Extrait : « Les débats d'appel ne permettent pas de remettre en cause l'exacte appréciation du premier juge sur le caractère usuel en matière de VEFA, des multiples causes de suspension du délai de livraison prévues par la clause contractuelle qui ne crée aucun déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat, au sens de l'article L. 132-1 du code de la consommation.

Il ne peut en effet être considéré comme abusif de prévoir diverses causes de suspension du délai, dès lors que ces causes procèdent d'événements d'origine naturelle ou humaine extérieurs au vendeur, d'une gravité suffisante pour justifier la suspension du délai et attestée par le maître d'œuvre puisque la clause prévoit que « pour l'appréciation des événements ci-dessus évoqués, les parties d'un commun accord déclarent s'en rapporter dès à présent à un certificat établi par le maître d'œuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité. » »

 

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE SECTION B

ARRÊT DU 27 OCTOBRE 2016

 

R.G. n° 16/02760 (Rédacteur : Monsieur Roland POTEE, Président). Nature de la décision : AU FOND. Décision déférée à la cour : jugement rendu le 17 juin 2015 (R.G. n° 14/03958 - 7^ème Ch. Civile) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 20 juillet 2015.

 

APPELANTE :

La SNC BROCHON PUY PAULIN SNC

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité [adresse], Représentée par Maître Xavier D. de la SCP DGD, avocat au barreau de BORDEAUX

 

INTIMÉS :

Monsieur X.

né le [date] à [ville] de nationalité Française Retraité, demeurant [adresse]

Madame Y. épouse X.

née le [date] à [ville] de nationalité Française Retraitée, demeurant [adresse]

Représentés par Maître Nicolas S. substituant Maître Patrice C. de la SCP C. - P., avocat au barreau de BORDEAUX

 

COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 12 septembre 2016 en audience publique, devant la cour composée de : Monsieur Roland POTEE, Président, Madame Michèle SERRES-HUMBERT, Conseiller, Monsieur François BOUYX, Conseiller, qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Nathalie BELINGHERI

ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

 

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE :

Par jugement du 17 juin 2015 auquel il est référé pour l'exposé du litige et de la procédure antérieure, statuant sur le litige opposant les époux X. à la SNC Brochon Puy Paulin (ci-après la SNC) au titre du retard de livraison du bien immobilier acheté auprès de celle-ci le 29 septembre 2008 en l'état futur d'achèvement, le tribunal de grande instance de Bordeaux a :

- Condamné M.et Mme X. à consigner la somme de 97.477,50 euros sur le compte CARPA du bâtonnier de l'ordre des avocats de Bordeaux et dit que cette somme sera déconsignée sur justification de la livraison de l'emplacement numéro 23 du niveau R-10 (lot numéro 23 de la copropriété) et du certificat de conformité de la construction au permis de construire.

- Condamné la SNC Brochon Puy-Paulin à payer à M.et Mme X. la somme de 28.800 euros ;

- Condamne la SNC Brochon Puy-Paulin aux dépens de l'instance ;

- Condamne la SNC Brochon Puy-Paulin à payer à M.et Mme X. la somme 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Ordonné l'exécution provisoire.

La SNC a formé appel de la décision le 20 juillet 2015 mais l'appel a été radié par ordonnance du 10 février 2016 faute d'exécution du jugement.

 

Après reprise de l'instance le 26 avril 2016 et par dernières conclusions du 26 août 2016, l'appelante demande à la cour de :

- Infirmer le jugement déféré et statuant à nouveau :

- Débouter les époux X. de leurs demandes, tendant à voir déclarer abusive et non écrite la clause de l'acte authentique du 29 septembre 2008 intitulée « délais de livraison »

- Dire que la SNC BROCHON PUY PAULIN justifie de causes légitimes de suspension du délai de livraison à hauteur de 21 mois et 8 jours, en ce qui concerne l'appartement acquis par M.et Mme X. ;

- Dire que l'ensemble du retard de livraison est justifié par une cause légitime de suspension du délai, s'agissant de leur emplacement de stationnement ;

- Limiter la condamnation au titre du retard de livraison de l'appartement à la somme de 6.320 euros au profit des époux X.

- Les débouter de leur demande au titre des frais de déménagement et de garde meuble, ainsi que de leurs demandes relatives aux frais de stationnement et au préjudice de jouissance.

