Extraits : 1/ « Il appartenait à la société Socotec de procéder à un mesurage exact. Un mesurage est soit exact, soit erroné. La loi permettant une erreur d'un vingtième. L'erreur du mesureur ne doit pas dépasser cette marge. Le mesureur a une obligation de résultat, de constater la surface privative, sans dépasser une marge d'erreur d'un vingtième. En l'occurrence, la société Socotec a fait une sérieuse erreur de mesurage de l'appartement. Tant l'architecte missionné par les acquéreurs, M. R., que l'expert judiciaire missionné par le conseiller de la mise en état, ont abouti à un mesurage de 89 m² environ chacun, alors que l'agent de la Socotec avait retenu 98,88 m², soit une différence de près de 10 m² en plus, d'une erreur de plus d'un dixième. Il s'agit d'une exécution particulièrement mauvaise de sa prestation contractuelle par la société Socotec. Le préjudice causé par cette erreur est la perte de chance pour les vendeurs d'avoir pu vendre le bien, connu et visité par les acquéreurs, au prix convenu et qui correspondait au prix de biens identiques dans le même immeuble à la même époque. »

2/ « A cela, la société Socotec oppose la clause des conditions générales de la convention de vérification technique, selon laquelle sa responsabilité ne saurait être engagée au-delà de deux fois le montant des honoraires perçus, lesquels étaient en l'occurrence de 300 euros, ce qui limiterait sa responsabilité à 600 euros.

L’article R. 132-1 du Code de la consommation dispose que, dans les contrats conclus entre des professionnels et des non-professionnels ou des consommateurs, sont de manière irréfragable présumées abusives, au sens des dispositions du premier et du troisième alinéa de l'article L. 132-1 et dès lors interdites, les clauses ayant pour effet de :....6° supprimer ou réduire le droit à réparation du préjudice subi par le non-professionnel ou le consommateur en cas de manquement par le professionnel à l'une quelconque de ses obligations.

L'application de la clause litigieuse du contrat Socotec aboutirait à la rendre quasiment irresponsable lorsqu'elle commet, en violation de ses obligations, une erreur grossière qui entraîne un préjudice sérieux à ses co-contractants, non-professionnels.

Cette clause abusive n'est pas applicable ».

 

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

PREMIÈRE CHAMBRE B

ARRÊT DU 10 NOVEMBRE 2010

 

R.G. n° 08/13517. Arrêt n° 2010/680. Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 5 juin 2008 enregistré au répertoire général sous le n° 05/12805.

 

APPELANTS :

Madame X.,

née le [date] à [ville], demeurant [adresse],

Monsieur X.,

né le [date] à [ville], demeurant [adresse],

représentés tous les deux par la SCP GIACOMETTI - DESOMBRE, avoués à la Cour, ayant pour avocat Maître Françoise BOUGUE, avocat au barreau de MARSEILLE

 

INTIMÉS :

Monsieur Y.,

né le [date] à [ville], demeurant [adresse],

Monsieur Z.,

né le [date] à [ville], demeurant [adresse],

représentés tous les deux par la SCP COHEN - GUEDJ, avoués à la Cour, ayant pour avocat Maître Laurence CALANDRA, avocat au barreau de MARSEILLE

SA SOCOTEC,

dont le siège est [adresse], représentée par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY - LEVAIQUE, avoués à la Cour, assistée de la SCP TERTIAN - BAGNOLI, avocats au barreau de MARSEILLE en la personne de Maître Jérôme TERTIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

 

COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 13 octobre 2010 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur François GROSJEAN, président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de : Monsieur François GROSJEAN, Président, Monsieur Michel NAGET, Conseiller, Monsieur Hugues FOURNIER, Conseiller, qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mademoiselle Lugdivine BERTHON.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 novembre 2010.

ARRÊT : Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 novembre 2010, signé par Monsieur François GROSJEAN, président et Mademoiselle Lugdivine BERTHON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS :

Par acte passé le 22 février 2005 devant M° B., notaire associé à Marseille, M. Z. et Madame Y. ont vendu à M. X. et Madame W. épouse X. un appartement avec jardin, cave et parking dans un immeuble en copropriété à Marseille pour 289.653 euros. La surface privative indiquée dans l'acte, sur la base d'un certificat établi par la société Socotec était de 98,88 m².

