RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TROISIÈME CHAMBRE

ARRÊT DU 10 SEPTEMBRE 2020

 

R.X. n° 18/05605. N° Portalis DBV3-V-B7C-SSTQ. Code nac : 50A. CONTRADICTOIRE Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 19 juillet 2018 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE (2^e ch.) : R.X. n° 18/05377.

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

 

APPELANTS :

1/ Monsieur Stéphane X.

né le [date] à [ville], [...]

2/ Madame Y. veuve X.

née le [date] à [ville], [...]

Représentant : Maître Jocelyne L., Postulant et Plaidant, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 68

 

INTIMÉS :

1/ Madame B.

née le [date] à [ville], [...]

2/ SCI DU MARCHE AUX BESTIAUX, représentée par sa gérante, Madame Françoise B.

N° SIRET : XXX [...], [...] ; prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège ; Représentant : Maître Didier S., Postulant et Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2472

3/ Madame X. épouse F.

née le [date] à [ville], [...], [...]

4/ Monsieur X.

né le [date] à [ville], [...], [...]

Représentant : Maître Franck L., Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 - N° du dossier 20190427, Représentant : Maître Sylvie W. de la SCP UGGC AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0261 -

5/ SCP M. - M.

N° SIRET : YYY, [...], [...], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

6/ Maître M.

notaire, membre de la SCP M.M., né le [date] à [ville], [...], [...], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

7/ Maître F., notaire, membre de la SCP 14 PYRAMIDES

SCP titulaire d'un office notarial, né le [date] à [ville], [...], [...]

8/ SCP 14 PYRAMIDES,

SCP titulaire d'un office notarial, N° SIRET : ZZZ, [...], [...], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, Représentant : Maître Isabelle D.-M. de la SCP C. AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52 - N° du dossier 020366, Représentant : Maître L., Plaidant, avocat au barreau de PARIS

9/ SCP A. H., O. P., O. P., M. L.-W.,

notaires associés N° SIRET : WWW, [...], [...], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

10/ Maître O. M. P.

notaire associé, [...], [...], Représentant : Maître Valérie L., Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 274 - N° du dossier 190017, Représentant : Maître SCP K., Plaidant, avocat au barreau de PARIS

11/ SCI des Etablissements Horticoles et de Pépinières NOMBLOT BRUNEAU

N° SIRET : VVV, [...], [...], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, Représentant : Maître Olivia A. de la SELARL ASSERT, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 86

 

Composition de la cour : L'affaire était fixée à l'audience du 26 mars 2020 pour être débattue devant la cour composée de : Madame Marie-José BOU, Président, Madame Françoise BAZET, Conseiller, Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

Par application de l'article 8 de l'ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020 portant, notamment, adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale, il a été décidé par le président que la procédure susvisée se déroulerait sans audience. Les parties en ont été avisées par le greffe le 12 mai 2020 et ces dernières ne s'y sont pas opposées dans le délai de quinze jours. Ces mêmes magistrats en ont délibéré conformément à la loi

 

Par acte authentique du 24 novembre 2015, la société des établissements horticoles et de pépinières Nomblot Bruneau, ci-après la société Nomblot, représentée par Mme X. épouse F. et MM. Gilles et Stéphane X. « ayant tous pouvoirs à l'effet des présentes en vertu d'une assemblée générale extraordinaire du 19 novembre 2015 dont une copie demeurera ci-annexée », a conclu au bénéfice de Mme Françoise B. une promesse unilatérale de vente portant sur un ensemble immobilier à usage d'habitation situé à [ville], au prix de 2.500.000 euros, avec faculté de substitution.

Cette promesse a été consentie sous diverses conditions suspensives devant être réalisées au plus tard le 15 décembre 2016. La promesse de vente a été signée pour une durée expirant dans les quatre mois de la réalisation de la dernière des conditions suspensives, et au plus tard le 20 avril 2017. Elle a prévu en outre le paiement d'une indemnité d'immobilisation de 250.000 euros.

Le même jour, la société Nomblot a consenti une promesse de vente à la société Pierre Étoile pour le terrain attenant à la propriété bâtie et Mme B. a également conclu avec M. Stéphane X. une promesse unilatérale de vente portant sur un appartement duplex à réaliser dans le bien vendu.