- À défaut, dire que leur préjudice de jouissance correspondant à l'impossibilité de faire usage de leur emplacement de stationnement ne saurait être décompté qu'à partir d'août 2012 ;

- Réduire à de plus justes proportions le quantum de ce préjudice de jouissance ;

En tout état de cause :

- Ordonner la déconsignation de la somme de 97.477,50 euros ou de son solde, séquestrée auprès du Bâtonnier du Barreau de BORDEAUX ;

- Condamner M. et Mme X. à régler cette somme de 97.477,50 euros, correspondant au solde du prix de vente du contrat de VEFA, à la SNC BROCHON PUY PAULIN ;

- Condamner in solidum M. et Mme X. à régler à la SNC BROCHON PUY PAULIN la somme de 28.041,45 euros au titre des intérêts de retard sur les appels de fonds non réglés dans les délais contractuels, à parfaire ;

- Ordonner la compensation entre les créances respectives des parties ;

- Enjoindre aux époux X. de prendre livraison de leur emplacement de stationnement sous telle astreinte qu'il plaira ;

- Dire n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel et laisser à chaque partie la charge de ses dépens ;

 

Les époux X. demandent à la cour, par dernières conclusions du 26 août 2016, de :

- Réformer le jugement dont appel en ce qu'il a rejeté la demande des époux X. de voir dire non écrite la clause « délai de livraison » stipulée à l'acte du 29 septembre 2008,

- Réformer le jugement dont appel en ce qu'il a limité à 23 mois et 10 jours le retard de livraison imputable à la SNC BROCHON PUY PAULIN,

- Réformer le jugement dont appel en ce qu'il a limité l'indemnisation des époux X. à la somme de 28.800 euros,

Le confirmer pour le surplus,

A titre incident et statuant à nouveau ;

- Dire que la clause insérée dans l'acte authentique du 29 septembre 2008 intitulée « délai de livraison » est abusive et la déclarer non écrite,

- Dire à défaut que les conditions d'application de cette clause ne sont pas réunies,

- Dire que la SNC BROCHON PUY PAULIN a failli à ses obligations contractuelles en livrant l'appartement avec 28 mois de retard par rapport à la date de livraison convenue ;

- Dire qu'en ne livrant pas aux demandeurs depuis plus de 48 mois la place de stationnement acquise, la défenderesse est coupable d'inexécution fautive du contrat du 29 septembre 2008 ;

En conséquence :

- Condamner la SNC BROCHON PUY PAULIN à verser aux époux X. la somme de :

* 43.588,50 euros TTC, sauf à parfaire, à titre de dommages et intérêts, tous chefs confondus ;

- Dire que la somme ci-dessus sera augmentée des intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2015, date du jugement dont appel ;

- Débouter la SNC BROCHON PUY PAULIN de toutes demandes contraires ou plus amples et plus généralement de toutes ses prétentions à l'encontre de M.et Mme X.,

- Condamner la SNC BROCHON PUY PAULIN à verser à M. et Mme X. 4.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;

 

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 29 août 2016.

 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la clause « délai de livraison » :

Les débats d'appel ne permettent pas de remettre en cause l'exacte appréciation du premier juge sur le caractère usuel en matière de VEFA, des multiples causes de suspension du délai de livraison prévues par la clause contractuelle qui ne crée aucun déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat, au sens de l'article L. 132-1 du code de la consommation.

Il ne peut en effet être considéré comme abusif de prévoir diverses causes de suspension du délai, dès lors que ces causes procèdent d'événements d'origine naturelle ou humaine extérieurs au vendeur, d'une gravité suffisante pour justifier la suspension du délai et attestée par le maître d'œuvre puisque la clause prévoit que « pour l'appréciation des événements ci-dessus évoqués, les parties d'un commun accord déclarent s'en rapporter dès à présent à un certificat établi par le maître d'œuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité. »

S'agissant de l'application concrète de la clause, il est acquis aux débats que la livraison devait intervenir le 31 mars 2010 et que les époux X., ainsi qu'ils l'indiquaient dans leur assignation et comme en atteste l'architecte maître d'œuvre le 19 juillet 2016, ont pris possession de leur appartement fin juillet 2012, soit un retard de 28 mois.

Un certificat établi le 25 octobre 2010 par l'architecte maître d'œuvre sur papier à en-tête de la SAS Atelier Aquitain d'Architectes Associés et dont rien ne permet de mettre en doute la validité, fait la liste des causes de décalage du planning dont les deux premières, antérieures à la vente litigieuse, ne la concernent pas.

