Extrait : « Les dispositions de l'article L. 132-1 du code de la consommation relatives aux clauses abusives tendent à protéger le consommateur d'abus de la part d'un contractant professionnel. Elles supposent un isolement du particulier dans ses relations avec le professionnel ; Dés lors que le contrat est passé en la forme authentique, l'acquéreur non professionnel perd le caractère de consommateur isolé. Les Époux X. ont signé en connaissance de cause un contrat de vente d'immeuble achevé, affecté des garanties légales propres à ce type de contrat. Dans ces conditions aucune clause abusive ne peut être retenue ».

 

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE TOULOUSE

PREMIÈRE CHAMBRE

JUGEMENT DU 8 DÉCEMBRE 2005

 

R.G. n° 03/03368.

COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Mme DUCHAC, Vice-Président

ASSESSEURS : Mme STIENNE, Juge ; Mme LECLERCQ, Juge

GREFFIER lors du prononcé : Mme BROUSSES

DÉBATS : Après clôture des débats tenus à l'audience publique du 13 octobre 2005, le jugement a été mis en délibéré à la date de ce jour

JUGEMENT : Rendu après délibéré, Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe

 

DEMANDEURS :

Monsieur X.,

demeurant [adresse], représenté par SCP RASTOUL FONTANIER COMBAREL DEGIOANNI, avocats au barreau de TOULOUSE, vestiaire : 228

Madame Y. épouse X.,

demeurant [adresse], représentée par SCP RASTOUL FONTANIER COMBAREL DEGIOANNI, avocats au barreau de TOULOUSE, vestiaire : 228

 

DÉFENDEURS :

SA CONSTRUCTIONS PIERRE TOULOUSE,

dont le siège social est sis [adresse], représentée par SCP MATHEU, MARIEZ, RIVIERE SACAZE, LECOMTE, avocats au barreau de TOULOUSE, vestiaire : 332

[minute page 2]

Maître Z.,

demeurant [adresse], représenté par la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE,

 

INTERVENANT VOLONTAIRE :

LES MUTUELLES DU MANS ASSURANCES,

[adresse], représenté par la SCP LARRAT, avocats

 

EXPOSÉ DU LITIGE :

Le 3 février 2003, les Époux X. signaient avec la SA CONSTRUCTIONS PIERRE TOULOUSE un contrat de réservation d'une maison en l'état futur d'achèvement, pour un prix de 244.000,00 €.

Ils versaient une somme de 12.000,00 €.

La livraison était prévue fin mars 2003.

Un litige apparaissait dés le mois d'avril 2003 entre vendeurs et acquéreurs au sujet de :

- la construction d'une piscine

- divers désordres et malfaçons que les Époux X. faisaient relever le 24 avril 2003, par le cabinet L. Expert.

L'acte authentique de vente était signé devant Maître Z. le 19 mai 2003, après deux projets d'actes en dates des 30 avril 2003 et 12 mai 2003, non suivis de signature des parties.

L'acte authentique portait sur la vente d'un immeuble achevé et contenait une clause, page 14, appelée « convention » suivant laquelle, les Époux X. renonçaient à se prévaloir des désordres relevés par le cabinet L. Expert, moyennant une réduction du prix d'un montant de 2.420,00 €.

La description du bien vendu mentionnait, page 4, l'existence d'une piscine.

Le 29 juillet 2003, les Époux X. mettaient en demeure la SA CONSTRUCTIONS PIERRE TOULOUSE de construire la piscine et de reprendre les désordres.

