Extraits : 1/ « En l’espèce, il est établi et non contesté que la société ODALYS RESIDENCE n’a pas procédé au paiement des loyers des premier et deuxième trimestres 2020 dus au titre des baux consentis par les différents propriétaires des lots de la résidence « Odalys [Localité 87]-[Localité 88] » et que par courrier en date du 3 juillet 2020, faisant état de difficultés financières consécutives aux conséquences de la crise sanitaire de Covid 19, elle a adressé aux différents bailleurs un courrier rédigé essentiellement comme suit : « (…) Dans un souci de compromis équilibré et pour éviter des contentieux longs, coûteux et aléatoires pour chacun, nous vous proposons une franchise de loyer de 2,5 mois correspondant strictement à la période de fermeture des établissements ; le reste du risque étant à notre charge. Vous toucherez donc 78,1% des loyers 2020. Avantage de cette proposition : - Compromis équilibré vs. Contentieux - Impact limité à la durée réelle de la fermeture administrative et non à l’année 2020 - Franchise de loyer vs. Loyer variable en fonction du CA (aléatoire) Visibilité pour l’investisseur vs. D’éventuelles discussions avec sa banque - Clarification de votre situation fiscale. (…) Nous vous demandons de nous répondre en nous donnant votre accord par mail ou par courrier (envoi du coupon ci-dessous) pour le 31 juillet au plus tard. En cas de non-accord formel de votre part, nous nous réservons le droit d’adapter les prochaines échéances de loyer à la réalité de notre exploitation et des clauses de votre bail. »

Suite à ce courrier, Mme [A] et M. [Y], M. et Mme [H], Mme [D], M. et Mme [G], M. et Mme [I], M. [U], Mme [SY], M. [OZ], M. [ZK], M. et Mme [AV], M. et Mme [PD], M. [ZH], M. et Mme [EG], M. et Mme [TN], Mme [SI], M. et Mme [ZX], M. [UD], Mme [TW], M. [SA], M. et Mme [NX], M. et Mme [UL], M. [CZ] et M. et Mme [AH] ont signé l’avenant proposé par la société ODALYS RESIDENCES prévoyant une franchise de loyers de 10 % et une prolongation de leur bail d’une durée d’un an.

Si cet avenant doit s’analyser comme un contrat d’adhésion dès lors qu’aucune de ses stipulations n’était négociable par les bailleurs destinataire de l’envoi de la société ODALYS RESIDENCES, ces derniers ne démontrent pas en quoi ils auraient été victimes d’une erreur de droit ou de fait en le ratifiant, alors même que ses clauses et son économie générale apparaissent claires.

Par ailleurs, les clauses du contrat d’adhésion créant un déséquilibre significatif entre les parties n’encourent pas la nullité mais doivent être réputées non-écrites. Les demandeurs à la nullité sont dès lors mal fondés à invoquer les dispositions de l’article 1171 à l’appui de leur demande.

S’agissant de la violence, les demandeurs à la nullité ne démontrent pas qu’ils sont placés dans un état de dépendance à l’égard de la société ODALYS RESIDENCES au sens de l’article 1143 du code civil, étant rappelé que l’acquisition de la propriété des lots de la résidence et la signature des baux commerciaux s’inscrit dans un mécanisme législatif incitatif, que les bailleurs ont pu être assistés notamment d’un notaire à l’occasion de la signature des contrats, d’une part, qu’aucun de ces demandeurs ne caractérise la dépendance alléguée à la date de la signature de l’avenant notamment par la production des emprunts souscrits par chacun pour financer son investissement locatif des justificatifs de relance des banques et de leurs revenus à la date de signature de l’avenant litigieux, d’autre part, qu’ils ne font enfin état d’aucune disposition légale leur interdisant de recours aux mécanismes juridiques habituels pour obtenir le paiement des impayés voire demander la résiliation judiciaire du bail pour manquement du preneur à son obligation essentielle. Pour autant, le courrier du 3 juillet 2020 adressé par la société ODALYS RESIDENCES, par sa formulation qui affirme que l’avenant a vocation à éviter un contentieux « long, coûteux et aléatoire », s’analyse en une menace d’une voie de droit au sens de l’article 1140 du code civil. De plus, il ne peut être retenu de réelle contrepartie à la franchise de loyers réclamés par l’exploitant de la résidence puisqu’en l’absence de congé délivré pour l’échéance d’un bail commercial ou de demande de renouvellement, les articles L. 145-9 et suivant du code de commerce prévoient que le bail se poursuit par tacite prolongation. De même, ne peut pas être considéré comme une contrepartie à la franchise de loyers concédée le fait que la société ODALYS RESIDENCES, preneuse, s’engage à régler le reste de ses loyers, ceux-ci étant contractuellement dus en exécution du bail et des dispositions légales. D’autant qu’elle n’a justifié, à la date de l’envoi de l’avenant, d’aucune difficulté financière, se bornant à évoquer les termes de l’article 6 des baux, sans aucune explication ou précision quant à son application. Enfin, en précisant qu’à défaut de ratification de l’avenant elle se réserverait « d’adapter les prochaines échéances de loyer à la réalité de [son] exploitation » la société ODALYS REDIDENCES menaçait cette fois les bailleurs de s’exonérer de manière unilatérale de ses obligations contractuelles, et donc de continuer à ne pas acquitter les loyers qu’à cette date elle avait cessé de régler depuis deux trimestres, dans le seul but de les amener à signer l’avenant litigieux.

Il s’en déduit que ledit avenant a été présenté par la société ODALYS RESIDENCES à la signature des bailleurs en usant à leur encontre de menaces, dans le but d’obtenir un avantage sans contrepartie réelle, ce qui caractérise la violence au sens de l’article 1143 du code civil.

Cependant, pour constituer un vice du consentement, la violence doit inspirer au cocontractant qui en est victime la crainte, à défaut de contracter, d’être exposé « à un mal considérable » selon l’article 1140 du code civil. L’article 1130 du même code impose en outre pour que la nullité soit prononcée de démontrer que la violence subie a été déterminante de son consentement, le caractère déterminant s'appréciant « eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. » Or, les demandeurs à la nullité ne fournissent aucune précision sur leur situation personnelle au moment de la conclusion de l’avenant querellé, ni ne produisent aucune pièce permettant au tribunal d’apprécier, au cas par cas, si leur consentement a pu être vicié par violence. Les justificatifs s’avèrent d’autant plus nécessaires, que si tous les bailleurs de la résidence ont été destinataires de l’avenant établi par la société ODALYS RESIDENCES, il n’est pas contesté que la moitié d’entre eux ont fait le choix de ne pas y donner une suite favorable.

Partant, faute de satisfaire à la charge de la preuve qui leur incombe Mme [A] et M. [Y], M. et Mme [H], Mme [D], M. et Mme [G], M. et Mme [I], M. [U], Mme [SY], M. [OZ], M. [ZK], M. et Mme [AV], M. et Mme [PD], M. [ZH], M. et Mme [EG], M. et Mme [TN], Mme [SI], M. et Mme [ZX], M. [UD], Mme [TW], M. [SA], M. et Mme [NX], M. et Mme [UL], M. [CZ] et M. et Mme [AH] seront déboutés de leur demande de nullité de l’avenant signé portant franchise partielle de loyer au titre de l’exercice 2020. »

2/ « Pour se soustraire au règlement des loyers qu’elle reconnaît ne pas avoir acquittés, la société ODALYS RESIDENCES soutient qu'elle était fondée à s'abstenir du paiement des loyers réclamés en application de l’article 6 des baux, qui stipule :

« Dans le cas où, après la date de prise d’effet du bail, le preneur se verrait privé de la jouissance effective et normale des lieux loués pour une raison ne relevant pas de son fait (faits ou fautes du bailleur, désordres de nature biennale ou décennale, circonstances exceptionnelles et graves, etc.), le paiement du loyer serait suspendu jusqu’à expiration du mois pendant lequel le trouble de jouissance aura pris fin.

Cette clause n’a pas vocation à s’appliquer dans l’hypothèse où le préjudice subi par le preneur se trouverait couvert par sa police d’assurance ou si le preneur venait à percevoir une indemnité en réparation d’un préjudice causé. »

Si cette clause prévoit ainsi une suspension du paiement des loyers lorsque le preneur est privé de la jouissance effective et normale des lieux loués, le tribunal constate que la société ODALYS RESIDENCES se borne à faire état, de manière générale, des dispositifs règlementaires restrictifs de liberté de déplacement mis en place dans le cadre de la lutte contre la propagation de l’épidémie de Covid 19, sans démontrer la réalité de leur impact sur son exploitation de la résidence « Odalys [Localité 87]-[Localité 88] ».

La défenderesse ne verse aucun document comptable permettant d’établir qu’elle aurait cessé d’exploiter les locaux donnés à bail durant la période incriminée, ni aucune pièce de nature à établir un taux de vacances anormal au sein de la résidence sur cette même période. Elle ne fournit pas davantage le moindre élément justifiant qu’elle aurait exonéré du paiement de leur loyer les étudiants que les mesures gouvernementales auraient empêché de rejoindre leur résidence sur ladite période.

Dès lors, sans qu’il soit besoin d’analyser le sens et la portée de cette clause au regard de la nature et des causes de perte de la jouissance alléguée, le moyen invoqué par la société ODALYS RESIDENCES fondé sur l’article 6 des baux pour s’exonérer du paiement des loyers dus aux bailleurs, sera rejeté. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

PÔLE CIVIL - HUITIÈME CHAMBRE

JUGEMENT DU 29 SEPTEMBRE 2025

 

N° R.G. : N° RG 21/07737 - N° Portalis DB3R-W-B7F-W332.

