Extrait : « Jusqu'à la conclusion du bail du 29 juin 1978, les parties avaient réglé le sort des constructions lors de la fin des baux, par la clause prévoyant de les indemniser si les Consorts Y.-X. ou leurs auteurs décidaient de les conserver ou, dans le cas contraire, en prévoyant leur destruction aux frais des preneurs.

L'obligation contractuelle qui pouvait ainsi incomber aux Consorts Z.-U. ou à leurs auteurs de détruire leurs constructions venaient conventionnellement affecter leur droit de propriété lors de la fin des baux en écartant à leur détriment l'application des dispositions de l'alinéa 4 de l'article 555 du Code Civil qui n'est pas d'ordre public, lesquelles dispositions obligent le propriétaire du fonds à indemniser le tiers de bonne foi.

Les dispositions du protocole d'accord selon lesquelles les parties conviennent que les Consorts Z.-U. sont « confirmés en leur qualité de seuls propriétaires des constructions édifiées », sans restriction aucune, sont exclusives de l'application des précédentes dispositions conventionnelles selon lesquelles les bailleurs pouvaient exiger la destruction aux frais des preneurs des constructions, sous peine de les voir spolier sans indemnité de leurs biens en violation des dispositions de l'article 545 du Code Civil.

S'il peut être ainsi admis que les constructions font accession aux Consorts Y.-X. lors de la fin du bail par application de l'article 555 du Code Civil, les dispositions de l'alinéa 4 de cet article non écartées par le protocole d'accord, interdisent au propriétaire du fonds d'exiger du tiers de bonne foi la suppression des ouvrages mais l'obligent à l'indemniser, les Consorts Z.-U. ayant un titre régulier opposable aux Consorts Y.-X., titre excluant qu'ils soient contraints à la restitution des fruits selon le critère retenu par les dispositions susvisées pour apprécier leur bonne foi. »

 

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PARIS

DIX HUITIÈME CHAMBRE SECTION 2

JUGEMENT DU 19 NOVEMBRE 2009

 

R.G. n° 08/02105. Jugement n° 2. Assignation du : 15 janvier 2008

 

DEMANDEURS :

Monsieur Xavier X.

Monsieur Pascal X.

Madame Danielle X. née Y.

Monsieur Hervé X.

représentés par la SAS SGIC (Cabinet A. B.) Administrateurs d'immeubles - [adresse], prise en la personne de son Président M. A., représentés par Maître Hervé REGNAULT, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant et plaidant, vestiaire #R.197, demeurant [adresse].

 

DÉFENDEURS :

Madame Josiane Z. épouse W.

[adresse]

Madame Luisa V. veuve Z.

[adresse]

Monsieur U.

[adresse]

représentés par Maître Raymond DEHORS, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant et plaidant, vestiaire #P.375, demeurant [adresse].

[minute page 2]

COMPOSITION DU TRIBUNAL : Mme LASSNER, Vice Président, Mme PAULMIER-CAYOL, Juge, Mme GRAFFEO, Juge,

assistées de Laurence HUET, Greffier, lors des débats assistées de Pascale ALY, Greffier, lors du prononcé

DÉBATS : A l'audience du 8 octobre 2009 tenue en audience publique

JUGEMENT : Par mise à disposition au Greffe, Contradictoire, en premier ressort, Sous la rédaction de Isabelle PAULMIER-CAYOL

 

Par acte du 15 janvier 2008, les Consorts Y.-X. ont fait citer les Consorts Z.-U. en validation de congé et expulsion.

