Extraits : 1/ « Qu'en l'espèce, si la qualification de meublé n'est ni contestée, ni contestable au vu de la liste des biens mobiliers équipant le logement, […] ; qu'il n'est pas contesté qu'elle ait effectivement occupé les lieux durant le bail ; qu'il n'est pas soutenu qu'elle ait résidé même occasionnellement chez ses parents pendant cette période ; que dès lors qu'elle résidait de façon permanente dans ce logement et y avait fixé le centre de ses intérêts personnels et professionnels, il ne saurait être qualifié de résidence secondaire mais bien de l'habitation principale de Mél. X. ; Qu'en conséquence, la décision entreprise a exactement requalifié le contrat, malgré sa dénomination, en bail meublé à usage d'habitation principale de sorte qu'il se trouve soumis aux dispositions du Code civil et des articles L. 632-1 à L. 632-3 du Code de la construction et de l'habitation, modifiés par la loi du 18 janvier 2005 ».

2/ « Attendu que s'agissant d'un bail portant sur un logement meublé soumis aux dispositions du Code civil et des articles L. 632-1 à L. 632-3 du Code de la construction et de l'habitation, les charges récupérables sont déterminées d'un commun accord entre le bailleur et le locataire ;

Attendu que le contrat de bail mentionne que le preneur remboursera également au bailleur les impôts et charges définies au paragraphe 6 (§ 7 en réalité) ; qu'il est mentionné dans ledit paragraphe que le preneur aura en outre « à rembourser au bailleur et ceci quelque soit la durée effective d'occupation des lieux, les impôts fonciers pour l'année en cours afférents aux présentes à hauteur du sixième du montant global de l'avis d'imposition concernant l'immeuble en totalité et également les taxes sur les loyers (CRL = 2,5 % des loyers) » ;

Attendu que Mél. X. qui ne démontre pas que la SCI Les appartements du R. P. aurait la qualité de professionnel n'est pas fondée à soulever le caractère abusif des clauses du contrat au sens de l'article L 132-1 du Code de la consommation qui ne vise que les clauses insérées dans des contrats conclus avec un professionnel ».

3/ « Attendu que l'appelante expose qu'entre novembre 2009 et mars 2010, la locataire a à plusieurs reprises payé le loyer avec retard ; qu'en application de la clause du contrat en ce sens, elle doit être condamnée à une pénalité équivalente à 1 % du loyer mensuel, multipliée par le nombre de jour de retard (27 jours), soit 118,80 Euros ; Attendu que le contrat mentionne que le loyer est payable d'avance, le 30 de chaque mois, et au plus tard le premier jour du mois concerné et que chaque retard de paiement entraîne une majoration de la somme due de 1 % par jour de retard ;

Attendu que les intimés répliquent que la clause est abusive et qu'en outre il n'y a pas eu de retard de paiement des loyers ; Attendu que s'agissant du caractère abusif, la même observation doit être effectuée pour toutes les clauses prétendument abusives dudit contrat dès lors qu'il n'est pas démontré que la SCI Les appartements du R. P. aurait la qualité de professionnel ;

Attendu cependant que dans ses écritures, Mél. X. admet elle-même qu'elle a payé tous les loyers le 5 de chaque mois, en raison de la date de versement de ses salaires, avec l'accord oral du bailleur, par prélèvements automatiques ; Qu'elle ne justifie pas de l'accord du bailleur, qui dans son courrier du 14 décembre 2009 lui a d'ailleurs rappelé cette obligation de paiement d'avance, ainsi que dans plusieurs courriers ultérieurs ;

Attendu que cette clause se cumule avec la clause pénale prévoyant une indemnité forfaitaire par majoration de 10 % des loyers impayés huit jours après une mise en demeure infructueuse ; que les revenus de Mél. X., qui se limitent à une somme mensuelle inférieure à 700 Euros d'après ses fiches de paie, démontrent des facultés contributives très réduites, alors que le bailleur, société civile qui a bénéficié d'un trop-perçu de loyers, ne se trouve nullement en situation délicate ; que ces éléments établissent le caractère manifestement excessif de cette clause pénale ; Qu'il convient donc de la réduire et de condamner Mél. X. à payer à la SCI Les appartements du R. P. une indemnité de 1 Euro à ce titre ; que la décision déférée sera réformée en ce sens ».

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE DOUAI

TROISIÈME CHAMBRE

ARRÊT DU 19 AVRIL 2012

 

R.G. n° 11/02678. Jugement rendu le 17 mars 2011 par le Tribunal d'Instance de BÉTHUNE.