 

DEMANDEURS :

Monsieur [OJ] [AH]

[Adresse 6], [Localité 73], représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Monsieur [UH] [EX] (intervenant volontaire), en tant qu’héritier de Madame [W] [EX]

[Adresse 15], [Localité 45], représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Madame [T] [XU] épouse [EX] (intervenant volontaire), en tant qu’héritier de madame [W] [EX]

[Adresse 15], [Localité 45], représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Monsieur [OR] [EX] (intervenant volontaire), en tant qu’héritier de madame [W] [EX]

[Adresse 40], [Localité 45], représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Madame [PX] [A]

[Adresse 5], [Localité 33], représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Madame [NJ] [I] épouse [I]

[Adresse 20], [Localité 60], représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Monsieur [NN] [I]

[Adresse 20], [Localité 60], représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Madame [OB] [C] épouse [C]

[Adresse 14], [Localité 81], représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Monsieur [AS] [C]

[Adresse 14], [Localité 81], représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Madame [CW] [Z]

[Adresse 37], [Localité 54], représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Monsieur [PK] [U]

[Adresse 13], [Localité 84], représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Madame [YN] [BO] épouse [L]

[Adresse 10], [Localité 57], représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Monsieur [ME] [L]

[Adresse 10], [Localité 57], représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Madame [MP] [TS] épouse [K]

[Adresse 44], [Adresse 44], [Localité 70], représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Monsieur [OV] [K]

[Adresse 44], [Localité 70], représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Monsieur [TC] [Y]

[Adresse 5], [Localité 33], représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Madame [P] [M]

[Adresse 59], [Localité 58], représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Madame [HV] [DM] épouse [B]

[Adresse 16], [Localité 75], représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Monsieur [JC] [B]

[Adresse 16], [Localité 75], représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Madame [RW] [SY]

[Adresse 3], [Localité 2], représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Monsieur [S] [OZ]

[Adresse 77], [Localité 32], représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Monsieur [E] [ZK]

[Adresse 17], [Localité 80], représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Monsieur [SE] [TJ]

[Adresse 11], [Localité 58], représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Madame [RM] [AV] épouse [AV]

[Adresse 36], [Localité 69], représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Monsieur [MU] [AV]

[Adresse 36], [Localité 69], représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Madame [MY] [PD] épouse [PD]

[Adresse 27], [Localité 74], représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Madame [CI] [H] épouse [H]

[Adresse 79], [Localité 50], représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Monsieur [UH] [PD]

[Adresse 27], [Localité 74], représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Madame [J] [EG] épouse [EG]

[Adresse 35], [Localité 64], représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Monsieur [MA] [EG]

[Adresse 35], [Localité 64], représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Monsieur [F] [SU]

[Adresse 22], [Localité 71], représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Madame [LW] [SU]

[Adresse 22], [Localité 71], représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Madame [YR] [JJ]

[Adresse 31], [Localité 55], représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Madame [CC] [TN] épouse [TN]

[Adresse 34], [Localité 86], représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Monsieur [YJ] [TN]

[Adresse 34], [Localité 86], représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Madame [YN] [ZT] épouse [ZT]

[Adresse 28], [Localité 78], représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Monsieur [V] [ZT]

[Adresse 28], [Localité 78], représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Monsieur [RI] [H]

[Adresse 79], [Localité 50], représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Madame [ZD] [JF]

[Adresse 19], [Localité 42], représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Monsieur [LC] [FR]

[Adresse 19], [Localité 42], représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Madame [T] [HB]

[Adresse 4], [Localité 55], représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Madame [JG] [SI]

[Adresse 24], [Localité 65], représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Madame [MP] [IL]

[Adresse 25], [Localité 51], représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Madame [RM] [ZX]

[Adresse 8], [Localité 1], représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Monsieur [N] [ZX]

[Adresse 8], [Localité 1], représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Monsieur [BL] [UD]

[Adresse 41], [Localité 61], représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Madame [OB] [IH]

[Adresse 48], [Localité 68], représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Monsieur [KD] [IH]

[Adresse 48], [Localité 68], représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Madame [IO] [D]

[Adresse 39], [Localité 83], représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Monsieur [SP] [SA]

[Adresse 23], [Localité 62], représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Madame [XP] [DJ]

[Adresse 43], [Localité 52], représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Monsieur [KR] [DJ]

[Adresse 43], [Localité 52], représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Madame [W] [EX] décédée le 28 avril 2022 à [Localité 89].

[Adresse 9], [Localité 58], représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Monsieur [LC] [IT]

[Adresse 26], [Localité 38], représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Madame [JZ] [TW]

[Adresse 76], [Localité 67], représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Madame [PO] [NX]

[Adresse 29], [Localité 63], représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Monsieur [DP] [NX]

[Adresse 29], [Localité 63], représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Madame [YN] [HS]

[Adresse 49], [Localité 63], représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Monsieur [PT] [HS]

[Adresse 49], [Localité 63], représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Madame [SE] [YF] [G]

[Adresse 21], [Localité 72], représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Madame [CF] [UL]

[Adresse 30], [Localité 46], représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Monsieur [LG] [UL]

[Adresse 30], [Localité 46], représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Monsieur [E] [CZ]

[Adresse 85], [Localité 82], représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Madame [AD] [R] [FA] épouse [AH]

[Adresse 6], [Localité 73], représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Monsieur [AY] [ZH]

[Adresse 18], [Localité 56], représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Monsieur [KD] [G]

[Adresse 21], [Localité 72], représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Madame [YF] [O] épouse [O]

[Adresse 47], [Localité 66], représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

Monsieur [OR] [O]

[Adresse 47], [Localité 66], représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

 

DÉFENDERESSE :

Société ODALYS RESIDENCE

[Adresse 53], [Localité 12], représentée par Maître Jean-Pierre BLATTER de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0441,

 

En application des dispositions des articles 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 8 avril 2025 en audience publique devant : Elisette ALVES, Vice-Président, Carole GAYET, Juge, magistrats chargés du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de : Elisette ALVES, Vice-Président, Anne-Laure FERCHAUD, Juge, Carole GAYET, Juge, qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT : prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats, prorogée au 29 septembre 2025.

 

EXPOSÉ DU LITIGE :

La société ODALYS RESIDENCES exploite des résidences avec services sur l’ensemble du territoire national dans le cadre de baux commerciaux consentis par des propriétaires investisseurs qui ont acquis des biens immobiliers neufs en l'état futur d’achèvement (VEFA) en contrepartie de dispositifs d’incitation fiscale mis en place par le législateur.

La société ODALYS RESIDENCES est ainsi l’exploitant unique de la résidence de services pour étudiants dénommée « Odalys [Localité 87]-[Localité 88] », soumise au statut de la copropriété, située [Adresse 7] à [Localité 88] en vertu de différents baux commerciaux consentis en 2013 et 2014.

Lui reprochant de ne pas avoir acquitté l’intégralité des loyers et accessoires contractuels dus à l’échéance, Mme [PX] [A] et M. [TC] [Y], Mme [CI] [H] et M. [RI] [H], Mme [IO] [D], Mme [OF] [G] et M. [KD] [G], Mme [YF] [X] épouse [O] et M. [OR] [O], Mme [NJ] [I] et M. [NN] [I], Mme [OB] [C] et M. [AS] [C], Mme [CW] [Z], M. [PK] [U], Mme [MP] [TS] et M. [OV] [K], Mme [P] [ZP] épouse [M], Mme [HV] [DM] épouse [B] et M. [JC] [B], Mme [RW] [SY], M. [S] [OZ], M. [E] [ZK], Mme [SE] [TJ], Mme [RM] [AV] et M. [MU] [AV], Mme [MY] [PD] et M. [UH] [PD], M. [AY] [ZH], Mme [J] [EG] et M. [MA] [EG], Mme [LW] [SU] et M. [F] [SU], Mme [YR] [JJ], Mme [CC] [TN] et M. [YJ] [TN], Mme [YN] [ZT] et M. [V] [ZT], Mme [ZD] [JF] et M. [LC] [FR], Mme [T] [HB], Mme [JG] [SI], Mme [MP] [IL], Mme [RM] [ZX] et M. [N] [ZX], M. [BL] [UD], Mme [OB] [IH] et M. [KD] [IH], Mme [JZ] [TW], M. [SP] [SA], Mme [XP] [DJ] et M. [KR] [DJ], Mme [W] [EX] M. [LC] [IT], Mme [PO] [NX] et M. [DP] [NX], Mme [YN] [HS] et M. [PT] [HS], Mme [CF] [UL] et M. [LG] [UL], M. [E] [CZ], Mme [AD] [I] [FA] épouse [AH] et M. [OJ] [AH]

ont fait assigner la société ODALYS RESIDENCES devant ce tribunal par exploit du 22 septembre 2021 aux fins essentiellement de (1) voir annuler, pour vice du consentement, l’avenant portant sur l’exercice 2020 (du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020) signé par M. [TC] [Y] et Mme [PX] [A], par M. [RI] [H] et Mme [CI] [H], par Mme [IO] [D], par M. [KD] [G] et Mme [OF] [G], par M. [NN] [I] et Mme [NJ] [I], par M. [PK] [U], par M. [N] [SY] et Mme [RW] [SY], par M. [S] [OZ], par M. [E] [ZK], par M. [MU] [AV] et Mme [RM] [AV], par M. [UH] [PD] et Mme [MY] [PD], par M. [AY] [ZH], par M. [MA] [EG] et Mme [J] [EG], par M. [YJ] [TN] et Mme [CC] [TN], par Mme [JG] [SI], par M. [N] [ZX] et Mme [RM] [ZX], par M. [BL] [UD], par M [JZ] [TW], par M. [SP] [SA], par M. [DP] [NX] et Mme [PO] [NX], par M. [LG] [UL] et Mme [DC] [UL] et par M. [E] [CZ] et de (2) la voir condamner au paiement, à chacun des demandeurs, de l’arriéré locatif dû outre une somme de 4.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Mme [W] [EX] est décédée en cours d’instance, le 28 avril 2022, laissant pour lui succéder M. [UH] [EX], Mme [T] [XU] épouse [EX] et M. [OR] [EX].

