Extraits : 1/ « Le procès-verbal de réception des travaux établi le 1^er juillet 2014 sur le lot n° 8, entre d'une part M. et Mme X. en qualité de propriétaires et d'autre part M. W. et M. Z. en qualité respectivement d'architecte et de maître d'ouvrage, contient sur le troisième et dernier feuillet la clause ci-après libellée : « Nota : Le client renonce à tous recours sur les délais, les pénalités et les prestations ».

Cette clause porte atteinte au droit fondamental de tout un chacun de faire valoir des griefs et de chercher à en apporter la preuve par tous moyens légalement admissibles, en cas de besoin par la recherche d'un arbitrage judiciaire. Elle sera en conséquence réputée non écrite, conformément par ailleurs aux dispositions de l'article R. 132-1 du code de la consommation, suivant lesquelles « Dans les contrats conclus entre des professionnels et des non-professionnels ou des consommateurs, sont de manière irréfragable présumées abusives, au sens des dispositions du premier et du troisième alinéas de l'article L. 132-1 et dès lors interdites, les clauses ayant pour objet ou pour effet de (6°) supprimer ou réduire le droit à réparation du préjudice subi par le non-professionnel ou le consommateur en cas de manquement par le professionnel à l'une quelconque de ses obligations ». »

2/ « Ainsi que cela a été ci-avant motivé dans cette même décision, la clause de renonciation à recours figurant dans le procès-verbal de réception des travaux doit être réputée non écrite.

Dans l'acte notarié précité du 20 octobre 2012, la SCI LES JARDINS DU SUD s'est contractuellement obligée à achever l'immeuble au plus tard le 30 septembre 2013, cette échéance devant se concrétiser par la déclaration d'achèvement sauf exceptions habituelles de survenance d'un cas de force majeure ou d'une cause légitime de suspension des délais. Ce même acte notarié prévoit ainsi une clause pénale au profit de l'acheteur d'un montant forfaitaire de 15 € par jour de retard.

Or, la livraison du lot n° 8 au profit des époux X. n'a été opérée que le 1^er juillet 2014, jour de la réception avec réserves des travaux de la maison d'habitation correspondant à ce lot. En effet, les réserves alors exprimées ne sauraient proroger ce délai de livraison effective dans la mesure où elles n'affectaient aucunement l'habitabilité même des lieux. La maison d'habitation des époux X. a donc indéniablement fait l'objet d'un retard contractuel de livraison d'une durée de 9 mois, ce dont convient matériellement la SELARL MJ M. qui ne cherche pas à mettre en débat des faits exonératoires de responsabilité tels la force majeure ou quelque cause légitime de suspension des délais d'exécution.

Conformément aux dispositions de l'article 1231-5 alinéa 1er du Code civil, la clause pénale se définit comme une certaine somme que le contrat stipule à titre de dommages-intérêts forfaitaires à l'encontre de celui qui manquera à son obligation d'exécution de la prestation dans un certain délai, cette somme pouvant être allouée à l'autre partie dans des conditions qui ne peuvent être ni moindres ni plus fortes. Pour autant, l'article 1231-5 alinéa 2 du Code civil dispose que « Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. ». Usant de ce pouvoir d'appréciation, le premier juge a estimé que cette pénalité journalière était dérisoire et a décidé de la rehausser à 30 € par jour, ce qui, à raison d'une moyenne de 30 jours par mois pendant 9 mois, aboutit à une indemnité pour pénalités de retard d'un montant total de 8.100 €. Les époux X. demandent ici simplement la confirmation de cet arbitrage pécuniaire de première instance.

En l'occurrence, il n'est pas sérieusement contestable, ainsi que l'a relevé et motivé le premier juge, que les époux X. ont été assujettis pendant ce délai de retard de livraison de neuf mois à un surcroît de frais personnels, notamment de loyers, et que l'indemnité contractuelle journalière de 15 € s'avère donc effectivement dérisoire en termes de réparation. C'est donc à juste titre qu'il en a opéré le doublement en vertu de son pouvoir de correction d'un montant contractuellement dérisoire. La condamnation pécuniaire dont ont bénéficié les époux X. à hauteur de la somme totale de 8.100 au titre des pénalités de retard sera en conséquence confirmée. »

 

COUR D’APPEL DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 14 DÉCEMBRE 2021

 

R.G. n° 16/02252. Arrêt n° 546. N° Portalis DBVU-V-B7A-EUEW-PV. Jugement au fond, origine Tribunal de Grande Instance de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée en date du 14 septembre 2016, enregistrée sous le R.G. n° 15/02737.