 

APPELANTE :

SCI LES APPARTEMENTS DU R. P.

prise en la personne de son représentant légal, représentée par la SCP C. ET V., avocats au barreau de DOUAI, anciens avoués, assistée de Maître François H., avocat au barreau de BÉTHUNE

 

INTIMÉS :

Madame Mél. X.

née le [date] à [ville], demeurant [adresse], représentée par Maître Virginie L., avocat au barreau de DOUAI, constitué aux lieux et place de la SCP L. C. L., anciens avoués, assistée de Maître Johann V., avocat au barreau de BÉTHUNE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro XX du [date] accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de DOUAI)

Monsieur T. X.

né le [date] à [ville], demeurant [adresse], représenté par Maître Virginie L., avocat au barreau de DOUAI, constitué aux lieu et place de la SCP L. C. L., anciens avoués, assisté de Maître Johann V., avocat au barreau de BÉTHUNE,

Madame V. X.

née le [date] à [ville], demeurant [adresse], représentée par Maître Virginie L., avocat au barreau de DOUAI, constitué aux lieu et place de la SCP L. C. L., anciens avoués, assistée de Maître Johann V., avocat au barreau de BÉTHUNE,

 

DÉBATS à l'audience publique du 15 mars 2012, tenue par Cécile ANDRE magistrat chargé d'instruire l'affaire qui a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile).

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Cécile NOLIN-FAIT

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Françoise GIROT, Président de chambre, Stéphanie BARBOT, Conseiller, Cécile ANDRE, Conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 19 avril 2012 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Françoise GIROT, Président et Christine DUQUENNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 24 janvier 2012

 

Suivant acte sous seing privé du 7 octobre 2009, la SCI Les appartements du R. P. a donné à bail à Mél. X. un logement meublé sis à [adresse], moyennant un loyer mensuel de 440 Euros.

Par acte du 18 août 2010, Mél. X. et ses parents, T. et V. X., ont fait assigner la SCI Les appartements du R. P. en paiement de diverses sommes et notamment des dommages et intérêts au vu de clauses abusives contenues dans le bail.

La SCI Les appartements du R. P. a conclu au débouté de toutes leurs prétentions et reconventionnellement, a sollicité la condamnation de Mél. X. au paiement de loyers, charges et divers frais.

 

Selon jugement du 17 mars 2011, le Tribunal d'Instance de BÉTHUNE a :

- condamné la SCI Les appartements du R. P. à payer à T. et V. X. la somme de 880 Euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2009 ;

- dit que la SCI Les appartements du R. P. est redevable envers Mél. X. de la somme de 880 Euros au titre du dépôt de garantie ;

- dit que Mél. X. est redevable envers la SCI Les appartements du R. P. des sommes suivantes :

* 63,86 Euros au titre de la taxe foncière de l'année 2009 ;

* 166,04 Euros au titre de la taxe foncière de l'année 2010 ;

* 132 Euros au titre de la CRL (contribution sur les revenus locatifs) ;

* 49,16 Euros au titre de l'entretien de la chaudière ;

* 45 Euros au titre des frais d'envoi de recommandés ;

soit une somme totale de 456,06 Euros

- ordonné la compensation judiciaire entre ces deux sommes ;

- en conséquence, condamné la SCI Les appartements du R. P. à payer à Mél. X. la somme de 423,94 Euros ;

- condamné la SCI Les appartements du R. P. à payer à Mél. X. la somme de 300 Euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi ;

- condamné la SCI Les appartements du R. P. à payer à Mél. X. la somme de 600 Euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, dans les conditions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

- débouté les parties du surplus de leurs demandes.

 

La SCI Les appartements du R. P. a formé appel général de cette décision le 18 avril 2011.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 21 novembre 2011, elle demande à la Cour, par réformation, de :

- débouter Mél. X. de l'ensemble de ses demandes ;

- la condamner à lui payer les sommes suivantes :

* 1.760 Euros au titre des loyers dus du 1^er juillet au 31 octobre 2010

* 49,16 Euros au titre de sa quote-part de paiement de l'entretien annuel de la chaudière

* 180 Euros au titre des frais de courriers recommandés

* 132 Euros au titre de la charge de la cotisation annuelle de garantie de paiement des loyers

* 118,80 Euros au titre des intérêts de retard de paiement des loyers entre le 1^er novembre 2009 et le 1^er mars 2010

* 390 Euros au titre de la prise en charge de la moitié des frais d'établissement de bail

* 132 Euros au titre de la prise en charge de la taxe CRL

* 383,16 Euros au titre de sa quote-part des impôts fonciers pour l'année 2009

* 399,50 Euros au titre de sa quote-part des impôts fonciers pour l'année 2010

* 376,10 Euros au titre de la régularisation des charges courantes au 15 août 2010

* 51,28 Euros correspondant à la majoration de 10 % prévue contractuellement suite à la mise en demeure du mois de mai 2010 ;

- lui donner acte qu'elle restituera le montant du dépôt de garantie soit la somme de 880 Euros au complet règlement des sommes dues par Mél. X. et sous réserve que l'état des lieux de sortie soit effectué contradictoirement.

