Extraits : 1/ « Mais attendu que, M. et Mme X. ne faisant pas grief à l’arrêt de dire que la clause de l’acte authentique du 29 septembre 2008 intitulée « délais de livraison » n’est pas abusive, le moyen, qui se fonde sur le caractère abusif de cette clause, est inopérant ».

2/ « Mais attendu qu’ayant retenu, sans violer l’article 4 ni l’article 16 du code de procédure civile, que la suspension liée au départ de l’entreprise Harribey ne pouvait être prise en compte en l’absence de lettre recommandée avec demande d’avis de réception, spécialement prévue au contrat, adressée par le maître d’œuvre à l’entreprise, que les retards de règlement d’appels de fonds par M. et Mme X. ne pouvaient pas être invoqués par la SNC, faute de certificat du maître d’œuvre attestant de ces retards…. » ;

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR DE CASSATION

TROISIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 12 AVRIL 2018

 

N° de pourvoi : 17-10599. Arrêt n° 364.

DEMANDEUR à la cassation : Monsieur et Madame X.

DÉFENDEUR à la cassation : Société Brochon-Puy-Paulin (SNC)

M. Chauvin (président), président. SCP Lyon-Caen et Thiriez, SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat(s).

 

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

 

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Bordeaux, 27 octobre 2016), que la société Brochon-Puy-Paulin (la SNC) a vendu en l’état futur d’achèvement un appartement et un parking à M. et Mme X., la livraison étant prévue au plus tard le 31 mars 2010, sauf causes légitimes de suspension du délai ; que l’appartement a été livré fin juillet 2012 ; que M. et Mme X. ont assigné la SNC en paiement de dommages-intérêts ;

 

Sur le premier moyen du pourvoi principal de M. et Mme X., ci-après annexé :

Attendu que M. et Mme X. font grief à l’arrêt de condamner la SNC à ne leur payer que la somme de 21.600 euros au titre du retard de livraison de l’appartement et de rejeter leurs autres demandes d’indemnisation ;

 

Mais attendu, d’une part, que, M. et Mme X. ne s’étant pas prévalus, dans leurs écritures d’appel, du contrat de réservation, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit ;

Attendu, d’autre part, que la cour d’appel, devant laquelle M. et Mme X. réclamaient une somme de 852 (huit cent cinquante-deux) euros au titre de leurs frais de déménagement et de garde-meuble, a répondu aux conclusions en retenant qu’ils n’étaient pas fondés à réclamer le remboursement de leurs frais de déménagement puisqu’ils avaient vendu leur bien quatre mois avant la date de livraison du logement initialement prévue ;

D’où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n’est pas fondé pour le surplus ;

 

Sur le deuxième moyen du pourvoi principal de M. et Mme X., ci-après annexé :

Attendu que M. et Mme X. font le même grief à l’arrêt ;

 

Mais attendu que, M. et Mme X. ne faisant pas grief à l’arrêt de dire que la clause de l’acte authentique du 29 septembre 2008 intitulée « délais de livraison » n’est pas abusive, le moyen, qui se fonde sur le caractère abusif de cette clause, est inopérant ;

 

Sur le troisième moyen du pourvoi principal de M. et Mme X., ci-après annexé :

Attendu que M. et Mme X. font grief à l’arrêt d’ordonner la déconsignation de la somme de 97.477,50 euros ou de son solde séquestrée auprès du bâtonnier du barreau de Bordeaux et de les condamner solidairement à régler à la SNC la somme de 97.477,50 euros au titre du solde du prix de vente des biens immobiliers et la somme de 17.320,72 euros au titre des intérêts de retard ;

 

Mais attendu, d’une part, que la cour d’appel, devant laquelle M. et Mme X. se sont bornés à invoquer un déficit de surface de l’appartement sans offre de preuve, n’était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ;

Attendu, d’autre part, qu’ayant infirmé le jugement et ordonné la déconsignation, la cour d’appel a pu condamner M. et Mme X. au paiement des intérêts de retard ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

 

Sur le moyen unique du pourvoi incident de la SNC, ci-après annexé :

