant comme mandataire mais sur un imprimé bien différent des 4 autres mandats antérieurs puisqu'il s'agissait cette fois d'un mandat exclusif de vente comportant outre le prix de vente de 700.000 Francs, une rémunération de mandataire de 10 % à la charge du mandant... « bien qu'il y ait une rature, car le mandataire avait commencé par indiquer à la charge » de l'A... puis transformé la lettre A en première lettre du mot « mandant » soit la lettre M ;

A la suite de démarches personnelles M. et Mme X. ont contacté eux-mêmes et conclu directement sans autre intermédiaire, la vente de leur fonds de commerce à M. W. par acte notarié en date du 28 octobre 1993 à la SCP B.-C., Notaires à [ville] moyennant le prix principal de 650.000 Francs payé comptant à concurrence de 65.000 Francs par imputation du dépôt de garantie versé sur un compte spécial ouvert à la BRO et le solde soit 585.000 Francs demeurant affecté à titre de gage au profit du cessionnaire pour lui garantir le rapport des mainlevées, radiations de toutes inscriptions, oppositions et autres empêchements ; cet acte prévoyait également toutes les formalités de publicité, radiation, immatriculation, organismes fiscaux ;

Dès le 12 octobre 1993 le Cabinet SDHR par LRAR aux époux X. leur rappelle le mandat de vente signé le 15 juin précédent, leur en remettant copie, leur rappelant ainsi qu'ils pourront le vérifier dans les clauses du mandat que « le vendeur est tenu de faire connaître les nom, adresse de l'acquéreur ainsi que les coordonnées de l'intermédiaire chargé de la transaction ; »

Le 22 octobre 1993, les époux X. adressent une mise en demeure à SDHR d'avoir à leur adresser les coordonnées de son conseil et que passé le délai de huitaine, sans réponse de sa part, ils se verraient dans l'obligation de s'adresser à justice ;

[minute page 3] Le 14 janvier 1994, à la demande d'SDHR, Maître D., huissier de justice à La [ville], a fait opposition pour la somme de 68.718,83 Francs au paiement du prix de vente du fonds de commerce vendu par Mme X. au profit de M. W. en l'étude de Maîtres B.-C. ;

Le 2 mars 94 Maître E. à la requête de SDHR a déposé devant Monsieur le Président du tribunal de grande Instance une requête aux fins de saisie conservatoire

Le 7 mars 1994, Monsieur le Président du tribunal de Grande Instance par ordonnance, a autorisé le requérant SDHR à pratiquer une saisie conservatoire entre les mains de la SCP B.-C., détenteur du prix de vente du fonds de commerce des époux X. pour garantie de la somme de 65.000 Francs saisie à exécuter dans le délai de 3 mois à compter de la date de l'ordonnance sous peine d'être caduque, passé ce délai ;

Le PV de saisie-conservatoire de créance a été notifié le 6 avril 1994 par Maître A., huissier de justice à la SCP B.-C. et le 11 avril 94 également par Maître A., aux époux X. ; afin d'obtenir la mainlevée de l'opposition les époux X. ont saisi Monsieur le juge des référés qui, se fondant sur les obligations des parties en cas de mandat exclusif, par ordonnance en date du 20 avril 94, n'a pu que débouter le demandeur X. de sa demande en mainlevée tout en reconnaissant que l'acte d'opposition établi à la diligence de la Société SDHR IMMO « comprenait deux irrégularités de forme ».

Enfin le 18 avril 1994 la Société SDHR a assigné les époux X. devant notre tribunal ;

 

III - L’AVIS MOTIVÉ DU TRIBUNAL :

Attendu que les époux X. ont vendu par acte notarié le commerce de bar-brasserie sis à [ville - adresse] le 28 octobre 1993 à M. W. pour la somme de 650.000 Francs payée comptant, et demeurée entre les mains du comptable de l'étude dans l'attente des formalités d'usage ;

Qu'une saisie conservatoire a été signé par Monsieur le Président du tribunal de grande Instance le 7 mars 1994 signifiée le 6 avril à l'étude et le 11 avril aux époux X. ;

Qu'une ordonnance de référé du 20 avril 94 a débouté M. X. de sa demande de mainlevée de saisie ;

Puis le 18 avril 1994 c'est l'assignation de la SDHR IMMO ;

Attendu, au vu de ce qui précède, que le tribunal va examiner et juger successivement les obligations liées au mandant Mme X., envers le mandataire SDHR du fait du mandat de vente comportant exclusivité dont se réclame celui-ci ;

[minute page 4] Des conditions tant matérielles que circonstancielles dans lesquelles ce mandat a été signé par le seul conjoint Mme X. permettant ou non de faire droit à la prétention de l'avocat des époux X. de voir le tribunal prononcer la nullité du mandat du 15 juin 1993.