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré : M. Philippe VALLEIX, Président, M. Daniel ACQUARONE, Conseiller, Mme Laurence BEDOS, Conseiller

En présence de : Mme Céline DHOME, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé

 

ENTRE :

APPELANTE :

SCI LES JARDINS DU SUD

[...], [...], Représentée et plaidant par Maître Olivier T. de la SELARL T. - M., avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, Timbre fiscal acquitté

 

ET :

INTIMÉS :

Mme X.

M. X.

[...], [...], Représentés et plaidant par Maître Karime C., avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, Timbre fiscal acquitté

SELARL MJ M. es qualité de mandataire judiciaire de la SCI Les Jardins du Sud

appelée en intervention forcée par acte du 31 mars 2021 par les époux B. V. [...], [...], Non représentée

SA BANQUE POPULAIRE RHONE ALPES, venant aux droits de la BANQUE POPULAIRE DU MASSIF CENTRAL

es qualité de garant d'achèvement des biens vendus en vente en état futur d'achèvement par la société Les Jardins du Sud, appelée en intervention forcée par acte du 8 avril 2021 par les époux B. V. [...], [...], Non représentée

SA BANQUE POPULAIRE AUVERGNE RHONE ALPES, venant aux droits de la BANQUE POPULAIRE DU MASSIF CENTRAL

es qualité de garant d'achèvement des biens vendus en vente en état futur d'achèvement par la société Les Jardins du Sud, appelée en intervention forcée par acte du 8 avril 2021 par les époux B. V. [...], [...], Non représentée

 

DÉBATS : A l'audience publique du 8 novembre 2021

ARRÊT : RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE ; Prononcé publiquement le 14 décembre 2021 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. VALLEIX, président et par Mme DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

 

EXPOSÉ DU LITIGE :

M. X. et Mme Y. épouse X. ont, par acte authentique conclu les 16 et 20 octobre 2012, fait l'acquisition d'une maison d'habitation dans le cadre d'un programme de Vente en état futur d'achèvement (VEFA), portant sur le lot n° 8 d'un ensemble immobilier de dix villas à construire par la SCCV LES JARDINS DU SUD sur un terrain cadastré section ZI numéros XX et YY, situé [...]. Cette acquisition a été effectuée moyennant le prix total de 382.000 € TTC. La réception des travaux de construction de leur maison d'habitation est intervenue avec réserves le 1^er juillet 2014.

Arguant de diverses malfaçons et non-conformités concernant leur maison d'habitation, ils ont, par acte d'huissier de justice signifié le 30 juin 2015, assigné la SCI LES JARDINS DU SUD devant le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand, qui, suivant un jugement n° RG-15/02737 rendu le 14 septembre 2016, a :

- constaté l'existence de vices et de défauts de conformité apparents sur le lot n° 8 susmentionné des époux X. ;

- dit que ces vices et défauts de conformité constituent des manquements contractuels de la part de la SCI LES JARDINS DU SUD ;

- ordonné l'attribution aux époux X. de la somme de 10.000 € consignée auprès de Maître Christine C., notaire à [ville I.] instrumentaire de cette vente immobilière, en réparation des travaux inachevés, conformément aux réserves émises dans le procès-verbal de réception des travaux du 1^er juillet 2014 et non levées ;

- condamné la SCI LES JARDINS DU SUD à payer au profit des époux X. les sommes suivantes :

* 20.000 € à titre de dommages-intérêts pour la non-obtention du label BBC tel qu'il était prévu dans l'acte notarié précité du 20 octobre 2012, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

* 8.100 € à titre de pénalités pour le retard dans l'achèvement des travaux ;

* 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté les époux X. de leur demande de remise en conformité des canalisations ;

- débouté les parties du surplus de leurs demandes, en l'occurrence :

* la différence entre la somme de 37.500 €, réclamée par les époux X. au titre de la non-obtention du label BBC et la somme de 20.000 € obtenue de ce chef ;

* la différence entre la somme de 11.295 €, réclamé par les époux X. au titre des pénalités de retard et la somme de 8.100 € obtenue de ce chef ;

* la somme de 5.000 € réclamée par la SCI LES JARDINS DU SUD au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la SCI LES JARDINS DU SUD aux dépens de l'instance.