Elle réclame enfin aux consorts X. une somme de 1.500 Euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de son appel, elle expose que le contrat de bail portait expressément sur une location meublée à titre de résidence secondaire, et que Mél. X. a délibérément choisi de qualifier le contrat en ce sens ; elle conteste donc la qualification retenue par le premier juge et l'application de la loi du 6 juillet 1989, de la loi du 18 janvier 2005 et de l'article L. 632-1 du Code de la construction et de l'habitation au dit contrat. Elle reproche à la locataire d'avoir réglé avec retard les loyers et indique que les litiges se sont accumulés au cours de la location sur les sommes dues au titre du contrat de bail.

Elle relève que la locataire ne pouvait donner congé par courrier du 26 avril 2010 avec un préavis d'un mois et demeure redevable des loyers jusqu'au 30 octobre 2010 conformément aux stipulations du contrat.

 

Par leurs conclusions signifiées le 19 septembre 2011, Mél. X., T. et V. X. demandent à la Cour de :

- débouter la SCI Les appartements du R. P. de l'ensemble de ses prétentions ;

- confirmer le jugement déféré sur les points suivants :

* juger que le bail litigieux est un bail de location meublée à usage d'habitation

* juger que la résiliation du bail est intervenue après un préavis d'un mois au 26 mai 2010

* juger que Mél. X. était à jour du paiement des loyers et charges

* juger qu'elle ne doit aucun intérêt de retard de paiement des loyers

* juger ce que de droit quant à la demande de paiement d'entretien annuel de la chaudière et subsidiairement que ce montant ne saurait excéder 49,16 Euros

* juger que les frais d'envoi des lettres recommandées ne sauraient excéder 40,50 Euros et au maximum 45 Euros

* juger n'y avoir lieu à la condamner à la cotisation annuelle de garantie de paiement des loyers

* débouter la SCI Les appartements du R. P. de sa demande de prise en charge de la moitié des frais de bail

* juger que la prise en charge par Mél. X. de la taxe CRL ne saurait excéder 132 Euros

* juger abusive la clause mettant à sa charge la quote part d'impôts fonciers pour les années 2009 et 2010 et subsidiairement que cette quote part ne saurait excéder 63,86 Euros pour 2009 et 166,04 Euros pour 2010

* débouter la SCI Les appartements du R. P. de sa demande de régularisation des charges et de sa demande de majoration de 10 % après mise en demeure injustifiée de mai 2010

* condamner la SCI Les appartements du R. P. à payer à T. et V. X. la somme de 880 Euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2010

* condamner la SCI Les appartements du R. P. à payer à Mél. X. la somme de 880 Euros au titre de la restitution du dépôt de garantie FSL avec intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2010

* condamner la SCI Les appartements du R. P. à payer à Mél. X. la somme de 600 Euros de dommages et intérêts pour harcèlement et préjudice moral et subsidiairement confirmer la condamnation à 300 Euros à ce titre.

Mél. X. sollicite encore une somme de 600 Euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel, outre l'indemnité procédurale accordée en première instance.

T. et V. X. réclament quant à eux une somme de 1.200 Euros au titre de leurs frais irrépétibles d'instance, ainsi qu'une somme du même montant pour leurs frais irrépétibles d'appel.

Ils exposent que le logement meublé constituait la résidence principale de Mél. X. qui, ayant trouvé un emploi à proximité de ce logement, quittait le domicile de ses parents résidant eux-mêmes à BÉTHUNE.

Ils font également valoir que dans l'attente de la décision du FSL sur l'avance du dépôt de garantie, T. et V. X. ont remis un chèque de 880 Euros au bailleur à ce titre et que malgré le versement à la SCI Les appartements du R. P. de ce dépôt de garantie par la Caisse d'Allocations Familiales en février 2010, ce chèque ne leur a pas été restitué.

Ils font état d'un accord oral avec le bailleur sur le paiement du loyer au 5 de chaque mois et de ce qu'aucune pénalité de retard n'est due. Ils font observer qu'en raison du décalage du versement de l'allocation logement au bailleur, ce dernier a perçu davantage que la somme dont il était créancier.

Mél. X. fait valoir qu'à la suite de son congé, elle a fait convoquer la SCI Les appartements du R. P. pour un état des lieux contradictoire auquel la bailleresse ne s'est jamais présentée, qu'elle a libéré les lieux, remis les clés par lettre recommandée avec accusé de réception et réglé les loyers jusqu'au 31 mai 2010, ce qui correspond à un délai de préavis d'un mois conforme aux dispositions de l'article L. 632-1 du Code de la construction et de l'habitation.

