Extraits : 1/ « 21. Le contrat d'architecte comportait une clause renvoyant expressément à un cahier des clauses générales comportant une clause G10 ainsi rédigée : « En cas de litige sur le respect des clauses du présent contrat, les parties conviennent de saisir pour avis le conseil régional de l'ordre des architectes dont relève l'architecte, avant toute procédure judiciaire, sauf conservatoire. Cette saisine intervient sur l'initiative de la partie la plus diligente ».  22. Cette institution, s'ils sont apparus après la réception, n'ayant pas été saisie préalablement par les époux X., le tribunal en a déduit l'irrecevabilité de leur action en considérant qu'une telle clause n'était pas de nature à créer un déséquilibre significatif au préjudice du consommateur par rapport au professionnel ni à limiter le recours au juge dans la mesure où elle s'impose aussi à l'architecte et où l'avis émis par l'ordre des architectes n'a aucun caractère contraignant et n'interdit pas ensuite l'introduction d'une instance judiciaire. […]

Sur ce, 27. Il convient de relever en premier lieu, que contrairement à ce que soutiennent les intimées, le code de la consommation a bien vocation à s'appliquer dans le cas présent. Qu'en effet, non seulement M. X., qui exerçait la profession d'ingénieur doit être considéré comme un consommateur, ce qui n'est au demeurant pas contesté, mais qu'en outre, à supposer que son épouse ait pu exercer, lors de la signature du compromis de vente, une profession d'agent immobilier, il s'agit d'une circonstance indifférente dès lors que le contrat a été souscrit à titre privé et n'avait nullement une finalité professionnelle. En effet, l'article préliminaire du code de la consommation dispose que le professionnel est : « toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui agit à des fins entrant dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, y compris lorsqu'elle agit au nom ou pour le compte d'un autre professionnel ».

28. Il n'est pas contesté en deuxième lieu, que les clauses de conciliation préalable ne peuvent en aucun cas faire obstacle à l'exercice d'une action fondée sur la responsabilité décennale de l'architecte.

29. En troisième lieu, c'est à juste titre que les époux X. rappellent qu'il résulte de l'article R. 212-1-10° du code de la consommation que la clause litigieuse doit être présumée abusive sauf au professionnel à rapporter la preuve contraire, c'est-à-dire qu'elle n'a pas pour objet ou pour effet de supprimer ou entraver l'exercice d'actions en justice ou des voies de recours par le consommateur, notamment en obligeant le consommateur à saisir exclusivement une juridiction d'arbitrage non couverte par des dispositions légales ou à passer exclusivement par un mode alternatif de règlement des litiges.

30. Or, dans le cas présent, force est de constater que la société Comes et [I] ainsi que leur assureur, échouent à rapporter une telle preuve. En effet, il résulte bien de cette clause qu'elle oblige le consommateur à saisir exclusivement, avant tout litige, une organisation ordinale. Qu'à défaut, ce consommateur est déchu de son droit d'agir. 31. Qu'à supposer même qu'il saisisse cet organisme, selon des modalités particulièrement imprécises, ce consommateur court alors le risque de voir s'éteindre son action par le jeu de la prescription ou de la forclusion du seul fait de l'obligation qui lui est faite de saisir préalablement l'ordre des architectes.

32. Dans un cas dans lequel l'arrêt cassé avait pris soin de relever que la médiation préalable imposée par la clause litigieuse ne constituait pas en soi un déséquilibre entre les parties, qu'elle ne privait pas le consommateur du droit de saisir la justice, qu'elle n'imposait aucune charge financière supplémentaire au consommateur et que sa mise en œuvre était indiquée avec précision dans le contrat, la Cour de cassation a néanmoins considéré « qu'en statuant ainsi, alors que la clause qui contraint le consommateur, en cas de litige, à recourir obligatoirement à une médiation avant la saisine du juge, est présumée abusive, sauf au professionnel à rapporter la preuve contraire, la cour a violé les textes susvisés » (Civ. 1^ère, 16 mai 2018, n° 17-16.197).

33. Un arrêt du 19 janvier 2022 confirme cette position de la Cour de cassation dans un cas où la clause imposait la saisine préalable d'une commission de conciliation (Civ. 3^e, 19 janvier 2022, n° 21-11.095).

34. Avant même ces arrêts, il était déjà admis, à propos des contrats d'architectes, que ces clauses devaient être écartées lorsque la responsabilité de l'architecte était recherchée, non pas pour faute, mais sur le fondement de la responsabilité décennale (Civ. 3^e, 23 mai 2007, n° 06 -15.668).

35. Au demeurant, une telle clause est désormais interdite comme en dispose l'article L. 612-4 du code de la consommation, qui n'est certes pas applicable en l'espèce puisqu'issu d'une ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016 et ainsi rédigé : « est interdite toute clause ou convention obligeant le consommateur, en cas de litige, à recourir obligatoirement à une médiation préalablement à la saisine du juge ».

36. Il peut enfin être relevé que dès lors que la clause vise l'hypothèse d'un différend portant sur le respect des clauses du présent contrat, la saisine du conseil de l'ordre n'a d'autre objet que de solliciter son avis sur l'interprétation des clauses du contrat de sorte que cet organisme n'a nullement vocation à se prononcer sur des questions relatives à la responsabilité de l'architecte.

37. Le jugement sera donc infirmé qui a écarté l'application de cette clause et déclaré irrecevables en conséquence les demandes formées par les époux X. contre l'architecte et son assureur. [N.B. l’arrêt comporte une erreur matérielle puisque le jugement a au contraire appliqué la clause] ».

2/ « 96. Il est exact qu'une clause du contrat d'architecte peut exclure la solidarité et la responsabilité in solidum entre l'architecte et les entrepreneurs pour la responsabilité contractuelle de droit commun seulement (en matière de responsabilité légale, une telle clause est réputée non écrite en application de l'article 1792-5 du code civil).

97. Il est néanmoins de principe qu'en application de l'article 1147 ancien du code civil, chacun des coauteurs d'un même dommage, conséquence de leurs fautes respectives, doit être condamné in solidum à la réparation de l'entier dommage, chacune de ces fautes ayant concouru à le causer tout entier, sans qu'il y ait lieu de tenir compte du partage de responsabilités entre les coauteurs, lequel n'affecte que les rapports réciproques de ces derniers, mais non le caractère et l'étendue de leur obligation à l'égard de la victime du dommage.

98. Par conséquent, la clause d'exclusion de solidarité ne limite pas la responsabilité de l'architecte, tenu de réparer les conséquences de sa propre faute, le cas échéant in solidum avec d'autres constructeurs, et ne saurait avoir pour effet de réduire le droit à réparation du maître d'ouvrage contre l'architecte, quand sa faute a concouru à la réalisation de l'entier dommage.

« Viole l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, la cour d'appel qui, pour limiter l'obligation à réparation de l'architecte et de son assureur à une fraction des dommages, retient que la clause d'exclusion de solidarité n'est privée d'effet qu'en cas de faute lourde et que l'architecte n'est tenu qu'à hauteur de la part contributive de sa faute dans la survenance des dommages, alors qu'il résulte de ses constatations que la faute de l'architecte est à l'origine de l'entier dommage ». (Civ., 3^ème, 19 janvier 2022, pourvoi n°20-15.376, publié).