Par déclaration n° 16/02252 formalisée le 22 septembre 2016 et enregistrée le 27 septembre 2016, le conseil de la SCI LES JARDINS DU SUD a interjeté appel de la décision susmentionnée, l'appel portant sur la totalité de la décision.

Suivant une ordonnance rendue le 19 juillet 2018, le Conseiller de la mise en état a ordonné une mesure d'expertise judiciaire sur la construction de la maison d'habitation des époux X., confiée à Mme Sylvie S.-P., architecte-expert près la cour d'appel de Riom, les investigations expertales devant plus particulièrement porter sur le label BBC, la date d'achèvement de l'immeuble, les réserves exprimées sur le procès-verbal de réception des travaux, les canalisations, outre toutes autres questions d'ordre général.

Cette mesure d'expertise judiciaire est toujours actuellement en cours, l'expert commis ayant établi un pré-rapport daté du 2 mars 2020 sur la mission qui lui a été confiée. Sans attendre le dépôt du rapport définitif d'expertise judiciaire, les parties ont à nouveau échangé au fond en lecture de ce pré-rapport, sollicitant ensuite la clôture des débats.

Dans le cadre de la présente instance n° RG-16/02252, M. X. et Mme X. épouse X. ont, par acte d'huissier de justice signifié le 31 mars 2021, assigné en intervention forcée la SELARL MJ M., en qualité de mandataire judiciaire de la SCI LES JARDINS DU SUD placée en redressement judiciaire par jugement du 16 octobre 2020 du tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand.

Concomitamment à la présente instance n° RG-16/02252, M. X. et Mme X. épouse X. ont, par acte d'huissier de justice signifié le 8 avril 2021, assigné en intervention forcée la société BANQUE POPULAIRE AUVERGNE RHÔNE-ALPES, en qualité de garant d'achèvement des biens vendus en vente en état futur d'achèvement par la SCI LES JARDINS DU SUD (instance n° RG-21/00855).

Cette même assignation en intervention forcée du 8 avril 2021 par M. X. et Mme X. épouse X. de la société BANQUE POPULAIRE AUVERGNE RHÔNE-ALPES, en qualité de garant d'achèvement des biens vendus en vente en état futur d'achèvement par la SCI LES JARDINS DU SUD, a donné lieu à un second enrôlement au sein de cette même juridiction (instance n° RG-21/01013).

[*]

Par dernières conclusions d'appelant notifiées par le RPVA le 7 octobre 2021, la SELARL MJ M., agissant en qualité de mandataire judiciaire de la SCI LES JARDINS DU SUD, a demandé de :

- au visa des articles 1134 et 1147 du Code civil [ancien], des articles 1792 et suivants du Code civil et de l'article L. 111-13-1 du code de la construction et de l'habitation ;

- à titre principal ;

- réformer le jugement précité du 14 septembre 2016 du tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand ;

- débouter les époux X. de l'intégralité de leurs demandes ;

- juger que :

* la maison d'habitation litigieuse respecte la réglementation BBC conformément à l'étude thermique du 25 octobre 2012 et au test de perméabilité à l'air ;

* l'absence de label BBC n'est pas de nature décennale ;

* les époux X. sont les uniques responsables de l'absence d'obtention du label BBC, ces derniers n'ayant pas autorisé l'organisme certificateur à pénétrer dans leur maison d'habitation ;

* les époux X. ne justifient de la survenance d'aucun dommage du fait de l'absence de label BBC ;

* les époux X. ne peuvent bénéficier de la somme de 20.000 € à titre de dommages-intérêts en raison de la non-obtention du label BBC compte tenu de l'absence de dommage ;

* les pénalités de retard doivent être fixées à 15 € par jour ;

- réduire le montant des condamnations prononcées au titre des pénalités de retard en tenant compte de la somme de 15 € par jour ;

- débouter les époux X. de leur demande de remise en conformité formée au titre des canalisations ;

- à titre subsidiaire ;

- débouter les époux X. de l'intégralité de leurs demandes ;

- confirmer que les pénalités de retard s'élèveront à la somme totale de 8.100 € ;

- ordonner la compensation judiciaire de ce montant [de 8.100 €] avec celui de 10.000 € ;

- en tout état de cause ;

- condamner les époux X. à lui payer une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner les époux X. aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de la SELARL T.-M., Avocat au barreau de Clermont-Ferrand.