Par assignation délivrée les 28 et 29 octobre 2003, les Époux X. faisaient citer la SA CONSTRUCTIONS PIERRE TOULOUSE ainsi que Maître Z. Ils demandent, aux termes de leurs conclusions récapitulatives : [minute page 3]

- de retenir la responsabilité de Maître Z. pour manquement à son obligation de loyauté et de conseil ;

- de condamner la SA CONSTRUCTIONS PIERRE TOULOUSE à réaliser la piscine sous astreinte de 400 € par jour de retard,

- à défaut d'exécution de la piscine dans le délai d'un mois, de condamner in solidum la SA CONSTRUCTIONS PIERRE TOULOUSE et Maître Z. à leur payer la somme de 15.000,00 € à titre de dommages et intérêts ;

- d'annuler le compromis inclus dans l'acte authentique de vente ;

- de condamner in solidum la SA CONSTRUCTIONS PIERRE TOULOUSE et Maître Z. à les indemniser du fait des malfaçons, désordres et non conformités et de désigner un expert afin de donner des éléments d'évaluation du préjudice.

- de condamner in solidum la SA CONSTRUCTIONS PIERRE TOULOUSE et Époux X. à leur payer 5.000,00 € en réparation de leur préjudice moral, outre 3.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Ils exposent :

* sur la piscine

- la mention de la piscine dans l'acte authentique de vente fait foi jusqu'à inscription en faux ; il ne s'agit pas d'une erreur matérielle puisque l'acte a été rédigé à trois reprises, lu aux parties ; qu'en outre une relecture a permis au notaire de constater une erreur matérielle quant à une place de parking,

-le dossier de permis de construire, le règlement de copropriété, le panneau situé à l'entrée du lotissement et les plans font tous mention d'une piscine sur le terrain acquis par les Époux X. ;

- le contrat de réservation, s'il ne mentionne pas expressément la piscine ne l'exclut pas. Les autres options (cuisine placards) ne figurent pas non plus sur ce document mais ont pourtant été réalisées.

- les documents annexes produits par les défendeurs n'ont pas date certaine et concernaient une vente en l'état futur d'achèvement qui ne s'est en définitive pas réalisée.

- le commercial Monsieur H. qui a remis une attestation au vendeur quant aux négociations précontractuelles est en relation d'affaires avec la SA CONSTRUCTIONS PIERRE TOULOUSE, ce qui discrédite ses propos ;

- le cabinet L. expert n'a fait que constater des désordres sur la construction existante.

* sur le compromis contenu à l'acte de vente

Il s'agit d'une clause abusive, nulle sur le fondement de l'article L. 132-1 du code de la consommation ;

- [minute page 4] le vendeur, avec l'appui du notaire a abusé de la situation économique dans laquelle se trouvaient les Époux X., qui avaient donné congé de leur logement. Cet accord a été imposé dans l'intérêt exclusif du vendeur. L'abus de la contrainte économique constitue une violence, vice du consentement.

- la nullité résulte enfin du déséquilibre des concessions réciproques contenues dans la transaction.

- les Époux X. reprochent à Maître Z. d'avoir agi dans l'intérêt exclusif du vendeur, en imposant une vente d'immeuble achevé ainsi qu'un compromis déséquilibré, manquant ainsi à son obligation de loyauté.

 

La SA CONSTRUCTIONS PIERRE TOULOUSE conclut au débouté de l'ensemble des demandes des Époux X. et sollicite l'allocation d'une somme de 5.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Ils exposent :

* sur la piscine

- les Époux X. et elle-même n'ont jamais convenu de la vente d'une maison avec piscine. Le contrat de réservation n'en fait pas état.

- la mention de l'acte authentique résulte d'une erreur matérielle, qui ne remet pas en cause les documents contractuels précédents, plan de masse et notices descriptives dont la piscine est absente.

- la même erreur a été commise pour la maison voisine, elle a été corrigée.

* sur le compromis

- les Époux X. ont accepté en connaissance de cause une réduction de prix qui les indemnisait forfaitairement de tous les désordres ;

- l'architecte mandaté par la SA CONSTRUCTIONS PIERRE TOULOUSE conteste d'ailleurs l'ampleur des défauts relevés par le cabinet L. Expert, à l'exclusion du carrelage ;

- l'acte de vente a été signé à la demande expresse des Époux X. Leur situation de logement à ce moment là ne résulte que de leur fait.

