Extrait : « L’article 1171 du code civil dispose que dans un contrat d'adhésion, toute clause non négociable, déterminée à l'avance par l'une des parties, qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite. L'appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix à la prestation. L’article 1110 du code civil dispose que le contrat de gré à gré est celui dont les stipulations sont négociables entre les parties. Le contrat d'adhésion est celui qui comporte un ensemble de clauses non négociables, déterminées à l'avance par l'une des parties.

En l’espèce, aux termes du dispositif de ses conclusions, la société LA TABLE SERVIE sollicite que soient réputées non écrites les clauses du bail résultant de l’alinéa 2 de l’article 4B du bail et l’ensemble des pages 14 à 50 du bail.

3.1 Sur l’alinéa 2 de l’article 4B du bail : Il résulte du bail que l’article querellé est relatif au loyer et se trouve inséré dans les stipulations particulières. L’alinéa 2 prévoit en particulier les modalités de calcul du loyer variable en prévoyant le montant du loyer sur chiffre d’affaires (7,23%) et le montant du loyer minimum garanti (72.000 €). Les chiffres contractuellement fixés figurent dans des encadrés en gras particulièrement explicites. Cet article 4 B fait suite avec la mention « ou » à un article 4 A prévoyant un loyer fixé et renseigné avec la mention « néant ».

Il en résulte que la présentation formelle de la clause querellée s’agissant tant de l’alternative entre deux modalités de calcul de loyer que de la présence d’encadrés modifiables sur les montants permet d’exclure qu’elle puisse faire partie d’un ensemble de clauses non négociables. Il ne peut donc être considéré que le contrat de bail objet du litige constituerait un contrat d’adhésion. En tout état de cause, l’appréciation du déséquilibre significatif ne pouvant porter sur l’objet principal du contrat, elle ne saurait porter sur une clause relative au loyer dans le cadre d’un bail commercial. Il y a donc lieu de débouter la société LA TABLE SERVIE de sa demande à ce titre.

3.2 Sur les pages 14 à 50 du contrat : La page 14 du contrat de bail débute par la fin d’un article 7.8 portant sur le loyer. A compter de la page 15, le contrat porte une section II intitulée « stipulations générales ». Il en résulte que la demande ainsi formulée par la locataire la conduit à soutenir que l’ensemble des clauses relatives aux stipulations générales porteraient un déséquilibre significatif. Or, cet ensemble de clauses portant sur des stipulations aussi diverses que les caractéristiques du local, le loyer, les charges, les assurances ou encore la gestion des eaux usées, il ne saurait être considéré que l’ensemble de ces clauses porterait un déséquilibre significatif sans qu’il soit démontré l’existence d’un tel déséquilibre pour chacune des dites clauses dont l’annulation est ainsi sollicitée de manière générale et indistincte. Pour le même motif, il y a lieu d’écarter le moyen relatif à l’annulation de l’ensemble des articles 12 à 30 évoqué en page 28 des conclusions de la demanderesse qui ne définit pas pour chacune des clauses ainsi visées l’existence d’un déséquilibre significatif.

S’agissant des autres clauses évoquées plus précisément dans le moyen en page 28 des conclusions, la locataire évoque les articles 8.a.2 et 8.a.3. qui portent sur les caractéristiques du local. Il en résulte que cette clause portant sur la définition des locaux faisant l’objet du bail, elle porte donc sur l’objet principal du bail qui par application de l’alinéa 2 de l’article 1171 du code civil ne peut faire l’objet de l’appréciation d’un déséquilibre significatif. En tout état de cause, il n’est pas démontré en quoi la mention que les locaux se trouveraient dans la galerie marchande caractériserait un déséquilibre significatif.

Concernant les clauses figurant à l’article 11, celles-ci portant sur le loyer, elles ne peuvent faire l’objet d’une appréciation d’un déséquilibre significatif pour les motifs déjà évoqués. En tout état de cause, la mention erronée de l’article 1134 du code civil ne saurait suffire à établir l’existence d’un déséquilibre significatif.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’il y a lieu de débouter la société LA TABLE SERVIE de ses demandes relatives à ce que des clauses du contrat soient jugées non écrites. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TROISIÈME CHAMBRE

JUGEMENT DU 6 NOVEMBRE 2025

 

R.G. n° 23/04701. N° Portalis DB22-W-B7H-RQFR. Code NAC : 30E.

 

DEMANDERESSE :

La société LA TABLE SERVIE exerçant sous l’enseigne MAMA FACTORY

société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro XXX dont le siège social est situé [Adresse 10] et agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, représentée par Maître François GERBER de la SELARL CABINET GERBER, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Anne-Lise ROY, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

 

DÉFENDERESSE :

La société CEETRUS France

société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de LILLE MÉTROPOLE sous le numéro YYY dont le siège social est situé [Adresse 3] et prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, Représentée par la société NHOOD SERVICES FRANCE, anciennement dénommée TRIMOGEST, société par actions simplifiée à capital variable immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de LILLE METROPOLE sous le numéro ZZZ dont le siège social est situé [Adresse 2] dûment habilitée à l’effet des présentes aux termes d’un mandat de gestion en date du 27 décembre 2020, titulaire d’une carte professionnelle syndic, gestion immobilière, transaction sur immeubles et fonds de commerce n° WWW délivrée par la CCI de GRAND LILLE le, 22 septembre 2019, représentée par Maître Fanny HURREAU, avocat plaidant/postulant au barreau des HAUTS-DE-SEINE.