Attendu que la SNC fait grief à l’arrêt de la condamner à payer à M. et Mme X. une somme de 21.600 euros au titre du retard de livraison de leur appartement et de limiter à la somme de 17.320,72 euros le montant des intérêts de retard dus par M. et Mme X. ;

 

Mais attendu qu’ayant retenu, sans violer l’article 4 ni l’article 16 du code de procédure civile, que la suspension liée au départ de l’entreprise Harribey ne pouvait être prise en compte en l’absence de lettre recommandée avec demande d’avis de réception, spécialement prévue au contrat, adressée par le maître d’œuvre à l’entreprise, que les retards de règlement d’appels de fonds par M. et Mme X. ne pouvaient pas être invoqués par la SNC, faute de certificat du maître d’œuvre attestant de ces retards, et, procédant à la recherche prétendument omise, que les retards de paiement n’étaient pas prouvés pour trois des quatre règlements tardifs invoqués, faute de date certaine de l’envoi des appels de fonds, le délai de réception de trois jours après l’envoi par lettre simple avancé par la SNC ne pouvant être vérifié, la cour d’appel a légalement justifié sa décision ;

 

PAR CES MOTIFS : REJETTE les pourvois ;

Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze avril deux mille dix-huit.

 

 

Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X., demandeurs au pourvoi principal

 

PREMIER MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir condamné la SNC Brochon Puy Paulin à payer aux époux X. la somme de 21.600 euros seulement au titre du retard de livraison de l’appartement acquis par eux et d’avoir rejeté les autres demandes d’indemnisation formées par les époux X. ;

 

AUX MOTIFS QUE la clause prévoit que « pour l’appréciation des événements ci-dessus évoqués, les parties d’un commun accord déclarent s’en rapporter dès à présent à un certificat établi par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité ». S’agissant de l’application concrète de la clause, il est acquis aux débats que la livraison devait intervenir le 31 mars 2010 et que les époux X., ainsi qu’ils l’indiquaient dans leur assignation et comme en atteste l’architecte maître d’œuvre le 19 juillet 2016, ont pris possession de leur appartement fin juillet 2012, soit un retard de 28 mois. Un certificat établi le 25 octobre 2010 par l’architecte maître d’œuvre sur papier à en-tête de la SAS Atelier Aquitain d’Architectes Associés et dont rien ne permet de mettre en doute la validité, fait la liste des causes de décalage du planning dont les deux premières, antérieures à la vente litigieuse, ne la concernent pas. Les deux séries de causes suivantes visent d’une part le décalage de la date de mise en œuvre du portique Soletanche, l’interdiction Crama de travail sur zone et l’instabilité du mur mitoyen [...], responsables ensemble d’un retard de 9 mois et d’autre part le départ de l’entreprise Harribay Constructions le 24 juillet 2009, responsable d’un retard de 7 mois, soit un retard total de 16 mois porté à 18 mois pour la SNC, compte tenu de la majoration contractuelle d’un mois par série de cause de suspension au titre de la répercussion sur l’organisation générale du chantier. Dès lors que les conditions contractuelles de suspension sont attestées par le maître d’œuvre en conformité avec la convention, la suspension du délai s’impose aux parties et au juge. En l’espèce, si la première série de causes de retard est attestée par le maître d’œuvre conformément aux dispositions contractuelles et justifie une suspension du délai de livraison de 9 mois, en revanche, la suspension liée au départ de l’entreprise Harribay ne peut être prise en compte en application de la clause du contrat qui impose la justification de la défaillance d’une entreprise intervenante par « la production d’une copie de toute lettre recommandée AR adressée par le maître d’œuvre d’exécution et l’entrepreneur défaillant ». En l’absence de production de cette lettre de mise en demeure spécialement prévue à la convention, le seul certificat de l’architecte ne suffit pas à établir, sur ce point, la réalité de la défaillance invoquée. C’est donc un délai de suspension de 10 mois, compte tenu de la majoration contractuelle, que la SNC est fondée à opposer aux époux X., pour ce qui concerne la livraison de l’appartement, étant précisé que les retards de règlement d’appels de fonds par les époux X. ne peuvent pas non plus être invoqués par la SNC à ce stade et pour la même raison, faute de certificat du maître d’œuvre attestant de ces retards de paiement, le contrat renvoyant à un tel certificat pour l’appréciation de l’ensemble des causes de suspension. En outre, ces retards ne peuvent être prouvés, pour trois des quatre règlements tardifs invoqués, faute de date certaine de l’envoi des appels de fonds, le délai de réception de trois jours après l’envoi par lettre simple avancé par la SNC ne pouvant être vérifié. Le dernier règlement tardif invoqué a bien été envoyé le 9 octobre 2014 par LR AR mais il correspond à l’appel de fonds pour la mise à disposition du parking qui n’a finalement été proposée aux époux X. que le 8 avril 2015 par lettre recommandée puis le 6 mai 2015 par acte d’huissier de sorte que le défaut de règlement de cet appel de fonds n’ouvre pas droit à suspension du délai de livraison en raison de l’exception d’inexécution du contrat. S’agissant encore de la place de stationnement, au vu de l’attestation du maître d’œuvre du 13 juin 2013 et du rapport d’expertise judiciaire du 14 avril 2015 rédigé par M. A., les multiples infiltrations d’eau au niveau - 7 rendant ce niveau de l’ouvrage impropre à son usage, sont constitutives de la cause de suspension pour inondation visée au contrat et c’est à bon droit que le premier juge a considéré que l’ensemble du retard de livraison de l’emplacement de stationnement était justifié par une cause légitime. Il doit en outre être observé que les époux X. ont accepté le 4 octobre 2014, la place de stationnement de substitution qui leur avait été proposée à titre provisoire, qu’après achèvement des travaux du parc de stationnement attesté le 28 avril 2015 par le maître d’œuvre ils ont été convoqués le 8 avril 2015 puis le 6 mai 2015 pour la livraison définitive de leur place de stationnement dont ils n’ont toujours pas pris possession à ce jour. Le rejet de leurs prétentions indemnitaires en réparation des frais de stationnement et de privation de jouissance doit ainsi être confirmé. Sur l’indemnisation du retard de livraison du logement : compte tenu des causes légitimes de suspension du délai de livraison pendant 10 mois, le retard indemnisable s’élève donc à 18 mois et la réparation de ce préjudice sera faite sur la base du loyer de 1.200 € effectivement supporté pendant la période de privation de jouissance du logement par les époux X. qui ne sont pas fondés, en revanche, à réclamer remboursement de leurs frais de déménagement puisqu’ils ont vendu leur bien quatre mois avant la date de livraison du logement initialement prévue. La SNC devra en conséquence leur verser une indemnité de 21.600 € par infirmation du jugement (arrêt attaqué p. 5 et 7).