Ces actes ont rédigés par Maître F., avec la participation de Maîtres P. et M., notaires.

La promesse de vente consentie au profit de Mme B. et celle consentie à M. Stéphane X. ont, chacune, fait l'objet de modifications par avenants successifs passés par actes authentiques des 12 octobre 2016 et 24 et 25 mars 2017. L'avenant n° 1 du 12 octobre 2016 portant sur la promesse au profit de Mme B. avait notamment pour objet de modifier l'emprise de l'assiette foncière des biens et de dissocier la promesse de celle faite à la société Pierre Etoile, le terrain à bâtir concerné par cette promesse ayant fait l'objet d'une préemption. L'avenant n° 2 du 24 mars 2017 concernant la même promesse apportait des modifications sur la consistance des biens vendus, la réalisation de travaux par le bénéficiaire, les conditions suspensives, l'obtention d'un permis de construire, la date d'expiration portée au 3 août 2017 et la constitution de servitudes non aedificandi relatives à un ancien abreuvoir. L'avenant n° 3 de la promesse faite à M. Stéphane X. transcrivait la nouvelle date d'expiration de la promesse de la société Nomblot et fixait au 31 mai 2017 la date à laquelle M. Stéphane X. devait libérer les lieux.

Se plaignant du caractère inhabitable et insalubre du bien qui lui était destiné, M. Stéphane X. s'est opposé à sa réception.

Par acte du 19 juillet 2017, la société du Marché aux bestiaux s'est substituée en qualité de bénéficiaire à Mme B. dans la promesse de vente du 24 novembre 2015.

Par acte du 20 juillet 2017, la société du Marché aux bestiaux, représentée par sa gérante, Mme B., a délivré à l'encontre de la société Nomblot, prise en la personne de son gérant, Mme F., une sommation d'avoir à se présenter au rendez-vous de signature de l'acte de vente consécutif à la promesse de vente du 24 novembre 2015 et fixé chez le notaire le 3 août 2017. Cette sommation a également été dénoncée à MM. Stéphane et Gilles X. et Mme Nadine X. le 21 juillet 2017.

Le 3 août 2017, un procès-verbal de défaut et de difficulté a été dressé en raison de l'absence de M. Stéphane X.

C'est dans ces conditions qu'autorisées par ordonnance du 17 mai 2018, Mme B. et la société du Marché aux bestiaux ont assigné à jour fixe devant le tribunal de grande instance de Nanterre la société Nomblot, par acte d'huissier du 11 mai 2018, afin notamment de voir ordonner la vente forcée du bien litigieux.

M. Gilles X. et Mme Geneviève X. sont intervenus volontairement à l'instance.

M. Stéphane X. et Mme Nadine X. sont aussi intervenus à l'instance.

Par jugement du 19 juillet 2018, le tribunal a :

- déclaré recevables les interventions volontaires d'une part de M. Gilles X. et de Mme Geneviève F. et, d'autre part, de M. Stéphane X. et Mme Nadine X.,

- débouté M. Stéphane X. et Mme Nadine X. de l'ensemble de leurs demandes de nullité de la promesse de vente conclue le 24 novembre 2015 entre la société Nomblot et Mme B. à laquelle s'est substituée la société des Marché aux bestiaux le 19 juillet 2017, et de ses avenants signés les 12 octobre 2016 et 24 mars 2017,

- débouté M. Stéphane X. et Mme Nadine X. de l'ensemble de leurs demandes fondées sur la caducité de la promesse de vente conclue le 24 novembre 2015 entre la société Nomblot et Mme B. à laquelle s'est substituée la société du Marché aux bestiaux le 19 juillet 2017, et de ses avenants signés les 12 octobre 2016 et 24 mars 2017,

- constaté que la vente portant sur l'ensemble immobilier situé à [ville S.] appartenant à la société Nomblot pour un prix de 2 500 000 euros est parfaite entre cette dernière et la société du Marché aux bestiaux,

- invité en conséquence :

* d'une part, la société Nomblot,

* d'autre part, la société du Marché aux bestiaux,

à régulariser la vente portant sur un ensemble immobilier à usage principal d'habitation sis à [...], comprenant :

* un bâtiment principal comprenant élevé sur rez-de-chaussée de deux étages, grenier au-dessus et sous- sol,