 

ACTE INITIAL du 22 août 2023 reçu au greffe le 24 août 2023.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 2 septembre 2025, après le rapport de Monsieur LE FRIANT, Vice-Président désigné par le Président de la Chambre, l’affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL : Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

 

EXPOSÉ DU LITIGE :

La société CEETRUS FRANCE est propriétaire de locaux à usage commercial situés dans la galerie marchande du centre commercial « [Localité 6] » sis [Adresse 9] à [Adresse 5] [Localité 1].

Par acte sous-seing privé en date du 29 mai 2019, la société CEETRUS FRANCE a donné à bail à Monsieur X., aux droits duquel est venue la société LA TABLE SERVIE, un local commercial portant le numéro 62 d’une superficie d’environ 180 m² situé dans le centre commercial, pour une durée de dix années entières et successives à compter du 6 juin 2019.

Le bail a été consenti pour y exploiter l’activité de restauration sur place et à emporter à base de burger et tacos et viande grillée.

Par avenant du 5 février 2020, les parties ont convenu de reporter l’ouverture du restaurant au 1^er mars 2020.

Par exploit de commissaire de justice en date du 4 mai 2023, la société CEETRUS FRANCE a fait délivrer à la société LA TABLE SERVIE un commandement de payer la somme totale d’un montant de 228.653,35 euros, dont la somme en principal d’un montant de 228.259,22 euros afférente au montant de l’arriéré locatif arrêté à la date du 25 avril 2023, outre la somme de 394,13 euros correspondant aux frais liés audit acte.

Par acte en date du 22 août 2023, la société LA TABLE SERVIE a assigné la société CEETRUS FRANCE devant le tribunal judiciaire de Versailles en opposition au commandement du 4 mai 2023.

Par ordonnance du 22 janvier 2025, le juge de la mise en état, saisi par conclusions d’incident déposées par la société LA TABLE SERVIE, a :

- rejeté les demandes de la société LA TABLE SERVIE aux fins de communication forcée de pièces, d’expertise et toutes ses demandes subséquentes ;

- condamné la société LA TABLE SERVIE aux dépens de l'instance de l’incident,

- condamné la société LA TABLE SERVIE à payer à la société CEETRUS FRANCE la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la procédure sur incident.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 juin 2025.

[*]

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 avril 2025, la société LA TABLE SERVIE demande au tribunal de :

Vu l’assignation et les pièces jointes

Vu les articles 145-1 et s. du code de commerce ;

Vu l’article 648 du Code de Procédure Civile ;

Vu l’article L 145-41 du Code de Commerce ;

Vu l'article R 321-3 du code des procédures civiles d'exécution ;

Vu les articles 1103, 1104 et 1193 du code civil, 1230 et 1231 du même code ;

Vu l’article 1567 du Code civil,

- juger que le commandement du 4 mai 2023 est nul et de nul effet ;

Vu l’article 1171 du Code Civil

Vu le déséquilibre significatif du contrat, et en particulier des clauses 4 et (sic)

- juger non écrit l’alinéa 2 de l’article 4B relatif au loyer minimum garanti

- En conséquence, juger que le loyer sera calculé selon le calcul figurant à l’alinéa 1 de l’article 4B, soit 7,23% du CA annuel HT

- juger non écrites les pages 14 à 50 du contrat.

- homologuer l’accord du 4 octobre 2022 et juger qu’il constitue une novation au contrat de bail dans les conditions suivantes :

* Franchise de loyer du 2ème semestre 2022,

* Exonération définitive de la contribution au fonds commun à compter du 4 octobre 2022,

* Remboursement du fit out à hauteur de 25.000 euros HT, soit 30.000 euros TTC,

* Prise d’acte du paiement par la société LA TABLE SERVIE de 30.000 euros au titre de la contrepartie ;

- juger que la présente décision vaudra avenant tenant compte des novations dans le contrat et déclarant non-écrites les indications contraires et celles créant un déséquilibre significatif entre les parties,

- écarter l’exécution provisoire des condamnations susceptibles d’être prononcées à l’encontre de la société LA TABLE SERVIE,

- condamner la société CEETRUS à verser à la TABLE SERVIE la somme de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC.

Elle fait valoir que :

- des pages 14 à 51 du bail, il n’existe pas une seule clause qui ait fait l’objet d’une discussion ou d’une négociation avec le preneur ce qui justifie l’annulation de cette partie du bail,

- le contrat repose sur l’utilisation d’une formule de contrat antérieure à 2016, totalement imposée par le sachant -le service juridique de CEETRUS FRANCE- se trouvant en outre dans une position économique dominante à l’égard du non-sachant-le locataire commerçant- qui se trouve dans une situation d’oppression économique,

- le déséquilibre significatif est démontré par une différence radicale de possibilité d’actions contractuelles et donc de pouvoir sur la logique économique du contrat et sur le destin du bail,

- le locataire commerçant se voit imposer le fait de produire régulièrement ses bilans alors que la société CEETRUS FRANCE qui est liée capitalistiquement à la société AUCHAN se refuse à produire les bilans – compte de résultat ou situation comptable – du centre commercial AUCHAN,

- plusieurs obligations sont uniquement à la charge du locataire et ne sont pas synallagmatiques,