[*]

Par dernières conclusions d'intimé et d'appel incident notifiées par le RPVA le 12 octobre 2021, M. X. et Mme X. épouse X. ont demandé de :

- au visa des articles 325 et 367 du code de procédure civile, ordonner la jonction de la présente instance n° RG-16/02252 avec l'instance n° RG-21/01013, résultant d'une assignation en intervention forcée par assignation du 8 avril 2021 des époux X. à l'encontre de la société BANQUE POPULAIRE AUVERGNE RHÔNE-ALPES dans le cadre d'une demande de mise en œuvre de garantie contractuelle de parfait achèvement sur les travaux litigieux ;

- juger que la clause stipulée dans le procès-verbal de réception des travaux du 1^er juillet 2014, libellée « Le client renonce à tout recours sur les délais, les pénalités et les prestations » est réputée non écrite ;

- au visa des articles 1240, 1242-1, 1646-1, 1648-2 et 1792 et suivants du Code civil ;

- confirmer le jugement précité du 14 septembre 2016 du tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand en ce qu'il a :

* constaté l'existence de vices et de défauts de conformité apparents sur le lot n° 8 susmentionné des époux X. ;

* dit que ces vices et défauts de conformité constituent des manquements contractuels de la part de la SCI LES JARDINS DU SUD ;

* ordonné l'attribution aux époux X. de la somme de 10.000 € consignée auprès de Maître Christine C., notaire instrumentaire de cette vente immobilière, en réparation des travaux inachevés, conformément aux réserves émises dans le procès-verbal de réception des travaux du 1er juillet 2014 et non levées ;

* condamné la SCI LES JARDINS DU SUD à payer au profit des époux X. les sommes suivantes :

- 8.100 € à titre de pénalités de retard dans l'achèvement des travaux ;

- 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

* condamné la SCI LES JARDINS DU SUD aux dépens de l'instance.

' condamner la SELARL MJ M., en qualité de mandataire judiciaire de la SCI LES JARDINS DU SUD, à leur payer :

* la somme de 37.500 € à titre de dommages-intérêts pour non-obtention du label BBC tel que figurant dans l'acte notarié précité du 20 octobre 2012, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

* une indemnité de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- déclarer l'arrêt à intervenir commun à la SELARL MJ M. en qualité de mandataire judiciaire de la SCI LES JARDINS DU SUD et à la société BANQUE POPULAIRE AUVERGNE RHÔNE-ALPES ;

- condamner la SELARL MJ M., en qualité de mandataire judiciaire de la SCI LES JARDINS DU SUD, aux entiers dépens de l'instance en cause d'appel.

[*]

Par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, les moyens développés par chacune des parties à l'appui de leurs prétentions respectives sont directement énoncés dans la partie MOTIFS DE LA DÉCISION.

Par ordonnance rendue le 14 octobre 2021, le Conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de cette procédure.

Lors de l'audience civile collégiale du 8 novembre 2021 à 14h00, au cours de laquelle cette affaire a été évoquée, chacun des conseils des parties a réitéré et développé ses moyens et prétentions précédemment énoncés. La décision suivante a été mise en délibéré au 14 décembre 2021, par mise à disposition au greffe.

 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1/ Questions préalables :

Il y a d'abord effectivement lieu d'ordonner la jonction de l'instance n° RG-21/00855 et de l'instance n° RG-21/01013 à la présente instance n° RG-16/02252.

Compte tenu du fait que la SA BANQUE POPULAIRE AUVERGNE RHÔNE-ALPES, provenant des instances n° RG-21/00855 et n° RG-21/01013, n'a pas constitué avocat et est donc non-comparante, la présente décision sera rendue de manière réputée contradictoire à l'égard de l'ensemble des parties au litige.

M. et Mme X. ne présentent dans le dispositif de leurs dernières conclusions aucune demande relative à une remise en conformité au titre de canalisations. Ce chef de demande initialement formé par les époux X. a été rejeté par le jugement de première instance X. sans être intégré dans les motifs de la déclaration d'appel et sans être en conséquence dévolu à la Cour. La demande de la SELARL MJ M. tendant à « DEBOUTER les consorts X. de leur demande de remise en conformité des canalisations. » sera en conséquence purement et simplement rejetée, faute d'objet.