 

Maître Z. et son assureur, la MMA, intervenant volontaire, contestent le principe de la responsabilité pour manquement à l'obligation de conseil et de loyauté.

Maître Z. reconnaît une erreur matérielle quant à la mention de la piscine.

[minute page 5] La clôture de l'instruction intervenait le 22 septembre 2005.

 

MOTIFS :

Sur l'obligation de délivrance d'une piscine :

Vu les articles 1134 et 1319 du code civil.

L'acte authentique ne fait foi jusqu'à inscription de faux qu'en ce qui concerne les diligences personnellement réalisées par l'officier ministériel.

Les énonciations des parties font foi jusqu'à la preuve du contraire.

L'étendue de l'obligation de délivrance quant à la consistance des biens vendus qui figure dans un acte notarié est une énonciation des parties qui fait foi jusqu'à preuve contraire.

L'acte authentique de vente énonce que l'immeuble est vendu avec une piscine. La discussion ne porte pas sur l'existence de la dite piscine, laquelle n'a pas été construite, mais sur l'engagement pris par la SA CONSTRUCTIONS PIERRE TOULOUSE de délivrer cette construction.

Dés lors que la piscine est mentionnée dans la description du bien vendu, le vendeur s'engage à la délivrer, sauf à ce qu'il justifie de ce que cette mention constitue une erreur matérielle.

Or l'acte notarié mentionne que les parties ont signé avec le notaire « après lecture faîte ». Une telle mention qui porte sur des faits accomplis en sa présence fait foi jusqu'à inscription en faux.

Ainsi, en dépit de la lecture de l'acte dans le bureau du notaire, la SA CONSTRUCTIONS PIERRE TOULOUSE n'a pas signalé une erreur aussi grossière que la mention d'une piscine qui n'aurait pas été convenue.

L'acte authentique de vente, avant sa signature a fait l'objet de deux projets, soumis au parties. A aucun moment la SA CONSTRUCTIONS PIERRE TOULOUSE qui a donc eu devant elle trois projets successifs d'actes, n'a alerté le notaire et les Époux X. sur la mention erronée d'une piscine.

L'argument suivant lequel l'omission d'un parking dans l'acte authentique, ce que personne ne conteste, n'a pas été décelée au moment de la signature ne permet pas de considérer par analogie que la piscine pouvait passer inaperçue. En effet, une erreur positive, portant sur un élément d'agrément important est de nature à frapper les esprits bien plus qu'une omission portant de surcroît sur un élément purement pratique.

[minute page 6] De plus, une lecture a posteriori de l'acte a bien permis à SA CONSTRUCTIONS PIERRE TOULOUSE de se rendre compte de l'omission du parking, ce qui a conduit la collaboratrice de Maître Z. à confirmer cette erreur dans un fax en date du 26 juin 2003. A cette occasion, l'existence d'une piscine imprévue aurait également été relevée, ce qui n'a pas été le cas.

Une telle erreur a d'ailleurs bien été corrigée dans la vente d'une maison à Monsieur M. Si elle a été rectifiée dans son cas, avant même la mise en demeure des Époux X., cela démontre bien qu'elle était aisément décelable, et que l'absence de rectification dans l'acte des Époux X. n'est alors pas imputable à une erreur de plume.

Par ailleurs, l'existence de la piscine sur le lot acquis par les Époux X. figure au dossier de permis de construire, ainsi que sur la description de leur lot dans le règlement de copropriété.

L'absence de mention de la piscine sur le contrat de réservation du 3 février 2003 n'est pas déterminant compte tenu du caractère très succinct de ce document quant à la description du bien, cet acte ne mentionne pas les autres options de l'immeuble (cuisine équipée, placards, arrosage intégré), qui ont pourtant été réalisés.

Les plans produits par la SA CONSTRUCTIONS PIERRE TOULOUSE ne sont pas datés ; ils sont contredits par ceux versés par les Époux X., sans date également.