- l’asymétrie d’informations concerne des éléments économiques décisifs pour la décision de prise à bail et postérieurement la gestion du fonds de commerce du preneur, éventuellement la décision de résiliation du bail à l’échéance de la période triennale. L’organisation du bail par le preneur instaure une désinformation systématique du preneur sur la période antérieure à la signature et sur la période postérieure à celle-ci,

- elle établit une liste de cinq clauses attestant de la dissimulation d’informations économiques essentielles :

* l’article 12 « Définition du chiffre d’affaires-remise des déclarations de chiffre d’affaires » et en particulier l’alinéa 12.a. qui oblige le preneur à transmettre au bailleur ses déclarations de chiffre d’affaires, alors que le bailleur est exonéré de la transmission du chiffre d’affaires de la grande surface, dont il est cependant fait mention comme élément de référence essentiel et référent du contrat à la page 4. Et alors que la fréquentation et la clientèle de la grande surface constituent le socle même du chiffre d’affaires potentiel du locataire,

* le bailleur n’a aucune obligation de communiquer les chiffres des autres commerçants du centre commercial (page 4) et en particulier des membres de la galerie marchande,

* la remise du chiffre d’affaires mensuel, telle que prévue à l’alinéa 12.b. : aucune obligation pour le bailleur,

* dans les 60 jours de la fin de chaque année civile une déclaration signée comprenant la mention du chiffre d’affaires hors taxes de l’année écoulée : aucune obligation pour le bailleur,

* les alinéas 12.c. et 12.d. relatifs aux sanctions n’ont aucune contrepartie,

- le contrat comporte une erreur rédactionnelle sur le positionnement géographique du local donné à bail en précisant qu’il se trouve dans le « centre commercial » alors que le local n’a pas d’accès sur la galerie marchande,

- aucune pondération n’est prévue pour la participation au fonds commun concernant l’animation de la galerie marchande,

- le contrat était à tel point un contrat d’adhésion qu’il n’a même pas été adapté à la particularité du local commercial qui est l’un des seuls locaux du centre commercial à ne pas ouvrir sur la galerie marchande,

- aucune disposition du bail n’interdit au bailleur d’autoriser soit dans le centre commercial, soit même dans la galerie marchande l’ouverture d’un commerce directement concurrent de celui du locataire commerçant alors qu’elle-même est soumise aux clauses de non-concurrence stipulées à l’article 27,

- la problématique des charges échappe au périmètre du second alinéa de l’article 1171,

- il est évoqué l’existence d’un règlement de copropriété qui n’est pas inclus dans les actes et n’est pas opposable au locataire commerçant,

- il y a une contradiction entre le transfert de charges y compris celles de l’article 606 du code civil qui est évoqué alors que le contraire est affirmé plus loin dans le bail,

- le bailleur transfère au locataire commerçant les charges de la structure immobilière, c’est-à-dire du bâtiment, qui ne devraient peser que sur le propriétaire de l’immeuble -CEETRUS FRANCE,

- à la suite des pourparlers de 2022, une novation du contrat est intervenue suite à l’accord donné par mail par Mme [L],

- la dénomination du commandement qualifié de « commandement de payer en matière commerciale » sans référence à la clause résolutoire est erronée et vicie la procédure,

- le commandement viole les dispositions de l’article 648 du code de procédure civile dès lors qu’il mentionne comme organe représentant le bailleur la société NHOOD SERVICES FRANCE alors que le K Bis ne fait aucunement mention de ce représentant,

- l’article 1343-5 du code civil n’a pas été intégralement cité,

- le décompte des sommes dues est imprécis et vise des éléments qui ne figurent pas au bail,

- le calcul par pourcentage de 7,23% sur le chiffre d’affaires énoncé comme principe dans le titre et au premier alinéa de l’article 4B est contradictoire avec la suite du paragraphe imposant un loyer minimum garanti de 72.000 € HT,

- compte-tenu de cette contradiction flagrante, ce dispositif juridique est caractéristique du déséquilibre significatif,

- les clauses suivantes doivent être annulées :

* les articles 8.a.2 et 8.a.3. puisqu’ils considèrent que le local commercial serait inséré dans la galerie marchande ;

* l’article 11.a.2. qui vise l’article 1134 du code civil, inexistant au jour de la signature du contrat ;

* l’article 11.b. qui vise à deux reprises au moins l’article 1134 du code civil inexistant au jour du contrat, outre la notion de tribunal de grande instance inexistante au jour du contrat,

* l’ensemble des articles 12 à 30 inclus du contrat pour les raisons suivantes :

* Dispositions imposées au preneur et non négociées constituant un déséquilibre significatif, étant souligné que ces articles (et en particulier l’article 20) reprennent l’affirmation selon laquelle le local de la TABLE SERVIE serait à l’intérieur de la galerie marchande,

* qu’il en est de même de l’article 25, 25.d. en particulier ;

* l’article 27 qui instaure une clause de non-concurrence.

- l’accord intervenu suite aux négociations de 2022 est parfait dès lors qu’elle a satisfait à la condition préalable de versement d’une somme de 30.000 euros ce qui justifie que cette novation se trouve insérée dans le bail commercial, vaut avenant et met à néant de toute disposition contraire.