 

2/ Sur la clause de renonciation à recours :

Le procès-verbal de réception des travaux établi le 1^er juillet 2014 sur le lot n° 8, entre d'une part M. et Mme X. en qualité de propriétaires et d'autre part M. W. et M. Z. en qualité respectivement d'architecte et de maître d'ouvrage, contient sur le troisième et dernier feuillet la clause ci-après libellée : « Nota : Le client renonce à tous recours sur les délais, les pénalités et les prestations ».

Cette clause porte atteinte au droit fondamental de tout un chacun de faire valoir des griefs et de chercher à en apporter la preuve par tous moyens légalement admissibles, en cas de besoin par la recherche d'un arbitrage judiciaire. Elle sera en conséquence réputée non écrite, conformément par ailleurs aux dispositions de l'article R. 132-1 du code de la consommation, suivant lesquelles « Dans les contrats conclus entre des professionnels et des non-professionnels ou des consommateurs, sont de manière irréfragable présumées abusives, au sens des dispositions du premier et du troisième alinéas de l'article L. 132-1 et dès lors interdites, les clauses ayant pour objet ou pour effet de (6°) supprimer ou réduire le droit à réparation du préjudice subi par le non-professionnel ou le consommateur en cas de manquement par le professionnel à l'une quelconque de ses obligations ».

 

3/ Sur le label BBC :

Le contrat notarié de VEFA des 16 et 20 octobres 2012 stipule notamment que le lot n° 8 des époux X. sera construit d'« Une maison d'habitation au label BBC », cette construction d'une surface développée hors œuvre nette de 296 m² devant comprendre un sous-sol à usage de cave, un rez-de-chaussée avec entrée, cuisine - salle à manger, séjour, salle de bains, toilettes, une chambre, cellier et garage et un premier étage avec cinq chambres, deux salles de bains, des toilettes, un rangement et un dégagement (page 4 / § DÉSIGNATION).

Les dispositions de l'article 1646-1 du Code civil renvoient, en matière d'immeubles à construire et à compter de la réception des travaux, aux dispositions de l'article 1792 alinéa 1^er du Code civil suivant lesquelles notamment « Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages (...) qui (...) [affectant celui-ci] dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropres à sa destination. ». En lecture des dispositions législatives qui précèdent ainsi que d'un rapport de mesure de perméabilité de l'air établi sur la maison litigieuse le 24 novembre 2015 après des mesures effectuées le 18 novembre 2015 par l'EURL R SOLUTIONS, le premier juge a considéré que le résultat obtenu à hauteur de 0,52 m³/(h.m²), alors que l'objectif escompté est de 0,60 m³/(h.m²) et que ce label ne pouvait de toute façon plus être obtenu pour cet ouvrage en l'état actuel des travaux réalisés, était constitutif d'une impropriété à la destination. Il a en conséquence condamné la SCI LES JARDINS DU SUD à payer au profit de M. et Mme X. la somme de 20.000 € à titre de dommages-intérêts.

À ce sujet, la SELARL MJ M. objecte à juste titre qu'en matière de réglementation thermique, seule la RT 2005 était alors applicable compte tenu de la date de conclusion du contrat de VEFA. Les époux X. conviennent d'ailleurs de la seule application de ce dispositif RT 2005. Il convient ici de rappeler que cette étude effectuée le 18 novembre 2015 par l'EURL R SOLUTIONS est postérieure à la réception des travaux formalisée le 1er juillet 2014 et que les époux X. ne peuvent donc dire que celle-ci aurait été réalisée avant la livraison du logement. Ils n'expliquent pas davantage en quoi le logement litigieux n'a pu obtenir le label BBC dans le cadre d'une certification par l'un des quatre organismes certificateurs agréés par l'État.

La partie appelante considère que le label BBC 2005 pouvait bien au contraire être attribué au titre de la RT 2005, s'agissant du label BBC effinergie. Elle fait ici observer avec raison que le premier juge a fait une mauvaise lecture de ce rapport de mesure de perméabilité à l'air. En effet, en lecture croisée de la page de garde et de la page 8 de ce document, il ressort que l'objectif de 0,60 m³/(h.m²) est une limite maximale à ne pas dépasser pour demeurer dans la qualification « Excellent » (zone verte) et non une limite devant être dépassée, tout dépassement de ce seuil entraînant des résultats respectivement qualifiés de « Bon » (0,70/0,90), de « Moyen » (1,00/1,20), de « Mauvais » (1,30/1,50) et de « Très Mauvais » (1,60/2,10).