[*]

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 septembre 2023, Mme [PX] [A] et M. [TC] [Y], Mme [CI] [H] et M. [RI] [H], Mme [IO] [D], Mme [OF] [G] et M. [KD] [G], Mme [YF] [X] épouse [O] et M. [OR] [O], Mme [NJ] [I] et M. [NN] [I], Mme [OB] [C] et M. [AS] [C], Mme [CW] [Z], M. [PK] [U], Mme [MP] [TS] et M. [OV] [K], Mme [P] [ZP] épouse [M], Mme [HV] [DM] épouse [B] et M. [JC] [B], Mme [RW] [SY], M. [S] [OZ], M. [E] [ZK], Mme [SE] [TJ], Mme [RM] [AV] et M. [MU] [AV], Mme [MY] [PD] et M. [UH] [PD], M. [AY] [ZH], Mme [J] [EG] et M. [MA] [EG], Mme [LW] [YZ] et M. [F] [SU], Mme [YR] [JJ], Mme [CC] [TN] et M. [YJ] [TN], Mme [YN] [ZT] et M. [V] [ZT], Mme [ZD] [JF] et M. [LC] [FR], Mme [T] [HB], Mme [JG] [SI], Mme [MP] [IL], Mme [RM] [ZX] et M. [N] [ZX], M. [BL] [UD], Mme [OB] [IH] et M. [KD] [IH], M. [SP] [SA], Mme [XP] [DJ] et M. [KR] [DJ], M. [LC] [IT], Mme [JZ] [TW], Mme [PO] [NX] et M. [DP] [NX], Mme [YN] [HS] et M. [PT] [HS], Mme [CF] [UL] et M. [LG] [UL], M. [E] [CZ], Mme [AD] [I] [FA] épouse [AH] et M. [OJ] [AH] demandent au tribunal, de :

DÉCLARER Monsieur [TC] [Y] et Madame [PX] [A], Monsieur et Madame [RI] et [CI] [H], Madame [IO] [D], Monsieur et Madame [KD] et [OF] [G], Monsieur et Madame [OR] et [YF] [O], Monsieur et Madame [NN] & [NJ] [I], Monsieur et Madame [AS] et [OB] [C], Madame [CW] [Z], Monsieur [PK] [U], Monsieur [OV] [K] et Madame [MP] [TS], Madame [P] [M], Madame et Monsieur [HV] et [JC] [B], Monsieur et Madame [N] et [RW] [SY], Monsieur [S] [OZ], Monsieur [E] [ZK], Madame [SE] [TJ], Monsieur et Madame [MU] et [RM] [AV], Monsieur et Madame [UH] et [MY] [PD], Monsieur [AY] [ZH], Monsieur et Madame [MA] et [J] [EG], Monsieur et Madame [F] et [LW] [SU], Madame [YR] [JJ], Monsieur et Madame [YJ] et [CC] [TN], Monsieur [V] [ZT], Monsieur [LC] [FR] et Madame [ZD] [JF], Madame [T] [HB], Madame [JG] [SI], Madame [MP] [IL], Monsieur et Madame [N] et [RM] [ZX], Monsieur [BL] [UD], Monsieur et Madame [KD] et [OB] [IH], Madame [JZ] [TW], Monsieur [SP] [SA], Monsieur et Madame [KR] et [XP] [DJ], Monsieur [LC] [IT], Monsieur et Madame [DP] et [PO] [NX], Monsieur et Madame [PT] et [YN] [HS], Monsieur et Madame [LG] et [DC] [UL], Monsieur [E] [CZ], Monsieur et Madame [OJ] et [AD] [AH], (sic)

Y faisant droit,

Sur la demande de nullité de l’avenant signé par certains requérants :

DÉCLARER que le consentement de Monsieur [TC] [Y] et Madame [PX] [A], Monsieur et Madame [RI] et [CI] [H], Madame [IO] [D], Monsieur et Madame [KD] et [OF] [G], Monsieur et Madame [NN] et [NJ] [I], Monsieur [PK] [U], Monsieur et Madame [N] et [RW] [SY], Monsieur [S] [OZ], Monsieur [E] [ZK], Monsieur et Madame [MU] et [RM] [AV], Monsieur et Madame [UH] et [MY] [PD], Monsieur [AY] [ZH], Monsieur et Madame [MA] et [J] [EG], Monsieur et Madame [YJ] et [CC] [TN], Madame [JG] [SI], Monsieur et Madame [N] et [RM] [ZX], Monsieur [BL] [UD], Madame [JZ] [TW], Monsieur [SP] [SA], Monsieur et Madame [DP] et [PO] [NX], Monsieur et Madame [LG] et [DC] [UL], Monsieur [E] [CZ], a été vicié ;

EN CONSÉQUENCE :

PRONONCER la nullité de l’avenant portant sur l’exercice 2020 (du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020) conclu entre Monsieur [TC] [Y] et Madame [PX] [A], Monsieur et Madame [RI] et [CI] [H], Madame [IO] [D], Monsieur et Madame [KD] et [OF] [G], Monsieur et Madame [NN] et [NJ] [I], Monsieur [PK] [U], Monsieur et Madame [N] et [RW] [SY], Monsieur [S] [OZ], Monsieur [E] [ZK], Monsieur et Madame [MU] et [RM] [AV], Monsieur et Madame [UH] et [MY] [PD], Monsieur [AY] [ZH], Monsieur et Madame [MA] et [J] [EG], Monsieur et Madame [YJ] et [CC] [TN], Madame [JG] [SI], Monsieur et Madame [N] et [RM] [ZX], Monsieur [BL] [UD], Madame [JZ] [TW], Monsieur [SP] [SA], Monsieur et Madame [DP] et [PO] [NX], Monsieur et Madame [LG] et [DC] [UL], Monsieur [E] [CZ] et la société ODALYS RESIDENCES pour vice du consentement ;

DÉCLARER que les baux de Monsieur [TC] [Y] et Madame [PX] [A], Monsieur et Madame [RI] et [CI] [H], Madame [IO] [D], Monsieur et Madame [KD] et [OF] [G], Monsieur et Madame [NN] et [NJ] [I], Monsieur [PK] [U], Monsieur et Madame [N] et [RW] [SY], Monsieur [S] [OZ], Monsieur [E] [ZK], Monsieur et Madame [MU] et [RM] [AV], Monsieur et Madame [UH] et [MY] [PD], Monsieur [AY] [ZH], Monsieur et Madame [MA] et [J] [EG], Monsieur et Madame [YJ] et [CC] [TN], Madame [JG] [SI], Monsieur et Madame [N] et [RM] [ZX], Monsieur [BL] [UD], Madame [JZ] [TW], Monsieur [SP] [SA], Monsieur et Madame [DP] et [PO] [NX], Monsieur et Madame [LG] et [DC] [UL], Monsieur [E] [CZ], devront retrouver leur pleine application,

Sur la demande en paiement de l’ensemble des demandeurs :

REPUTER NON ECRITE LA CLAUSE correspondant à l’article 6 des baux commerciaux,

CONDAMNER la Société ODALYS RESIDENCES à payer à chacun des demandeurs les sommes suivantes au titre des loyers impayés, à parfaire :

- 558,89 € à Monsieur [TC] [Y] et Madame [PX] [A]

- 542,17 € à Monsieur et Madame [RI] et [CI] [H]

- 1.193,00 € à Madame [IO] [D]

- 1.206,59 € à Monsieur et Madame [KD] et [OF] [G]

- 559,93 € à Monsieur et Madame [OR] et [YF] [O]

- 565,27 € à Monsieur et Madame [NN] et [NJ] [I]

- 501,18 € à Monsieur et Madame [AS] et [OB] [C]

- 883,00 € à Madame [CW] [Z]

- 690,14 € à Monsieur [PK] [U]

- 527,58 € à Monsieur [OV] [K] et Madame [MP] [TS]

- 527,58 € à Madame [P] [M]

- 559,93 € à Madame et Monsieur [HV] et [JC] [B]

- 1.141,26 € à Monsieur et Madame [N] et [RW] [SY]

- 537,03 € à Monsieur [S] [OZ]

- 677,64 € à Monsieur [E] [ZK]

- 639,96 € à Madame [SE] [TJ]

- 552,29 € à Monsieur et Madame [MU] et [RM] [AV]

- 549,11 € à Monsieur et Madame [UH] et [MY] [PD]

- 552,29 € à Monsieur [AY] [ZH]

- 592,15 € à Monsieur et Madame [MA] et [J] [EG]

- 521,68 € à Monsieur et Madame [F] et [LW] [SU]

- 623,00 € à Madame [YR] [JJ]

- 570,63 € à Monsieur et Madame [YJ] et [CC] [TN]

- 565,27 € à Monsieur [V] [ZT]

- 581,43 € à Monsieur [LC] [FR] et Madame [ZD] [JF]

- 562,54 € à Madame [T] [HB]

- 542,17 € à Madame [JG] [SI]

- 562,54 € à Madame [MP] [IL]

- 542,17 € à Monsieur et Madame [N] et [RM] [ZX]

- 570,63 € à Monsieur [BL] [UD]

- 592,15 € à Monsieur et Madame [KD] et [OB] [IH]

- 531,92 € à Madame [JZ] [TW]

- 542,17 € à Monsieur [SP] [SA]

- 501,20 € à Monsieur et Madame [KR] et [XP] [DJ]

- 527,58 € à Monsieur [LC] [IT]

- 651,68 € à Monsieur et Madame [DP] et [PO] [NX]

- 599,89 € à Monsieur et Madame [PT] et [YN] [HS]

- 521,68 € à Monsieur et Madame [LG] et [DC] [UL]

- 559,93 € à Monsieur [E] [CZ]

- 559,93 € à Monsieur et Madame [OJ] et [AD] [AH],

DÉBOUTER la Société ODALYS RESIDENCES de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER la Société ODALYS RESIDENCES à payer, à chacun des demandeurs, une somme qui ne saurait être inférieure à 4.500,00 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice financier et moral subis par les copropriétaires et pour résistance abusive sur le fondement des dispositions des articles 1231 et suivants du Code civil,

CONDAMNER la Société ODALYS RESIDENCES au paiement de la somme de 500 euros par demandeur sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER la Société ODALYS RESIDENCES à supporter les entiers dépens,

DIRE qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Selon conclusions d’intervention volontaire notifiées par voie électronique le 03 octobre 2023, M. [UH] [EX], Mme [T] [XU] épouse [EX] et M. [OR] [EX] demandent au tribunal, de :