[*]

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 juin 2024, la société CEETRUS FRANCE demande au tribunal, de :

Vu l’article L.145-41 du Code de commerce,

Vu les articles 514-1 et 700 du Code de procédure civile,

Vu les pièces,

- débouter la société La Table Servie de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

- constater que la clause résolutoire, stipulée dans le contrat de bail conclu le

29 mai 2019 entre la société Ceetrus France et la société La Table Servie, portant sur le local commercial numéro 62 d’une superficie d’environ 180 m² situé au sein la galerie marchande du centre commercial situé « [Localité 6] » sis [Adresse 9] à [Localité 7], est acquise depuis le 4 juin 2023 ;

en conséquence,

- constater la résiliation dudit contrat de bail à compter de cette date ;

- ordonner l’expulsion de la société La Table Servie et de tous occupants de son chef, des locaux en cause avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire ;

- condamner la société La Table Servie au paiement d’une d’indemnité d’occupation d’un montant forfaitaire de 249,53 euros par jour, établi sur la base du loyer global de la dernière année de facturation, outre les charges et indexation telles que prévues au bail, à compter du 5 juin 2023, jusqu’à justification de la libération totale des lieux et remise des clés à la société Ceetrus France;

- condamner la société La Table Servie à payer à la société Ceetrus France la somme en principal d’un montant de 327.515,52 euros TTC arrêtée à la date du 5 juin 2024, à parfaire ;

- dire que toutes les sommes exigibles payées en retard au bailleur seront productrices d’un intérêt de retard au taux d’intérêt légal, majoré de trois points, à compter de leur date d’échéance respective ;

- dire que toutes les sommes exigibles payées en retard au bailleur seront, sans préjudice de ce qui précède, également forfaitairement majorée à hauteur de 10% à compter de leur date d’échéance respective et jusqu’à parfait paiement ;

- dire que le dépôt de garantie actualisé sera réputé acquis à la société Ceetrus France en sa qualité de bailleur ;

à titre subsidiaire :

- juger que la société La Table Servie devra verser la provision correspondant à la rémunération de l’expert judiciaire ;

en tout état de cause :

- condamner la société La Table Servie à payer à la société Ceetrus France la somme de 15.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement, de signification et d’expulsion ;

- ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et sans constitution de garantie.

Elle fait valoir que :

- le commandement fait clairement référence à l’article L. 145-51 du code de commerce en dessous du « titre », le texte de cet article étant reproduit en page 2,

- les termes « COMMANDEMENT », « UN MOIS EXPIRE » et « CLAUSE RESOLUTOIRE » apparaissent en gras et majuscules en bas de la première page de l’acte,

- le commandement de payer délivré le 4 mai 2023 à la société LA TABLE SERVIE comporte bien les mentions légales obligatoires,

- pour le surplus, elle ne démontre aucun grief au soutien de ses prétentions dans la mesure où elle n’a pas été empêchée d’assigner son bailleur par-devant la juridiction de céans aux fins de contester ledit commandement,

- elle a fourni un mandat de gestion à la société NHOOD SERVICES FRANCE ce qui explique son absence au registre du commerce n’étant pas un représentant légal,

- la société LA TABLE SERVIE est mal fondée à soutenir aujourd’hui que le bailleur aurait rompu de manière brutale les pourparlers engagés et lui reprocher de ne pas avoir répondu favorablement à ses demandes dès lors qu’elle n’a, elle-même, pas respecté l’ensemble de ses engagements en ne réglant pas le solde des factures,

- aucun texte ne conditionne la validité d’un commandement de payer visant la clause résolutoire à la reproduction in extenso des dispositions de l’article 1343-5 du code civil,

- la locataire a été rendue destinataire des décomptes locatifs et des factures afférentes à la période antérieure au 1er janvier 2021,

- un état des lieux a bien été réalisé le 6 juin 2019 en présence de Monsieur X., gérant de la société LA TABLE SERVIE, qui l’a signé,

- aux termes des stipulations contractuelles, le preneur a l’obligation de transmettre ses déclarations de chiffre d’affaires, obligation que la société LA TABLE SERVIE n’a toujours pas respecté,

- le contrat de bail litigieux contient des clauses conclues « intuitu personae » au profit de la société LA TABLE SERVIE dérogeant ainsi à de nombreuses dispositions contractuelles,

- le fait qu’il y soit mentionné que le local fait partie d’une galerie marchande, propriété du bailleur au sein d’un centre commercial, est une réalité,

- ledit local commercial n’a certes pas d’ouverture donnant sur l’intérieur de la galerie marchande mais il bénéficie de toutes les commodités et infrastructures de la galerie marchande, notamment le parking qui est à usage commun pour tous les preneurs à bail,

- la société LA TABLE SERVIE était donc parfaitement informée de ce qu’en prenant à bail un local commercial dépendant de la galerie marchande d’un centre commercial, des charges autres que celles afférentes à l’exploitation d’un commerce traditionnel indépendant lui seraient facturées, lesquelles sont expressément listées à l’article 13 B intitulé « inventaire des charges / travaux et répartition » du bail en cause,

- par la référence à un règlement de copropriété, le bailleur a simplement voulu intégrer la définition des parties communes qui pourraient résulter d’un règlement de copropriété dans l’hypothèse où la société CEETRUS FRANCE ne serait pas l’unique propriétaire de l’ensemble immobilier,

- l’article 13 B 2 intitulé « charges imputables au bailleur » précise que les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil sont à la charge du bailleur,

