Extrait : « Les compromis de vente contiennent habituellement une telle clause pénale convenue entre les parties pour assurer l'exécution d'une obligation de faire de l'acquéreur et qui a pour but d'éviter les difficultés d'évaluation du dommage subi par le vendeur, en fixant une somme d'argent forfaitaire. En général, les parties prévoient, tel en l'espèce, que la partie défaillante devra verser à l'autre partie une indemnité équivalente à 10 % du prix de vente. Son montant est susceptible de réduction par le tribunal si celle-ci se révèle manifestement excessive. C'est donc à tort que le juge de l'exécution a qualifié d'abusive une telle clause. Les intimés qui confondent abus et excès ne le démontrent pas plus devant la cour. Une clause pénale n'est pas abusive du seul fait qu'elle est manifestement excessive. 

Ainsi la clause pénale va venir sanctionner le comportement des époux X. dans la mesure où ils n'ont pas permis de remplir toutes les conditions d'exécution de la vente et ont occupé 3 mois et demi les locaux appartenant à la SARL L'ORANGERAIE sans bourse déliée. Ainsi le rapport fondamental entre les époux X. et la SARL L'ORANGERAIE qui sous-tend la remise de la somme de 23.500 euros est bien causée. Cependant, force est de constater que la clause pénale est manifestement excessive en son montant, le bien ayant été immobilisé 6 mois et occupé 3 mois et seize jours. Le montant sera réduit à la somme de 8 000 euros. »

 

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE PREMIÈRE CHAMBRE

ARRÊT DU 22 MARS 2018

 

R.G. n° 17/00438. JUGE DE L'EXÉCUTION DE NÎMES, 13 janvier 2017 : RG n° 16/03326.

 

APPELANTE :

SARL L'ORANGERAIE

(RCS XXX), agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié de droit audit siège, Représentée par Maître Stéphane G. de la SCP L.-M.-G.-L.- J.-V., Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

 

INTIMÉS :

Monsieur X.

né le [date] à [ville], Représenté par Maître Pascale B. de la SELARL B., Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Madame Y. épouse X.

née le [date] à [ville], Représentée par Maître Pascale B. de la SELARL B., Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

 

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS : Mme Anne-Marie HEBRARD, Conseiller, a entendu les plaidoiries en application de l'article 786 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Sylvie BLUME, Président, Mme Anne-Marie HEBRARD, Conseiller, Mme Elisabeth TOULOUSE, Conseiller

GREFFIERS : Mme Caroline BAZAILLE SAADA, Greffier, lors des débats et Mme Nathalie TAUVERON, lors du prononcé de la décision

DÉBATS : à l'audience publique du 8 janvier 2018, où l'affaire a été mise en délibéré au 22 mars 2018 ; Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel ;

ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé et signé par Mme Sylvie BLUME, Président, publiquement, le 22 mars 2018, par mise à disposition au greffe de la Cour

 

EXPOSÉ DU LITIGE :

M. X. et Mme Y. épouse X. ont signé avec la SARL L'ORANGERAIE un compromis de vente le 20 juin 2014 portant sur un appartement T3 sis [...] moyennant le prix de 235.000 euros sous la condition suspensive d'obtenir un prêt bancaire du même montant. Les époux X. ont été autorisés à occuper les lieux le 2 septembre 2014. Le 10 décembre 2014, une convention intervenue entre les parties prévoyait la remise au vendeur d'un chèque bancaire dit « de caution » d'un montant de 23.500 euros qui demeurerait acquis au vendeur en cas de non-paiement du prix de l'appartement. Le prêt immobilier n'a pas été accordé aux époux X. qui ont quitté les lieux le 19 décembre 2014 et la SARL L'ORANGERAIE a remis le chèque à l'encaissement le 18 décembre 2014. Celui-ci n'a pas été réglé faute de provision et fait l'objet d'un certificat de non-paiement signifié aux époux X. le 4 juin 2015. Faute de règlement, il a été dressé titre exécutoire le 22 juin 2015.

Un commandement de payer aux fins de saisie-vente a été signifié par la SARL L'ORANGERAIE le 2 juillet 2015 aux époux X. Sur contestation le 28 juillet 2015 de ce commandement devant le juge de l'exécution et rejet par ce dernier le 23 octobre 2015 des exceptions d'incompétence soulevées, la Cour d'Appel de Nîmes par arrêt du 3 mars 2016 a déclaré le juge de l'exécution du Tribunal de Grande Instance de Nîmes incompétent pour connaître du litige et renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront.