DECLARER Monsieur [UH] [EX], Madame [T] [EX], née [XU] et Monsieur [OR] [EX] recevables en leur intervention volontaire en qualité d’héritiers de Madame [W] [EX],

DECLARER Monsieur [UH] [EX], Madame [T] [EX], née [XU] et Monsieur [OR] [EX], recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et prétentions,

Y faisant droit,

RÉPUTER NON ÉCRITE LA CLAUSE correspondant à l’article 6 des baux commerciaux, (sic)

CONDAMNER la société ODALYS RESIDENCES à payer à Monsieur [UH] [EX], Madame [T] [EX], née [XU] et Monsieur [OR] [EX] la somme de 537,03 euros au titre des loyers impayés, à parfaire,

DÉBOUTER la société ODALYS RESIDENCES de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER la société ODALYS RESIDENCES à payer à Monsieur [UH] [EX], Madame [T] [EX], née [XU] et Monsieur [OR] [EX] une somme qui ne saurait être inférieure à 4.500,00 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice financier et moral subis par les copropriétaires et pour résistance abusive sur le fondement des dispositions des articles 1231 et suivants du Code civil,

CONDAMNER la société ODALYS RESIDENCES au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER la Société ODALYS RESIDENCES à supporter les entiers dépens,

DIRE qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

[*]

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 novembre 2023, la société ODALYS RESIDENCES demande au tribunal, de :

JUGER que le montant de la somme non payée à titre de loyer allégué par Mme [Z] est erroné,

JUGER Mme [A] et M. [Y], M. et Mme [H], Mme [D], M. et Mme [G], M. et Mme [I], M. [U], Mme [SY], M. [OZ], M. [ZK], M. et Mme [AV], M. et Mme [PD], M. [ZH], M. et Mme [EG], M. et Mme [TN], Mme [SI], M. et Mme [ZX], M. [UD], Mme [TW], M. [SA], M. et Mme [NX], M. et Mme [UL], M. [CZ] et M. et Mme [AH] mal fondés en leurs demandes tendant à voir constater que la société ODALYS RESIDENCES aurait usé de violences afin d’obtenir la signature du coupon-réponse, constater que leur consentement a été vicié, prononcer la nullité de l’avenant portant sur l’exercice 2020 pour vice du consentement et constater que leurs baux devront retrouver leur pleine application,

JUGER que les sommes réclamées à titre de loyers par Mme [A] et M. [Y], M. et Mme [H], Mme [D], M. et Mme [G], M. et Mme [I], M. [U], Mme [SY], M. [OZ], M. [ZK], M. et Mme [AV], M. et Mme [PD], M. [ZH], M. et Mme [EG], M. et Mme [TN], Mme [SI], M. et Mme [ZX], M. [UD], Mme [TW], M. [SA], M. et Mme [NX], M. et Mme [UL], M. [CZ] et M. et Mme [AH] ne sont pas dues dès lors qu’ils ont donné leur accord à l’application d’une franchise de 10 % sur le loyer de l’année 2020 à laquelle correspond lesdites sommes,

JUGER qu’en application l’article 6 « Condition particulière » des baux les sommes réclamées par l’ensemble des demandeurs et intervenants volontaires ne sont pas dues,

JUGER que les demandeurs et intervenants volontaires sont mal fondés en leur demande tendant à voir réputer non écrite la clause correspondant à l’article « Condition particulière » des baux,

JUGER que la société ODALYS RESIDENCES n’a commis aucune faute, résistance abusive ou abus de droit de nature à justifier sa condamnation à payer aux demandeurs et intervenants volontaires des dommages et intérêts en réparation d’un préjudice financier ou d’un préjudice moral,

DEBOUTER l’ensemble des demandeurs et intervenants volontaires de toutes leurs prétentions,

CONDAMNER in solidum Mme [PX] [A] et M. [TC] [Y], Mme [CI] [H] et M. [RI] [H], Mme [IO] [D], Mme [OF] [G] et M. [KD] [G], Mme [YF] [O] née [X] et M. [OR] [O], Mme [NJ] [I] et M. [NN] [I], Mme [OB] [C] et M. [AS] [C], Mme [CW] [Z], M. [PK] [U], Mme [MP] [TS] et M. [OV] [K], Mme [P] [M] née [ZP], Mme [HV] [B] née [DM] et M. [JC] [B], Mme [RW] [SY], M. [S] [OZ], M. [E] [ZK], Mme [SE] [TJ], Mme [RM] [AV] et M. [MU] [AV], Mme [MY] [PD] et M. [UH] [PD], M. [AY] [ZH], Mme [J] [EG] et M. [MA] [EG], Mme [LW] [YZ] et M. [F] [SU], Mme [YR] [JJ], Mme [CC] [TN] et M. [YJ] [TN], Mme [YN] [ZT] et M. [V] [ZT], Mme [ZD] [JF] et M. [LC] [FR], Mme [T] [HB], Mme [JG] [SI], Mme [MP] [IL], Mme [RM] [ZX] et M. [N] [ZX], M. [BL] [UD], Mme [OB] [IH] et M. [KD] [IH], M. [SP] [SA], Mme [XP] [DJ] et M. [KR] [DJ], M. [UH] [EX], Mme [T] [EX] née [XU] et M. [OR] [EX], M. [LC] [IT], Mme [JZ] [TW], Mme [PO] [NX] et M. [DP] [NX], Mme [YN] [HS] et M. [PT] [HS], Mme [CF] [UL] et M. [LG] [UL], M. [E] [CZ], Mme [AD] [AH] née [I] [FA] et M. [OJ] [AH] aux dépens de l’instance et à payer à la société ODALYS RESIDENCES la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

[*]

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

La clôture de la procédure a été prononcée le 16 mai 2024.

 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire :

Il sera préalablement rappelé que les demandes tendant à voir « déclarer », « déclarer bien-fondés », « juger » et « juger mal fondés » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile lorsqu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n'y a donc pas lieu de statuer.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité de l’intervention volontaire de M. [UH] [EX], de Mme [T] [XU] épouse [EX] et de M. [OR] [EX], venus aux droits de Mme [W] [EX] décédée en cours d’instance, le 28 avril 2022, celle-ci n’étant pas contestée.

Enfin, il convient de préciser que les conventions conclues avant le 1er octobre 2016, telles que les baux liant les parties (signés en 2013 et 2014), restent soumises aux dispositions du code civil dans leur rédaction antérieure à la réforme du droit des contrats résultant de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016.

 

I - Sur l’annulation des avenants signés en juillet 2020 pour vice du consentement :

M. [Y] et Mme [A], M. et Mme [H], Mme [D], M. et Mme [G], M. et Mme [I], M. [U], M. et Mme [SY], M. [OZ], M. [ZK], M. et Mme [AV], M. et Mme [PD], M. [AY] [ZH], M. et Mme [EG], M. et Mme [TN], Mme [SI], M. et Mme [ZX], M. [UD], Mme [TW], M. [SA], M. et Mme [NX], M. et Mme [UL] et M. [CZ] demandent au tribunal d’annuler l’avenant au bail adressé le 03 juillet 2020 par la société ODALYS RESIDENCES, qu’ils ont signé, arguant d’un vice du consentement. Ils se prévalent des dispositions des articles 1110, 1190 du code civil relatives aux contrats d’adhésion et à leur interprétation, ainsi que des articles 1112-1, 1128, 1130, 1132, 1140, 1142, 1143 du même code relatifs à l’information du cocontractant, à la nécessité d’un consentement libre et éclairé, exempt de tout vice, à l’erreur et à la violence susceptibles de vicier le consentement d’un cocontractant. Ils précisent que les vices du consentement peuvent être retenus comme cause de nullité d’un contrat s'ils ont été déterminants du consentement, c’est-à-dire que sans ce vice, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Ils ajoutent que le caractère déterminant des vices du consentement s'apprécie in concreto, eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Ils expliquent que la défenderesse a, de manière unilatérale et brutale, cessé de satisfaire à son obligation essentielle de paiement des loyers à l’échéance contractuelle à compter de mars 2020, alors que les banques ont continué d’exiger le règlement des échéances d’emprunts souscrits pour l’acquisition de leur(s) lot(s) dans les conditions conventionnellement prévues, sans égard pour les difficultés de paiement rencontrées par les bailleurs du fait de la carence de la société ODALYS RESIDENCES. Ils affirment que c’est dans ce contexte qu’ils se sont sentis contraints de signer l’avenant qui leur a été adressé le 03 juillet 2020 par celle-ci, aux termes duquel ils ont accepté une franchise de loyer à hauteur de 10% au titre de l’exercice 2020 (octobre 2019 à septembre 2020). Ils soulignent que l’ensemble des propriétaires bailleurs de la résidence sont des investisseurs profanes auxquels l’exploitant unique, professionnel, a promis une gestion de leur(s) lot(s) en bon père de famille devant leur permettre de rembourser les emprunts bancaires souscrits pour financer l’acquisition de leur(s) bien(s). Ils évoquent une relation contractuelle déséquilibrée, dès l’origine, au profit de la société ODALYS RESIDENCES qui leur a fait signer un bail-type, pré-imprimé, dont les conditions n’ont pas pu être négociées librement. Ils estiment que leur situation de dépendance économique est caractérisée par le fait que la totalité des lots ne peut être louée qu’à l’unique exploitant de l’ensemble immobilier en résidence de services pour étudiants, sous peine pour les bailleurs de ne pouvoir percevoir les fruits de leur (s)bien(s) et de devoir renoncer à l’investissement souscrit ainsi qu’à la rentabilité économique escomptée, tout en supportant les charges sur leur trésorerie personnelle durant un nombre indéterminé d’années.