Dans leurs dernières écritures signifiées le 10 mars 2009, les Consorts Y.-X. ont conclu aux fins de voir :

- dire et constater que l'article 555 du Code Civil a vocation à régir les relations entre les parties,

- [minute page 3] en conséquence, dire et constater qu'ils sont bien fondés à solliciter, par application de l'article 1730 du Code Civil et l'article 555 la destruction des constructions réalisées sur leur terrain,

- valider le congé délivré le 4 juillet pour le 30 septembre 2007,

- si, par extraordinaire, le tribunal considérait que le bail est soumis au statut des baux commerciaux, il ne pourra que constater que les consorts W. ne peuvent revendiquer le droit au renouvellement institué par l'article L. 145-15 du Code de Commerce faute d'être inscrits au Registre du Commerce et qu'en conséquence les Consorts X. étaient parfaitement fondés à délivrer un congé comportant dénégation du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux les 25 et 29 juillet 2008, et en conséquence le tribunal validera le congé des 25 et 29 juillet 2008,

- condamner conjointement et solidairement Madame Z. épouse W., Madame V. Veuve Z. et Monsieur U. à procéder à la démolition dans le mois de la décision à intervenir des constructions, plantations et ouvrages effectués par eux sur les terrains loués [adresse 75012], à leur frais, sous astreinte passée ce délai de 2.000 Euros par jour de retard,

- passé ce délai condamner conjointement et solidairement Madame Z. épouse W., Madame V. Veuve Z. et Monsieur U. à y procéder sous astreinte de 2.000 Euros par jour de retard,

En conséquence :

- ordonner l'expulsion de Madame Z. épouse W., Madame V. Veuve Z. et Monsieur U. des lieux qu'ils occupent à [adresse 75012], ainsi que de tous occupants de leur chef, en la forme ordinaire et avec l'assistance d'un serrurier et de la Force Publique,

- ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu'il plaira à Monsieur le Président désigner, aux frais, risques et périls de Madame Z. épouse W., Madame V. Veuve Z. et Monsieur U.,

- les condamner à verser aux Consorts X. une indemnité d'occupation depuis le 1^er octobre 2007 jusqu'au jour de la complète libération des lieux, de 3.000 Euros par mois hors taxes, hors charges,

- condamner Madame Z. épouse W., Madame V. Veuve Z. et Monsieur U. au paiement au profit des Consort X. d'une somme 4.000 Euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir,

- les condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître REGNAULT Avocat aux offres de droit.

 

Dans leurs dernières écritures signifiées le septembre 2008, les Consorts Z.-U. ont conclu aux fins de voir :

A titre liminaire,

- constater le caractère commercial du bail liant les parties,

- dire et juger nul et de nul effet le congé délivré le 28 juin 2007,

A titre principal,

- constater que les Consorts X. ont épuisé leur droit d'option quant à l'accession,

- débouter les Consorts X. de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

- dire et juger inapplicables, en l'espèce, les dispositions de l'Article 555 du Code Civil, et

Vu en ce cas les dispositions de l'Article 1634 du Code Civil,

- condamner les demandeurs à payer aux Consorts W. Z. U. la juste indemnisation qui leur revient au titre de la théorie des impenses, à savoir la valeur vénale actuelle des bâtiments existants,

- surseoir à statuer sur cette demande et, pour la déterminer,

- désigner tel Expert qu'il plaira au Tribunal avec mission d'évaluer ladite valeur, au regard soit :

* de la plus-value résultant de l'entretien et de la restauration des lieux,

* du montant des travaux effectués de restauration et d'amélioration, et ce, depuis l'origine de l'occupation,

En tout état de cause,

- condamner les Consorts X. à payer aux Consorts W. Z. U. les sommes de

* 15.000 Euros à titre de dommages et intérêts,

* 10.000 Euros au titre de l'Article 700 du Code de Procédure Civile.

- les condamner en tous les dépens qui devront comprendre les éventuels frais d'expertise dont distraction au profit de la SCP Raymond DEHORS et Associés, Avocat aux offres de droit qui pourra les recouvrer, conformément à l'Article 699 du Code de Procédure Civile.

 

[minute page 4] MOTIFS DE LA DÉCISION :

Par un courrier du 24 septembre 1907, Madame L. Veuve F. écrivait au mandataire de Madame O. veuve Y., aux droits de laquelle viennent désormais les Consorts Y.-X., qu'elle était prête à prendre à bail des terrains situés dans le douzième arrondissement de Paris, [adresse] sur lesquels étaient édifiées des constructions dont elle indiquait être propriétaire depuis le 1^er janvier 1906 pour les avoir acquis des époux H..