 

1°- ALORS QUE le contrat de réservation stipule que le délai d’exécution des travaux est convenu sous réserve de la survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension de délai, puis énumère une série d’événements considérés comme légitimes, et précise que « pour l’appréciation des événements ci-dessus évoqué, les parties d’un commun accord, déclarent s’en rapporter dès à présent à un certificat établi par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux sous sa propre responsabilité » ; qu’en se fondant sur les événements relatés dans le document établi le 25 octobre 2010 sur papier à en-tête de la SAS Atelier Aquitain d’Architectes Associés quand ce document qui ne comporte ni la signature du maître d’oeuvre ni aucune mention par laquelle le maître d’œuvre aurait certifié les événements qui y sont relatés ne répond pas aux exigences du contrat qui fait la loi des parties, la Cour d’appel a violé l’article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

2°- ALORS QUE le contrat de réservation stipule que le délai d’exécution des travaux est convenu sous réserve de la survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension de délai, puis énumère une série d’événements considérés comme légitimes, et précise que « pour l’appréciation des événements ci-dessus évoqué, les parties d’un commun accord, déclarent s’en rapporter dès à présent à un certificat établi par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux sous sa propre responsabilité » ; qu’ainsi, si les parties se sont remis à un certificat du maître d’œuvre c’est pour l’appréciation des événements ayant entraîné un retard et non pour l’appréciation de la légitimité du retard ; qu’en énonçant que dès lors que les conditions contractuelles de suspension sont attestées par le maître d’œuvre en conformité avec la convention, la suspension du délai s’imposerait aux parties et au juge et en refusant ainsi de se livrer à une appréciation de la légitimité des causes de suspension du chantier contestée par les époux X., la Cour d’appel a violé l’article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

3°- ALORS QU’en ne répondant pas aux conclusions des époux X. qui demandaient la réparation du préjudice résultant des frais de garde meuble exposés pendant la période de privation de la jouissance de leur logement, la Cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile.