Ils insistent sur leur situation de faiblesse résultant du fait que leurs lots ont été acquis au moyen d’emprunts bancaires destinés à être remboursés par les loyers perçus de l’exploitant, de sorte que l’interruption du paiement des loyers a contraint chacun des bailleurs à supporter sur sa trésorerie personnelle le remboursement des échéances de prêts. Ils ajoutent que l’avenant soumis à leur signature n’a pas fait l’objet de négociations ou de discussions préalables entre les parties, s’agissant d’un document établi unilatéralement par la société d’exploitation faisant état de difficultés de trésorerie, non étayées, et offrant pour seule contrepartie à la franchise de loyers de 10% sur l’exercice 2020 imposée, la prolongation du bail d’une année. Ils tirent également argument du fait que dans son courrier d’envoi du 03 juillet 2020, la société ODALYS RESIDENCES a déclaré qu’elle était fondée à « interrompre purement et simplement (et de manière unilatérale) le règlement des loyers » en application d’une clause particulière des baux commerciaux liant les parties et, qu’à défaut de signature du coupon-réponse, elle se réservait « le droit d’adapter les prochaines échéances de loyer à la réalité de (son) exploitation et des clauses de votre bail » voire de « faire valoir en justice les arguments de droit évoqués ci-dessus justifiant l’interruption des loyers ».

Ils considèrent qu’ils n’ont ainsi pas eu de réel choix entre rester dans l’incertitude totale quant au paiement de leurs loyers, et accepter une franchise disproportionnée mais avec une possibilité d’obtenir quelques paiements pour l’année 2020 ce, sans pouvoir de négociations, craignant de surcroît un contentieux long et coûteux. Ils en déduisent que leur consentement a été vicié par violence économique voire juridique, et/ou erreur sur les qualités essentielles et déterminantes de leur engagement, de sorte que les avenants qu’ils ont signés doivent être annulés. Ils se prévalent de jurisprudences rendues selon eux dans les mêmes circonstances, émanant du tribunal judiciaire d’AVIGNON en date du 24 mars 2022 (RG : 21/03048) qu’ils produisent en pièce n°11 et du tribunal judiciaire de CRETEIL en date du 04 juillet 2023 (RG : 21/05477) qu’ils versent en pièce n°28.

En réplique à la défenderesse, ils soutiennent essentiellement que le fait qu’elle ait repris, après plusieurs mois de retard, le paiement des loyers à la suite de la signature de l’avenant contesté est sans effet sur l’absence de libre consentement des bailleurs à la date de la signature du coupon-réponse portant franchise de loyers, de même que leur acceptation de la monovalence des locaux connue lors de la signature de chacun des baux dans le cadre d’un investissement. Ils considèrent aussi qu’elle ne peut tirer aucune conséquence du fait que certains propriétaires de lots n’ont pas signé l’avenant critiqué dans la mesure où les bailleurs, qui au demeurant ne se connaissent pas, ne sont pas une entité unique et que le vice du consentement n’a pas à s’apprécier collectivement.

La société ODALYS RESIDENCE résiste à la nullité invoquée de l’avenant en se prévalant du fait que la moitié des bailleurs n’ont pas accepté la signature de l’avenant litigieux ce qui démontre, selon elle, que tous ont été en mesure d’apprécier librement l’opportunité de le ratifier sans que leur consentement ne soit vicié. Elle fait en outre valoir que les demandeurs à la nullité ne rapportent pas la preuve, qui leur incombe, du caractère déterminant des prétendues violence et erreur qu’ils allèguent avoir subies à l’occasion de la signature de l’avenant au bail qui leur a été proposé, de nature à avoir vicié leur consentement au sens de l’article 1130 du code civil. Elle fait aussi grief à Mme [A] et M. [Y], à M. et Mme [H], à Mme [D], à M. et Mme [G], à M. et Mme [I], à M. [U], à M. et Mme [SY], à M. [OZ], à M. [ZK], à M. et Mme [AV], à M. et Mme [PD], à M. [ZH], à M. et Mme [EG], à M. et Mme [TN], à Mme [SI], à M. et Mme [ZX], à M. [UD], à Mme [TW], à M. [SA], à M. et Mme [NX], à M. et Mme [UL], à M. [CZ] et à M. et Mme [AH] de développer une argumentation commune, sans expliquer en quoi, concrètement, la situation particulière de chacun aurait été différente de celle de la moitié des autres demandeurs qui n’ont pas signé le coupon-réponse ce, alors qu’ils rappellent eux-mêmes que « le vice du consentement n’a pas à s’apprécier collectivement ».

Sur la violence, elle souligne que les demandeurs à la nullité de l’avenant ne démontrent pas qu’ils auraient signé ce dernier sous l’effet d’une violence commise par la société ODALYS RESIDENCES, la circonstance que celle-ci soit l’exploitant unique de la résidence étant insuffisante à caractériser une situation de dépendance économique, alors au surplus qu’ils ne justifient pas de leur situation financière respective, ni de ce que leur investissement dans un programme de résidence hôtelière aurait été mis en péril par la société ODALYS RESIDENCES. La société ODALYS RESIDENCES conteste avoir menacé les bailleurs d’un arrêt total du paiement des loyers, ni d’un « contentieux long, couteux et aléatoire », mais indique les avoir simplement avisés qu’à défaut d’accord elle ferait valoir ses droits en justice, la menace d’une voie de droit ne constituant pas une violence aux termes de l’article 1141 du code civil. A ce titre, elle précise que l’action évoquée reposait sur les dispositions de l’article 6 des contrats de baux permettant la suspension du paiement des loyers et qu’elle ne l’a pas mentionné pour tenter d’obtenir un avantage manifestement excessif au préjudice des bailleurs, aucune violence, ni erreur, ne pouvant, selon elle résulter de l’indication par une partie au bail qu’elle se réserve, à défaut de meilleur accord, d’invoquer une clause de ce bail prévoyant la suspension du loyer en cas de circonstances exceptionnelles et graves. La société ODALYS RESIDENCES conteste encore l’existence d’un avantage manifestement excessif lié à la conclusion de l’avenant en soulignant que ce dernier ne fixe qu’une franchise de 10% relativement faible, et qu’il prévoyait comme contrepartie un allongement d’un an de la durée des baux et le « paiement de 90% du loyer de 2020 abstraction faite de la clause condition particulière des baux ».

Sur l’erreur, la société ODALYS RESIDENCES estime que les demandeurs à la nullité de l’avenant ne rapportent pas la preuve d’une erreur sur les qualités essentielles de la prestation de la société ODALYS RESIDENCES ou sur celle de leur propre prestation au sens des articles 1132 et 1133 du code civil. Elle souligne que, contrairement aux jurisprudences invoquées par les demandeurs à la nullité, elle ne leur a jamais indiqué que les loyers de mars à juin 2020 n’auraient pas été dus en raison de la crise sanitaire, et d’une façon générale ne leur a fourni aucune fausse information pour les amener à ratifier l’avenant, de sorte qu’ils ne peuvent invoquer aucune erreur de ce chef.

Enfin, la société ODALYS RESIDENCES conteste la qualification de contrat d’adhésion donné à l’avenant litigieux par les demandeurs au motif qu’il ne comprend, selon elle, pas un ensemble de clauses non négociables au sens de l’article 1110 du code civil. Elle estime, en tout état de cause, que l’avenant ne créé par un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au sens de l’article 1171 du code civil.

[*]

Aux termes de l’article 1130 du code civil l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Les articles 1132 et 1133 du même code disposent que l'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.

Les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté.

L'erreur est une cause de nullité qu'elle porte sur la prestation de l'une ou de l'autre partie.

L'acceptation d'un aléa sur une qualité de la prestation exclut l'erreur relative à cette qualité.

Selon les articles 1140, 1141 et 1143 du même code il y a violence lorsqu'une partie s'engage sous la pression d'une contrainte qui lui inspire la crainte d'exposer sa personne, sa fortune ou celles de ses proches à un mal considérable.

La menace d'une voie de droit ne constitue pas une violence. Il en va autrement lorsque la voie de droit est détournée de son but ou lorsqu'elle est invoquée ou exercée pour obtenir un avantage manifestement excessif.

Il y a également violence lorsqu'une partie, abusant de l'état de dépendance dans lequel se trouve son cocontractant à son égard, obtient de lui un engagement qu'il n'aurait pas souscrit en l'absence d'une telle contrainte et en tire un avantage manifestement excessif.

L’article 1110 dudit code ajoute que le contrat de gré à gré est celui dont les stipulations sont négociables entre les parties.

Le contrat d'adhésion est celui qui comporte un ensemble de clauses non négociables, déterminées à l'avance par l'une des parties.

L’article 1171 du même code précise que dans un contrat d'adhésion, toute clause non négociable, déterminée à l'avance par l'une des parties, qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite.

L'appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix à la prestation.

En l’espèce, il est établi et non contesté que la société ODALYS RESIDENCE n’a pas procédé au paiement des loyers des premier et deuxième trimestres 2020 dus au titre des baux consentis par les différents propriétaires des lots de la résidence « Odalys [Localité 87]-[Localité 88] » et que par courrier en date du 3 juillet 2020, faisant état de difficultés financières consécutives aux conséquences de la crise sanitaire de Covid 19, elle a adressé aux différents bailleurs un courrier rédigé essentiellement comme suit :

« (…) Dans un souci de compromis équilibré et pour éviter des contentieux longs, coûteux et aléatoires pour chacun, nous vous proposons une franchise de loyer de 2,5 mois correspondant strictement à la période de fermeture des établissements ; le reste du risque étant à notre charge. Vous toucherez donc 78,1% des loyers 2020.

Avantage de cette proposition :

- Compromis équilibré vs. Contentieux

- Impact limité à la durée réelle de la fermeture administrative et non à l’année 2020

- Franchise de loyer vs. Loyer variable en fonction du CA (aléatoire)

Visibilité pour l’investisseur vs. D’éventuelles discussions avec sa banque

- Clarification de votre situation fiscale.

(…)

Nous vous demandons de nous répondre en nous donnant votre accord par mail ou par courrier (envoi du coupon ci-dessous) pour le 31 juillet au plus tard.

En cas de non-accord formel de votre part, nous nous réservons le droit d’adapter les prochaines échéances de loyer à la réalité de notre exploitation et des clauses de votre bail. »

Suite à ce courrier, Mme [A] et M. [Y], M. et Mme [H], Mme [D], M. et Mme [G], M. et Mme [I], M. [U], Mme [SY], M. [OZ], M. [ZK], M. et Mme [AV], M. et Mme [PD], M. [ZH], M. et Mme [EG], M. et Mme [TN], Mme [SI], M. et Mme [ZX], M. [UD], Mme [TW], M. [SA], M. et Mme [NX], M. et Mme [UL], M. [CZ] et M. et Mme [AH] ont signé l’avenant proposé par la société ODALYS RESIDENCES prévoyant une franchise de loyers de 10 % et une prolongation de leur bail d’une durée d’un an.