- la société LA TABLE SERVIE a, par la signature du bail, renoncé de manière définitive à se prévaloir de son droit de préemption en cas de cession du local commercial pris à bail,

- la clause de renonciation de l’article 25 D ne s’analyse pas comme une exonération du bailleur à son obligation de délivrance,

- les preneurs ne peuvent se prévaloir du mécanisme de l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement de leurs loyers appelés pendant la période de crise sanitaire, ni sur le fondement d’un prétendu manquement à l’obligation de délivrance, ni sur celui de la perte de la chose louée,

- s’il n’est pas contesté que des discussions amiables ont eu lieu entre les parties, il n’en demeure pas moins qu’elles n’ont abouti à aucun accord,

- la société LA TABLE SERVIE n’a pas régulièrement honoré le paiement de ses loyers et provisions sur charges locatives, cumulant ainsi une dette locative qui n’a eu de cesse de croître,

- les causes du commandement susvisé n’ayant pas été honorées dans le délai légal d’un mois imparti à la société LA TABLE SERVIE, la société CEETRUS FRANCE est, en conséquence, recevable et bien fondée à demander que soit constatée, avec toutes conséquences de fait et de droit, l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail à cette date et ce, dans les termes du dispositif ci-après,

- le bail ayant pris fin depuis le 4 juin 2023, date d’effet de la clause résolutoire, la société LA TABLE SERVIE sera réputée, depuis cette date, occupant sans droit ni titre, ladite occupation devant entraîner le paiement d’une indemnité d’occupation depuis le 5 juin 2023 d’un montant forfaitaire établi sur la base du loyer global de la dernière année de location, outre les charges et indexation telles que prévues au bail, soit la somme de 249,53 euros par jour et ce, jusqu’à justification de la libération effective des lieux,

- le montant du dépôt de garantie actualisé sera enfin réputé acquis au bailleur en vertu des dispositions de l’article 5A des stipulations générales contractuelles,

- la société LA TABLE SERVIE est désormais redevable de la somme de 327.515,52 euros TTC selon le décompte locatif arrêté à la date du 5 juin 2024,

- la société LA TABLE SERVIE ne respecte toujours pas ses obligations contractuelles en versant mensuellement des sommes dérisoires,

- elle ne justifie pas des difficultés financières alléguées.

[*]

L’affaire a été plaidée à l’audience du 2 septembre 2025 et mise en délibéré au 6 novembre 2025.

 

MOTIFS :

1. Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-51 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il résulte de l’article 28 du bail conclu entre les parties, les stipulations suivantes : « il est expressément stipulé qu’à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de Loyer, qu’il résulte du présent contrat, de ses avenants, d’actes postérieurs, de décisions judiciaires, d’intérêts, d’indemnité d’occupation ou accessoires à son échéance, ou en cas d’inexécution d’une seule des obligations du bail, du cahier des charges techniques ou des annexes, et un mois après une sommation d’exécuter ou commandement délivré par huissier resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur et sans qu’il y ait lieu de remplir aucune formalité judiciaire, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieur à l’expiration des délais ci-dessus le tout sous réserve de dommages-intérêts. Compétence est, en tant que de besoin, attribuée au Magistrat des Référés pour constater le manquement, le jeu de la présente clause et prescrire l’expulsion du Preneur ».

 

1.1. Sur la régularité du commandement :

1.1.1 sur l’intitulé du commandement :

Sur ce point, « rien dans la loi n'oblige le bailleur à faire figurer la mention « visant la clause résolutoire » en entête du commandement de payer et il suffit que la clause résolutoire soit rappelée, la seule cause de nullité prévue par la loi étant l'absence de mention du délai d'un mois après la délivrance de l'acte pour apurer la dette » (CA [Localité 4], ch. civ. sect., 5 oct. 2022, n° 20/00212).

Il en résulte que la mention dans l’en-tête « commandement de payer en matière commerciale » ne saurait constituer une cause de nullité et le moyen sur ce point sera écarté.

 

1.1.2 sur la violation alléguée des dispositions de l’article 648 du code de procédure civile :

L’article 648 du code de procédure civile dispose que tout acte d'huissier de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs :

1. Sa date ;

2. a) Si le requérant est une personne physique : ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ;

b) Si le requérant est une personne morale : sa forme, sa dénomination, son siège social et l'organe qui la représente légalement.

3. Les nom, prénoms, demeure et signature de l'huissier de justice ;

4. Si l'acte doit être signifié, les nom et domicile du destinataire, ou, s'il s'agit d'une personne morale, sa dénomination et son siège social.

Ces mentions sont prescrites à peine de nullité.

En l’espèce, l’acte du 4 mai 2023 mentionne comme représentant de la société CEETRUS FRANCE la société NHOOD SERVICES FRANCE. Or, il est constant que celle-ci n’est que le gestionnaire locatif de la société et non son représentant légal.

Toutefois, le défaut de désignation de l'organe représentant légalement une personne morale dans un acte de procédure, lorsque cette mention est prévue à peine de nullité, ne constitue qu'un vice de forme (Cass. ch. mixte, 22 févr. 2002, n° 00-20.398).

Dès lors, il ressort de l’article 114 du code de procédure civile que la nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

En l’espèce, la société LA TABLE SERVIE ne fait état d’aucun grief qui lui aurait été causé par la mention de la société NHOOD SERVICES FRANCE.