Le 14 avril 2005, les acquéreurs ont fait procéder à une autre mesure Loi Carrez par M. R., architecte, de laquelle il résultait une surface privative de 89,40 m².

Les 23 et 26 septembre 2005, les acquéreurs ont fait assigner les vendeurs devant le tribunal de grande instance de Marseille en réduction du prix de vente.

Le 22 février 2006, les vendeurs ont fait appeler la société Socotec devant le tribunal de grande instance de Marseille.

Par jugement en date du 5 juin 2008, le tribunal de grande instance de Marseille a :

- débouté M. X. et Madame W. de leur demande,

- condamné M. X. et Madame W. à verser à Madame Y. et M. Z. la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile au profit de SOCOTEC,

- condamné M. X. et Madame W. aux dépens de l'instance, qui seront distraits au profit des avocats de la cause sur leurs affirmations de droit.

Par déclaration de la SCP GIACOMETTI DESOMBRE, avoués, en date du 17 juillet 2008, M. et Madame X. ont relevé appel de ce jugement.

Une expertise fut ordonnée par le conseiller de la mise en état, désignant M. B., expert près la cour d'appel. Le rapport d'expertise fut déposé le 16 février 2010.

Par leurs dernières conclusions, déposées et notifiées le 26 juillet 2010, M. X. et Madame W. épouse X. demandent à la cour d'appel, au visa de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 et de son décret d'application n° 97-503 du 23 mai 1997, de :

- réformer le jugement,

- condamner « conjointement et solidairement » M. Z. et Madame Y. au paiement d'une somme de 30.000 euros au titre de la restitution d'une partie du prix de vente,

- condamner « conjointement et solidairement » M. Z. et Madame Y. au paiement d'une somme de 3.050 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- condamner « conjointement et solidairement M.Z. et Madame Y. au paiement d'une somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

- condamner « conjointement et solidairement » M.Z. et Madame Y. aux entiers dépens, dont ceux d'appel distraits au profit de la SCP GIACOMETTI et DESOMBRE, avoués.

Les époux X. font observer que la différence de superficie et de 10 m² par rapport à celle indiquée dans l'acte de vente.

Par leurs conclusions, déposées et notifiées le 13 avril 2010, M. Z. et Mme Y. demandent à la cour d'appel de :

- confirmer le jugement,

- subsidiairement, condamner la société Socotec à leur verser des dommages et intérêts correspondants au montant de la perte de prix,

- condamner M. et Madame X. au paiement d'une somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts,

- condamner M. et Madame X. au paiement d'une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

- condamner M. et Madame X. aux entiers dépens, dont ceux d'appel distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ, avoués.

Les consorts Z.-Y. estiment que les acquéreurs connaissaient parfaitement la surface. Ils font observer que la mesure de la superficie de chaque pièce était exacte et que la société Socotec s'est seulement trompée dans l'addition des surfaces. Ils font observer que des appartements similaires ont été vendus à la même époque au même prix que le leur. Ils font remarquer que les époux X. connaissaient le bien acheté alors qu'ils habitaient déjà dans l'immeuble.

Les consorts Z.-Y. estiment que l'article 9 des conditions générales de vérification technique Socotec, selon lesquelles la responsabilité de la Socotec en saurait être engagée au-delà de deux fois le montant des honoraires, ne leur est pas opposable, qu'il s'agit d'une clause abusive au sens de l’article L. 132-1 du Code de la consommation.

Les consorts Z.-Y. considèrent que leur préjudice indemnisable correspond à une perte de chance d'éviter de perdre 30.000 euros, alors qu'ils avaient trouvé d'autres acquéreurs prêts à l'acquérir un même prix même pour une surface écrite plus petite.

Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 29 juin 2010, la société Socotec demande à la cour d'appel de :

- à titre principal, confirmer le jugement en toutes ses dispositions, dire que les consorts Z.-Y. ne font nullement la démonstration d'une faute imputable à la Socotec et de l'existence d'un préjudice qui leur serait personnel, les débouter de toute demande,

- subsidiairement, au vu des articles 1134 et suivants du Code civil, au vu de la convention de vérification technique, faire application de la clause de limitation de responsabilité contractuellement convenue entre les parties, et limiter sa responsabilité à la somme de 600 euros,

- en tout état de cause, condamner les consorts Z.-Y. et tout succombant au paiement d'une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

- condamner les consorts Z.-Y. et tout succombant aux entiers dépens, dont ceux d'appel distraits au profit de la SCP ERMENEUX-CHAMPLY LEVAIQUE, avoués.