Les deux séries de causes suivantes visent d'une part le décalage de la date de mise en œuvre du portique SOLETANCHE, l'interdiction CRAMA de travail sur zone et l'instabilité du mur mitoyen [...], responsables ensemble d'un retard de 9 mois et d'autre part le départ de l'entreprise H. Constructions le 24 juillet 2009, responsable d'un retard de 7 mois, soit un retard total de 16 mois porté à 18 mois pour la SNC, compte tenu de la majoration contractuelle d'un mois par série de cause de suspension au titre de la répercussion sur l'organisation générale du chantier.

Dès lors que les conditions contractuelles de suspension sont attestées par le maître d'œuvre en conformité avec la convention, la suspension du délai s'impose aux parties et au juge.

En l'espèce, si la première série de causes de retard est attestée par le maître d'œuvre conformément aux dispositions contractuelles et justifie une suspension du délai de livraison de 9 mois, en revanche, la suspension liée au départ de l'entreprise H. ne peut être prise en compte en application de la clause du contrat qui impose la justification de la défaillance d'une entreprise intervenante par 'la production d'une copie de toute lettre recommandée AR adressée par le maître d'œuvre d'exécution à l'entrepreneur défaillant'.

En l'absence de production de cette lettre de mise en demeure spécialement prévue à la convention, le seul certificat de l'architecte ne suffit pas à établir, sur ce point, la réalité de la défaillance invoquée.

C'est donc un délai de suspension de 10 mois, compte tenu de la majoration contractuelle, que la SNC est fondée à opposer aux époux X., pour ce qui concerne la livraison de l'appartement, étant précisé que les retards de règlement d'appels de fonds par les époux X. ne peuvent pas non plus être invoqués par la SNC à ce stade et pour la même raison, faute de certificat du maître d'œuvre attestant de ces retards de paiement, le contrat renvoyant à un tel certificat pour l'appréciation de l'ensemble des causes de suspension.

En outre, ces retards ne peuvent être prouvés, pour trois des quatre règlements tardifs invoqués, faute de date certaine de l'envoi des appels de fonds, le délai de réception de trois jours après l'envoi par lettre simple avancé par la SNC ne pouvant être vérifié.

Le dernier règlement tardif invoqué a bien été envoyé le 9 octobre 2014 par LR AR mais il correspond à l'appel de fonds pour la mise à disposition du parking qui n'a finalement été proposée aux époux X. que le 8 avril 2015 par lettre recommandée puis le 6 mai 2015 par acte d'huissier de sorte que le défaut de règlement de cet appel de fonds n'ouvre pas droit à suspension du délai de livraison en raison de l'exception d'inexécution du contrat.

S'agissant encore de la place de stationnement, au vu de l'attestation du maître d'œuvre du 13 juin 2013 et du rapport d'expertise judiciaire du 14 avril 2015 rédigé par M. L., les multiples infiltrations d'eau au niveau -7 rendant ce niveau de l'ouvrage impropre à son usage, sont constitutives de la cause de suspension pour inondation visée au contrat et c'est à bon droit que le premier juge a considéré que l'ensemble du retard de livraison de l'emplacement de stationnement était justifié par une cause légitime.

Il doit en outre être observé que les époux X. ont accepté le 4 octobre 2014, la place de stationnement de substitution qui leur avait été proposée à titre provisoire, qu'après achèvement des travaux du parc de stationnement attesté le 28 avril 2015 par le maître d'œuvre, ils ont été convoqués le 8 avril 2015 puis le 6 mai 2015 pour la livraison définitive de leur place de stationnement dont ils n'ont toujours pas pris possession à ce jour.

Le rejet de leurs prétentions indemnitaires en réparation des frais de stationnement et de privation de jouissance doit ainsi être confirmé.

 

Sur l'indemnisation du retard de livraison du logement :

Compte tenu des causes légitimes de suspension du délai de livraison pendant 10 mois, le retard indemnisable s'élève donc à 18 mois et la réparation de ce préjudice sera faite sur la base du loyer de 1.200 euros effectivement supporté pendant la période de privation de jouissance du logement par les époux X. qui ne sont pas fondés, en revanche, à réclamer remboursement de leurs frais de déménagement puisqu'ils ont vendu leur bien quatre mois avant la date de livraison du logement initialement prévue.

La SNC devra en conséquence leur verser une indemnité de 21.600 euros par infirmation du jugement.

 

Sur les demandes en paiement formées par la SNC :

Il n'est pas contesté que sur le prix d'achat convenu de 649.850 euros, les époux X. n'ont versé que la somme de 552.372,50 euros d'où un solde de 97.477,50 euros correspondant aux deux derniers appels de fonds du 29 juillet 2013 et du 9 octobre 2014.