99. En l'espèce, il est certain que la faute de l'architecte a concouru à l'entier dommage.

Autrement dit, sans cette faute, le dommage ne serait pas survenu, peu important que de son côté, l'entrepreneur ait aussi commis des fautes. »

 

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 1^er OCTOBRE 2026

 

R.G. n° 23/03471. N° Portalis DBVJ-V-B7H-NLSS. Nature de la décision : AU FOND. Décision déférée à la cour : jugement rendu le 6 avril 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'Angoulême (RG : 19/02539) suivant déclaration d'appel du 18 juillet 2023.

 

APPELANTS :

[Monsieur] X.

né le [date] à [Localité 2], de nationalité Française, Profession : Ingénieur, demeurant [Adresse 1]

[Madame] Y. épouse X.

née le [date}] à [Localité 3], de nationalité Française, Profession : Salariée, demeurant [Adresse 1]

Représentée par Maître Camille BAILLOT, avocat au barreau de BORDEAUX

 

INTIMÉES :

MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS

immatriculée au registre de commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro XXX, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 2], Représentée par Maître Thomas PORCHET de la SELARL 1927 AVOCATS, avocat au barreau de CHARENTE, substitué à l'audience par Maître Louise MAINGUET, de la SELARL 1927 AVOCATS

COMES & [I] ARCHITECTURE

immatriculée au registre de commerce et des sociétés de BORDEAUX sous le numéro YYY, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 3], Représentée par Maître Marion LE LAIN de la SELARL 1927 AVOCATS, avocat au barreau de POITIERS et par Maître Thomas PORCHET de la SELARL 1927 AVOCATS, avocat au barreau de CHARENTE, substitué à l'audience par Maître Louise MAINGUET, de la SELARL 1927 AVOCATS

Société SMABTP

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège, demeurant [Adresse 4], Représentée par Maître Claire PELTIER, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée à l'audience par Maître Laurent LEGIER, avocat au barreau de CHARENTE

 

COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été examinée le 22 juin 2026 en audience publique, devant la cour composée de : Monsieur Jacques BOUDY, Président, Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, Madame Anne MURE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Marie-Laure MIQUEL

En présence de M. [U] [Z], élève-avocat et de Mlle [Y] [S], attachée de justice.

Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries.

ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

 

 

EXPOSÉ DU LITIGE :

1. Selon contrat avec mission complète en date du 24 février 2011, M. X. et Mme Y., épouse X., ont confié à la Sarl Comes & [I] Architecture, architecte, le projet de construction de leur maison d'habitation.

L'enveloppe financière prévisionnelle des travaux était estimée à 131.000 € TTC.

2. Pour financer ce projet, les consorts X. souscrivaient un prêt à taux zéro sous condition de l'obtention du label « BBC EFFINERGIE ».

3. Le contrat contenait une clause imposant la saisine du conseil régional de l'ordre des architectes avant toute procédure judiciaire.

La rémunération de l'architecte était fixée à la somme forfaitaire de 8.000 euros TTC. Les travaux étaient estimés à 131.000 euros TTC.

4. Aux termes d'un marché privé signé le 23 juillet 2011, les travaux de construction ont été confiés à la Sarl [Adresse 5], assurée auprès de la Smabtp, moyennant un prix forfaitaire de 112.581,76 euros TTC.

La réception de l'ouvrage était initialement prévue le 15 décembre 2011.

5. Les travaux ont finalement été réceptionnés le 26 mai 2012 avec une réserve relative à l'étanchéité.

Une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux a été émise le 5 juin 2012.

6. Le 5 octobre 2012, le BET (Bureau d'études techniques) [L] [X] réalisait un test de perméabilité de l'air. Il faisait état d'un résultat de 0,65 m3 / (h.m²), ce qui ne permettait pas aux maîtres de l'ouvrage de bénéficier du label BBC et donc de justifier de la condition nécessaire à l'obtention de leur prêt à taux 0.

Par lettre du 8 octobre 2012, ils sollicitaient de la Sarl Comes & [I] et de l'entreprise [Adresse 5] la résolution de cette difficulté et la réalisation des travaux nécessaires pour se conformer au label BBC.

7. Par courrier du 27 mai 2013, la Smabtp opposait un refus de garantie aux consorts X. aux motifs que :

- l'affaissement de la toiture a été provoquée par un apport de graviers réalisé par les maîtres de l'ouvrage et que la déformation n'était plus matérialisée depuis l'enlèvement d'une partie de la charge,

- son assuré avait réalisé des travaux d'étanchéité au niveau de la toiture terrasse et du vide sanitaire alors qu'il n'était pas garanti au titre de cette activité,

- les désordres affectant les fenêtres de toit étaient visibles à réception.

8. Du fait de la persistance des désordres affectant la construction, M. et Mme X. ont saisi le juge des référés afin que soit ordonnée une mesure d'expertise judiciaire à laquelle il a été fait droit par ordonnance du 27 novembre 2013.

Le rapport d'expertise de M. [G] a été déposé le 2 février 2019.

9. Il en ressort notamment que :

Endroit

Description

Cause

Immeuble impropre à sa destination ou en péril

Toit-terrasse

- fixation des couvertines incomplète,

- position de certaines larmiers excessivement proches, voire au contact de l'enduit des murs,

- façades présentant une légère convexité,

- traitement des jonctions entre les couvertines imparfait,

- absence de crapaudine sur les orifices d'évacuation,

- absence de film pare-vapeur sous l'isolant et l'étanchéité,

- défaut d'alignement de 4 à 5 cm pour une longueur d'environ 5m de la retombée du mur sud-ouest surplombant la terrasse du salon

- malfaçons d'installation

impropriété à destination (étanchéité défaillante)

Porte-fenêtre du salon

- déformations de 8mm de la traverse supérieure du dormant,

- frottement dans le guidage des coulissants en partie centrale,

- écaillages marqués de la peinture sur toute la longueur

- mise en charge excessive du toit-terrasse par le maître d'ouvrage

/

Châssis fixe du garage

- humidité importante,

- gonflement du panneau OSB,

- noircissement,

- infiltration d'eau,

- absence de calfeutrement conforme aux règles de l'art,

- présence d'une mousse polyuréthanne jaune

- malfaçons d'installation

/

Seuil du garage

- présence d'auréoles caractéristiques de la présence d'eau,

- noircissement des panneaux OSB de doublage,

- présence d'une contre-pente de 4mm

- malfaçons d'installation

/

Patio

- stagnation de l'eau,

- présence de dépôts organiques,

- humidification prolongée de la dalle béton,

- pente nulle dans les 3 directions sur la partie sud-est à partir de l'angle est du patio,

- absence de traitement de l'étanchéité entre le mur et le dallage

- non-façon

péril (infiltrations affectant la structure du plancher bas)

Plancher bas

- hauteur entre le sol naturel en terre et la bordure inférieure des panneaux OSB ne respectant pas le DTU applicable,

- déficit important de ventilation,

- absence de dispositif de drainage emplis de façade,

- profond phénomène de dégradation biologique des poutres porteuses situées en bordure du patio,

- fléchissement d'environ 30mm sur 900mm de deux poutres porteuses,

- hauteur sous solive pour la partie nord-ouest du vide sanitaire inférieur à la valeur de 30cm requise,

- fixation des panneaux OSB ne répondant pas aux règles de pose

- malfaçons d'installation (dallage)

- vice de conception (étanchéité)

péril (résistance mécanique des structures du plancher bas affectée)

Volet roulant de la porte sud-ouest du salon

- déchaussement du volet roulant

- malfaçons d'installation

impropriété à destination (protection solaire et effraction)

