Extraits : 1/ « Mais attendu que l'arrêt qui relève que l'indemnité compensatrice prévue ne peut être assimilée à une rémunération déguisée puisque faisant référence à l'article 1152 du code civil, elle peut être modérée et qu'elle n'est prévue qu'en cas de faute caractérisée et spécifiée du mandant de sorte que le mandataire ne pouvant en application de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 percevoir aucune rémunération avant l'accomplissement de sa mission, une telle clause ne crée pas de déséquilibre entre les droits et obligations des parties, a justement considéré qu'elle n'était pas abusive ».

2/ « Mais attendu que l'arrêt qui retient que les droits du propriétaire ne sont limités qu'à l'égard des personnes qui ont été présentées par le mandataire et qu'une telle restriction est justifiée par le risque de fraude très important, a justement considéré qu'une telle clause qui ne créait aucun déséquilibre dans les droits et obligations des parties n'était pas abusive »

3/ « Mais attendu que l'arrêt qui relève que la décision de division n'est pas une démarche administrative nécessaire car seul le propriétaire d'un immeuble peut la prendre et qu'il ne peut autoriser a priori le mandataire à engager des frais qui peuvent être importants sans en être informé préalablement de sorte qu'une telle autorisation qui repose sur la notion très variable de « nécessité ou d'utilité » méconnaîtrait en outre le devoir de conseil du mandataire, a justement considéré qu'une telle clause présentait un caractère abusif ».

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR DE CASSATION

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 2 OCTOBRE 2007

 

N° de pourvoi : 06-14.238. Arrêt n° 1095.

DEMANDEUR à la cassation : Union fédérale des consommateurs de l'Isère (UFC 38)

DÉFENDEUR à la cassation : Société Immobilière DECHAUX et Époux X.

Président : M. BARGUE

 

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à l'UFC de l'Isère du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. X. et Mme Y. ;

 

Attendu que le 6 mars 1999, M. et Mme X. ont confié à l'agence immobilière Dechaux la vente d'un bien situé à la [ville M.] selon un mandat « semi-exclusif » prévoyant les obligations respectives des parties ; qu'ils ont recherché la responsabilité contractuelle de leur mandataire, que l'Union fédérale des consommateurs de l'Isère (UFC 38) est intervenue volontairement à l'instance afin que les clauses du mandat « semi-exclusif » relatives aux frais administratifs, à l'expiration du mandat, au non-respect de ses obligations par le mandant ainsi que la clause « partner’s » III soient jugées illicites et abusives ; que le juge d'instance a débouté l'UFC 38 de l'ensemble de ses demandes ; que la cour d'appel (Grenoble, 30 janvier 2006), a confirmé le jugement entrepris, sauf en ce qu'il avait débouté l'UFC 38 de sa demande relative aux frais administratifs et considérant cette clause comme abusive, partant non écrite, a condamné l'agence immobilière Dechaux à indemnisation ;

 

Sur le premier moyen du pourvoi principal :

Attendu que l'UFC 38 fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir décidé que ne constituait pas une clause abusive l'article 4 du contrat de mandat selon lequel : « en cas de non-respect des obligations énoncées ci avant... le mandant s'engage expressément à verser au mandataire en vertu des articles 1142 et 1152 du code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue... », alors que, selon le moyen, que la clause pénale, insérée dans un contrat de mandat « semi-exclusif », qui impose, en cas d'inexécution fautive de la part du mandant, le paiement d'une indemnité compensatrice forfaitaire égale à la rémunération du mandataire, octroie au professionnel un avantage manifestement excessif au détriment du consommateur, cette pénalité étant hors de proportion avec le préjudice réellement subi et qu'elle est sans contrepartie pour le consommateur, le contrat de mandat ne prévoyant aucune sanction du mandataire en cas de manquement à ses obligations ;

 

Mais attendu que l'arrêt qui relève que l'indemnité compensatrice prévue ne peut être assimilée à une rémunération déguisée puisque faisant référence à l'article 1152 du code civil, elle peut être modérée et qu'elle n'est prévue qu'en cas de faute caractérisée et spécifiée du mandant de sorte que le mandataire ne pouvant en application de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 percevoir aucune rémunération avant l'accomplissement de sa mission, une telle clause ne crée pas de déséquilibre entre les droits et obligations des parties, a justement considéré qu'elle n'était pas abusive ;

 

Sur le second moyen du pourvoi principal :