Obligation du mandant lorsqu'il est lié à son mandataire par un contrat de vente avec exclusivité ;

Attendu que le mandat exclusif signé le 15 juin 1993 par Mme X. au bénéfice de la SDHR comporte dans les conditions générales du mandat imprimées au verso : un paragraphe concernant les obligations du mandant et notamment en son article 4 « stipulation expresse - exclusivité : de convention expresse et à titre de condition essentielle dans laquelle le mandataire n'aurait pas accepté la présente mission, le mandant :

- s'engage à signer aux prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente ou tout compromis de vente avec tout acquéreur présenté par le mandataire ;

- s'interdit, même après l'expiration du mandat, de traiter directement avec un acquéreur ayant été prévisé par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui ;

mais aussi en paragraphe C :

- s'interdit de négocier directement ou indirectement, s'engageant à diriger sur le mandataire toutes les demandes qui lui seront adressées personnellement ;

Que le mandataire SDHR ne prétend pas avoir trouvé ni envoyé aux vendeurs, le client M. W. qui s'est rendu acquéreur de leur fonds, mais que le 12 octobre 1993 par LRAR il a rappelé aux époux X., copie du mandat à l'appui que « le vendeur est tenu de faire connaître au mandataire exclusif les nom et adresse de l'acquéreur ainsi que les coordonnées de l'intermédiaire chargé de la transaction » ;

Que par suite, Monsieur le Président du tribunal de grande Instance a d'une part autorisé la SDHR à pratiquer une saisie conservatoire mais aussi une ordonnance déboutant les époux X. de leur demande en mainlevée de ladite opposition ;

et qu'il est clair, dans ces conditions que le tribunal, s'il devait admettre la validité du mandat de vente avec exclusivité, signé par Mme X., ne pourrait que faire droit à toutes les demandes de l'assignataire SDHR et l'autoriser notamment à percevoir entre les mains de la SCP B.-C. le montant intégral de la somme de 65.000 Francs en séquestre et débouter les époux X. de toutes leurs demandes reconventionnelles et les condamner aux entiers dépens ;

Mais attendu qu'il convient également à ce tribunal de se prononcer sur la validité ou la nullité du mandat litigieux avec toutes les conséquences qui en découlent ;

[minute page 5] Qu'il convient de rappeler que séparément ou conjointement les époux X. avant de faire appel à la Société SDHR avaient contracté quatre autres mandats de vente, mais stipulés « sans exclusivité » ;

Que ces 4 mandats prévoient tous, que la rémunération du mandataire, chiffrée distinctement avec mention du montant « est à la charge de l'acquéreur » ;

Mais que le mandat litigieux dont se réclame la SDHR mandat exclusif de vente de fonds de commerce, comporte curieusement une anomalie dans la rédaction de la rémunération, indiquée au taux de 10 % puisque le rédacteur a tout d'abord écrit : après à la charge de (3) "L" puis "Mandant" comme s'il avait eu en premier l'intention de mentionner « l'acquéreur » comme ses autres collègues et qu'il se soit repris en indiquant « mandant » ; d'autant que la première lettre de mandant ressemble curieusement à un « A » transformé en « M » ;

Que dans ces conditions, le tribunal est fondé à émettre un doute sur la réelle intention de chacune des parties et si elles étaient bien identiques, à la fois, pour ce qui est de la qualité du mandat confié, 4 mandats non exclusifs mais un seul avec exclusivité, comme par hasard le mandat litigieux ;

Mais aussi « désignation prévise » [N.B. conforme à la minute] sur 4 mandats de la rémunération du mandataire mentionné à la charge de l'acquéreur et une seule fois, et « avec ambiguïté » à la charge du « mandant » ;

Que par ailleurs, le tribunal remarque également que la forme du « M » de mandant n'est pas du tout la forme employée par le même rédacteur sur le même mandat pour désigner « La M… » et « mandat accepté » mais que celle dernière forme de « M » ne peut être obtenue à partir de la première lettre du mot « acquéreur » soit la lettre « A » ;

Que dans ces conditions, il est pour le moins troublant de voir les époux X. changer, au seul bénéfice de SDHR et pour le seul mandat litigieux à la fois la forme du mandat de « sans exclusivité » par « mandat exclusif de vente » et accepter également de voir le montant de la vente amputé du coût de la rémunération du mandataire alors que, précédemment, à 4 reprises, ils avaient précisé qu'elle serait à la charge de l'acquéreur ;

Que pour ces mêmes raisons, l'avocat de SDHR ne réussit pas à convaincre le tribunal lorsqu'il prétend « que le mandat exclusif dont s'agit, fait suite à des mandats signés auprès d'autres agences par Mme X. qui ont révélé le peu d' 'intérêt pour l'affaire à vendre » ; c'est bien la raison pour laquelle Mme X., constatant cet état de fait, a décidé alors de confier un mandat exclusif à l'agence SDHR mais que bien au contraire, le tribunal serait volontiers porté à croire l'avocat des époux X. dans ses efforts à le convaincre de considérer le mandat comme nul et de nul effet sous les différents motifs :