Fenêtre nord-ouest sur patio

- humidité et dégradation du plâtre et écaillement de la peinture,

- présence d'un faux niveau de 9mm/m,

- difficulté de fermeture,

- non-conformité du calfeutrement

- malfaçons d'installation

/

Porte d'entrée

- présence d'un faux aplomb de 4 mm/m ne respectant pas le DTU en vigueur,

- difficulté à la fermeture de la porte

- malfaçons d'installation

/

Façades

- fissurations et fentes

- malfaçons d'installation

- vice de conception (liaisons)

- mise en charge toiture

/

Réseau d'eaux usées

- stagnation,

- remontée d'odeur au niveau des WC de la maison, légère contre-pente de la conduite nuisant au bon écoulement,

- malfaçons d'installation

/

Volets coulissants en bois

- présence sur les lames d'un phénomène de tuilage dans le sens transversal,

- fendillement dans le sens longitudinal,

- mauvais état de la finition,

- absence de protection efficace en bois de bout

- défaut d'entretien

/

Fenêtre oscillo battante

- défaut de réglage des menuiseries extérieures dans la chambre 1 et la salle de bains,

- engagement de la crémone insuffisante dans les chambres 2 et 3,

- le vantail bute légèrement en partie inférieure lors de la fermeture

- défaut de réglage dans les mois suivant la mise en service

/

Porte intérieure

- insuffisance d'espace entre le seuil et la partie inférieure de l'ouvrant

- malfaçons d'installation

/

Sol - plancher bas

- défaut de planéité : affaiblissement généralisé du plancher avec une zone particulièrement préoccupante à l'angle est du patio,

- processus de dégradation biologique en cours,

- mauvaise modalité de mise en oeuvre des poutres,

- mauvais dimensionnement de certaines pièces de bois du regard des portés

- malfaçons d'installation

- vice de conception (défaut étanchéité patio)

- péril (structure plancher affaiblie)

- impropriété à destination (sols non plans)

Douche

- défaut de planéité,

- présence d'un désaffleur de 2 à 3mm entre deux carreaux

- malfaçons d'installation

/

Boîtiers d'interrupteurs

- défaut de positionnement

- malfaçons d'installation

/

Porte de service du garage

- défaut d'étanchéité entraînant la présence d'humidité,

- filtration d'eau,

- non-conformité du calfeutrement périphérique du bâti

- malfaçons d'installation

/

Plafond rafraîchissant

- absence de raccordement du réseau enterré sous les fondations

- non-façon

/

Absence de trappe d'accès au coffre volet roulant

- défectuosité de 2 volets entravant partiellement les baies concernées,

- moteur de volet de la cuisine hors de fonction

- vice de conception

/

10. L'expert a par ailleurs considéré que la majorité des désordres n'étaient pas apparents à la réception pour un profane.

11. Sur les responsabilités, l'expert indique que :

- les malfaçons d'installation sont directement liées à l'intervention de la société [N] [W] [E] [F],

- les vices de conception et les non-façons sont directement liés aux défauts de maîtrise d'oeuvre assurés par la société Comes & [I],

- le défaut d'entretien incombe aux maîtres d'ouvrage,

- le chargement inapproprié de la toiture par les maîtres d'ouvrage est lié à un déficit de communication entre les maîtres d'ouvrage et la maîtrise d'oeuvre,

- le défaut de réglage des menuiseries est lié à la défaillance de la société [N] [W] [E] [F] qui n'a pas été en mesure d'intervenir à nouveau après la livraison.

Enfin, il estime le coût des travaux de reprise à la somme de 150.541 euros TTC, maîtrise d'oeuvre comprise.

12. Par actes d'huissier des 19 et 27 novembre 2019, M. et Mme X. ont fait assigner la Sarl Comes & [I] Architecture, la Smabtp, la Sarl [N] [W] [E] [F] et la MAF devant le tribunal de grande instance d'Angoulême aux fins de voir juger que les désordres qui affectent leur immeuble proviennent du non-respect des règles de l'art et des normes en vigueur dans l'édification, du fait de nombreux manquements fautifs du maître d'œuvre dans le suivi du chantier et des manquements du constructeur dans la réalisation de l'ouvrage et de voir ces derniers condamner à leur verser différentes sommes à ce titre.

13. La Sarl [N] Case Lin Demn a été placée en liquidation judiciaire, clôturée pour insuffisance d'actif le 19 mars 2020.

14. Par jugement du 6 avril 2023, le tribunal judiciaire d'Angoulême a :

- déclaré M. et Mme X. irrecevables en leurs demandes dirigées contre la Sarl Comes & [I] Architecture et contre la Sarl [N] [W] [Adresse 6] ;

- constaté qu'aucune demande de condamnation n'est formée contre la MAF en qualité d'assureur de la Sarl Comes & [I] Architecture ;

- débouté M. et Mme X. de leurs demandes dirigées contre la Smabtp en qualité d'assureur décennal de la Sarl [N] [W] [Adresse 6] ;

- laissé à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles ;

- condamné M. et Mme X. aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire ;

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du jugement.

15. Par la suite, les maîtres d'ouvrage ont mandaté le cabinet Co-expert afin de réaliser une nouvelle expertise et de dresser un état des lieux compte tenu de l'aggravation des dommages.

Son rapport a été rendu le 17 mai 2023.

16. Par déclaration du 18 juillet 2023, M. et Mme X. ont interjeté appel de cette décision.

17. Par acte du 16 novembre 2023, les consorts X. ont vendu l'immeuble litigieux moyennant la somme de 87.000 euros. L'acte prévoit : [N.B. il semble qu’il manque ici un passage]

[*]

18. Dans leurs dernières conclusions du 4 juin 2026, ils demandent à la cour de :

- déclarer recevable et bien fondé leur appel ;

- infirmer et réformer le jugement en ce qu'il :

- les a déclarés irrecevables en leurs demandes dirigées contre la Sarl Comes & [I] Architecture et contre la Sarl [Adresse 5],

- a constaté qu'aucune demande de condamnation n'est formée contre la MAF,

- les a déboutés de leurs demandes dirigées contre la Smabtp,

- a laissé à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles,

- les a condamnés aux dépens

Statuant à nouveau,

- les déclarer recevables en leurs demandes dirigées contre la Sarl [N] [W] [E] [F], la Sarl Comes & [I] et les compagnies Smabtp et MAF :

- déclarer qu'ils formulent des demandes à l'encontre de la compagnie MAF en qualité d'assureur responsabilité civile et décennale de la Sarl Comes & [I].

En conséquence, y ajoutant,

- retenir que la Sarl [N] [W] [E] [F] et la Sarl Comes & [I] Architecture ont engagé leur responsabilité civile décennale au titre des désordres 1 à 20 dénoncés et, subsidiairement, leur responsabilité contractuelle ;

- retenir que les garanties de leurs assureurs, les compagnies Smabtp et MAF, sont mobilisées au titre des désordres 1 à 20 dénoncés ;

- condamner in solidum la Sarl Comes & [I] Architecture et son assureur responsabilité civile et décennale, la MAF, ainsi que la compagnie Smabtp en qualité d'assureur responsabilité civile et décennale de la Sarl [N] [W] [E] [F] à leur verser les sommes de :

- 150.541 euros TTC au titre de la moins-value subie sur la vente de la maison,

- 6.042,33 euros TTC augmentée des intérêts au taux légal au titre des pénalités de retard dues à compter de la mise en demeure en date du 29 août 2012,

- 61.650 euros TTC pour le préjudice de jouissance subi entre la réception de l'ouvrage et le jour de la vente définitive du bien,

- 120.000 euros TTC, soit 5.000 euros par an et par personne, somme qui sera à parfaire au jour de la décision à intervenir, au titre du préjudice moral,

- déclarer que la clause d'exclusion de solidarité prévue au contrat de maîtrise d'œuvre ne peut trouver application et qu'elle est réputée non-écrite ;

- condamner in solidum la Sarl Comes & [I] Architecture, la MAF et la Smabtp à leur verser une somme de 12.771,88 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de référé, de première instance, d'appel, en ce inclus les frais d'expertise judiciaire.