Ce courrier conforte celui précédemment adressé par Monsieur H. au mandataire de Madame O. veuve Y. en date du 11 décembre 1905 aux termes duquel il indiquait avoir vendu sa maison à Madame F.

Madame Veuve Y., aux droits de laquelle viennent désormais les Consorts X., donnait ainsi à bail, par acte des 13 et 27 novembre 1907, à compter du 1^er janvier 1909, à Madame Veuve F. les deux terrains sur lesquels avaient été édifiées les constructions qu'elle avait précédemment acquises des époux H.

Ce bail contenait une clause selon laquelle « en cas de cessation du présent bail, soit qu'elle arrive par expiration de sa durée, soit que la résiliation en soit prononcée pour inexécution des charges ou du paiement des loyers, Madame Y. aura la faculté de conserver pour son compte personnel d'après estimation faite à dire d'expert toutes constructions quelconques qui pourraient exister sur les terrains (...) au cas où Madame Y. n'userait pas de cette faculté, la preneuse devrait enlever à ses frais les constructions et tous travaux de remise en état des lieux seraient à la charge et aux risques de la preneuse ».

Ce bail fut prorogé par acte du 1^er novembre 1921 pour une durée de trois, six ou neuf années devant commencer à courir le 1^er janvier 1922 aux clauses et conditions antérieures à l'exception du prix du loyer.

Par acte authentique du 19 septembre 1928, Madame Veuve F. vendait à Messieurs Z. et U., aux droits desquels viennent désormais les Consorts Z.-U., défendeurs à la présente instance, les constructions qu'elle avait précédemment acquises des époux H.

Par acte authentique du 19 novembre 1928, Madame Y. épouse X. donnait à bail à Messieurs Z. et U. les deux terrains précités, pour une durée de trois, six, neuf ou douze années ayant commencé à courir le 1^er octobre 1928, étant précisé à cet acte que se trouvent sur ces terrains des constructions dont les preneurs se déclarent propriétaires.

Une clause, rédigée en des termes identiques à ceux du bail de 1907, réglait le sort des constructions en fin de bail.

Par acte sous seing privé du 4 mars 1947, un bail portant sur le même objet fut à nouveau passé entre les auteurs respectifs des Consorts Y.-X. et des Consorts Z.-U., bail contenant également une clause rédigée dans des termes identiques à celle figurant dans les baux précédents réglant le sort des constructions en fin de bail.

[minute page 5] Par acte du 29 juin 1978, l'auteur des Consorts Y.-X. donnait à bail pour une durée de trois, six ou neuf années ayant commencé à courir le 1^er janvier 1976, aux auteurs des Consorts Z.-U. les deux terrains sis [adresse], étant rappelé que sur ces terrains se trouvent des constructions dont les preneurs se déclarent propriétaires et prévoyant qu'en fin de bail, le bailleur aura droit soit de conserver pour son compte sans indemnité les constructions, soit de les faire démolir étant précisé que tous frais de remise en état seraient alors à la charge des preneurs.

Un bail fut par la suite consenti par acte du 1^er octobre 1984, pour une durée de trois, six ou neuf années commençant à courir ce même jour, la chose louée étant cette fois-ci désignée comme une maison consistant en fait dans les constructions dont les auteurs des Consorts Y.-X. s'étaient déclarés propriétaires aux termes des baux précédents.

Un bail fut à nouveau passé par acte du 1^er décembre 1987, pour une durée de trois, six ou neuf années portant sur la maison, objet du bail du 1^er octobre 1984.