De fait, et contrairement à la lecture que veulent en faire les époux X., aucun passage de ce rapport n'énonce, en l'état actuel des travaux réalisés, que le label ne peut être obtenu pour cet ouvrage. Le logement litigieux était dès lors visiblement éligible au label BBC effenergie, compte tenu de son résultat de 0,52 m³/(h.m²) en dessous du seuil de 0,60 m³/(h.m²).

La SELARL MJ M. rappelle par ailleurs que la SCCV LES JARDINS DU SUD avait en outre mandaté un organisme certificateur afin de faire constater le résultat de conformité à ce label BBC sur le lot n° 8 des époux X. et que la SAS CEQUAMI, missionnée spécialement à cet effet, lui a fait savoir dans un courrier du 6 mars 2018 qu'elle n'avait pu effectuer cette vérification de chantier au terme de plusieurs propositions de date d'intervention demeurées sans effet. Il ne peut donc être affirmé que la SCI ET LES JARDINS DU SUD, en qualité à la fois de maître d'ouvrage et de vendeur de l'ouvrage constitué, n'a jamais effectué les démarches nécessaires permettant la délivrance de ce label BBC ou aurait même sciemment vendu le lot litigieux aux époux X. en sachant que ce label ne serait jamais obtenu. Il n'est enfin pas allégué que la SAS CEQUAMI ou l'EURL R SOLUTIONS ne sont pas en cette occurrence des organismes indépendants et compétents.

À l'examen de ce grief, il n'existe donc en définitive aucune non-conformité contractuelle ni aucune impropriété à la destination de l'ouvrage regard du label BBC et de ce niveau de performance thermique, ni davantage de surcoût inutile de 15 % sur le coût général de l'ouvrage. Cela amène donc à infirmer sur ce chef le jugement de première instance et à débouter les époux X. de leur demande de condamnation de la liquidation judiciaire de la SCI LES JARDINS DU SUD à des dommages-intérêts à hauteur de 37.500 € en allégation d'un préjudice de non-obtention du label BBC.

 

4/ Sur les travaux ayant donné lieu à réserves :

Ainsi que l'a résumé le premier juge, le procès-verbal de réception des travaux du lot n° 8 établi contradictoirement le 1^er juillet 2014 contient un certain nombre de réserves, celles-ci étant relatives à l'absence de pose de stores brise-soleil, à l'absence de dalles au niveau de la terrasse haute, à l'absence de pose de descentes d'eau et à la nécessité de reprise et de traitement des arêtes au niveau des façades.

Il n'est pas contestable que dès l'expression de ces réserves, la SCI LES JARDINS DU SUD, en sa qualité à la fois de vendeur et de réputé constructeur, était débitrice envers les époux X. de leur levée par l'accomplissement de l'ensemble des travaux de reprise ou de conformité qui s'imposaient. L'article L. 261-5 du code de la construction et de l'habitation, qui reproduit les dispositions de l'article 1642-1 du Code civil, dispose en l'occurrence que « Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparent. ».

L'acquéreur bénéficie donc du concours à la fois de l'action en garantie décennale en cas d'impropriété de l'ouvrage à sa destination et de celle en réparation des vices apparents au titre de la simple non-conformité contractuelle, fussent-elles des « imperfections mineures » dans ce second cas. Il n'est par ailleurs pas contestable que le droit des époux X. à faire valoir les conséquences juridiques et financières de cette situation d'inachèvement de travaux qui s'est quelque peu prolongée s'exerce dans le délai de deux ans imparti par les dispositions de l'article 1648 du Code civil.

Ces réserves exprimées lors de la livraison du lot n° 8 ont été admises par la SCI LES JARDINS DU SUD en ce qui concerne leur contenu mais pas en ce qui concerne leur date de formalisation et d'effet au 1^er juillet 2014. La SELARL MJ M. objecte ici que « Dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), ce n'est pas la date de réception des travaux qu'il convient de prendre en compte mais la date de l'achèvement de l'immeuble. », prenant en exemples les éléments d'équipements qui sont indispensables à l'utilisation conforme à la destination de l'immeuble tels l'alimentation en eau, en gaz ou en électricité ou le fait que l'immeuble soit susceptible d'être chauffé.