Si cet avenant doit s’analyser comme un contrat d’adhésion dès lors qu’aucune de ses stipulations n’était négociable par les bailleurs destinataire de l’envoi de la société ODALYS RESIDENCES, ces derniers ne démontrent pas en quoi ils auraient été victimes d’une erreur de droit ou de fait en le ratifiant, alors même que ses clauses et son économie générale apparaissent claires.

Par ailleurs, les clauses du contrat d’adhésion créant un déséquilibre significatif entre les parties n’encourent pas la nullité mais doivent être réputées non-écrites. Les demandeurs à la nullité sont dès lors mal fondés à invoquer les dispositions de l’article 1171 à l’appui de leur demande.

S’agissant de la violence, les demandeurs à la nullité ne démontrent pas qu’ils sont placés dans un état de dépendance à l’égard de la société ODALYS RESIDENCES au sens de l’article 1143 du code civil, étant rappelé que l’acquisition de la propriété des lots de la résidence et la signature des baux commerciaux s’inscrit dans un mécanisme législatif incitatif, que les bailleurs ont pu être assistés notamment d’un notaire à l’occasion de la signature des contrats, d’une part, qu’aucun de ces demandeurs ne caractérise la dépendance alléguée à la date de la signature de l’avenant notamment par la production des emprunts souscrits par chacun pour financer son investissement locatif des justificatifs de relance des banques et de leurs revenus à la date de signature de l’avenant litigieux, d’autre part, qu’ils ne font enfin état d’aucune disposition légale leur interdisant de recours aux mécanismes juridiques habituels pour obtenir le paiement des impayés voire demander la résiliation judiciaire du bail pour manquement du preneur à son obligation essentielle.

Pour autant, le courrier du 3 juillet 2020 adressé par la société ODALYS RESIDENCES, par sa formulation qui affirme que l’avenant a vocation à éviter un contentieux « long, coûteux et aléatoire », s’analyse en une menace d’une voie de droit au sens de l’article 1140 du code civil. De plus, il ne peut être retenu de réelle contrepartie à la franchise de loyers réclamés par l’exploitant de la résidence puisqu’en l’absence de congé délivré pour l’échéance d’un bail commercial ou de demande de renouvellement, les articles L. 145-9 et suivant du code de commerce prévoient que le bail se poursuit par tacite prolongation.

De même, ne peut pas être considéré comme une contrepartie à la franchise de loyers concédée le fait que la société ODALYS RESIDENCES, preneuse, s’engage à régler le reste de ses loyers, ceux-ci étant contractuellement dus en exécution du bail et des dispositions légales. D’autant qu’elle n’a justifié, à la date de l’envoi de l’avenant, d’aucune difficulté financière, se bornant à évoquer les termes de l’article 6 des baux, sans aucune explication ou précision quant à son application.

Enfin, en précisant qu’à défaut de ratification de l’avenant elle se réserverait « d’adapter les prochaines échéances de loyer à la réalité de [son] exploitation » la société ODALYS REDIDENCES menaçait cette fois les bailleurs de s’exonérer de manière unilatérale de ses obligations contractuelles, et donc de continuer à ne pas acquitter les loyers qu’à cette date elle avait cessé de régler depuis deux trimestres, dans le seul but de les amener à signer l’avenant litigieux.

Il s’en déduit que ledit avenant a été présenté par la société ODALYS RESIDENCES à la signature des bailleurs en usant à leur encontre de menaces, dans le but d’obtenir un avantage sans contrepartie réelle, ce qui caractérise la violence au sens de l’article 1143 du code civil.

Cependant, pour constituer un vice du consentement, la violence doit inspirer au cocontractant qui en est victime la crainte, à défaut de contracter, d’être exposé « à un mal considérable » selon l’article 1140 du code civil. L’article 1130 du même code impose en outre pour que la nullité soit prononcée de démontrer que la violence subie a été déterminante de son consentement, le caractère déterminant s'appréciant « eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. »

Or, les demandeurs à la nullité ne fournissent aucune précision sur leur situation personnelle au moment de la conclusion de l’avenant querellé, ni ne produisent aucune pièce permettant au tribunal d’apprécier, au cas par cas, si leur consentement a pu être vicié par violence. Les justificatifs s’avèrent d’autant plus nécessaires, que si tous les bailleurs de la résidence ont été destinataires de l’avenant établi par la société ODALYS RESIDENCES, il n’est pas contesté que la moitié d’entre eux ont fait le choix de ne pas y donner une suite favorable.

Partant, faute de satisfaire à la charge de la preuve qui leur incombe Mme [A] et M. [Y], M. et Mme [H], Mme [D], M. et Mme [G], M. et Mme [I], M. [U], Mme [SY], M. [OZ], M. [ZK], M. et Mme [AV], M. et Mme [PD], M. [ZH], M. et Mme [EG], M. et Mme [TN], Mme [SI], M. et Mme [ZX], M. [UD], Mme [TW], M. [SA], M. et Mme [NX], M. et Mme [UL], M. [CZ] et M. et Mme [AH] seront déboutés de leur demande de nullité de l’avenant signé portant franchise partielle de loyer au titre de l’exercice 2020.

Tenus, par l’avenant qu’ils ont signé, ces demandeurs ayant accepté une franchise de loyers ne sont pas fondés à réclamer à la société ODALYS RESIDENCES le paiement des loyers objet de ladite franchise.

En conséquence, Mme [A] et M. [Y], M. et Mme [H], Mme [D], M. et Mme [G], M. et Mme [I], M. [U], Mme [SY], M. [OZ], M. [ZK], M. et Mme [AV], M. et Mme [PD], M. [ZH], M. et Mme [EG], M. et Mme [TN], Mme [SI], M. et Mme [ZX], M. [UD], Mme [TW], M. [SA], M. et Mme [NX], M. et Mme [UL], M. [CZ] et M. et Mme [AH] sont déboutés de leur demande de paiement de l’arriéré locatif.

 

II - Sur les demandes de paiement de l’arriéré locatif :

Les bailleurs demandeurs invoquent les termes des baux signés par la défenderesse, qui constituent la loi des parties, pour obtenir le paiement des loyers impayés par la société ODALYS RESIDENCES au cours de l’exercice 2020. Ils se prévalent aussi des arrêts rendus par la Cour de cassation le 30 juin 2022 (Pourvois n°21-20127, n°21-19889 et n 21-20190) pour dire que les mesures de confinement et de distanciation sociale adoptées dans le cadre de la lutte contre la propagation de l’épidémie de Covid 19 ne leur sont pas imputables en sorte que la défenderesse ne peut leur opposer un manquement à leur obligation de délivrance, la perte de la chose louée ou encore la force majeure pour se soustraire au paiement des loyers afférents.

Au moyen opposé par la société ODALYS RESIDENCES qui invoque l’article 6 des baux signés pour affirmer qu’elle était fondée à ne pas acquitter les loyers dans le cadre de la crise sanitaire de Covid 19, les bailleurs répliquent essentiellement que leur cocontractante fait une lecture erronée de cette clause, qui ne trouve pas à s’appliquer en l’absence de circonstances exceptionnelles et graves affectant matériellement les lieux loués. Ils expliquent que l’article 6 a trait aux lots donnés à bail au sens de l’article 517 du code civil, et non pas au fonds de commerce qui y est exploité, et que les locaux, demeurés intacts, n’ont pas été affectés par la survenance de la crise sanitaire. Ils se prévalent de différentes jurisprudences émanant notamment de la Cour de cassation en date du 23 novembre 2022 et des juridictions du fond (Pourvoi n°22-13773, cour d’appel de PARIS RG : 21/11534 et RG : 21/16460 et cour d’appel d’AIX EN PROVENCE RG : 21/13493) qui considèrent que même si « les mesures décidées par les pouvoirs publics de fermeture et de restrictions, et en particulier la mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public, ont impacté les conditions d'exploitation de la résidence, (…) il ne s'agit pas, de toute évidence, de circonstances graves et exceptionnelles ayant affecté les biens loués eux-mêmes ». Ils insistent sur le fait que la résidence est demeurée ouverte s’agissant d’une résidence étudiante qui n’était pas concernée par les mesures de fermeture administrative, et en déduisent que la défenderesse ne peut se prévaloir d’une exonération de paiement des loyers, dont le paiement n’a pas été suspendu par les mesures gouvernementales.

Ils ajoutent que la mise en œuvre de l’article 6 des baux implique que le preneur ne soit pas assuré pour le risque afférent et estiment que les pièces produites par la défenderesse n’établissent pas qu’elle n’aurait pas été indemnisée des pertes d’exploitation au sens de l’alinéa 2 de l’article 6, les conditions particulières souscrites versées aux débats ayant été signées le 08 juin 2020, soit trois mois après le début de la crise sanitaire.

Ils relèvent aussi que l’article 6 ne prévoit qu’une simple suspension du paiement qui se trouve alors reporté dans le temps et non pas une exonération. Ils rappellent encore que le contrat doit être interprété contre celui qui a stipulé et en faveur de celui-ci qui s’oblige en application de l’article 1162 ancien du code civil et que les baux commerciaux, véritables contrats d’adhésion, ont été rédigés par la société ODALYS RESIDENCES.

A titre subsidiaire, les bailleurs sollicitent que ledit article 6 des baux soit réputé non-écrit, arguant qu’il constituerait une clause abusive au sens de l’article L132-1 du code de la consommation, instaurant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties en ce qu’il aboutirait à faire supporter par les bailleurs, simples particuliers, les conséquences de n’importe quel évènement ayant un impact même partiel sur la jouissance des lieux loués. Ils font valoir à cet égard que les bailleurs non-professionnels, sont assimilés à des consommateurs (cour d’appel de PARIS RG : 21/03433).