La Cour d'Appel de Paris, à la suite d'un jugement de cette chambre qui avait constaté l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, par un arrêt du 27 février 2002, a déclaré nulle et de nul effet la clause d'accession, sans indemnité, des constructions édifiées sur les terrains loués contenue au bail du 29 juin 1978 permettant aux bailleurs de garder les constructions sans indemnité, a dit que les Consorts Z.-U. étaient restés propriétaires des constructions litigieuses, objet des baux des 1^er octobre 1984 et 1^er décembre 1987 et a déclaré ces baux nuls et de nul effet.

Les Consorts Y.-X. étaient déboutés de toutes leurs demandes en paiement de loyers, indemnités d'occupation, acquisition de clause résolutoire et expulsion, ces demandes étant fondées sur le bail du 1^er décembre 1987 et la Cour désignait Madame M. avec mission de déterminer la valeur locative des terrains litigieux et des constructions à compter du 1^er octobre 1984 afin de pouvoir faire les comptes entre les parties.

Madame M. déposait son rapport le 30 août 2005 aux termes duquel elle apprécie la valeur locative des terrains à la date du 1^er octobre 1984 à la somme annuelle de 2.250 Euros et celle des constructions à la somme de 20.500 Euros et arrête au 31 décembre 2003 le solde dû par les Consorts Y.-X. aux Consorts Z.-U. à la somme de 31.329 Euros.

Un protocole d'accord fut régularisé entre les parties les 20 et 25 avril 2006, par lequel elles constataient le caractère définitif de l'arrêt de la Cour d'Appel du 27 février 2002, convenaient que leurs relations contractuelles ne porteront que sur les terrains nus sis [adresse] et seront régies par le bail de droit commun du 29 juin 1978 à l'exception de la clause annulée par l'arrêt ; les Consorts Z.-U. étaient « confirmés dans leur qualité de seuls propriétaires des constructions », « continueront à supporter les taxes afférentes à ces constructions et notamment la taxe foncière sur les immeubles bâtis », et reprendront le paiement des loyers sur le seul terrain nu selon les bases définies par l'expertise confiée à Madame M.

Aux termes de ce protocole, les bailleurs s'engageaient à verser aux preneurs à titre de remboursement global et forfaitaire des trop perçus de loyer, frais et dépens une somme transactionnellement arrêtée, pour solde de tous comptes, à 52.000 Euros.

[minute page 6] Les parties spécifiaient que ce protocole constituait une transaction au sens des articles 2044 et suivants du Code Civil mettant un terme à la procédure encore pendante devant la Cour d'Appel et ayant entre elles l'autorité de la chose jugée.

Ce protocole fut homologué selon un arrêt de la Cour d'Appel du 21 juin 2006.

Par acte extra-judiciaire du 4 juillet 2007, les Consorts Y.-X. donnaient congé aux Consorts Z.-U. pour le 30 septembre 2007 des terrains loués, indiquant qu'ils entendent se prévaloir des dispositions de l'article 555 du Code Civil et demandaient la suppression des constructions, plantations et ouvrages aux frais des preneurs de sorte que les terrains soient restitués libres de tous biens.

Un congé était également délivré par acte extra-judiciaire des 25 et 29 juillet 2008 portant dénégation du droit au statut des baux commerciaux pour défaut d'immatriculation de la totalité des preneurs.

* * *

Le protocole d'accord des 20 et 25 avril 2006 par lequel les parties ont mis fin au litige pendant devant la Cour d'Appel, a valeur transactionnelle et a autorité de la chose jugée par application de l'article 2052 du Code Civil.

Les parties, aux termes du protocole d'accord, ayant entendu voir régir leurs relations contractuelles par le bail du 29 juin 1978 qu'elles ont qualifié comme relevant du droit commun, les Consorts Y.-X. ne sont plus recevables à invoquer le bénéfice de la législation sur les loyers commerciaux.

A l'expiration du terme contractuel prévu à ce bail, les preneurs ayant été laissés en possession, il s'est opéré en application de l'article 1738 du Code Civil un nouveau bail auquel il peut être mis fin par un congé observant les délais fixés par l'usage des lieux comme le prescrit l'article 1736 du Code Civil.