Maitre L., avocat au barreau de DOUAI, a fait signifier des conclusions de reprise d'instance au nom des époux X. et de Mél. X., le 23 janvier 2012, à la suite de la dissolution de la SCP L.-C.-L., avoués, et de l'interruption d'instance.

 

SUR CE :

Sur la qualification du bail :

Attendu que la SCI Les appartements du R. P. reproche au premier juge d'avoir méconnu la volonté des parties qui ont expressément opté pour une qualification du bail en location de meublé à usage de résidence secondaire ; que Mél. X. a indiqué que ses parents résidaient dans la même commune et que cette location n'était faite que « par confort » pour lui éviter un trajet trop long jusqu'à son lieu de travail ; que Mél. X. est de mauvaise foi lorsqu'elle déclare à la Caisse d'Allocations Familiales et au FSL qu'il s'agit de son logement principal pour percevoir diverses aides, alors qu'elle n'a pas modifié son adresse sur ses documents officiels et était déclarée à l'administration fiscale comme résidant chez ses parents au moment de la signature du contrat ;

Attendu que les consorts X. indiquent qu'à juste titre, le premier juge a redonné son exacte qualification aux faits ; que Mél. X. a souhaité prendre son indépendance en louant ce logement à proximité de son lieu de travail et qu'elle n'avait aucun intérêt à prendre un logement meublé à usage d'habitation secondaire alors qu'il était situé seulement à 10 minutes du domicile de ses parents ;

Attendu qu'ils font encore observer que c'est seulement en page deux du contrat qui en comporte neuf qu'il est mentionné que les locaux ne devront servir qu'à usage d'habitation secondaire du preneur et que, non au fait des questions juridiques, Mél. X. s'est contentée de signer un contrat rédigé par le bailleur ou son mandataire ;

Attendu qu'il appartient au juge d'apprécier les circonstances portées à sa connaissance pour qualifier juridiquement les faits qui lui sont soumis ;

Attendu que le contrat de bail litigieux est intitulé « bail de location meublée à usage d'habitation, exclu du champ d'application de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et de la loi n°2005-32 du 18 janvier 2005 » ; que c'est seulement en page 2 du contrat qu'il est précisé sous le paragraphe « désignation des lieux loués » que les locaux « devront servir au preneur exclusivement à usage d'habitation secondaire » ;

Qu'en l'espèce, si la qualification de meublé n'est ni contestée, ni contestable au vu de la liste des biens mobiliers équipant le logement, il doit être relevé que Mél. X., qui était domiciliée à la signature du contrat chez ses parents, à BÉTHUNE, a déclaré au FSL et à la Caisse d'Allocations Familiales qu'il s'agissait de sa résidence principale ; qu'elle justifie d'un emploi dans un restaurant de BÉTHUNE ; que le bailleur reconnait lui-même que la locataire cherchait à disposer d'un logement plus proche de son lieu de travail en centre ville alors que le domicile de ses parents était excentré, ce dont il peut être déduit qu'elle y vivait quotidiennement ; qu'il n'est pas contesté qu'elle ait effectivement occupé les lieux durant le bail ; qu'il n'est pas soutenu qu'elle ait résidé même occasionnellement chez ses parents pendant cette période ; que dès lors qu'elle résidait de façon permanente dans ce logement et y avait fixé le centre de ses intérêts personnels et professionnels, il ne saurait être qualifié de résidence secondaire mais bien de l'habitation principale de Mél. X. ;

Qu'en conséquence, la décision entreprise a exactement requalifié le contrat, malgré sa dénomination, en bail meublé à usage d'habitation principale de sorte qu'il se trouve soumis aux dispositions du Code civil et des articles L. 632-1 à L. 632-3 du Code de la construction et de l'habitation, modifiés par la loi du 18 janvier 2005 ;

 

Sur la restitution d'une somme de 880 Euros à T. et V. X. :

Attendu que les intimés exposent que la bailleresse s'était engagée à restituer aux parents de Mél. X. le chèque d'un montant de 880 Euros correspondant au dépôt de garantie lorsque cette somme serait versée par le FSL au profit de la locataire ; que cette aide a effectivement été versée directement à la SCI Les appartements du R. P. le 9 février 2010 ;

Attendu que la SCI Les appartements du R. P. explique ne pas avoir restitué aux époux X. leur chèque, qu'elle n'aurait encaissé que le 25 mai 2010, au motif que la locataire refusait de s'acquitter de la moitié des frais de rédaction de bail s'élevant à 390 Euros ;