Pour s’opposer aux demandes de paiement d’arriérés de loyers formées à son encontre la société ODALYS RESIDENCES invoque les termes de l’article 6 « condition particulière » stipulé dans les baux qui lui ont été consentis, lequel prévoit une suspension des loyers en cas de privation de la jouissance effective et normale des lieux par le preneur en raison de « circonstances exceptionnelles et graves ».

Elle soutient que les loyers dont le paiement est poursuivi, correspondant à la période de crise sanitaire de Covid 19, relèvent du champ d’application de cet article, arguant que l’interdiction puis les restrictions de déplacement de personnes mises en place par les autorités ont empêché la commercialisation de séjours d’étudiants dans la résidence au cours de l’année 2020, ce qui a privé la société ODALYS RESIDENCES de la jouissance effectives et normale des lots pris à bail. Elle ajoute que les dispositions règlementaires mises en place dans le cadre du confinement comportaient une interdiction d’accueillir du public, et donc les étudiants, dans les espaces communs de la résidence [Localité 87] [Localité 88], alors que chaque lot pris à bail comprend une quote-part des parties communes de la résidence.

La société ODALYS RESIDENCES estime que la jurisprudence de la Cour de cassation relative au sort des loyers afférents à des locaux commerciaux échus pendant la crise sanitaire serait inapplicable en l’espèce, faute de s’être prononcée à l’égard de l’exploitant d’une résidence étudiante de la jouissance effective et normale des lieux loués. Elle conteste également que l’article 6 des baux ne viserait que des circonstances exceptionnelles et graves devant être intrinsèques aux biens eux-mêmes, comme le soutiennent les bailleurs, et se prévaut à ce titre d’un jugement du tribunal judiciaire de Lisieux ayant statué, selon elle, sur une clause très similaire à l’article 6 litigieux.

Elle soutient en outre que l’article 6 ne prévoit pas un simple moratoire mais une libération du preneur de son obligation de payer le loyer au titre des périodes durant lesquelles s’applique la suspension, les dispositions litigieuses exprimant, selon elle, la volonté des parties de lier le droit des bailleurs à percevoir du preneur le loyer au fait que le preneur bénéficie de manière continue de la jouissance effective et normale des biens loués. Elle fait valoir de surcroît que par application de l’article 1162 ancien du code civil, en cas de doute c’est son interprétation qui doit primer dès lors que c’est sur elle que pèse l’obligation de payer le loyer.

Elle oppose enfin que la clause correspondant à l’article 6 des baux ne figure dans aucune des listes établies par décret en Conseil d’Etat des clauses présumées ou regardées de manière irréfragables comme étant abusives. Elle affirme encore que l’article 6 des baux n’a pas pour objet ou pour effet de créer au détriment des bailleurs un déséquilibre significatif entre leurs droits et obligations et ceux de la société ODALYS RESIDENCES.

S’agissant des conditions de mise en œuvre de l’article 6 des baux, la société ODALYS RESIDENCES déclare qu’elle justifie qu’elle n’a pas été indemnisée par son assureur au titre du préjudice causé par le trouble de jouissance qu’elle a subi du fait de la crise sanitaire, seule exception à l’application de la suspension de paiement des loyers.

 

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’article 1315 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L’article 1134 du même code, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L'article 1728 2° du même code précise quant à lui que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Pour se soustraire au règlement des loyers qu’elle reconnaît ne pas avoir acquittés, la société ODALYS RESIDENCES soutient qu'elle était fondée à s'abstenir du paiement des loyers réclamés en application de l’article 6 des baux, qui stipule :

« Dans le cas où, après la date de prise d’effet du bail, le preneur se verrait privé de la jouissance effective et normale des lieux loués pour une raison ne relevant pas de son fait (faits ou fautes du bailleur, désordres de nature biennale ou décennale, circonstances exceptionnelles et graves, etc.), le paiement du loyer serait suspendu jusqu’à expiration du mois pendant lequel le trouble de jouissance aura pris fin.

Cette clause n’a pas vocation à s’appliquer dans l’hypothèse où le préjudice subi par le preneur se trouverait couvert par sa police d’assurance ou si le preneur venait à percevoir une indemnité en réparation d’un préjudice causé. »

Si cette clause prévoit ainsi une suspension du paiement des loyers lorsque le preneur est privé de la jouissance effective et normale des lieux loués, le tribunal constate que la société ODALYS RESIDENCES se borne à faire état, de manière générale, des dispositifs règlementaires restrictifs de liberté de déplacement mis en place dans le cadre de la lutte contre la propagation de l’épidémie de Covid 19, sans démontrer la réalité de leur impact sur son exploitation de la résidence « Odalys [Localité 87]-[Localité 88] ».

La défenderesse ne verse aucun document comptable permettant d’établir qu’elle aurait cessé d’exploiter les locaux donnés à bail durant la période incriminée, ni aucune pièce de nature à établir un taux de vacances anormal au sein de la résidence sur cette même période. Elle ne fournit pas davantage le moindre élément justifiant qu’elle aurait exonéré du paiement de leur loyer les étudiants que les mesures gouvernementales auraient empêché de rejoindre leur résidence sur ladite période.

Dès lors, sans qu’il soit besoin d’analyser le sens et la portée de cette clause au regard de la nature et des causes de perte de la jouissance alléguée, le moyen invoqué par la société ODALYS RESIDENCES fondé sur l’article 6 des baux pour s’exonérer du paiement des loyers dus aux bailleurs, sera rejeté.

Le montant des arriérés de loyers réclamés n’est par ailleurs pas contesté par la société ODALYS RESIDENCES à l’exception de la demande formée par Mme [Z] à hauteur de la somme de 883 euros. La concernant, la défenderesse se reconnaît débitrice d’une somme de 521,68 euros.

Or, Mme [Z] ne produit aucune pièce propre à caractériser la demande qu’elle a introduite en paiement d’une somme totale de 883 euros, excluant qu’il puisse être fait droit à sa réclamation pour ce montant.

Par conséquent, la société ODALYS RESIDENCES sera condamnée au paiement des sommes suivantes :

- 559,93 euros à M. [OR] [O] et Mme [YF] [O]

- 501,18 euros à M. [AS] [C] et Mme [OB] [C]

- 521,68 euros à Mme [CW] [Z]

- 527,58 euros à M. [OV] [K] et Mme [MP] [TS]

- 527,58 euros à Mme [P] [M]

- 559,93 euros à Mme [HV] [B] et M. [JC] [B]

- 639,96 euros à Mme [SE] [TJ]

- 521,68 euros à M. [F] [SU] et Mme [LW] [SU]

- 623,00 euros à Mme [YR] [JJ]

- 565,27 euros à M. [V] [ZT]

- 581,43 euros à M. [LC] [FR] et Mme [ZD] [JF]

- 562,54 euros à Mme [T] [HB]

- 562,54 euros à Mme [MP] [IL]

- 592,15 euros à M. [KD] [IH] et Mme [OB] [IH]

- 501,20 euros à M. [KR] [DJ] et Mme [XP] [DJ]

- 537,03 euros à M. [UH] [EX], Mme [T] [EX] et M. [OR] [EX]

- 527,58 euros à M. [LC] [IT]

- 599,89 euros à M. [PT] [HS] et Mme [YN] [HS]

- 559,93 euros à M. [OJ] [AH] et Mme [AD] [AH].

 

III - Sur la demande de paiement de dommages et intérêts :

Les demandeurs sollicitent que la société ODALYS RESIDENCES soit condamnée à payer à chacun d’eux la somme de 4.500 euros à titre de dommages et intérêts. Ils fondent leur demande sur l’article 1231-1 du code civil et la jurisprudence selon laquelle les contraintes générées par la mauvaise exécution d’une obligation, cause à celui qui en est victime, un préjudice matériel, mais est aussi la source de soucis et d’anxiété et, par conséquent d’un préjudice moral dont il peut demander l’indemnisation (cour d’appel de LYON RG : 07/04768). Ils insistent sur le fait qu’ils ont souscrit à une opération de défiscalisation « clef en main » et que la défaillance de la défenderesse dans le paiement des loyers à compter de mars 2020 et tout au long de l’année 2020, a plongé les demandeurs dans une situation financière et morale critique, dès lors que lesdits loyers devaient leur permettre de faire face aux échéances d’emprunts souscrits pour l’acquisition des lots donnés à bail, qu’ils ont dû rembourser sur leurs deniers personnels. Ils évoquent une modification unilatérale des modalités de paiement imposée par la société ODALYS RESIDENCES et une véritable résistance abusive de sa part au sens de l’article 1240 du code civil et contraire à la bonne foi exigée dans l’exécution de tout contrat.

La société ODALYS RESIDENCES résiste à ces demandes en indiquant qu’aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, de sorte que les demandeurs ne justifient d’aucun préjudice financier. Elle conteste également le préjudice moral invoqué arguant qu’elle s’est uniquement efforcée de négocier équitablement la charge des conséquences de la crise sanitaire sur l’exploitation de la résidence considérée. Elle réfute toute résistance abusive faisant valoir qu’elle était légitime à se prévaloir de l’article 6 des contrats de baux qui l’autorisait à suspendre le paiement des loyers en cas de privation de jouissance. En tout état de cause, la société ODALYS RESIDENCES conteste le quantum des dommages intérêts réclamés par les demandeurs qu’elle considère injustifié et disproportionné au regard du principe de réparation intégrale du préjudice.

Aux termes de l’article 1147 du code civil dans sa version applicable aux baux litigieux le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

L’article 1153 du même code dans sa version applicable aux baux litigieux dispose que dans les obligations qui se bornent au paiement d'une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l'exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, ou d'un autre acte équivalent telle une lettre missive s'il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par ailleurs, il est constant que la résistance de mauvaise foi d’un cocontractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute propre à justifier une condamnation prononcée pour résistance abusive.

En l’espèce, l’obligation de paiement du loyer à bonne date constitue une obligation de résultat qui pesait sur la défenderesse en sa qualité de preneur.

Il n’est pas contesté que cette obligation n’a pas été respectée, engageant de facto la responsabilité de la société ODALYS RESIDENCES, qui ne pouvait se faire justice à elle-même, à l’égard des bailleurs impayés. D’autant qu’ainsi que retenu plus avant, l’article 6 des contrats de baux ne pouvait trouver à s’appliquer en l’absence de justification de la réalité de l’absence d’exploitation de la résidence concernée. Le manquement à son obligation d’exécution des baux de bonne foi est ainsi également caractérisé.