En tout état de cause,

- débouter la Sarl Comes & [I] Architecture, la MAF et la Smabtp de toutes demandes, fins et prétentions contraires aux présentes.

[*]

Dans leurs dernières conclusions du 7 octobre 2025, la société Comes & [I] Architecture et la MAF demandent à la cour de :

À titre principal,

- confirmer le jugement entrepris ;

- en conséquence, rejeter l'ensemble des demandes, fins et prétentions des consorts X. et Y.

À titre subsidiaire, si la cour infirmait le jugement,

- confirmer l'absence de demande formulée à l'encontre de la MAF en première instance et, en conséquence, juger irrecevables comme étant nouvelles les demandes formalisées à son encontre en cause d'appel ;

- juger irrecevables les demandes présentées par M. X. et Mme Y. à l'encontre de la société Comes & [I] en l'absence de saisine du conseil régional de l'ordre des architectes dont elle dépend ;

- juger que les demandes présentées par M. X. et Mme Y. sont mal fondées ;

- par conséquent, débouter M. X. et Mme Y. de l'intégralité de leurs demandes présentées à l'encontre de la société Comes & [I].

À titre très subsidiaire,

- juger que si les dommages tels qu'ils sont décrits par les consorts X. sont retenus, ils relèvent des dispositions de l'article 1792 et suivants du code civil ;

- en conséquence, infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes de garanties à l'encontre de la Smabtp.

En tout état de cause,

- constater qu'aucune demande n'est présentée à l'encontre de la MAF ;

- rejeter toute fin ou prétention à l'encontre de la MAF ;

- débouter la Smabtp de l'ensemble de ses demandes formulées à l'encontre de la société Comes & [I] Architecture ;

- juger qu'aucune condamnation solidaire ou in solidum ne saurait être présentée à leur encontre en présence d'une clause d'exclusion de solidarité au contrat ;

- juger que la société [N] Case [E] [F] est responsable des dommages correspondant à des défauts d'exécution ;

- condamner la Smabtp, si des condamnations intervenaient à l'encontre de la société Comes & [I] Architecture, à l'en garantir et relever indemne ;

- débouter la Smabtp de ses exceptions de garantir et la condamner à prendre en charge l'intégralité des condamnations prononcées à l'encontre de son sociétaire, la société [N] Case [E] [F] ;

- condamner tout défaillant à leur payer, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 2.000 euros ;

- condamner la Smabtp à prendre en charge les entiers dépens.

[*]

19. Dans ses dernières conclusions du 14 avril 2026, la Smabtp demande à la cour de :

À titre principal,

- juger que les désordres proviennent de travaux qui ne rentrent pas dans les activités déclarées de la société [N] Case [E] [F] et qui n'ont pas été réalisés directement par cette dernière ;

- juger que l'assurance de la société [N] Case [E] [F] auprès d'elle a été résiliée à la date du 29 février 2012, soit trois mois avant la réception des travaux ;

- juger que les demandes au titre des préjudices immatériels ne peuvent être garantis par elle puisqu'elle n'est pas l'assureur de la société [N] Case [E] [F] au jour de la réclamation.

En conséquence,

- débouter M. X. et Mme Y. de l'ensemble de leurs demandes contre elle ;

- débouter M. X. et Mme Y. de leurs demandes nouvelles formulées contre elle en cours de procédure au titre de la moins-value subie sur la vente de leur maison ;

- débouter les sociétés Comes & [I] Architecture et MAF de l'ensemble de leurs demandes contre elle ;

- confirmer le jugement de première instance ;

- condamne tout succombant à lui payer la somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

À titre subsidiaire,

- juger que la société Comes & [I] Architecture a engagé sa responsabilité par le défaut de surveillance des travaux réalisés ;

- fixer la part de responsabilité des sociétés [N] Case [E] [F] et Comes & [I] Architecture à hauteur de 50% chacune ;

- juger que seuls les désordres n°6 et 15 concernant l'état sanitaire du plancher bas et la planéité des sols du plancher bas peuvent entraîner la garantie décennale de la société [N] Case [E] [F] ;

- juger qu'en cas de condamnation, elle est recevable à opposer sa franchise statutaire d'un montant de 474 euros.

[*]

20. L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 juin 2026.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I - Sur la recevabilité des demandes dirigées contre l'architecte :

21. Le contrat d'architecte comportait une clause renvoyant expressément à un cahier des clauses générales comportant une clause G10 ainsi rédigée :

« En cas de litige sur le respect des clauses du présent contrat, les parties conviennent de saisir pour avis le conseil régional de l'ordre des architectes dont relève l'architecte, avant toute procédure judiciaire, sauf conservatoire. Cette saisine intervient sur l'initiative de la partie la plus diligente ».

22. Cette institution, s'ils sont apparus après la réception, n'ayant pas été saisie préalablement par les époux X., le tribunal en a déduit l'irrecevabilité de leur action en considérant qu'une telle clause n'était pas de nature à créer un déséquilibre significatif au préjudice du consommateur par rapport au professionnel ni à limiter le recours au juge dans la mesure où elle s'impose aussi à l'architecte et où l'avis émis par l'ordre des architectes n'a aucun caractère contraignant et n'interdit pas ensuite l'introduction d'une instance judiciaire.

23. La Sarl Comes et [I] Architecture et la société MAF considèrent qu'il s'agit là d'une fin de non-recevoir qui ne peut être régularisée.

Que si la Cour de cassation a pu par une décision récente (Civ. 3ème civile., 19 janvier 2022,  n°21-11.095) écarter la fin de non-recevoir soulevée par un maître d''uvre qui invoquait une violation par le maître d'ouvrage de la clause le contraignant à saisir le Conseil de l'ordre des Architectes avant saisine de toute juridiction, cela était conditionné par son appréciation de la clause qu'elle avait qualifiée d'abusive.

24. Qu'en l'espèce, il n'y a pas lieu de recourir à la notion de clause abusive telle que définie par l'article L. 212-2 du code de la consommation puisque celle-ci ne concerne que les relations entre professionnels et consommateurs et que Mme Y. doit être considérée comme un professionnel puisqu'il résulte des mentions du compromis de vente qu'elle était agent immobilier.

25. De leur côté, les époux X. rappellent qu'en tout état de cause, ces clauses de conciliation obligatoire sont écartées dès lors que la responsabilité de l'architecte est recherchée sur le fondement de la garantie décennale.

Qu'en matière contractuelle, selon la Cour de cassation, la clause, qui contraint le consommateur, en cas de litige avec un professionnel, à recourir obligatoirement à un mode alternatif de règlement des litiges avant la saisine du juge, est présumée abusive sauf au professionnel à rapporter la preuve contraire.