Dès lors, la nullité de l’acte querellé ne saurait être prononcée de ce chef et le moyen sur ce point sera écarté.

 

1.1.3. sur le grief relatif à l’absence de visa des dispositions de l’article L. 1343-5 :

Comme rappelé au point 1.1.1., les dispositions de l’article L. 145-41 précité n’imposent pas la citation intégrale de l’article L. 1343-5 du code civil à peine de nullité du commandement.

En conséquence, le moyen sur ce point doit être écarté.

 

1.1.4. sur la précision du décompte des sommes dues :

Il convient de rappeler sur ce point que le commandement de payer reste valable pour les sommes effectivement dues même en présence par ailleurs de sommes contestées ou non dues (Cass. 3e civ., 22 oct. 2015, n° 14-17.645, CA [Localité 8], pôle 1, ch. 2, 21 avr. 2022, n° 21/17272).

Il en résulte, en l’espèce, que, si le décompte joint au commandement reprend une somme de 78.327,19 euros sans en préciser l’origine avec clarté, le surplus des sommes dues à hauteur de 149.932,03 euros est suffisamment précis et détaillé.

Il en résulte que le commandement reste valable pour ces sommes et le moyen sera donc écarté.

 

1.2 Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Il résulte du décompte du 9 juin 2023 que les sommes dues par la société LA TABLE SERVIE n’ont pas été apurées dans le délai d’un mois rappelé par le commandement délivré le 4 mai 2023.

Il en ressort que la clause résolutoire doit être considérée comme acquise le 4 juin 2023 à 24 heures.

 

2. Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire :

Le bail étant résilié du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la société LA TABLE SERVIE suivant les modalités figurant au dispositif.

Par ailleurs, il ressort du dernier alinéa de l’article 28 D du bail que « l’indemnité d’occupation à la charge du Preneur, en cas de non délaissement du local pour quelque cause que ce soit après résiliation de plein droit ou judiciaire ou expiration du bail sauf droit au renouvellement, sera établie forfaitairement sur la base du double du loyer global de la dernière année de location, cette indemnité de base étant réajustée ultérieurement de plein droit pour être portée, si elle est inférieure, au montant annuel du loyer global du nouveau preneur ».

Si la société CEETRUS FRANCE sollicite l’application de cette clause, elle sollicite également pour la période allant jusqu’au 5 juin 2024, la condamnation pécuniaire de sa locataire sur la base du décompte reprenant le loyer courant et non l’indemnité d’occupation ainsi calculée.

En tout état de cause, l’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

L’indemnité d’occupation fixée contractuellement constitue une clause pénale au sens de ce texte.

Il en résulte qu’il y a lieu de modérer la clause contractuelle au regard des sommes dues par ailleurs et de fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer calculé selon les stipulations contractuelles en ce compris les modalités d’indexation du loyer minimum garanti, provisions sur charges et taxes en sus.

 

3. Sur la demande de suppression de clauses qui instaureraient un déséquilibre significatif :

L’article 1171 du code civil dispose que dans un contrat d'adhésion, toute clause non négociable, déterminée à l'avance par l'une des parties, qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite.

L'appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix à la prestation.

L’article 1110 du code civil dispose que le contrat de gré à gré est celui dont les stipulations sont négociables entre les parties.

Le contrat d'adhésion est celui qui comporte un ensemble de clauses non négociables, déterminées à l'avance par l'une des parties.

En l’espèce, aux termes du dispositif de ses conclusions, la société LA TABLE SERVIE sollicite que soient réputées non écrites les clauses du bail résultant de l’alinéa 2 de l’article 4B du bail et l’ensemble des pages 14 à 50 du bail.

 

3.1 Sur l’alinéa 2 de l’article 4B du bail :

Il résulte du bail que l’article querellé est relatif au loyer et se trouve inséré dans les stipulations particulières.

L’alinéa 2 prévoit en particulier les modalités de calcul du loyer variable en prévoyant le montant du loyer sur chiffre d’affaires (7,23%) et le montant du loyer minimum garanti (72.000 €).

Les chiffres contractuellement fixés figurent dans des encadrés en gras particulièrement explicites.

Cet article 4 B fait suite avec la mention « ou » à un article 4 A prévoyant un loyer fixé et renseigné avec la mention « néant ».

Il en résulte que la présentation formelle de la clause querellée s’agissant tant de l’alternative entre deux modalités de calcul de loyer que de la présence d’encadrés modifiables sur les montants permet d’exclure qu’elle puisse faire partie d’un ensemble de clauses non négociables.

Il ne peut donc être considéré que le contrat de bail objet du litige constituerait un contrat d’adhésion. En tout état de cause, l’appréciation du déséquilibre significatif ne pouvant porter sur l’objet principal du contrat, elle ne saurait porter sur une clause relative au loyer dans le cadre d’un bail commercial.

Il y a donc lieu de débouter la société LA TABLE SERVIE de sa demande à ce titre.

 

3.2 Sur les pages 14 à 50 du contrat :

La page 14 du contrat de bail débute par la fin d’un article 7.8 portant sur le loyer. A compter de la page 15, le contrat porte une section II intitulée « stipulations générales ».

Il en résulte que la demande ainsi formulée par la locataire la conduit à soutenir que l’ensemble des clauses relatives aux stipulations générales porteraient un déséquilibre significatif.