La SARL L'ORANGERAIE a le 12 juillet 2016 fait pratiquer une saisie attribution sur le compte bancaire des époux X. ouvert au Crédit mutuel pour avoir paiement de cette somme de 23500 euros.

Par acte d'huissier du 29 juillet 2016, M. X. et Mme Y. épouse X. ont assigné la SARL L'ORANGERAIE devant le juge de l'exécution du Tribunal de Grande Instance de Nîmes en mainlevée de cette saisie-attribution.

Par jugement contradictoire du 13 janvier 2017, le juge de l'exécution du Tribunal de Grande Instance de Nîmes a :

- rejeté l'exception d'irrecevabilité formulée par la SARL L'ORANGERAIE,

- dit que la clause prévoyant le paiement de la somme de 23.500 euros est abusive au sens de l'article L. 132-1 du code de la consommation,

- dit qu'elle est réputée non écrite,

- dit que le chèque est non causé,

- dit que la SARL L'ORANGERAIE ne peut poursuivre le paiement du chèque,

- dit nul et de nul effet le certificat de non-paiement établi par la SMC de Bagnols sur Cèze le 7 avril 2015,

- dit nulle et de nul effet la saisie attribution pratiquée à l'initiative de la SARL L'orangeraie sur le compte bancaire des époux X. ouvert au Crédit mutuel,

- condamne la SARL L'ORANGERAIE à payer à M. X. et Mme Y. épouse X. la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts,

- condamne la SARL L'ORANGERAIE à payer à M. X. et Mme Y. épouse X. la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

 

La SARL L'ORANGERAIE a interjeté appel de cette décision par déclaration du 2 février 2017.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 avril 2017 auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé de ses moyens et arguments, elle demande à la cour de réformer le jugement attaqué et

ainsi de :

- dire et juger que le juge de l'exécution du Tribunal de Grande Instance de Nîmes aurait dû se déclarer incompétent au profit du tribunal de grande instance de Montpellier,

- renvoyer en conséquence les parties devant ce tribunal,

très subsidiairement sur le fond,

- rejeter toutes les prétentions des époux X., eu égard à la cause démontrée du chèque de 23.500 euros qui est demeuré impayé,

- dire n'y avoir lieu à juger réputée non écrite la clause en vertu de laquelle la somme de 23.500 euros est due à la SARL L'ORANGERAIE, ni à dommages et intérêts, ni à application de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice des époux X.,

reconventionnellement,

- les condamner à lui payer la somme de 3.000 euros pour procédure abusive, outre, solidairement la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel avec droit de recouvrement direct au bénéfice de la SCP L.

 

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 novembre 2017, M. X. et Mme Y. épouse X. sollicitent la cour de confirmer purement et simplement la décision entreprise.

 

L'instruction de la procédure a été ordonnée le 6 octobre 2017 avec effet différé au 28 décembre 2017 et l'affaire a été renvoyée à l'audience du 8 janvier 2018.

 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la compétence :

L'article L. 213-6 du code de l'organisation judiciaire dispose que « le juge de l'exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s'élèvent à l'occasion de l'exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu'elles n'échappent à la compétence des juridictions de l'ordre judiciaire ».

En l'espèce, la SARL L'ORANGERAIE est en possession d'un titre exécutoire dressé le 22 juin 2015 par Maître Virginie L.-P., huissier de justice à [ville P.] en application des dispositions de l'article L. 131-73 du code monétaire et financier à la suite de l'absence de paiement par les époux X. d'un ou plusieurs chèques bancaires d'un montant total de 23.500 euros émis au profit de la SARL L'ORANGERAIE.

La saisie-attribution pratiquée à la requête de cette dernière société le 12 juillet 2016 au préjudice des époux X. est bien, contrairement au simple commandement de payer aux fins de saisie vente précédemment signifié le 2 juillet 2015, une mesure d'exécution forcée.

Le juge de l'exécution est donc parfaitement compétent pour connaître des difficultés relatives au titre exécutoire dont excipe la SARL L'ORANGERAIE.

L'exception d'incompétence soulevée par la SARL L'ORANGERAIE ne peut donc qu'être rejetée.