L'argument tenant aux prix de l'immeuble au regard de lui des autres villas avec piscine du lotissement, n'est pas déterminant d'une erreur matérielle dans l'acte authentique. En effet, le lot n°1 a été accepté par les Époux X. après insistance du vendeur qui a trouvé les arguments pour les faire renoncer à un autre projet qu'ils venaient d'accepter, et ce alors que le bien était proche d'être achevé. La SA CONSTRUCTIONS PIERRE TOULOUSE avait donc tout intérêt à vendre le lot, au besoin au moyen d'un geste commercial quant au prix ou quant à une « option ».

L'attestation de Monsieur H., ne sera pas retenue dans la mesure où, en qualité de commercial, il entretien des liens d'affaires dans l'intérêts de la SA CONSTRUCTIONS PIERRE TOULOUSE.

Les attestations produites par les Époux X., qui ne rapportent que les propos de ces derniers ne seront pas non plus retenues.

Enfin le silence de l'expert mandaté par les Époux X. quant à la piscine n'est pas déterminant, celui-ci n'avait pas pour mission d'analyser l'étendue de l'obligation de délivrance de la SA CONSTRUCTIONS PIERRE TOULOUSE, mais était chargé par les acquéreurs de relever les désordres et les [minute page 7] malfaçons de la construction.

Par conséquent, alors que l'acte authentique mentionne que la vente porte sur une maison dotée d'une piscine, la SA CONSTRUCTIONS PIERRE TOULOUSE ne justifie pas du caractère erroné d'une telle mention.

La construction d'une piscine entre donc dans l'obligation de délivrance de la SA CONSTRUCTIONS PIERRE TOULOUSE.

Compte tenu de l'état des relations entre les parties, la condamnation en nature sous astreinte, plus de deux ans après l'achèvement de la maison, apparaît vouée à des difficultés d'exécution.

Il convient donc de faire droit à la demande de dommages et intérêts que le tribunal qualifie de subsidiaire.

Le préjudice doit être évalué à la somme de 15.000,00 €.

La SA CONSTRUCTIONS PIERRE TOULOUSE sera condamnée au paiement de cette somme.

 

Sur la nullité de la convention contenue dans l'acte authentique de vente :

Le tribunal relève que les Époux X. ne demandent pas la requalification du contrat de vente d'immeuble achevé en contrat de VEFA.

* Vice du consentement

Vu les articles 1109 et 1111 du code civil.

La violence, en tant que vice du consentement, que s'entendre de l'abus par un contractant de la contrainte économique dans laquelle se trouve l'autre partie.

La contrainte économique est constituée par l'exploitation abusive de la situation de dépendance économique, afin de tirer profit de la crainte d'un mal menaçant directement les intérêts légitimes de la personne.

Elle ne se déduit pas du seul déséquilibre économique existant entre un contractant professionnel et un particulier.

En l'espèce, si le promoteur immobilier peut être regardé comme plus puissant que les acheteurs de maisons, il n'en découle pas pour autant une dépendance économique.

[minute page 8] Les Époux X. disposent tous les deux de revenus qui leur permettent d'obtenir un financement pour une acquisition d'un montant de 244.000,00 €. Le préjudice qui pourrait découler du double paiement d'un loyer et des mensualités d'un crédit immobilier n'apparaît pas de nature à les priver de logement, ni à les contraindre à acquérir un bien à n'importe quelles conditions.

Par conséquent la notion de contrainte économique ne peut pas s'appliquer aux Époux X. dans leurs relations contractuelles avec la SA CONSTRUCTIONS PIERRE TOULOUSE.

 

* Clauses abusives

Les dispositions de l'article L. 132-1 du code de la consommation relatives aux clauses abusives tendent à protéger le consommateur d'abus de la part d'un contractant professionnel.

Elles supposent un isolement du particulier dans ses relations avec le professionnel ;

Dés lors que le contrat est passé en la forme authentique, l'acquéreur non professionnel perd le caractère de consommateur isolé.