Attendu que la bailleresse qui ne conteste pas avoir reçu paiement par le FSL de la somme de 880 Euros en février 2010 dispose donc sans aucun fondement contractuel ou légal d'un dépôt de garantie équivalent à quatre mois de loyer ; qu'elle n'est pas fondée à opposer à T. et V. X., qui ne sont tenus d'aucune obligation contractuelle envers elle, la compensation du montant du chèque avec les sommes qui resteraient dues par la locataire aux titre des obligations du bail ; que dès lors qu'est intervenu le versement du dépôt de garantie par le FSL pour le compte de la locataire, la SCI Les appartements du R. P. doit être condamnée à restituer à T. et V. X. la somme de 880 Euros ;

 

Sur le congé et les loyers et charges réclamés :

Attendu que malgré les dispositions contraires du contrat, il résulte de l'article L. 632-1 du Code de la construction et de l'habitation applicable à la présente location que le locataire peut résilier le contrat à tout moment sous réserve du respect d'un préavis d'un mois ;

Attendu que par courrier recommandé du 20 avril 2010, réceptionné le 26 avril 2010 par la SCI Les appartements du R. P., Mél. X. a informé le bailleur de son intention de résilier le bail à l'issue du délai de préavis d'un mois ; que le préavis expirait donc le 26 mai 2010 ;

Attendu que la SCI Les appartements du R. P. ne conteste pas avoir reçu les clés du logement par lettre recommandée le 1^er juin 2010 ; que cependant, il ressort expressément du courrier de la bailleresse du 25 mai 2010 qu'elle avait pris connaissance de ce que la locataire avait fixé la date du 26 mai 2010, conformément à son courrier de résiliation, pour la remise des clés et l'établissement de l'état des lieux de sortie ; qu'en refusant de se rendre à ce rendez-vous au seul motif qu'elle estimait que le bail ne pouvait être résilié avant le 30 octobre 2010, elle a par sa faute fait obstacle à la remise des clés ; qu'il convient donc de confirmer le jugement entrepris constatant que le bail a été résilié au 26 mai 2010 et que les loyers étaient dus jusqu'à cette date ;

Attendu qu'entre le 1^er novembre 2009 et le 26 mai 2010, il est dû la somme totale de 3.009,03 Euros (440 x 6 + 440 x 26/31) au titre des loyers et provisions sur charges échus ;

Qu'il résulte du décompte de la bailleresse, non contesté par la locataire, qu'elle a reçu les paiements suivants :

- versements de la locataire : 2.960,89 Euros

- allocations logement : 1.190,48 Euros entre décembre 2009 et mai 2010

soit une somme totale de 4.151,37 Euros ;

Attendu qu'il convient donc de constater l'existence d'un trop-perçu de loyers au profit de la bailleresse de 1.142,34 Euros ; que cependant il n'y a pas lieu de condamner la SCI Les appartements du R. P. à rembourser cette somme, dès lors que cette demande n'est pas reprise dans le dispositif des dernières conclusions des intimés, en application de l'article 954 du Code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret 2009-1524 du 9 décembre 2009 ; qu'en tout état de cause, la Cour constate qu'il n'est dû aucune somme au titre des loyers par la locataire ;

 

Attendu qu'il y a lieu par ailleurs d'examiner la demande de la SCI Les appartements du R. P. au titre des charges récupérables :

- sur les frais d'entretien annuel de la chaudière

Attendu que la bailleresse produit aux débats la facture annuelle d'entretien de la chaudière, dont elle a réparti le coût entre les trois logements de l'immeuble, soit une somme de 49,16 Euros par locataire ;

Que Mél. X. indique s'en rapporter quant à la condamnation prononcée par le jugement entrepris de ce chef ;

Que s'agissant d'une charge devant être assumée par la locataire, il convient d'ajouter la somme de 49,16 Euros au débit du compte de charges ;

- sur la quote-part d'impôts fonciers et la CRL

Attendu que s'agissant d'un bail portant sur un logement meublé soumis aux dispositions du Code civil et des articles L. 632-1 à L. 632-3 du Code de la construction et de l'habitation, les charges récupérables sont déterminées d'un commun accord entre le bailleur et le locataire ;

Attendu que le contrat de bail mentionne que le preneur remboursera également au bailleur les impôts et charges définies au paragraphe 6 (§ 7 en réalité) ; qu'il est mentionné dans ledit paragraphe que le preneur aura en outre « à rembourser au bailleur et ceci quelque soit la durée effective d'occupation des lieux, les impôts fonciers pour l'année en cours afférents aux présentes à hauteur du sixième du montant global de l'avis d'imposition concernant l'immeuble en totalité et également les taxes sur les loyers (CRL = 2,5 % des loyers) » ;

Attendu que Mél. X. qui ne démontre pas que la SCI Les appartements du R. P. aurait la qualité de professionnel n'est pas fondée à soulever le caractère abusif des clauses du contrat au sens de l'article L 132-1 du Code de la consommation qui ne vise que les clauses insérées dans des contrats conclus avec un professionnel ;