 

Sur la contestation :

La SARL L'ORANGERAIE est effectivement en possession d'un titre exécutoire mais les époux X. sont recevables à opposer à la bénéficiaire de ce chèque sans provision une exception tirée de l'absence de cause du rapport fondamental.

Le compromis de vente signé le 20 juin 2014 entre la SARL L'ORANGERAIE et M. X. ou toute société pouvant s'y substituer prévoit au titre des conditions suspensives celle de l'obtention d'un prêt par l'acquéreur. Il met un certain nombre d'obligations à la charge de cet acquéreur vis-à-vis du crédit sollicité, plus particulièrement quant aux démarches nécessaires à l'obtention du prêt, à la date de réception de l'offre et à sa notification. Dans le cas où l'acquéreur n'aurait pas apporté la justification requise dans les délais prévus, le compromis sera caduc, le vendeur retrouvera son entière liberté mais l'acquéreur ne pourra recouvrer l'indemnité d'immobilisation qu'après justification qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt et que la condition n'est pas défailli de son fait, à défaut l'indemnité d'immobilisation restera acquise au vendeur en application des dispositions de l'article 1178 du code civil.

Le sous-seing prévoit un dépôt de garantie en la comptabilité de l'Office notarial de [ville M.] de la somme de 5.000 euros au plus tard dans les 10 jours de la signature du compromis sur le compte de l'office à la caisse des dépôts et consignations sous le libellé « dépôt de garantie par ». Il est ajouté en page 14 que « Dans l'hypothèse où la somme convenue au titre du dépôt de garantie ou la caution bancaire dont il a été question ne serait pas versée, provisionnée ou remise au notaire dépositaire, dans le délai imparti, les présentes seront considérées comme nulles et non avenues sans indemnité de part ni d'autre ».

L'acte prévoit une réitération par acte authentique au plus tard le 31 août 2014 par l'Office notarial de [ville M.] moyennant le versement du prix stipulé et dans le cas où l'une des parties après avoir mise en demeure de régulariser pas l'acte authentique au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution de l'acte sont remplies, ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 10 % du prix de la vente à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 ancien du code civil indépendamment de tous dommages et intérêts. Il est mentionné qu'il est convenu entre les parties que cette clause pénale a également pour objet de sanctionner le comportement de l'une des parties dans la mesure où il n'a pas permis de remplir toutes les conditions d'exécution de la vente. Cette clause est susceptible d'être diminuée d'office par le juge.

Les époux X. affirment sans être contredits que l'indemnité d'immobilisation de 5.000 euros n'a jamais été versée en l'étude notariale de [ville M.].

Ils ne contestent pas l'absence de virement au notaire du prix de 235.000 euros et ce, bien qu'étant en possession de cette somme sur un compte bancaire à la BSI à [ville L.], en Suisse, les nombreux courriels de M. Z., chargé de l'envoi des fonds par les époux X. ainsi qu'il se présente lui-même à l'office notarial [ville R.] le 19 septembre 2014, attestant des difficultés rencontrées par M. X. pour transférer les fonds depuis son compte en Suisse.

Ils ne discutent pas plus avoir, par l'intermédiaire de leurs enfants étudiants, occupé les lieux objet du compromis de vente du 2 septembre 2014 au 19 décembre 2014 sans effectuer le moindre paiement à la SARL L'ORANGERAIE, laquelle, tenant les relations de confiance instaurées entre les parties, a accepté le 26 août 2014 une remise anticipée des clefs avant signature de l'acte authentique.

A la date prévue pour la signature de l'acte authentique, le 24 septembre 2014, il a été sursis à la vente, les fonds n'ayant pas été versés entre les mains du notaire.

S'il peut être admis qu'une jouissance gratuite à compter du 2 septembre 2014 pouvait être valablement envisagée dans l'optique d'une signature de l'acte authentique de vente le 31 août puis le 24 septembre 2014, il en est différemment lorsque l'occupation se prolonge pratiquement trois mois sans réitération de la dite vente.

Dès lors, la SARL L'ORANGERAIE a accepté de prolonger la validité du compromis en dépit de l'absence de versement du dépôt de garantie et de l'absence des fonds au 24 septembre 2014 puis de semaines en semaines devant les promesses de versement réitérées jusqu'au 10 décembre 2014, mais elle a entendu le 6 décembre 2014 lier son accord de prorogation au versement d'un chèque de caution de 10 % du prix de vente le 8 décembre 2014, caution qui lui serait acquise définitivement dans l'hypothèse d'une absence de paiement du prix au 10 décembre 2014, date finale prévue pour la réitération de la vente.