Les Époux X. ont signé en connaissance de cause un contrat de vente d'immeuble achevé, affecté des garanties légales propres à ce type de contrat.

Dans ces conditions aucune clause abusive ne peut être retenue.

 

* Transaction

Vu l'article 2044 du code civil.

La clause de l'acte de vente, nommée « convention », page 14 de l'acte, termine une contestation entre les parties, relativement aux désordres qui affectent le bien vendu.

La transaction implique l'existence de concessions réciproques. Elle est valable indépendamment de l'importance relative de ces concessions, pourvu que l'une d'elle ne soit pas inexistence. L'existence des dites concessions s'apprécie en fonction des prétentions des parties au moment de la signature de l'acte, sans que le juge n'ait à ce stade à se prononcer sur leur bien fondé.

En l'espèce les prétentions des Époux X. portaient sur une somme correspondant à 6 % du prix de vente, soit à la somme de 14.640,00 €. Cette somme résulte de l'évaluation du rapport du cabinet L. Expert  annexé au contrat de vente.

[minute page 9] En contre partie de quoi, la SA CONSTRUCTIONS PIERRE TOULOUSE a accepté une réduction du prix d'un montant de 2.420,00 €.

Une telle contrepartie n'est pas dérisoire au regard des prétentions des acquéreurs. La transaction contenue dans le contrat de vente est donc valable.

En conclusion, la clause du contrat de vente nommé « convention » n'est pas entachée de nullité. Aucune expertise ne sera donc ordonnée afin d'évaluer le préjudice allégué par les Époux X.

 

Sur la responsabilité du notaire :

En ce qui concerne la piscine, le tribunal n'a pas retenu d'erreur matérielle. Aucune faute ne peut donc être retenue à ce titre contre Maître Z.

En l'absence de nullité du compromis inséré au contrat de vente, aucune responsabilité ne peut être recherchée contre le notaire.

 

Sur la demande de dommages et intérêts présentée par Maître Z. et la MMA :

Le caractère abusif de l'action des Époux X. n'est pas démontré, la particularité du processus contractuel ayant pu prêter à interprétation.

Maître Z. et son assureur seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

 

Sur l'exécution provisoire, les dépens et l'article 700 :

Compte tenu de l'ancienneté du contentieux, l'exécution provisoire sera ordonnée.

La SA CONSTRUCTIONS PIERRE TOULOUSE qui succombe supportera les dépens.

Au regard de l'équité, la SA CONSTRUCTIONS PIERRE TOULOUSE sera condamnée à payer aux Époux X. la somme de 2.500,00 € sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

L'équité ne commande pas qu'il soit fait application de l'article 700 en ce qui concerne Maître Z.

 

[minute page 10] PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

Constate que la SA CONSTRUCTIONS PIERRE TOULOUSE s'est engagée à livrer aux Époux X. une maison avec piscine,

Condamne la SA CONSTRUCTIONS PIERRE TOULOUSE à payer aux Époux X. la somme de 15.000,00 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

Déboute les Époux X. de leur demande tendant à la nullité de la clause nommé « compromis » insérée dans l'acte authentique de vente,

Déboute les Époux X. de leur demande d'expertise,

Déboute les Époux X. de leur demande de dommages et intérêts contre Maître Z.,

Déboute les Époux X. du surplus de leurs demandes,

Déboute Maître Z. et la MMA de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Ordonne l'exécution provisoire

Condamne la SA CONSTRUCTIONS PIERRE TOULOUSE à payer aux Époux X. la somme de 2.500,00 € au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,

Déboute la SA CONSTRUCTIONS PIERRE TOULOUSE, Maître Z. et la MMA de leurs demandes au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,

Condamne la SA CONSTRUCTIONS PIERRE TOULOUSE aux dépens, dont distraction au profit de la SCP RASTOUL

Ainsi fait et jugé à l'audience du 8 décembre 2005, Le Président a signé avec le Greffier.