En l'espèce, le délai de préavis inférieur à deux mois figurant au congé délivré par les Consorts Y.-X. est insuffisant au regard de l'ancienneté des relations contractuelles et des bouleversements pour les Consorts Z.-U. qu'impliquent leur cessation brutale.

Le congé donné pour une date prématurée n'est pas nul, ces effets devant seulement être reporté à une date que l'usage des lieux commande en l'occurrence de fixer au 31 décembre 2008.

Aucun chef de nullité tenant à la qualité des auteurs du congé ou à la personne de ses destinataires n'est invoqué ; le congé ne comporte aucune équivoque sur la volonté des bailleurs de mettre fin au bail et sa forme, par acte extra-judiciaire, est susceptible d'apporter les garanties inhérentes à ce mode de délivrance.

Ce congé sera donc considéré comme ayant valablement mis fin au bail portant sur les terrains nus pour la date du 31 décembre 2008.

Les relations contractuelles ayant cessé par l'effet de ce congé, le congé délivré par acte extra-judiciaire des 25 et 29 juillet 2008 portant dénégation du statut des baux commerciaux n'est susceptible d'en produire aucun.

[minute page 7] Les baux successifs qui rappelaient que les constructions étaient la propriété des Consorts Z.-U. ou de leurs auteurs combattaient efficacement la présomption de propriété édictée à l'article 552 du Code Civil selon laquelle la propriété du sol emporte la propriété des constructions édifiées sur celui-ci.

Jusqu'à la conclusion du bail du 29 juin 1978, les parties avaient réglé le sort des constructions lors de la fin des baux, par la clause prévoyant de les indemniser si les Consorts Y.-X. ou leurs auteurs décidaient de les conserver ou, dans le cas contraire, en prévoyant leur destruction aux frais des preneurs.

L'obligation contractuelle qui pouvait ainsi incomber aux Consorts Z.-U. ou à leurs auteurs de détruire leurs constructions venaient conventionnellement affecter leur droit de propriété lors de la fin des baux en écartant à leur détriment l'application des dispositions de l'alinéa 4 de l'article 555 du Code Civil qui n'est pas d'ordre public, lesquelles dispositions obligent le propriétaire du fonds à indemniser le tiers de bonne foi.

Les dispositions du protocole d'accord selon lesquelles les parties conviennent que les Consorts Z.-U. sont « confirmés en leur qualité de seuls propriétaires des constructions édifiées », sans restriction aucune, sont exclusives de l'application des précédentes dispositions conventionnelles selon lesquelles les bailleurs pouvaient exiger la destruction aux frais des preneurs des constructions, sous peine de les voir spolier sans indemnité de leurs biens en violation des dispositions de l'article 545 du Code Civil.

S'il peut être ainsi admis que les constructions font accession aux Consorts Y.-X. lors de la fin du bail par application de l'article 555 du Code Civil, les dispositions de l'alinéa 4 de cet article non écartées par le protocole d'accord, interdisent au propriétaire du fonds d'exiger du tiers de bonne foi la suppression des ouvrages mais l'obligent à l'indemniser, les Consorts Z.-U. ayant un titre régulier opposable aux Consorts Y.-X., titre excluant qu'ils soient contraints à la restitution des fruits selon le critère retenu par les dispositions susvisées pour apprécier leur bonne foi.

Le démembrement opéré entre la propriété du sol et celle des constructions oblige à combiner les droits respectifs des parties.

Si le droit de propriété des Consorts Z.-U. sur leurs constructions ne saurait faire échec à la prohibition des baux perpétuels et à la cessation des relations contractuelles qui a pour effet par le jeu de l'accession de réunir la propriété du sol et des constructions entre les mains des seuls Consorts Y.-X. SET. ce droit de propriété justifie qu'a leur cessation, les Consorts Z.-U. soient indemnisés au choix des Consorts Y.-X. soit de la plus value que confèrent au fonds les constructions dont ils étaient propriétaires, soit du coût des matériaux et de la main d'œuvre nécessaires à l'édification de ces constructions évalué à la date du remboursement.