 

DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir condamné la SNC Brochon Puy Paulin à payer aux époux X. la somme de 21.600 euros seulement au titre du retard de livraison de l’appartement acquis par eux et d’avoir rejeté les autres demandes d’indemnisation formées par les époux X. ;

 

AUX MOTIFS QUE les débats d’appel ne permettent pas de remettre en cause l’exacte appréciation du premier juge sur le caractère usuel en matière de VEFA, des multiples causes de suspension du délai de livraison prévues par la clause contractuelle qui ne crée aucun déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat, au sens de l’article L. 132-1 du code de la consommation. Il ne peut en effet être considéré comme abusif de prévoir diverses causes de suspension du délai, dès lors que ces causes procèdent d’événements d’origine naturelle ou humaine extérieurs au vendeur, d’une gravité suffisante pour justifier la suspension du délai et attestée par le maître d’œuvre puisque la clause prévoit que « pour l’appréciation des événements ci-dessus évoqués, les parties d’un commun accord déclarent s’en rapporter dès à présent à un certificat établi par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité ». S’agissant de l’application concrète de la clause, il est acquis aux débats que la livraison devait intervenir le 31 mars 2010 et que les époux X., ainsi qu’ils l’indiquaient dans leur assignation et comme en atteste l’architecte maître d’œuvre le 19 juillet 2016, ont pris possession de leur appartement fin juillet 2012, soit un retard de 28 mois. Un certificat établi le 25 octobre 2010 par l’architecte maître d’œuvre sur papier à en-tête de la SAS Atelier Aquitain d’Architectes Associés et dont rien ne permet de mettre en doute la validité, fait la liste des causes de décalage du planning dont les deux premières, antérieures à la vente litigieuse, ne la concernent pas. Les deux séries de causes suivantes visent d’une part le décalage de la date de mise en œuvre du portique Soletanche, l’interdiction Crama de travail sur zone et l’instabilité du mur mitoyen [...], responsables ensemble d’un retard de 9 mois et d’autre part le départ de l’entreprise Harribay Constructions le 24 juillet 2009, responsable d’un retard de 7 mois, soit un retard total de 16 mois porté à 18 mois pour la SNC, compte tenu de la majoration contractuelle d’un mois par série de cause de suspension au titre de la répercussion sur l’organisation générale du chantier. Dès lors que les conditions contractuelles de suspension sont attestées par le maître d’œuvre en conformité avec la convention, la suspension du délai s’impose aux parties et au juge (arrêt attaqué p. 5) ;

 

ALORS QUE dans les contrats conclus entre professionnels et non professionnels ou consommateurs, sont abusives et réputées non écrites, les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer au détriment du non professionnel ou du consommateur un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ; que tel est le cas d’une clause de suspension du délai de livraison d’une vente en l’état futur d’achèvement qui en stipulant 14 causes de majoration du délai de livraison vide de sa substance la notion même d’achèvement, et qui oblige de surcroît l’acquéreur à s’en remettre à la décision du maître d’œuvre cocontractant du vendeur en l’état futur d’achèvement pour l’appréciation de la légitimité des causes de suspension du chantier en lui interdisant toute contestation et en excluant tout pouvoir d’appréciation au juge ; qu’en faisant application d’une telle clause, la Cour d’appel a violé l’article L. 132-1 alinéa 1^er du code de la consommation devenu L. 212-1 alinéa 1er du même code en vertu de l’ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016.