26. Qu'elle fait ainsi application de l'article R. 212-1-10° du code de la consommation qui expose que sont présumées abusives, sauf au professionnel à rapporter la preuve contraire, les clauses ayant pour objet ou pour effet de supprimer ou entraver l'exercice d'actions en justice ou des voies de recours par le consommateur, notamment en obligeant le consommateur à saisir exclusivement une juridiction d'arbitrage non couverte par des dispositions légales ou à passer exclusivement par un mode alternatif de règlement des litiges.

Sur ce,

27. Il convient de relever en premier lieu, que contrairement à ce que soutiennent les intimées, le code de la consommation a bien vocation à s'appliquer dans le cas présent.

Qu'en effet, non seulement M. X., qui exerçait la profession d'ingénieur doit être considéré comme un consommateur, ce qui n'est au demeurant pas contesté, mais qu'en outre, à supposer que son épouse ait pu exercer, lors de la signature du compromis de vente, une profession d'agent immobilier, il s'agit d'une circonstance indifférente dès lors que le contrat a été souscrit à titre privé et n'avait nullement une finalité professionnelle.

En effet, l'article préliminaire du code de la consommation dispose que le professionnel est : « toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui agit à des fins entrant dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, y compris lorsqu'elle agit au nom ou pour le compte d'un autre professionnel ».

28. Il n'est pas contesté en deuxième lieu, que les clauses de conciliation préalable ne peuvent en aucun cas faire obstacle à l'exercice d'une action fondée sur la responsabilité décennale de l'architecte.

29. En troisième lieu, c'est à juste titre que les époux X. rappellent qu'il résulte de l'article R. 212-1-10° du code de la consommation que la clause litigieuse doit être présumée abusive sauf au professionnel à rapporter la preuve contraire, c'est-à-dire qu'elle n'a pas pour objet ou pour effet de supprimer ou entraver l'exercice d'actions en justice ou des voies de recours par le consommateur, notamment en obligeant le consommateur à saisir exclusivement une juridiction d'arbitrage non couverte par des dispositions légales ou à passer exclusivement par un mode alternatif de règlement des litiges.

30. Or, dans le cas présent, force est de constater que la société Comes et [I] ainsi que leur assureur, échouent à rapporter une telle preuve.

En effet, il résulte bien de cette clause qu'elle oblige le consommateur à saisir exclusivement, avant tout litige, une organisation ordinale.

Qu'à défaut, ce consommateur est déchu de son droit d'agir.

31. Qu'à supposer même qu'il saisisse cet organisme, selon des modalités particulièrement imprécises, ce consommateur court alors le risque de voir s'éteindre son action par le jeu de la prescription ou de la forclusion du seul fait de l'obligation qui lui est faite de saisir préalablement l'ordre des architectes.

32. Dans un cas dans lequel l'arrêt cassé avait pris soin de relever que la médiation préalable imposée par la clause litigieuse ne constituait pas en soi un déséquilibre entre les parties, qu'elle ne privait pas le consommateur du droit de saisir la justice, qu'elle n'imposait aucune charge financière supplémentaire au consommateur et que sa mise en œuvre était indiquée avec précision dans le contrat, la Cour de cassation a néanmoins considéré « qu'en statuant ainsi, alors que la clause qui contraint le consommateur, en cas de litige, à recourir obligatoirement à une médiation avant la saisine du juge, est présumée abusive, sauf au professionnel à rapporter la preuve contraire, la cour a violé les textes susvisés » (Civ. 1^ère, 16 mai 2018, n° 17-16.197).

33. Un arrêt du 19 janvier 2022 confirme cette position de la Cour de cassation dans un cas où la clause imposait la saisine préalable d'une commission de conciliation (Civ. 3^e, 19 janvier 2022, n° 21-11.095).

34. Avant même ces arrêts, il était déjà admis, à propos des contrats d'architectes, que ces clauses devaient être écartées lorsque la responsabilité de l'architecte était recherchée, non pas pour faute, mais sur le fondement de la responsabilité décennale (Civ. 3^e, 23 mai 2007, n° 06 -15.668).

35. Au demeurant, une telle clause est désormais interdite comme en dispose l'article L. 612-4 du code de la consommation, qui n'est certes pas applicable en l'espèce puisqu'issu d'une ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016 et ainsi rédigé : « est interdite toute clause ou convention obligeant le consommateur, en cas de litige, à recourir obligatoirement à une médiation préalablement à la saisine du juge ».

36. Il peut enfin être relevé que dès lors que la clause vise l'hypothèse d'un différend portant sur le respect des clauses du présent contrat, la saisine du conseil de l'ordre n'a d'autre objet que de solliciter son avis sur l'interprétation des clauses du contrat de sorte que cet organisme n'a nullement vocation à se prononcer sur des questions relatives à la responsabilité de l'architecte.

37. Le jugement sera donc infirmé qui a écarté l'application de cette clause et déclaré irrecevables en conséquence les demandes formées par les époux X. contre l'architecte et son assureur. [N.B. l’arrêt comporte une erreur matérielle puisque le jugement a au contraire appliqué la clause]

 

II - Sur les désordres et les responsabilités :

38. Il convient de rappeler que les constructeurs, architectes, entrepreneurs et autres locateurs d'ouvrage, liés au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage, sont responsables de plein droit, selon l'article 1792 du code civil, des dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

L'article 1792-2 précise qu'il s'agit d'une présomption de responsabilité, qui est d'ordre public (article 1792-5).

Cette présomption ne concerne que les désordres qui n'ont pas donné lieu à des réserves lors de la réception.

39. Il en résulte donc que les désordres :

- qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination et qui n'ont pas été réservés, relèvent de la présomption de responsabilité s'ils sont apparus après la réception ;

- qui ont été réservés lors de la réception relèvent du régime de la responsabilité pour faute prouvée ;

- qui ne compromettent pas la solidité de l'ouvrage ni ne le rendent impropre à sa destination, relèvent de la responsabilité contractuelle, s'ils sont apparus après la réception.

40. Si, dans le cas présent, l'expert a estimé que certains désordres étaient apparents lors de la réception de sorte que faute d'avoir été réservés (désordres 16, 19 et 20), ils devraient être considérés comme purgés, c'est à juste titre que les époux X. font observer :

- que le simple désaffleurement entre deux carreaux dans le bac à douche n'était pas nécessairement visible pour un maître d'ouvrage profane ;

- qu'il en est, à fortiori, de même pour ce qui concerne le défaut de raccordement du plafond rafraîchissant dont le réseau était enterré sous les fondations ;

- que percevoir l'absence de trappe d'accès au coffrage du volet roulant supposait des connaissances techniques dont ils étaient dépourvus.

Par conséquent, ces désordres seront retenus.

41. S'agissant des désordres réservés lors de la réception (désordres 4 et 7), il n'est pas contesté qu'ils n'ont pas donné lieu à des reprises, de sorte qu'ils seront examinés à la lueur de la responsabilité contractuelle des constructeurs intéressés.

 

A) L'imputabilité des désordres et la garantie due par l'assureur de l'entreprise générale :

42. La société Smabtp soutient qu'elle ne saurait garantir son assuré au motif, notamment, que sur 20 désordres, 18 ne relèvent pas de sa garantie.

43. Sur ces 18 désordres, selon elle, les désordres 1 et 2 seraient imputables au maître de l'ouvrage lui-même qui aurait procédé à la mise en place des couvertines et au chargement de la couverture.

Son assurée n'aurait pas exécuté la pose des menuiseries extérieures (désordres 2, 3, 7, 8, 9, 13 et 18) ni réalisé les travaux d'électricité (désordre 17), de chauffage et de second œuvre (désordres 19 et 20).