* des bâtiments annexes comprenant :

. auvent sur cour intérieure construit en charpente métallique et couverture fibrociment

. bâtiment en bordure de la route, charpente bois, couvert en tuiles

. bâtiment construit en pierre, couverture en tuile, grenier au-dessus

. bâtiment sur la partie arrière

* cour et jardin,

terrain représentant une superficie cadastrale de 2 697 m² à prendre sur la parcelle cadastrée section Z numéro 15 d'une contenance totale de 4 129 m²,

au prix net vendeur de 2 500 000 euros par devant tout notaire de leur choix,

- ordonné, à défaut et en tant que de besoin, à la société Nomblot, prise en la seule personne de son représentant légal, à réitérer par acte authentique la vente, dans les conditions rappelées ci-dessus, dans un délai d'un mois à compter du jour où le jugement est devenu définitif,

- dit qu'à défaut de la réitération de la vente dans le délai d'un mois à compter du jour où le jugement est devenu définitif, ledit jugement vaudra vente dans les conditions susmentionnées, sous réserve de la libération intégrale du prix entre les mains de la société Nomblot, venderesse, et fera l'objet d'une publication auprès du service de la publicité foncière,

- dit n'y avoir lieu à ordonner la réalisation forcée de cette vente sous astreinte,

- dit n'y avoir lieu à ordonner le séquestre du prix de vente,

- dit que les demandes formées relatives à la validation du congé délivré à M. Stéphane X. et à son expulsion du bien qu'il occupe relèvent de la compétence du tribunal de grande instance de Nanterre,

- débouté en conséquence M. Stéphane X. et Mme Nadine X. de l'exception d'incompétence soulevée,

- constaté la validité du congé délivré par huissier le 2 mars 2018 à l'encontre de M. Stéphane X.,

- ordonné l'expulsion de M. Stéphane X. du bien qu'il occupe situé [...] dès la signification de la décision,

- condamné M. Stéphane X. à payer à la société Nomblot la somme de 1 000 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation à compter de la signification du jugement,

- débouté Mme B. et la société du Marché aux bestiaux de l'ensemble de leurs demandes indemnitaires formées à l'encontre de la société Nomblot,

- dit que les demandes de garanties formées par société Nomblot, M. Gilles X. et Mme F. à l'encontre de M. Stéphane X. sont devenues sans objet,

- débouté la société Nomblot de ses demandes indemnitaires formées à l'encontre de M. Stéphane X.,

- dit que la demande formée par M. Stéphane X. et Mme Nadine X. à l'encontre de Mme B. et de la société du Marché aux bestiaux relatives à leur expulsion des lieux est sans objet,

- dit que la demande de garantie formée par M. Stéphane X. et Mme Nadine X. est sans objet,

- débouté M. Stéphane X. et Mme Nadine X. de l'ensemble de leurs demandes reconventionnelles,

- condamné in solidum M. Stéphane X. et Mme Nadine X. aux entiers dépens de la procédure qui pourront être recouvrés directement conformément à l'article 699 du code de procédure civile, par les avocats de la cause chacun pour ce qui le concerne,

- condamné in solidum M. Stéphane X. et Mme Nadine X. à payer la somme de 5 000 euros à Mme B. et la société du Marché aux bestiaux, ensemble,

- condamné M. Stéphane X. et Mme Nadine X. à payer la somme de 5 000 euros à M. Gilles X. et Mme F., ensemble, ainsi qu'à la société Nomblot,

- dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire de la décision,

- rejeté pour le surplus.

Par déclaration du 1er août 2018, M. Stéphane X. et Mme Nadine X. ont interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions à l'exception de celles relatives à la recevabilité des interventions volontaires, à l'astreinte et au séquestre, aux demandes indemnitaires de Mme B. et de la société du Marché aux bestiaux et aux demandes de garantie ainsi qu'indemnitaires formées à l'encontre de M. X.

Suivant acte du 31 octobre 2018, M. Stéphane X. et Mme Nadine X. ont formé devant la cour une inscription de faux contre les avenants n°2 et 3 trois des promesses, actes authentiques signés les 24 et 25 mars 2017.

