Extrait : « Considérant que la bailleresse soutient à bon droit que l'article L. 122-1 du Code de la Consommation est inapplicable à l'espèce litigieuse ; Considérant qu'en effet, ce texte inséré à la section intitulée « refus et subordination de vente ou de prestations de services » concerne la subordination de la vente d'un produit à l'achat d'une quantité imposée ou à l'achat concomitant d'un autre produit ou d'un autre service ainsi que la subordination de la prestation d'un service à celle d'un autre service ou à l'achat d'un produit ; Considérant qu'il s'ensuit que le contrat de bail qui n'est ni une vente ni une prestation de services, ne peut être visé par ce texte ;

Considérant que pour ce qui concerne l'application de l'article L. 132-1 du même Code, le texte même de cet article prévoit qu'il appartient à celui qui se prévaut du caractère abusif d'une clause, d'en rapporter la preuve, l'abus dont se plaignent présentement les appelants, étant constitué par la constatation d'un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat, plus spécialement pour le cas litigieux, par le fait que la clause aurait eu pour objet de constater de manière irréfragable, l'adhésion du consommateur à des clauses dont il n'a pas eu effectivement l'occasion de prendre connaissance avant la souscription du contrat ; Considérant que contrairement à ce que soutiennent les preneurs, la signature du bail n'entraînait nullement l'adhésion automatique du locataire aux clauses du contrat de fourniture de chaleur, cette dernière convention devant être passée avec un tiers et étant donc nécessairement indépendante du bail ; qu'il y a donc pas abus de ce chef ».

 

COUR D’APPEL DE PARIS

SIXIÈME CHAMBRE SECTION C

ARRÊT DU 5 JUIN 2001

 

Numéro d'inscription au répertoire général : 1999/05376. Pas de jonction. Décision dont appel : Jugement rendu le 17 septembre 1998 par le TRIBUNAL D'INSTANCE de BOISSY SAINT LEGER. JUGE : PERROT Marie-Claire

Date ordonnance de clôture : 27 mars 2001. Nature de la décision : CONTRADICTOIRE. Décision : INFIRMATION PARTIELLE.

 

APPELANTE :

ASSOCIATION DES LOCATAIRES DE LA RÉSIDENCE X.

prise en la personne de ses représentants légaux ayant son siège [adresse] représentée par Maître BAUFUME, avoué, assistée de Maître VITRY, Toque M.422, Avocat au Barreau de PARIS

APPELANT/APPELANTE :

[107 appelants et appelantes, non rapportés ici, minute pages 1 à 23, tous désignés avec leur adresse, tous représentés par Maître BAUFUME, avoué, assistés de Maître VITRY, Toque M. 422, Avocat au Barreau de PARIS]

[minute page 23]

INTIMÉE :

SOCIÉTÉ SOFILOGIS

prise en la personne de ses représentants légaux, ayant son siège [adresse] représentée par la SCP BERNABE-CHARDIN-CHEVILLER, avoué assistée de Maître SALLARD, Toque C.199, Avocat au Barreau de PARIS

INTIMÉE :

SOCIÉTÉ CALLIANCE GESTION GIE

prise en la personne de ses représentants légaux, ayant son siège [adresse], représentée par la SCP GARNIER, avoué, assistée de Maître LABI, Toque P.23, Avocat au Barreau de PARIS

INTIMÉE :

SOCIÉTÉ GENERALI FRANCE ASSURANCES venant aux droits de la SA CONCORDE

ayant son siège [adresse], représentée par la SCP FANET-SERRA-GHIDINI, avoué, assistée de Maître HOTELLIER, Toque R.215, Avocat au Barreau de PARIS

 

INTERVENANTS VOLONTAIRES :

[62 intervenants volontaires, non rapportés ici, minute pages 23 à 35, tous désignés avec leur adresse, tous représentés par représenté par Maître BAUFUME, avoué, assisté de Maître VITRY, Toque M.422, Avocat au Barreau de PARIS]

[minute page 35]

COMPOSITION DE LA COUR : Lors des débats et du délibéré : Président : Monsieur REMOND - Conseiller : Madame CABAT - Conseiller : Madame CHAUVAUD

DÉBATS : A l'audience publique du 2 avril 2001 et en continuation à celle du 23 avril 2001.

GREFFIER : Lors dès débats et du prononcé de l'arrêt : Madame FOULON.

ARRÊT : CONTRADICTOIRE - Prononcé publiquement par Monsieur REMOND, Président lequel a signé la minute avec Madame FOULON, Greffier.