La société Socotec estime que la différence de prix n'est pas un préjudice indemnisable mais un simple rééquilibrage du contrat.

Elle met en avant la clause limitative de responsabilité.

L'instruction de l'affaire a été déclarée close le 29 septembre 2010.

MOTIFS :

I) Sur la réduction du prix :

En application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, si la superficie du lot de copropriété est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

La vente a trait à quatre lots d'un ensemble immobilier en copropriété :

- le lot 15, correspondant à un appartement comprenant entrée, séjour, cuisine, trois chambres, salle de bains, cabinet de toilette, wc, dégagements, penderies, séchoir et les 99/10.000èmes des parties communes générales,

- le lot 65, correspondant à la jouissance privative d'un jardin, avec les 15/10.000èmes des parties communes générales,

- le lot 14, correspondant à une cave et 1/10.000èmes des parties communes générales,

- le lot 140, correspondant à un emplacement de parking en plein air et les 4/10.000èmes des parties communes générales.

A la rubrique « superficie de la partie privative », l'acte précise : « la superficie de la partie privative des biens, objet des présentes, dans la mesure où ils sont soumis aux dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 dite « loi Carrez », est de, savoir : - 98,88 m² pour le lot numéro 15 ».

Le prix est de 289.653 euros, sans répartition entre les différents lots. Il s'agit d'un prix global.

L'expertise judiciaire, réalisée par M. B., et dont les opérations, complètes, sérieuses, et objectives, dans des conditions contradictoires, sera retenue comme référence.

Il en résulte les constatations suivantes sur les surfaces du lot 15 :

chambre 1 : 9,557 m², dressing : 4,095 m², chambre 2 : 9,397 m², penderie : 1,046 m²,

chambre 3 : 10,721 m², salle d'eau : 2,583 m², wc : 1,41 m², salle de bains : 3,878 m²,

placard : 0,406 m², couloir : 4,313 m², placard couloir : 0,441 m², séjour/salon : 22,863 m²,

entrée : 4,167 m², penderie entrée : 0,874 m², cuisine : 10,786 m², cellier : 2,474 m².

Le total précis donne 89,011 m².

Il existe une différence entre la surface de 98,88 m² indiquée à l'acte et la surface réelle de 89,01m² de 9,87 m².

L'erreur du vingtième admise par la loi correspondait à 4,94 m².

La différence est de plus du vingtième, en moins, entraînant une réduction de prix.

Cette réduction sera proportionnelle à la moindre mesure. La mesure de l'acte était de 98,88m², la moindre mesure est de 9,87m². La proportion 9,87/98,88 est de 0,099.

La réduction sera de 289.653 euros X 0,0999 = 28.936,33 euros.

 

II) La demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

Les acquéreurs estiment que les vendeurs étaient de mauvaise foi et qu'ils ont eu à supporter un préjudice du fait de leur attitude et de l'action judiciaire qu'ils ont été amenés à soutenir.

L'application de l’article 46 de la loi du 10 juin 1965 aboutit à une appréciation neutre et arithmétique des lieux, quelle que soit l'impression subjective de surface donnée par leur aménagement.

Le prix d'un appartement est fixé, en réalité, non seulement en fonction de sa surface, mais des éléments propres à l'immeuble, à son environnement et à l'état de l'appartement lui-même.

Les acquéreurs étaient prêts à le payer ce prix, alors qu'ils connaissaient l'immeuble, mais l'application arithmétique de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 a provoqué ce litige, du fait d'une erreur de calcul.

La résistance des vendeurs n'était pas abusive. Il n'y a pas lieu à les condamner à des dommages et intérêts à ce titre.

Par ailleurs les frais du procès sont compris dans les dépens ou les frais irrépétibles, ce qui est distinct de la demande de dommages et intérêts.

 

III) L'action des vendeurs contre la Socotec :

La société Socotec a été mandatée par les vendeurs pour procéder à la mesure de superficie de leur appartement en application de l’article 46 de la loi du10 juin 1965.

Le contrat précise : « la superficie mesurée par Socotec est celle visée par le décret n° 97-532 du 23 mai 1997 portant définition de la superficie privative d'un lot de copropriété pris en application de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 (dite loi Carrez).