Par actes du 16 novembre 2018, M. Stéphane X. et Mme X. ont par ailleurs assigné Mme F., M. Gilles X. et la société Nomblot en annulation d'assemblées générales devant le tribunal de grande instance de Nanterre.

Selon actes d'huissier des 31 janvier 2019, Mme B. et la société du Marché aux bestiaux ont assigné en intervention forcée devant la cour la SCP 14 Pyramides notaires, Maître Laurent F., notaire associé de cette société, la SCP Arnaud M. et Jean-Marie M., Maître Jean-Marie M., notaire associé de cette SCP, la SCP Alexis H., Olivier P., Olivier P. et Magali L. W. et Maître Olivier P., notaire associé de cette SCP.

Par arrêt du 11 avril 2019, la cour a rejeté la requête en inscription de faux.

Suivant ordonnance du 18 novembre 2019, le juge de la mise en état a prononcé le dessaisissement du tribunal de la demande de nullité des assemblées générales des 8 janvier 2018 et 5 février 2018 au profit de la cour d'appel de Versailles, le juge de la mise en état ayant retenu dans les motifs de sa décision la connexité existant entre cette demande et celles formulées devant la présente cour.

Il a été demandé aux parties de conclure par un même jeu sur l'appel du jugement et la demande dont l'examen a été renvoyé à la cour par l'ordonnance précitée.

[Arguments des parties : non reproduits]

 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

[…]

Sur la nullité pour déséquilibre manifeste au profit de Mme B. :

Le tribunal a rejeté cette demande aux motifs que M. Stéphane X., non propriétaire des biens objets de la promesse, ne peut arguer d'un déséquilibre de la convention à son détriment, qu'il s'agit d'une promesse unilatérale de vente obligeant davantage le promettant, que l'indemnité forfaitaire prévue en cas de non libération des lieux est une garantie librement négociée, qu'il n'est pas démontré l'existence de démarches en vue d'obtenir le paiement de l'indemnité d'immobilisation et qu'il dispose lui-même des recours de droit commun en cas de mauvaise exécution des travaux par Mme B.

Les appelants répliquent qu'ils sont signataires de la promesse et que M. Stéphane X. est personnellement concerné par la promesse qui lui a été consentie par Mme B. Ils affirment qu'aucune clause ne profite à la société Nomblot, ni à M. Stéphane X. En particulier, il est prévu une clause pénale particulièrement lourde et, à l'inverse, l'absence de toute indemnité d'immobilisation.

Mme B. et la société du Marché aux bestiaux font valoir qu'il ne s'agit pas d'un contrat d'adhésion et contestent le déséquilibre invoqué.

Mme F. et M. Gilles X. concluent au rejet de cette demande, de même que la société Nomblot.

* * *

Il convient de relever que l'argumentation des appelants repose pour une part sur la dépendance alléguée de la promesse consentie à la société Nomblot à celle consentie à M. X. Or, cette dépendance n'a pas été retenue de sorte que l'argumentation développée de ce chef, tenant à la comparaison entre les obligations du promettant dans chacune des promesses, ne saurait être analysée.

Dès lors, le déséquilibre allégué ne serait susceptible d'affecter que la société Nomblot dans ses rapports avec Mme B. Or, la société Nomblot n'invoque nullement un tel déséquilibre.

En tout état de cause, si l'indemnité de 1.700 euros par jour en cas de non libération des locaux à la date d'expiration de la promesse à la charge du promettant apparaît relativement élevée, il n'en demeure pas moins qu'il s'agit d'une condition essentielle pour garantir que les biens seront libres de toute occupation. Et, pour sa part, le bénéficiaire a bien à sa charge le paiement d'une indemnité d'immobilisation d'un montant de 250.000 euros, soit 10 % du prix de vente, en cas de défaut de signature de l'acte de vente de son fait, ce qui constitue une obligation substantielle contredisant le déséquilibre invoqué.

La demande de nullité fondée sur le déséquilibre manifeste sera rejetée, le jugement étant également confirmé de ce chef.

[N.B. à l’exception de l’allusion au contrat d’adhésion, qui pourrait évoquer l’art. 1171 C. civ., inapplicable à la promesse initiale conclue avant le 1^er octobre 2016, le fondement juridique du déséquilibre significatif n’est pas indiqué].