Les époux X. ont apposé leur signature précédée de la mention « Bon pour accord » au bas du courriel adressé par Mme W. pour le compte de la SARL L'ORANGERAIE à M. X. et à M. Z. le 6 décembre 2014. Ils ont confirmé leurs accord par la remise d'un chèque du montant des 23.500 euros demandés tiré sur une banque française la Société Marseillaise de Crédit. Les contractants ont donc ajouté un avenant à leur compromis en complétant une clause pénale déjà insérée dans l'acte.

Les compromis de vente contiennent habituellement une telle clause pénale convenue entre les parties pour assurer l'exécution d'une obligation de faire de l'acquéreur et qui a pour but d'éviter les difficultés d'évaluation du dommage subi par le vendeur, en fixant une somme d'argent forfaitaire. En général, les parties prévoient, tel en l'espèce, que la partie défaillante devra verser à l'autre partie une indemnité équivalente à 10 % du prix de vente. Son montant est susceptible de réduction par le tribunal si celle-ci se révèle manifestement excessive. C'est donc à tort que le juge de l'exécution a qualifié d'abusive une telle clause. Les intimés qui confondent abus et excès ne le démontrent pas plus devant la cour. Une clause pénale n'est pas abusive du seul fait qu'elle est manifestement excessive.

Ainsi la clause pénale va venir sanctionner le comportement des époux X. dans la mesure où ils n'ont pas permis de remplir toutes les conditions d'exécution de la vente et ont occupé 3 mois et demi les locaux appartenant à la SARL L'ORANGERAIE sans bourse déliée. Ainsi le rapport fondamental entre les époux X. et la SARL L'ORANGERAIE qui sous-tend la remise de la somme de 23.500 euros est bien causée. Cependant, force est de constater que la clause pénale est manifestement excessive en son montant, le bien ayant été immobilisé 6 mois et occupé 3 mois et seize jours. Le montant sera réduit à la somme de 8 000 euros. Le paiement sur la saisie attribution du 12 juillet 2016 sera autorisé à hauteur de la somme de 8 000 euros.

 

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive :

La résistance des époux X. ne peut être jugée abusive à partir du moment où l'erreur de droit qu'ils ont commises ne peut être qualifiée de fautive, ceux-ci ayant au surplus obtenu gain de cause devant le premier juge.

La SARL L'ORANGERAIE ne peut qu'être déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts formée à ce titre.

 

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Succombant en la procédure, les époux X. supporteront les entiers dépens de première instance et d'appel et participeront équitablement aux frais non compris dans les dépens exposés par la SARL L'ORANGERAIE pour se défendre devant le tribunal et la cour à hauteur de 2 000 euros.

 

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme la décision entreprise en ce qu'elle rejette l'exception d'incompétence soulevée par la SARL L'ORANGERAIE, le juge de l'exécution étant parfaitement compétent pour connaître des difficultés relatives au titre exécutoire dont excipe la SARL L'ORANGERAIE et fondant la saisie-attribution pratiquée à sa requête le 12 juillet 2016 ;

La réforme pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Dit n'y avoir lieu à juger réputée non écrite la clause pénale convenue entre les parties dans le compromis de vente du 20 juin 2014 complétée par avenant du 6 décembre 2014, celle-ci ne constituant pas une clause abusive ;

Dit en conséquence le chèque de 23.500 euros causé ;

Dit la clause pénale manifestement excessive en son montant et la réduit à la somme de 8.000 euros ;

Autorise en conséquence le paiement de la saisie-attribution pratiquée à la requête de la SARL L'ORANGERAIE le 12 juillet 2016 à 10 h 37 entre les mains du Crédit mutuel de [ville B.] sur le compte bancaire ouvert au nom de M. X. et Mme Y. épouse X. à hauteur de 8.000 euros ;

Déboute les parties de toutes leurs autres demandes ;

Condamne M. X. et Mme Y. épouse X. in solidum aux dépens de première instance et d'appel dont distraction de ces derniers au profit de la SCP L. ainsi qu'à payer à la SARL L'ORANGERAIE la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Mme BLUME, Président et par Mme TAUVERON, Greffier.

LE GREFFIER,                               LE PRÉSIDENT,