- [minute page 6] au regard de la loi sur les démarchages du 22 décembre 1972 au regard des articles 1109 et 1116 du Code Civil ;

Attendu en effet :

1° au regard de la loi sur le démarchage que la faculté, de renonciation figure parmi les mentions obligatoires que doit contenir l'écrit, obligatoirement remis à la personne démarchée qu'encore l'écrit doit comporter un formulaire détachable y afférent ; et que l'absence de ces obligations est sanctionnée par la nullité du contrat et que le tribunal, estime en l'espèce que cette loi a bien lieu présentement de s'appliquer au motif que les époux X., s'ils sont bien professionnels en matière de bar-brasserie ne sauraient être considérés autrement que comme de simples particuliers que la loi souhaite protéger en matière de « cession de fonds de commerce » ;

2° au regard des articles 1109 et 1116 du Code Civil

Attendu que l'article 1109 prévoit « qu'il n'y a point de consentement valable, si le consentement n'a été donné que par erreur, ou s'il a été extorqué par la violence ou surpris par dol » et que les réserves soulignées plus haut ne permettent pas de convaincre le tribunal de la parfaite bonne foi du mandataire SDHR dans ses agissements envers les mandants, de même pour l'article 1116 qui prévoit que « lorsque des manœuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manœuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; il ne se présume pas il doit être prouvé » ; que le tribunal s'estime fondé à reprocher au mandataire SDHR de n'avoir pas parfaitement rempli envers Mme X. toutes ses obligations de renseignements et d'informations et que s'il peut présenter au tribunal, une lettre en date du 12 octobre 93 par laquelle il rappelle aux époux X. leurs obligations à son égard « à le tenir informé du nom de l'acquéreur ainsi que des coordonnées de l'intermédiaire chargé de la transaction », il est bien regrettable qu'en ce qui le concerne il ne puisse aussi bien prouver au tribunal, avoir lui-même comme la loi en fait obligation, tenir Mme X. bien informée desdites obligations avant que de la faire signer ;

Que ce n'est pas sans intérêt que le tribunal a pris connaissance de divers témoignages en faveur des époux X. ; et que le tribunal estime bien audacieux et parfaitement sans fondement la prétention de l'avocat de SDHR à vouloir convaincre le tribunal que « ces correspondances émanent de personnes qui ne connaissent pas le dossier » et « qu'elles n'ont pour but que de tenter d'intimider la SDHR, par l'intermédiaire de la FNAIM, de façon à éluder le débat judiciaire et qu'en conséquence le tribunal ne pet que recevoir le demandeur en son assignation à obtenir des époux X. le versement de la somme de 65.000 Francs en principal, mais la déclarer sans fondement au motif de la nullité du mandat dont il se réclame et l'en débouter ;

[minute page 7] Mais attendu toutefois qu'il appartenait néanmoins aux époux X. de vérifier que l'agence contractée en dernier lieu méritait pleinement leur confiance et qu'elle ne leur avait pas fait signer une convention contraire à leurs intentions ;

Que cette négligence ne saurait rester sans aucune sanction et que par suite, le tribunal, décide de les débouter de leur prétention à obtenir de SDHR le versement de toute somme à titre de dommages-intérêts ;

Que néanmoins sans la mauvaise foi de SDHR, les époux X. n'auraient pas eu à exposer des frais d'avocat et des dépens de justice et que par suite il serait injuste de les leur laisser supporter et qu'il convient de condamner SDHR au versement d'une somme de 6.000 Francs au titre de l'article 700 du NCPC aux époux X., et la condamner aux dépens ;

 

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL :

Après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort ;

Reçoit la Société SDHR IMMO en son assignation, mais la déclare totalement mal fondée, et l'en déboute ainsi que de l'entièreté de ses demandes et prétentions ;

Reçoit les époux X. en leurs demandes et les déclarent partiellement fondées ;

Prononce la nullité du mandat du 15 juin aux motifs sus-énoncées avec toutes conséquences de droit ;

Dit que l'agence SDHR ne peut prétendre recevoir aucune commission pour un mandat déclaré nul et de nul effet ;

Que les actes conservatoires formulés sont eux-mêmes déclarés de nul effet et que les époux X. pourront recevoir l'intégralité du prix de vente de leur fonds de commerce ;

Dit n'y avoir lieu à dommages-intérêts ;

Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ;

Déboute les époux X. du surplus de leurs demandes ;

Condamne la Société SDHR IMMO aux entiers dépens ;

Lesquels dépens liquidés et taxés en jugeant à la somme de 301,18 Francs.

Ainsi fait et jugé en audience publique du Tribunal de Commerce d'Orléans, le dit jour, 21 septembre 1994, où étaient présents et siégeaient Messieurs CROIXMARIE, Président, QUIDET, LAROUSSE, MOLLIARD, VASSENEIX, juges

Avec l'assistance de Maître Pascal DANIEL, Greffier.

LE GREFFIER                        LE PRÉSIDENT

P. DANIEL                             P.-Y. CROIXMARIE