Que par ailleurs, la rédaction de cette clause particulièrement claire ne permet pas une interprétation restrictive susceptible de conduire à une application proportionnelle au prorata du temps d'occupation ; que Mél. X. est ainsi redevable, au vu des avis de taxes foncières 2009 et 2010 afférents à l'immeuble ;

- du 1^er novembre au 31 décembre 2009 : 2.299 euros x 1/6 = 383,16 euros

- du 1^er janvier au 1er juin 2010 : 2.391 euros x 1/6 = 398,5 euros

Soit 781,66 euros au total ;

Attendu que par ailleurs, Mél. X. se contente de dire que le montant la contribution annuelle sur les revenus retirés de la location (CRL) dont la SCI Les appartements du R. P. est effectivement redevable aux termes des articles 234 decies et suivants du Code général des impôts, et qui correspond à 2,5 % du montant des recettes nettes, ne saurait excéder une somme de 132 Euros ;

Qu'il convient donc de confirmer la disposition la condamnant à payer à la bailleresse la somme de 132 Euros ;

- sur la régularisation des charges et la demande de majoration

Attendu que s'il résulte de l'état des lieux d'entrée que les relevés des compteurs d'énergies individuels et communs ont été fait contradictoirement, il n'a été effectué aucun relevé à la fin du bail ;

Que la SCI Les appartements du R. P. produit seulement un état des lieux d'entrée établi amiablement avec les locataires ayant succédé à Mél. X., en date du 14 août 2010, sur lequel est mentionné le relevé des compteurs, et une facture de fourniture d'eau pour le seul deuxième trimestre 2010 ;

Attendu qu'en l'absence de la justification des factures effectivement payées par le bailleur et la tardiveté des relevés, effectués plus de trois mois après que la locataire ait quitté les lieux, alors que le bailleur était en mesure de les effectuer dès son départ, Mél. X. est bien fondée à s'opposer au paiement de la régularisation des charges ; qu'en effet, elle a versé chaque mois une somme de 50 Euros à titre de provision sur charges dont il n'est pas démontré qu'elle aurait été insuffisante pour couvrir les frais réellement assumés par le bailleur ;

Attendu que le jugement entrepris sera confirmé de ce chef ;

Attendu que le montant des charges et impôts dus par Mél. X. s'élève ainsi à : 962,82 Euros (49,16 + 781,66 + 132) ;

Attendu que la SCI Les appartements du R. P. réclame encore une somme de 51,28 Euros au titre de la majoration de 10% des loyers et accessoires exigibles à chaque terme et restés impayés, huit jours après une lettre recommandée demeurée sans suite, prévue par le contrat de bail ;

Attendu cependant qu'au vu du trop-perçu de loyers par la bailleresse, d'un montant supérieur à celui des charges et impôts dus par la locataire, il n'y a pas lieu de faire application de cette clause ;

 

Sur le retard de paiement des loyers :

Attendu que l'appelante expose qu'entre novembre 2009 et mars 2010, la locataire a à plusieurs reprises payé le loyer avec retard ; qu'en application de la clause du contrat en ce sens, elle doit être condamnée à une pénalité équivalente à 1 % du loyer mensuel, multipliée par le nombre de jour de retard (27 jours), soit 118,80 Euros ;

Attendu que le contrat mentionne que le loyer est payable d'avance, le 30 de chaque mois, et au plus tard le premier jour du mois concerné et que chaque retard de paiement entraîne une majoration de la somme due de 1 % par jour de retard ;

Attendu que les intimés répliquent que la clause est abusive et qu'en outre il n'y a pas eu de retard de paiement des loyers ;

Attendu que s'agissant du caractère abusif, la même observation doit être effectuée pour toutes les clauses prétendument abusives dudit contrat dès lors qu'il n'est pas démontré que la SCI Les appartements du R. P. aurait la qualité de professionnel ;

Attendu cependant que dans ses écritures, Mél. X. admet elle-même qu'elle a payé tous les loyers le 5 de chaque mois, en raison de la date de versement de ses salaires, avec l'accord oral du bailleur, par prélèvements automatiques ;

Qu'elle ne justifie pas de l'accord du bailleur, qui dans son courrier du 14 décembre 2009 lui a d'ailleurs rappelé cette obligation de paiement d'avance, ainsi que dans plusieurs courriers ultérieurs ;

Attendu que cette clause se cumule avec la clause pénale prévoyant une indemnité forfaitaire par majoration de 10 % des loyers impayés huit jours après une mise en demeure infructueuse ; que les revenus de Mél. X., qui se limitent à une somme mensuelle inférieure à 700 Euros d'après ses fiches de paie, démontrent des facultés contributives très réduites, alors que le bailleur, société civile qui a bénéficié d'un trop-perçu de loyers, ne se trouve nullement en situation délicate ; que ces éléments établissent le caractère manifestement excessif de cette clause pénale ;