 

TROISIÈME MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir ordonné la déconsignation de la somme de 97.477,50 euros ou de son solde séquestrée auprès du bâtonnier du barreau de Bordeaux, condamné solidairement les époux X. à régler à la SNC Brochon Puy Paulin, la somme de 97.477,50 euros au titre du solde du prix de vente des biens immobiliers et la somme de 17.320,72 euros au titre des intérêts de retard ;

 

AUX MOTIFS QU’il n’est pas contesté que sur le prix d’achat convenu de 649.850 €, les époux X. n’ont versé que la somme de 552.372,50 € d’où un solde de 97.477,50 € correspondant aux deux derniers appels de fonds du 29 juillet 2013 et du 9 octobre 2014. Pour les motifs exposés plus haut, la SNC n’est pas fondée à réclamer les intérêts de retard contractuels de 1 % par mois sur les deux premiers règlements supposés tardifs suite aux appels de fonds des 21 avril 2009 et 9 juin 2011 envoyés par lettres simples. S’agissant des intérêts de retard sur l’appel de fonds adressé le 29 juillet 2013 par lettre simple et resté impayé, ces intérêts ne peuvent courir, à défaut de date certaine de l’envoi de cette lettre, qu’à compter des conclusions valant mise en demeure qui réclament ces intérêts dans le cours de la procédure. Le jugement déféré fait état des dernières conclusions de la SNC signifiées le 10 avril 2015, la date des conclusions antérieures n’étant pas connue. C’est donc à compter de cette date que peuvent être calculés les intérêts de retard sur la somme de 37.477,50 € soit 1% par mois sur 19 mois au jour du présent arrêt = 7.120,72 €. S’agissant du dernier appel de fond adressé par LR avec AR le 9 octobre 2014 relatif à la mise à disposition de la place de stationnement, il ne peut avoir effet qu’à la date de la livraison de la place prévue au contrat et non à l’emplacement de substitution offert aux époux X.. Ainsi qu’il a été dit plus haut, cette livraison a été proposée 8 avril 2015 aux époux X. qui ne se sont pas présentés à la convocation, puis le 6 mai 2015 par acte extra-judiciaire conformément à l’acte de vente, étant observé que les travaux du parc de stationnement ont été déclarés achevés le 28 avril 2015 par l’architecte maître d’œuvre selon l’attestation produite aux débats. C’est donc à compter du 6 mai 2015 que le retard de règlement peut être décompté, ce qui représente, en ajoutant à cette date le délai de 15 jours prévu au contrat, un retard de 17 mois à la date du présent arrêt, soit sur la somme réclamée de 60.000 €, des intérêts de retard de 10.200 €. Dans la mesure où l’architecte a également attesté de l’achèvement des travaux et de la mise à disposition du logement des époux X. à la date du 31 juillet 2012, il apparaît que l’immeuble acquis est réputé achevé conformément aux dispositions contractuelles qui renvoient à l’article R. 261-1 du code de construction et de l’habitation puisque « sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat ». Les époux X. sont donc redevables du solde du prix de vente et des intérêts de retard tels que calculés plus haut, dès lors que ni le contrat ni la loi n’imposent au vendeur pour percevoir son dû, de produire le certificat de conformité au permis de construire de l’ensemble immobilier. Il y a donc lieu à déconsignation de la somme de 97.477,50 € au profit de la SNC qui est aussi fondée à obtenir paiement de la somme de 17.320,72 € au titre des intérêts de retard, la compensation judiciaire étant ordonnée. Les époux X. qui ne contestent pas ne pas avoir pris livraison de leur place de stationnement alors qu’ils y ont été invités par acte extrajudiciaire le 6 mai 2015, devront le faire sous astreinte dans les termes du dispositif (arrêt attaqué p. 7 et 8) ;

 

1°- ALORS QUE si le solde du prix est payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur, il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat ; qu’en l’espèce, pour s’opposer à la déconsignation du solde du prix, consigné en exécution du jugement déféré, les époux X. faisaient valoir que la construction n’est pas conforme et qu’il y a notamment un déficit de surface de l’appartement ; qu’en énonçant que les époux X. seraient redevables du solde du prix de vente dès lors que ni le contrat ni la loi n’imposent au vendeur pour percevoir son dû, de produire le certificat de conformité au permis de construire de l’ensemble immobilier et en ordonnant dès lors la déconsignation de la somme de 97.477,50 € au profit de la SNC sans égard pour les contestations des époux X. sur la non-conformité de l’immeuble, la Cour d’appel a violé l’article R. 261-14 du code de la construction et de l’habitation ;

2°- ALORS QUE la consignation d’une somme d’argent ordonnée par le juge libère le débiteur et exclut sa condamnation au paiement des intérêts de retard ; qu’en condamnant les époux X. au paiement des intérêts de retard sur le solde du prix dont le jugement déféré avait ordonné la consignation et dont elle ordonne la déconsignation après avoir constaté qu’il avait été séquestré entre les mains du Bâtonnier, la Cour d’appel a violé les articles 1961 du code civil et R. 261-14 du code de la construction et de l’habitation.