Faute toutefois pas la SELARL MJ M. de mise en débat, à titre de contre-proposition, d'une autre date à laquelle le lot n° 8 aurait été selon elle réellement livré, la date du 1er juillet 2014 de réception des travaux relative à la maison d'habitation constitutif de ce lot particulier doit être exclusivement retenue ainsi que l'a correctement apprécié le premier juge.

Ayant constaté que ces désordres apparents n'étaient toujours pas remédiés à la date de sa saisine et de la procédure de première instance, le premier juge en a tiré pour conséquence d'ordonner, en quelque sorte en solde de tout compte sur un mode forfaitaire, que la retenue de 10.000 € consignée auprès du notaire instrumentaire soit attribuée aux époux X. Pour autant, dans son pré-rapport d'expertise du 2 mars 2020, l'expert judiciaire commis mentionne qu'à l'occasion du déroulement de cette mesure d'expertise « M. X., lors de la réunion du 6 mars 2019, a donné quitus de l'ensemble des travaux de levée de réserve. ». Les époux X. ne contestent pas cette information, bornant désormais ce chef de discussion sur la chronologie de levée des réserves en ce qui concerne les pénalités de retard ci-après discutées.

Eu égard donc à l'évolution du litige par lequel la Cour constate sur ce point la levée de ses anciennes réserves, le jugement de première instance sera infirmé en ce qu'il a attribué cette retenue de garantie aux époux X., celle-ci devant désormais revenir de droit à la liquidation judiciaire de la SCI LES JARDINS DU SUD.

 

5/ Sur les pénalités de retard :

Ainsi que cela a été ci-avant motivé dans cette même décision, la clause de renonciation à recours figurant dans le procès-verbal de réception des travaux doit être réputée non écrite.

Dans l'acte notarié précité du 20 octobre 2012, la SCI LES JARDINS DU SUD s'est contractuellement obligée à achever l'immeuble au plus tard le 30 septembre 2013, cette échéance devant se concrétiser par la déclaration d'achèvement sauf exceptions habituelles de survenance d'un cas de force majeure ou d'une cause légitime de suspension des délais. Ce même acte notarié prévoit ainsi une clause pénale au profit de l'acheteur d'un montant forfaitaire de 15 € par jour de retard.

Or, la livraison du lot n° 8 au profit des époux X. n'a été opérée que le 1^er juillet 2014, jour de la réception avec réserves des travaux de la maison d'habitation correspondant à ce lot. En effet, les réserves alors exprimées ne sauraient proroger ce délai de livraison effective dans la mesure où elles n'affectaient aucunement l'habitabilité même des lieux. La maison d'habitation des époux X. a donc indéniablement fait l'objet d'un retard contractuel de livraison d'une durée de 9 mois, ce dont convient matériellement la SELARL MJ M. qui ne cherche pas à mettre en débat des faits exonératoires de responsabilité tels la force majeure ou quelque cause légitime de suspension des délais d'exécution.

Conformément aux dispositions de l'article 1231-5 alinéa 1er du Code civil, la clause pénale se définit comme une certaine somme que le contrat stipule à titre de dommages-intérêts forfaitaires à l'encontre de celui qui manquera à son obligation d'exécution de la prestation dans un certain délai, cette somme pouvant être allouée à l'autre partie dans des conditions qui ne peuvent être ni moindres ni plus fortes. Pour autant, l'article 1231-5 alinéa 2 du Code civil dispose que « Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. ». Usant de ce pouvoir d'appréciation, le premier juge a estimé que cette pénalité journalière était dérisoire et a décidé de la rehausser à 30 € par jour, ce qui, à raison d'une moyenne de 30 jours par mois pendant 9 mois, aboutit à une indemnité pour pénalités de retard d'un montant total de 8.100 €. Les époux X. demandent ici simplement la confirmation de cet arbitrage pécuniaire de première instance.