Or, cet ensemble de clauses portant sur des stipulations aussi diverses que les caractéristiques du local, le loyer, les charges, les assurances ou encore la gestion des eaux usées, il ne saurait être considéré que l’ensemble de ces clauses porterait un déséquilibre significatif sans qu’il soit démontré l’existence d’un tel déséquilibre pour chacune des dites clauses dont l’annulation est ainsi sollicitée de manière générale et indistincte.

Pour le même motif, il y a lieu d’écarter le moyen relatif à l’annulation de l’ensemble des articles 12 à 30 évoqué en page 28 des conclusions de la demanderesse qui ne définit pas pour chacune des clauses ainsi visées l’existence d’un déséquilibre significatif.

S’agissant des autres clauses évoquées plus précisément dans le moyen en page 28 des conclusions, la locataire évoque les articles 8.a.2 et 8.a.3. qui portent sur les caractéristiques du local. Il en résulte que cette clause portant sur la définition des locaux faisant l’objet du bail, elle porte donc sur l’objet principal du bail qui par application de l’alinéa 2 de l’article 1171 du code civil ne peut faire l’objet de l’appréciation d’un déséquilibre significatif. En tout état de cause, il n’est pas démontré en quoi la mention que les locaux se trouveraient dans la galerie marchande caractériserait un déséquilibre significatif.

Concernant les clauses figurant à l’article 11, celles-ci portant sur le loyer, elles ne peuvent faire l’objet d’une appréciation d’un déséquilibre significatif pour les motifs déjà évoqués. En tout état de cause, la mention erronée de l’article 1134 du code civil ne saurait suffire à établir l’existence d’un déséquilibre significatif.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’il y a lieu de débouter la société LA TABLE SERVIE de ses demandes relatives à ce que des clauses du contrat soient jugées non écrites.

 

4. Sur la demande relative à l’homologation de l’accord allégué qui serait intervenu le 4 octobre 2022 :

L’article 1101 du code civil dispose que le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations.

L’article 1329 du code civil prévoit que la novation est un contrat qui a pour objet de substituer à une obligation, qu'elle éteint, une obligation nouvelle qu'elle crée.

Elle peut avoir lieu par substitution d'obligation entre les mêmes parties, par changement de débiteur ou par changement de créancier.

L’article 1330 du code civil ajoute que la novation ne se présume pas ; la volonté de l'opérer doit résulter clairement de l'acte.

Pour établir qu’un accord de volontés pour modifier certains termes du contrat serait intervenu le 4 octobre 2022, la société LA TABLE SERVIE se prévaut d’un message électronique envoyé par [J] [L], gestionnaire recouvrement ainsi rédigé :

« Bonjour Monsieur,

Comme convenu, je reviens vers vous concernant votre proposition aux fins de règlement suite à la signature du commandement de payer. Je me permets de vous faire part de l’accord de notre direction sur les points suivants :

- La franchise de loyer : 6 mois ;

- Exonération du fonds commun ;

- Règlement du fit-out pour 30 K€ ;

- Proposition effective sous condition du bon paiement de la somme due à savoir :

somme arrêtée au 3T 2022, déduction des 6 mois de franchise, soit la somme de : (attention les 15.000 € que vous avez versés sont déjà déduits de la somme de 75 669,29 €) :

* 75 669,29 €

* Facturation du 4 T : 25 385,62€,

soit un total de 101 027,21 €.

A déduire :

* le fonds commun : 37 259,47 €

* le FIT OUT : 30.000 €.

- Montant à devoir : 33 768,63 €.

Dès validation, je me permettrai de vous envoyer ledit protocole reprenant l’ensemble des éléments cités préalablement, dans l’attente de votre retour. »

Aucune mention de ce message ne permet d’établir l’intention commune des parties de procéder à une novation du contrat étant rappelé qu’une simple modification du montant de la dette d’une partie ne suffit pas à caractériser une novation.

Au surplus, s’agissant de l’existence d’un accord transactionnel, il résulte très explicitement du message que la bailleresse a exprimé son intention de le formaliser dans le cadre d’un protocole d’accord qui ne pouvait être finalisé qu’après paiement de la somme due selon la bailleresse fixée à 33.768,63 euros.

Il en résulte que le message du 4 octobre 2022 s’inscrit explicitement dans le cadre de pourparlers intervenus entre les parties et ne saurait établir l’accord des volontés des parties à défaut de signature d’un protocole d’accord.

En tout état de cause, la société LA TABLE SERVIE ne saurait se prévaloir du message précité en prétendant en avoir exécuté les conditions alors même qu’elle indique n’avoir fait qu’un versement de 30.000 euros alors qu’en toute hypothèse, une somme due de 33.768,63 euros était exigée par la bailleresse.

Il en ressort qu’il convient de débouter la société LA TABLE SERVIE de ses prétentions à ce titre.

 

5. Sur les sommes dues par la société LA TABLE SERVIE :

5.1. Sur les sommes dues au principal :

Aux termes des dispositions de l'article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.

En outre, en application des dispositions des premier et dernier alinéas de l'article 1728 du même code, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, il résulte du dernier décompte produit du 5 juin 2024 que la société LA TABLE SERVIE reste redevable d’une somme de 327.515,52 euros.

La société LA TABLE SERVIE ne conteste pas les modalités du décompte et ne justifie d’aucun paiement supplémentaire.