 

Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la société Brochon-Puy-Paulin, demanderesse au pourvoi incident

 

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt infirmatif attaqué d’AVOIR condamné la société BROCHON-PUY-PAULIN à payer aux époux X. une somme de 21.600 euros au titre du retard de livraison de leur appartement, et d’AVOIR limité à la somme de 17.320,72 euros le montant des intérêts de retard dus par les époux X. ;

 

AUX MOTIFS QUE « sur la clause « délai de livraison », les débats d’appel ne permettent pas de remettre en cause l’exacte appréciation du premier juge sur le caractère usuel en matière de VEFA, des multiples causes de suspension du délai de livraison prévues par la clause contractuelle qui ne crée aucun déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat, au sens de l’article L. 1324 du code de la consommation ; qu’il ne peut en effet être considéré comme abusif de prévoir diverses causes de suspension du délai, dès lors que ces causes procèdent d’événements d’origine naturelle ou humaine extérieurs au vendeur, d’une gravité suffisante pour justifier la suspension du délai et attestée par le maître d’œuvre puisque la clause prévoit que « pour l’appréciation des événements ci-dessus évoqués, les parties d’un commun accord déclarent s’en rapporter dès à présent à un certificat établi par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité. » ; que s’agissant de l’application concrète de la clause, il est acquis aux débats que la livraison devait intervenir le 31 mars 2010 et que les époux X., ainsi qu’ils l’indiquaient dans leur assignation et comme en atteste l’architecte maître d’œuvre le 19 juillet 2016, ont pris possession de leur appartement fin juillet 2012, soit un retard de 28 mois ; qu’un certificat établi le 25 octobre 2010 par l’architecte maître d’œuvre sur papier à en-tête de la SAS Atelier Aquitain d’Architectes Associés et dont rien fie permet de mettre en doute la validité, fait la liste des causes de décalage du planning dont les deux premières, antérieures à la vente litigieuse, ne la concernent pas ; que les deux séries de causes suivantes visent d’une part le décalage de la date de mise en œuvre du portique SOLETANCHE, l’interdiction CRAMA de travail sur zone et l’instabilité du mur mitoyen. [...], responsables ensemble d’un retard de 9 mois et d’autre part le départ de l’entreprise HARRIBEY CONSTRUCTIONS le 24 juillet 2009, responsable d’un retard de 7 mois, soit un retard total de 16 mois porté à 18 mois pour la SNC, compte tenu de la majoration contractuelle d’un mois par série de cause de suspension au titre de la répercussion sur l’organisation ‘générale du chantier ; que dès lors que les conditions contractuelles de suspension sont attestées par le maître d’œuvre en conformité avec la convention, la suspension du délai s’impose aux parties et au juge ; qu’en l’espèce, si la première série de causes de retard est attestée par le maître d’œuvre conformément aux dispositions contractuelles et justifie une suspension du délai de livraison de 9 mois, en revanche, la suspension liée au départ de l’entreprise HARRIBEY ne peut être prise en compte en application de la clause du contrat qui impose la justification de la défaillance d’une entreprise intervenante par « la production d’une copie de toute lettre recommandée AR adressée par le maître d’œuvre d’exécution à l’entrepreneur défaillant » ; qu’en l’absence de production de cette lettre de mise en demeure spécialement prévue à la convention, le seul certificat de l’architecte ne suffit pas à établir, sur ce point, la réalité de la défaillance invoquée ; que c’est donc un délai de suspension de 10 mois, compte tenu de la majoration contractuelle, que la SNC est fondée à opposer aux époux X., pour ce qui concerne la livraison de l’appartement, étant précisé que les retards de règlement d’appels de fonds par les époux X. ne peuvent pas non plus être invoqués par la SNC à ce stade et pour la même raison, faute de certificat du maître d’œuvre attestant de ces retards de paiement, le contrat renvoyant à un tel certificat pour l’appréciation de l’ensemble des causes de suspension ; qu’en outre, ces retards ne peuvent être prouvés pour trois des quatre règlements tardifs invoqués, faute de date certaine de l’envoi des appels de fonds, le délai de réception de trois jours après l’envoi par lettre simple avancé par la SNC ne pouvant être vérifié ; que le dernier règlement tardif invoqué a bien été envoyé le 9 octobre 2014 par LR AR mais il correspond à l’appel de fonds pour la mise à disposition du-parking qui n’a finalement été proposée aux époux X. que le 8 avril 2015 par lettre recommandée puis le 6 mai 2015 par acte d’huissier de sorte que le défaut de règlement de cet appel de fonds n’ouvre pas droit à suspension du délai de livraison en raison de l’exception d’inexécution du contrat ; que