 

Vu l'appel interjeté par les personnes susvisées, d'un jugement prononcé le 17 septembre 1998 par le tribunal d'instance de ROISSY-SAINT-LEGER, qui :

- les a déboutées de leurs demandes concernant le chauffage et la production d'eau chaude, dirigées tant contre la société SOFILOGIS que contre le GIE CALLIANCE GESTION,

- a sursis à statuer sur la demande concernant les autres charges jusqu'à la décision pénale,

- a déclaré sans objet l'appel en garantie de Generali FRANCE assurance formé par la société SOFILOGIS en ce qui concerne les demandes relatives aux clauses du contrat de location sur le chauffage et l'eau chaude,

- a sursis à statuer sur le même appel en garantie, pour les condamnations concernant les autres charges, en attente de la décision du juge pénal,

- a débouté l'association des locataires et les locataires de la résidence X., de leur demande en dommages intérêts,

- a déclaré irrecevables les assignations délivrées par GIE CALLIANCE GESTION contre Madame A.,

- [minute page 36] a déclaré irrecevable la demande du GIE CALLIANCE GESTION contre Monsieur B.,

- a reçu les autres demandes principales et les demandes reconventionnelles en résiliation de contrat et en paiement du GIE CALLIANCE GESTION,

- avant dire droit sur cette demande, a désigné Mr Y. en qualité d'expert avec la mission de proposer le compte exact entre le GIECALLIANCE GESTION et chaque locataire concerné, en précisant pour chacun d'eux, s'il existe un contrat signé avec CALLIANCE ou non, si le contrat a été résilié et à quelle date, afin de déduire, éventuellement, des frais d'abonnement ou autres qui n'auraient pas à figurer dans certaines factures ;

Vu les conclusions signifiées le 26 mars 2001 par les appelants et les intervenants volontaires susvisés, locataires de logements situés dans la résidence X. à [ville] ;

Vu les conclusions signifiées le 19 mars 2001 par la société SOFILOGIS, bailleresse intimée ;

Vu les écritures signifiées le 26 mars 2001 par le GIE CALLIANCE GESTION, intimé ;

Vu les écritures signifiées le 2 février 2001, par la compagnie Generali France assurance, intimée en sa qualité d'assureur de la société SOFILOGIS ;

 

SUR CE, LA COUR :

1) Sur les fins de non-recevoir soulevées par la société SOFILOGIS et par le GIE CALLIANCE GESTION :

Considérant que pour ce qui concerne M. C., le GIE CALLIANCE GESTION soulève à bon droit l'irrecevabilité de son appel qui n'a pas été formé le 12 février 1999 comme celui des autres locataires, mais seulement le 26 février 1999, soit après l'expiration du délai d'un mois couru à compter de la signification du jugement déféré, intervenue le 14 janvier 1999 ;

Considérant que la demande en paiement formée contre ce locataire qui n'a pas été assigné, s'avère en conséquence irrecevable ;

Considérant que la même intimée soulève à bon droit l'irrecevabilité de l'intervention volontaire des personnes suivantes, lesquelles étaient parties au jugement de première instance : Mesdames et Messieurs D., E., F., G. et H.

Considérant que pour le même motif, sont irrecevables les demandes en paiement formées contres ces cinq personnes ;

[minute page 37] Considérant que Mademoiselle A. n'avait pas été régulièrement assignée devant le premier juge ; qu'elle ne l'a pas été devant la Cour, les demandes formées à son encontre étant en conséquence irrecevables ;

Considérant que Mesdames et Messieurs I., J., K., L., et M. sont recevables à agir dès lors qu'ils résident dans les immeubles litigieux ;

 

2) Sur la clause figurant dans les contrats de location :

a) Sur le contenu des différents baux signés par les locataires :

Considérant que comme le soutiennent les appelants, plusieurs types de contrats ont été signés, ceux-ci étant en réalité, au nombre de quatre et non de trois ;

Considérant qu'en annexe au premier type de contrat, était joint le cahier des clauses et obligations générales de la location dont l'article 4 contenait la disposition suivante :

« le locataire s'engage à acquitter régulièrement des redevances de chauffage collectif soit au bailleur, soit à l'entreprise concessionnaire qui l'assurera et auprès de laquelle il souscrira une police individuelle d'abonnement ; en cas d'inoccupation de l'appartement, il sera tenu au paiement des frais de chauffage dans les mêmes conditions que s'il avait occupé les lieux ; il devra supporter les dépenses de remise en état des appareils et installations qui seraient détériorés par son fait » ;