En l'occurrence, il n'est pas sérieusement contestable, ainsi que l'a relevé et motivé le premier juge, que les époux X. ont été assujettis pendant ce délai de retard de livraison de neuf mois à un surcroît de frais personnels, notamment de loyers, et que l'indemnité contractuelle journalière de 15 € s'avère donc effectivement dérisoire en termes de réparation. C'est donc à juste titre qu'il en a opéré le doublement en vertu de son pouvoir de correction d'un montant contractuellement dérisoire. La condamnation pécuniaire dont ont bénéficié les époux X. à hauteur de la somme totale de 8.100 au titre des pénalités de retard sera en conséquence confirmée.

 

6/ Sur les autres demandes :

Aucune raison particulière ne justifie de faire droit à la demande formée par la SELARL MJ M. aux fins de compensation entre la retenue de garantie à hauteur de 10.000 € qu'elle est désormais en droit de récupérer auprès de la comptabilité du notaire instrumentaire susnommé et la somme de 8.100 € qu'elle est condamnée à payer au profit des époux X. au titre des pénalités de retard.

Au regard de l'équité, la juridiction de première instance sera confirmée en ce qu'elle a condamné la SCI LES JARDINS DU SUD à payer au profit des époux X. une indemnité 1.500 € en dédommagement de leurs frais irrépétibles prévus à l'article 700 du code de procédure civile et à supporter le paiement des dépens de l'instance.

Chacune des parties échouant au moins partiellement dans ses prétentions en cause d'appel, l'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'une ou l'autre d'entre elles.

Enfin, échouant, même partiellement dans ses prétentions dans cette procédure d'appel déclenchée par la SCI LES JARDINS DU SUD, la SELARL MJ M. en supportera les entiers dépens.

 

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement et de manière réputée contradictoire,

ORDONNE la jonction de l'instance n° RG 21/855 et de l'instance n° RG 21/1013 à la présente instance n° RG 16/2252.

INFIRME le jugement n° RG-15/02737 rendu le 14 septembre 2016 par le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand dans l'instance opposant M. X. et Mme X. épouse X. à la SCI LES JARDINS DU SUD, actuellement représentée par la SELARL MJ M. en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI LES JARDINS DU SUD, en ce qu'il a :

- condamné la SCI LES JARDINS DU SUD à payer au profit de M. et Mme X. la somme de 20.000 € à titre de dommages-intérêts pour la non-obtention alléguée du label BBC ;

- ordonné l'attribution à M. et Mme X. de la retenue susmentionnée de 10.000 € consignée auprès de Maître Christine C., notaire à [ville I.] [eu égard à l'évolution du litige en cause d'appel sur ce point] ;

CONFIRME ce même jugement en ce qu'il a :

- condamné la SCI LES JARDINS DU SUD à payer au profit de M. et Mme X. la somme de 8.100 € au titre des pénalités de retard dans l'achèvement des travaux litigieux ;

- condamné la SCI LES JARDINS DU SUD à payer au profit de M. et Mme X. une indemnité de 1.500 e en dédommagement de leurs frais irrépétibles prévus à l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la SCI LES JARDINS DU SUD aux dépens de première instance.

Y ajoutant,

DÉCLARE NON ÉCRITE la clause du procès-verbal de réception des travaux établi le 1er juillet 2014 sur le lot n° 8 entre d'une part M. et Mme X. en qualité de propriétaires et d'autre part M. W. et M. Z. en qualité respectivement d'architecte et de maître d'ouvrage, suivant laquelle « Nota : Le client renonce à tous recours sur les délais, les pénalités et les prestations ».

DÉBOUTE M. X. et Mme X. épouse X. de leur demande de condamnation formée à l'encontre de la SELARL MJ M., en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI LES JARDINS DU SUD, à titre de dommages-intérêts à hauteur de 37.500,00 € en allégation d'un préjudice de non-obtention du label BBC.

DIT que la retenue de garantie susmentionnée de 10.000 €, actuellement consignée auprès de Me Christine C., notaire à [ville I.], doit être restituée auprès de la SELARL MJ M., en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI LES JARDINS DU SUD.

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

DÉCLARE la présente décision commune à la SELARL MJ M., en qualité de mandataire judiciaire de la SCI LES JARDINS DU SUD, et à la société BANQUE POPULAIRE AUVERGNE RHÔNE-ALPES.

CONDAMNE la SELARL MJ M., en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI LES JARDINS DU SUD, aux entiers dépens de l'instance en cause d'appel.

Le greffier                                                     Le président