Il est nécessaire de procéder à la désignation d'un expert avec mission d'évaluer l'indemnité pouvant revenir aux Consorts Z.-U. selon les deux branches de l'alternative précitée aux frais des Consorts Y.-X. qui ont mis fin aux relations contractuelles.

Dans l'attente qu'il soit statué au vu du résultat de la mesure d'expertise, il est sursis à statuer sur les autres demandes et les dépens sont réservés.

[minute page 8] L'indemnité d'occupation dont les Consorts Z.-U. sont redevables depuis la date du 1" janvier 2009 jusqu'au versement de l'indemnisation devant leur revenir sera fixée au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges et taxes prévues au bail y compris la taxe foncière sur les immeubles bâtis.

Il est nécessaire et compatible avec la nature du litige d'ordonner l'exécution provisoire.

 

PAR CES MOTIFS:

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

Dit qu'il a été mis fin au bail en date du 29 juin 1978 portant sur les terrains sis Paris 12ème, [adresse] dont les Consorts Y.-X. sont les bailleurs et les Consorts Z.-U. les preneurs à la date du 31 décembre 2008, par l'effet du congé délivré le 4 juillet 2007,

Dit que par l'effet du congé, la propriété du sol et des constructions se trouvent réunies entre les mains des Consorts Y.-X.,

Fixe le montant de l'indemnité d'occupation due par les Consorts Z.-U. depuis le 1^er janvier 2009 jusqu'au versement de l'indemnisation devant leur revenir au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges et taxes prévues au bail, y compris la taxe foncière sur les immeubles bâtis,

Dit que les Consorts Z.-U. ont la qualité de tiers de bonne foi au sens de l'article 555 du Code Civil,

Dit que le droit de propriété qu'avaient les Consorts Z.-U. sur les constructions justifie leur indemnisation suite à leur éviction par l'effet du congé, indemnisation correspondant au choix des Consorts Y.-X. soit à la plus value procurée aux terrains dont ils sont propriétaires par ces constructions, soit au coût des matériaux et de la main d'œuvre nécessaires à l'édification de ces constructions à la date du remboursement,

Avant dire droit au fond sur le montant de l'indemnité devant être allouée aux Consorts Z.-U.,

Désigne en qualité d'expert : Monsieur D., [adresse - coordonnées] avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire :

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,

* visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,

* [minute page 8] rechercher, en tenant, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant :

1°) de déterminer :

- le montant de la plus value procurée aux terrains sis à Paris 12^e, [adresse], par les constructions dont les Consorts Z.-U. étaient propriétaires,

- le coût des matériaux et de la main d'œuvre nécessaires à l'édification de ces constructions à la date la plus proche possible du dépôt de son rapport,

Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de Procédure Civile,

Dit que l'expert après avoir fait connaître son avis sur la double évaluation précitée, impartira aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, conformément aux dispositions de l'article 276 du Code de Procédure Civile,

Dit que l'expert déposera l'original de son rapport au service du contrôle des expertises de cette juridiction avant le 31 décembre 2010,

Fixe à la somme de 3.000 (TROIS MILLE) Euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par les Consorts Y.-X. à la Régie du tribunal de grande instance de PARIS (Escalier D 2^e étage) avant le 20 janvier 2010,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le président de la 2^ème section de la 18^ème chambre de ce tribunal, ou le magistrat désigné par lui, pour assurer le contrôle de l'expertise,

Renvoie l'affaire pour reprise des débats après dépôt du rapport de l'expert ou constat de la caducité de la mesure, à l'audience du juge de la mise en état de la 18^ème chambre 2^ème section de ce tribunal à la date qui sera fixée ultérieurement par le greffe,

Dit qu'il est sursis à statuer sur les autres demandes,

Réserve les dépens,

Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement,

Fait et jugé à Paris, le 19 novembre 2009

LE GREFFIER         LE PRÉSIDENT

Pascale ALY              Marianne LASSNER