Pour les motifs exposés plus haut, la SNC n'est pas fondée à réclamer les intérêts de retard contractuels de 1% par mois sur les deux premiers règlements supposés tardifs suite aux appels de fonds des 21 avril 2009 et 9 juin 2011 envoyés par lettres simples.

S'agissant des intérêts de retard sur l'appel de fonds adressé le 29 juillet 2013 par lettre simple et resté impayé, ces intérêts ne peuvent courir, à défaut de date certaine de l'envoi de cette lettre, qu'à compter des conclusions valant mise en demeure qui réclament ces intérêts dans le cours de la procédure.

Le jugement déféré fait état des dernières conclusions de la SNC signifiées le 10 avril 2015, la date des conclusions antérieures n'étant pas connue.

C'est donc à compter de cette date que peuvent être calculés les intérêts de retard sur la somme de 37.477,50 euros soit 1% par mois sur 19 mois au jour du présent arrêt = 7.120,72 euros.

S'agissant du dernier appel de fond adressé par LR avec AR le 9 octobre 2014 relatif à la mise à disposition de la place de stationnement, il ne peut avoir effet qu'à la date de la livraison de la place prévue au contrat et non à l'emplacement de substitution offert aux époux X.

Ainsi qu'il a été dit plus haut, cette livraison a été proposée 8 avril 2015 aux époux X. qui ne se sont pas présentés à la convocation, puis le 6 mai 2015 par acte extra judiciaire conformément à l'acte de vente, étant observé que les travaux du parc de stationnement ont été déclarés achevés le 28 avril 2015 par l'architecte maître d'œuvre selon l'attestation produite aux débats.

C'est donc à compter du 6 mai 2015 que le retard de règlement peut être décompté, ce qui représente, en ajoutant à cette date le délai de 15 jours prévu au contrat, un retard de 17 mois à la date du présent arrêt, soit sur la somme réclamée de 60.000 euros, des intérêts de retard de 10.200 euros.

Dans la mesure où l'architecte a également attesté de l'achèvement des travaux et de la mise à disposition du logement des époux X. à la date du 31 juillet 2012, il apparaît que l'immeuble acquis est réputé achevé conformément aux dispositions contractuelles qui renvoient à l'article R 261-1 du code de construction et de l'habitation puisque « sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat ».

Les époux X. sont donc redevables du solde du prix de vente et des intérêts de retard tels que calculés plus haut, dès lors que ni le contrat ni la loi n'imposent au vendeur pour percevoir son dû, de produire le certificat de conformité au permis de construire de l'ensemble immobilier.

Il y a donc lieu à déconsignation de la somme de 97.477,50 euros au profit de la SNC qui est aussi fondée à obtenir paiement de la somme de 17.320,72 euros au titre des intérêts de retard, la compensation judiciaire étant ordonnée.

Les époux X. qui ne contestent pas ne pas avoir pris livraison de leur place de stationnement alors qu'ils y ont été invités par acte extrajudiciaire le 6 mai 2015, devront le faire sous astreinte dans les termes du dispositif.

Il sera alloué aux époux X. une indemnité de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en appel.

L'appelante qui succombe pour l'essentiel, supportera les dépens.

 

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Infirme le jugement déféré et, statuant à nouveau ;

Dit que la clause de l'acte authentique du 29 septembre 2008 intitulée « délais de livraison » n'est pas abusive ;

Condamne la SNC BROCHON PUY PAULIN à payer aux époux X. ensemble une somme de 21.600 euros au titre du retard de livraison de l'appartement acquis par eux ;

Rejette les autres demandes d'indemnisation formées par les époux X. ;

Ordonne la déconsignation de la somme de 97.477,50 euros ou de son solde, séquestrée auprès du bâtonnier du barreau de BORDEAUX ;

Condamne solidairement M.et Mme X. à régler à la SNC BROCHON PUY PAULIN cette somme de 97.477,50 euros au titre du solde du prix de vente des biens immobiliers et la somme de 17.320,72 euros au titre des intérêts de retard ;

Ordonne la compensation entre les créances respectives des parties ;

Enjoint aux époux X. de prendre livraison de leur emplacement de stationnement dans le mois du présent arrêt et, passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant deux mois au-delà desquels il sera à nouveau fait droit ;

Condamne la SNC BROCHON PUY PAULIN à verser à M. et Mme X. ensemble une indemnité de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SNC BROCHON PUY PAULIN aux entiers dépens.

Signé par Monsieur POTEE, Président et par Madame BELINGHERI, Greffier auquel il a remis la minute de la décision.

Le Greffier                            Le Président