Qu'il convient donc de la réduire et de condamner Mél. X. à payer à la SCI Les appartements du R. P. une indemnité de 1 Euro à ce titre ; que la décision déférée sera réformée en ce sens ;

 

Sur les frais d'envoi des lettres recommandées :

Attendu que la clause du contrat de bail selon laquelle chaque lettre recommandée faite par le bailleur au preneur concernant un litige ou rappel de paiement lui sera facturé 20 Euros apparait manifestement excessive au sens de l'article 1152 du Code civil, eu égard au coût réel d'affranchissement d'un tel courrier (moins de 5 Euros) et aux situations respectives des parties exposées ci-dessus ;

Attendu que par ailleurs, sur les neuf courriers recommandés adressés à Mél. X., la plupart sont injustifiés et se contentent de rappeler les mêmes informations à la locataire, ou de réclamer des sommes dont la présente décision établit qu'elles ne sont pas dues ;

Qu'il convient donc de réduire cette clause et de condamner Mél. X. à payer à la SCI Les appartements du R. P. à ce titre une somme de 15 Euros ;

 

Sur la cotisation annuelle de garantie de paiement des loyers :

Attendu que l'appelante sollicite une somme de 132 Euros au titre de la charge d'assurance garantie de paiement des loyers, correspondant au montant de sa cotisation annuelle pour l'année 2010 ;

Attendu que les intimés répliquent que le tribunal a exactement jugé que la locataire n'avait pas à supporter ce coût résultant de la souscription d'une assurance pour impayé que la bailleresse a pris de sa seule initiative ; que de surcroit la loi n° 2009-1437 du 24 novembre 2009 prévoit que le cautionnement ne peut être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance garantie des obligations du locataire ; qu'en l'espèce, Mél. X. bénéficiait d'une subvention de 75 % versée par le FSL au titre de l'assurance ;

Attendu cependant que ces dispositions modifient l'article 22-1 la loi du 6 juillet 1989 qui n'est pas applicable aux baux d'habitation portant sur des meublés ; que de surcroit, la subvention visée par le courrier du FSL concernait l'assurance habitation souscrite obligatoirement par le preneur et non l'assurance des loyers impayés, facultative ;

Attendu que la clause du contrat prévoyant qu'à défaut de caution d'une personne morale pour la durée du bail, le preneur s'engage à fournir au bailleur un certificat d'éligibilité du preneur au bénéfice du dispositif PASS-GRL des garanties des risques locatifs « et à en acquitter le coût de l'assurance que devrait payer le bailleur (2,5 % du loyer annuel) » ;

Attendu que la SCI Les appartements du R. P. justifie de ce que Mél. X. a obtenu le bénéfice de ce dispositif et qu'aux termes des conditions particulières de ce contrat, signées le 3 décembre 2009 par la bailleresse, celle-ci a dû s'acquitter d'une cotisation de 132 Euros annuelle ;

Attendu qu'il y a lieu toutefois d'interpréter cette clause restrictivement, en ce que le remboursement de la cotisation n'est due que pour la période d'occupation des lieux, soit 77 Euros (132 x 7/12), et condamner Mél. X., par réformation, à payer cette somme à l'appelante ;

 

Sur la prise en charge de la moitié des frais de bail :

Attendu que la SCI Les appartements du R. P. sollicite le paiement de la moitié des frais de rédaction du bail par le cabinet CCS, soit 390 Euros conformément à la clause prévoyant expressément ce partage des frais entre le bailleur et le locataire ;

Attendu que les intimés font observer que le cabinet ayant rédigé le contrat est domicilié à la même adresse que celle de la bailleresse, que la SCI Les appartements du R. P. ne justifie pas avoir réglé la totalité du coût d'établissement du bail soit 780 Euros, que la facture a été établie plus de 6 mois après la signature du bail pour les besoins de la cause, et que de surcroit la somme réclamée est manifestement excessive eu égard à la nature du bail ; qu'enfin, seul le cabinet CCS a qualité pour agir en paiement à l'encontre de la locataire ;

Attendu que la Cour observe que la bailleresse qui ne s'explique pas sur ses liens avec la SARL CCS, domiciliée à la même adresse qu'elle, ne justifie pas avoir réglé en tout ou partie la facture de 780 Euros adressée au titre de la rédaction du bail ;

Qu'en conséquence, l'appelante est mal fondée à réclamer le paiement de la moitié de cette somme à la locataire ;

Qu'il convient de confirmer le jugement entrepris l'ayant déboutée de cette demande ;

 

Sur la restitution du dépôt de garantie :

Attendu que l'appelante indique qu'elle ne s'oppose pas à la restitution du dépôt de garantie de 880 Euros à Mél. X., bien que versé par le FSL, sous réserve qu'elle se soit acquittée de toutes les sommes dues par elle et que l'état des lieux de sortie soit établi contradictoirement ;