Dès lors la responsabilité de la société ODALYS RESIDENCES est engagée mais uniquement à l’égard des bailleurs titulaires d’une créance de loyers impayés, les bailleurs ayant ratifié l’avenant au contrat de bail, à savoir Mme [A] et M. [Y], M. et Mme [H], Mme [D], M. et Mme [G], M. et Mme [I], M. [U], Mme [SY], M. [OZ], M. [ZK], M. et Mme [AV], M. et Mme [PD], M. [ZH], M. et Mme [EG], M. et Mme [TN], Mme [SI], M. et Mme [ZX], M. [UD], Mme [TW], M. [SA], M. et Mme [NX], M. et Mme [UL], M. [CZ] et M. et Mme [AH] ne pouvant reprocher à la société ODALYS RESIDENCES de ne pas avoir régler les loyers objet de la franchise qu’ils ont acceptées.

S’agissant des préjudices invoqués les demandeurs ne démontrent pas le préjudice financier qu’ils allèguent avoir subi à hauteur de 4.500 euros chacun, ne produisant aucun élément relatif aux difficultés financières précises dans lesquelles les manquements de la société ODALYS RESIDENCES les auraient placés, ce alors que les dommages-intérêts résultant du seul retard dans l'exécution d’une obligation de paiement ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal.

En revanche le manquement persistant et injustifié de la défenderesse à son obligation de régler les loyers dus et sa propension à placer les bailleurs devant le fait accompli sans considération pour leurs droits, a causé à ces derniers un préjudice moral certain consécutif à l’incertitude et aux soucis dans lesquels la situation les a plongés, et au sentiment désagréable de voir leurs droits non respectés.

Eu égard aux circonstances de l’espèce, le tribunal fera droit à leur demande d’indemnisation de leur préjudice moral en allouant une somme de 300 euros à titre de dommages intérêts que la société ODALYS RESIDENCES sera condamnée à verser à M. [OR] [O] et Mme [YF] [O], à M. [AS] [C] et Mme [OB] [C], à Mme [CW] [Z], à M. [OV] [K] et Mme [MP] [TS], à Mme [P] [M], à Mme [HV] [B] et M. [JC] [B], à Mme [SE] [TJ], à M. [F] [SU] et Mme [LW] [SU], à Mme [YR] [JJ], à M. [V] [ZT], à M. [LC] [FR] et Mme [ZD] [JF], à Mme [T] [HB], à Mme [MP] [IL], à M. [KD] [IH] et Mme [OB] [IH], à M. [KR] [DJ] et Mme [XP] [DJ], à M. [UH] [EX], Mme [T] [EX] et M. [OR] [EX], à M. [LC] [IT], à M. [PT] [HS] et Mme [YN] [HS], ainsi qu’à M. [OJ] [AH] et Mme [AD] [AH].

 

IV. Sur les mesures accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La société ODALYS RESIDENCES qui succombe sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

 

Sur les frais irrépétibles :

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge des bailleurs ayant obtenu gain de cause la totalité des frais irrépétibles qu’ils ont dû exposer dans le cadre de la présente instance pour faire valoir leurs droits. Une indemnité de 250 euros sera en conséquence allouée à M. [OR] [O] et Mme [YF] [O], à M. [AS] [C] et Mme [OB] [C], à Mme [CW] [Z], à M. [OV] [K] et Mme [MP] [TS], à Mme [P] [M], à Mme [HV] [B] et M. [JC] [B], à Mme [SE] [TJ], à M. [F] [SU] et Mme [LW] [SU], à Mme [YR] [JJ], à M. [V] [ZT], à M. [LC] [FR] et Mme [ZD] [JF], à Mme [T] [HB], à Mme [MP] [IL], à M. [KD] [IH] et Mme [OB] [IH], à M. [KR] [DJ] et Mme [XP] [DJ], à M. [UH] [EX], Mme [T] [EX] et M. [OR] [EX], à M. [LC] [IT], à M. [PT] [HS] et Mme [YN] [HS], ainsi qu’à M. [OJ] [AH] et Mme [AD] [AH], que la société ODALYS RESIDENCES devra leur verser sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

En revanche, les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile formées par la société ODALYS RESIDENCES, d’une part, par Mme [A] et M. [Y], M. et Mme [H], Mme [D], M. et Mme [G], M. et Mme [I], M. [U], Mme [SY], M. [OZ], M. [ZK], M. et Mme [AV], M. et Mme [PD], M. [ZH], M. et Mme [EG], M. et Mme [TN], Mme [SI], M. et Mme [ZX], M. [UD], Mme [TW], M. [SA], M. et Mme [NX], M. et Mme [UL], M. [CZ] et M. et Mme [AH], d’autre part, seront rejetées.

 

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, en vigueur depuis le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

Compatible avec la nature de la présente affaire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

 

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Mme [A] et M. [Y], M. et Mme [H], Mme [D], M. et Mme [G], M. et Mme [I], M. [U], Mme [SY], M. [OZ], M. [ZK], M. et Mme [AV], M. et Mme [PD], M. [ZH], M. et Mme [EG], M. et Mme [TN], Mme [SI], M. et Mme [ZX], M. [UD], Mme [TW], M. [SA], M. et Mme [NX], M. et Mme [UL], M. [CZ] ainsi que M. et Mme [AH] de l’intégralité de leurs demandes,

CONDAMNE la société ODALYS RESIDENCES à payer au titre de l’arriéré locatif :

- la somme de 559,93 euros à M. [OR] [O] et Mme [YF] [O]

- la somme de 501,18 euros à M. [AS] [C] et Mme [OB] [C]

- la somme de 521,68 euros à Mme [CW] [Z]

- la somme de 527,58 euros à M. [OV] [K] et Mme [MP] [TS]

- la somme de 527,58 euros à Mme [P] [M]

- la somme de 559,93 euros à Mme [HV] [B] et M. [JC] [B]

- la somme de 639,96 euros à Mme [SE] [TJ]

- la somme de 521,68 euros à M. [F] [SU] et Mme [LW] [SU]

- la somme de 623,00 euros à Mme [YR] [JJ]

- la somme de 565,27 euros à M. [V] [ZT]

- la somme de 581,43 euros à M. [LC] [FR] et Mme [ZD] [JF]

- la somme de 562,54 euros à Mme [T] [HB]

- la somme de 562,54 euros à Mme [MP] [IL]

- la somme de 592,15 euros à M. [KD] [IH] et Mme [OB] [IH]

- la somme de 501,20 euros à M. [KR] [DJ] et Mme [XP] [DJ]

- la somme de 537,03 euros à M. [UH] [EX], Mme [T] [EX] et M. [OR] [EX]

- la somme de 527,58 euros à M. [LC] [IT]

- la somme de 599,89 euros à M. [PT] [HS] et Mme [YN] [HS]

- la somme de 559,93 euros à M. [OJ] [AH] et Mme [AD] [AH],

CONDAMNE la société ODALYS RESIDENCES à payer à titre de dommages et intérêts à raison de leur préjudice moral :

- la somme de 300 euros à M. [OR] [O] et Mme [YF] [O]

- la somme de 300 euros à M. [AS] [C] et Mme [OB] [C]

- la somme de 300 euros à Mme [CW] [Z]

- la somme de 300 euros à M. [OV] [K] et Mme [MP] [TS]

- la somme de 300 euros à Mme [P] [M]

- la somme de 300 euros à Mme [HV] [B] et M. [JC] [B]

- la somme de 300 euros à Mme [SE] [TJ]

- la somme de 300 euros à M. [F] [SU] et Mme [LW] [SU]

- la somme de 300 euros à Mme [YR] [JJ]

- la somme de 300 euros à M. [V] [ZT]

- la somme de 300 euros à M. [LC] [FR] et Mme [ZD] [JF]

- la somme de 300 euros à Mme [T] [HB]

- la somme de 300 euros à Mme [MP] [IL]

- la somme de 300 euros à M. [KD] [IH] et Mme [OB] [IH]

- la somme de 300 euros à M. [KR] [DJ] et Mme [XP] [DJ]

- la somme de 300 euros à M. [UH] [EX], Mme [T] [EX] et M. [OR] [EX]

- la somme de 300 euros à M. [LC] [IT]

- la somme de 300 euros à M. [PT] [HS] et Mme [YN] [HS]

- la somme de 300 euros à M. [OJ] [AH] et Mme [AD] [AH],

CONDAMNE la société ODALYS RESIDENCES à payer en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

- la somme de 250 euros à M. [OR] [O] et Mme [YF] [O]

- la somme de 250 euros à M. [AS] [C] et Mme [OB] [C]

- la somme de 250 euros à Mme [CW] [Z]

- la somme de 250 euros à M. [OV] [K] et Mme [MP] [TS]

- la somme de 250 euros à Mme [P] [M]

- la somme de 250 euros à Mme [HV] [B] et M. [JC] [B]

- la somme de 250 euros à Mme [SE] [TJ]

- la somme de 250 euros à M. [F] [SU] et Mme [LW] [SU]

- la somme de 250 euros à Mme [YR] [JJ]

- la somme de 250 euros à M. [V] [ZT]

- la somme de 250 euros à M. [LC] [FR] et Mme [ZD] [JF]

- la somme de 250 euros à Mme [T] [HB]

- la somme de 250 euros à Mme [MP] [IL]

- la somme de 250 euros à M. [KD] [IH] et Mme [OB] [IH]

- la somme de 250 euros à M. [KR] [DJ] et Mme [XP] [DJ]

- la somme de 250 euros à M. [UH] [EX], Mme [T] [EX] et M. [OR] [EX]

- la somme de 250 euros à M. [LC] [IT]

- la somme de 250 euros à M. [PT] [HS] et Mme [YN] [HS]

- la somme de 250 euros à M. [OJ] [AH] et Mme [AD] [AH],

CONDAMNE la société ODALYS RESIDENCES aux dépens de l'instance,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

DIT n’y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.

Signé par Carole GAYET, Juge par suite d’un empêchement du président et par Frantz FICADIERE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER,                                           LE PRÉSIDENT,