Les maîtres de l'ouvrage se seraient en réalité substitués à la société [N] qui n'a en définitive réalisé que la moitié du marché, en achetant eux-mêmes les matériaux, en dirigeant les travaux et en payant eux-mêmes les ouvriers.

44. Mais il résulte clairement du marché signé entre les parties pour un montant de 112 581,76 € TTC que celui-ci incluait non seulement le gros-œuvre mais aussi, outre un lot menuiseries intérieures, un lot n°5 relatif aux menuiseries extérieures pour 17 927,82 € prévoyant bien la porte d'entrée, des volets roulants, une porte de garage et d'autres portes pleines ou vitrées.

Si pour le lot électricité, les fournitures reposaient sur le client, la pose devait être assurée par l'entreprise.

45. Il apparaît certes que par la suite, les époux X. ont été amenés à procéder eux-mêmes à l'achat de certaines fournitures en raison des difficultés financières éprouvées par la société [N] mais il résulte d'un courrier du 21 novembre 2011 que cela procédait d'un accord avec cette dernière qui en déduirait le montant des factures à venir et en assurerait la pose.

46. Par ailleurs, si en effet, les époux X. n'ont effectivement réglé à la société [N] que la somme de 56.479,15 € HT plus celle de 1.800,57 € Ht au titre de certains travaux supplémentaires, ils ont payé des sommes importantes au titre des fournitures de matériaux et rien ne permet de penser qu'ils auraient aussi assuré eux-mêmes la pose correspondante.

47. Il est simplement établi qu'ils ont aussi payé eux-mêmes en partie les ouvriers de la société [N], à hauteur de 3 800 € en espèces.

48. La société Smabtp soutient par ailleurs qu'en tout état de cause, elle n'est pas tenue de garantir la société [N] au titre des désordres d'ordre décennal puisqu'à la date de la réception, le contrat qui les liait avait été résilié, le 29 février 2012, soit trois mois plus tôt.

Qu'ainsi, à la date de réception, elle n'était plus l'assureur décennal de l'entreprise.

49. Mais selon les clauses-type applicables, « le contrat couvre, pour la durée de la responsabilité pesant sur l'assuré en vertu des articles 1792 et suivants du code civil, les travaux ayant fait l'objet d'une ouverture de chantier pendant la période de validité fixée aux conditions particulières ».

C'est donc l'assureur au jour de l'ouverture du chantier qui garantit les sinistres pouvant survenir sur l'ouvrage jusqu'à l'expiration de la garantie décennale.

Le jugement, qui a décidé le contraire, sera donc infirmé.

Pour ce qui concerne la responsabilité contractuelle de droit commun, c'est en principe la date de la réclamation qui doit être retenue pour déterminer l'assureur tenu à la garantie mais il existe un délai subséquent d'une durée minimale de dix ans prévu par l'article L. 124-5 du code des assurances pendant lequel l'assureur reste tenu à l'égard de l'assuré sauf à démontrer que ce dernier a souscrit un nouveau contrat auprès d'un autre assureur.

Or, la Smabtp ne rapporte pas une telle preuve et sera donc également tenue à ce titre.

50. La société Smabtp soutient encore qu'alors que certains désordres ont trait à une activité d'étanchéité, celle-ci n'était pas garantie par le contrat qui ne visait que les activités de couverture au moyen de bardeaux bitumés, de tuiles à emboîtement ou à glissement, de tuiles canal ou de tuiles plates alors qu'en l'espèce, la toiture de l'immeuble litigieux est une toiture terrasse qui nécessite une technique de construction particulière dont l'étanchéité n'est pas réalisée par des bardeaux ou des tuiles.

51. Il suffit cependant de constater qu'alors que l'expert ne décrit guère la nature de la toiture si ce n'est qu'il s'agit d'une toiture « de type toiture chaude » (…), la société Smabtp elle-même s'abstient de préciser en quoi la technique mise en œuvre ne répondrait pas aux prévisions du contrat d'assurance.

Il sera d'ailleurs noté que l'expert évoque quand même la mise en œuvre d'une « chape de bitume élastomère soudable autoprotégée » (p. 25) à rapprocher des « bardeaux bitumés ».

52. Par conséquent, la Smabtp sera tenue à garantie.

 

B) Les désordres relevant de la garantie décennale :

53. Au regard du rapport d'expertise et des conclusions des parties, il y a lieu de considérer que constituent des désordres relevant de la garantie décennale ceux énumérés par l'expert sous les numéros 1, 3, 5, 6, 8, et 11.

54. En effet, il n'est pas sérieusement contestable que répondent bien à cette définition les désordres qualifiés comme tels par l'expert, c'est'à-dire ceux relatifs aux infiltrations et aux stagnations d'eau dans le patio (désordre 5), à l'état sanitaire du plancher bas exposé à une humidité excessive (désordre 6), à l'étanchéité du toit-terrasse (désordre 1), à la planéité du plancher bas (désordre 15).

55. Pour ce qui concerne les désordres 3, 8,11 et 18, écartés de cette catégorie par l'expert, c'est pourtant à juste titre, que les époux X. font remarquer que rendent nécessairement impropre à la destination de l'ouvrage les désordres qui mettent à mal les fonctions de clos et de couvert.

56. Ainsi en est-il des désordres affectant le châssis fixe du garage (désordre 3) ou ceux affectant la porte-fenêtre nord-ouest donnant sur le patio (désordre 8) ainsi que ceux affectant la porte de service du garage (désordre 18) qui permettent des infiltrations.

57. Les désordres concernant le réseau d'évacuation des eaux usées (désordre 11) participent, eux aussi, de la conformité de l'ouvrage à sa destination puisqu'ils interdisent l'usage normal de l'ouvrage, voire le rend impossible.

58. Par application des textes susvisés, il en résulte une présomption de responsabilité qui pèse sur l'architecte, la société d'architecture Comes et [I] ainsi que sur l'entreprise qui a réalisé les travaux, la sarl [N] [W] [A] [C].

59. Si la première nommée se prévaut d'une absence de faute de sa part et, de façon plus générale, de ce qu'elle n'était tenue qu'à une obligation de moyen, ces circonstances ne peuvent en aucun cas l'exonérer de la présomption de responsabilité qui l'engage à l'égard du maître de l'ouvrage et ne peuvent donc être prises en considération que dans le cadre de ses rapports avec les autres constructeurs au sens du droit de la construction.

60. Elle peut en revanche tenter de s'exonérer en invoquant la faute du maître de l'ouvrage et en l'espèce, elle oppose à ce dernier le fait qu'initialement, la toiture devait être 'végétalisée', que les maîtres de l'ouvrage s'étaient réservés la question du revêtement de la toiture et qu'en définitive, après réception, ils avaient décidé d'y poser plusieurs tonnes de gravier ce qui serait directement à l'origine des désordres dont ils se plaignent.

61. Cette question ne concerne en réalité que le désordre affectant la porte-fenêtre du salon qui présente une déformation de 8mm de la traverse supérieure du dormant et qui, contrairement à ce que soutiennent les époux X., ne saurait être considéré comme un désordre décennal puisque cette déformation liée à une surcharge de gravillons de la toiture qui surplombe immédiatement la porte-fenêtre, n'entraîne que des phénomènes de frottements lors de la manipulation des vantaux.