Il y a lieu en conséquence de condamner la société LA TABLE SERVIE à payer cette somme à la société CEETRUS FRANCE.

 

5.2. Sur les majorations et intérêts de retard :

L’article 28 B du bail stipule que « à défaut de paiement du loyer et/ou des indemnités d’occupation, des accessoires et sommes exigibles à chaque terme d’après le présent bail, quarante-huit heures après une lettre recommandée restée sans effet, les sommes dues seront automatiquement majorées de dix pour cent (10%) à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux, et ce, indépendamment de tous frais de commandement, de recettes et des droits proportionnels d’encaissement qui seront à la charge du Preneur.

Toute somme exigible payée en retard sera, d’autre part productrice d’un intérêt de retard au taux d’intérêt légal, majoré de trois points qui s’appliquera de plein droit, sans mise en demeure préalable, à compter de la date d’échéance ».

La bailleresse ne justifiant pas de l’envoi d’une lettre recommandée restée sans effet, condition préalable telle que stipulée par le texte ci-dessus rappelé, elle ne saurait se prévaloir de la majoration forfaitaire de 10 % et elle sera déboutée de ses prétentions à ce titre.

S’agissant des intérêts, la clause ci-dessus rappelée constituant une clause pénale, il y a lieu de la modérer en application de l’article 1231-5 du code civil précité au point 2 dès lors qu’elle paraît excessive en imposant une sanction sans mise en demeure préalable.

Il y a donc lieu de dire que les intérêts au taux légal majoré de trois points seront dus à compter du 4 mars 2024, date des premières conclusions en défense valant mise en demeure, sur la somme de 307.054,33 euros due à cette date, puis à compter du 7 juin 2024, date des dernières conclusions valant mise en demeure sur la somme de 20.461,19 euros, à compter de la présente décision pour le surplus des sommes dues à la date de la présente décision et enfin à compter de leur date d’échéance pour les sommes non encore échues et qui seraient dues postérieurement à la présente décision.

 

5.3. Sur le dépôt de garantie :

L’article 28 D du bail stipule que « en cas de résiliation de plein droit ou judiciaire du fait du Preneur ou de caducité du bail, le montant total des prestations de pré équipement, du droit d’entrée et des sommes dues au titre du loyer ou du dépôt de garantie, même si une partie n’en a pas été versée, restera acquis au Bailleur […]. Le dépôt de garantie demeurera acquis au Bailleur, sans préjudice de son droit au paiement des loyers échus ou à échoir ».

En application de ces stipulations, il y a lieu de dire que le dépôt de garantie restera acquis à la société CEETRUS FRANCE.

 

6. Sur les demandes accessoires :

La société LA TABLE SERVIE succombant, elle sera condamnée à supporter la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 4 mai 2023 et les éventuels frais d’exécution de la décision.

Elle devra également verser à la défenderesse une somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, la société LA TABLE SERVIE n’ayant pas sollicité de suspension des effets de la clause résolutoire et ne justifiant pas du règlement des échéances courantes du loyer, il n’apparaît pas justifié qu’il soit fait exception au principe de l’exécution provisoire nonobstant les conséquences qu’elle sera susceptible d’avoir pour la demanderesse.

 

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal judiciaire statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 29 mai 2019 liant la société CEETRUS FRANCE et la société LA TABLE SERVIE et la résiliation de ce bail à la date du 4 juin 2023 à 24 heures,

Ordonne l'expulsion de la société LA TABLE SERVIE des locaux objets du bail ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ;

Rappelle les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution suivant lesquels « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ; à l'expiration du délai imparti, il est procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens susceptibles d'être vendus ; les biens qui ne sont pas susceptibles d'être vendus sont réputés abandonnés ; le produit de la vente est remis à la personne expulsée après déduction des frais et de la créance du bailleur » ;

Fixe le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due à compter du

5 juin 2023 au montant du loyer calculé selon les stipulations contractuelles en ce compris les modalités d’indexation du loyer minimum garanti, provisions sur charges et taxes en sus;

Condamne la société LA TABLE SERVIE à verser à la société CEETRUS FRANCE, la somme de 327.515,52 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges restant dues à la date du 5 juin 2024,

Condamne la société LA TABLE SERVIE à payer à la société CEETRUS FRANCE l’indemnité d’occupation ci-dessus fixée jusqu’à complète libération des lieux ;

Dit que les sommes restant dues par la société LA TABLE SERVIE seront assorties des intérêts au taux légal majoré de trois points à compter

du 4 mars 2024 sur la somme de 307.054,33 euros, puis à compter du

7 juin 2024, sur la somme de 20.461,19 euros, à compter de la

présente décision pour le surplus des sommes dues à la date de la présente décision et enfin à compter de leur date d’échéance pour les sommes non encore échues et qui seraient dues postérieurement à la présente décision ;

Dit que le dépôt de garantie restera acquis à la société CEETRUS FRANCE;

Condamne la société LA TABLE SERVIE à verser à la société CEETRUS FRANCE la somme de 4.000 euros par application des dispositions l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société LA TABLE SERVIE aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 4 mai 2023 et les éventuels frais d’exécution de la décision.;

Déboute la société LA TABLE SERVIE de l’intégralité de ses prétentions ;

Déboute la société CEETRUS FRANCE du surplus de ses prétentions ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire et dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 NOVEMBRE 2025 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER                                LE PRÉSIDENT