Considérant que dans le contrat de type deux, le même cahier des clauses et obligations générales de la location figurait en annexe, le contrat de bail contenant en outre la phrase supplémentaire suivante : « les locataires sont avisés que la vente de chaleur (chauffage et eau chaude) devra faire l'objet d'un contrat particulier passé avec la société CALLIANCE et que la facturation sera faite directement par cette société » ;

Considérant que le troisième type de contrat se différenciait du deuxième par le fait qu'il contenait en outre le membre de phrase suivant « conformément à l'avenant au contrat » ;

Considérant que le quatrième type de contrat se différenciait du deuxième type en ce qu'il contenait la phrase rappelant au locataire la nécessité de contracter avec la société CALLIANCE mais annexait au même contrat un avenant qui rappelait l'existence de la convention signée le 17 juin 1994 avec la société CALLIANCE, précision étant donnée qu'il s'agissait pour les locataires de souscrire un contrat de vente de chaleur ;

Considérant qu'ainsi, une information plus ou moins complète suivant le type de contrat de location présenté à sa signature, a été donnée au candidat [minute page 38] à la location, relativement à la nécessité de s'acquitter de redevances de chauffage et d'eau chaude, auprès d'une autre société que la société bailleresse ;

Considérant que comme l'a relevé exactement le tribunal, il appartenait à ce candidat de demander à la société SOFILOGIS de lui fournir éventuellement des informations plus complètes sur les conditions dans lesquelles il pourrait bénéficier de la fourniture de chaleur et d'eau chaude ;

Considérant en conséquence que les moyens développés en appel par l'association des locataires et les locataires quant à l'absence d'informations préalables à la signature du bail sur la nécessité susvisée, ne font que réitérer sous une forme nouvelle mais sans aucune justification complémentaire utile, ceux dont le tribunal a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la Cour adopte ;

 

b) Sur la validité de la clause prévoyant la conclusion d'un contrat distinct du contrat de location :

* Sur le caractère abusif de la clause :

Considérant que la bailleresse soutient à bon droit que l'article L. 122-1 du Code de la Consommation est inapplicable à l'espèce litigieuse ;

Considérant qu'en effet, ce texte inséré à la section intitulée « refus et subordination de vente ou de prestations de services » concerne la subordination de la vente d'un produit à l'achat d'une quantité imposée ou à l'achat concomitant d'un autre produit ou d'un autre service ainsi que la subordination de la prestation d'un service à celle d'un autre service ou à l'achat d'un produit ;

Considérant qu'il s'ensuit que le contrat de bail qui n'est ni une vente ni une prestation de services, ne peut être visé par ce texte ;

Considérant que pour ce qui concerne l'application de l'article L. 132-1 du même Code, le texte même de cet article prévoit qu'il appartient à celui qui se prévaut du caractère abusif d'une clause, d'en rapporter la preuve, l'abus dont se plaignent présentement les appelants, étant constitué par la constatation d'un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat, plus spécialement pour le cas litigieux, par le fait que la clause aurait eu pour objet de constater de manière irréfragable, l'adhésion du consommateur à des clauses dont il n'a pas eu effectivement l'occasion de prendre connaissance avant la souscription du contrat ;

Considérant que contrairement à ce que soutiennent les preneurs, la signature du bail n'entraînait nullement l'adhésion automatique du locataire aux clauses du contrat de fourniture de chaleur, cette dernière convention devant être passée avec un tiers et étant donc nécessairement indépendante du bail ; [minute page 39] qu'il y a donc pas abus de ce chef ;

 

* Sur le caractère forcé de la fourniture de prestations par la société CALLIANCE :

Considérant que sur ce point du litige, la société SOFILOGIS, fait utilement observer que ses obligations de bailleresse se limitent à la mise à la disposition des locataires, d'installations techniques primaires, nécessaires à la souscription de contrats de fourniture d'électricité, de gaz, ou de tout autre élément tel que la chaleur ou l'eau chaude, n'importe quel locataire devant, dans tous ces cas, utiliser le système choisi par le constructeur de l'immeuble en vue de la distribution d'énergie ;

Considérant qu'il ne peut donc être reproché utilement à la société SOFILOGIS d'avoir choisi ce type d'installation lequel ne se différencie pas des autres systèmes existant sur le marché locatif dès lors qu'il implique, comme ces autres systèmes, la souscription nécessaire de contrats consécutifs à la signature du bail ;