62. Par conséquent, la société Comes et [I] ne peut s'exonérer de sa responsabilité.

 

C) Les désordres relevant de la responsabilité contractuelle :

63. Il n'est pas contesté que tel est le cas des désordres réservés à la réception (désordres 4 et 7) ou des désordres 13 (fenêtre oscillo-battante), 14 (porte intérieure),17 (position des boîtiers d'interrupteurs) et 19 (absence de raccordement du plafond rafraîchissant).

Il a été vu plus haut (par. 62) que ceux affectant la porte-fenêtre du salon doivent aussi être rangés dans cette catégorie.

64. Restent les désordres 9, 10, 12 et 20.

65. Le désordre 9 ne porte que sur un faux aplomb de la porte d'entrée qui gêne sa fermeture sans mettre en péril le clos et le couvert.

Le désordre 10 est constitué par des fissurations liées en partie à la surcharge en toiture mais dès lors que l'expert n'a pas caractérisé la circonstance qu'elles seraient pénétrantes ou infiltrantes, elles ne peuvent constituer un désordre décennal.

Le désordre 12 affecte des volets en bois mais il ne résulte pas du rapport d'expertise que sa gravité serait de nature à compromettre le clos et le couvert.

Le désordre 20 concerne le fonctionnement des volets roulants et l'absence d'une trappe d'accès au coffrage qui les reçoit.

Il n'est pas démontré en quoi cette situation serait de nature à compromettre le clos et le couvert.

66. Tous ces désordres doivent donc obéir aux règles gouvernant la responsabilité civile.

67. À cet égard, ayant souscrit une obligation de résultat, la société [N] Case [E] [F] doit être considérée comme présumée responsable des différents désordres dont il s'agit.

68. Son assureur, la société Smabtp soutient que dans ce cas, elle doit être relevée indemne de toute condamnation par l'architecte et, à défaut, qu'il y aurait de procéder à un partage de responsabilité à hauteur de 50 %.

Elle lui reproche un défaut de surveillance des travaux et estime que dans le contexte complexe de la construction, du fait de l'état de cessation de paiement du constructeur, l'architecte aurait dû s'opposer à la poursuite des travaux et à défaut, aurait dû être particulièrement attentif dans le cadre de son devoir de surveillance.

69. Elle ajoute que s'agissant notamment des désordres relatifs à l'état sanitaire du plancher bas et à sa planéité, l'architecte aurait dû en avoir conscience et agir en vue d'y pallier.

70. De son côté, la, société Comes et [I] considère que les désordres relatifs au toit-terrasse n'ont pas d'autre origine que l'initiative prise par le maître de l'ouvrage d'y déposer des tonnes de gravier, ce qui a eu pour effet de faire peser une charge excessive sur la structure mais il résulte du rapport d'expertise qu'indépendamment de cette question, de nombreux désordres et défauts de respect des règles de l'art affectent le toit-terrasse : fixation incomplète des couvertines, position de certains larmiers, traitement des jonctions entre couvertines, relevés d'étanchéité hétérogènes, absence de film pare-vapeur etc.

Il en est résulté des infiltrations, contrairement à ce qu'affirme la société Comes et [I].

71. Cette dernière se contente d'invoquer l'existence d'un vice apparent pour ce qui concerne les désordres 9, 17 et 20 mais cette qualification a été écartée précédemment.

72. Pour ce qui concerne les fissures dans la façade, elle se borne à en contester l'importance et la portée mais ne nie pas avoir une part de responsabilité.

Il en est de même pour le désordre 6 dont elle ne démontre pas que, contrairement aux constatations de l'expert, le réseau d'évacuation des eaux usées fonctionnerait normalement.

73. Il n'est nullement établi non plus que les désordres affectant les volets en bois seraient dus à un défaut d'entretien imputable aux maîtres de l'ouvrage et ce d'autant moins que ceux-ci s'en sont plaints dès leur lettre de réclamation du 29 août 2012.

74. Elle impute enfin à ces derniers les désordres liés à la surcharge provoquée par la mise en place de graviers sur le toit.

75. Il est certes exact que cette opération procédait d'une initiative des époux X. mais l'architecte en avait connaissance et il lui appartenait de conseiller ces derniers, de les mettre en garde s'il y avait lieu.

En d'autres termes, il n'était pas dessaisi de ses attributions et en l'absence de compétence notoire démontrée chez le maître de l'ouvrage, il ne saurait être tiré argument d'une immixtion quelconque exonératoire.

76. En définitive, il y a donc lieu, non seulement de retenir la responsabilité du maître d'oeuvre pour les désordres d'ordre contractuel mais aussi de procéder à un partage de responsabilité de 50 %.

 

III - Sur l'indemnisation des époux X. :

77. Il est constant que les époux X. ont vendu leur maison pour un prix de 87.000 € en novembre 2023.

Dès lors, substituent-ils à leur demande initiale qui portait sur le coût des travaux de réparation, une demande tendant à compenser la moins-value qu'ils affirment avoir enregistrée du fait de la présence des désordres et des malfaçons.

78. Ils demandent donc à ce titre la somme de 150.541 € correspondant en définitive au coût des travaux tel qu'évalué par l'expert.

79. La Sarl Comes et [I] fait valoir qu'il n'est pas possible de cumuler une indemnisation représentant le coût des travaux avec une indemnisation au titre d'une moins-value.

Que l'estimation du bien, considéré sans tenir compte des désordres, est peu convaincante.

80. La Smabtp s'oppose à la demande en rappelant que le contrat d'assurance d'assurance ne couvre pas la société [N].

81. Le coût des travaux de reprise évalués par l'expert à 150.541 € n'est pas contesté.

Le contrat de vente consenti par les époux X. leur réservait le bénéfice de l'action aux fins de réparation des désordres.

82. Ils sont par ailleurs fondés à considérer que leur préjudice doit désormais être plus exactement caractérisé par la moins-value enregistrée lors de la vente de leur immeuble et ils ne procèdent à aucun cumul de demande.

83. Ils produisent un avis de valeur établi par un agent immobilier selon lequel leur bien pouvait être évalué entre 220.000 et 240.000 €, abstraction faite des désordres.

84. Le contrat de vente comportait les informations nécessaires à l'acquéreur quant au litige qui était alors en cours.

85. Il est donc certain que le prix convenu de 81.000 € pour le seul bien immobilier a été défini en considération de ce litige, des désordres affectant l'immeuble et du coût estimé des travaux nécessaires.

La moins-value en résultant est donc certaine et elle concorde de surcroît avec le coût de ces travaux.

86. Il sera donc fait droit à cette demande.

87. Les consorts X. sollicitent également le paiement d'une somme de 6.042,33 € correspondant à des pénalités de retard prévues par le contrat puisqu'en effet, l'ouvrage n'a pu donner lieu à une réception que 26 mai 2012 au lieu de la date du 16 décembre 2011 prévue contractuellement.

88. Il ne peut, à la simple lecture du contrat, qu'être fait droit à cette demande à l'égard de la société [N] et de son assureur, le calcul du montant des pénalités n'étant pas contesté par ailleurs.

89. Cette somme ne peut cependant être mise à la charge de l'architecte dont le contrat était muet à ce sujet.

Les intérêts de retard au taux légal sont dus sur cette somme à compter de la mise en demeure du 29 août 2012.

90. Les époux X. invoquent l'existence d'un préjudice de jouissance qu'ils évaluent à la somme de 61.650 €.

91. La Sarl Comes et [I] considère pour sa part que les désordres allégués n'ont pas empêché les maîtres de l'ouvrage de l'habiter et que cette demande est manifestement excessive.