s’agissant encore de la place de stationnement, au vu de l’attestation du maître d’œuvre du 13 juin 2013 et du rapport d’expertise judiciaire du 14 avril 2015 rédigé par M. A., les multiples infiltrations d’eau au niveau -7 rendant ce niveau de l’ouvrage impropre à son usage, sont constitutives de la cause de suspension pour inondation visée au contrat et c’est à bon droit que le premier juge a considéré que l’ensemble du retard de livraison de l’emplacement de stationnement était justifié par une cause légitime ; qu’il doit en outre être observé que les époux X. ont accepté le 4 octobre 2014, la place de stationnement de substitution qui leur avait été proposée à titre provisoire, qu’après achèvement des travaux du parc de stationnement attesté le 28 avril 2015 par le maître d’œuvre, ils ont été convoqués le 8 avril 2015 puis le 6 mai 2015 pour la livraison définitive de leur place de stationnement dont ils n’ont toujours pas pris possession à ce jour ; que le rejet de leurs prétentions indemnitaires en réparation des frais de stationnement et de privation de jouissance doit ainsi être confirmé ; que sur l’indemnisation du retard de livraison du logement, compte tenu des causes légitimes de suspension du délai de livraison pendant 10 mois, le retard indemnisable s’élève donc à 18 mois et la réparation de ce préjudice sera faite sur la base du loyer de 1.200 € effectivement supporté pendant la période de privation de jouissance du logement par les époux X. qui ne sont pas fondés, en revanche, à réclamer remboursement de leurs frais de déménagement puisqu’ils ont vendu leur bien quatre mois avant la date de livraison du logement initialement prévue ; que la SNC devra en conséquence leur verser une indemnité de 21.600 € par infirmation du jugement ; que sur les demandes en paiement formées par la SNC, il n’est pas contesté que sur le prix d’achat convenu de 649.850 €, les époux X. n’ont versé que la somme de 552.372,50 € d’où un solde de 97.477,50 € correspondant aux deux derniers appels de fonds du 29 juillet 2013 et du 9 octobre 2014 ; que pour les motifs exposés plus haut, la SNC n’est pas fondée à réclamer les intérêts de retard contractuels de 1 % par mois sur les deux premiers règlements supposés tardifs suite aux appels de fonds des 21 avril 2009 et 9 juin 2011 envoyés par lettres simples ; que s’agissant des intérêts de retard sur l’appel de fonds adressé le 29 juillet 2013 par lettre simple et resté impayé, ces intérêts ne peuvent courir, à défaut de date certaine de l’envoi de cette lettre, qu’a compter des conclusions valant mise en demeure qui réclament ces intérêts dans le cours de la procédure ; que le jugement déféré fait état des dernières conclusions de la SNC signifiées le 10 avril 2015, la date des conclusions antérieures n’étant pas connue ; que c’est donc à compter de cette date que peuvent être calculés les intérêts de retard sur la somme de 37.477,50 € soit 1 % par mois sur 19 mois au jour du présent arrêt 7.120,72 € ; que s’agissant du dernier appel de fond adressé par LR avec AR le 9 octobre 2014 relatif à la mise à disposition de la place de stationnement, il ne peut avoir effet qu’à la date de la livraison de la place prévue au contrat et non à l’emplacement de substitution offert aux époux X. ; qu’ainsi qu’il a été dit plus haut, cette livraison a été proposée 8 avril 2015 aux époux X. qui ne se sont pas présentés à la convocation, puis le 6 mai 2015 par acte extra judiciaire conformément à l’acte de vente, étant observé que les travaux du parc de stationnement ont été déclarés achevés le 28 avril 2015 par l’architecte maître d’œuvre selon l’attestation produite aux débats ; que c’est donc à compter du 6 mai 2015 que le retard de règlement peut être décompté, ce qui représente, en ajoutant à cette date le délai de 15 jours prévu au contrat, un retard de 17 mois à la date du présent arrêt, soit sur la somme réclamée de 60.000 €, des intérêts de retard de 10.200 € ; que dans la mesure où l’architecte a également attesté de l’achèvement des travaux et de la mise à disposition du logement des époux X. à la date du 31 juillet 2012, il apparaît que l’immeuble acquis est réputé achevé conformément aux dispositions contractuelles qui renvoient à l’article R. 261-1 du code de construction et de l’habitation puisque « sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat » ; que les époux X. sont donc redevables du solde du prix de vente et des intérêts de retard tels que calculés plus haut, dès lors que ni le contrat ni la loi, n’imposent au vendeur pour percevoir son dû, de produire le certificat de conformité au permis de construire de l’ensemble immobilier ; qu’il y a donc lieu à déconsignation de la somme de 97.477,50 € au profit de la SNC qui est aussi fondée à obtenir paiement de la somme de 17.320,72 € au titre des intérêts de retard, la compensation judiciaire étant ordonnée » ;