 

* Sur le caractère récupérable des charges concernant la fourniture de chaleur et d'eau chaude :

Considérant que le décret n° 87-713 du 26 août 1987 n'est pas applicable au prix des prestations fournies par la société CALLIANCE ;

Considérant qu'en effet, même si en l'espèce, entrait dans ce prix une partie correspondant aux frais de gestion et d'amortissement de la société distributrice, qui devaient rester à la charge de la bailleresse, laquelle, grâce à la vente à la société CALLIANCE de ce système de chauffage, avait fait l'économie des frais d'installation et d'amortissement du système, seules sont récupérables en application de l'article 2 a) de ce décret, les charges nées des services assurés par la bailleresse en régie et les services assurés dans le, cadre d'un contrat d'entreprise souscrit par la bailleresse, ce qui exclut du champ d'application du texte, les contrats passés entre les locataires et une société tiers ;

 

3) Sur  la validité du contrat de fourniture de chaleur et d'eau chaude :

Considérant que ce contrat n'est pas susceptible d'annulation pour défaut d'objet ;

Considérant qu'en effet, la chaleur et l'eau chaude fournies par la société CALLIANCE correspondent à l'exécution par cette dernière, de prestations de services pouvant être vendues dans le commerce comme provenant de l'utilisation de gaz dans une installation complète appartenant à la société CALLIANCE dont l'amortissement est prévu dans le prix facturé aux abonnés ; que ces prestations ne sont pas illicites ou contraires à l'ordre public et le [minute page 40] moyen tiré par les preneurs de l'application de l'article 1128 du Code civil, s'avère en conséquence dénué de toute pertinence ;

 

4) Sur les conséquences devant être tirées de l’absence de signature par certains locataires du contrat de fourniture de chaleur et de la résiliation de ces contrats par d'autres locataires :

Considérant qu'il est constant et non contesté par les appelants, qu'ils ont toujours reçu de la société CALLIANCE, des prestations de fourniture de chaleur et d'eau chaude durant la période litigieuse ;

Considérant qu'il est tout aussi. constant que les personnes ayant bénéficié de telles prestations sans avoir préalablement signé les contrats dits « de fourniture de chaleur», n'ont jamais interdit à cette dernière de leur permettre l'accès à de telles prestations ;

Considérant enfin, que les personnes qui ont procédé à la résiliation des contrats passés avec cette même société, n'ont pas tiré les conséquences juridiques nées de cette résiliation puisque elles ont réclamé et obtenu en référé le rétablissement du système d'accès aux services de la société CALLIANCE ;

Considérant en conséquence que l'ensemble des services ainsi fournis doit faire l'objet d'une condamnation à paiement ;

 

5) Sur les comptes entre les parties :

a) Sur les charges autres que celles facturées par la société CALLIANCE :

Considérant qu'il y a plus lieu en l'espèce de surseoir à statuer dans l'attente d'une décision pénale, la plainte sans constitution de partie civile, déposée par certains appelants et relative à ces charges, ayant été l'objet d'un classement sans suite ;

Considérant que la demande en remboursement litigieuse concerne l'année 1995, année durant laquelle certaines des personnes en la cause n'avaient pas encore signé de bail ;

Considérant qu'au titre du trop perçu concernant les postes d'électricité, d'eau froide, de produits d'entretien, de téléphone, et de salaires et charge du personnel employé par la société SOFILOGIS, les locataires réclament le remboursement de la somme globale de 134.778 F, ce, sans fournir à la Cour, un compte détaillé du trop versé par chacune des personnes concernées ;

Considérant qu'en application de l'article 146 du nouveau code de procédure civile, il n'appartient pas à la présente juridiction de pallier la carence de ces parties dans l'administration de leur preuve du droit au remboursement susvisé, en ordonnant une expertise ;

[minute page 41] Considérant qu'elles seront donc déboutées intégralement de cette demande ;

 

b) Sur le montant des sommes dues au GIE CALLIANCE GESTION :

Considérant que comme il a été ci-dessus constaté, qu'ils aient ou non signé un contrat de prestations de services ou qu'ils l'aient résilié, les locataires ont toujours exigé la fourniture de ces prestations dont pour certains d'entre eux, le prix était par avance connu à la lecture de l'avenant annexé à leur bail ;