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir décidé que ne constituait pas une clause abusive l'article 4 b) du contrat relatif à l'expiration du mandat selon lequel « le mandant s'interdit pendant la durée du mandat et dans les 24 mois suivant son expiration de traiter directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui et aux termes de l'article 5 après expiration du mandat, et pour le cas où les biens seraient toujours disponibles à la vente, le mandant s'oblige pendant une durée de 24 mois suivant l'expiration du mandat à informer immédiatement le mandataire de toute transaction conclue en lui notifiant par lettre recommandée, les nom et adresse de l'acquéreur et du notaire chargé d'authentifier la vente », alors que, selon le moyen, la clause ayant pour objet ou pour effet d'interdire au mandant, à peine d'avoir à verser une indemnité, de traiter sans le concours du mandataire directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par lui ou ayant visité les locaux avec lui, est abusive lorsque la durée de cette interdiction est excessive ; qu'une durée de vingt-quatre mois limite considérablement la liberté du consommateur de contracter avec un acquéreur de son choix et crée de ce fait un déséquilibre significatif à son détriment ;

 

Mais attendu que l'arrêt qui retient que les droits du propriétaire ne sont limités qu'à l'égard des personnes qui ont été présentées par le mandataire et qu'une telle restriction est justifiée par le risque de fraude très important, a justement considéré qu'une telle clause qui ne créait aucun déséquilibre dans les droits et obligations des parties n'était pas abusive ;

 

Sur le moyen unique du pourvoi incident :

Attendu qu'il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré abusive la clause B 4 du contrat relative aux pouvoirs donnés au mandataire d'engager des frais administratifs selon laquelle ce dernier peut : « réclamer toutes pièces, actes et certificats nécessaires au dossier auprès de toutes personnes privées ou publiques et effectuer, le cas échéant, toutes démarches administratives (division, urbanisme, déclaration d'intention d'aliéner exigées par la loi foncière etc.) soit par lui-même soit par le notaire du mandant, les frais administratifs exposés restant à la charge du mandant », alors, selon le moyen, d'une part, que sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ; qu'en se fondant sur des motifs inopérants tirés de l'importance de frais autorisés ou du caractère prétendument ambigu de la clause, sans établir en quoi elle entraînerait un déséquilibre significatif entre les droits des parties, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 132-1 du code de la consommation ; alors, d'autre part, que la stipulation litigieuse permet à l'agent immobilier de demander des actes sans réclamer chaque fois l'autorisation de son client, ce qui permet d'accélérer la procédure de vente, le mandant étant de son côté protégé en ce que seuls des actes nécessaires au dossier peuvent être faits en son nom ; que la notion de nécessité peut être le cas échéant interprétée par le juge et n'est pas défavorable au mandant, de sorte qu'aucun déséquilibre entre les obligations des parties n'existe ; qu'en estimant la clause abusive, la cour d'appel a violé l'article L. 132-1 du code de la consommation ;

 

Mais attendu que l'arrêt qui relève que la décision de division n'est pas une démarche administrative nécessaire car seul le propriétaire d'un immeuble peut la prendre et qu'il ne peut autoriser a priori le mandataire à engager des frais qui peuvent être importants sans en être informé préalablement de sorte qu'une telle autorisation qui repose sur la notion très variable de « nécessité ou d'utilité » méconnaîtrait en outre le devoir de conseil du mandataire, a justement considéré qu'une telle clause présentait un caractère abusif ;

 

PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi principal et le pourvoi incident ;

Laisse à l'UFC 38 et à la société immobilière Dechaux la charge des dépens afférents à leur pourvoi respectif ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux octobre deux mille sept.

Sur le rapport de Mme Richard, conseiller référendaire, les observations de la SCP Masse-Dessen et Thouvenin, avocat de l'association Union fédérale des consommateurs de l'Isère (UFC 38), de Maître Odent, avocat de la société Immobilière Dechaux, les conclusions écrites de M. Domingo, avocat général, telles qu'elles figurent sur son rôle d'audience, et après en avoir délibéré conformément à la loi.

 

Audience publique du 10 juillet 2007, où étaient présents : M. BARGUE, président, Mme RICHARD, conseiller référendaire rapporteur, M. GRIDEL, conseiller, Mme COLLET, greffier de chambre.

 

 

Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Masse-Dessen et Thouvenin, avocat aux Conseils pour l'Union fédérale des consommateurs de l'Isère - UFC 38

 

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir décidé que ne constituait pas une clause abusive l'article 4 in fine du contrat de mandat relatif au non-respect de ses obligations par le mandant, déboutant ainsi une association de consommateurs (l'UFC 38, l'exposante) de ses prétentions à cet égard ;

 

AUX MOTIFS QUE l'indemnité compensatrice prévue ne pouvait être assimilée à une rémunération déguisée dès lors qu'il était fait référence à l'article 1152 du Code civil, ce qui impliquait qu'elle pouvait être modérée ; qu'elle n'était prévue qu'en cas de faute caractérisée et spécifiée du mandant de sorte qu'elle ne créait pas un déséquilibre et que le tribunal avait décidé à bon droit qu'elle n'était ni illicite, ni abusive ;