Il appartenait à la société Socotec de procéder à un mesurage exact.

Un mesurage est soit exact, soit erroné. La loi permettant une erreur d'un vingtième.

L'erreur du mesureur ne doit pas dépasser cette marge.

Le mesureur a une obligation de résultat, de constater la surface privative, sans dépasser une marge d'erreur d'un vingtième.

En l'occurrence, la société Socotec a fait une sérieuse erreur de mesurage de l'appartement.

Tant l'architecte missionné par les acquéreurs, M. R., que l'expert judiciaire missionné par le conseiller de la mise en état, ont abouti à un mesurage de 89 m² environ chacun, alors que l'agent de la Socotec avait retenu 98,88 m², soit une différence de près de 10 m² en plus, d'une erreur de plus d'un dixième.

Il s'agit d'une exécution particulièrement mauvaise de sa prestation contractuelle par la société Socotec.

Le préjudice causé par cette erreur est la perte de chance pour les vendeurs d'avoir pu vendre le bien, connu et visité par les acquéreurs, au prix convenu et qui correspondait au prix de biens identiques dans le même immeuble à la même époque.

Les vendeurs justifient qu'un autre acquéreur était prêt à acheter le bien à ce prix quelle qu'en ait été la surface exacte. L'erreur de mesurage de la Socotec a permis aux acquéreurs d'obtenir la restitution d'une somme de 28.912,57 euros sur le prix convenu.

Il ne s'agit cependant que d'une perte de chance d'avoir pu vendre le bien sans subir d'action de réduction de prix. Cette perte de chance sera évaluée au vu des éléments ci-dessus rapportés, à 28.000 euros.

A cela, la société Socotec oppose la clause des conditions générales de la convention de vérification technique, selon laquelle sa responsabilité ne saurait être engagée au-delà de deux fois le montant des honoraires perçus, lesquels étaient en l'occurrence de 300 euros, ce qui limiterait sa responsabilité à 600 euros.

L' article R. 132-1 du Code de la consommation dispose que, dans les contrats conclus entre des professionnels et des non-professionnels ou des consommateurs, sont de manière irréfragable présumées abusives, au sens des dispositions du premier et du troisième alinéa de l'article L. 132-1 et dès lors interdites, les clauses ayant pour effet de :....6° supprimer ou réduire le droit à réparation du préjudice subi par le non-professionnel ou le consommateur en cas de manquement par le professionnel à l'une quelconque de ses obligations.

L'application de la clause litigieuse du contrat Socotec aboutirait à la rendre quasiment irresponsable lorsqu'elle commet, en violation de ses obligations, une erreur grossière qui entraîne un préjudice sérieux à ses co-contractants, non-professionnels.

Cette clause abusive n'est pas applicable.

La société Socotec sera condamnée à indemniser les consorts Z.-Y. pour leur perte de chance, du préjudice réellement subi, de 28.000 euros.

 

IV) Les dépens et les frais irrépétibles :

Les vendeurs seront condamnés à indemniser les acquéreurs de leurs frais irrépétibles.

Les dépens seront à la charge de la société Socotec, dont l'erreur de mesurage a été à l'origine du procès.

PAR CES MOTIFS :

Statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement rendu le 5 juin 2008 par le tribunal de grande instance de Marseille,

Statuant à nouveau,

Fait droit à la demande de réduction de prix en application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamne in solidum M. Z. et Mme Y. à payer à M. X. et Madame W. épouse X. la somme de vingt-huit mille neuf cent trente six euros et trente-trois centimes ( 28.936,33 euros ),

Déboute M. X. et Madame W. épouse X. de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Condamne in solidum M. Z. et Madame Y. à payer à M.X. et Madame W. épouse X. la somme de mille euros (1.000 euros) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Fait droit à l'action en indemnisation de M. Z. et Mme Y. contre la société Socotec, au titre du préjudice subi du fait de la perte de chance et condamne la société Socotec à leur payer la somme de vingt-huit mille euros (28.000 euros) à titre de dommages et intérêts,

Condamne la société Socotec aux entiers dépens et autorise la SCP GIACOMETTI et DESOMBRE, avoués, et la SCP H.COHEN L.COHEN P.GUEDJ, avoués, à recouvrer directement sur elle, par application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, les dépens dont ces avoués affirment avoir fait l'avance sans avoir reçu provision.

LE GREFFIER                              LE PRÉSIDENT