 

1° ALORS QU’une partie n’a pas à faire la preuve d’un fait qui n’est pas contesté par les autres parties à l’instance ; que s’agissant en l’espèce de la cause de retard tenant dans la défaillance de société HARRIBEY, les époux X. observaient eux-mêmes dans leurs dernières conclusions d’appel que la défaillance de cette société était de notoriété publique, la presse s’étant fait l’écho des raisons pour lesquelles cette entreprise avait quitté le chantier de la société BROCHON-PUY-PAULIN ; qu’en opposant néanmoins que la réalité de cette cause de retard dans la réalisation du chantier n’était pas suffisamment établie dès lors que le contrat de vente imposait la production d’une copie d’une lettre recommandée avec accusé de réception adressée par le maître d’œuvre à l’entrepreneur défaillant, la Cour d’appel a violé l’article 4 du Code de procédure civile ;

2° ALORS QUE les juges sont tenus de faire respecter et de respecter eux-mêmes le principe de la contradiction ; que si, en l’espèce, M. et Mme X. invoquaient bien l’absence de certificat du maître d’œuvre pour les causes de retard tenant dans la défaillance de la société HARRIBEY et dans l’interdiction de chantier liée à l’instabilité des murs mitoyens, en revanche, elle n’invoquait nullement cette condition d’application de la clause de suspension des travaux pour les retards de règlement des appels de fonds ; qu’en relevant d’office ce moyen tiré des stipulations du contrat de vente du 29 septembre 2008, sans solliciter les observations préalables des parties, la Cour d’appel a violé l’article 16 du Code de procédure civile ;

3° ALORS QUE les parties sont libres de convenir des conditions de mise en œuvre et des modes de preuve admissibles pour l’exécution de leurs obligations ; qu’en l’espèce, il était constant, ainsi que le rappelait la société BROCHON-PUY-PAULIN, que l’acte authentique de vente stipulait que « le vendeur devra notifier par lettre simple à l’acquéreur la réalisation des événements dont dépend l’exigibilité des fractions du prix stipulées payables à terme », et que « chacune de ces fractions devra être payée dans les quinze jours de la réception de la notification correspondante » (acte du 29 septembre 2008, p. 32) ; qu’il en résultait que les parties avaient elles-mêmes convenu que la preuve de l’envoi et de la réception des appels de fonds pourrait se faire par la seule production de leur notification par lettre simple ; qu’en s’abstenant de toute recherche sur la date de réception des appels de fonds, au prétexte que seul un envoi en recommandé avec accusé de réception pouvait faire la preuve de la date de leur réception, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l’article 1134 du Code civil dans sa rédaction applicable en l’espèce.