Considérant que les facturations présentées par conclusions du 26 mars 2001, n'ont été suivies d'aucune contestation utile des locataires visés par les demandes du GIE CALLIANCE GESTION, les intéressés se contentant de solliciter en effet, un abattement de 50 % sur le prix uniforme appliqué à l'ensemble des locataires et ne sollicitant pas le rejet des écritures susvisées ;

Considérant qu'il doit être observé à cet égard, que les demandes en paiement chiffrées et formulées devant le premier juge par la société CALLIANCE n'ont été l'objet que d'une critique globale relative à l'inclusion dans le prix des prestations, des frais d'amortissement de l'installation, et de grosses réparations, et non, au nombre de kWh et de m³ facturés par la prestataire de services ;

Considérant qu'il y a donc lieu d'accueillir ces demandes actualisées à la date du présent arrêt, la GIECG fournissant le compte des chacun d'eux, lequel fait apparaître les dates et montants des facturations et des paiements ;

Considérant que les sommes consignées par les locataires entre les mains de la Caisse des Dépôts et Consignations, en vertu de l'ordonnance du conseiller de la mise en état du 27 juin 2000, devront être remises au GIE CALLIANCE GESTION ;

 

c) Sur les demandes accessoires :

Considérant que les appelants et les intervenants volontaires qui succombent en leur recours et qui seront condamnés aux dépens, ne peuvent utilement solliciter le paiement de dommages intérêt ou l'application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;

Considérant que l'équité ne commande pas l'application de ce texte au bénéfice des intimés ;

Considérant qu'étant donné le sort du recours, l'appel en garantie de Generali FRANCE assurances est sans objet, pour l'ensemble des charges facturées par la société SOFILOGIS, le jugement entrepris devant en conséquence, être confirmé de ce chef ;

[minute page 42] Considérant que cet assureur sera débouté de sa demande en dommages intérêts à défaut d'avoir apporté la preuve d'un préjudice né de sa mise en cause;

 

PAR CES MOTIFS et ceux non contraires du premier juge :

La Cour,

Donne acte aux personnes visées dans le chapeau du présent arrêt de leur intervention volontaire ;

Déclare M. C. irrecevable en son appel ;

Déclare Mesdames et Messieurs D., E., F., G. et H., irrecevables en leur intervention volontaire ;

Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné la jonction des dossiers dont la juridiction était saisie, débouté l'association des locataires et les locataires de la résidence X. de l'ensemble de leurs demandes concernant le chauffage et la production d'eau chaude dirigées tant contre la société SOFILOGIS que le GIE CALLIANCE GESTION, déclaré sans objet l'appel en garantie de Generali FRANCE assurance par la société SOFILOGIS en ce qui concerne les demandes relatives aux clauses du contrat de location sur le chauffage et l'eau chaude, déclaré irrecevables les assignations délivrées par le GIE CALLIANCE GESTION contre Madame A., déclaré irrecevable la demande du GIE CALLIANCE GESTION formée contre Monsieur B., enfin débouté l'association des locataires et les locataires de la résidence X. de leur demande en dommages intérêts ;

Donne acte au GIE CALLIANCE GESTION de ce qu'il se désiste de ses demandes en résiliation de contrats ;

Infirme pour le surplus le jugement entrepris ;

Et statuant de nouveau des chefs infirmés :

Déboute les appelants et les intervenants volontaires de leur demande en remboursement des charges réglées à la société SOFILOGIS ainsi que de l'ensemble de leurs autres demandes ;

Condamne les personnes ci-dessous désignées à régler au GIE CALLIANCE GESTION les sommes indiquées dans le tableau suivant, lequel arrête la dette au 1^er mars 2001:

[minute page 42] à [minute page 46 début] [tableau récapitulatif des sommes dues par 105 parties pour des sommes allant de 17 francs à plus de 66.000 francs, la plupart des condamnations s’échelonnant entre 10.000 et 30.000 francs]

Déclare irrecevable la demande en paiement formée par le GIECG à l'encontre de Monsieur C., de Mesdames, Mesdemoiselles et Messieurs D., E., F., G., H. et A. ;

Dit que les sommes consignées par les locataires entre les mains de la Caisse des Dépôts et Consignations, en vertu de l'ordonnance du conseiller de la mise en état du 27 juin 2000, devront être remises au GIE CALLIANCE [minute page 47] GESTION ;

Déboute les parties de leurs plus amples demandes, en ce comprises celles formées en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;

Condamne solidairement l'association des locataires et les locataires appelants et intervenants volontaires aux dépens de première instance et d'appel et admet les avoués des intimés au bénéfice de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.