Attendu cependant que le bailleur qui a reloué le logement dès le mois d'août 2010, soit il y a plus de dix-huit mois, et qui s'est manifestement abstenu de convoquer Mél. X. afin d'établir un état des lieux alors qu'il avait pourtant repris possession du logement et de ses clés dès le 1^er juin 2010, ne saurait en faire une condition à la restitution du dépôt de garantie ;

Attendu que le dépôt de garantie est précisément destiné à garantir l'exécution de ses obligations par le locataire ;

Qu'en définitive, les sommes dues par Mél. X. s'élèvent à :

- charges récupérables, taxes et impôts : 962,82 Euros

- clause pénale relative au retard de paiement des loyers : 1 Euro

- frais de lettres recommandées : 15 Euros

- cotisation de l'assurance garantie des loyers : 77 Euros

soit une somme totale de 1.055,82 Euros ;

Attendu que dès lors qu'il a été constaté un trop-perçu de loyers par le bailleur d'un montant supérieur aux sommes restant dues par Mél. X. au titre des charges récupérables et frais divers, la Cour constate qu'elle n'est plus redevable d'aucune somme envers la SCI Les appartements du R. P. ; que le bailleur n'est donc pas fondée à conserver tout ou partie du dépôt de garantie ;

Qu'en conséquence, il convient de faire droit à sa demande de restitution de la totalité du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2010 ;

 

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral :

Attendu que l'attitude du bailleur, qui a envoyé en l'espace de quelques mois neuf lettres recommandées à la locataire, en lui réclamant des sommes qui n'étaient pas dues sur le fondement d'un contrat de bail qualifié improprement, contenant plusieurs clauses pénales manifestement excessives, sans justifier de ses réclamations, et alors même qu'il bénéficiait en définitive d'un trop-perçu de loyers, caractérise une obstination proche de l'acharnement envers un locataire qui a toujours respecté son obligation de payer les loyers et charges ; que ce comportement est constitutif d'une faute ; qu'à juste titre Mél. X. se prévaut d'un préjudice moral en lien avec cette faute, et produit un certificat médical démontrant qu'elle souffre d'un syndrome anxio-dépressif ;

Qu'il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a accueilli la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral de Mél. X. en lui allouant la somme de 300 Euros ;

 

Sur les dépens et l'article 700 du Code de procédure civile :

Attendu que la SCI Les appartements du R. P. succombe en son appel ; qu'il convient donc de la condamner aux dépens de première instance et d'appel ;

Que la SCI Les appartements du R. P. sera déboutée de sa demande d'indemnité procédurale tant en première instance qu'en cause d'appel ;

Attendu qu'il apparaît équitable de condamner encore la SCI Les appartements du R. P. à payer à T. et V. X. une somme de 1.000 Euros au titre de leurs frais irrépétibles d'instance et d'appel, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, et de payer au conseil de Mél. X. une somme de 600 Euros au titre des dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ; que la disposition relative à la somme de 600 Euros déjà mise à la charge de la SCI Les appartements du R. P. en première instance sur le fondement de cet article sera également confirmée ;

 

PAR CES MOTIFS :

LA COUR,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions à l'exception de celles ayant dit que Mél. X. était redevable de la somme de 456,06 Euros, ordonné la compensation entre cette somme et le montant du dépôt de garantie, et condamné la SCI Les appartements du R. P. au paiement de la somme de 423,94 Euros ;

Le réforme de ces chefs et, statuant à nouveau ;

Constate que Mél. X. n'est plus redevable d'aucune somme envers la SCI Les appartements du R. P. au titre des loyers, charges, et frais prévus au contrat de bail signé le 7 octobre 2009 ;

Condamne en conséquence la SCI Les appartements du R. P. à restituer à Mél. X. la somme de 880 Euros au titre du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2010 ;

Déboute la SCI Les appartements du R. P. de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la SCI Les appartements du R. P. à payer à T. et V. X. une somme de 1.000 Euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la SCI Les appartements du R. P. à payer à Me V. une somme de 600 sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 en cause d'appel, outre l'indemnité fixée à ce même titre par le jugement entrepris sous réserve qu'il renonce au bénéfice de l'aide juridictionnelle.

Condamne la SCI Les appartements du R. P. aux dépens d'appel et autorise, si elle en a fait l'avance sans avoir reçu provision, la SCP L.-C.-L., avoués, au titre des actes accomplis antérieurement au 1er janvier 2012, et Maitre L., avocat, au titre des actes accomplis à compter du 1er janvier 2012, à recouvrer directement les dépens d'appel conformément à l'article 699 du Code de procédure civile ;

LE GREFFIER         LE PRÉSIDENT,

C. DUQUENNE        F. GIROT