 

ALORS QUE la clause pénale, insérée dans un contrat de mandat « semi-exclusif », qui impose, en cas d'inexécution fautive de la part du mandant, le paiement d'une indemnité compensatrice forfaitaire égale à la rémunération du mandataire, octroie au professionnel un avantage manifestement excessif au détriment du consommateur, cette pénalité étant hors de proportion avec le préjudice réellement subi ; qu'elle est sans contrepartie pour le consommateur, le contrat de mandat ne prévoyant aucune sanction du mandataire en cas de manquement à ses obligations ; qu'en considérant qu'une telle clause n'était pas abusive car « elle n'é(tait) prévue qu'en cas de faute caractérisée et spécifiée du mandant de sorte qu'elle ne cré(ait) pas un déséquilibre », la Cour d'appel a violé l'article L. 132-1 du Code de la consommation.

 

SECOND MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir décidé que ne constituait pas une clause abusive l'article 4 b) du contrat relatif à l'expiration du mandat, déboutant ainsi une association de consommateurs (l'UFC 38, l'exposante) de ses prétentions à cet égard ;

 

AUX MOTIFS QUE les droits des propriétaires n'étaient limités qu'à l'égard des personnes qui avaient été présentées par le mandataire, de sorte qu'il n'y avait aucun déséquilibre dans les droits et obligations des parties, le risque de fraude très important justifiant cette restriction ;

 

ALORS QUE la clause ayant pour objet ou pour effet d'interdire au mandant, à peine d'avoir à verser une indemnité, de traiter sans le concours du mandataire directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par lui ou ayant visité les locaux avec lui, est abusive lorsque la durée de cette interdiction est excessive ; qu'une durée de vingt-quatre mois limite considérablement la liberté du consommateur de contracter avec un acquéreur de son choix et crée de ce fait un déséquilibre significatif à son détriment ; qu'en retenant que « les droits des propriétaires n’é(taient) limités qu'à l'égard des personnes qui avaient été présentées par le mandataire, de sorte qu'il n'y a(vait) aucun déséquilibre dans les droits et obligations des parties », la Cour d'appel a violé par refus d'application l'article L. 132-1 du Code de la consommation .

 

Moyens produits au pourvoi incident par Maître Odent, avocat aux Conseils pour la société Immobilière Dechaux ;

 

POURVOI INCIDENT MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'AVOIR décidé que la clause B 4 du mandat de vente liant la société IMMOBILIERE DECHAUX aux époux X. était abusive ;

 

AUX MOTIFS QUE la clause B4 prévoit parmi les pouvoirs donnés par le mandant au mandataire « réclamer toutes pièces, actes et certificats nécessaires au dossier après de toutes personnes privées ou publiques et effectuer, le cas échéant, toutes démarches administratives (division, urbanisme, déclaration d'intention d'aliéner exigée par la loi foncière, etc.) soit par lui-même, soit par le notaire du mandant, les frais administratifs exposés restant à la charge du mandant»; (...) que la clause litigieuse mentionne comme démarches administratives (division, urbanisme, déclaration d'intention d'aliéner exigée par la loi foncière, etc.) ; que la décision de division n'est pas une démarche administrative nécessaire, car seul le propriétaire d'un immeuble peut la prendre et même si une possibilité de division existe sans qu'il le sache et que cette décision est favorable à ses intérêts, il ne peut autoriser a priori le mandataire à engager des frais en ce sens, étant observé qu'une division peut entraîner des frais importants, notamment de géomètre et que le mandant n'en est pas informé ; que la notion de « nécessité ou d'utilité » est extrêmement contingente et variable et cette référence rend la clause ambiguë, ce qui lui confère un caractère abusif ;

 

ALORS D'UNE PART QUE sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ; qu'en se fondant sur des motifs inopérants tirés de l'importance de frais autorisés ou du caractère prétendument ambigu de la clause, sans établir en quoi elle entraînerait un déséquilibre significatif entre les droits des parties, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 132-1 du code de la consommation ;

ALORS D'AUTRE PART QUE la stipulation litigieuse permet à l'agent immobilier de demander des actes sans réclamer chaque fois l'autorisation de son client, ce qui permet d'accélérer la procédure de vente, le mandant étant de son côté protégé en ce que seuls des actes nécessaires au dossier peuvent être faits en son nom ; que la notion de nécessité peut être le cas échéant interprétée par le juge et n'est pas défavorable au mandant, de sorte qu'aucun déséquilibre entre les obligations des parties n'existe ; qu'en estimant la clause abusive, la cour d'appel a violé l'article L. 132-1 du code de la consommation .