92. Il est cependant exact qu'ainsi que le rappellent les demandeurs, l'immeuble est sujet à de nombreuses et importantes infiltrations d'eau, causant une humidité importante et des stagnations d'eau, que plusieurs portes n'ont jamais fonctionné correctement, qu'il en est de même des volets roulants qui n'ont d'ailleurs jamais pu être réparés en l'absence de trappes d'accès, que les désordres affectant le réseau des eaux usées engendrent des remontées d'odeur à l'intérieur de la maison.

Que le toit terrasse n'a jamais pu être terminé et qu'il existe des désordres structurels importants.

Il en est donc résulté nécessairement un préjudice de jouissance qui s'est prolongé pendant onze années.

Il sera réparé par l'allocation d'une indemnité de 20.000 €.

93. Les consorts X. se prévalent enfin d'un préjudice moral dont ils sollicitent la réparation au moyen d'une indemnité de 120.000 € correspondant à 5.000 € par personne et par année.

94. Il est vrai que les inconvénients et les tracas liés à ce litige excèdent ceux qui sont nécessairement inhérents à toute procédure judiciaire.

Il sera donc alloué aux appelants la somme globale de 6.000 € à ce titre.

 

V - Sur la solidarité des condamnations et la recevabilité des demandes dirigées contre la société MAF :

95. La société Comes et [I] invoque une clause exclusive de solidarité incluse dans le contrat et ainsi rédigée : « l'architecte est assuré auprès de la Mutuelle des Architectes qui ne couvre sa responsabilité professionnelle définie par les lois et règlements en vigueur que dans la mesure de ses fautes personnelles.

Il ne pourra être tenu responsable ni solidairement ni in solidum des fautes commises par d'autres intervenants à l'opération ci-dessous visée ».

Elle souligne que cette clause, licite, a pour objet de cantonner la responsabilité de l'architecte à sa seule part contributive dans le dommage.

96. Il est exact qu'une clause du contrat d'architecte peut exclure la solidarité et la responsabilité in solidum entre l'architecte et les entrepreneurs pour la responsabilité contractuelle de droit commun seulement (en matière de responsabilité légale, une telle clause est réputée non écrite en application de l'article 1792-5 du code civil).

97. Il est néanmoins de principe qu'en application de l'article 1147 ancien du code civil, chacun des coauteurs d'un même dommage, conséquence de leurs fautes respectives, doit être condamné in solidum à la réparation de l'entier dommage, chacune de ces fautes ayant concouru à le causer tout entier, sans qu'il y ait lieu de tenir compte du partage de responsabilités entre les coauteurs, lequel n'affecte que les rapports réciproques de ces derniers, mais non le caractère et l'étendue de leur obligation à l'égard de la victime du dommage.

98. Par conséquent, la clause d'exclusion de solidarité ne limite pas la responsabilité de l'architecte, tenu de réparer les conséquences de sa propre faute, le cas échéant in solidum avec d'autres constructeurs, et ne saurait avoir pour effet de réduire le droit à réparation du maître d'ouvrage contre l'architecte, quand sa faute a concouru à la réalisation de l'entier dommage.

« Viole l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, la cour d'appel qui, pour limiter l'obligation à réparation de l'architecte et de son assureur à une fraction des dommages, retient que la clause d'exclusion de solidarité n'est privée d'effet qu'en cas de faute lourde et que l'architecte n'est tenu qu'à hauteur de la part contributive de sa faute dans la survenance des dommages, alors qu'il résulte de ses constatations que la faute de l'architecte est à l'origine de l'entier dommage ». (Civ., 3^ème, 19 janvier 2022, pourvoi n°20-15.376, publié).

99. En l'espèce, il est certain que la faute de l'architecte a concouru à l'entier dommage.

Autrement dit, sans cette faute, le dommage ne serait pas survenu, peu important que de son côté, l'entrepreneur ait aussi commis des fautes.

100. Par conséquent, la société Comes et [I] ne peut qu'être condamnée in solidum avec la Smabtp.

101. En première instance, les demandes visant la société MAF étaient ainsi présentées : 'Dire et juger que l'ensemble des condamnations pécuniaires auxquelles seront condamnées la sarl [N] [E] [F] et le maître d''uvre la Sarl Comes et [I] Architecture seront opposables à leurs assureurs respectifs la Smabtp pour la sarl [N] [E] [F] et la Mutuelle des Architectes Français (M.A.F) pour le maître d''uvre ».

102. En application de l'article 472 du code de procédure civile, la société MAF n'étant pas représentée, le premier juge en a, d'office, déduit qu'aucune demande de condamnation n'était formée contre cette société sur le fondement de l'action directe.

103. En cause d'appel, les consorts X. sollicitent désormais la condamnation de la société MAF à leur payer diverses sommes mais cette dernière leur oppose l'irrecevabilité d'une telle demande au motif qu'il s'agit d'une demande nouvelle en appel.

104. Selon l'article 564 code de procédure civile :

« A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.»

L'article 565 ajoute :

« Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent ».

Selon l'article 566 du même code, « les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire ».

105. Il est exact que comme le rappellent les consorts X., les formulations « dire et juger » ou 'constater' peuvent constituer des véritables prétentions au sens de l'article 53 du code de procédure civile.

Tel était bien le cas en première instance, le tribunal judiciaire d'Angoulême n'ayant en réalité pas dit le contraire.

106. La demande consistait à voir dire opposable à l'assureur la décision de condamnation de l'assuré, autrement dit, à voir décider que l'assureur devait sa garantie à ce dernier.

107. Le tribunal judiciaire a seulement considéré que puisque l'assuré avait été mis hors de cause en raison de l'irrecevabilité de l'action dirigée contre lui, il n'était pas saisi d'une action directe contre l'assureur tendant à sa condamnation.

108. Dans ces conditions, la demande de condamnation formée en cause d'appel ne peut être considérée comme une demande nouvelle.

Elle n'est, en effet, que la conséquence nécessaire de la demande initiale.

Par voie de conséquence, la société MAF sera condamnée in solidum avec son assurée.

 

VI - Sur les demandes accessoires :

109. Les intimées seront condamnées aux dépens de première instance et d'appel qui comprendront les frais d'expertise judiciaire.

110. Elles verseront aux consorts X. la somme de 8.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.

 

PAR CES MOTIFS :

Infirme le jugement du tribunal judiciaire d'Angoulême du 6 avril 2023 en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Condamne in solidum la Smabtp, la société Comes et [I] et la société MAF à payer à Mme Y. et à M. X. la somme de 150.541 € en réparation de la moins-value ;

Condamne la Smabtp à payer à Mme Y. et à M. X. la somme de 6.042,33 € au titre des pénalités de retard avec intérêts au taux légal à compter du 29 août 2012 ;

Condamne in solidum la Smabtp, la société Comes et [I] et la société MAF à payer à Mme Y. et à M. X. la somme de 20.000 € en réparation de leur préjudice de jouissance et celle de 6.000 € en réparation de leur préjudice moral ;

Condamne in solidum la Smabtp, la société Comes et [I] et la société MAF à payer à Mme Y. et à M. X. la somme de 8.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum la Smabtp, la société Comes et [I] et la société MAF aux dépens de première instance et d'appel qui comprendront les frais de l'expertise judicaire ;

Dit que dans leurs rapports respectifs, la société Smabtp d'une part, les sociétés Comes et [I] et MAF d'autre part, seront tenus, chacune, à hauteur de 50 %, et au besoin, les condamne à se relever mutuellement indemne des condamnations prononcées contre elles à concurrence de ces proportions.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier,                                       Le Président